WINGMACHT OÜ hagi Tammlaane kodu OÜ vastu omanikuhüpoteegi kustutamiseks ja Tammlaane kodu OÜ vastava tahteavalduse asendamiseks
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: WINGMACHT OÜ (registrikood: 12545696; asukoht Tallinn, Maakri tn 30 10145); Hageja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Ksenia Kravtšenko ja advokaat Aljona Burova (Advokaadibüroo
LEXTAL;
e-post: [email protected] ja [email protected]); Kostja: Tammlaane kodu OÜ (registrikood: XXX; asukoht Tallinn, Estonia pst 7 10143); Kostja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Piret Kergandberg ja vandeadvokaat Kevin Kõo (Advokaadibüroo
2.Lõpetada ja kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud kinnistu asukohaga XXXregistriosa IV jakku (IV jao kanne nr 1) 2. järjekohale Tammlaane kodu OÜ (registrikood: XXX) kasuks kantud hüpoteek summas 200 000 eurot.
3.Kohustada Tammlaane kodu OÜ-d (registrikood: XXX) andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusregistriosa nr XXX IV jaost Tammlaane kodu OÜ (registrikood: XXX) kasuks kantud hüpoteegi summas 200 000 eurot kustutamiseks, asendada Tammlaane kodu OÜ nõusolek vastavate toimingute ja
2-23-3195 kinnistusraamatu kannete tegemiseks kohtuotsusega. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
4.Jätta menetluskulud kostja Tammlaane kodu OÜ kanda.
5.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGI ALUS JA NÕUDED
1.Hagist nähtub, et Harju Maakohtu menetluses on WINGMACHT OÜ (edaspidi: hageja) hagi Tammlaane kodu OÜ (edaspidi: kostja) vastu ostuhinna 330 000 euro tagastamise ja intressi ja viivise tasumise nõuetes. Harju Maakohus on 21.02.2023 võtnud hagiavalduse menetlusse (tsiviilasja nr 2-23-2701). 17.02.2023 määrusega rahuldas kohus hageja hagi tagamise avalduse ja hagi tagamise abinõuna seadis kohtuliku hüpoteegi kostja kuuluvale kinnisasjale (registriosa nr XXX) asukohaga XXX (edaspidi: Kinnistu). Kohtulik hüpoteek (kohtuasja number 2-23-2701) summas 55 000 eurot hageja kasuks seati kolmandale järjekohale (IV jao kanne nr 2) 20.02.2023.
2.Kinnistu registriosa IV jakku 2. järjekohale (IV jao kanne nr 1) on 16.12.2020 kantud hüpoteek summas 200 000 eurot kostja kasuks. Omanikuhüpoteek tekkis 19.07.2022, kui kostja omandas hüpoteegiga koormatud Kinnistu eelmiselt omanikult. Hageja kasuks on seatud kehtiv kohtulik hüpoteek kostjale kuuluvale Kinnistule 3. järjekohale ning samale Kinnistule on seatud kostja kasuks omanikuhüpoteek 2. järjekohale. Hageja nõuab omanikuhüpoteegi lõpetamist ja kustutamist. Hageja huvi on välistada olukord, kus kohtuliku hüpoteegi realiseerimise vajaduse korral ei pruugi eespool asuva hüpoteegi tõttu kinnisvara väärtusest jätkuda kohtuliku hüpoteegi realiseerimiseks.
3.Hageja palub: lõpetada ja kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud kinnistu asukohaga XXX registriosa IV jakku (IV jao kanne nr 1) 2. järjekohale Tammlaane kodu OÜ (registrikood: XXX) kasuks kantud hüpoteek summas 200 000 eurot; kohustada Tammlaane kodu OÜ-d (registrikood: XXX) andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusregistriosa nr XXX IV jaost Tammlaane kodu OÜ (registrikood:
2-23-3195 XXX) kasuks kantud hüpoteegi summas 200 000 eurot kustutamiseks, asendada Tammlaane kodu OÜ nõusolek vastavate toimingute ja kinnistusraamatu kannete tegemiseks kohtuotsusega; edastada kohtuotsus täitmiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale e-post [email protected]; jätta menetluskulud kostja kanda ja mõista kostjalt välja kõik hageja menetluskulud.
