Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Hagejal on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kostjal on õigus esitada kaja tagaseljaotsuse kättetoimetamisest alates 30 päeva jooksul. Kui tagaseljaotsus toimetatakse kätte avalikult, võib kaja esitada 30 päeva jooksul alates päevast, kui kostja sai tagaseljaotsusest või selle täitmiseks algatatud täitemenetlusest teada. Menetlusabi taotlemise kord Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Kohtuotsuse põhjendused TsMS § 444 lg 3 alusel jätab kohus käesolevast otsusest välja kirjeldava ja põhjendava osa. Kohtu hinnangul on hagi selles märgitud asjaolude õigsuse korral õiguslikult põhjendatud, v.a osaliselt põhinõude ja viiviste osas. Hagiavalduse kohaselt edastas hageja kostjale üürilepingu erakorralise lõpetamise teate 09.10.2024 (dtl 24-25). Hagiavalduses märgitu järgi on kostja olnud korduvalt üüri tasumisega viivituses, samuti selgus 08.10.2024, et korteris elab keegi teine. Hageja selgitas, et üürilepingu punkti 6.5.5 alusel on hagejal õigus kostjaga viivitamatult üürileping lõpetada, kuna kostja ei ole hagejat sellest teavitanud. VÕS (võlaõigusseadus) § 315 lg 1 p 3 kohaselt üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik annab asja õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist. Sama paragrahvi lõke 2 järgi elu- või äriruumide üürileandja võib üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhtudel üles öelda, teatades sellest ette vähemalt 30 päeva. Kui üürnik või allkasutaja kahjustab elu- või äriruumi tahtlikult, ei pea seda ülesütlemistähtaega järgima. Hageja ei ole esile toonud, et üürileandja või naabrid olid kolmanda isiku korteris elamisest niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saanud oodata üürilepingu jätkamist. Hagist ei nähtu ka, et hageja oleks kostjale 30 päeva lepingu ülesütlemisest ette teatanud. Hageja ei ole esile toonud, et üürnik või kolmas isik kahjustas eluruumi tahtlikult, mistõttu ei tulnuks ülesütlemise tähtaega järgida. Seega ei ole VÕS § 315 lg 1 p 3 sätestatud ülesütlemise alused käesoleval juhul täidetud. Hageja on esile toonud, et tal oli õigus ka üürileping üles öelda põhjusel, et kostja on korduvalt viivitanud üüri tasumisega. VÕS § 316 lg 1 p 1 kohaselt üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega. VÕS § 316 lg 3 järgi üürileandja võib üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud alusel üles öelda, kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14päevase täiendava tähtaja, hoiatades, et antud tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles. Hagiavalduses ei ole välja toodud, kas kostja oli 09.10.2024

