01.Ms 2024.a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn
Tsiviilasja number
2-23-2701
Tsiviilasi
WINGMACHT OÜ hagiavaldus Tammlaane kodu OÜ vastu ostuhinna tagastamise ja intressi tasumise nõuetes
Hagihind
373 912,60 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja
WINGMACHT OÜ (registrikood 12545696, aadress Maakri tn 30, 10145 Tallinn) Lepingulised esindajad vandeadvokaadid Ksenia Kravtšenko ja Aljona Burova
Kostja
Tammlaane kodu OÜ (registrikood 12929385, aadress Estonia pst 7, 10143 Tallinn) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Piret Kergandberg
Viimase kohtuistungi aeg või viide asja lahendamisele kirjalikus menetluses
Kohtuistung 23.11.2023.a, pärast istungit kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta vastu WINGMACHT OÜ (registrikood 12545696) loobumine hagist Tammlaane kodu OÜ (registrikood 12929385) vastu intressi 3910 (kolm tuhat üheksasada kümme) eurot ja 27 (kakskümmend seitse) senti ja viivise 578 (viissada seitsekümmend kaheksa) eurot ja 63 (kuuskümmend kolm) senti tasumise nõuetes ning lõpetada nimetatud nõuete osas menetlus.
Välja mõista Tammlaane kodu OÜ-lt (registrikood 12929385) WINGMACHT OÜ (registrikood 12545696) kasuks 334 082 (kolmsada kolmkümmend neli tuhat kaheksakümmend kaks) eurot ja 5 (viis) senti.
4.Jätta rahuldamata WINGMACHT OÜ (registrikood 12545696) hagiavaldus Tammlaane kodu OÜ (registrikood 12929385) vastu viivise 691,65 (kuussada üheksakümmend üks) eurot ja 65 (kuuskümmend viis) senti tasumise nõudes.
5.Välja mõista Tammlaane kodu OÜ-lt (registrikood 12929385) WINGMACHT OÜ (registrikood 12545696) kasuks viivis põhinõude 330 000 (kolmsada kolmkümmend tuhat) eurot tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 18.02.2023.a (kaheksateistkümnendast veebruarist kahe tuhande kahekümne kolmandal aastal) kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte rohkem kui 325 917 (kolmsada kakskümmend viis tuhat üheksasada seitseteist) eurot ja 95 (üheksakümmend viis) senti. 1 (9)
6.Jätta Harju Maakohtu 21.02.2023.a kohtumäärusega kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
7.Jätta WINGMACHT OÜ (registrikood 12545696) kanda 1,39% (üks koma kolmkümmend üheksa protsenti) menetluskuludest ja Tammlaane kodu OÜ (registrikood 12929385) kanda 98,61% (üheksakümmend kaheksa koma kuuskümmend üks protsenti) menetluskuludest,
8.Määrata menetluskulud kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 187 lg 6 kohaselt peab menetlusabi taotluse esitamise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. I.
Kohtuotsuse kirjeldav osa
1.WINGMACHT OÜ (hageja) esitas 16.02.2023 Harju Maakohtule hagiavalduse Tammlaane kodu OÜ (kostja) vastu ostuhinna tagastamise ja intressi tasumise nõuetes (dtl-d 1-12). Hageja esitas koos hagiavaldusega hagi tagamise avalduse. Kohus rahuldas 17.02.2023 hagi tagamise avalduse ja rakendas hagi tagamise abinõuna kostjale kuuluvatele kinnisasjadele kohtulike hüpoteekide seadmist (dtl-d 74-78). Kohus võttis 21.02.2023 hagiavalduse menetlusse (dtl 98). Kostja esitas 16.03.2023 hagi tagamise määruse peale määruskaebuse (dtl-d 181-187). Tallinna Ringkonnakohus jättis määruskaebuse 07.07.2023 rahuldamata (dtl-d 379-385). Kostja vastas hagile 10.04.2023 (dtl-d 313319). Eelistung toimus 07.09.2023 (dtl-d 405-422). Kohtuistung toimus 23.11.2023 (dtl-d 465-479). Kostja esitas täiendava seisukoha 01.12.2023 (dtl-d 480-483). Hageja esitas täiendava seisukoha 01.12.2023 (dtl-d 504-507).
