Anete Kallioni hagi Inga Bõstrova ja Aleksandr Bõstrovi vastu võlgnevuse nõudes
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
Apellatsioonkaebuse hind 36 250 eurot Vastuapellatsioonkaebuse hind 10 764 eurot 29 senti
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 6. veebruari 2023. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Inga Bõstrova ja Aleksandr Bõstrovi apellatsioonkaebus Anete Kallioni vastuapellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
4. juuni 2024 Hageja Anete Kallion (isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene Hallemaa Kostjad Aleksandr Bõstrov (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja Inga Bõstrova (isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Marina Smirnova
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 6. veebruari 2023. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-17213 osas, milles maakohus mõistis Inga Bõstrovalt ja Aleksandr Bõstrovilt solidaarselt Anete Kallioni kasuks välja hinna alandamise tulemusel rohkem kui 28 745 eurot 88 senti, samuti menetluskulude jaotuse osas.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta Anete Kallioni hagi Inga Bõstrova ja Aleksandr Bõstrovi vastu 28 745 eurot 88 senti ületavas osas rahuldamata ning jätta Anete Kallioni poolt maakohtus kantud menetluskuludest 61% solidaarselt Inga Bõstrova ja Aleksandr Bõstrovi kanda ning Inga Bõstrova ja Aleksandr Bõstrovi poolt maakohtus kantud menetluskuludest 39% Anete Kallioni kanda.
3.Täiendada tsiviilasjas nr 2-20-17213 6. veebruaril 2023 tehtud Tartu Maakohtu otsuse resolutsiooni kohtuotsuse täitmise korra ja tähtaja kindlaksmääramisega. Määrata (tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 445 lg 1 alusel) otsuse täitmise kord ja tähtaeg selliselt, et Inga Bõstrova ja Aleksandr Bõstrov on kohustatud neilt solidaarselt
väljamõistetud summa 28 745 eurot 88 senti tasuma Anete Kallionile mitte hiljem kui kolme kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Ülejäänud osas jätta maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, arvestades ka ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.
4.Rahuldada Inga Bõstrova ja Aleksandr Bõstrovi apellatsioonkaebus osaliselt.
6.Jätta ringkonnakohtus kantud poolte menetluskulud poolte endi kanda.
7.Kohtuotsuse kehtiv resolutsioon on järgmine:
7.1.Rahuldada Anete Kallioni hagi Inga Bõstrova ja Aleksandr Bõstrovi vastu võlgnevuse nõudes osaliselt.
7.2.Välja mõista Inga Bõstrovalt ja Aleksandr Bõstrovilt solidaarselt hinna alandamise tulemusel 28 745 eurot 88 senti Anete Kallioni kasuks.
7.3.Jätta Anete Kallioni poolt maakohtus kantud menetluskuludest 61% solidaarselt Inga Bõstrova ja Aleksandr Bõstrovi kanda ja Inga Bõstrova ja Aleksandr Bõstrovi poolt maakohtus kantud menetluskuludest 39% Anete Kallioni kanda.
7.4.Jätta ringkonnakohtus kantud poolte menetluskulud poolte endi kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast asjas kohtuotsuse jõustumist.
7.5.Määrata (tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 445 lg 1 alusel) kohtuotsuse täitmise kord ja tähtaeg selliselt, et Inga Bõstrova ja Aleksandr Bõstrov on kohustatud neilt solidaarselt väljamõistetud summa 28 745 eurot 88 senti tasuma Anete Kallionile mitte hiljem kui kolme kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
7.6.Jätta käesoleva kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna jõusse Tartu Maakohtu 4. novembri 2022. a määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega seati Inga Bõstrovale ja Aleksandr Bõstrovile kuuluvale Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa XXXXXXXXX kantud kinnistule asukohaga XXXXXXXXX linnaosa, Tallinn III jakku esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek Anete Kallioni (isikukood XXXXXXXXXXXX) kasuks summas 60 000 eurot.
7.7.Jätta rahuldamata Anete Kallioni poolt 14. novembril 2022 esitatud taotlus. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Anete Kallion (hageja) esitas 20. novembril 2020 Tartu Maakohtule hagi Inga Bõstrova (kostja I) ja Aleksandr Bõstrovi (kostja II) vastu kinnisasja mõttelise osa müügilepingu hinna alandamisest tuleneva võlgnevuse väljamõistmiseks. Hageja palus lõpliku nõudena kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista 47 014 eurot 29 senti.
Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostjad 24. novembril 2017 notariaalse müügilepingu, mille kohaselt müüsid kostjad hagejale kinnisasjast aadressiga XXXXXXXXX suuruse mõttelise osa hinnaga 65 820 eurot. Kohe pärast müügilepingu sõlmimist ilmnesid müügilepingu esemeks oleval kinnisasjal erinevad (varjatud puudused): kinnisasja küttesüsteem on kasutuskõlbmatu, elektrisüsteem on kasutuskõlbmatu ja eluohtlik ning kinnisasja plaanid ei vasta tegelikkusele. 2020. a ilmnesid ulatuslikud varjatud puudused seoses 1. korruse konstruktsioonides tuvastatud majavammiga. Müügilepingu objektiks olnud elumaja 1. korruse siseseinte avamise järgselt selgusid hageja kaasomanikule varjatud puudused. Varjatud puuduste avastamise järgselt tellis hageja ehitusauditi. Eksperdi seisukohast lähtuvalt on majavammi kahjustus sedavõrd ulatuslik, et lisaks majavammi termilisele ja keemilisele tõrjele tuli ulatuslikult tegeleda ka kahjustuste parandamisega ning konstruktsioonide asendamisega. Asjaolu, et kandekonstruktsioonid vajavad vahetamist ning kandekonstruktsioonide vahetamisega tekkiv kulu on kõigi kaasomanike kulu, vähendab see hagejale kuuluva mõttelise osa väärtust. Kostjad vastutavad hageja ees lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise eest ning hageja nõuab hinna alandamist. Hageja esitas kostjale 16. novembril 2020 avalduse kinnistu mõttelise osa ostuhinna alandamiseks. Hageja palus mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 42 312 eurot 86 senti. Hageja täpsustas nõuet 14. aprillil 2022, suurendades nõudesummat 47 014 euro 29 sendini tulenevalt 4. aprillil 2022 koostatud hindamisaktis märgitud ostuobjekti täpsustatud väärtusest. Hageja esitatud hindamisaktis on märgitud hageja poolt ostetud kinnisasja mõttelise osa tegelikuks väärtuseks tehingu toimumise ajal 20 000 eurot, arvestades lepinguobjekti hilisemalt kindlaks tehtud varjatud puudusi.
