Võlaõigus › Võõrandamislepingud

HAGI ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD, POOLTE SEISUKOHAD

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud. Pärnu Maakohtu menetluses on AS Lk 1 / 6

2-23-3522 TIMBER hagi OSAÜHING RITSU MÕIS vastu saamata jäänud tulu nõudes. 1.1 Hageja nõuab kostjalt saamata jäänud tulu kogusummas 10 055,56 eurot. Nõue tuleneb hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingust, millega kostja osales hageja poolt korraldatud enampakkumisel, kus müüdi kaasomandi mõttelist osa kinnistust Konnaoidu (registriosa nr 4545050, katastritunnus 80901:001:0867) asukohaga Pärnumaa, Tori vald, Rätsepa küla (edaspidi kinnistu) alghinnaga 201 000 eurot. 1.2 Kostja tegi 28.02.2022 enampakkumisel oma pakkumuse, pakkudes kinnistu eest 201 111,11 eurot. Sealjuures kostja nõustus ja allkirjastas hagejale pakkumist tehes hageja poolt korraldatavate enampakkumiste tingimused. Pakkumiste esitamise tähtaeg oli 01.03.2022. Pakkumiste avamisel selgus, et kostja pakkumus 201 111,11 eurot osutus parimaks. 1.3 Hageja enampakkumise tingimuste p 15 sätestab, et kinnistu ostu-müügi leping sõlmitakse hageja ja parima pakkumise teinud enampakkuja vahel notar Ragne Tehveri büroos 14 päeva jooksul enampakkumise lõppemisest. Notariaalse tehingu sõlmimise aja ja koha teatab hageja parima pakkumise teinud enampakkujale meili teel. Hageja teatas kostjale 07.03.2022 e-kirjaga notariaalse tehingu tõestamise aja 15.03.2022 kell 13:00 Tallinnas notar Range Tehveri büroos, kuhu kostja ei ilmunud. 1.4 Hageja enampakkumise tingimuste p 19 sätestab, et kui enampakkuja taganeb esitatud pakkumisest enne selle tähtaja lõppu, keeldub notariaalse lepingu sõlmimisest või ei ilmu kokkulepitud ajal notariaalse lepingu sõlmimisele, on ta kohustatud hüvitama hagejale saamata jäänud tuluna 5% tema poolt pakutud hinnast. Enampakkumise tingimuste p 19 kohaselt kinnitas kostja pakkumise tegemisega, et ta on tutvunud ja nõus käesolevate tingimustega ning kohustub neid järgima. 1.5 Kostja avaldas 12.03.2022 hagejale, et kostja on ise 09.03.2022 notar Kaia Krügeri juures tõestatud müügilepingu alusel ostnud kinnistu Vallo Rätsepalt 160 000 euroga. Kostja, ostes enampakkumisel müüdud kinnistu hageja asemel Vallo Rätsepalt, on oma konkludentse käitumisega taganenud 28.02.2022 esitatud pakkumisest, keeldunud notariaalse lepingu sõlmimisest hagejaga ega ole ilmunud kokkulepitud ajal notariaalse lepingu sõlmimisele, mistõttu on hagejal õigus nõuda kostjalt enampakkumise tingimuste p 19 alusel saamata jäänud tuluna 5% kostja poolt pakutud hinnast ehk 10 055,56 eurot (201 111,11

EUR * 5%).

1.6 Hageja esitas kostjale 01.04.2022 nõude ja hagihoiatuse, milles nõudis kostjalt 10 055,56 euro tasumist hiljemalt 08.04.2022. Kostja ei tasunud nõuet ning vastas 08.04.2022 hagejale, et ei nõustu nõudega ega kavatse seda tasuda.

Kostja seisukohad. Kostja oma 18.05.2022 vastuses hagile /dtl 44-73/ hagi ei tunnista, vaid palub jätta hagi täielikult rahuldamata.

2-23-3522 pakutud hinnast. Hageja müüb Kinnistu omakorda edasi enampakkumise võitjale võitja poolt pakutud hinnaga. Broneerimislepingu punkti 17 kohaselt ostab hageja Kinnistu Müüjalt hinnaga, mis vastab 95-le protsendile enampakkumise võitja pakkumishinnast. Eeltoodust tulenevalt kohustus Müüja Broneerimislepingu alusel müüma Kinnistu hagejale 95%-ga pakkumise võitnud hinnast ning sai hageja selle edasi müüa enampakkumise võitnud hinnaga. Siit oleks pidanud tulema ka hageja tulu 5%, mida ta kostjalt nõuab.

