S Ž hagi Riser Invest OÜ ja L I vastu ostueesõiguse teostamiseks kinnistusraamatu kande muutmiseks kohustamiseks
TsivIsja hind
210 000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: S Ž (isikukood xxx, xxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat Artur Knjazev Kostja I: Riser Invest OÜ (registrikood 12132540, Pärnu mnt 186, 11314 Tallinn, e-post [email protected]) Kostja II: L I (isikukood xxx, xxx) Kostjate I ja II lepingulised esindajad vandeadvokaadid Randu Riiberg ja Marko Pikani ning advokaat Maria Veermäe 04.12.2023
Kohtuistungi toimumiseaeg
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Kohustada Riser Invest OÜ-d (registrikood 12132540) andma nõusolek kanda kinnistusraamatu registriosa numbriga xxx teise (II) jakku kaasomanikena sisse: 2.1 T L (isikukood xxx) 210/1000 kaasomandist; 2.2 S Ž (isikukood xxx) 790/1000 kaasomandist.
3.Kohustada L It (isikukood xxx) andma nõusolek kustutada kinnistusraamatu registriosa numbriga xxx teisest (II) jaost kanne L I kohta.
4.Hageja menetluskulud jätta solidaarselt kostjate kanda.
5.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist.
6.Tühistada kohtulahendi jõustumisel Harju Maakohtu 06.07.2022 hagi tagamise määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega kanti: -
kinnitusraamatu registriossa nr-ga xxx (katastritunnus xxx) L Ile (isikukood xxx) kuuluvale 214/1000 mõttelisele osale, aadressiga xxx hageja kasuks eelmärge järgnevalt: Eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks S Ž (isikukood xxx) kasuks;
-
kinnistusraamatu registriossa nr-ga xxx (katastritunnus xxx) L Ile (isikukood xxx) kuuluvale 214/1000 mõttelisele osale, aadressiga xxx märkus järgnevalt: tsiviilasjas (nr 2-22-9841) on S Ž (isikukood xxx) poolt esitatud Riser Invest OÜ (registrikood 12132540) ja L I (isikukood xxx) vastu hagi ostueesõiguse teostamiseks kinnistusraamatu kande muutmiseks kohustamiseks.
7.Otsus toimetada pooltele kätte.
EDASIKAEBAMISE KORD JA TÄHTAEG
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA POOLTE SEISUKOHAD
Hageja nõuded ja nende aluseks olevad asjaolud
1.S Ž (hageja) esitas 05.07.2022 Harju Maakohtule hagi Riser Invest OÜ (kostja I) ja L I (kostja II) vastu, milles palub kohustada kostjat I andma nõusolek kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud kinnistu teise jakku kaasomanikena sisse T L ja S Ž ning kohustada kostjat II andma nõusolek kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud kinnistu teisest jaost kanne L I kohta ning kanda kinnistu kaasomanikena sisse T L ja S Ž. Menetluskulud palub hageja jätta solidaarselt kostja I ja kostja II kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt on hageja xxx kinnistu kaasomanik ning talle kuulub kinnistust 576/1000 suurune mõtteline osa. Kostja I müüs 20.10.2021 temale kuulunud xxx kinnistu 214/1000 suuruse mõttelise osa kostjale II. Müügilepingust nähtuvalt müüs kostja I temale kuulunud kaasomandiosa kostjale II hinnaga 210 000 eurot. Hagejale müügilepingust selle sõlmimise järel ei teatatud. Kostja II teatas hagejale 05.04.2022, et on kinnistu uus omanik ning saatis 06.04.2022 ka vastava müügilepingu. Hageja tegi 02.05.2022 ostueesõiguse teostamise avalduse. Hageja pöördus 04.05.2022 kostja II poole, et täpsustada, kas ta on ostueesõiguse teostamise avalduse kätte saanud ja kas ta saab selles märgitud ajal notari 2/9
juurde tehingut sõlmima tulla. Kostja II teatas, et ei soovi, et hageja ostueesõigust teostaks ning soovib korteri endale jätta. Hageja teatas 09.05.2022 kostjale II, et jääb ostueesõiguse teostamise avalduse juurde. Kostja II avaldas esialgu valmisolekut kohtumiseks ja arutamiseks, kuid kostjast II tulenevalt kohtumist ega arutelu ei toimunud. 03.06.2022 teatati notaribüroost, et xxx AS-lt saadud info kohaselt tehingut ei toimu, kuna kostja I ei saa osaleda ning tehingu tegemise aeg tühistati. Kostja I ja kostja II on teinud takistusi hagejale ostueesõiguse teostamiseks.