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu, paludes jätta selle rahuldamata. Lepingu eseme loomulik kulumine/amortiseerumine ei saa olla hinna alandamise aluseks. Tartu linn, XXXXXXXXX elamu oli ehitatud vähemalt 56 aastat tagasi. Arvestades maja vanust võib mõningast seinte kallet, kandvate konstruktsioonide kulumist, tänaseks ebasobilike materjalide kasutamist ning muu kulumise tekkimist pidada loomulikuks amortiseerumiseks. Hageja on põhjalikult tutvunud maja seisundiga, vaadanud kõiki olemasolevaid tehnosüsteeme ja tutvunud maakleri käes olevate elamu plaanidega. Hageja on korduvalt teinud fotosid ja esitanud kostjatele küsimusi, mh plaanide ja abiruumide kohta, saades neile vastuseid ja nähes kogu dokumentatsiooni ning on notariaallepingus ise kinnitanud, et „ostja on üle vaadanud kinnistu koosseisu kuuluva ehitise ning talle müüjate poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise seisukorrast“. Kostjad on kasutanud ahju ja mitte mingeid probleeme või vahejuhtumeid ei esinenud. Tehing oli tehtud 2017. a novembris, kui kütteperiood oli juba kestnud vähemalt paar kuud. Kostjad aga ei saanud hagejalt mingeid pretensioone ei enne ega pärast ostu. Hageja pöördus kostjate poole alles 16. novembri 2020. a hinna alandamise avaldusega. Majavammi osas tehtud ekspertiisiakti suhtes leidsid kostjad, et majavamm hakkas tekkima siis, kui hageja alustas lepingu eseme ekspluateerimist. Akti kohaselt võis majavamm tekkida
5.oktoobril 2017 ja on ilmselge, et selle tekkimise alguses aastal 2017 ei olnud selle levik nii ulatuslik kui 5. oktoobril 2020 või praegu. Kui hageja hooldaks lepingu eset korralikult, kütaks korralikult ja tagaks majas lepingu eseme säilitamiseks vajaliku niiskustaseme, ei leviks majavamm edasi.
Kui hageja avas põrandad, laed ja seinad, siis see ei ole kostjate vastutusala. Ilmnenud konstruktsioonide seisund on kunagise ehitustehnoloogia tagajärg. Ehkki kostjate mitteteadmine varjatud puudustest ei ole vabandavaks asjaoluks, on seda siiski ehitise loomulik amortiseerumine ja mõistliku kõrvaltvaataja kriteerium, mille järgi hageja oleks pidanud mõistliku kõrvaltvaatajana aru saama, et ehitis on vana ja võib olla suuremas osas amortiseerunud. Kostjad on seisukohal, et hageja on võlaõigusseaduse (VÕS) § 220 lg 3 alusel kaotanud õiguse tugineda elamu lepingutingimustele mittevastavusele, kuna ta ei teatanud kostjatele puudustest mõistliku aja jooksul. Leping sõlmiti 24. novembril 2017, hinna alandamise avaldus esitati alles 16. novembril 2020. Ostuhinna alandamine on lubamatu vastuolu tõttu hea usu põhimõttega (VÕS § 6 lg 1), sest kostjatele on puuduste kõrvaldamise õiguse pikka aega teostamata jätmisega tekitatud õigustatud ootus, et hinda ei alandata. Tulenevalt VÕS § 220 lg-st 3 ei saa hageja enam tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele, seetõttu puudub ka alus müügihinna alandamiseks ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Kostjad paluvad jätta menetluskulud hageja kanda.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 6. veebruari 2023. a otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja hinna alandamise tulemusel 36 250 eurot. Maakohus jättis hageja menetluskulud proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusega, s.o 77% solidaarselt kostjate kanda ja kostjate menetluskulud 23% ulatuses hageja kanda. Maakohus jättis kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna jõusse maakohtu 4. novembri 2022. a määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega seati kostjatele kuuluvale Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa XXXXXXXXX kantud kinnistule asukohaga XXXXXXXXX linnaosa, Tallinn III jakku esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek hageja kasuks summas 60 000 eurot. Maakohus jättis rahuldamata hageja poolt 14. novembril 2022 esitatud taotluse. Maakohus viitas VÕS § 112 lg-tele 1, 2, 3, § 217 lg 2 p-le 2, § 218 lg-le 1. Hageja ostis kostjatelt 24. novembril 2017 notariaalselt tõestatud müügilepinguga 3/7 suuruse mõttelise osa XXXXXXXXX Tartu linn asuvast kinnistust, registriosa nr XXXXXXX. Lepingu punkti 1.9.5 kohaselt soovis ostja lepingu eseme osta eesmärgiga kasutada seda elukohana ja peab eelnimetatud asjaolusid ja müüja antud kinnitusi seda eesmärki silmas pidades lepingu sõlmimiseks piisavaks. Pooled ei vaidle, et hageja soovis kasutada müügieset elukohana. Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele ja kui müügiese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme puudustega ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud. VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt peab hinna alandamisele tuginev pool hinna alandamise eeldusena kohase ja mittekohase täitmise väärtusi üldjuhul tõendama. See tähendab, et hinna alandamisest tuleneva raha saamise nõude esitanud hageja peab üldjuhul esitama kohtule tõendid kohase ja mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemiseks. Kohtule on esitatud hageja poolt 19. jaanuaril 2018 saadetud e-kiri, adressaadid XXXXXXXXXXXXXXXXXXX ja XXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Saadetud kirjas pöördub hageja kostja Inga Bõstrova poole ja kinnisvara maakleri poole, kus teavitab, et kvalifitseeritud pottsepa hinnangul on köögis olev puupliit lõhki köetud ja tuleohtlik, toas asuv ahi on kokku kukkumas, kuna kandvast võlvist on kriitilistelt kohtadelt kivid puudu. Täiendavalt on hageja teavitanud maaklerit 22. jaanuari 2018. a ja 25. jaanuari 2018. a kirjaga müügieseme puudustest.