Pärnu Maakohtu 27.09.2022 toimunud istungil jäi hageja oma haginõude juurde. Kostja vaidles hagile täies ulatuses vastu ja palus selle rahuldamata jätta ning jätte menetluskulud tervikuna hageja kanda ja mõista hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud summas 828 eurot käibemaksuta ning viivis menetluskuludelt VÕS § 113 loike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni kostja kasuks.

Kostjad esitasid 26.09.2022 menetluskulude nimekirja. Kostjate õigusabikulud on kokku summas 828 eurot(käibermaksuta) tunnitasuga 120 eurot, kokku 6 tunni õigusabiteenuse eest. Kostja selgitab, et kõik viidatud menetluskulud on kantud seoses käesoleva tsiviilasjaga.

Hageja esitas 26.09.2022 omapoolse menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on hageja menetluskuludeks riigilõiv 840 eurot, ning kulud õigusabile kogusummas 1548 eurot (käibemaksuta) tunniteenuse hinnaga 120 eurot, ajakuluga 12,9 tundi.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

Kohus, olles tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et hagi tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata tehingu vormi järgimata jätmisest tuleneval tühisusel.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 tulenevalt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt.

Kohus tuvastas, et poolte vahel ei ole vaidlust järgmistes asjaoludes: 6.1.Hageja korraldas virtuaalses ostukeskkonnas enampakkumise, mille osales kostja. Enampakkumisel müüdi kaasomandi mõttelist osa kinnistust Konnaoidu (registriosa nr 4545050, katastritunnus 80901:001:0867) asukohaga Pärnumaa, Tori vald, Rätsepa küla (edaspidi kinnistu) alghinnaga 201 000 eurot. Lk 3 / 6

2-23-3522 6.2.Kostja tegi 28.02.2022 enampakkumisel oma pakkumuse, pakkudes kinnistu eest 201 111,11 eurot. 6.3.Pakkumiste avamisel selgus, et kostja pakkumus 201 111,11 eurot osutus parimaks. 6.4.Hageja teatas kostjale 07.03.2022 e-kirjaga notariaalse tehingu tõestamise aja 15.03.2022 kell 13:00 Tallinnas notar Range Tehveri büroos, kuhu kostja ei ilmunud. 6.5.Kostja omandas 09.03.2022 notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimise teel kinnistu otse omanikult ning teavitas sellest hagejat 12.03.2022.

VÕS § 10 lg 1 sätestab, et enampakkumisel loetakse leping sõlmituks parimale pakkumisele nõustumuse andmisega. Kohus on seisukohal, et hageja eesmärk oksjonikeskkonnas kinnistuste müügipakkumiste avaldamisel on kinnistu müümine enampakkumisega. Kinnistu ostu-müügitehingule on seadusandja aga kehtestanud konkreetse vorminõude, sätestades Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1, et tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud.

Riigikohus on 22.02.2012 otsuses nr 3-2-1-164-11 p 16 leidnud, et kuna kinnisasja võõrandamiseks peavad pooled olema sõlminud asjaõigusseaduse § 119 lg 1 järgi notariaalselt tõestatud lepingu, siis ei sõlminud pooled TsÜS § 83 lg-st 1 tulenevalt kinnisasja kehtivat müügilepingut veel sellega, et üks pool tegi teisele teatavaks oma otsuse sõlmida temaga kinnisasja müügileping. Seega oli poolte vahel kuni kinnisasja notariaalselt tõestatud müügilepingu sõlmimiseni lepingueelsetest läbirääkimistest tekkinud võlasuhe VÕS § 14 järgi. Notariaalses vormis sõlmitava lepingu vormistamine toimub pärast enampakkumise läbiviimist. Kuna pooled ei ole notariaalset lepingut sõlmiminud, ei ole nende vahel müügilepingust ega asjaõiguslepingust tulenevaid suhteid tekkinud ning hagejal on õigus esitada lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevaid nõudeid, tuginedes VÕS §-le 14.

