Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Aleksandr Kondrašov, Mati Maksing
Otsuse tegemise aeg ja koht
26. aprill 2024, Tallinn
Kohtuasja number
2-22-9841
Kohtuasi
X hagi Riser Invest OÜ ja Y vastu ostueesõiguse teostamiseks kinnistusraamatu kande muutmiseks ja asjaõiguslepingu sõlmimise kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 21. detsembri 2023. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Riser Invest OÜ ja Y ühine apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
210 000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja X (isikukood XXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Artur Knjazev Kostja Riser Invest OÜ (registrikood 12132540) Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXX) Kostjate lepinguline esindaja advokaat Maria Veermäe
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 9. aprilli 2024. a kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Täiendada Harju Maakohtu 21. detsembri 2023. a otsuse resolutsiooni otsustusega, millega kohustada Riser Invest OÜ-d andma nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr 19507601 Riser Invest OÜ-le kuuluva 214/1000 suuruse mõttelise osa omandiõiguse üleandmiseks Xle ja vastava asjaõiguslepingu sõlmimiseks.
2.Muuta Harju Maakohtu 21. detsembri 2023. a otsuse resolutsiooni punkti 6 hagi tagamisega seotud otsustuse osas selliselt, et kohaldatud hagi tagamise abinõu jääb tagama käesoleva otsuse täitmist.
7.2.Kohustada Riser Invest OÜ-d andma nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr 19507601 Riser Invest OÜ-le kuuluva 214/1000 suuruse mõttelise osa omandiõiguse üleandmiseks Xle ja vastava asjaõiguslepingu sõlmimiseks.
7.3.Kohustada Riser Invest OÜ-d andma nõusolek kanda kinnistusraamatu registriosa nr 19507601 teise (II) jakku kaasomanikena sisse:
7.4.Kohustada Y andma nõusolek kustutada kinnistusraamatu registriosa nr 19507601 teisest (II) jaost kanne Y kohta.
7.5.Jätta käesoleva otsuse täitmise kord kindlaks määramata.
7.6.Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud X menetluskulud solidaarselt Riser Ivest OÜ ja Y kanda ning Riser Invest OÜ ja Y menetluskulud nende endi kanda.
7.7.Jätta Harju Maakohtu 6. juuli 2022. a määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu tagama käesoleva otsuse täitmist. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja) esitas 5. juulil 2022 Harju Maakohtule hagi Riser Invest OÜ (kostja I) ja Y (kostja II, koos kostjad) vastu kinnistusraamatu kande muutmise kohustamiseks. Koos hagiavaldusega esitas hageja hagi tagamise taotluse. Hageja palus: -
Kohustada kostjat I andma nõusolek Tallinnas Narva mnt 61 asuva kinnistu kohta omanikukannete tegemiseks; Kohustada kostjat II andma nõusolek Tallinnas Narva mnt 61 asuva kinnistu kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja uute kannete tegemiseks.
1.1.Hagiavalduse kohaselt on hageja Tallinnas Narva mnt 61 asuva kinnistu (registriosa nr 19507601) kaasomanik ning talle kuulub kaasomandi 576/1000 suurune mõtteline osa. Kostja I müüs 20. oktoobril 2021 temale kuulunud kaasomandi 214/1000 suuruse mõttelise osa (korter) kostjale II. Hagejale müügilepingust selle sõlmimise järel ei teatatud.
1.2.Kostja II teatas hagejale 5. aprillil 2022, et ta on uus kaasomanik ning saatis 6. aprillil 2022
ka vastava müügilepingu. Müügilepingu kohaselt müüs kostja I kaasomandiosa kostjale II hinnaga 210 000 eurot. Kuna hagejal on võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 244 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 73 lg-st 2 tulenevalt kaasomaniku ostueesõigus, tegi hageja 2. mail 2022 notariaalse ostueesõiguse teostamise avalduse. Kostja II teatas, et ei soovi, et hageja ostueesõigust teostaks.
3.juunil 2022 teavitati notaribüroost, et tehingut ei toimu, kuna kostja I ei saa osaleda.