2.Hageja esitas kostja vastu hagiavalduse ostuhinna 330 000 eurot tagastamise ja ostuhinnalt arvestatud intressi ja viivise tasumise nõuetes. Hageja põhjendab hagiavaldust järgmiselt. Pooled sõlmisid 13.05.2022 müügilepingu, millega kostja võttis endale kohustuse anda hagejale üle kinnisasja asukohaga Randvere küla, Viimsi vald omand ning hageja kohustus tasuma kostjale ostuhinna 330 000 eurot. Pooled sõlmisid 13.07.2022 asjaõiguslepingu kinnisasja hagejale üleandmiseks. Hageja kanti 18.07.2022 kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Hageja on kostjale ostuhinna tasunud. Pooled leppisid müügilepingus kokku, et juhul, kui Viimsi Vallavolikogu otsus nr 26, millega kehtestati Randvere küla detailplaneering, tühistatakse või kui detailplaneeringuga ettenähtut ei ole võimalik ellu viia hiljemalt 31.12.2022, on hagejal õigus müügilepingust taganeda. Riigikohus tühistas 15.12.2022 otsusega Viimsi Vallavolikogu 28.04.2022 otsuse nr 26. Hageja teatas 19.12.2022 kostjale, et ta taganeb müügilepingust ja broneerib notariaja. Kostja teatas hagejale sellest, et tal puudub võimalus ostuhinna tagastamiseks ning kostja loobus kinnistu omandiõiguse kostjale tagastamisest. Kuivõrd hageja on müügilepingust taganenud, on hagejal õigus nõuda ostuhinna tagastamist (dtl-d 2-10). Hageja esitas 07.09.2023 eelistungil taotluse hagist loobumiseks intressinõude osas. Kostja oli kohustatud saadud ostuhind deponeerida. Mõistlik aeg kohustuse täitmiseks on taganemisest üks tööpäev eeldusel, et kostja on ostuhinna deponeerinud ning viis tööpäeva eeldusel, et ostuhinda ei ole deponeeritud. Hageja on lepingust taganenud, tegemist 2 (9)
ei olnud tingimusliku tehinguga. Kokku lepiti täiendavas lepingust taganemise aluses, mis ei eelda kostja kohustuse rikkumist. Hageja ei põhjenda hagiavaldust kostja kohustuse rikkumisega. Hageja põhjendab lepingust taganemist sellega, et Riigikohus tühistas vallavolikogu otsuse detailplaneeringu kehtestamise kohta. Hageja tahe oli alustada kinnisasjal ehitamisega hiljemalt 31.12.2022. Hageja juhatuse liige tegi kostjale ettepaneku lisada vaidlusalune punkt lepingusse ning punkti lisamata jätmisel ei oleks olnud valmis kinnisasja ostma (dtl 410-418).
3.Kostja vaidleb hagile vastu ja palub selle jätta rahuldamata. Hageja nõue on ebaselge, sest ei ole aru saada, kas hageja tugineb lepingust taganemisele või sellele, et leping on lõppenud äramuutva tingimuse saabumisega. Taganemisavaldus on tühine, sest taganemisõigus oli taganemise ajaks lõppenud, sest kostja oli müügilepingu selleks ajaks juba täitnud. Kostja ei ole lepingut rikkunud ja isegi kui lugeda Riigikohtu 15.12.2020 otsust kostja rikkumiseks, ei ole rikkumine oluline. Hageja ei andnud kostjale täiendavat tähtaega täitmiseks ega põhjendanud, miks see ei ole võimalik. Taganemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja nõude summa on ebaselge (dtl-d 314-319). Detailplaneeringu menetlust ei ole lõpule viidud. Käibemaksu ei tule tagastada, sest see ei ole ostuhinna osa. Kostja ei vaidle vastu hagist loobumisele intressinõude osas. Kostjal puudus kohustus ostuhind deponeerida. Tagasitäitmiseks on vajalik minimaalne aeg 30 päeva. Kostja ei vaidlusta taganemisavalduse kättesaamist. Detailplaneeringu tühistamine ei ole lõplik ja sellega taotletud eesmärke on võimalik ellu viia. Riigikohus tühistas detailplaneeringu kehtestamise otsuse selliselt, et detailplaneeringut on võimalik uuesti kehtestada. Vaidlusalune lepingupunkt sõlmiti selleks puhuks, kui detailplaneering tühistatakse selliselt, et seda ei ole võimalik uuesti kehtestada ja hageja ei saa kasutada kinnistut ehitamiseks. Detailplaneeringu menetlus on pooleli. Hagejal on võimalik ehitusõigust jätkuvalt saada (dtl 410-418). Kostja on taganemisavalduse saanud kätte kõige hiljemalt 20.12.2022 (dtl 470). II.
Kohtuotsuse põhjendav osa
4.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 429 lg 1 sätestab, et hageja võib hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Kohus võtab hagist loobumise vastu määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. TsMS § 429 lg 2 sätestab, et kui hageja loobub hagist kohtuistungil, hagist loobumine protokollitakse. Kui hagist loobumine on esitatud kohtule kirjalikus avalduses, võetakse avaldus toimikusse. Hageja loobus 07.09.2023 eelistungil intressi 3910,27 eurot tasumise nõudest kostja vastu. Hagist osaline loobumine on protokollitud. Kostja ei esitanud hagist osalisele loobumisele vastuväiteid. Hageja esitas 05.01.2024 menetlusdokumendis avalduse sissenõutavaks muutunud viivisenõude 5352,33 eurot vähendamiseks 578,63 euro võrra. Kostja ei ole nõude vähendamisele esitanud vastuväiteid. Kohtu hinnangul ei ole nõude vähendamine TsMS § 376 lg lg 4 p 2 järgi hagi muutmine. Kohtu hinnangul on tegemist osalise nõudest loobumisega. Kohus võtab vastu hageja loobumise hagist kostja vastu intressi 3910,27 eurot ja viivise 578,63 eurot tasumise nõuetes ning lõpetab nimetatud nõuete osas menetluse.