16.novembril 2020 tegi hageja kostjatele avalduse müügilepingu ostuhinna alandamiseks (dtl 46–48). Avalduse kohaselt on peale müügilepingu sõlmimist ilmnenud müügilepingu esemeks oleval kinnisasjal erinevad (varjatud) puudused: kinnisasja küttesüsteem on kasutuskõlbmatu, elektrisüsteem on kasutuskõlbmatu ja eluohtlik ning kinnisasja plaanid ei vasta tegelikkusele (laed on normist madalamad, mis omakorda on terve elamise ventilatsiooni rikkunud). Lisaks on kinnisasja abiruum ca 25 m2 vormistatud eluruumiks, mida tegelikkuses ei ole võimalik kütta, kuigi kirjalikult on seda kinnitatud. Tegelikkuses puudub selles ruumis küttevõimalus, ruum on soojustamata ja hallitab. Hageja tegi kostjatele avalduse XXXXXXXXX, X kinnistu mõttelise osa ostuhinna alandamiseks 35 820 euro võrra. Hageja on nimetanud suure hulga lepinguesemel esinevaid puudusi, kuid maakohtu arvates puudus vajadus neid kõiki eraldi käsitleda. Lisaks ei saa mitte kõiki neid asjaolusid käsitleda lepinguobjekti varjatud puudustena. Hageja oli enne lepingu sõlmimist ostuobjekti korduvalt üle vaadanud ning mõistlikult tähelepaneliku ostjana pidi aru saama, et ostetaval hoonel esinevad palja silmaga vaatlusel nähtavad praod, vajumised, ebatasasused, lagede puudulik kõrgus, jmt asjaolud. Arvestades maja vanust ja konstruktsiooni, pidi hageja arvestama, et tegemist ei ole uue ehitisega ning selle omandamisega kaasneb paratamatult oluliselt suurem võimalik remondi- ja hooldusvajadus, kui seda oleks olnud uue ehitise omandamisel. Samas on hageja loetlenud puudused, mida ta tuvastas pikema aja jooksul, asudes ostetud majaosas tegema remonti, avama konstruktsioone ja eemaldama seinamaterjali. Nii ilmnesid hoone kandekonstruktsiooni olulised otstarbekohast kasutamist välistavad puudused alles esimesel korrusel kaasomaniku poolt alustatud remondi käigus. Nendest puudustest ei saanud ostja olla teadlik ega pidanud neid ka mõistlikult ette nägema. Maakohus leidis, et asjas on tõendatud peamise varjatud puuduse olemasolu ostetud objektil – ulatuslik seenkahjustus esimesel korrusel, mis on muutnud hoone remondi või taastamise rahaliselt ebaotstarbekaks. Kahjustuse kohta on esitatud spetsialisti arvamus. Kahjustuse likvideerimise kohta on esitatud tööde mahu- ja maksumuse pakkumine. Hageja on omandanud majaosa, mida ei saagi põhimõtteliselt kasutada eesmärgipäraselt, vaid see tuleb hoopis lammutada ehitustehnilistel põhjustel. Taolist laadi n-ö absoluutse varjatud puuduse olemasolul puudub vajadus eraldi käsitleda teisi hageja poolt välja toodud puudusi. Majavammi ulatusliku leviku tõttu on hoone kasutamine muutunud võimatuks ning hoone kuulub lammutamisele. Lepingust ei tulene, et hageja oleks maja osa omandanud selle lammutamise eesmärgil ja uue ehitise püstitamise sooviga. Hageja võis ja pidi ette nägema majaosa ulatuslikku remondivajadust, kuid mitte selle kasutamise täielikku võimatust ja lammutamisvajadust. Seetõttu puudub käesolevalt ja puudus ka tehingu sooritamise ajal ehitisel eraldivõetuna sisuline väärtus ning arvesse tuleb võtta üksnes kinnistu kui ehitusõigusega maatüki väärtus. Ulatusliku majavammi kahjustuse osas on kostjad põhimõtteliselt möönnud selle olemasolu, kuid leidnud, et müügitehingu tegemisel ei saanud seda esineda. Samuti võib kostjate seisukohtadest järeldada, et kostjad ei pea ennast vastutavaks hoone esimesel korrusel paikneva majavammi kahjustuste eest. Maakohus märkis, et kostjad olid kinnistu kaasomanikud alates 2005. a-st, vammikahjustus on ulatuslik ning selle tulemusena on hävinenud hoone kandvad konstruktsioonid. Kaasomanikena vastutavad kostjad kogu hoone oluliste osade, sh ka esimesel korrusel paiknevate kandvate seinte olukorra eest. Kostjad on olnud ehitise kaasomanikud pikemat aega, teinud nende valduses oleva maja teisel korrusel ulatusliku siseremondi, mis kajastub hindamisaktide fotodelt. Samas ei ole kostjad ilmselt pööranud piisavalt tähelepanu maja kandekonstruktsioonidele tervikuna. Selle tulemusena on ehituse elutsükkel sisuliselt lõppenud. Kostjad müüsid hagejale kaasomandi osa, mis annab kasutuskorra järgi õiguse kasutada maja teist korrust, kuid maja esimese korruse
kandekonstruktsioonid ei täida enam oma funktsiooni ning seetõttu on hagejal võimatu kasutada ostetud vara elamiseks. Seega ei ole ostetud kinnisasja võimalik otstarbekohaselt kasutada. Poolte vahel 24. novembril 2017 sõlmitud müügilepingus ei ole müüjad märkinud ühtegi tehnilist või ehituslikku laadi asjaolu, mis puudutaks müügiobjekti. Ostja on avaldanud ostetava objekti omandamise eesmärgi (elamiseks) ning kinnitanud, et on pidanud piisavaks müüjate kinnitusi objekti osas ning müüjate poolt esitatud dokumentatsiooni. Lepingus ei ole mainitud, et ostetav ehitis vajaks isegi väiksemas ulatuses remonti. Seega on leping sõlmitud sisuliselt müüjate poolt esitatud andmete põhjal ning ostja on objekti üksnes visuaalselt üle vaadanud. Hageja ei saanud ega pidanudki eeldama, et tegelikkuses on ehitis amortiseerunud ja kuulub lammutamisele. Jättes kõrvale muud hageja poolt hagi aluseks olevad asjaolud, pidid müüjad olema teadlikud hoone tehnilisest seisukorrast, sh sellest, et hoone kandekonstruktsioonid ei pruugi olla kasutuskõlblikud. Kostjad on majas elanud pikemat aega, teinud selles märkimisväärset