2-21-14073/69 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

lahend.ee

tulenevalt hinna alandamise järgselt kostjalt I ja kostjalt II hageja kasuks välja mõistetava hüvitise suurus. Hageja palub kohustada kostjat I ja kostjat II tasuma kohtuotsusest tulenevad kohustused hageja arveldusarvele XXX märkides selgituse „Tsiviilasi 2-21-14073“. Hageja ning kostja I ja kostja II sõlmisid 20. novembril 2019 notariaalse kinnistu mõttelise osa müügilepingu. Kostjad I ja II müüsid müügilepingu alusel hagejale kinnisasja asukohaga XXX suuruse mõttelise osa (mõlemad kokku 4/7) hinnaga 22 500 eurot kummagi osa eest (kokku 45 000 eurot). Müügilepingu punkti 1.8.4 kohaselt on lepingu esemete igakordsete omanike kasutuses kokkulepitud ruumid elamu esimesel korrusel ja garaažis. Hagejale selgusid kinnistul siseseinte avamise järgselt 2020. aastal varjatud puudused. Kinnisasjal on järgnevad puudused: hoone kandekonstruktsioon on tugevalt kahjustatud; vahelagede taladel puudub toetuskoht välisseintes ja vahelagi on mitterahuldav; esimese korruse seinte välisseina kandepostid on ca 1 m kõrguselt ära lõigatud ja asendatud 50 sentimeetriste uute prussidega, kuid postide ülemistel osadel puudub koormuste kandmiseks toetuspind; maja kandev tala on teise korruse pottahju raskuse tõttu murdunud; maja kandekonstruktsioonides on majavamm; vahelae konstruktsioonides on korgikute seeneniidistik; küttesüsteem ei vasta nõuetele, see on amortiseerunud ja ohtlik (ahjudes on deformatsioonipraod, vingugaasi eluruumidesse imbumine on võimalik, teise korruse ahjud on vajunud; elektrisüsteem on kasutajale ohtlik. Majavammi levikut ja kahjustuste ulatust arvestades on see vanem kui kolm aastat. Majavamm oli hoone kandekonstruktsioonides lepingu sõlmimise ajal. Korgikute seeneniidistik on samuti vanem kui kolm aastat. Puudused olid olemas asja juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko hagejale ülemineku ajal. Kinnisasja otsene valdus anti üle pärast lepingu sõlmimist 20. novembril 2019 ning hiljemalt 1. detsembril 2019. Puudused ilmnesid aga alles pärast remonttöödega alustamist ja kandekonstruktsioonide avamist 2020. aasta teises pooles. Tegemist on puudustega, mida hageja ei saanud avastada enne müügilepingu sõlmimist hoone visuaalse vaatluse käigus. Hageja sai majavammi olemasolust esmakordselt teada pärast 5. oktoobril 2020 toimunud kohtülevaatuse järgselt valminud ekspertiisiakti. Täiendavate avamiste järgselt selgusid täiendavad puudused, mis kajastati ehitusauditi 25. juuni 2021 täienduses. Hageja esitas 17. novembril 2020 kostjatele I ja II kinnistu mõttelise osa ostuhinna alandamise avalduse. Hageja alandas kummagi kostja kohta ostuhinda 7500 euro võrra (kokku 15 000 eurot). Kostja II reageeris avaldusele. Kostjad ei tagastanud hagejale alandatud ostuhinda ületavat rahasummat. Hageja ei pidanud andma kostjatele eelnevalt kinnisasja puuduste kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega. Täiendava tähtaja andmine ei olnud mõistlik, kuna hoone taastamine ei ole puuduste ulatusest tulenevalt majanduslikult otstarbekas. Täiendava tähtaja andmine ei ole ka hinna alandamise eeldus. Hinna alandamise avaldus ei ole esitatud hilinenult. Kostja I teadis enne lepingu sõlmimist majaseene olemasolust. Kostja I kutsus 2010. aastal naabri enda juurde ja näitas talle võimalikku ilmsiks tulnud majaseent. Kostja teadmisele majaseene olemasolust viitab ka see, et seinakarkass on toa kahe välisnurga piirkonna alumises otsas jätkatud. Seinakarkassi on aastaid tagasi seega üritatud osaliselt vahetada. Lepingus oli märgitud lepingu eseme kapitaalremondi vajadus. Kapitaalremont tähendab ulatuslikku renoveerimist, mis hõlmab ehitise ja selle kommunikatsioonide kaasajastamist. Kapitaalremont ei tähenda, et on vaja ehitada uus maja. Majavamm ei ole tüüpiline kahjustus, millega hageja saab ja peab maja ostes arvestama. Kapitaalremondi vajalikkusest sõltumata ei olnud hagejale teada, et maja renoveerimise asemel on majanduslikult otstarbekam olemasolev hoone lammutada ning ehitada selle asemele uus. Elamule on väljastatud lammutamise projekt, mille kohalik omavalitsus on heaks kiitnud. Notariaalse

müügilepingu punktis 1.8.7. leppisid pooled kokku, et lepinguese vajab kapitaalremonti ning lepingu esemetel ei ole mingeid varjatud puudusi. Kapitaalremont sai seega hõlmata üksnes silmnähtavaid ja lepingueset üle vaadates tuvastatud puuduseid. Sinna alla ei kuulu konstruktsioonid, mida ei ole avatud ja mille seisukorraga ei ole olnud võimalik enne lepingu sõlmimist tutvuda. Lepingus kokkulepitud hind oli 45 000 eurot. Müügilepingu objektiks olnud 4/7 mõttelise osa kinnistu harilikuks väärtuseks oli 25. septembri 2019 seisuga müügilepingu järgselt avastatud ja hagiavalduses kajastatud puuduseid arvestamata 65 000 eurot. Hageja leiab, et 2/7 mõttelise osa väärtus oli seega pool 4/7 mõttelise osa väärtusest ehk 32 500 eurot. Müügilepingu objektiks olnud 4/7 mõttelise osa kinnistu turuväärtus koos puudustega on 25. septembri 2019 seisuga 30 000 eurot ning 2/7 mõttelise osa väärtus seega pool 4/7 mõttelise osa väärtusest ehk 15 000 eurot. Müügilepingu objektiks olnud 4/7 mõttelise osa kinnistu alandatud hind on 20 769 eurot 23 senti (30 000 * 45 000 / 65 000). Hageja nõue kummagi kostja vastu on seega 12 115 eurot 39 senti [(45 000 – 20 769,23) / 2]. Hageja hinnangul puudub võimalus määratleda mittekohase täitmise väärtust täpsemalt kui seda on kajastanud eksperdid eksperthinnangus XXX. Kui kohtu hinnangul on tegemist piisavalt ebatäpse mittekohase täitmise väärtusega, palub hageja määrata kohtul kõiki asjaolusid arvestades mittekohase täitmise väärtus. Kui kohtu tuvastatud asjaolude kohaselt ei vastuta kostja mingi puuduse eest, on kohtul võimalik maksimaalset hinna alandamise nõuet proportsionaalselt vähendada. Asjaolu, kas tehing tehti alla turuhinna, ei mõjuta seda, kas on võimalik nõuda hinna alandamist. Hinna alandamise valem võtabki arvesse seda, milline oli tegeliku tehingu hind võrreldes asja väärtusesse. Kostjate vastuväited Kostjad paluvad 8. detsembril 2021 esitatud vastuses ja hilisemates seisukohtades jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Lepingu esemel on kokkulepitud omadused. Pooled leppisid 20. novembril 2019 lepingus kokku, et hoone on kapitaalremonti vajavas seisukorras. Hageja sai hoone, mis vajab kapitaalremonti. Kapitaalne remont hõlmab sh erinevaid ehitustöid ruumide osade, mis silmale välja ei paista, asendamiseks või uuendamiseks. Kapitaalremondi näol on tegemist pealis- ja aluspindade täieliku uuendamisega, mille käigus uuendatakse ruumides kui mõttelistes seintega määratletud karpides põhimõtteliselt kõik – alates põrandakonstruktsioonidest ning kandvate konstruktsioonide tasakaalu viimisest lõpetades insenerikommunikatsioonide, akende ja sanitaartehnika väljavahetamisega. Hageja teadis lepingu sõlmimisel lepingu eseme seisukorda. Hageja kinnitas lepingu punktis 1.9.1, et ta on kinnistu kaasomaniku (A. K.) elukaaslane ning on kinnistu kasutajana teadlik maaüksuse suurusest, piiridest ja sihtotstarbest ning põhjalikult tutvunud elamuga ja on teadlik selle seisukorrast. Hageja kinnitas lepingu punktis 1.9.3., et ta on tutvunud kõigi lepingus nimetatud kinnistut ja lepingu esemeid puudutavate asjaoludega ning sõlmib lepingu eeldusel, et eelnimetatud asjaolud ja kostjate poolt antud kinnitused on õiged. A. K. on kinnistu kaasomanik alates 2017. aastast. Hageja oli müügilepingu sõlmimise ajal elanud kinnisasjal seega üle kahe aasta. Hageja pidi lepingu sõlmimisel seega teadma, et hoone vajab kapitaalremonti ning kõik asjad (sh seinad ja kandekonstruktsioonid) tuleb asendada.