3.Hageja vaidles kohtuistungil vastu sellele, et hageja on igaveseks loobunud ostueesõiguse kasutamisest. See, et hageja ei kasutanud ostueesõigust ühe tehingu puhul, ei tähenda, et ta seda edaspidi kasutada ei soovi. Samuti ei saa ostueesõigusest loobuda suulise kokkuleppega. Müügileping tõendab, et notar on selgitanud osapooltele ostueesõiguse kohustust. Samuti ei saa juriidilisi isikuid segada füüsiliste isikutega ning seaduse mõttega ei ole kooskõlas, et erand hõlmab endas lähikondseid või muid hõimlasi, nagu sellele viitavad kostjad. Kostja II vastuväited ja nende aluseks olevad asjaolud
4.Kostjad vaidlevad hagile vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
5.Kostjad toovad faktiliste asjaoludena välja, et xxx OÜ võõrandas 08.11.2017 Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx sisse kantud kinnisasja talle kuuluva 214/1000 kaasomandist xxx OÜ-le, mille juhatuse liige oli H S, kes on kostja II elukaaslase H S vend ja kostja I juhatuse liige. xxx OÜ võõrandas 02.04.2020 korteri kostjale I, kelle juhatuse liige ja tegelik kasusaaja on H S. 17.11.2020 sõlmisid T L, hageja ja kostja I kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe, mille kohaselt jääb korter 1 T L, korterid 2 ja 4 hageja ja korter 3 kostja I ainukasutusse ja -valdusesse. 20.10.2021 võõrandas kostja I korteri kostjale II ning kostja II teavitas hagejat 05.04.2022 formaalsest korteri omanikuvahetusest. 06.04.2022 edastas kostja II hagejale korteri võõrandamise lepingu ning 02.05.2022 esitas hageja ostueesõiguse teostamise avalduse, tuginedes kaasomaniku ostueesõigusele ning tegi ettepaneku sõlmida asjaõigusleping 06.06.2022.
6.Kostjad leiavad, et hageja kinnistusraamatusse korteri omanikuna sisse kandmine kostja II asemel on vastuolus hea usu põhimõttega. 20.10.2021 toimus korteri võõrandamine lähikondsete vahel ning tehing oli olemuselt formaalne, kuna korteri omand läks kostjale II, kes oli korteris elanud aastast 2015 ning kelle vanemad olid selleks hetkeks elanud korteris neli aastat. Korteri omand ja valdus kuulusid jätkuvalt sama perekonnaga seotud isikutele. Alates 22.03.2015 on korterisse sisse kirjutatud H S, kostja II ema on koos kostja II kasuisaga elanud korteris alates 2017. aasta juunist, korteris elab keskmiselt kolm kuni neli päeva nädalas ka kostja II vanem laps, kes käib kesklinnas koolis ja huviringides. Hageja on eelnimetatud asjaoludest teadlik, kuid on pahatahtlikult otsustanud eirata. Hageja elukaaslane M P kinnitas 2016. aastal H Sle, et korteri võõrandamisel Xxx OÜ-lt xxx OÜ-le ei ole H Sl ja kostjal II vaja muretseda, et hageja ostueesõigust kasutaks, kuna hageja ei plaani seda teha. Sama kokkulepet sai kinnitatud ka hilisemal koosviibimisel hageja pool. Kostja II ei pidanud vajalikuks sõlmida ostueesõiguse mittekasutamise kohta kirjalikku kokkulepet, kuna naabrite vahel olid suhted head ning ausõnal põhinevat kokkulepet peeti piisavaks. Seega lõi hageja oma varasema käitumisega kostjale II ettekujutluse, et hageja ei kasuta kaasomaniku ostueesõigust. Kui kostjatel ei oleks tekkinud usaldust hageja vastu, ei oleks võõrandamistehingut tehtud. Hageja käitumine on pahatahtlik, kuna hageja on teadlik, et kostja II on korteri renoveerinud ning oma laste elukorraldust lähtuvalt korteri olemasolust aastaid seadnud.