Riigikohus sisult analoogses vaidluses (sama hageja samasisuline nõue) oma 25.10.2023 otsuses tsiviilasjas nr 2-22-7114 p.10-17, on jätkuvalt seisukohal, et pooltevahelist võlasuhet, kas enampakkumise tingimused on saanud pooltele siduvaks ning kas hageja nõude aluseks olev tingimuste p 19 on kehtiv tuleb kvalifitseerida järgmiselt: VÕS § 158 lg 1 järgi on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta teisele lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. /../ tänu VÕS § 14 dispositiivsele iseloomule võivad pooled ka lepingueelsete kohustuste puhul omavahel täpsemalt kokku leppida nii nende kohustuste konkreetsemas sisus kui ka nende rikkumisega kaasnevates tagajärgedes. Samas ei tulene lepingueelsetest läbirääkimistest pooltele soorituskohustusi, eelkõige ei teki pooltel kohustust saavutada kokkulepe (nt sõlmida kinnisasja müügileping). Seetõttu ei saa kolleegiumi hinnangul lepingueelsete läbirääkimiste katkemist (kavandatud müügilepingu sõlmimata jäämist) iseenesest pidada lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevate kohustuste rikkumiseks ka juhul, kui leping jääb sõlmimata ühest läbirääkimistel osalenud poolest tulenevatel põhjustel. Rikkumisest saaks kõnealuses kontekstis rääkida nt läbirääkimiste pahauskse pidamise või katkestamise puhul, kus osalenud poolel ei olnud tegelikult algusest peale tõsist kavatsust kavandatud lepingut sõlmida ega täita. Praegusel juhul ei ole kohtud sellele viitavaid asjaolusid tuvastanud. Kolleegiumi hinnangul leidsid kohtud valesti, et poolte vahel peetud lepingueelsetest Lk 4 / 6

2-23-3522 läbirääkimistest sai tuleneda kostja kohustus tasuda hagejale leppetrahvi juhul, kui ta taganeb pakkumusest või keeldub notariaalse lepingu sõlmimisest, mh jättes ilmumata kokkulepitud notariaalse lepingu sõlmimisele. /.../ Olukorda ei muuda ka asjaolu, et praegusel juhul leppisid pooled lihtkirjalikus vormis (TsÜS §-d 78 ja 80). Kohus leiab, et peetud enampakkumise tulemusena sisuliselt kokku kinnisasja müügi olulistes tingimustes. Kohtud on leidnud, et hageja enampakkumise teadet kui konkursiavaldust saab pidada kindlaks määramata isikute ringile suunatud ettepanekuks sõlmida leping VÕS § 16 lg-te 2 ja 3 järgi. Enampakkumisel esitatud pakkumusi, sh kostja 2. jaanuari 2022 pakkumust, tuleb käsitada pakkumustena VÕS § 16 lg 1 mõttes. Võitja väljavalimine tähendas sellisel juhul konkursi korraldaja (hageja) nõustumust ehk aktsepti (VÕS § 10 lg 1 ja § 20 lg 1). Olgugi et kohtute tuvastatu põhjal olid pooled saavutanud vastavalt enampakkumise tingimustes märgitule kokkuleppe mh (kinnis)asja omandi üleandmises, lepingu esemes ja hinnas, s.o müügilepingu olulistes tingimustes (vt VÕS § 208 lg 1), ei saa selline kokkulepe olla õiguslikult kehtiv, kui see ei vastanud AÕS § 119 lg-s 1 sätestatud vorminõudele. Kinnisasjade müümisel kehtib AÕS § 119 lg-s 1 sätestatud vorminõue muuhulgas ka juhul, kui parima pakkumuse saamiseks korraldatakse enampakkumine. Seejuures on enampakkumist võimalik korraldada notari osalusel (notariaadiseaduse § 32 lg 3 p 5; tõestamisseaduse § 16). Seega ei ole asjakohane ringkonnakohtu seisukoht, et AÕS §-s 119 sätestatud vorminõude kohaldumise korral ei olekski kinnisasjade müügiks parima pakkumuse saamise eesmärgil enampakkumiste korraldaminekunagi võimalik. AÕS § 119 lg-s 1 sätestatud vorminõue ei piirdu kitsalt üksnes kinnisasja omandamise otsest kohustust sisaldava müügilepinguga või sellise müügilepingu sõlmimisele eelneva eellepinguga VÕS § 33 mõttes, vaid vorminõude eesmärk on kaitsta pooli järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja omandamise või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest ka muud liiki kokkulepete puhul, mille eesmärk on survestada pooli mh varaliselt ebasoodsa tagajärje ähvardusel tegema kinnisasja omandamise või võõrandamise tehingut. Nii peavad AÕS § 119 lg-s 1 ettenähtud vorminõudele vastama igasugused kokkulepped, millest kinnisasja omandamise või võõrandamise kohustus tuleneb ka üksnes kaudselt. Niisuguste kaudselt kohustavate kokkulepete hulka saab lugeda mh lepinguid, millega kindla kinnisasja omandamata või võõrandamata jäämise puhuks nähakse ette märkimisväärne rahaliselt ebasoodne tagajärg (vt ka RKTKo 14.06.2023, 2-20-14179/52,p-d 12-12.3). /.../ Kolleegium on seisukohal, et kinnisasja müügilepingu sõlmimata jäämise puhuks ettenähtud leppetrahv on oma olemuselt suunatud poole survestamisele sõlmida kavandatud müügileping. Olles mõeldud kohalduma peamiselt olukorras, kus kostja on rikkunud enda antud lubadust osta kinnisasi enampakkumise käigus kokkulepitud tingimustel, peab niisugust leppetrahvi tasuma kohustav kokkulepe olema sõlmitud AÕS § 119 lg 1 kohaselt notariaalselt tõestatud vormis. Kuna tuvastatud ja vaidlustamata asjaolude kohaselt ei ole pooled praegusel juhul sõlminud notariaalselt tõestatud vormis kokkulepet, siis on leping seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu tühine (TsÜS § 83 lg 1) ning sellel ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1).Eeltoodust lähtuvalt ei ole pooltel kehtivat leppetrahvikokkulepet, millele tuginedes on hagi esitatud.

Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kuivõrd kinnisasja müügi kohustustehing peab AÕS § 119 lg 1 kohaselt olema notariaalselt tõestatud, peab ka kinnisasja müügi eelleping VÕS § 33 lg 2 järgi olema samas vormis st. notariaalselt tõestatud. Seega Lk 5 / 6

2-23-3522 kuna pooled ei ole käesoleval juhul notariaalselt tõestatud vormis kokkuleppeid sõlminud, ei ole tegemist kinnisasja müügi eellepinguga VÕS § 33 tähenduses. Kohus on seisukoha, et hageja nõue on kvalifitseeritav eellepingust tuleneva leppetrahvi kohaldamise nõudega, mille eesmärgiks on kohustada pooli kinnistu müügilepingut sõlmima. Kuna aga kohus on lähtudes poolte poolt vaidlustamata asjaoludest tuvastanud, et pooled ei ole praegusel juhul sõlminud notariaalselt tõestatud vormis kokkulepet, siis on leping seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu tühine (TsÜS § 83 lg 1) ning sellel ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1). Kuna eelleping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, ei ole tehingu tühisuse tõttu kehtiv ka lepingus sisalduv kinnistu omandamiseks sundiva eesmärgiga leppetrahvi kohaldamise kokkulepe. Seega jätab kohus hageja haginõude täies ulatuses rahuldamata tehingu tühisuse tõttu. Menetluskulud

Tulenevalt TsMS § 162 lg 1, kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jätab hagi rahuldamata, mistõttu kohus jätab menetluskulud tervikuna hageja kanda. TsMS § 173 lg 1 ja 4 märgib asja menetlenud kohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel ning menetluskulude jaotuses ette näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma.

Kostja menetluskuludeks on õigusabikulu summas 828 eurot, advokaadi tunnihinnaks on 120 eurot, mis ei sisalda käibemaksu. Kohus leiab, et tunnitasu suurus 120 eurot (ilma käibemaksuta) on mõistlik ja vastab advokaadi osutatud õigusabiteenuse keskmisele turuhinnale. Kohus leiab, et põhjendatud on 6 tunni mahus õigusabi kasutamine, arvesse võttets kohtumenetluse asjaolusid, mistõttu loeb kohus kostjate kulutused õigusabile põhjendatuks ja vajalikuks. Hageja vastuväited ei anna kohtu hinnangul alust menetluskulude vähendamiseks,

Kohus mõistab menetluskulud välja kogusummas 828 eurot koos käibemaksuga. Kostjad paluvad kohtul TsMS § 177 lg 4 alusel kohustada hagejat tasuma kostjatele viivist hageja poolt hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt. Kohus rahuldab selle taotluse ning mõistab hagejalt kostjate kasuks välja viivise VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täieliku täitmiseni.

/allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik Leanika Tamm

Lk 6 / 6

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.