Küttesüsteemi hinnang anti 15. veebruaril 2018, s.o enne lepingu sõlmimist. Hageja pidi lepingu sõlmimise ajal teadma kütteseadmete seisukorda ning seda, et süsteem vajab kapitaalremonti. Kinnisasja valdus anti hagejale üle pärast lepingu sõlmimist 30. novembril 2019. Puudused tekkisid hageja tegevuse tulemusena pärast lepingu sõlmimist. Kuna hageja kasutas alates 2017. aastast hoone teist korrust, ei ole välistatud, et hoone tala murdus teise korruse pottahju raskuse tõttu, hageja või tema elukaaslase tegevuse tulemusena, sh hoone renoveerimisel hoone kandevõimega arvestamata jätmise tõttu. Kostjatele ei saa ette heita puudusi, mis tekkisid hoone teise korruse kasutajate tegevuse tulemusel ning teadmata ajal (pärast lepingu täitmist). Audit, millega tuvastati hoone puudused, ei kajasta hoone tegelikku olukorda lepingu sõlmimise hetkel, vaid auditi tegemise ajal, so 9. novembril 2020. Hageja tegi pärast lepingu sõlmimist siseruumides suuremahulisi lammutus- ja ehitustöid. Tõendatud ei ole, et ehitustöid viidi läbi nõuetekohaselt. Hageja võis lammutus- ja ehitustöödega kahjustada hoone konstruktsioone. Hageja võis pärast lepingu sõlmimist hoone konstruktsioone kahjustada ka ebasobiva temperatuuri ja õhuniiskuse hoidmisega. Audit on lisaks vastuoluline. Hageja ühendas lahti õhksoojuspumba, mida kasutati hoone esimese korruse kütmiseks. Hageja tegi hoone esimesel korrusel ulatuslikke lammutustöid, sh eemaldas kandva seina. Kui hageja ei ole hoonet kütnud, tungib sinna niiskus ja rõskus, mis kiirendab majavammi ning muu kahjustuse levikut ning toob kaasa hoone seisukorra kiire halvenemise. Hageja on kütteseadme eemaldamisega kiirendanud majavammi kahjustuse levikut, mistõttu võib kahjustus olla suures osas tekkinud pärast lepingu sõlmimist eelkõige hageja tegevuse tulemusena. Tegemist on kaasomandis oleva kinnisasjaga, mistõttu kaasomanikud vastutavad võimalike puuduste, sh majavammi kõrvaldamise eest vastavalt nende osade suurusele. Hageja teatas väidetavatest puudusest alles hagiavalduse esitamisel, s.o aasta pärast lepingu sõlmimist. See ei ole mõistlik aeg. Mõistlik aeg puudustest teatamiseks on puuduse avastamisel või hiljemalt ühe kuu jooksul. Hageja ei andnud kostjatele võimalust puuduse kõrvaldamiseks. Hinna alandamine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna hageja esitas nõude üllatuslikult. Hageja esitas nõude alles aasta pärast lepingu sõlmimist, olles selleks ajaks kinnisasjal üle kahe aasta elanud ning tellinud eelnevalt ekspertiise elamu seisukorra kohta ning oma tegevuse/tegemata jätmisega oluliselt kinnisasja seisukorra halvenemisele kaasa aidanud. Lepingu eseme väärtuseks puuduseid arvestamata ei ole 65 000 eurot. Väärtuse hindamise aluseks ei ole võetud kapitaalremonti vajav majaosa. Puudustega eseme (majavammiga kapiraalremonti vajav 4/7 suurune mõtteline osa kinnisasjast) väärtus on 56 000 eurot. Hageja esitatud hindamisaktidega ei saa arvestada. Selles leiti esmalt kinnisasja turuväärtus hoonestamata kinnisasja turuväärtuse järgi, väärtuse kuupäevaga 21. aprill 2021. Hiljem esitatud eksperthinnangu nr XXX järelduse ja metoodikaga kostjad ei nõustu. Hageja ostis eseme vaid 45 000 euro eest. Hageja sai lepingu eseme turuhinnast soodsamalt. Kokkulepitud hinna puhul on juba arvestatud kaasomandi osa kapitaalremondi/renoveerimise vajadusega.

9.oktoobri 2013 lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-85-13, p 10): − hageja ja kostjad sõlmisid kehtiva müügilepingu, − kostjad ei täitnud oma müügilepingust tulenevat kohustust kohaselt, s.o kostjad andsid üle puudustega kinnisasja kaasomandi mõttelise osa (kumbki 2/7), − kostjad vastutavad kinnisasja kaasomandi mõttelise osa (kumbki 2/7) puuduste eest, − kostjad ei ole kinnisasja kaasomandi mõttelise osa (kumbki 2/7) puudusi kõrvaldanud või hageja on sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112 lg 5, kuni 31. detsembrini 2021 kehtinud VÕS § 224 lg 1 ja 2), − hageja edastas kostjatele hinna alandamise avalduse ja kostjad said selle kätte (VÕS § 112 lg 2). Pooled ei vaidle lepingu sõlmimise ega kehtivuse üle. Hageja ja kostjad sõlmisid seega kehtiva lepingu. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja I ja kostja II täitsid enda lepingust tulenevad kohustused kohaselt, s.o andsid üle puudusteta kinnisasja kaasomandi mõttelise osa, ning selle üle, kas kostja I ja/või kostja II vastutavad väidetavate puuduste eest. Kohus on juhtinud poolte tähelepanu sellele, et hinna alandamise eeldused ja tagajärjed tuleb välja tuua mõlema lepingu eseme (2/7 kaasomandi osa ja 2/7 kaasomandi osa) osas eraldi. Hageja on selgitanud, et lepingu esemeteks olnud 2/7 ja 2/7 mõttelist osa kaasomandist moodustasid kogumis XXX asuva kinnisasja esimese korruse ega ole hinna alandamise eeldusi kahe lepingu eseme osas eraldi välja toonud. Kohus nõustub, et hageja poolt väidetud puuduste esinemist on kaasomandi iseloomust tulenevalt võimalik ja otstarbekas kahe lepingu eseme osas analüüsida ühtsena. Kinnisasja kaasomandi mõtteline osa on puudustega eelkõige juhul, kui: sellel ei ole kokkulepitud omadusi (VÕS § 217 lg 2 p 1); see ei sobi eriliseks otstarbeks, milleks hageja seda vajas ja mida kostja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui hageja võis mõistlikult tugineda kostja erialastele oskustele või teadmistele (VÕS § 217 lg 2 p 2); see ei