1.3.Hageja ei ole ostueesõiguse teostamisest loobunud. See, et hageja ei kasutanud ostueesõigust ühe tehingu puhul, ei tähenda, et ta seda edaspidi kasutada ei soovi. Samuti ei saa ostueesõigusest loobuda suulise kokkuleppega. Müügileping tõendab, et notar on selgitanud osapooltele ostueesõiguse kohustust. Praegusel juhul ei kohaldu ka AÕS § 73 lg-s 4 sätestatud erand. Kostjate vastuväited
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.
2.1.Hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega. Kinnistu kaasomandiosa võõrandamine toimus lähikondlaste vahel. Ka oli tehing formaalne, sest kaasomandiosa läks üle kostjale II, kes on kaasomandiosaks olevas korteris elanud 2015. aastast. Seejuures on perekond Sopped alates 2015. aastast kaasomandiosa omanud läbi neile kuuluvate juriidiliste isikute. Seega kuulub kaasomandiosa ja selle valdus jätkuvalt sama perekonnaga seotud isikutele.
2.2.Ostueesõiguse erandi alla tuleb lisaks alanejate ja ülenejate sugulaste ning abikaasade kõrval arvata ka pankrotiseaduses sätestatud mõiste „lähikondsed“ alla minevad isikud, kuna ka lähikondsed ei tee tehinguid turutingimustel. VÕS § 251 lg-s 2 sätestatud erand ei ole välistatud ainult seetõttu, et kostja II ja W ei ole abielus. Kinnistu kaasomandiosa võõrandamine kostjalt I kostjale II toimus selleks, et kaasata kostja I kapitali. Võõrandamise ajal ei olnud F äriühingu ainuosanik.
2.3.Hageja elukaaslane H kinnitas 2016. aastal Wle, et korteri võõrandamisel Amplion OÜ-lt Muhu Tehnika OÜ-le ei plaani hageja ostueesõigust kasutada. Sama kokkulepet sai kinnitatud ka hilisemal koosviibimisel. Nii lõi hageja oma varasema käitumisega kostjale II ettekujutluse, et hageja ei kasuta ostueesõigust. Kostja II ei pidanud vajalikuks sõlmida ostueesõiguse mittekasutamise kohta kirjalikku kokkulepet, kuna naabrite vahel olid suhted head ning suulist kokkulepet peeti piisavaks.
2.4.Hageja käitumine on pahatahtlik, sest hageja teadis, et kostja II on korteri renoveerinud ning tema laste elukorraldus sõltub sellest. Ka on hagejal ostueesõiguse teostamisel ärilised huvid. See tekitab ebaproportsionaalselt suurt kahju kostjale II, kelle vanemad jäävad ilma oma kodust, mh saades selle eest ebaõiglaselt madalat hinda. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus rahuldas 21. detsembri 2023. a otsusega (vaidlustatud otsus) hagi osaliselt ning kohustas kostjat I andma nõusolek kanda kinnistusraamatu registriosa nr 19507601 teise jakku kaasomanikena sisse Q 210/1000 kaasomandist ja hageja 790/1000 kaasomandist. Samuti kohustas maakohus kostjat II andma nõusolek kustutada kinnistusraamatu registriosa nr 19507601 teisest jaost kanne kostja II kohta. Maakohus jättis menetluskulud solidaarselt kostjate kanda. Lisaks tühistas maakohus Harju Maakohtu 6. juuli 2022. a hagi tagamise määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu.
3.1.Maakohtu põhjenduste kohaselt on ostueesõiguse teostamise eeldused täidetud. Hageja on kinnistu kaasomanik (AÕS § 73 lg 2), kinnistu kaasomandiosa on võõrandatud müügilepingu alusel hinnaga 210 000 eurot (VÕS § 244 lg 3), notar on tõestanud hageja avalduse ostueesõiguse teostamiseks (VÕS § 244 lg-d 4 ja 5), hageja on ostueesõigust teostanud tähtaegselt (VÕS § 250).