2

võlgnevuses vähemalt kahe järjestiku üüri tasumisega ning kas hageja andis kostjale täiendava 14-päevase tähtaja võlgnevuse tasumiseks. Seega asub kohus seisukohale, et poolte vahel sõlmitud üürileping ei ole hageja poolt kehtivalt üles öeldud. Samuti on üürileandja poolt üürilepingu ülesütlemine tühine VÕS § 325 lg 2 ja 5 alusel – üürileandja üürilepingu lõpetamise teates ei ole välja toodud eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul nõutavat ülesütlemise vaidlustamise korda ega tähtaega (VÕS § 325 lg 2 p 4) ning ülesütlemise vaidlustamise korra ja tähtaja puudumine üürileandja poolt üürilepingu ülesütlemise teates toob kaasa ülesütlemise tühisuse (VÕS § 325 lg 5). Hagiavalduse kohaselt teatas kostja 16.09.2024 SMS-i teel, et soovib üürilepingu lõpetada (dtl 20, 23). VÕS § 312 lg 1 kohaselt kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. VÕS § 311 lg 1 ja 2 järgi lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. Kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. Üürilepingu punkti 2.7 kohaselt lepingu lõpetamisest teatatakse kirjalikult 2 kuud ette. Kohus leiab, et lepingu p-s 2.7 2-kuulises etteteatamistähtajas kokkuleppimine ei ole kokkulepe üürniku kahjuks, võimaldades pooltel, sh üürnikul soovi korral leping lõpetada seaduses sätestatud tähtajast varem. Seega lepingu p-s 2.7 kokku lepitud lepingu lõpetamisest teatamise tähtaeg 2 kuud on kehtiv ega ole tühine VÕS § 275 alusel. Kuivõrd kostja teatas hagejale lepingu lõpetamise soovist 16.09.2024, lõppes leping 16.11.2024. VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kohus selgitab, et kostjal on kohustus hagejale tasuda üüri üksnes lepingu kehtivuse perioodil. Hageja palub hagiavalduses kostjalt välja mõista põhivõlgnevus 952,13 eurot. Hagiavalduse kohaselt arve nr 171024 tasumata summa 354,52 eurot moodustasid kommunaalteenused septembrikuu eest summas 62,89 eurot, elekter septembrikuu eest summas 19,63 eurot, lisaks ukseluku südamiku vahetuse eest summas 35 eurot, tagastamata uksenööbi ja võtmete komplekti maksumus summas 42 eurot (mis tagastati 21.10.2024 kostja poolt ja antud summa tasaarvestati arve nr 151124 tasumata summast), korteri täiskoristusteenuse eest 95 eurot, millele lisandus diivani ja kušeti pesu summas 100 eurot. Antud arve juures tuleb tähele panna, et kostja ei ole tasunud oktoobrikuu eest üüri, vaid hageja on antud summa tasaarvestanud tagatisraha summaga. Seega tuleb kostjal hagejale arve nr 171024 alusel tasuda 277,52 eurot (kommunaalkulud 62,89 eurot ja elekter septembri eest 19,63 eurot, koristuse eest 95 eurot ning diivani ja kušeti pesu eest 100 eurot). Oktoobrikuu üür kostja väljamõistmisele ei kuulu, kuna hageja on nimetatu tasaarvestanud kostja poolt tasutud tagatise 490 euro arvelt. Samuti ei kuulu tasumisele tagastamata võtmete eest nõutav 42 eurot, kuivõrd hagi kohaselt on kostja hagejale võtmed 21.10.2024 tagastanud (dtl 27). Samuti ei ole põhjendatud üürnikult välja nõuda uue lukusüdamiku ja selle paigaldamise kulu 35 eurot – hageja ei ole hagis välja toonud, mis asjaoludel põhjustas kostja lukusüdamiku vahetamise vajaduse.

3

Arve nr 151124 tasumata summa 523,61 eurot moodustasid korteri novembrikuu üür summas 490,00 eurot, kommunaalteenused oktoobrikuu eest summas 61,55 eurot, elekter oktoobrikuu eest summas 14,06 eurot, millest arvestati maha tagastatud võtmete summa 42,00 eurot. Kohtule esitatud arvest nr 151124 (dtl 27) nähtuvalt sisaldas nimetatud arve üüri summas 490 eurot novembrikuu eest. Kuivõrd üürileping lõppes 16.11.2024, tuleb kostjalt novembri üür välja mõista üksnes 16 päeva eest, s.o 261,33 eurot (490/30 päeva x 16 päeva). Seega tuleb kostjal arve nr 151124 alusel hagejale tasuda 336,94 eurot (üür 261,33 eurot, kommunaalkulud 61,55 eurot ja elekter 14,06 eurot). Arve nr 301224 tasumata summa 74 eurot tulenes hilisemalt avastatud lammutatud tooli eest. Kuivõrd üürilepingu punkti 4.4.4 kohaselt kohustub üürnik hüvitama üürileandjale sisustuse hävimise, on arvest nr 301224 tulenev tooli hüvitamise tasu 74 eurot põhjendatud. Eeltoodust tulenevalt on hagejal kostja vastu nõue summas 688,46 eurot (277,52+336,94+74). Hageja palub kostjalt mh välja mõista ka viivis 229,19 eurot perioodi 21.10.2024-12.03.2025 eest. Hageja on hagiavalduses märkinud, et vastavalt lepingu punktile 5.1 on lepingujärgsete maksete tasumisega viivitamisel poolel õigus nõuda viivitavalt poolelt viiviste tasumist arvestusega 0,2% tasumata summalt iga viivitatud kalendripäeva eest. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. VÕS § 2871 lg 1 ja 2 järgi eluruumi üürilepingu korral võivad üürileandja ja üürnik leppida kokku käesoleva seaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemas viivisemääras tingimusel, et vastav kokkulepe on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Kokkulepe, millega antakse üürileandjale õigus nõuda eluruumi üürnikult rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist, mis ületab enam kui kolm korda käesoleva seaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud viivisemäära, on tühine. Hageja ja kostja on lepingupunktis 5.1 leppinud kokku viivisemääras 0,2% päevas. Lepingu sõlmimise ajal, s.o 04.06.2024 oli VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivisemääraks 12,5% aastas, s.o 0,034% päevas. Kolmekordseks seadusjärgseks viivisemääraks lepingu sõlmimise ajal olid seega 0,103 eurot päevas. Seega ületab üürilepingus kokkulepitud viivisemäär 0,2% päevas enam kui kolm korda VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivisemäära ning on VÕS 2871 lg 2 alusel tühine. Kuivõrd poolte vahel kokkulepitud viivisemäär on tühine, saab hageja nõuda kostjalt viivist üksnes VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Kuivõrd arve nr 171024 alusel tuli kostjal hagejale tasuda 277,52 eurot, siis tuleb kostjalt hageja kasuks arve nr 171024 alusel välja mõista viivis perioodi 21.10.2024-12.03.2025 eest 12,71 eurot.