5.Hageja põhjendab hagiavaldust väitega, et hageja ja kostja sõlmisid 13.05.2022 müügilepingu, millega kostja võttis endale kohustuse anda hagejale üle kinnisasi asukohaga Harju maakond, Viimsi vald, Randvere küla, Tammeõie tee 13, mis on kantud kinnistusraamatu registriossa nr 17849450 ning hageja kohustus kostjale tasuma ostuhinna 330 000 eurot. Pooled ei vaidle lepingu sõlmimise üle, mistõttu ei ole asjaolu vaja tõendada (TsMS § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1). Müügilepingu tingimused on tõendatud Tallinna notari Ragne Tehveri 13.05.2022 tõestatud notariaalaktiga „Kinnistu võlaõiguslik müügileping kinnistu mõttelise osa tasuta võlaõiguslik võõrandamise leping“, mis on registreeritud notari ametitegevuse raamatu registri numbri 1757 all (dtl-d 11-25, edaspidi 13.05.2022 müügileping). Hageja põhjendab hagiavaldust väitega, et hageja ja kostja sõlmisid 13.07.2022 asjaõiguslepingu, millega kostja andis hagejale üle kinnisasja omandi. Pooled ei vaidle lepingu sõlmimise üle, mistõttu 3 (9)
ei ole asjaolu vaja tõendada (TsMS § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1). Asjaõiguslepingu tingimused on tõendatud Tallinna notari Ragne Tehveri 13.07.2022 tõestatud notariaalaktiga „Kinnistu ja kinnistu mõttelise osa omandiõiguse üleandmise asjaõigusleping“, mis on registreeritud notari ametitegevuse raamatu registri numbri 2582 all (dtl-d 26-35). Hageja põhjendab hagiavaldust väitega, et ta on kostjale tasunud ostuhinna 330 000 eurot. Pooled ei vaidle ostuhinna tasumise toimumise üle, mistõttu ei ole asjaolu vaja tõendada (TsMS § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1). Hageja põhjendab hagiavaldust väitega, et ta on kantud kinnisasja asukohaga Harju maakond, Viimsi vald, Randvere küla, Tammeõie tee 13, mis on kantud kinnistusraamatu registriossa nr 17849450 (edaspidi kinnisasi) omanikuna kinnistusraamatusse. Pooled ei vaidle hageja omanikuna kinnistusraamatusse kandmise üle, mistõttu ei ole asjaolu vaja tõendada (TsMS § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1). Kinnistusraamatu kannete sisu on tõendatud kinnistusraamatu registriosa väljavõttega (dtl-d 36-37). Hageja põhjendab hagiavaldust väitega, et ta tegi 19.12.2022 kostjale avalduse müügilepingust taganemiseks, mille kostja on kätte saanud. Kostja ei ole vaielnud vastu faktiväitele, et hageja on sellise avalduse teinud ning et kostja on selle hiljemalt 20.12.2022 kätte saanud. Poolte vaidluse puudumise tõttu ei ole asjaolu vaja tõendada (TsMS § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1). Hageja põhjendab hagiavaldust väitega, et Riigikohus tegi 15.12.2022 otsuse, millega tühistas Viimsi Vallavolikogu 28.04.2020 otsuse. Pooled ei vaidle selle üle, et Riigikohus sellise otsuse tegi. Seetõttu ei ole vaja otsuse tegemise asjaolu tõendada (TsMS § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1). Riigikohtu halduskolleegiumi 15.12.2022 otsuse haldusasjas nr 3-20-1310 sisu on tõendatud kohtuotsuse dokumendiga (dtl-d 38-50).
6.13.05.2022 müügilepingu punkt 2.1.3 sisaldab järgmises sõnastuses tingimust: „2.1.3. Lepingu ese ei ole arestitud, nende suhtes ei ole vaidlusi ega kehti mingeid keelde, välja arvatud kohtumenetlus haldusasjas nr 3-20-1310, kus menetletakse J ja P kaebust Viimsi Vallavolikogu 28.04.2020 otsuse nr 26 „Randvere küla, kinnistu Tammelaane ja osaliselt reformimata riigimaa detailplaneeringu kehtestamine“ tühistamise nõudes“ (dtl 16). 13.05.2022 müügilepingu punkt 4.6 sisaldab järgmises sõnastuses tingimust: „4.6. Müüja ja Ostja lepivad kokku, et juhul, kui Viimsi Vallavolikogu 28.04.2020.a. otsus nr 26 „Randvere küla, kinnistu Tammelaane ja osaliselt reformimata riigimaa detailplaneeringu kehtestamine“ peaks tühistatama või vastava detailplaneeringuga ettenähtut ei ole võimalik ellu viia hiljemalt 31.12.2022.a., siis on Ostjal õigus käesolevast lepingust taganeda“ (dtl 19). Hageja on põhjendanud hagiavaldust lepingust taganemisega 13.05.2022 müügilepingu punkti 4.6 alusel, sest Riigikohus tühistas 15.12.2022 otsusega Viimsi Vallavolikogu 28.04.2020 otsuse. Riigikohtu 15.12.2022 otsusest nähtuvalt on tühistatud otsuseks Viimsi Vallavolikogu 28.04.2020 otsus nr 26, millega vallavolikogu kehtestas Randvere külas Tammelaane kinnistu (pindala 13,31 