3.2.Maakohus asus seisukohale, et praegusel juhul ei esine AÕS § 73 lg-st 4 tulenevaid ostueesõiguse teostamise piiranguid. Kinnistu kaasomandiosa on võõrandanud kostja I, kes on juriidiline isik. Juriidilist isikut tuleb eristada füüsilisest isikust, kes on tema liikmeks, osanikuks või aktsionäriks. Seega ei saa AÕS § 73 lg 4 alusel välistada ostueesõiguse teostamist juhul, kui võõrandajaks on juriidiline isik, sest juriidilisel isikul ei saa olla lähisugulasi. Isegi kui võõrandajaks oleks olnud füüsilise isikuna F, ei saaks AÕS § 73 lg-s 4 sätestatud piirangut kohaldada, sest selles nimetatud isikute ring on määratud ammendavalt. Täidetud ei ole ka VÕS § 251 lg 2 eeldused, sest kostja I juhatuse liige F ei ole kostja II abikaasa ega tema alaneja või üleneja sugulane, vaid F venna elukaaslane. Maakohtu hinnangul ei kuulu analoogia korras kohaldamisele pankrotiseaduse (PankrS) § 117, mille alusel laiendada isikute ringi, kellele kinnistu müümise puhul kohalduks ostueesõiguse teostamise piirang. Seega ei oma praegu tähtsust, kas kinnistu mõtteline osa müüdi turutingimustest soodsamalt, kes ja mis ajast olid elamispinnale sisse kirjutatud või kellele on kaasomandiosa varem kuulunud.
3.3.Maakohus leidis, et hageja käitumine ei ole ostueesõigust teostades olnud vastuolus hea usu põhimõttega. Isegi kui oleks tõendatud, et hageja ütles 2016. aastal toimunud koosviibimisel kostja II elukaaslasele sõnaselgelt, et ta ei kavatse ostueesõigust kasutada, ei oleks sellisel loobumise avaldusel vorminõuete rikkumise tõttu õiguslikke tagajärgi. Isegi hea usu põhimõtet laialt tõlgendades ei oleks kuidagi põhjendatav arusaam, et õigustatud isiku suuline loobumine ostueesõiguse kasutamisest välistaks selle õiguse teostamise igavesti. Antud juhul kasutas hageja ostueesõigust umbes kuus aastat pärast seda, kui ta kostjate väitel oli kostja II elukaaslasele andnud lubaduse ostueesõigust mitte kasutada. Seejuures võib seadusejärgset ostueesõigust, mis on igakordne, õigustatud isik kasutada omal valikul ning selle varasem mittekasutamine ei viita ostueesõigusega õigustatud isiku pahausksusele. Ka see, kui hageja hakkaks omandatava kaasomandiosaga teenima üüritulu, ei võimalda väita, et tema tegevus on hea usu põhimõtte vastane, sest seadus ei sea kaasomaniku ostueesõiguse teostamist sõltuvusse sellest, mis eesmärgil ostueesõigust teostatakse. Pahauskseks käitumiseks ei saa pidada seda, kui õigustatud isik ei kasuta kaasomandiosa ostueesõigust, kui see on remontimata, ja kasutab seda õigust juhul, kui vastav osa on remonditud. Ka märkis maakohus, et kostjad on viidanud kohtupraktikale, kuid ei ole täpsemalt põhjendatud, miks peaks kohus asja lahendamisel sellest juhinduma. Apellatsioonkaebus
4.Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Alternatiivselt palusid kostjad teha uus otsus, millega jätta hageja hagi rahuldamata.
4.1.Maakohus on vääralt jätnud VÕS § 252 lg 1 kohaldamata. Maakohus ei arvestanud, et vaidlusalune korter moodustab mõttelise osa kinnistust, mis on hageja, kostja I ja Q kaasomandis. Maakohus on jätnud välja selgitamata, kas Q on loobunud ostueesõiguse teostamisest. Samuti jättis maakohus ebaõigesti rahuldamata tõendi kogumise taotluse, s.o W tunnistajana ülekuulamine.
4.2.Ka on maakohus vääralt sisustanud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 138 tulenevat hea usu põhimõtet. Hea usus käitumise põhimõtte alla läheb ka keeld kuritarvitada oma õigusi. Seejuures viitasid kostjad Riigikohtu praktikale, millest tulenevad põhimõtted õiguste kuritarvitamise kohta on kohaldatavad ka siinses asjas (RKTKo 3-2-1-35-07, p-d 18 ja 19; 3-2-1-18-09; 3-2-1-169-15, p 11; 3-2-1-59-16, p 14;). Praegusel juhul lõid hageja teod, lubadused ja ka tegevusetus (ostueesõiguse teostamata jätmine) kostjates usalduse hageja vastu. Kostjate vahel toimus kaasomandiosa võõrandamine teadmises, et hageja ei teosta ostueesõigust. Hageja vastuoluline käitumine, mille tõttu sai ta võimaluse ostueesõiguse teostamiseks, on vastuolus hea usu põhimõttega.