4.Seoses kostja vastuväidetega märgib hageja järgmist. Kuivõrd omanikuhüpoteek ei ole omandatud kostja poolt AÕS § 328 lg 1, 2 alusel, ei ole takistusi omanikuhüpoteegi kustutamiseks hageja nõudel AÕS § 332 lg 1 järgi. Kuna hüpoteegi kustutamiseks peab olema hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku nõusolek AÕS § 330 ja KRS § 341 lg 1 ja lg 2 p 2 järgi, siis on hagejal õigus nõuda TsÜS § 68 lg 5 järgi kostjalt vastava kustutamiskande tegemiseks tahteavalduse ehk nõusoleku andmist. Sellisel juhul asendab jõustunud otsus TsÜS § 68 lg 5 ja KRS 341 lg 8 alusel kostja kui puudutatud isiku kande kustutamise nõusolekut. Eeltoodu alusel on hageja nõue tõendatud ja kuulub rahuldamisele.
5.Kohtulik hüpoteek annab hüpoteegipidajale samasugused õigused nagu tavaline hüpoteek. Kohtulikule hüpoteegile kohaldatakse hüpoteegi kohta käivaid sätteid vastavalt AÕS §
364.Seaduse kohaselt on hagejal kohtuliku hüpoteegi pidajana õigus nõuda AÕS § 332 lg 1 alusel omanikuhüpoteegi kustutamist ka enne kohtuliku hüpoteegiga tagatud nõude osas tehtud kohtuotsuse jõustumist, seega ei eelda käesoleva hagi rahuldamine jõustunud kohtuotsust tsiviilasjas nr 2-23-2701. AÕS § 363 lg-st 2 ei tulene, et kohtulahend, mille täitmise tagamiseks kohtulik hüpoteek seati, peab olema jõustunud. Kohtuliku hüpoteegiga tagatud nõue võib seega olla nõue, mille olemasolu tehakse lõplikult kindlaks tulevase kohtulahendiga. Kui hageja nõue tsiviilasjas 2-23-2701 jääb rahuldamata ja hagi tagamine tühistatakse, siis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 388 lg 6 kohaselt omandab hüpoteegi kostja (kinnisasja omanik). Seetõttu jääb ka hagi tagamise tühistamise korral kinnistusraamatusse kostja omandis olevale kinnisasjale omanikuhüpoteek 2. järjekohale. Hüpoteegisumma on küll väiksem, kuid kostjal kui kinnisasja omanikust hüpoteegipidajana ei ole mingit takistust omanikuhüpoteegi suurendamiseks, milleks piisab notariaalselt kinnitatud avalduse vormist (AÕS § 328 lg 2), mille tasu ei sõltu tehingu väärtusest. Kostja ei saa ka praegu omanikuhüpoteeki tasuta kasutada, kuna selle loovutamisel uuele hüpoteegipidajale tekib kostjal samuti notari tasu ja riigilõivu kulu.
KOSTJA VASTUVÄITED
6.Kostja märgib, et ei tunnista hagi ning palub jätta see rahuldamata. Kostja palub menetluskulud jätta hageja kanda.
7.Käesoleval juhul ei ole hageja näol tegemist hüpoteegipidajaga, kes võib nõuda omanikuhüpoteegi kustutamist, kuna kostja kasuks on seatud kohtulik hüpoteek. Hagejal puudub kostja vastu sissenõutavaks muutunud nõue, mida kohtulik hüpoteek peaks tagama. Seda, kas hagejal on kostja vastu nõue või mitte, selgub alles tsiviilasjas nr 2-232701 tehtavas lõpplahendis. Samuti puudub käesoleval juhul selgus, kas kostja kasuks seatud hüpoteek üldse säilib või mitte, kuna kostja on esitanud tsiviilasjas nr 2-23-2701 määruskaebuse hagi tagamise määrusele, millega kohtulik hüpoteek kostja kasuks seati. Olukorras, kui ei ole teada, kas ja millal nõue üldse sissenõutavaks muutub (ehk kui nn „potentsiaalse“ nõude tagamiseks