ole kasutatav otstarbeks, milleks seda tavaliselt kasutatakse (VÕS § 217 lg 2 p 2); see ei ole vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1). Pooled vaidlevad, kas lepingu esemed vastasid lepingus kokkulepitud kvaliteedile. Lepingu punktis 1.8.7. on pooled kokku leppinud järgmises: Elamu vajab kapitaalremonti. Lepingu esemetel ei ole mingeid varjatud puudusi. Hageja on selgitanud, et pärast 2020. aasta sügisel kandekonstruktsioonide avamist selgusid temale ulatuslikud puudused kandekonstruktsioonide seisukorras. Hagiavalduse punkt 2.2. kohaselt on lepingu esemetel alljärgnevad varjatud puudused: 1) hoone kandekonstruktsioon on tugevalt kahjustatud; 2) vahelagede taladel puudub toetuskoht välisseintes ja vahelagi on mitterahuldav; 3) esimese korruse seinte välisseina kandepostid on ca 1 m kõrguselt ära lõigatud ja asendatud 50 sentimeetriste uute prussidega, kuid postide ülemistel osadel puudub koormuste kandmiseks toetuspind; 4) maja kandev tala on teise korruse pottahju raskuse tõttu murdunud; 5) maja kandekonstruktsioonides on majavamm; 6) vahelae konstruktsioonides on korgikute seeneniidistik; 7) küttesüsteem ei vasta nõuetele, see on amortiseerunud ja ohtlik (ahjudes on deformatsioonipraod, on võimalik vingugaasi eluruumidesse imbumine, teise korruse ahjud on vajunud); 8) elektrisüsteem on kasutajale ohtlik. Hageja on soovinud lepingu esemete puudusi tõendada biokahjustuste ekspertiisi aktide, ehitise auditi aruande ja selle täienduse, videofailide ja vaatluse protokolliga. Viidatud tõenditest nähtub järgmine. − Eesti Mükoloogiauuringute Keskus SA poolt 7. oktoobril 2020 koostatud biokahjustuste ekspertiisi XXX (II kd, 9-12 pöördel) kohaselt tuvastati 5. oktoobril 2020 võetud proovide järgi XXX hoone esimesel korrusel ulatuslik majavammi kahjustus. Ekspertiisiaktis on märgitud, et hoone esimese korruse seinad on puitkarkass-seinad ning karkassipostide kahjustused on nii tugevad, et hoone seinad on deformeerunud ja vajavad toestamist; lisaks seintele on kahjustatud hoone põrandad. − 9. novembril 2020 koostatud ehitise auditi aruandes eramu XXX linn kohta, töö nr EA 11/20 (edaspidi ehitise audit, I kd, tl 28-35 pöördel), on hoone mehaanilisele vastupidavusele ja stabiilsusele hinnangut andes leitud, et hoone esimese korruse välisseinte kandekonstruktsioon on pehkinud ja hävinenud, hoone teise korruse ahju nurkades on märgatavad vajumispraod, mis viitab esimese korruse konstruktsioonide liikumisele ja selle tõttu on hoone ebastabiilne ning edasine kasutamine on ohtlik. Hoone tuleohutust hinnates on märgitud, et visuaalsel vaatlusel on tuvastatav teise korruse ahjude vajumised; ahjude vajumine võib põhjustada ahju konstruktsiooni ebastabiilsust ning selle tõttu vingugaaside imbumist hoonesse; ahjude vajumine on kaasa toonud ahjude korstnate deformatsioonid (mõrad seintes); hoonele on tuleohutuse hindamise vajadus. Hügieeni, tervise ja keskkonna osas on leitud, et hoone ei vasta nõuetele; hoones on laiaulatuslik majavammi levik; ahjude kasutamine on ohtlik ja võib põhjustada vingumürgituse. Ventilatsioon, veevarustus, kanalisatsioon ja küttesüsteem ei vasta nõuetele. Kokkuvõtliku hinnangu kohaselt selgus auditi käigus, et hoone kandekonstruktsioon on tugevalt kahjustatud, vahelagede taladel puudub toetuskoht välisseintes, küttesüsteem on amortiseerunud ja ohtlik, elektrisüsteem on kasutajale ohtlik. Kõiki ilmnenud vigasid arvestades on hoone taastamine majanduslikult mitte põhjendatud, omanikul on odavam ja mõistlikum hoone lammutada ja ehitada asemele

nõuetele vastav elamu. Üldine hinnang hoonele: ohtlik (osalist või täielikku lammutust vajav). − Hageja poolt kohtule esitatud seinte kandekonstruktsioonide avamise neljast videost nähtub, et välisseinte avamisel ilmnes, et kandepostid on läbilõigatud ja alumine osa on asendatud lahtise prussiga, mis mitte midagi ei toeta. − Ehitise auditi 25. juunil 2021 koostatud täienduses (II kd, tl 194-196) on märgitud, et tellija poolt hoone esimese korruse seinte seestpoolt avamisel ilmnes, et tubades 2 ja 8 on välisseina kandepostid ca 1 m kõrguselt ära lõigatud ja asendatud 50 sentimeetriste uute prussidega. Postide ülemistel osadel puudub koormuste kandmiseks toetuspind. Välisseina kandepostid on seotud naelte ja kruvidega ainult horisontaalse voodrilauaga. Teise korruse vahelaetala on murdunud teisel korrusel oleva pottahju raskuse tõttu. Kokkuvõtliku hinnangu kohaselt puudub hoone välisseinte kandepostidel kandevõime, maja kandev vahelaetala on murdunud ja hoonel on ulatuslikud seenkahjustused. Järeldus on sama, mis varem – hoone on kasutuskõlbmatu ning majanduslikult on mõistlikum see lammutada ning ehitada asemele uus hoone. − Eesti Mükoloogiauuringute Keskus SA poolt 2. novembril 2021 koostatud biokahjustuste ekspertiisiakti XXX (II kd, tl 201-203) kohaselt leiti 25. oktoobril 2021 võetud proovidest korgikute seeneniidistik. Ekspertiisiaktis on märgitud, et garaažipoolses osas on üks talaots tugeva korgiku kahjustusega; kahjustuse ulatus kuni 400 mm talaotsast; tala on avariiohtlik. Lisaks talaotsale on tugevasti kahjustatud ülemine vöö kuni 1,5 m ulatuses. Kahjustus on lokaalne ning tingitud sademevee lekkest katuse piirkonnas. − Kohus teostas 5. septembril 2023 XXX vaatluse (III kd, tl 123-133, 154). Kohus veendus vaatluse käigus, et lepingu esemete seisukord vastab eelnevalt kirjeldatud tõenditest nähtuvale. XXX asuva hoone esimese korruse tagumise ruumi avatud seinakonstruktsioonide vaatlusel oli näha, et puidust kandekonstruktsioon on sisuliselt hävinenud, kandeposte oli läbi lõigatud ja jätkatud, puidul oli silmaga nähtav seeneniidistik (vt vaatluse protokolli fotod nr 4-5, III kd, tl 125). Puidukahjustuse ulatust iseloomustas vaatlusel asjaolu, et hageja poolt kaasatud eksperdil oli võimalik seina avatud konstruktsioonist käega pudedaid tükke murda (III kd, tl 126). Esimese korruse esimese toa avatud laest oli nähtav mädanenud laetala ja mõra kandvas laetalas, akna kohal oli näha vee läbijooksukoht ning seetõttu mädanenud tala (vt vaatluse protokolli fotod nr 6, 8, 10, III kd, tl 126-127). Ka esimese toa avatud seina konstruktsioonis oli näha, et kandepost oli läbi lõigatud (vt vaatluse protokolli foto nr 9, III kd, tl 126-127). Eksperdi kohapealsete selgituste kohaselt on seened ja sipelgad konstruktsiooni ära söönud ning täna enam kandekonstruktsiooni sisuliselt ei ole (III kd, tl 125). Ekspert leidis: Esimese korruse kandekonstruktsioonid ei suuda kanda teisele korrusele tulevaid koormusi. Vajum oli, on ja jääb, sest hoone on toestatud vaid ühest kohast (ekspert viitab ajutistele metalltugedele). Hoone ei ole elamiskõlblik. Kui toed eemaldada, on maja ohtlik (III kd, tl 129). Kohus leiab, et analüüsitud tõenditega on tõendamist leidnud, et lepingu esemed tõepoolest vastavad sellisele tehnilisele kirjeldusele, mida hageja on pidanud varjatud puudusteks (kohtuotsuse lk 7 viidatud loetelu punktid 1-8). Pooled vaidlevad selle üle, kas eelnevalt tuvastatud lepingu esemete seisukorda saab pidada varjatud puuduseks või vastab see lepingu punktis 1.8.7 kokkulepitud kvaliteedile. Pooled on erinevatel seisukohtadel selles, mida tähendab lepingu punktis 1.8.7. märgitud elamu kapitaalremondi vajadus. Kohus on pooltele 9. mai 2022 määruses ja 10. jaanuari 2023