4.3.Vorminõue ei prevaleeri igas olukorras hea usu põhimõtte üle. Vastsel juhul muutuks hea usu põhimõtte rakendamine sisutühjaks. Kostjad tegid võõrandamistehingu ainult seetõttu, et hageja oli loonud neis ettekujutluse, et nad ei jää oma kaasomandiosast ilma. Lisaks jättis maakohus hindamata hageja ja kostja II huvid ning kas hageja ostueesõiguse kasutamise õigus on kaitsmisväärne. Vastustaja seisukoht ja menetluse edasine käik
5.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
6.Ringkonnakohus lahendas 5. märtsi 2024. a määrusega apellatsioonkaebuses esitatud tõendi kogumise taotluse, selgitas pooltele õiguslikku olukorda, andis hagejale võimaluse nõude täpsustamiseks ning pooltele vajadusel otsuse täitmise korra kindlaksmääramise taotlemiseks (dtl-d 251–255).
6.1.20. märtsil 2024 esitas hageja nõude kohustada kostjat I andma nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr 19507601 kostjale I kuuluva 214/1000 suuruse mõttelise osa omandiõiguse hagejale üleandmiseks ja vastava asjaõiguslepingu sõlmimiseks.
6.2.Mõlemad pooled esitasid kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lgga 1 taotluse otsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks. Hageja leidis, et temalt ei saa ostuhinna tasumist veel nõuda, sest kostjal I ei ole tekkinud selle saamise õigust. Samuti ei vasta hüpoteegikanded lepingus avaldatule. Hageja hinnangul vajavad tema huvid kaitsmist, sest kostja I on ostuhinna saanud ja kostjal II on õigus müügilepingust taganeda. Kui otsuse täitmist reguleerida, oleks mõistlik anda otsuse täitmiseks tähtaeg 30 päeva selle jõustumisest. Kostjad seevastu leidsid, et hagi rahuldamisel tuleb kohtuotsuse täitmine lükata kostja II poolt kohustuste täitmiseks edasi senikaua, kuni hageja tasub kostjale II ostuhinna 210 000 eurot. Kostjale II tuleb anda kohtuotsuse jõustumisest kuuekuuline tähtaeg kinnistusraamatust kande kustutamise nõusoleku andmiseks ja hagejale mõttelise osa valduse üleandmiseks. Kui ringkonnakohus vastava kostjate taotluse rahuldab, palus hageja lugeda ostuhinna tasumise kohustus täidetuks ostuhinna hoiustamisega hüpoteekidega tagatud nõuete rahuldamiseks.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta hagi rahuldamist puudutavas osas muutmata. Ringkonnakohus peab apellatsioonkaebuse põhjendusest olenemata vajalikuks täiendada ja muuta maakohtu otsuse resolutsiooni. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
8.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu
otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostjad vaidlustavad maakohtu otsust hagi rahuldamist puudutavas osas. Hageja ei vaidlusta hagi osalist rahuldamata jätmist. Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude kostja II vastu osas, millega kohustati kostjat II andma nõusolek kinnistusraamatusse uue kande tegemiseks. Maakohtu otsus on TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel eelnimetatud osas edasi kaebamata jõustunud.
9.Kolleegiumi hinnangul on maakohus põhjendatult leidnud, et ostueesõiguse teostamise eeldused olid täidetud. Hageja oli õigustatud nõudma kostjatelt tahteavalduse asendamist kohtuotsusega (TsÜS § 68 lg 5). Asjaolude tuvastamisel ei ole maakohus menetlusõiguse norme rikkunud ning on tuvastatud asjaoludele kohaldanud õigesti materiaalõiguse norme. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks selles osas maakohtu otsuse põhjendusi täies ulatuses korrata (TsMS § 654 lg 6).
10.Apellatsioonkaebuses heidavad kostjad maakohtule ette, et maakohus jättis ebaõigesti kohaldamata TsÜS §-st 138 tuleneva hea usu põhimõtte. Kolleegium kostjatega ei nõustu.