ha) ja osaliselt reformimata riigimaa (pindala 1,89 ha) detailplaneeringu, millega tehti ettepanek muuta Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu kohane maakasutuse juhtotstarve osaliselt puhkeotstarbelisest maast väikeelamute maaks (pindala kokku ca 3 ha). Moodustati 9 üksikelamumaa krunti suurusega 3300-3434m2, millele määrati ehitusõigus ühe kahekorruselise üksikelamu ja kuni kahe ühekorruselise abihoone ehitamiseks (dtl 38). Kohus leiab, et Riigikohtu otsusega tühistatud vallavolikogu otsus on sama otsus, millele on osundatud 13.05.2022 müügilepingu punktis 4.6. Seega esineb asjaolu, mida pooled on 13.05.2022 müügilepingu punktis 4.6 märkinud hagejale lepingust taganemise õigust andva asjaoluna. Hageja põhjendab hagiavaldust väitega, et ta tegi 19.12.2022 kostjale avalduse müügilepingust taganemiseks, mille kostja on kätte saanud. Kohtu hinnangul nähtub hageja juhatuse liikme Xi 19.02.2022 e-kirjast, et ta soovib lepingust taganeda (dtl 51). Kohtu hinnangul nähtub e-kirjast selgelt hageja juhatuse 4 (9)
liikme Xi tahe lepingust taganeda, mistõttu tuleb e-kiri lugeda taganemisavalduseks VÕS § 188 lg 1 mõistes. 13.05.2022 müügileping ei näe ette vorminõudeid ega tähtaegu punktis 4.6 sätestatud alustel lepingust taganemiseks. Kostja sai lepingust taganemise avalduse kätte 20.12.2022, milline asjaolu ei vaja poolte vaidluse puudumise tõttu eraldi tõendamist (vt p 5). Eeltoodut arvestades on täidetud lepingust taganemise formaalne eeldus, milleks on taganemisavalduse tegemine.
7.Kostja vaidleb hagile vastu ning põhjendab vastuväiteid sellega, et hageja taganemisavaldus on tühine, st sellel puuduvad õiguslikud tagajärjed.
7.1.Kostja leiab, et kostja ei ole lepingut rikkunud, mistõttu ei oma lepingust taganemine õiguslikke tagajärgi. Hageja on avaldanud, et ta ei põhjenda lepingust taganemist kostja kohustuse rikkumisega. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 186 p 5 kohaselt lõpeb võlasuhe lepingust taganemisega. VÕS § 101 lg 1 p 4 järgi on lepingust taganemine õiguskaitsevahendiks kohustuse rikkumise korral. VÕS § 188 lg 2 järgi on taganemisavalduse õiguslikuks tagajärjeks lepingupoolte vabanemine lepingu täitmise kohustusest ning VÕS § 189 lg 1 tagasitäitmise võlasuhte tekkimine. VÕS § 186 p 9 kohaselt lõpeb võlasuhe muul lepinguga ettenähtud juhul. Kohus on seisukohal, et lepingupooltel on lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt õigus kokku leppida võlasuhte lõppemise alustes, mida seadus ei sätesta. Seda kinnitab VÕS § 186 sisalduva võlasuhte lõppemise aluste loetelu punkt 9. Kohtu hinnangul on lepingupooltel õigus leppida kokku lepingust taganemises, mis ei ole õiguskaitsevahendiks VÕS § 101 lg 1 p 4 mõistes. Kui lepingupooled ei ole eraldi kokku leppinud sellise lepingust taganemise õiguse teostamise viisis ning lepingust taganemise õiguslikes tagajärgedes, kohaldub selles osas võlaõigusseaduses lepingust taganemise kohta sätestatu. Kohus on seisukohal, et pooled on 13.05.2022 müügilepingu punktis 4.6 leppinud kokku sellises lepingust taganemises võlasuhte lõppemise alusena, mis ei ole õiguskaitsevahendiks ning mille kasutamise õigus ei sõltu sellest, kas lepingupool lepingut rikub. Kohus leiab eeltoodut arvestades, et hageja lepingust taganemise avalduse õigusmõju ei sõltu sellest, kas kostja rikkus lepingut. Seetõttu ei välista hageja lepingust taganemise õiguslikke tagajärgi see, kas kostja rikkus lepingut, kas lepingu rikkumine oli oluline ning kas hageja andis kostjale täiendava tähtaja kohustuste täitmiseks.
7.2.Kostja on leidnud, et müügilepingust ei saa taganeda, sest sellest tulenevad kohustused on kohase täitmisega lõppenud. VÕS § 189 lg-st 1 tulenevalt on lepingust taganemise üheks tagajärjeks tagasitäitmise võlasuhte tekkimine. Lepingust tulenev võlasuhe võib olla kohase täitmisega lõppenud. Lepingust taganemine ei too kaasa juba lõppenud kohustuse tagasiulatuvat äralangemist, vaid loob uue võlasuhte, milleks on lepingu alusel üleantu tagastamise võlasuhe. Eeltoodut arvestades ei piira lepingust tulenevate võlasuhete eelnev lõppemine lepingupoole õigust lepingust seaduse alusel või lepingust tuleneval alusel taganeda. Seetõttu ei välista hageja lepingust taganemise õiguslikke tagajärgi see, et pooled on lepingut täitnud.