71). Arvestades kostjate kinnitust, et lepingu esemetel ei ole mingeid varjatud puudusi, oleks sellises mahus kapitaalremont olnud ootuspärane. Kohus leiab, et kapitaalremondiga oleks saanud kõrvaldada kütte- ja elektrisüsteemi puudused, kuivõrd need puudused pidid olema visuaalselt hinnatavad enne lepingu sõlmimist. Ehitise auditi kohaselt seisneb hoone elektrisüsteemi ohtlikkus selles, et juhtmed ripuvad ja duširuumis on kasutusel selleks mitte ettenähtud pistikud, puudub maandus (I kd, tl 31-31 pöördel). Samast tõendist nähtub küttesüsteemi kohta, et ahjud on vajunud ja tugevalt pragunenud (I kd, tl 31). Need puudused on silmaga nähtavad, seega mitte varjatud puudused. Lepingut sõlmides ei olnud aga hagejal võimalik hinnata kandekonstruktsioonide seisukorda, kuna kandekonstruktsioonid ei olnud avatud. Kõiges, mis ei olnud silmale näha, sai hageja usaldada kostjate kinnitust, et varjatud puudusi ei esine. Tegelikkuses on pärast lepingu sõlmimist selgunud, et hoone ei ole elamiskõlblik (kuigi lepingu p 1.9.3 järgi soovis hageja lepingu esemed osta enese elukohaks) ega ka mitte kapitaalremonti vajav, vaid see on (varisemis)ohtlik. Nii on leitud ehitise auditis ja selle täienduses, nii on selgitanud ekspert vaatlusel ja nii on arvanud ka ettevõte (XXX), kelle poole hageja on pöördunud ajutiste tugipostide eemaldamise palvega. XXX on oma 30. mai 2022 e-kirjas märkinud, et kogu hoone on varisemisohtlik ning olemasoleva toestuse eemaldamise käigus on väga reaalne võimalus, et 2-3 sarikat murduvad läbi esimese korruse maha (III kd, tl 22-23). Ehitise auditis on hoone taastamise asemel majanduslikult otstarbekamaks peetud hoone lammutamist ja uue hoone ehitamist. Majaseente Tõrje OÜ 5. aprilli 2021 hinnapakkumuse kohaselt kujuneks üksnes vajalike lammutustööde, tõrjetööde ja ehitustööde maksumuseks 54 852 eurot (II kd, tl 207-208 pöördel). XXX elamule on 12. aprilli 2022 seisuga koostatud lammutusprojekt (III kd, tl 24-30). Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et lepingu esemed ei vasta lepingu punktis 1.8.7 kokkulepitud kvaliteedile. Sellises seisukorras nagu lepingu esemed tegelikkuses on, s.o elamiskõlbmatuna ja varisemisohtlikuna, ei vasta need ka VÕS § 77 lg 1 tähenduses vähemalt keskmisele kvaliteedile. Kuna lepingu esemetel ei ole kokkulepitud omadusi ja need ei vasta vähemalt keskmisele kvaliteedile, on lepingu esemed VÕS § 217 lg 1, lg 2 punktist 1 ja § 77 lõikest 1 tulenevalt puudustega. Kohus loeb seega lepingu esemete varjatud puudusteks majavammi ja korgikute esinemist ja kandekonstruktsiooni hävimist nii väliseina tugipostide kui laetalade osas (kohtuotsuse lk 7 viidatud loetelu punktid 1-6). Müüja vastutab VÕS § 218 lg 1 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Lepingu punkt 3.1. järgi lepiti kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse müüja poolt ostjale üle hiljemalt 1. detsembril 2019 (I kd, tl 22 pöördel). Hageja on märkinud, et kinnisasja otsene valdus anti hagejale üle pärast lepingu sõlmimist 20. novembril 2019 ning hiljemalt 1. detsembril 2019. Kostja kinnitusel anti kinnisasja otsene valdus hagejale üle 30. novembril 2019. Kinnisasja valduse üleandmise kohta ei ole kohtule tõendeid esitatud. Poolte selgituste ja lepingu punkt 3.1. alusel tuvastab kohus, et lepingu esemete valdus anti hagejale üle hiljemalt 1. detsembril 2019. Sedavõrd ulatuslike kahjustuste puhul on eluliselt usutav, et need ei ole tekkinud viimaste aastate, vaid oluliselt pikema aja jooksul. Kohtule esitatud eksperthinnangutes sisalduvate andmete kohaselt on ehitisregistri järgi ehitusluba XXX asuva ehitise rekonstrueerimiseks väljastatud 1964. aastal ja see on ka ehitusaastaks (I kd, tl 157 pöördel; II kd, tl 119; III kd, tl 36 pöördel). Kahjustuste ulatust arvestades ei pea kohus eluliselt usutavaks, et need on tekkinud pärast lepingu sõlmimist hageja enese tegevuse tulemusena (nt õhksoojuspumba eemaldamise või tõrjetööde edasilükkamise tõttu). Kohus peab meelevaldseks kostjate

väidet selle kohta, et laetala murdumine võib olla hageja või tema elukaaslase tegevuse tulemuseks, kes alates 2017. aastast olid teise korruse kasutajateks. Tõendid selle kohta puuduvad. See-eest selgitas hageja poolt kaasatud ekspert vaatlusel, et kandekonstruktsioonide hävimine on olemuselt väga pikaajaline protsess. Ekspert leidis, et kahjustused ei ole tekkinud sel sajandil, vaid juba enne. Seda nähti remontides ja kaeti kinni (III kd, tl 129). Eksperdi selgitusega langeb kokku ka A. R. kirjalik tunnistus 30. jaanuarist 2021 (II kd, tl 209-210), milles tema tunnistab, et 2010. aasta suvel või sügise alguses kutsus naabrimees J. näitama oma eluruume XXX esimesel korrusel ning esimese korruse seinast paistis tapeedi alt vamm. Lisaks nähtub Eesti Mükoloogiauuringute Keskus SA poolt 7. oktoobril 2020 koostatud biokahjustuste ekspertiisist XXX (II kd, 9-12 pöördel), et majavammi kahjustuse vanuseks, arvestades selle leviku- ja kahjustusulatust, on mitte vähem kui kolm aastat. Eesti Mükoloogiauuringute Keskus SA poolt 2. novembri 2021 biokahjustuste ekspertiisiakti 4750/1021 (II kd, tl 201-203) kohaselt on ka korgikute kahjustuse vanus mitte vähem kui kolm aastat. Kohus loeb seega tõendatuks, et varjatud puudused olid lepingu esemetel olemas juba 1. detsembril 2019, s.o ajal, mil juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko läks hagejale üle. Kostjad tuginevad lepingu punktidele 1.9.1 ja 1.9.3 ning leiavad, et hageja teadis lepingu sõlmimisel lepingu esemete seisukorda. Lepingu punktis 1.9.1 on hageja ostjana avaldanud, et ta on kinnistu kaasomaniku (A. K.) elukaaslane ning on kinnistu kasutajana teadlik maaüksuse suurusest, piiridest ja sihtotstarbest ning põhjalikult tutvunud elamuga ja teadlik selle seisukorrast. Lepingu punktis 1.9.3 on hageja ostjana avaldanud, et on tutvunud kõigi käesolevas lepingus nimetatud kinnistut ja lepingu esemeid puudutavate asjaoludega ning sõlmib lepingu eeldusel, et eelnimetatud asjaolud ja müüjate poolt antud kinnitused on õiged. Tõendatud on, et A. K. on kinnistu kaasomanik alates 2017. aastast (24. novembri 2017 kinnistu mõttelise osa müügileping, I kd, tl 7-13). Kostja väidab, et hageja oli müügilepingu sõlmimise ajal elanud kinnisasjal üle kahe aasta ning pidi lepingu sõlmimisel seega teadma, et hoone vajab kapitaalremonti ning kõik asjad (sh seinad ja kandekonstruktsioonid) tuleb asendada. Kostja jätab aga tähelepanuta, et A. K. kasutada ega vallata ei olnud XXX hoone esimese korruse ruumid, vaid teise korruse ruumid. Seetõttu ei saanud A. K. ega hagejale olla teada hoone esimese korruse ruumide seisukord enam kui ülevaatusel näha oli. Asjaolu, et A. K. tellis lepingu esemete turuväärtuse kindlakstegemiseks eksperthinnangu (vt A. K.