10.1.TsÜS § 138 lg 1 sisaldab üldist kohustust järgida õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel hea usu põhimõtet. Kohustust käituda hea usu põhimõttest lähtuvalt sisaldavad ka VÕS § 6 lg 1, mille kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Maakohus on oma otsuse p-des 19.1–19.3 kostjate väiteid piisavas ulatuses hinnanud. Kolleegium nõustub maakohtuga, et siinses asjas toimus kinnistu kaasomandi mõttelise osa müümine isikule, kes ei olnud kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud (VÕS § 251 lg-s 2 sätestatud piirangut ei esine), mistõttu tekkis hagejal kui kaasomanikul asjaõigusseaduse (AÕS) § 73 lg 2 alusel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus.
10.2.Kolleegiumi hinnangul on maakohus põhjendatult leidnud, et ostueesõiguse teostamisest võib kaasomanik loobuda, kuid see peab olema tehtud samas vormis nagu müügileping ehk notariaalselt tõestatud vormis (VÕS § 244 lg 5 esimene lause). Kostjad väidavad, et hageja loobus ostueesõiguse teostamisest tehingute suhtes, kus kaasomandi mõtteline osa võõrandatakse Soppede ja Iilade pereringis. Kuigi maakohus hindas ka teisi võimalikke variante (ühekordne ja igavesti loobumine), ei muuda see maakohtu järeldusi vorminõude järgimata jätmise kohta ebaõigeks. Kolleegium nõustub maakohtuga, et isegi kui 2016. aastal kostjate väidetud vestlus toimus, ei saa sellisel suuliselt avaldatud loobumisel olla vorminõuete rikkumise tõttu õiguslikke tagajärgi.
10.3.Iseenesest võib ostueesõigusest loobuda enne ostueesõiguse tekkimist kokkuleppe alusel, mille sisuks on õigustatud isiku poolne loobumine ostueesõiguse teostamisest. Õiguskirjanduses leitakse, et selline õiguse lõpetamisele suunatud käsutustehingu kehtivuse eelduseks on see, et kokkuleppe alusel on üheselt tuvastatav, millise võõrandamistehingu suhtes ostueesõigusest loobumine kehtib – lepingus tuleks seega sätestada vähemalt see, et ostueesõigust omav isik loobub ostueesõiguse teostamisest juhul, kui ostueesõiguse järgi kohustatud isik võõrandab ostueesõigusega koormatud asja kindlale isikule kindla hinna eest (VÕS II komm (2019), § 244, p 3.8). Seadusandja on põhjendatult näinud kinnisasjadega seotud tehingute puhul ette kohustusliku vorminõude. Notariaalne tõestamine tagab, et notar selgitab välja lepingupoolte tahteavaldused, sõnastab need, tagades selle, et tahteavaldused oleksid üheselt arusaadavad. Ühelt poolt on notariaalse tõestamise nõude eesmärk tagada lepingupoolte kaitse läbimõtlematu tegevuse eest, teiselt poolt täidab notariaalse tõestamise nõue ka nõustamisfunktsiooni. See on ka põhjus, miks ei saa nõustuda kostjate seisukohaga, et suuliselt antud lubadus koosmõjus hea usu põhimõttega saab
kaasa tuua kostjate soovitud õigusliku tagajärje.
10.4.Riigikohus on ostueesõiguse teostamise avalduse vorminõude täitmata jätmise puhul leidnud, et kuigi pooled peavad toimima heas usus, siis ainuüksi heas usus toimimine ei kõrvalda seaduses sätestatud vorminõude järgimata jätmise tagajärge (vt RKTKo 16.06.2005, 3-2-1-71-05, p 23). Kolleegiumi hinnangul on see põhimõte kohaldatav ka siinses asjas, kus kostjad heidavad hagejale ette hea usu põhimõtte vastast käitumist (hageja kasutas ära kostjate usaldust ning käitus vastuoluliselt). Vormi järgimata jätmise korral on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine. Ka on Riigikohus olukorras, kus müügilepingu eelleping oli AÕS § 119 lg 1, VÕS § 33 lg 2 ja TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine, leidnud, et alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumisele tuginemine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega kostja vastuolulise käitumise tõttu (RKTKo 17.02.2016, 3-2-1-169-15, p-d 9 ja 11). Samas see, et lepingupool võttis pikema aja jooksul vastu tühise tehingu alusel tehtud makseid ja jättis teisele poolele mulje, et ta siiski tagab notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimise, ei kõrvaldanud eellepingu vormipuudust. Seega, hea usu põhimõtte järgimine ei saa kuidagi välistada kohustust järgida tehingule seadusega kehtestatud vorminõudeid. Nii nagu maakohtul, puudub ka ringkonnakohtul vajadus õigussuhtes osalevate isikute huvisid kaaluda (vt maakohtu otsuse p 19.3).