siseremonti, uuendanud garaažipealse katuse. Heas usus tegutsev ning mõistlikult heaperemehelik omanik pidi vähemalt möönma, et hoone vanust arvestades ei pruugi selle olukord vastata müügilepingu kirjeldusele, milles ei ole mainitud ühtegi tehnilist puudust. Menetluse kestel kahel korral teostatud paikvaatluse käigus olid selgelt nähtavad hoone kandekonstruktsioonide puudused, ulatuslik vammikahjustus, maja välisseinte parandused, vajumised, deformeerumised, sh ka elumaja ja selle kõrval oleva kõrvalhoone ühenduskoha katuseneelud, millest on ilmselt pikemat aega esinenud läbijooks maja kandvale välisseinale ning selle tagajärjel on arenenud majavamm. Vaatluste ajal ei olnud niiskus täheldatav, kuid vammikahjustus oli juba toimunud. Vastuseks kostjate väidetele selle kohta, et ilmnenud kahjustused võisid tekkida hageja enda tegevuse või tegevusetuse tagajärjel, märkis maakohus, et ekspertiisidega on tuvastatud majavammi ulatuslik kahjustus, mis on alguse saanud oluliselt varem kui hageja omandas kinnistu osa. Selline arvamus sisaldub isegi kostjate endi poolt 14. novembril 2022 esitatud pädeva isiku Tanel Seppeli hinnangu vastuses nr 2. Maakohus leidis, et nähtav vammikahjustus ei saa tekkida esimesel korrusel alustatud remonttööde, sh ajutiste tugede paigaldamise tagajärjel. Seenkahjustus tekib teadaolevalt puidu pikaajalises kokkupuutes niiskusega puuduliku ventilatsiooniga tingimustes. Paikvaatlustel oli näha, et seinakonstruktsioonid olid juba avatud, pehkinud puit, seeneniidistik, tõrvapapi tükid, põrandaalune pinnas olid kuivad. Paikvaatlusel oli samuti näha, et elamu kandev puitsein oli vahetus kokkupuutes kõrvalhoone silikaattellistest seinaga, mis teadaolevalt soodustab seenkahjustuste levikut. Kuna elamu kandev välissein oli silmnähtavalt pehkinud kogu ulatuses põrandast laeni, on maakohtu hinnangul aset leidnud minevikus pikaajaline sademevee läbijooks vahetult seina kohal asuvast kahe katuse neeluliitest. Pooltevahelise müügitehingu sõlmimise ajaks oli maja kandev sein juba pöördumatult kahjustunud. Asjas on nõude rahalise arvutuse alusena esitanud hageja 14. aprillil 2022 hindamisakti, milles on välja toodud 3/7 mõttelise osa kinnisasja väärtus, arvestades teadaolevaid kahjustusi. Kutseline hindaja on nimetanud ostetud objekti tegelikuks turuhinnaks 20 000 eurot, hinnakõikumisega kuni 20%. Hageja arvates on sellest tulenevalt kostjate kohustus tagastada hagejale tasutud hinna ja tegeliku väärtuse vahe. Kostjad on esitanud kohtule menetluse lõppstaadiumis 14. novembril 2022 asjakohase tõendi müüdud kinnisasja võimaliku väärtuse kohta. Kuigi aktile on lisatud teadmata ajal tehtud fotod hoonest, ei muuda fotode vähene usaldusväärsus hindaja arvamust kinnistu väärtuse kohta, kuna hinnatud on maatükki ilma ehitisteta. Kutseline hindaja on avalikult kättesaadavate andemete ja temale kostjate poolt esitatud info põhjal leidnud, et kinnistu
XXXXXXXXX väärtus tervikuna oli 2017. a novembris 92 000 eurot hinnakõikumisega 15%. Hindamine on tehtud eeldusel, et tegemist on ehitusõigusega hoonestamata krundiga. Vara parimaks kasutusviisiks on loetud ehitusõiguse realiseerimine. Hindaja on vara üle vaadanud 11. novembril 2022, kuid ei ole aktis märkinud seisukohta olemasoleva hoone lammutamise põhjendatuse osas. Hindaja on võtnud eelduseks, et hoonestus on lammutatud ja hindamisel ei ole arvestatud sellega kaasnevate kuludega. Maakohus leidis, et puudub mõistlik alus eelistada kumbagi hindamisakti, kuna need on koostanud vastavat pädevust omavad isikud poolte tellimusel ning aktid toetavad neid esitanud poolte seisukohti. Aktide kirjeldavas osas on selgitatud hindamise aluseid ning kasutatud algandmeid. Mõlemal juhul on kasutatud võrreldavate tehingute andmebaasi. Saadud tulemuse erinevus mahub kohtu hinnangul vea kõikumise piiridesse, eriti arvestades olukorda, et kostja esitatud hindamine lähtub n-ö ehitistest puhta krundi olemasolust, st lammutuskulud puuduvad. Hageja esitatud aktis on lammutuskulu hinnatud summale 5000 eurot, mis on kinnistu väärtusest lahutatud. Samas lõplik turuväärtus 20 000 eurot hageja poolt ostetud kinnistu osale on antud koos amortiseerunud hoonega. Hinna alandamisel tuleb maakohtu hinnangul arvesse võtta mõlema hindamisakti keskmist tulemust. Arvestuslikult tuleb sellisel juhul hageja nõue rahuldada järgmise arvutuskäigu alusel (92000 + 46000 = 138000:2 = 69000:7x3 = 29 571 eurot). Tulemus tuleb lahutada müügihinnast 65820 -29571 = 36 250 eurot. Tulemusena hagi rahuldatakse 77% ulatuses esitatud nõudest (36250:47014x100=77%). Vastuseks kostjate seisukohale, et hinna alandamine on lubamatu vastuolu tõttu hea usu põhimõttega märkis maakohus, et ostuhinna alandamine on kujundusõigus, mille ostja teostab avalduse tegemisega müüjale (VÕS § 112 lg 2 esimene lause). Avalduseks ei ole ette nähtud vorminõuet, avalduse võib teha ka kohtumenetluses, mh hagis, kui see jõuab kostjani. Seaduses ei ole sätestatud hinna alandamise tähtaega. Kujundusõigusena ei allu see ka aegumisele (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 142 lg 1). Siiski võib ostuhinna alandamine olla lubamatu vastuolu tõttu hea usu põhimõttega (VÕS § 6 lg 1), kui müüjas on õiguse pikka aega teostamata jätmisega tekitatud õigustatud ootus, et hinda ei alandata.