Kohus leiab seega, et hageja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal varjatud puudustest ega pidanudki nendest teadma. Kostjad I ja II vastutavad puuduste eest ka VÕS § 218 lõike 4 järgi. Hageja sai enda väitel lepingu esemete esimestest puudustest teada pärast remonttöödega alustamist ja kandekonstruktsioonide avamist 2020. aasta teises pooles. Kohus leiab, et majavammi ja korgikute esinemine ei ole selline puudus, mida eriteadmisteta isik oleks võimeline kinnisasja ülevaatamisel tuvastama. Arvestades, et tegemist on puudustega, mis eeldavad eriteadmiste olemasolu, saab kohtu hinnangul lugeda esitatud asjaolude ja tõendite pinnalt tuvastatuks, et hageja sai majavammi olemasolust esmakordselt teada pärast 7. oktoobril 2020 koostatud biokahjustuste ekspertiisiaktiga tutvumist ning 9. novembril 2020 koostatud ehitise auditi aruandest selgus esmane teave majavammi kahjustuse tegeliku ulatuse kohta. Korgikute seeneniidistiku olemasolust sai hageja teada pärast 2. novembril 2021 koostatud biokahjustuste ekspertiisiaktiga tutvumist. Täiendavate avamiste järgselt selgusid ka täiendavad puudused, mis kajastati ehitise auditi 25. juuni 2021 täienduses. Hageja teatas kostjatele puudustest esmakordselt 16. novembri 2020 hinna alandamise avaldusega (I kd, tl 39-41). Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, kas ja millal kostjad hinna alandamise avalduse kätte said. Kostjad on väitnud, et on teate ostuhinna alandamise kohta saanud kätte koos hagiavaldusega, kuuldes nii esmakordselt hageja pretensioonidest (II kd, tl 106 pöördel). Hageja esitas hagiavalduse 20. novembril 2020 ning kohtute infosüsteemi andmete kohaselt sai kostja I selle kätte 26. novembril 2020 ning kostja II 1. detsembril 2020 (tsiviilasi nr 2-20-17213). Arvestades, et kõige varem sai hageja varjatud puudusest teada 7. oktoobril 2020 ja 9. novembril 2020 selgus hagejale puuduse ulatus ning hinna alandamise avaldus on tehtud 16. novembril 2020 ja kohtusse pöördutud 20. novembril 2020, on kohus seisukohal, et hageja teatas kostjatele puudustest VÕS § 220 lg 1 tähenduses mõistliku aja jooksul pärast seda, kui hageja sai neist teada. Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et kostjad I ja II vastutavad VÕS § 218 lg 1, VÕS § 101 lg 3, § 218 lg 4 ja § 220 lg 3 alusel lepingu esemetel tuvastatud varjatud puuduste eest. Seadus ei kohusta enne hinna alandamist võimaldama teisel poolel puudus kõrvaldada või puudustega asi parandada (vt P. V. jt. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Juura 2016, § 112 p 5.4). Kostjad pole tegelikku puuduste kõrvaldamise / asja parandamise ettepanekut ka teinud, kuna nende Puleium OÜ tõrjetööde pakkumusele nr P1664/21 (II kd, tl 112-113) või nr P1941/23 (III kd, tl 95-96) tuginev ettepanek hõlmab ainult lammutus-, utiliseerimis- ja tõrjetöid, mitte konstruktsioonide taastamise töid. Hageja esitas kostjatele hinna alandamise avalduse 16. novembril 2020 ja kordas seda hagiavalduses 20. novembril 2020. Kostjad said hagi kätte. Hinna alandamise eeldused on seega täidetud. Hinda saab VÕS § 112 lg 1 esimese lause järgi alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Seda saab väljendada järgmise valemina (vt nt Riigikohtu 9. oktoobri 2013. a lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-85-13, p 11): alandatud hind = eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) * kokkulepitud hind / eseme väärtus puuduseta (kohase täitmise väärtus). Kohase ja mittekohase täitmise väärtused tuleb VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi määrata kindlaks lepingu esemete üleandmise kohustuse täitmise aja seisuga. Hageja peab tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 järgi tõendama mittekohase ja kohase täitmise väärtuse. Hageja soovib lepingu esemete väärtust puuduseta (kohase täitmise väärtus) tõendada eksperthinnanguga nr 191002-014-22115 (I kd, tl 152-169) ja lepingu esemete väärtust koos

puudusega (mittekohase täitmise väärtus) tõendada eksperthinnanguga nr 220228-11839067 (III kd, tl 31-59). Hageja leiab ja kohus nõustub, et kuna võõrandatud 2/7 ja 2/7 mõttelist osa moodustasid kogumis kinnisasja esimese korruse ja mõttelised osad võõrandati sama hinnaga, siis 2/7 mõttelise osa väärtus on pool 4/7 mõttelise osa väärtusest. Kutselised hindajad R. K. ja E.-M. L. on eksperthinnangus nr XXX hindamistulemusena leidnud, et hinnatava vara, 4/7 mõttelist osa kinnistust aadressil XXX, mille koosseisu kuulub 1149 m2 suurusel kinnistul asuv rahuldavas seisukorras elamu, harilik väärtus on väärtuse kuupäeval (25. septembril 2019) 65 000 eurot. Arvestades, et väärtuse kuupäeva ja lepingu esemete üleandmise kohustuse täitmise aja vahele jäi ainult ca kaks kuud, on kohus seisukohal, et viidatud eksperthinnang kajastab adekvaatselt lepingu esemete harilikku väärtust ka lepingu esemete üleandmise kohustuse täitmise aja seisuga. Analüüsides eksperthinnangut nr XXX, on kohus seisukohal, et see on usaldusväärne ning selle järeldustes pole alust kahelda. Eksperthinnangu punktis 3.5 nähtub, et hindaja ei ole teinud ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud informatsiooni, teostatud visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Eksperthinnangu punktist 5 ilmneb, et hindamiseks on teostatud kinnistu visuaalne ülevaatus, elamu väline ning elamu siseruumide ülevaatus. Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud erivahendeid. Kaetud tööde osas on lähtutud vara kaasomanike A. K. ja J. R. poolt suuliselt edastatud andmetest. Eksperthinnangu punktist 6.3.1. nähtub, et konstruktsioonid on rahuldavas seisukorras; korstnapitsid on renoveeritud ca 20 a tagasi, aknad on vahetatud ca 15 a tagasi ja elektrisüsteem on vahetatud ca 10 a tagasi. Seisukorra üldhinnang on rahuldav. Remondivajaduse kohta on hindajad leidnud, et vajab renoveerimist. Hindajad on hariliku väärtuse hindamiseks valinud võrdlusmeetodi ning selgitanud, et võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Hinnatava vara positiivsete teguritena on hindajad esile toonud kinnistu suurust, garaaži ja notariaalset kasutuskorda; negatiivsete teguritena elamu seisukorda, siseviimistluse seisukorda, vähem eelistatud küttesüsteemi ja kaasomandiosa. Saadud tulemuse täpsuseks hindavad hindajad +/– 5%. Kostjad ei nõustu, et lepingu esemete väärtuseks puuduseta (kohase täitmise väärtuseks) on 65 000 eurot, kuid pole esitanud ka omapoolset eksperthinnangut. Maa-ameti tehingute andmebaasi väljavõtted Tammelinna hoonestamata/hoonestatud maa tehingute kohta (I kd, tl 92-93) ja kinnisvaraportaali müügikuulutuste väljavõtted Tammelinna kinnisasjade kohta (XXX) on liiga üldised ega lükka ümber konkreetse varaeseme suhtes teostatud individuaalse eksperthinnangu hindamistulemust. Seetõttu võtab kohus lepingu esemete kohase täitmise väärtuse tuvastamisel aluseks eksperthinnangus nr XXX saadud hindamistulemuse. Kutseline hindaja A. T. on eksperthinnangus nr XXX hindamistulemusena leidnud, et hinnatava vara, 4/7 mõttelist osa kinnistust aadressil XXX, mille koosseisu kuulub 1149 m2 suurusel kinnistul asuv amortiseerunud elamu, turuväärtus on väärtuse kuupäeval 25. septembril 2019 30 000 eurot. Eksperthinnangu punktis 3.5 nähtub, et hindaja ei ole teinud ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud informatsiooni, teostatud visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Eksperthinnangu punktist 5 ilmneb, et vastavalt tellija lähteülesandele on määratud mõtteliste osade turuväärtus, kuid arvestades seejuures puudusi, mis ilmnesid hilisemalt ehitise auditist, ekspertiisitulemustest ja Päästeameti ettekirjutustest ning hoone konstruktsioonide avamisest; hindamiseks on teostatud kinnistu