11.Selleks, et hageja saavutaks hagis taotletud eesmärgi (saada ostueesõigust teostades kaasomandiosa omanikuks), lubas ringkonnakohus esitada hagejal apellatsiooniastmes täiendava nõude. Kuna maakohus ei juhtinud hageja tähelepanu sellele, et hageja taotletava eesmärgi saavutamine eeldab asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks oleva tahteavalduse saamist, siis peab ringkonnakohus menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt võimalikuks menetleda seda nõuet apellatsiooniastmes. Ka kohtupraktikas on leitud, et hageja eesmärki arvestades on kohtul võimalik tuvastada hageja soovitud õigusmuudatuse tegemiseks vajalikud tahteavaldused, mida on võimalik kohtuotsusega asendada (vt ka RKTKo 29.05.2013, 3-2-142-13, p 12). Ostueesõiguse teostamise tulemusena tekib ostueesõigusega isiku ja müüja vahel VÕS § 244 lg 1 kohaselt müügileping samadel tingimustel, milles leppisid kokku müüja ja ostja (vt RKTKo 20.06.2006, 3-2-1-13-06, p 22). Võlaõigusliku müügilepinguga ostueesõiguslase ja müüja vahel ei kaasne iseenesest asjaõiguslikke tagajärgi. Selleks, et ostueesõiguslane saaks ostueesõiguse teostamise tagajärjel kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omanikuks, tuleb müüjal sõlmida ostueesõiguslasega ka asjaõigusleping (AÕS § 641). Ilma asjaõiguslepinguta ei ole täidetud kõik kinnisasja kaasomandiosa tehingulise omandamise eeldused ning ilma asjaõiguslepingu kinnistusosakonnale esitamiseta ei teeks kinnistusosakond eelduslikult ka hageja omanikukannet. Kinnistusosakonnale tuleb esitada mh taotletava kande aluseks oleva õigusmuudatuse eelduseks olev käsutustehing kinnistusraamatuseaduse § 46 lg 1 p 1 ja § 35 lg 1 p 1 alusel (vt RKTKo 14.02.2020, 2-16-14960/61, p 12).
12.TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi peab kohtuotsuse resolutsioonist selguma, milliseid hageja tahteavaldusi kohtuotsus asendab. Kuna maakohus on õigesti tuvastanud, et ostueesõiguse teostamise eeldused olid täidetud, on kostja I kohustatud andma TsÜS § 68 lg 5 järgi asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks oleva tahteavalduse. Kolleegium täiendab eeltoodut arvestades maakohtu otsuse resolutsiooni.
13.Veel pööras ringkonnakohus poolte tähelepanu sellele, et vaidlusalune kaasomandi mõtteline osa, mille suhtes hageja ostueesõigust teostas, on koormatud kahe hüpoteegiga. Mõlemad pooled esitasid ringkonnakohtule taotluse otsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks (TsMS § 445 lg 1). Samas möönis hageja ringkonnakohtu 9. aprilli 2024. a istungil, et ta ei
toeta otsuse täitmise korra kindlaksmääramist (vt ajamärk 00:18:44).
13.1.Kostjad on tõendanud, et kostja II on tasunud kaasomandiosa ostuhinna kostjale I (dtl 266 ja 268). Ostuhind oli enne müügilepingu sõlmimist hoiustatud notarikontol (dtl 264). Kostja II võttis kaasomandiosa ostmiseks laenu ning laenu tagatiseks on seatud kaasomandiosale hüpoteek. Ka eelnevalt oli kaasomandiosa koormatud hüpoteegiga, kuid pooled ei vaidle, et hüpoteegiga tagatud kohustused olid müügilepingu sõlmimise ajaks kostja I poolt täidetud (vt müügilepingu p-d 1.1, 3.2 ja 3.3; dtl 23; ajamärk 00:34:56).