15.novembril 2021 esitas hageja kohtu nõudmisel hagiavalduse tervikteksti, milles palus mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 42 312 eurot 86 senti. Kostjad leidsid, et tegu on hagi muutmisega, millega kostjad ei nõustunud. Esitatud on uusi tõendeid. Kohus võttis hageja täpsustatud hagiavalduse menetlusse 4. aprilli 2022. a määrusega ja toimetas kostjatele koos menetlusse võtmise määrusega kätte. 14. aprillil 2022 esitas hageja esindaja avalduse nõude täpsustamiseks ja taotluse tõendi vastuvõtmiseks. Esitatud taotlusega palub esindaja kohtul vastu võtta hinnang, mille kohaselt on 5. septembri 2017. a seisuga 3/7 mõttelise osa turuväärtus koos puudustega 20 000 eurot, ning mõista kostjatelt solidaarselt välja 47 014 eurot 29 senti. Maakohus leidis, et hageja on lõpliku nõude esitanud pärast pädeva õigusabi saamist ja nõuet tõendava hindamisakti saamist. Maakohus leidis, et kostjate
14.novembril 2022 esitatud taotlus tõendite vastuvõtmiseks tuleb rahuldada, kuna tegemist on asjas oluliste kostjate seisukohti põhjendavate tõenditega. Maakohus jättis jõusse 4. novembri 2022. a kohtumäärusega kohaldatud hagi tagamise abinõu kohtulahendi täitmist tagava abinõuna. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg 1 järgi jättis maakohus hageja menetluskulud proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusega 77% ulatuses solidaarselt kostjate kanda ja kostjate menetluskulud 23% ulatuses hageja kanda. Maakohus märkis, et määrab asjas menetluskulud kindlaks TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras pärast kohtuotsuse jõustumist.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda ning tühistada kohtuotsuse täitmist tagav abinõu. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt pole maakohus hinnanud kõiki tõendeid objektiivselt ja igakülgselt (TsMS § 232 lg 1). Maakohus pole kostjate vastuväiteid hinna alandamise lubamatusest vastuolu tõttu hea usu põhimõttega analüüsinud. Tõendite ja kostjate seisukohtade valikuline ja puudulik hindamine tõi kaasa maakohtu eksimuse asjal esinevate puuduste hindamisel ja maja (lepingu eseme) loomuliku amortisatsiooni argumendi mittearvestamise (nn kvaliteedinõuete hindamise kriteerium). Maakohus ei eristanud, millised väidetavatest varjatud puudustest vastavad sarnase lepingu eseme (maja) keskmisele kvaliteedile (ehk loomulikule amortisatsioonile, mis ei sega maja elamiseks kasutamist) ja millised mitte. XXXXXXXXX maja vastas elementaarsetele elutingimustele. Maakohus pole arvestanud eksperdi Tanel Seppeli arvamusega ega pole tõendi arvestamata jätmist ka lahendis põhjendanud. Hinna alandamine võib olla lubamatu vastuolu tõttu hea usu põhimõttega (VÕS § 6 lg 1), nt juhul kui müüjas on õiguse pikka aega teostamata jätmisega tekitatud õigustatud ootus, et hinda ei alandata. Maakohus jättis käsitlemata kostjate seisukohad selle kohta, et hageja nõuded on aegunud ja et hageja ei käitunud heas usus. Hageja on ise oma lammutustöödega kahjustanud maja konstruktsioone, et hiljem esitada hinna alandamise nõue kostjate vastu. Selline hageja ja tema elukaaslase tegevus on olnud selgelt pahauskne, mis välistab hinna alandamise õiguse. Maakohus tegi järeldusi asjaolude kohta, mis vajavad eriteadmisi. Maakohus on eelduste kontrollimisel lähtunud ekslikust loogikast, nagu tegemist oleks uueväärse või renoveeritud majaga. Hageja etteheide maja varisemisohtlikkusest ja lammutamise vajadusest on otsitud. Maakohus jättis põhjendamatult tähelepanuta, et hageja ja tema elukaaslase Margus Tauri selgitused on olnud menetluses vastuolulised. Tsiviilasjas nr 2-21-14073 arutatakse üksnes vammi olemasolu ja selle likvideerimise võimalikku kulu, mis moodustab kuni ca 8000 eurot. Kogu kahju, mida menetluses oleks võinud esitada terve maja kohta, suunati lihtsalt kostjate vastu, mis on ebaproportsionaalne ja ebaõiglane. Maakohus jättis põhjendamatult rahuldamata kostjate poolt TsMS § 267 alusel esitatud taotlused. Maakohus kohtles pooli ebavõrdselt.
5.Hageja esitas maakohtu otsuse peale vastuapellatsioonkaebuse, paludes tühistada maakohtu otsuse resolutsiooni p-d 1, 2, 3 ja 5 osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda ning jättis rahuldamata hageja 14. novembri 2022. a taotluse. Maakohus on hinna alandamisel arvestanud kahe hindamisakti keskmist tulemust. Maakohus on jätnud täielikult tähelepanuta asjaolud, mida kumbki hindamisakt kajastab ja kuidas mõjutab see kinnisasja tegelikku väärtust tehingu tegemise ajahetkel. Kuigi mõlemad aktid on koostanud pädevust omavad isikud, on aktide koostamise aluseks olevad lähteülesanded püstitanud pooled ning mõlema akti lähteülesanded on olnud täiesti erinevad. Hageja 14. aprillil 2022 esitatud hindamisaktis on hindaja lähtunud väärtust leides majanduslikult otstarbekama kasutuse alusest, st olemasoleva hoone lammutamisest ja uue hoone
püstitamisest. Kinnisasja väärtus on leitud eeldusel, et enne selle saavutamist on vajalik investeering 5000 eurot olemasoleva hoone lammutamise kulude kandmiseks. Kostjate 14. novembril 2022 esitatud hindamisaktis on kajastatud aga kinnistu väärtus tingimustel, mis ei vasta tegelikkusele. Kostjate esitatud hindamisaktis on välja toodud, et hindaja on võtnud eelduseks, et hoonestus on lammutatud ja hindamisel ei ole arvestatud sellega kaasnevate kuludega. On üheselt selge, et kui lammutamise kulusid ei võeta arvesse ja lähtutakse tegelikkusele mittevastavatest andmetest, siis kajastatud väärtus 92 000 eurot ei ole tegelik hoonestatud kinnistu väärtus. Kuigi kostjate esitatud hindamisakt võib kajastada õiget väärtust, siis ei kajasta ta püstitatud ebaõigest lähteülesandest tulenevalt tõendamist vajanud tehingu esemeks olnud mõttelise osa tegelikku turuväärtust tehingu tegemise hetkeseisuga. Erinevate väärtustega hindamisaktide korral võib olla põhjendatud lähtuda hindamisaktide keskmisest väärtusest. Samas hageja ja kostjate poolt esitatud aktide puhul on tegemist võrreldamatute tõenditega ning hoonestatud kinnistu tegeliku turuhinna määramisel ei ole võimalik lähtuda kahe akti keskmisest väärtusest. Kuna hageja esitatud hindamisakt lähtus asjaolust, et kinnistu on koos hoonega nii nagu see ka faktiliselt on, siis pidanuks kohus lähtuma hageja esitatud hindamisaktist ning vajadusel arvestama võimalikku hindamise veapiiri. Maakohus ei ole lähtunud materiaalõigusest ega kohaldanud õigesti hinna alandamiseks ette nähtud valemit. Isegi kui eeldada, et kohus lähtus õigest kinnisasja väärtusest koos puudustega ning hindas kõiki tõendeid õigesti, ei ole alandatud hinda võimalik sellisel kujul leida. Lähtudes tegelikust müügihinnast ja müümise hetkel ilma puudusteta teadaolevast vara väärtusest, siis oleks alandatud hind pidanud kohtu leitud väärtusest tulenevalt olema 29 571 * 65 820 / 70 000 = 27 805,19 eurot. Seega kujunenuks hageja nõudeks 65 820 – 27 805,19 = 38 014,81 eurot. Lähtudes aga asjaolust, et kohus lähtus lubamatust tõendist ning ei arvestanud tõendi ebakohasust, pidanuks kohus jõudma järeldusele, et tegelik hüvitatav summa hinna alandamise järgselt on veel suurem. Maakohus on otsuses märkinud, et kostjate 14. novembril 2022 esitatud taotlus tõendite vastuvõtmiseks tuleb rahuldada, kuna tegemist on asjas oluliste kostjate seisukohti põhjendavate tõenditega. Hageja esitas tõendite vastuvõtmisele vastuväite, kuna kostjate esitatud uued seisukohad ja seni esitamata tõendid esitati kuupäeval, millal kohus andis tähtaja lõppseisukohtade esitamiseks. Maakohus ei ole antud vastuväidet analüüsinud ning ei ole tõendeid vastu võttes juhindunud menetlusnormidest. Hageja taotluse tõendite tagastamiseks lahendas kohus alles vaidlustatud kohtuotsuse resolutsiooni punktis 5. Maakohus on ebaõigesti jätnud hagiavalduse osaliselt rahuldamata. Ebaõige otsuse tõttu on kohus jaotanud ebaõigesti menetluskulud. Hagiavaldust rahuldades pidanuks maakohus jätma menetluskulud kostjate kanda.