7.Kostja II on hagejaga püüdnud arutada ostueesõiguse kasutamise soovi, kuid hageja on keeldunud ja vältinud suhtlemist. Hageja on keeldunud igasugusest kokkuleppest, mille 3/9
tulemusena saaks korter jääda kostja II omandisse, mistõttu ei olnud kostja II valmis hagejaga kohtuma, nagu sellele viitab hageja hagiavalduses.
8.Hageja muutis meelt pärast seda, kui olid elukaaslasega kostjale II lubanud ostueesõigust mitte teostada. Hageja meelemuutuseks on ärilised eesmärgid. Hagejale kuulub elamu neljast korterist kaks ning ostueesõiguse teostamisega soovib kolmandat, et talle kuuluvaid kortereid välja üürida. Hageja ärihuvi teostamine tekitab ebaproportsionaalselt suurt kahju kostjale II, kelle vanemad jäävad ilma oma kodust, mh saades selle eest ebaõiglaselt madalat tasu.
9.Samuti ei saa hageja ostueesõigust kasutada kostja I ja kostja II vahelises võõrandamistehingus kui lähikondsete vahelises tehingus. Ostueesõiguse erandi alla tuleb lisaks alanejate ja ülenejate sugulaste ning abikaasade kõrval arvata ka pankrotiseaduses mõiste „lähikondsed“ alla minevad isikud, kuna ka lähikondsed ei tee tehinguid turutingimustel. Kostjale II võõrandas korteri tema elukaaslase vend. Perekond Sd on alates 2015. aastast korterit omanud läbi endale kuuluvate juriidiliste isikute. Kostjad ei peaks jääma VÕS § 251 lg-s 2 sätestatud kaitsest seetõttu, et kostja II ja H S ei ole abielus. Kuna tehing tehti lähedaste isikute vahel, ei tehtud seda turutingimustel ning eesmärk oli vormistada omandisuhted pereringis ümber.
10.kohtuistungil tõid kostjad lisaks välja, et kinnisasja mõttelise osa võõrandamine kostjalt I kostjale II toimus selleks, et kaasata Riser Invest OÜ kapitali. Võõrandamise ajal ei olnud H S äriühingu ainuosanik.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
11.Kohus, tutvunud poolte seisukohtade ning esitatud tõenditega, leiab, et hagi on põhjendatud ning kuulub rahuldamisele. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 ja lg 2 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Sealjuures peab pool TsMS § 230 lg 1 kohaselt hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
12.Poolte esitatud seisukohtade ja asjas esitatud tõendite kohaselt ei ole vaidlust selles, et: − hageja on xxx asuva kinnisasja (registriosa nr-ga xxx) 576/1000 suuruse mõttelise osa kaasomanik (dtl 13-15); − kostja I võõrandas 20.10.2021 temale kuulunud xxx kinnistu 214/1000 mõttelise osa kaasomandist kostjale II hinnaga 210 000 eurot (dtl 18-30, dtl 124, dtl 129); − hageja sai kostjalt II teate korteri omanikuvahetusest 05.04.2022 (dtl 31, dlt 124); − kostja II edastas 06.04.2022 hagejale kostja I ja kostja II vahel sõlmitud kinnisasja mõttelise osa võõrandamise lepingu (dtl 36; dtl 124); − notar tõestas 02.05.2022 hageja avalduse 20.10.2021 müügilepingu suhtes ostueesõiguse teostamiseks ning ettepaneku sõlmida asjaõigusleping 06.06.2022 (dtl 55-57, dtl 124; − hageja esitas notari kaudu kostjatele ostueesõiguse teostamise avalduse 02.05.2022 (dtl 126); − pooled ei vaidle selle üle, et kostjad on hageja ostueesõiguse teostamise avalduse kätte saanud (dtl 126).