7.3.Kohus leiab, et 13.05.2022 müügilepingu punkti 4.6 sõnastuses kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest lähtudes on pooled leppinud kokku kahes alternatiivses lepingus taganemise eelduses: esiteks Viimsi Vallavolikogu 28.04.2020 otsus nr 26 tühistamine ja teiseks nimetatud otsusega kehtestatud detailplaneeringuga ettenähtu elluviimise võimatus hiljemalt 31.12.2022. Hageja on leiab, et poolte ühine tegelik tahe ei erine lepingusse kirjapandust. Kostja leiab, et vaidlusalune lepingupunkt sõlmiti selleks puhuks, kui detailplaneering tühistatakse selliselt, et seda ei ole võimalik uuesti kehtestada ja hageja ei saa kasutada kinnistut ehitamiseks. Detailplaneeringu menetlus on pooleli. Hagejal on võimalik ehitusõigust jätkuvalt saada. Kohus leiab, et 13.05.2022 müügilepingu punkti 4.6 sõnastuses kasutatud sõnade üldlevinud tähendust arvestades ei ole lepingupunkti võimalik tõlgendada kostja kirjeldatud viisil. Eeltoodut arvestades on kostjal koormis tõendada asjaolud, millest nähtub poolte ühine tegelik tahe, mis erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest (VÕS § 29 lg 1). Kostjal on koormis tõendada asjaolud, millest nähtub kostja 5 (9)
aruaamine lepingutingimuse tähendusest lepingu sõlmimisel ajal ning see, et hageja seda tähendust teadis või pidi teadma (VÕS § 29 lg 3). Kohus on seisukohal, et kostja ei ole kohtule esitanud tõendeid, millest nähtuks poolte ühine tegelik tahe, mis erineb 13.05.2022 müügilepingu punktis 4.6 kirjapandust. Kostja esitatud tõendid pärinevad ajast peale lepingu sõlmimist ning vallavolikogu otsuse tühistamist ega sisalda teavet pooltevahelise infovahetuse kohta (dtl-d 390-395, 396, 397-401, 402). Detailplaneeringu menetluse jätkamine pärast vallavolikogu otsuse tühistamist ei näita poolte tahet lepingu sõlmimise ajal ega kostja arusaamist vaidlusaluse lepingutingimuse tähendusest. Hageja on soovinud poolte tegelikku ühist tahet tõendada e-kirjavahetuse ja tunnistaja Y ütlustega. Tunnistaja on avaldanud, et ta esindas tehingu tegemisel mõlemat poolt maaklerina (dtl 477). Kohtu hinnangul ei sisalda asjaolu, et Q on kinnisvaramaaklerina Facebook’is postitanud müügikuulutuse seoses Tammlaane arendusega (dtl-d 484-485), teavet selle kohta, kas Y tegutses kostja maaklerina või mitte. Seega ei lükka kostja esitatud tõend ümber tunnistaja väidetut. Hageja on esitanud Estate Collection OÜ, mille kaudu tunnistaja tegutses, 01.12.2022 arve kostjale ning selle tasumise kinnituse (dtl-d 508-509). Kohtu hinnangul on nimetatud tõendeid arvestades usutav, et tunnistaja tegutses mõlema poole maaklerina. Kohtu hinnangul saab tunnistajal seetõttu olla teavet pooltevahelise suhtluse kohta lepingu sõlmimisele eelneval ajal ja lepingu sõlmimise ajal. Tunnistaja on olnud mõlema poole ja nendega seotud isikutega lepingulistes suhetes, kuid hetkel ei pooltega lepingulised suhted puuduvad. Pooled ei ole tõendanud tunnistaja kehtivat lepingulist seost pooltega, mistõttu ei saa need mõjutada tunnistaja ütluste usaldusväärsust. Kohtu hinnangul ei too tunnistaja ebausaldusväärust kaasa asjaolu, et tunnistaja andis ütlused, mille kohaselt on tunnistaja teinud sama arendusprojektiga seoses veel ühe tehingu, milles ostja on hiljem lepingust taganenud (dtl 477). Kostja esitatud tõenditest nähtuvalt sõlmisid kostja ja OÜ AnB Kodud 23.11.202 võlaõigusliku müügilepingu (dtl-d 487-498). See on kooskõlas tunnistaja antud ütlustega. OÜ AnB Kodud ei taganenud müügilepingus, sest kostja ja OÜ AnB Kodud sõlmisid 17.01.2023 võlaõigusliku müügilepingu lõpetamise kokkuleppe (dtl-d 499-502). Tunnistajal puudub õigusharidus, mistõttu ei saa tunnistajalt eeldada vahetegemist võlasuhte lõppemise erinevatel õiguslikel alustel. Kohtu hinnangul ei anna tunnistaja eksimus kostja ja OÜ AnB Kodud vahelise võlasuhte lõppemise aluses põhjust kahelda tunnistaja ütluste usaldusväärsuses. Tunnistaja on avaldanud, et ta on hageja juhatuse liikme abikaasa sõber. Kohus leiab, et sõprussuhe hageja juhatuse liikme abikaasaga ei too automaatselt kaasa ütluste ebausaldusväärsust, kuid ütluste hindamisel tuleb arvestada võimalust, et tunnistaja ütlused on kantud teadlikust või alateadlikust soovist soodustada hagejat. Tunnistaja Y andis järgmised