13.2.AÕS § 2611 lg 1 järgi võib ostja keelduda enda kinnistusraamatust omanikuna kustutamiseks nõusolekut andmast, kuni ostuhind on talle hüvitatud, st kui ostuhind on hüvitatud, on ostja kohustatud andma ostueesõiguslasele kande parandamiseks nõusoleku. Seega saab täitemenetluse seadustiku § 19 järgi lugeda kohtuotsusega ostja nõusoleku andnuks tingimuslikult, st juhul, kui talle tasutakse ostuhind (vt RKTKo 20.12.2005, 3-2-1-136-05, p 33). Kostja II on taotlenud, et kohus rakendaks ostuhinna tasumise tingimust kinnistusraamatu kande kustutamiseks nõusoleku ja kaasomandiosa üleandmise eeldusena. Hageja sellega ei nõustunud, põhjendades, et sellisel juhul saab kostja II ostuhinna, kuid kaasomandiosa jäävad koormama hüpoteegid, mis tagavad kostja II kohustusi panga ees. Seda saaks hageja hinnangul vältida, kui määrata kindlaks, et hageja tasub ostuhinna notarikontole ja sellest täidetakse hüpoteekidega tagatud kostja II kohustused.
13.3.Kolleegium, hinnates mõlema poole huve ning kaasomandiosa omandiõiguse hagejale üleminekuga kaasnevaid õiguslikke tagajärgi, leiab, et siinses asjas ei ole otsuse täitmise korra kindlaksmääramine otstarbekas. Iseenesest on võimalik kindlaks määrata, kuidas kostja II peab ostuhinda kasutama, kuid selle vaidluse lahendamisel ei saa hüpoteegipidajale, kes ei ole menetlusosaline, määrata tingimusi. Kohtupraktikas on kaasomandi lõpetamise vaidluses leitud, et otsuse täitmise viis tuleb kindlaks määrata siis, kui kindlaksmääramata jätmine muudab kaasomandi lõpetamise ebaõiglaseks (RKTKo 22.03.2023, 2-19-18320/73, p 14). See põhimõte kohaldub kolleegiumi arvates ka ostueesõiguse teostamisest tuleneva nõude puhul, kuid praegusel juhul ei näe kolleegium, et otsuse täitmise viisi kindlaksmääramata jätmine muudaks nõude täitmise kostjate suhtes ebaõiglaseks. Samuti on ringkonnakohtul kartus, et kohtu määratav otsuse täitmise kord võib saada pooltele otsuse täitmisel takistuseks – kohtul ei ole võimalik ette näha ega arvestada iga väikese detailiga, mis võib täitmisel tähtsust omada. Veel märgib kolleegium, et ei saa määrata kindlaks valduse üleandmise korda, sest sellist nõuet ei ole hageja kostja II vastu esitanud.
14.Maakohus leidis, et hagi tagamise määrusega kohaldatud abinõu tuleb kohtuotsuse jõustumisel tühistada. Hageja on 20. märtsil 2024 taotlenud, et kohaldatud hagi tagamise abinõu jääks tagama otsuse täitmist. Ringkonnakohus nõustub hagejaga. Selleks, et hageja saaks kaasomandiosa omanikuks, peab hagi tagamise määrusega kohaldatud abinõu jääma tagama kohtuotsuse täitmist. Hagi tagamise alus ei ole vaidlustatud otsuse jõustumisega TsMS § 386 lg-te 2 ja 4 mõttes ära langenud. Menetluskulude jaotus
15.Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei näe kolleegium põhjust maakohtus kantud menetluskulude jaotust muuta.
16.Tulenevalt TsMS § 173 lg-st 1 märgib ringkonnakohus apellatsiooniastme menetluskulude jaotuse. Kostjate apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad ringkonnakohtus kantud
menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostjate kanda. Kuna kostjad on vältimatud kaaskostjad, mõlemad vaidlevad hagile vastu, siis vastutavad nad menetluskulude eest solidaarselt. Hagejale hüvitatavad menetluskulud määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus.
17.Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause). (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.