4/9
13.Pooled vaidlevad selle üle, 1) kas hageja ostueesõiguse teostamine on vastuolus hea usu põhimõttega ning 2) kas hageja ostueesõiguse tuleks välistada kostja I ja kostja II kui lähikondsete vahelise tehingu olemuse tõttu. Ostueesõiguse teostamise eelduste kontroll
14.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 73 lg 2 sätestab, et kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. Käesoleval juhul on hageja xxx asuva kinnisasja (registriosa nrga xxx) 576/1000 suuruse mõttelise osa kaasomanik (dtl 13-15). AÕS § 257 lg 4 sätestab, et omaniku ning ostueesõigusega isiku vahelisele suhtele kohaldatakse võlaõigusseaduses (VÕS) ostueesõiguse kohta sätestatut, kui käesolevas seaduses ei ole sätestatud teisiti.
15.VÕS § 244 lg 3 sätestab, et asja suhtes ostueesõigust omav isik võib ostueesõigust teostada, kui müüja on sõlminud ostjaga müügilepingu. Ostueesõigust saab teostada ka muu tasulise võõrandamise korral. Puudub vaidlus selles, et kostja I võõrandas 20.10.2021 temale kuulunud xxx kinnistu 214/1000 mõttelise osa kaasomandist kostjale II hinnaga 210 000 eurot (dtl 18-30, dtl 124).
16.VÕS § 244 lg 4 sätestab, et ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. VÕS § 244 lg 5 sätestab, et käesoleva paragrahvi lõikes 4 nimetatud avaldus peab olema samas vormis nagu müügileping. Notar tõestas 02.05.2022 hageja avalduse 20.10.2021 müügilepingu suhtes ostueesõiguse teostamiseks (dtl 55-57, dtl 124).
17.VÕS § 250 sätestab, et ostueesõigust võib teostada kinnisasjade puhul kahe kuu jooksul VÕS §-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Kostjad ei vaidle vastu asjaolule, et hageja sai müügilepingust ja selle sisust teada 06.04.2022 (dtl 124). Seega on hageja teostanud ostueesõigust õigeaegselt. Ostueesõiguse teostamise piirangud
18.AÕS § 73 lg 4 kohaselt ei kohaldata lõikes 2 sätestatut, kui kaasomanik võõrandab kinnisasja mõttelise osa alanejale sugulasele või vanemale või kui kinnisasja mõtteline osa omandatakse avalikes huvides, sealhulgas sundvõõrandatakse. Kostjad on käesolevas menetluses leidnud, et ostueesõiguse välistamise sätet tuleks tõlgendada laiendavalt ning lähtuda sellest, et kostja I ja kostja II vahel sõlmitud võõrandamistehing sõlmiti lähedaste inimeste vahel ning väljaspool turutingimusi (dtl 162).
18.1.Kostja I ja kostja II vahel 20.10.2021 sõlmitud võõrandamistehingust nähtuvalt oli kinnistu mõttelise osa müüjaks Riser Invest OÜ, keda esindas juhatuse liige H S (dtl 18-30). AÕS § 6 lg 2 sätestab, et juriidilise isiku vara ega juriidiline isik ei saa kuuluda teistele isikutele, mis tähendab, et juriidilist isikut tuleb eristada füüsilisest isikust, kes on tema liikmeks, osanikuks, aktsionäriks või organi liikmeks. AÕS § 73 lg 4 alusel ei saa välistada ostueesõiguse teostamist juhul, kui võõrandajaks on juriidiline isik, sest juriidilisel isikul ei saa olla sugulasi ega vanemaid.