visuaalne ülevaatus, elamu väline ning elamu siseruumide ülevaatus. Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud erivahendeid. Ülevaatuse hetkel olid konstruktsioonid seestpoolt osaliselt avatud ja mitmed puudused tuvastatavad ka visuaalsel vaatlusel. Kaetud tööde osas on lähtutud vara kaasomaniku A. K. poolt suuliselt ja e-kirja teel edastatud andmetest. Eksperthinnangu punktist 6.4. nähtub, et konstruktsioonid on kehvas seisukorras; osaliselt on avatud I korruse seinad ja põrand, hoones on seenkahjustused, üks hoone välisein ja vahelagi seisavad ajutistel metallpostidel, hoone keskmine kandetala on murdunud; hoone kaguseinas on praeguseks nähtav väljavajumine; hoone on amortiseerunud ja ohtlik kasutada. Hindaja on nõustunud 9. novembri 2020 ehitise auditi aruande järeldustega ja 7. oktoobri 2020 biokahjustuste ekspertiisiga. Eksperthinnangu punktis 6.3.2. on hindaja leidnud, et siseviimistluse ja sanitaartehnika sisustuse seisukord on kehv. Viimase paarikümne aasta jooksul ei ole remonttöid teostatud, kuid konstruktsioonide avamise järgselt on näha, et probleemseid kohti on lihtsate vahenditega püütud parandada. Ruumid ei ole elamiskõlblikud. Seisukorra üldhinnang: kehvas seisukorras, amortiseerunud. Osaliselt on avatud I korruse seinad ja põrand, hoones on seenkahjustused, üks hoone välisein ja vahelagi seisavad ajutistel metallpostidel. Hindaja on hariliku väärtuse hindamiseks valinud võrdlusmeetodi ning selgitanud, et võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Hinnatava vara positiivsete teguritena on hindaja esile toonud kinnistu suurust, elektri-, vee- ja kanalisatsiooniliitumise olemasolu ja notariaalset kasutuskorda; negatiivsete teguritena asjaolu, et tegemist on lammutamist vajava elamu ja kaasomandiga. Hindaja on esmalt leidnud terve kinnistu turuväärtuse, kui kinnistul asuv hoonestus oleks lammutatud ja utiliseeritud. Hindaja sai selliseks vara turuväärtuseks 63 000 eurot. Seejärel on hindaja saadud turuväärtusest lahutanud lammutamistööde eeldatava maksumuse 10 000 eurot ning saanud tulemuseks 53 000 eurot. Sellest tulenevalt on hindaja leidnud kaasomandiosa turuväärtuse 53 000 / 7 * 4 = 30 000 eurot. Kostjad ei nõustu, et lepingu esemete väärtuseks koos puudusega (mittekohase täitmise väärtuseks) on 30 000 eurot. Kostjad leiavad, et vastavaks väärtuseks on 56 000 eurot ning soovivad seda tõendada eksperthinnanguga nr XXX (II kd, tl 114-145). Kutselise vara hindaja, riiklikult tunnustatud ekspert K. K. poolt koostatud eksperthinnangust nr XXX nähtub, et selle eesmärk on hinnata varalise vaidluse lahendamiseks kinnisasja 1160603 4/7 kaasomandi puudusega turuväärtus 20. novembri 2019 seisuga, arvestades 7. oktoobri 2020 biokahjustuste ekspertiisis nr 4384/0920 avastatud kahjustute ulatust ning 19. aprilli 2021 koostatud P1664/21 (2) hinnapakkumist kahjustuste likvideerimise maksumuseks. Eksperthinnangust nähtub, et vastavalt lähteülesandele teostas hindaja ainult elamu tänavapoolse visuaalse välise ülevaatuse. Hindamise eelduseks oli, et varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama; hinnatav vara oli väärtuse kuupäeval eksperthinnangus nr XXX ja biokahjustuste ekspertiisis nr XXX esitatud seisukorras. Hindamistulemusena on leitud, et XXX 4/7 suuruse mõttelise osa kinnisasjast nr XXX (hoonestatud elamumaa) turuväärtus oli väärtuse kuupäeval 56 000 eurot. Hindaja on hindamismeetodiks valinud võrdlusmeetodi. Hindaja arvestas hoone ja hinnatavate ruumide seisukorda võrdlustabelis remonti vajavana ning sai kaalutud keskmiseks tehinguhinnaks 59 688 eurot. Sellest summast lahutas ekspert seenkahjustuste tõrje maksumuse 3780 eurot ning sai tulemuseks 55 908 eurot ehk ca 56 000 eurot. Võrreldes eksperthinnanguid nr XXX ja nr XXX, ei saa kohus nõustuda eksperthinnangus nr XXX toodud hindamiskäiguga, kuna see ei kajasta õigesti lepingu esemetel esinevaid puudusi. Puudused on oluliselt ulatuslikumad kui eksperthinnangus kajastatud. Nagu kohus

on eespool tuvastanud, ei piisa puuduste kõrvaldamiseks vaid seenkahjustuste tõrje tegemisest. Kohus nõustub eksperthinnangus nr XXX toodud hindamiskäiguga. Kohus leiab, et olukorras, kus XXX asuv maja on elamiskõlbmatu, varisemisohtlik ja ehitise auditis on leitud, et majanduslikult otstarbekam on see lammutada, on hindaja õigesti tuvastanud esmalt hoonestamata kinnistu turuväärtuse ning seejärel lahutanud saadud tulemusest lammutamistööde eeldatava maksumuse. Saadud tulemuse täpsust on hindaja hinnanud keskmisest väiksemaks, s.o +/– 20%. Kohtu hinnangul on veaprotsent +/– 20% siiski liiga suur, et hindamistulemust sellisena aktsepteerida. Kohus peab aktsepteeritavaks veaprotsendiks +/– 5%, kuid ülejäänud 15% osas on kohus seisukohal, et hea usu põhimõttest lähtudes tuleb veaprotsenti tõlgendada kostjate kasuks ning hindamistulemust selle võrra suurendada. Selliselt kujuneb lepingu esemete väärtuseks puudusega (mittekohase täitmise väärtuseks) 34 500 eurot. Lepingu punkt 2.1. järgi on lepingu esemete ostuhind 45 000 eurot, kusjuures lepingu eseme I ostuhind on 22 500 eurot ja lepingu eseme II ostuhind on 22 500 eurot. Pooled ei vaidle, et hageja maksis lepingu eseme eest kummalegi kostjale 22 500 eurot. Kostjad on samas rõhutanud, et hageja sai lepingu esemete omanikuks turuhinnast soodsamalt. Kostja II selgitas 10. jaanuari 2023 eelistungil, et kostjatel oli ostja 52 000 euro suuruse hinna juures olemas, tegemist oli kaasomanik A. K. sugulasega, kuid kostjad tulid kaasomanikule vastu ning nõustusid kompensatsioonina maja kehva olukorra tõttu langetama hinda 45 000 eurole, notaris selgus, et ostjaks tuli A. K. elukaaslane (III kd, tl 66 pöördel). Hageja ei ole kostjate sellekohastele väidetele vastu vaielnud, vaid on lihtsalt leidnud, et sel ei ole tähtsust. Hageja 25. juuli 2019 sõnumist kostjale I (I kd, tl 91) leiab tõendamist, et kostjatel tõepoolest oli A. K. sugulasega kinnistu mõttelise osa müügi osas kokkulepe kallima hinnaga. Seega lähtub kohus sellest, et kostjate tegelik hinnasoov oli 52 000 eurot, kuid silmaga nähtavate puuduste tõttu olid nad nõus hinda langetama 7000 euro võrra, mistõttu tegelikuks ostuhinnaks kujunes 45 000 eurot. Arvestades, et hageja plaan on maja lammutada (mitte kulutada 7000 eurot remondiks) ning ka puudustega eseme väärtuse tõendamiseks hageja poolt esitatud eksperthinnangus leitud väärtus eeldab maja lammutamist, on kohtu hinnangul ainult õige ja õiglane hinna alandamise valemis kohaldada kokkulepitud hinnana summat 52 000 eurot, kuna vastasel korral viiks hinna alandamise valemi kohaldamine selleni, et hageja rikastuks kostjate arvelt selle summa võrra (7000 eurot), mis kostjad temale remondivajaduse tõttu hinnas vastu tulid. Hinna alandamise kui õiguskaitsevahendi kohaldamise tagajärg ei tohi olla hageja alusetu rikastumine kostjate arvel. Alandatud hind on eeltoodust tulenevalt 27 600 eurot (34 500 * 52 000 / 65 000). Hageja maksis seetõttu lepingu esemete eest kostjatele rohkem 17 400 eurot (45 000 – 27 600). Hageja võib VÕS § 208 lg 1, § 112 lg 1 ja 3 ning § 189 lg 1 alusel seega nõuda kummaltki kostjalt enamtasutud ostuhinna tagastamist summas 8700 eurot (17 400 / 2). Hagiavaldus kuulub seega rahuldamisele osaliselt. Kohus määrab hageja taotlusel kindlaks ka otsuse täitmise korra. Hageja on palunud kohustada kostjaid tasuma kohtuotsusest tulenevad kohustused hageja arveldusarvele XXX märkides selgitusse „Tsiviilasi 2-21-14073“. Kostjad ei ole otsuse täitmise korra taotlusele vastuväiteid esitanud. Taotlus on põhjendatud ning kohus rahuldab selle taotletud kujul. Kohus jätab otsuse tegemisel arvestamata hageja poolt esitatud eksperthinnangu nr (II kd, tl 54-78), kuna asjas pole tähtsust sellel, milline oli lepingu esemete turuväärtus 21. aprilli 2021 seisuga. Samuti pole asjas tähtsust hinnastatistikal majade müügitehingute keskmise ruutmeetri hinna kohta aastatel 2019-2021, mistõttu jätab kohus arvestamata vastava väljavõtte (II kd, tl 211-211 pöördel). Asjas pole olulised A. K. kirjavahetus maakleriga (I kd, tl 18-19 pöördel), küttesüsteemi eksperthinnang (I kd, tl 14-17) ega 2017. aastal tehtud