6.Kostjad vaidlevad hageja vastuapellatsioonkaebusele vastu. Elamut ei ole vaja majavammi tõttu lammutada. Majaosa vastas elementaarsetele elamistingimustele. Kostjatel oli kohustus hoida korras nende valduses olevaid ruume teisel korrusel.
7.Hageja vaidleb kostjate apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata. Maakohus on arvestanud Tanel Seppeli arvamusega. Kohus on vaidlustatud otsuses tõendeid hinnates jõudnud põhjendatud järeldusele, et hageja ei saanud ega pidanudki eeldama, et tegelikkuses on ehitis amortiseerunud ja kuulub lammutamisele. Tanel Seppel on aktis ka ise rõhutanud: „Samas seinasisesed probleemid on minu hinnangul 10+ aasta tagused“. Hageja on esitanud hinna alandamise nõude põhjendatult ning hea usu põhimõttega kooskõlas olevalt. Hageja nõude esitamise ajahetk lähtus asjaolust, et hagejal ei olnud võimalik varjatud siseseina puuduseid märgata varem koheselt pärast müügitehingu tegemist. Kohus on
vaidlustatud otsuses põhjendatult märkinud, et hageja on lõpliku nõude esitanud pärast pädeva õigusabi saamist ja nõuet tõendava hindamisakti saamist.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles maakohus mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja hinna alandamise tulemusel rohkem kui 28 745 eurot 88 senti, samuti menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas teeb ringkonnakohus uue otsuse, millega jätab hagi kostjate vastu 28 745 eurot 88 senti ületavas osas rahuldamata. Samuti muudab ringkonnakohus maakohtus kantud menetluskulude jaotust ning jätab maakohtus kantud hageja menetluskuludest 61% solidaarselt kostjate kanda ja kostjate menetluskuludest 39% hageja kanda. Ringkonnakohus täiendab maakohtu otsuse resolutsiooni ka täitmise korra ja tähtaja kindlaksmääramisega. Ülejäänud osas jätab ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, arvestades ka ringkonnakohtu otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus rahuldab kostjate apellatsioonkaebuse osaliselt ning jätab hageja vastuapellatsioonkaebuse rahuldamata. Apellatsioonimenetluse kulud jätab ringkonnakohus poolte endi kanda.
9.Esmalt käsitleb ringkonnakohus hageja vastuapellatsioonkaebuses toodud väidet, et maakohus on vääralt arvestanud kostjate poolt 14. novembril 2022 esitatud uute tõenditega (sh Grete Laanmetsa koostatud hindamisaktiga ja Tanel Seppeli hinnanguga), kuna tõendid esitati hilinenult. Hageja möönab samas, et osaliselt võib tegemist olla asjas tähtsust omavate tõenditega. Samuti viitab hageja, et maakohus otsustas alles kohtuotsuses tõendite vastuvõtmise.
9.1.31. oktoobri 2022. a vaatluse protokollist nähtub, et maakohus küsis poolte nõusolekut jätkata menetlust kirjalikult, millega pooled on nõustunud. Maakohus määras seejärel pooltele tähtaja 2 nädalat, s.o kuni 14. novembrini 2022 lõplike seisukohtade esitamiseks (dtl 1162).
7.novembril 2022 esitas hageja maakohtule protokolli parandamise taotluse, kus märkis järgmist: „Hageja märgib, et tegemist on osalise protokolliga, kuna pärast kohtu määratud tähtaega avaldasid mõlemad pooled oma seisukohta ning kohus sätestas uued tähtajad. Kostjad andsid teada, et soovivad esitada täiendavaid tõendeid ja teevad seda ettenähtud tähtaja jooksul. Hageja vaidles sellest tulenevalt vastu, et 14.11.2022 on lõplike seisukohtade esitamise tähtaeg, kuna hageja ei saa tutvuda kostja esitatavate tõenditega, neid uurida ning kujundada nende suhtes enda seisukohta. Hagejale arusaadavalt ning hageja ja esindaja arusaamise kohaselt andis kohus seejärel kostjale ja hagejale tähtaja 14.11.2022 esitada täiendavad seisukohad ja tõendid. Kohus märkis, et kui antud kuupäevaks midagi ei esitata, siis määrab kohus lõppseisukoha esitamise tähtaja või alternatiivselt arutab pooltega menetluslikku olukorda vaidluste lõpetamiseks. Palun täiendada protokolli lõppu käesolevas punktis märgitud seisukohtadega.“ (dtl 1176–1177). Seejärel esitasidki kostjad 14. novembril 2022 oma seisukoha ja taotluse uute tõendite (sh Grete Laanmetsa koostatud hindamisakti ja Tanel Seppeli hinnangu) vastuvõtmiseks ja mh leidsid, et ei näe vajadust protokolli parandamiseks, kuid toetavad ammendavate tõendite ja lõplike seisukohtade esitamise võimaluse andmist. Kostjad polnud vastu sellele, et hageja saaks vastata kostjate seisukohtadele ja tõenditele (dtl 1188). 14. novembril 2022 esitas omakorda hageja oma seisukoha, kus viitas sellele, et kuna kostjate hinnangul puuduvad alused protokolli parandamiseks, on ilma helisalvestiseta protokolli parandamine võimatu ning tuleb lähtuda sellest, et 14. november 2022 on lõppseisukohtade esitamise tähtaeg. Hageja vaidles uute tõendite vastuvõtmisele vastu (dtl 1244–1245).