18.2.Isegi juhul, kui võõrandajaks oleks olnud H S füüsilise isikuna, ei nõustu kohus kostjatega, et ostueesõiguse piirangu hindamisel tuleks sätet tõlgendada laiendavalt, kuna AÕS § 73 lg-s 4 on isikute ring määratletud ammendavalt. AÕS § 73 lg-s 4 sätestatud ostueesõigus kujutab endast vastavalt AÕS § 257 lg-le 3 asjaõiguslikku ostueesõigust. Asjaõigussuhetes tuleb õiguste sisustamisel lähtuda numerus clausus ́e põhimõttest, mis näeb ette regulatsiooni imperatiivsuse. Kui jätta kõrvale ka AÕS § 73 lg 4, mis on erinorm VÕS § 251 lg 2 suhtes, ei saaks kohus ka sellisel juhul jõuda järelduseni, et kostja I ja kostja II vaheline tehing oleks tehtud suhtes, mis 5/9
piirab kaasomaniku ostueesõiguse piiramist. VÕS § 251 lg 2 kohaselt ei saa ostueesõigust kasutada asja müümisel müüja alanejale või ülenejale sugulasele või abikaasale. Kostja I ja kostja II vahel 20.10.2021 sõlmitud võõrandamistehingust nähtuvalt oli kinnistu mõttelise osa müüjaks Riser Invest OÜ, keda esindas juhatuse liige H S ning ostjaks L I (dtl 18-30). Kostjate esitatud seisukohast nähtuvalt ei ole kostja II Riser Invest OÜ juhatuse liikme H S abikaasa ega tema alaneja või üleneja sugulane, vaid H S venna elukaaslane (dtl 124). Kohtu hinnangul ei kuulu käesolevas asjas analoogia korras kohaldamisele ka pankrotiseaduse § 117, mille alusel laiendada isikute ringi, kellele kinnistu müümise puhul kohalduks ostueesõiguse teostamise piirang. Pankrotiseaduses on seadusandja lähikondsete mõiste sätestanud eelkõige võlausaldajate kaitseks nende huvisid kahjustavate tehingute eest ning ei ole mõistlikku põhjendust, miks peaks sama lähikondsete ringi laiendama ostueesõiguse teostamise eranditele.
18.3.Kuna ostueesõiguse teostamise piirangud ei laiene olukorrale, kus juriidiline isik on võõrandanud kinnisasja mõttelise osa enda juhatuse liikme venna elukaaslasele, siis ei oma tähtsust, kas kinnisasja mõtteline osa müüdi turutingimustest soodsamalt, kes ja mis ajast olid elamispinnale sisse kirjutatud või kellele on kinnisasja mõtteline osa varem kuulunud. Hea usu põhimõttest tulenevad piirangud
19.Kostjad leiavad, et kaasomaniku ostueesõiguse kasutamise õigus tuleb käesoleval juhul jätta tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg 1 alusel kohaldamata, kuna hageja käitumine ostueesõigust teostades on vastuolus hea usu põhimõttega (dlt 128).
19.1.Kostjad on oma seisukohtades viidanud neljale Riigikohtu lahendile. Neist lahend 3-2-135-07 käsitleb hüpoteegipidaja keeldumist nõusoleku andmiseks hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks vastavalt varem kehtinud regulatsioonile. Lahendis 3-2-1-169-15 on Riigikohus pidanud vastuoluliseks isiku käitumist, kes võttis pikema aja jooksul vastu tühise tehingu alusel tehtud makseid ja jättis samas teisele isikule mulje, et ta tagab notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimise. Kostjad viitasid ka lahendile 3-2-1-18-09, kus Riigikohus on leidnud, et hea usu põhimõttega ei pruugi olla kooskõlas müügilepingust taganenud müüja käitumine olukorras, kus ta ei ole mitme aasta jooksul üles näidanud huvi ostjapoolse kohustuse täitmise vastu ning lahendile 3-2-1-59-16, kus kostja toetumine õigust lõpetavale tähtajale võis olla hea usu põhimõttega vastuolus, kuna kostja pidas hagejaga pärast kahju hüvitamisest keeldumise otsuse tegemist ja hagejale kättetoimetamist läbirääkimisi, mööndes mh võimalust hüvitada osa kahjust (dlt 127). Kostjad ei ole täpsemalt põhjendanud, miks peaks käesoleva kohtuasja lahendamisel neist Riigikohtu lahenditest juhinduma.