ütlused pooltevahelise müügilepingu sõlmimise asjaolude kohta: „Ainuke nüanss oli see, et planeeringu osas oli veel kohtuvaidlus peal, mis pidi minema Riigikohtusse. Sellest sai räägitud ja mõlemad pooled olid sellest teadlikud. Sellest oli räägitud. Kuna see vaidlus oli kestnud pikka aega, siis M ja kõik teised olid veendunud, et see vaidlus lõpeb positiivselt Mde kasuks. Kokkuleppel mõlema poolega pandi notariaalsesse lepingusse punkt sisse, millest minu arusaamise järgi, et juhul kui Riigikohtu otsus tuleb negatiivne, siis on ostjal õigus taganeda lepingust ja ostja saab raha tagasi. Notar valmistas lepingu ette. Punkt pandi lepingusse sisse vastavalt kokkuleppele. Rohkem ei olegi midagi lisada kuni Riigikohtu otsuseni. Selle punkti sõnastus tuli vist Mlt, aga ma võin eksida. Minu teada saadeti see sõnastus otse notarile. Meie maakleritena lepingut ei tee, räägime läbi ainult lepingutingimused“ (dtl 476). Hageja on esitanud Ri 09.05.2022 e-kirja Yle, mille adressaadiks on märgitud ka M. E-kirjas on märgitud: „M palvel saadan järgneva info. [---] Varasemates lepingutes on vaidlusele, mida ma Sulle kirjeldasin, viidatud sellisena: 2.1.3. Lepingu ese ja lepingu ese 3 ei ole arestitud, nende suhtes ei ole vaidlusi ega kehti mingeid keelde, välja arvatud kohtumenetlus haldusasjas nr 3-20-1310, kus menetletakse J ja P kaebust Viimsi Vallavolikogu 28.04.2020 otsuse nr 26 „Randvere küla, kinnistu Tammelaane ja osaliselt reformimata riigimaa detailplaneeringu kehtestamine“ tühistamise nõudes.
5.2.3.Müüja ja Ostja lepivad kokku, et juhul, kui Viimsi Vallavolikogu 28.04.2020.a. otsus nr 26 „Randvere küla, kinnistu Tammelaane ja osaliselt reformimata riigimaa detailplaneeringu 6 (9)
kehtestamine“ peaks tuhistatama või vastava detailplaneeringuga ettenähtut ei ole võimalik ellu viia hiljemalt 31.12.2022.a., siis on Ostjal õigus käesolevast lepingust taganeda“ (dtl-d 432-433). Y on edastanud e-kirja 09.05.2022 hageja juhatuse liikmele (dtl 432). Kohus leiab, et tunnistaja ütlustes puuduvad sisulised vastuolud, samuti ei ole tunnistaja ütlused vastuolus muude asjas esitatud tõenditega. Tunnistaja ütlused on kooskõlas 09.05.2022 e-kirjast nähtuva teabega, mis on saadetud enne vaidlusaluse lepingu sõlmimist ja pooltevahelise õigusvaidluse teket. Seetõttu kinnitab e-kiri tunnistaja ütluste usutavust. Kohtu hinnangul ei saa tõendeid kogumis hinnates lugeda tunnistaja ütlusi ebausaldusväärseteks. Tõendeid kogumis hinnates leiab kohus, et tunnistaja ütlused on usaldusväärsed ning neid ei ole mõjutanud tunnistaja sõprussuhe hageja juhatuse liikme abikaasaga. Kohus leiab, et nii 09.05.2022 e-kirjast kui ka tunnistaja ütlustest nähtuvalt oli lepingutingimus välja töötatud kostja poolt. E-kirjavahetusest ja tunnistaja ütlustest ei nähtu, et hageja ja kostja oleksid mõistnud vaidlusalust lepingutingimust teisiti, kui see lepingusse kirja sai. Tunnistaja ise sai lepingupunktist aru selliselt, et juhul kui Riigikohtu otsus tuleb negatiivne, siis on ostjal õigus taganeda lepingust ja ostja saab raha tagasi. Kohus leiab, et tunnistaja arusaamist ei saa omistada pooltele, kuid poolte teistsuguse arusaama korral oleks tunnistaja sellest teada saanud ning see oleks mõjutanud tema enda arusaamist lepingutingimusest. E-kirjavahetus ja tunnistaja ütlused ei sisalda teavet, millest nähtuvalt mõistsid pooled vaidlusalust tingimust selliselt, nagu kostja kohtumenetluses on väitnud. Tunnistaja ütlused ja 09.05.2022 e-kirjavahetus on kooskõlas 13.05.2022 müügilepingu punktidega 2.1.3 ja 4.6. Kohus on ülaltoodut arvestades seisukohal, et poolte ühine tegelik tahe ei erine 13.05.2022 müügilepingu punkti 4.6 kirja pandust ning ei erine punktis kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest.
8.Kohus on ülaltoodut arvestades seisukohal, et 13.05.2022 müügilepingu punkti 4.6 kohaselt oli hagejal õigus lepingust taganeda, kui Viimsi Vallavolikogu 28.04.2020 otsus nr 26 tühistatakse ning poolte kokkulepe ei näinud ette lisatingimusi, mis peavad otsuse tühistamise korral lepingust taganemiseks esinema. Kuivõrd esines kokkulepitud eeldus lepingust taganemisele, omas hageja lepingust taganemise avaldus õiguslikke tagajärgi. Hageja on 13.05.2022 müügilepingust kehtivalt taganenud.