Seejärel tegi maakohus 22. novembril 2022 määruse, milles märkis, et jätkab asja lahendamist kirjalikus menetluses ning et menetlusosalistel tuleb esitada lõplikud seisukohad, menetluskulude nimekiri või kompromissileping hiljemalt 20. detsembriks 2022. Maakohus määras ka kohtulahendi tegemise ajaks hiljemalt 20. jaanuari 2023 (dtl 1248). Maakohus märkis määruse põhjendustes, et uusi tõendeid kohtule enam esitada ei ole võimalik (dtl 1249).
7.detsembril 2022 esitas hageja taotluse, et tema varasem taotlus tõendite tagastamiseks lahendataks (dtl 1251–1252). Seejärel esitasid nii kostjad kui ka hageja 20. detsembril 2022 oma lõplikud seisukohad, mh andis hageja oma seisukohad kostjate esitatud uute tõendite kohta. Maakohus tegi seejärel 19. jaanuaril 2023 määruse, millega muutis otsuse teatavakstegemise aega (dtl 1308). Tõendite vastuvõtmise kohta tegi maakohus otsustuse 6. veebruari 2023. a otsuses.
9.2.Ringkonnakohus möönab, et menetlusõiguse norme arvestades peaks kohus otsustama tõendite vastuvõtmise enne lõpplahendi tegemist, et pooltele oleks selge, missugustest tõenditest kohus asja lahendamisel juhindub. Praeguses asjas nähtub, et maakohus on menetluses käitunud tõendite ja seisukohtade esitamise tähtaegade andmisel ning tõendite vastuvõtmisega seoses vastuoluliselt. Maakohus on mitmel korral andnud lõplike seisukohtade esitamiseks tähtaja ja pole lahendanud enne lõpplahendit esitatud taotlusi. Kuna maakohus on vastuoluliselt käitunud, peab ringkonnakohus põhjendatuks arvestada ka kostjate poolt 14. novembril 2022 esitatud tõenditega (sh Grete Laanmetsa koostatud hindamisaktiga ja Tanel Seppeli hinnanguga). Asjas nähtub, et hageja on kostjate tõenditele ka oma sisulised vastuväited esitanud. Mh on hageja ka ise möönnud, et osaliselt võib tegemist olla asjas tähtsust omavate tõenditega.
10.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on hinna alandamisest tuleneva nõude osas põhjendatult tuvastanud, et hageja ja kostja vahel sõlmitud kehtiva lepingu alusel kostjatelt hagejale üleantud lepinguesemel (3/7 mõttelisel osal kinnisasjast) esines peamise varjatud puudusena ulatuslik seenkahjustus esimesel korrusel, kostjad vastutavad puuduse eest, hageja on kostjatele hinna alandamise avalduse edastanud ja kostjad on selle kätte saanud. Asjas ei ole vaidlust selle üle, et kostjad ei ole puudust kõrvaldanud. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega ega pea vajalikuks neid kõiki korrata.
11.Vastuseks kostjate apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
11.1.Õige on kostjate väide, et maakohus pole analüüsinud kõiki hageja väljatoodud puudusi. Samas olukorras, kus maakohus leidis, et ulatusliku seenkahjustuse olemasolu oli selline varjatud puudus, mis välistab lepingueseme eesmärgipärase kasutamise ehk kinnisasjal asuva elamu kasutamise eluasemena ning maja tuleks hoopis lammutada, ei pidanud maakohus ringkonnakohtu hinnangul ülejäänud puudusi üksikasjalikult käsitlema.
11.2.Ringkonnakohus ei nõustu kostjate väitega, nagu ei oleks maakohus lähtunud sellest, et tegemist on vähemalt 56 aastat tagasi ehitatud majaga. Maakohus on viidanud, et arvestades maja vanust ja konstruktsiooni, pidi hageja arvestama, et tegemist ei ole uue ehitisega ning selle omandamisega kaasneb oluliselt suurem võimalik remondi- ja hooldusvajadus, kui seda oleks olnud uue ehitise omandamisel. Kostjate vastupidine seisukoht, justkui oleks maakohus lähtunud sellest, et tegemist on uueväärse või renoveeritud majaga, on maakohtu põhjendusi arvestades ekslik. Hageja ostis kinnisasja mõttelise osa elamiseks, lepingueset oli ka enne selle müümist kasutatud elamuna ning ka lepingu p-st 1.9.5 tulenes hageja soov osta lepingu ese eesmärgiga kasutada seda elukohana. Nagu maakohus viitas, ei nähtunud ka müügilepingus ühtegi
ehituslikku laadi asjaolu, mis puudutaks müügiobjekti. Asja materjalidest tuleneb ka see, et kinnisasjal paikneva elamu osas oli tehtud remonti, uuendatud oli garaažipealse katus. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et ka vähemalt 56 aastat vana maja puhul, kus kostjad olid kuni kinnisasja mõttelise osa müümiseni elanud, võis ja pidi hageja küll ette nägema majaosa ulatuslikku remondivajadust, kuid mitte selle kasutamise täielikku võimatust majavammi tõttu ja lammutamisvajadust. Kui lähtuda keskmisest kvaliteedist, siis 56 aastat vana elumaja, mida on remonditud ja kus on sees ka enne müümist elatud, keskmiseks kvaliteediks ei saa pidada seda, et maja konstruktsioonid on majavammist niivõrd kahjustunud, et selle eesmärgipärane kasutamine pole enam võimalik (vt vanade majade keskmise kvaliteedi kohta ka nt Riigikohtu 31. märtsi 2023. a otsus tsiviilasjas nr 2-1919586/85, p-d 13–14). Kostjate väited selle kohta, et maja pole vaja lammutada, ei ole asja materjale arvestades tõendamist leidnud.
11.3.Kostjad on väitnud, et maakohus pole käsitlenud aegumise vastuväidet. Maakohus on põhjendatult viidanud otsuses sellele, et kujundusõigusena ei allu hinna alandamine aegumisele. Samas viitab ringkonnakohus, et küll aeguvad hinna alandamisest tulenevad lepingulised nõuded (vt Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 22). Samas ei ole ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud kostjate menetluses esitatud väide, justkui oleks praegusel juhul hageja puhul puuduste kõrvaldamise nõue aegunud, mis muudaks ka hinna alandamise puudustele tuginedes tühiseks (vt selle kohta ka Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 22). Leping on sõlmitud 24. novembril 2017 ning hagi on esitatud 20. novembril 2020, seega kolme aasta jooksul alates lepingu sõlmimisest. Hagis on tuginetud erinevatele puudustele, mh kandekonstruktsiooni puudustele. Seega ei olnud hagi esitamise ajaks puuduste kõrvaldamise nõue aegunud.