19.2.Ostueesõiguse teostamisest võib ostueesõigust omav isik küll loobuda, kuid loobumise avaldus peab olema tehtud samas vormis, milles peab olema ostueesõiguse teostamise avaldus. Kui ostueesõiguse teostamisest on loobutud enne ostueesõiguse tekkimist, on sellise õiguse lõpetamisele suunatud käsutustehingu kehtivuse eelduseks siiski see, et kokkuleppe alusel on üheselt tuvastatav, millise võõrandamistehingu suhtes ostueesõigusest loobumine kehtib, vähemalt tuleks sätestada, et ostueesõiguse teostamisest loobutakse juhul, kui ostueesõigusega koormatud asi võõrandatakse kindlale isikule kindla hinna eest (vt VÕS II kommenteeritud väljaanne § 244 komm 3.8). Seega isegi juhul, kui oleks tõendatud, et hageja ütles 2016. aastal toimunud koosviibimisel kostja II elukaaslasele sõnaselgelt, et ta ei kavatse ostueesõigust kasutada (dtl 125), ei oleks sellisel loobumise avaldusel vorminõuete rikkumise tõttu õiguslikke tagajärgi. Riigikohus on hea usu põhimõtte ja notariaalse vorminõude suhestamisel asunud seisukohale, et ainuüksi heas usus toimine ei kõrvalda seaduses sätestatud vorminõude järgimata jätmise tagajärge (RKTKo 16.06.2005 tsivIsjas nr 3-2-1-7105, p 23). 20.10.2021 sõlmitud notariaalses müügilepingu (dtl 19-30) punktis 9.33 on välja 6/9
toodud, et AÕS § 73 lg 2 kohaselt on kaasomanikul kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, teisele kaasomanikel müüdava mõttelisa osa ostu eesõigus (dtl 28). Isegi hea usu põhimõtet laialt tõlgendades ei oleks kuidagi põhjendatav arusaam, et õigustatud isiku suuline loobumine ostueesõiguse kasutamisest välistaks selle õiguse teostamise igavesti. Antud juhul kasutas hageja ostueesõigust umbes kuus aastat pärast seda, kui ta kostjate väitel oli kostja II elukaaslasele andnud lubaduse ostueesõigust mitte kasutada. Kostjad leiavad, et hea usu põhimõtte vastast käitumist kinnitab see, et hageja korduvatel varasematel võõrandamistel ostueesõigust ei kasutanud (dtl 127). Selline järeldus ei ole põhjendatud. Seadusejärgset ostueesõigust, mis on igakordne, võib õigustatud isik kasutada omal valikul ning selle varasem mittekasutamine ei viita ostueesõigusega õigustatud isiku pahausksusele. Pigem võiks hea usu põhimõtte laia tõlgenduse korral selle põhimõtte vastaseks pidada ostueesõiguse kohest kasutamist pärast väidetava vormivaba lubaduse andmist selle mittekasutamiseks.
19.3.Kostjate väitel lähtub hageja korteri omandamisel ärihuvist, mis tekitab ebaproportsionaalset kahju kostjatele (dtl 127). Seadus ei sea kaasomaniku ostueesõiguse teostamist sõltuvusse sellest, kas ostueesõigusega õigustatud isik kasutab õigust isikliku elamispinna laiendamiseks, äriliseks otstarbeks või muul põhjusel. Ka see, kui hageja hakkaks omandatava kinnisasja mõttelise osa omandiõiguse alusel kasutatava reaalosaga teenima üüritulu, ei võimaldaks väita, et tema tegevus on hea usu põhimõtte vastane. On ootuspärane, et ostueesõigusega õigustatud isik otsustab igakordse ostueesõiguse korral ostueesõiguse kasutamise lähtuvalt enda huvidest. Pahauskseks käitumiseks ei saa pidada seda, kui õigustatud isik ei kasuta mõttelise osa ostueesõigust, kui selle alusel kasutatav reaalosa on remontimata ja kasutab seda õigust juhul, kui vastav reaalosa on remonditud.
19.4.Kinnisasja mõttelise osa võõrandaja peab arvestama seadusest tuleneva võimalusega, et õigustatud isik kasutab ostueesõigust ning ta on ise vastutav selle eest, et ta sõlmitava müügilepinguga enda huve ei kahjustaks. Kinnisvaratehingute sõlmimisel peab vastutustundlik isik muuhulgas arvestama sellega, kuidas võib tehing mõjutada tema pere elukorraldust ja laste huve.