9.VÕS § 189 lg 1 sätestab, et lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 111 sätestatut. Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha saamisest alates. Kohus tuvastas eelnevalt, et hageja on 13.05.2022 müügilepingust kehtivalt taganenud, st mõlemad pooled on lepingu täitmise kohustusest vabanenud (VÕS § 188 lg 2) ja kummalgi poolel on õigus nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist. Hageja nõuab kostjalt 13.05.2022 müügilepingu alusel üleantud 330 000 euro tagastamist. 13.05.2022 müügilepingu punkt 3.1 sisaldab järgmises sõnastuses tingimust: „3.1. Müüja müüb Lepingu eseme 1 Ostjale hinnaga 330 000 eurot, milles sisaldub käibemaks, (edaspidi nimetatud Ostuhind)“ (dtl 17). Ostuhinna kostjale üleandmine ei vaja poolte vaidluse puudumise tõttu eraldi tõendamist (vt p 5). Kostja ei ole esitanud ostuhinna tagastamise nõudele vastuväiteid, mis välistaksid ostuhinna tagastamise kohustuse täitmise kestvalt (nt aegumise vastuväide), ajutiselt või seoks tagastamise kohustuse täitmise hageja kohustusega tagastada kostjale kinnisasi. Kohus leiab eeltoodu põhjal, et hagejal on õigus nõuda kostjalt ostuhinna tagastamise kohustuse täitmist ning kostja peab kohustuse täitma. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja kohustus tagastada ostuhind hõlmab ka ostuhinna koosseisus olevat käibemaksu. Kohtu hinnangul on 13.05.2022 müügilepingu punktis 3.1 kokku lepitud selles, et rahasummaks, mille hageja kohustub kostjale tasuma, oli 330 000 eurot. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on rahasumma kostjale üle andnud. VÕS § 186 lg 1 järgi on kostjal kohustus tagastada 7 (9)
hagejale üleantud rahasumma, seega 330 000 eurot. Kostja ei ole tõendanud asjaolusid, millest nähtuvalt on kostjal õigus jätta üleantud rahasumma käibemaksu ulatuses tagastamata jätta. Kostja ei ole tõendanud asjaolusid, millest nähtub tema nõudeõigus hageja vastu tulenevalt sellest, et hageja makstud ostuhind sisaldas käibemaksu. Kostja ei ole sellist nõuet tasaarvestanud. Kohus leiab eeltoodu põhjal, et hagejal on õigus kostjalt nõuda kogu kokkulepitud ostuhinna 330 000 eurot tagastamist.
10.VÕS § 82 lg 3 sätestab, et kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, peab võlgnik kohustuse täitma selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast lepingu sõlmimist või muul alusel võlasuhte tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust. VÕS § 189 lg 5 sätestab, et lepingupool, kes peab asjaoludest tulenevalt mõistlikult ette nägema lepingust taganemise võimalikkust, peab hoolitsema selle eest, et lepingust taganemise korral oleks üleantu tagastamine võimalik. Pooled vaidlevad selle üle, millise aja jooksul pidi kostja ostuhinna tagastama pärast lepingust taganemist. Hageja leiab, et ostuhind tuli tagastada lepingust taganemisele järgneval päeval, sest VÕS § 189 lg 5 järgi pidi kostja ostuhinna hoiustama, sest kostja pidi asjaoludest tulenevalt mõistlikult ette nägema lepingust taganemise võimalikkust. Kostja sellega ei nõustu, et tal oli kohustus saadud ostuhind hoiustada. Kohus leiab, et VÕS § 189 lg 5 paneb lepingupoolele kohustuse hoolitseda selle eest, et lepingust taganemise korral oleks üleantu tagastamine võimalik. Kohus leiab, et 13.05.2022 müügilepingu punktist 4.6 nähtuvalt on pooled pidanud lepingust taganemist võimalikuks, sest on kokku leppinud lepingust taganemise eeldustes, mille saabumine on tõenäoline. Seega on mõlemal poolel kohustus hoolitseda selle eest, et lepingust taganemise korral oleks üleantu tagastamine võimalik. VÕS § 189 lg 5 paneb lepingupoolele kohustuse hoolitseda selle eest, et ei saabuks VÕS § 189 lg 2 p-des 2 või 3 sätestatud lepingu alusel üleantu tagastamist välistav asjaolu. Kui VÕS § 189 lg-st 5 tulenevat kohustust on rikutud, on kahjustatud lepingupoolel võimalik nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. VÕS § 108 lg 1 järgi saab võlausaldaja alati nõuda raha tasumise kohustuse täitmist. Eeltoodut arvestades ei piira VÕS § 189 lg-s 2 sätestatud eelduste esinemine raha üle andnud lepingupoole õigust nõuda raha tagastamist. Seetõttu ei tulene kohtu hinnangul lepingu alusel raha saanud lepingupoolele VÕS § 189 lg-st 5 kohustust raha hoiustada või raha mitte kasutada. Raha saanud lepingupool peab VÕS § 189 lg-st 5 tulenevalt arvestama sellega, et lepingust taganemise korral tuleb tal mõistliku aja jooksul saadud rahasumma tagastada. Kohus leiab eeltoodu põhjal, et kostjal ei olnud kohustust ostuhind hoiustada, mistõttu ei pidanud kostja tagastama hagejale ostuhinda taganemisele järgneval päeval, vaid mõistliku aja jooksul. Hageja pidas ostuhinna deponeerimata jätmise korral mõistlikuks täitmise ajaks seitset päeva. Kohtu hinnangul on ostuhinna suurust arvestades selle tagastamiseks vajalik aeg seitse päeva ebamõistlikult lühike. Kostja pidas mõistlikuks täitmise ajaks 30 päeva. Kohus leiab, et kuivõrd kostja pidi arvestama lepingust taganemise võimalikkusega, on täitmise aeg 30 päeva ebamõistlikult pikk. Kohus leiab, et pooltevahelise võlasuhte sisu ja raha tagastamise kohustuse olemust arvestades on ostuhinna tagastamiseks vajalik mõistlik aeg maksimaalselt kaks nädalat. Kostja sai lepingust taganemise avalduse kätte 20.12.2022. Seega pidi kostja ostuhinna hagejale tagastama hiljemalt 05.01.2023. Seega muutus ostuhinna tagastamise kohustus sissenõutavaks 06.01.2023. Kuivõrd hagejal on õigus kostjalt nõuda ostuhinna 330 000 eurot tagastamist ning kohustus on muutunud sissenõutavaks, rahuldab kohus hagiavalduse 330 000 euro tasumise nõudes. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja 330 000 eurot.