fotod (I kd, tl 62-70), kuna need puudutavad hoone teist korrust. Kohus jätab arvestamata ka 3. mai 2021 vaatluse protokolli (I kd, tl 18-27), kuna teise kohtukoosseisu poolt läbi viidud vaatlus ei anna edasi seda teavet, mida asja arutav kohtukoosseis vahetult ise 6. septembri 2023 vaatlusel koges. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine Hagi rahuldati ligikaudu 72% ulatuses. Kohus jätab menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel 72% ulatuses kostjate ja 28% ulatuses hageja kanda. Hageja menetluskulud: Hageja 2. septembri 2021 menetluskulude nimekirja (III kd, tl 76-78) kohaselt on hagejate (kaashagejad M. T. ja A. K. ) menetluskulud tsiviilasjas nr 2-20-17213 olnud: riigilõiv 1100 eurot, lepingulise esindaja õigusabi kulu 20. novembrist 2020 kuni 2. septembrini 2021 2808 eurot (koos käibemaksuga), küttekollete eksperthinnang 240 eurot, hindamisakt 550 eurot, mükoloogiaekspertiis 250 eurot, ehitusaudit 1560 eurot ja taastamispakkumine 120 eurot, kokku 6628 eurot (koos käibemaksuga). Hageja 17. novembri 2023 ja 7. detsembri 2023 menetluskulude nimekirjade kohaselt on hageja menetluskulud lisaks: riigilõiv 580 eurot, lepingulise esindaja õigusabi kulu 14. oktoobrist 2021 kuni 7. detsembrini 2023 8139 eurot 60 senti, 2022. a Pindi Kinnisvara OÜ hindamisteenuse maksumus summas 900 eurot ja vahelae konstruktsiooni puudutav Eesti Mükoloogiauuringute Keskus SA arve summas 200 eurot, kokku 9819 eurot 60 senti. Hageja poolt esitatud menetluskulude nimekirjade järgi on hageja menetluskulud kokku 16 447 eurot 60 senti. Hageja ei ole käibemaksukohustuslane. Riigilõiv on TsMS § 138 lg 1 ja 2 järgi menetluskulu. Nii kostja I kui kostja II vastu esitatud hagilt tuli tasuda riigilõivu 840 eurot, kokku 1680 eurot. Hageja on 12. novembril 2021 tasunud riigilõivu 1200 eurot ning 15. aprillil 2023 480 eurot, kokku 1680 eurot. Tegemist on põhjendatud menetluskuluga. Kui menetlusosaline peab kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg 1). Põhjendatud ja vajalikus ulatuses kulude kindlaks tegemisel tuleb hinnata esindamisele kulunud aega (töötundide arv) ja eraldi ühe tööühiku hinda (tunnihind) (RKTKo 3-2-1-3916). Hageja esitas kostjate vastu hinna alandamisest tuleneva nõude. Vaidlust võib pidada tavapärasest mahukamaks, kuna asjas on kaks kostjat ning kokku moodustus tsiviilasja materjale kolm köidet. Vaatamata asja mahukusele ei ole kohtu hinnangul hageja lepinguliste esindajate poolt väljatoodud ajakulu siiski täies ulatuses põhjendatud ega vajalik. Hagejale ja kaashagejale A. K. osutati tsiviilasjas nr 2-20-17213 20. novembrist 2020 kuni

see ei kajastu üheski menetlusdokumendis ega pea jääma kostja kanda. Eksperthinnanguga tutvumiseks peab kohus piisavaks 20 minutit. Kokku peab kohus lepingulise esindaja ajakulu 20. novembrist 2020 kuni 2. septembrini 2021 põhjendatuks 10 tunni 50 minuti ulatuses. Arvestades, et lepinguline esindaja osutas sel perioodil õigusabi kahele hagejale, loeb kohus, et esindaja kulutas kummagi hageja esindamiseks aega võrdses ulatuses. Seega loeb kohus käesoleva tsiviilasja hageja nõudega seotud ajakuluks 5 tundi 25 minutit. Hageja esindaja ühe töötunni hind oli 120 eurot. Kohus leiab, et arvestades tsiviilasja iseloomu, keerukust, materjale ja menetluse käiku, saab tunnihinda 120 eurot pidada põhjendatuks. Tunnitasumäär ei ületa advokaadist esindaja keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu ning on kooskõlas turu keskmisega. Eeltoodust tulenevalt on perioodil 20. novembrist 2020 kuni 2. septembrini 2021 põhjendatud ja vajalik kulu õigusabi osutamiseks 780 eurot, sh käibemaks (5 tundi 25 minutit x 120 eurot x 1,2). Hagejale osutati 14. oktoobrist 2021 kuni 7. detsembrini 2023 uue lepingulise esindaja poolt õigusabi tunnihinnaga 140 eurot (ilma käibemaksuta) kokku 48,45 tundi. Kohus märgib esmalt, et hageja soov vahetada lepingulist esindajat ei tohiks kostjatel kaasa tuua dubleerivaid kulutusi (materjalidega tutvumine, õigusliku positsiooni kujundamine, perspektiivi hindamine jne). Seetõttu ei pea kohus põhjendatud ega vajalikeks kulutusteks perioodil 14. oktoobrist 2021 kuni 10. novembrini 2021 hageja poolt tehtud kulutusi suuremas ulatuses kui 3 tundi, mis on piisav, et võtta kokku hageja õiguslik positsioon ning vormistada see hagiavalduse terviktekstina. Kohus aktsepteerib istungiks ettevalmistamise kulu 1 tunni ulatuses, istungil osalemise kulu 2 tunni ja paikvaatlusel osalemise kulu 1 tunni ulatuses. Paikvaatluseks ettevalmistamise kuluna aktsepteerib kohus ajakulu 0,5 tunni ulatuses, sh arvestab kohus selle sisse ka vajaliku suhtluse kliendi ja eksperdiga (17. novembri 2023 menetluskulude nimekirja positsioonid 32.-34.). Kohtu hinnangul on menetluskulude nimekirjas märgitud ülemäära suur ajakulu kõikvõimalike menetlusdokumentidega tutvumiseks ja omapoolsete menetlusdokumentide koostamiseks. Kohus leiab, et menetlusdokumentidega tutvumise ajakulu kokku (positsioonid 10., 11., 15., 27., 30., 31., 39., 40., 43) on vajalik ja põhjendatud kokku 3 tunni ulatuses, kuna valdav osa kostjate seisukohtadest on ennastkordav ning kohtu selgitused tulenevad seadusandlusest ja kohtupraktikast, mis on lepingulisele esindajale niigi teada. Menetlusdokumentide koostamise ajakulust (positsioonid 12.-14., 17., 26., 28., 29., 37., 41., 42.) peab kohus vajalikuks ja põhjendatuks 7 tundi, kuna ka hageja esindajal puudub vajadus end menetlusdokumentides korrata. Kohus hindab eraldi ajakulu hageja lõplike seisukohtade ja menetluskulude nimekirja esitamisele (17. novembri 2023 menetluskulude nimekirja positsioonid 44.-46. ja 7. detsembri 2023 menetlusdokumendi p 2.9), millele on taotluse kohaselt kulunud kokku 9,65 tundi. Kohtu hinnangul on nimetatud ajakulu ülemääraselt suur, kuna ka lõplike seisukohtade koostamine ei ole sisult midagi muud, kui seniste seisukohtade lühidalt kokkuvõtmine. Ka menetluskulude nimekirja koostamine ei nõua suurt pingutust ega ajakulu enam kui 0,5 tundi, kuna ajakulu arvestus on esindajal jooksvalt olemas. Kohus peab lõplike seisukohtade ja menetluskulude nimekirja esitamise põhjendatud ja vajalikuks ajakuluks kokku 3 tundi. Menetluskulude nimekirja kantud ajakulu, mis on esindajal kulunud kompromissläbirääkimiste pidamiseks perioodil 6. veebruarist 2023 kuni 10. aprillini 2023, on selline kulu, mis tulenevalt hageja meelemuutliku käitumise tõttu hüvitamisele ei kuulu. Nimelt tegi hageja ise 10. jaanuari 2023 istungil ettepaneku kompromissi korras tehingu tagasitäitmiseks, kuid kostjate 10. aprilli 2023 ja hageja 24. aprilli 2023 menetlusdokumentidest nähtub, et kostjatelt vastava pakkumise saamisel loobus hageja selle pakkumise vastuvõtmisest läbirääkimisteks antud tähtaja viimasel päeval. Kohtu hinnangul ei käitunud hageja kompromissi läbirääkimisi pidades heas usus ning seetõttu ei ole õiglane arvestada läbirääkimisteks tehtud kulu vajalike ja põhjendatud menetluskulude hulka. Viimasena märgib kohus, et ei arvesta ka 17.