2-23-3195 on seatud kohtulik hüpoteek) või kas kohtulik hüpoteek hageja kasuks säilib, oleks omanikuhüpoteegi kustutamine ilmselgelt ennatlik ja põhjendamatu. Teiseks on ka hagi tagamise korras seatud kohtuliku hüpoteegi eesmärgiks tagada nõuet, mille olemasolu selgub alles tsiviilasja nr 2-23-2701 lahendamisel. Käesoleva nõude rahuldamise korral asub hageja kohtulikust hüpoteegist tulenevaid õigusi kasutama juba enne seda, kui jõustunud kohtulahendiga on tuvastatud hageja nõue, mida kohtulik hüpoteek on nähtud ette tagama. Hageja õigusi ei riivaks mingil moel see, kui AÕS § 332 lg 1 alusel esitada nõue omanikuhüpoteegi kustutamiseks alles pärast tsiviilasjas nr 2-232701 tehtavat lahendit. Kohtuliku hüpoteegi seadmisega on kinnistusraamatu seis hageja vaatest sisuliselt külmutatud ning hageja võimalused enda nõude maksmapanekuks ei halveneks. Samas põhjustab omanikuhüpoteegi kustutamine põhjendamatu nõude alusel seatud kohtuliku hüpoteegi alusel kostjale täiendavalt kahju. Pärast omanikuhüpoteegi kustutamist poleks kostjal võimalik omanikuhüpoteegiga samale järjekohale uut hüpoteeki seada. Sellega vähendatakse kostja võimalusi kasutada kinnisasja tagatisena ja vähenevad kostja võimalused enda majandustegevuse finantseerimiseks. Samuti juhul, kui kohus peaks omanikuhüpoteegi kustutama ning tsiviilasjas nr 2-23-2701 peaks kohus hagi rahuldamata jätma, omandab kostja kohtuliku hüpoteegi TsMS § 388 lg 6 alusel. Samas on kohtuliku hüpoteegi väärtus oluliselt väiksem kehtivast omanikuhüpoteegist (kohtuliku hüpoteegi summa on 55 000 eurot, samas kui omanikuhüpoteek on seatud summas 200 000 eurot). Seega tuleks kostjal samaväärse hüpoteegi seadmiseks hüpoteeki muuta, millega kaasnevad täiendavad kulud. Hüpoteegi seadmise ja muutmise kokkuleppe peab tõestama notar ning muuta tuleb kinnistusraamatu kandeid, millega kaasnevad kinnistamis- ja notaritasud. Selliste kulutuste kandmine olukorras, kus hagejal on võimalik esitada AÕS § 332 lg 1 alusel nõue ka pärast kohtuotsuse jõustumist tsiviilasjas nr 2-23-2701, oleks kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
8.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
9.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas: a. tsiviilasjas nr 2-23-2701 tehtud 17.02.2023 määrusega seati hagi tagamise abinõuna kohtulik hüpoteek summas 55 000 eurot hageja kasuks kostjale kuuluvale kinnisasjale (registriosa nr XXX) asukohaga XXX; b. kinnistu registriosa IV jakku 2. järjekohale (IV jao kanne nr 1) on 16.12.2020 kantud hüpoteek summas 200 000 eurot kostja kasuks; c. 19.07.2022 tekkis omanikuhüpoteek, kuivõrd kostja omandas hüpoteegiga koormatud kinnistu eelmiselt omanikult.
10.Hageja palub: lõpetada ja kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud kinnistu asukohaga XXX registriosa IV jakku (IV jao kanne nr 1) 2. järjekohale Tammlaane kodu OÜ (registrikood: XXX) kasuks kantud hüpoteek summas
2-23-3195 200 000 eurot; kohustada Tammlaane kodu OÜ-d (registrikood: XXX) andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusregistriosa nr XXX IV jaost Tammlaane kodu OÜ (registrikood: XXX) kasuks kantud hüpoteegi summas 200 000 eurot kustutamiseks, asendada Tammlaane kodu OÜ nõusolek vastavate toimingute ja kinnistusraamatu kannete tegemiseks kohtuotsusega.
11.Kostja vaidleb hagile vastu ning märgib, et: (i) kostja kasuks on seatud kohtulik hüpoteek ning hagejal puudub kostja vastu sissenõutavaks muutunud nõue – käesolev hagi tuleks esitada alles pärast tsiviilasjas nr 2-23-2701 tehtavat lahendit; (ii) puudub selgus, kas kostja kasuks seatud hüpoteek üldse säilib või mitte, kuna hagi tagamise määrus on vaidlustatud; (iii) nõude rahuldamine põhjustab hagejale kahju, kuna 1) kostjal pole enam võimalik omanikuhüpoteegiga samale järjekohale uut hüpoteeki seada ja vähenevad kostja võimalused kinnistut tagatisena kasutada, 2) kohtuliku hüpoteegi väärtus oluliselt väiksem kehtivast omanikuhüpoteegist ning kostjal tuleks samaväärse hüpoteegi seadmiseks hüpoteeki muuta, millega kaasnevad täiendavad kulud.