19.5.Kostjate hagivastuses on viidatud sellele, nagu kannaks turuhinnast madalama hinna korral kahju kostja II (dtl 129), kuigi kostjate väite paikapidavuse korral oleks täpsem öelda, et tehing võis olla kahjulik kostjale I (Riser Invest OÜ), kes oleks sel juhul oma vara turuhinnast madalama hinnaga võõrandamise tõttu saanud kahju sõltumata sellest, kas hageja oleks oma ostueesõigust kasutanud. Hageja nõuded
20.Hageja on palunud kohustada kostjat I andma nõusolek kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud kinnistu kaasomanikena sisse T L (210/1000 kaasomandist) ning hageja (790/1000 kaasomandist). Samuti palunud kohustada kostjat II andma nõusolek kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud kanne kostja II kohta ning kanda kinnistu kaasomanikena sisse T L (210/1000 kaasomandist) ning hageja (790/1000 kaasomandist). Sisuliselt nõuab hageja omandiõiguse ülemineku eelduseks olevaid tahteavaldusi enda 790/1000 kinnisasja kaasomandist omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks.
20.1.Kohtuotsuses eelnevalt käsitletud põhjustel leiab kohus, et hageja on ostueesõigust kasutamise õigust teostanud kehtivalt ning seda ei ole kasutatud hea usu põhimõtte vastaselt. Asjaõigusliku toimega ostueesõiguse kehtiva teostamise korral on käsutus, millega müüja võõrandas kaasomandi mõttelise osa kolmandale isikule, AÕS § 63 lg 3 ja AÕS § 257 lg 3 7/9
kohaselt tühine. Seega ei ole kostja II kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omanik, kuigi ta on kaasomanikuna kinnistusraamatusse sisse kantud. Kuna kostja II ei ole kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omanik, ei saa kohustada kostjat II andma tahteavaldust hageja kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks. Ostueesõiguse teostamise tagajärjel on hagejal müügileping üksnes kostjaga I ning selle alusel tekib kostjal I kohustus teha võimalikuks müügilepingu eseme omandi üleminek hagejale, sh kohustus anda nõusolek hageja kinnisasja kaasomanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks (vt RKTKo 14.02.2023 tsivIsjas nr 2-16-14960, p 10). Sellele käsitlusele on viidanud ka hageja ise, ent on hagiavalduse resolutsioonis siiski soovinud kohustada ka kostjat II andma nõusolek kanda kinnistusraamatusse kostja II asemel kinnisasja kaasomanikuna hageja. Seega saab kohus rahuldada hageja nõude üksnes osas, kus ta nõuab kohustada kostjat I andma nõusolekut enda 790/1000 kinnisasja kaasomandist omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks.
20.2.Küll aga saab hageja nõuda kostjalt II kinnistusraamatu omanikukande kustutamise eelduseks olevat tahteavaldust, kui hageja ostueesõigusel on asjaõiguslik toime. Kuna kostja II kasuks tehtud kinnistusraamatu kanne on AÕS § 63 lg-st 3 tulenevalt käsutuse tühisuse tõttu ebaõige, saab AÕS § 63 lg 5 alusel nõuda kostjalt II nõusolekut ebaõige kande kustutamiseks. Seega tuleb hageja nõue selles osas rahuldada. Hagi tagamise abinõude kehtivus
21.TsMS § 442 lg 5 sätestab, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus muuhulgas rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Kohus tühistab Harju Maakohtu 06.07.2022 hagi tagamise määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu käesoleva kohtuotsuse jõustumisel.
MENETLUSKULUD
22.Kohus määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldab hagi osaliselt üksnes liigselt esitatud nõude tõttu, kuid sisuliselt kuulub hagi rahuldamisele täielikult, jäävad menetluskulud kostjate kanda.
22.1.TsMS § 165 lg 1 sätestab, et kui otsus on tehtud kaashagejate või -kostjate kahjuks, vastutavad kaashagejad või -kostjad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Kaaskostjatelt mõistetakse menetluskulud välja solidaarselt, kui nad kaitsevad end ühiselt hagi vastu (TsMS I kommenteeritud väljaanne § 165 komm 3.2.2.1). Menetluse käigus on kostjad rõhutanud omavahelist tihedat seost ja ühist majanduslikku huvi, mistõttu on põhjendatud jätta menetluskulude kandmine kostjatele solidaarselt.
23.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. TsMS § 177 lg 1 p 2 sätestab, et kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist. 8/9
Kohus määrab hageja menetluskulud rahaliselt kindlaks peale käesoleva kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. (allkirjastatud digitaalselt) Priit Kama kohtunik Osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 26.04.2024 lahendiga.
9/9
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.