11.Hageja nõuab kostjalt viivise 4773,70 eurot tasumist, mis on arvestatud põhinõudelt 330 000 eurot VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud ulatuses ajavahemiku 29.12.2022 eest 17.02.2023 (dtl 520). Kohus tuvastas eelnevalt, et kostja oli kohustatud ostuhinna hagejale tagastama hiljemalt 05.01.2023. Seega ei ole hagejal õigus nõuda kostjalt viivise tasumist ajavahemiku 29.12.2022 kuni 05.01.2023 eest. VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud ulatuses põhinõudelt 330 000 eurot ajavahemiku 06.01.2023 kuni 8 (9)
17.02.2023 arvestatud viivis on 4082,05 eurot. Kohus rahuldab hagiavalduse viivise tasumise nõudes osaliselt ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise 4082,05 eurot. Kohus jätab rahuldamata hagiavalduse viivise 691,65 eurot tasumise nõudes (4773,70-4082,05=691,65). TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hageja nõuab põhinõudelt viivise protsendina väljamõistmist põhinõude 330 000 tasumata osalt alates 18.02.2023. Hageja ei ole põhjendanud hagiavaldust sellega, et tal on tekkinud kahju, mis ületab summaliselt põhinõuet. Kohus rahuldab seetõttu hagiavalduse osaliselt. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise põhinõude 330 000 eurot tasumata osalt VÕS § 113 lg 1 ls 2 ettenähtud ulatuses alates 18.02.2023 kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui 325 917,95 eurot.
12.Tõendeid, mille analüüsimist otsuses ei ole eraldi kirjeldatud, jätab kohus juhindudes TsMS § 238 lg 1 ja 5 tõenditena arvestamata kui asjakohatud või vaidlusaluseid asjaolusid mitte tõendavad.
13.TsMS § 445 lg 2 sätestab, et kui hagi otsusega rahuldatakse või kui kohus lõpetab menetluse kompromissi sõlmimisega, jätab kohus kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi täitmise tagamiseks ilmselt vajalik ja pool, kelle kasuks otsus tehti, või kompromissilepingu pooled ei taotle abinõu tühistamist. Kohus kohaldas 21.02.2023 määrusega hagi tagamise abinõusid. Kohtu hinnangul on hagi tagamise abinõu lahendi täitmiseks ilmselt vajalik. Hageja ei taotlenud hagi tagamise abinõu tühistamist otsuse tegemisel. Kohus jätab eeltoodut arvestades kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse otsuse täitmist tagava abinõuna.
14.TsMS § 168 lg 4 sätestab, et kui hageja loobub hagist või võtab selle tagasi, kannab ta kostja menetluskulud, välja arvatud juhul, kui ta loobub hagist või võtab selle tagasi seetõttu, et kostja on nõude pärast hagi esitamist rahuldanud. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus lõpetas menetluse intressi 3910,27 eurot tasumise ja viivise 578,63 eurot tasumise nõuete osas hagist osalise loobumise tõttu. Hageja ei loobunud hagist põhjusel, et kostja on nõude rahuldanud. Seetõttu esineb alus jaotada menetluskulud TsMS § 168 lg 4 järgi. Kohus jättis hagiavalduse osaliselt rahuldamata. Seetõttu esineb alus jaotada menetluskulud TsMS § 163 lg 1 järgi. Hagihind oli 373 912,60 eurot. Kohus rahuldas hagiavalduse nõuetes, millelt arvestatud hagihind on 368 732,05 eurot. Eeltoodust tulenevalt on hagi rahuldatud 98,61% ulatuses (368 732,05 373 912,6-st on 98,61%). Kohus jaotab menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega ning jätab menetluskuludest 1,39% hageja kanda ja 98,61% kostja kanda.
Kohus määrab menetluskulud kindlaks TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik
9 (9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.