12.AÕS § 332 lg 1 sätestab, et kui hüpoteegi ja koormatud kinnisasja omanikuks saab üks ja sama isik, võib sama või tagapool asuva järjekohaga hüpoteegipidaja nõuda sellise hüpoteegi kustutamist. Eeltoodust tulenevalt on AÕS § 332 lg 1 nõude eeldused järgmised: a. kostja kasuks on kinnistule seatud hüpoteek; b. kostja saab kinnisasja omanikuks; c. hageja on hüpoteegipidaja, kusjuures tema kasuks seatud hüpoteek asub punktis a nimetatud hüpoteegiga samal järjekohal või tagapool. Pooled ei vaidle, et hageja kasuks on seatud kehtiv kohtulik hüpoteek kostjale kuuluvale kinnistule 3. järjekohale ning samale kinnistule on seatud kostja kasuks omanikuhüpoteek
2.järjekohale. Asjaoludest nähtuvalt ei esine AÕS § 332 lg-tes 2 ja 3 toodud piiranguid. Eeltoodust tulenevalt on AÕS § 332 lg 1 nõude eeldused täidetud ning hagi kuulub rahuldamisele.
13.Kohus märgib, et kostja vastuväited nõude rahuldamist ei väära. AÕS § 363 lg 1 sätestab, et hagi tagamiseks võib kohus seada haginõude ulatuses hüpoteegi, mis peab olema kinnistusraamatusse kantud kohtuliku hüpoteegina. AÕS § 363 lg 2 sätestab, et kohtuliku hüpoteegiga on tagatud kohtulahendi alusel rahuldatud nõue. Eeltoodust tuleneb, et erinevalt tehingulisest hüpoteegist on kohtulik hüpoteek olemuselt aktsessoorne, st selle seadmine eeldab tagatava (s.o kohtulahendist tuleneva) nõude olemasolu (vt ka RKTKo nr 3-2-1-143-10, p 21). Siiski on Riigikohus märkinud, et AÕS § 363 lg-st 2 ei tulene, et kohtulahend, mille täitmise tagamiseks kohtulik hüpoteek seati, peab olema jõustunud. Kohtuliku hüpoteegiga tagatud nõue võib seega olla nõue, mille olemasolu tehakse lõplikult kindlaks tulevase kohtulahendiga (RKTKo nr 3-2-1-85-16, p 24). Puudub vaidlus, et hagi tagamise määrusele esitatud määruskaebust ei rahuldatud ning kohtumäärus on tänaseks jõustunud. Väär on ka kostja käsitlus, et olukorras kus tsiviilasjas nr 2-23-2701 on menetlus alles
2-23-3195 pooleli, ei peaks hagi esitatama ega rahuldatama. Tähtsust omab üksnes asjaolu, et kohtulik hüpoteek on kinnisasjale seatud, mis tähendab, et kohus on hagi tagamise eeldusi kontrollinud ja sealhulgas leidnud, et haginõue pole perspektiivitu. Hüpoteegiga tagatud nõue ei pea olema sissenõutav, kuivõrd praegusel juhul ei ole kõne all hüpoteegi realiseerimine. Seadus ei piira käesoleva haginõude esitamist asjaoluga, et kohtuliku hüpoteegiga tagatud nõue peab olema sissenõutav või vastav kohtulahend peab olema jõustunud. Kostja viited võimalikule kahju tekkimisele on paljasõnalised ning asjakohatud – need ei välista hageja nõude rahuldamist.
14.AÕS § 330 sätestab, et hüpoteegi lõpetamiseks on vajalik hüpoteegipidaja notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud avaldus ja kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud nõusolek. Nõusolek tuleb avaldada kinnistusosakonnale või hüpoteegipidajale. Nõusolek ei ole tagasivõetav. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Vastavalt KRS § 341 lg 1 kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus ülal leidnud, et kostja on kohustatud andma nõusoleku omanikuhüpoteegi kustutamiseks. Hageja on nõutava tahteavalduse sisustanud õiguspäraselt. Seega tuleb kohustada kostjat andma nõusolek hüpoteegi lõpetamiseks ning kustutamiseks ja asendada kostja vastav tahteavaldus kohtuotsusega.
15.Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hagi.
16.Hageja on palunud edastada kohtuotsus täitmiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale. Kohus märgib, et vastava taotluse rahuldamiseks puudub õiguslik alus. Hagejal on võimalik ise jõustunud kohtulahendi täitmiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna poole pöörduda.
17.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus
18.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul on kohus hagi rahuldanud, mistõttu tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine
19.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus
2-23-3195 menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
20.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.