4

Arve nr 151124 alusel tuleb kostjal hagejale tasuda 336,94 eurot, seega kostjalt kuulub hageja kasuks väljamõistmisele viivis perioodi 21.11.2024-12.03.2025 eest summas 11,93 eurot.

Arvest nr 301224 tuleneva võlgnevuse tasumisega viivitamise eest tuleb kostjal hagejale perioodi 01.01.2025-12.03.2025 eest tasuda viivist 1,60 eurot.

5

Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 688,46 eurot, viivise 26,24 eurot ja viivise põhinõudelt (688,46 eurolt) alates 13.03.2025 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulude jaotus ja hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Käesoleva hagi hind on 1876,37 eurot. Kuivõrd kohus rahuldab hageja nõude osaliselt summas 791,46 eurot ehk hageja nõudest rahuldatakse 42,18%, jätab kohus menetluskulud 42,18% ulatuses kostja kanda ja 57,82% ulatuses hageja kanda. Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskuluks 864 eurot, s.o riigilõiv 315 eurot ja õigusabikulu 549 eurot (käibemaksuga). TsMS § 138 lg-test 1, 2 ning TsMS § 139 lg-st 2 lähtuvalt on põhjendatud hageja menetluskuluna asjas tasutud riigilõiv 315 eurot. Kohtuväline kulu on TsMS § 144 p 1 alusel menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 alusel mõistab kohus lepingulise esindaja kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kohus leiab, et hageja õigusabikulu 4,5 tundi hagiavalduse koostamisele ja sellega seotud toimingutele on ülemäärane. Võttes arvesse hagiavalduse sisu ja mahtu, võis selle koostamisele (sh kliendiga suhtlemisele ja hagiavalduse täiendamisele) põhjendatult kuluda kokku 2 tundi. Hageja esindaja tunnihind 100 eurot (käibemaksuta) on põhjendatud. Seega on põhjendatud õigusabikuluks 200 eurot. Hageja taotleb õigusabikulu väljamõistmist koos käibemaksuga. TsMS § 174 lg 10 järgi menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks peab menetlusosaline kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Kuivõrd hageja ei ole kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi

6

arvestada, siis ei kuulu õigusabikulu hagejale hüvitamisele koos käibemaksuga. Seega on hageja menetluskuluks kokku 515 eurot (315+200). Kuivõrd kohus jättis menetluskulud 42,18% ulatuses kostja kanda, kuulub kostja poolt hagejale hüvitamisele 217,23 eurot (515x42,18%). Kuivõrd kostja ei ole kohtumenetluses sisuliselt osalenud (sh lepingulise esindaja kaudu), määrab kohus, et hageja poolt kostjale hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad. TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses /allkirjastatud digitaalselt/ Karin Mölder kohtunik

7

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.