7.detsembrini 2023 põhjendatud ja vajalik kulu õigusabi osutamiseks 3444 eurot, sh käibemaks (20 tundi 30 minutit x 140 eurot x 1,2). Eeltoodust tulenevalt on hageja põhjendatud ja vajalik kulu lepingulisele esindajale 4224 eurot (780 + 3444). Hageja palub menetluskuluna hüvitada 15. veebruaril 2018 koostatud küttekollete eksperthinnangu maksumuse 240 eurot. Tegemist on TsMS § 272 lg 1 mõttes dokumentaalse tõendiga. Kohus märgib esmalt, et hageja ei palunud küttekollete eksperthinnangut asja materjalide juurde võtta (nimetatu võeti asja materjalide juurde kostjate taotlusel) ning seetõttu pole tegemist tõendiga, mille kulude hüvitamist saaks hageja taotleda. Teiseks, asja läbivaatamise kuluks on TsMS § 138 lg 1 ja 2 ning § 143 p 2 järgi sellise dokumentaalse tõendi saamise kulu, mis tekib menetluse ajal dokumentaalse tõendi hankimise või selle kohtule esitamise tõttu. Kui dokumentaalne tõend loodi enne kohtumenetlust, ei ole tegemist menetluskulu ehk asja läbivaatamise kuluga. Enne kohtumenetlust hangitud dokumentaalse tõendi kulu hüvitamist saab nõuda VÕS § 128 lg 3 kohaselt kahju hüvitisena eeldusel, et muud kahju hüvitamise nõude eeldused on täidetud (vt V. Kõve jt. Tsiviilkohtumenetluse seadustik I. Kommenteeritud väljaanne, Juura 2017, § 143 p 3.3.1.). Kuna eksperthinnangu saamise kulud on kantud enne kohtumenetlust, ei ole tegemist TsMS § 138 lg 1 ja 2 ning § 143 p 2 mõttes menetluskuluga. Küttekollete eksperthinnangu maksumuse kulu 240 eurot ei ole seega põhjendatud kostjatelt hageja kasuks menetluskuluna välja mõista. Hageja palub menetluskuluna hüvitada hindamisakti maksumuse 550 eurot. Ilmselt peab hageja silmas 3. mail 2021 koostatud eksperthinnangut nr 2105502-014-32867. Kohus ei arvestanud otsuse tegemisel nimetatud tõendiga, kuna see oli asjakohatu. Seetõttu on tegemist ebavajaliku menetluskuluga, mida kohus ei arvesta. Hageja palub menetluskuluna hüvitada kahe mükoloogiaekspertiisi maksumuse kokku 450 eurot. Asja materjalidest nähtub, et biokahjustuste ekspertiisiakt nr 4384/0920 on koostatud

Kohus ei arvesta seega ehitise auditi aruande maksumuse kulu 1560 eurot hageja menetluskulude hulka. Hageja palub menetluskuluna hüvitada taastamispakkumise maksumuse 120 eurot. Hageja peab ilmselt silmas Majaseente Tõrje OÜ ehitus- ja tõrjetööde hinnapakkumuse saamise kulu. Tõend on koostatud 5. aprillil 2021 ning selle eest tasumiseks tehtud kulu kuulub asja läbivaatamise kulude hulka. Tegemist on seega põhjendatud menetluskuluga. Kuna hageja jagas seda kulu selleaegse kaashageja A. K. iga, loeb kohus põhjendatud kuluks sellest poole, s.o 60 eurot. Hageja palub menetluskuluna hüvitada 2022. a Pindi Kinnisvara OÜ hindamisteenuse maksumuse summas 900 eurot. Hageja on kohtule esitanud eksperthinnangu nr 220228-11839067, mis hõlmab endas nii hagejale kuuluva 4/7 kaasomandi mõttelise osa kui ka A. K. kuuluva 3/7 kaasomandi mõttelise osa väärtuse hindamist. Kohtute infosüsteemi andmete kohaselt on A. K. sama eksperthinnangu maksumuse kulu lisanud oma menetluskulude nimekirja. Seetõttu on kohus seisukohal, et käesolevas asjas on põhjendatud eksperthinnangu maksumust arvestada pooles ulatuses, s.o summas 450 eurot. Kohus määrab hageja menetluskulude põhjendatud ja vajalikuks suuruseks kokku 6514 eurot (riigilõiv + õigusabikulu + asja läbivaatamise kulu). Kohus jättis menetluskulud 72% ulatuses kostjate kanda. Kostjate kanda jääv hageja menetluskulu on seega 4690 eurot 8 senti. Kostjate menetluskulud: Kostjate menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjate menetluskuluks: kostjate lepingulise esindaja õigusabi kulu 50 tunni 52 minuti eest summas 8217 eurot 61 senti ja ekspertiisi maksumus 708 eurot. Kostjad ei ole käibemaksukohustuslased. Vaatamata asja mahukusele ei ole kohtu hinnangul kostjate lepingulise esindaja poolt välja toodud ajakulu täies ulatuses põhjendatud ega vajalik. Esialgsele hagiavaldusele vastamisega seotud toimingute (11. detsember 2020 kuni 31. detsember 2020) ajakuluna peab kohus põhjendatuks 4 tundi. 4. märtsi 2021 ja 2. septembri 2021 istungite ja 15. aprilli 2021 paikvaatluse ajakulu on vastavalt protokollidele kokku ca 3 tundi 30 minutit, mida kohus aktsepteerib. Ülejäänud toimingutest, mis kostjate lepinguline esindaja on teinud kuni 31. detsembrini 2022, arvestab kohus vajaliku ja põhjendatud kuluna kokku 9 tundi, vähendades ajakulu eelkõige kliendisuhtluse ning menetlusdokumentidega tutvumise ja koostamise arvelt. Kokku peab kohus kostjate lepingulise esindaja ajakulu kuni 31. detsembrini 2021 põhjendatuks 16 tunni 30 minuti ulatuses. Kostjate esindaja ühe töötunni hind oli sel ajal 120 eurot. Sarnaselt hageja lepingulise esindaja tunnitasumäärale peab kohus ka kostjate lepingulise esindaja tunnitasumäära turu keskmiseks ning seetõttu põhjendatuks. Eeltoodust tulenevalt on kuni 31. detsembrini 2021 kostjate lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalik kulu 2376 eurot, sh käibemaks (16 tundi 30 minutit x 120 eurot x 1,2).

Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Lahendi andmed

Lahendi tekst

RESOLUTSIOON

Sarnased lahendid

ASJAOLUD

KOHTU SEISUKOHT