11.4.Õige on kostjate väide, et maakohus pole põhjalikult hinnanud kostjate väiteid seoses hea usu põhimõttega. Samas, asjas esitatud materjalidest ei tulene ringkonnakohtu hinnangul see, nagu oleks hageja olnud pahatahtlik. Maakohtu tuvastatust nähtub, et hageja esitas kostjatele ja maaklerile pretensioone erinevate puuduste kohta juba 2018. a alguses (dtl 1056, 1057). Hinna alandamise avalduse esitamist mitu aastat hiljem pärast müügilepingu sõlmimist olukorras, kus varjatud puudused konstruktsioonide kahjustuste näol ilmnesid kinnisasja puhul pikema aja jooksul, kui hageja asus koos teise kaasomanikuga remontima maja, avama kandekonstruktsioone ja eemaldama seinamaterjali, ei saa pidada hea usu põhimõttega vastuolus olevaks käitumiseks, mis välistaks hinna alandamise võimaluse kasutamise. Kostjad ei ole tõendanud, et hageja koos teise kaasomanikuga (kes on hageja elukaaslane) kahjustas ise elamu konstruktsioone. Maakohus on õigesti tuvastanud, et esitatud tõenditest nähtuvalt on majavammi ulatuslik kahjustus saanud alguse oluliselt varem kui hageja omandas kinnisasja osa ja selline arvamus sisaldub ka Tanel Seppeli hinnangu vastuses nr 2. Seega on ekslik kostjate arvamus, et maakohus pole arvestanud Tanel Seppeli hinnangut, mille kostjad tõendina esitasid. Ehitusinsener Tanel Seppel on esitatud hinnangus märkinud: „Hoone mitte kütmine ei saa tekitada nii suuri seina kahjustusi 3 aastaga. Seintes on näha pikaajalised probleemid, mida on ka varasemalt remonditud, samas raske täpselt öelda millal seda tehtud on. Välisseina praod ja krohvi deformatsioon on väga suure tõenäosusega tekkinud lammutuse tagajärjel. Samas seinasisesed probleemid on minu hinnangul 10+ aasta tagused. Seega tegemist on väga vana probleemiga.“ (dtl 1193). Seega nähtub T. Seppeli vastusest see, et lammutuse tagajärjel võisid tekkida küll välisseina praod ja krohvi deformatsioon, mitte aga seinasisesed probleemid, mis on T. Seppeli hinnangul vanemad kui 10 aastat. Asjaolu, et kahjustused on vanemad kui 3 aastat, tuleneb ka Kalle Pildi poolt tehtud „Biokahjustuste ekspertiisist 4384/0920“ (dtl 406). Eeltoodud tõenditega on ümber lükatud
kostjate väited selle kohta, et majavammist tingitud seinakonstruktsioonide kahjustused on põhjustatud sellest, et hageja hoonet ei kütnud, või et seinakonstruktsioonide kahjustused tulenesid remondi käigus konstruktsioonide avamisest. Paljasõnalised on ka kostjate väited, et hageja kahjustas maja konstruktsioone, et hiljem esitada nõue kostjate vastu. Selliseid asjaolusid asja materjalidest ei nähtu.
11.5.See, et maakohtu kohtunik püstitas hüpoteese asjaolude kohta, mis nõuavad kostjate hinnangul eriteadmisi, ei muuda ringkonnakohtu hinnangul ebaõigeks maakohtu järeldust majavammist tingitud kahjustuse olemasolu kohta enne lepingu sõlmimist, kuna maakohus tugines selle tuvastamisel asjatundjate arvamustele, lisades seejärel omapoolse seisukoha paikvaatlusel vahetult tajutu kohta.
11.6.Kostjate väide, et õiglane ei ole kostjate vastutus olukorras, kus tegelikult esinesid puudused esimese korruse puhul, kus kostjad ei elanud, ei ole praegusel juhul asjakohane. Maakohus märkis õigesti, et kostjad vastutavad kaasomanikena kogu hoone oluliste osade, sh ka esimesel korrusel paiknevate kandvate seinte olukorra eest. Ringkonnakohus juhtis kostjate tähelepanu sellele, et praegusel juhul ei ole tegemist kaasomanike omavahelise vaidlusega, vaid ostja ja müüja vahelise vaidlusega (dtl 1461) mõttelise osa lepingutingimustele vastavuse üle.
11.7.Ringkonnakohus võttis kohtuistungil asja juurde Tartu Maakohtu 18. detsembri 2023. a otsuse tsiviilasjas nr 2-21-14073. Kostjad on oma 7. märtsi 2024. a arvamuses viidanud, et toetavad selles otsuses märgitut, et hageja poolt väidetud puuduste esinemist on kaasomandi iseloomust tulenevalt võimalik ja otstarbekas kahe lepingu eseme osas analüüsida ühtsena. Sellest tulenevalt leiavad kostjad, et sellisel juhul on kohtul võimalus õigesti hinnata kinnisasja iga kaasomaniku vastutuse õiglast suurust varjatud puuduste eest. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa järeldada, et kuna asjas nr 2-21-14073 käsitleti XXXXXXXXX asuva kinnisasja 4/7 suuruse kaasomandi mõttelise osa müümist, peaks tsiviilasjas nr 2-21-14073 tehtud järeldused ja väljamõistetud summad mõjutama praeguses tsiviilasjas tehtavaid otsustusi. Tegemist on erinevate lepingupoolte vahel erinevatel tingimustel erinevatel aegadel sõlmitud erinevate lepingutega. Samas on maakohus tsiviilasjas nr 2-21-14073 pidanud silmas seda, et lähtuda tuleb kõigist puudustest, mis kinnisasjal esinesid, mitte vaid ühe korruse omadest, kuna tegemist on kaasomandiga. Kostja on viidanud ka sellele, et tsiviilasjas nr 2-21-14073 tehtud otsuses kirjeldatu välistab vastutuse küttesüsteemi puuduste eest. Ringkonnakohus juhib tähelepanu, et praeguses asjas on maakohus tuvastanud ulatusliku vammikahjustuse, mis on varjatud puudusena hinna alandamise aluseks. Viited vastutuse välistamisele küttesüsteemi eest ei muudaks praegusel juhul lõppjäreldust vastutuse osas vammikahjustuse kui varjatud puuduse eest. Kuigi see ei oma ringkonnakohtu hinnangul praeguse asja lahendamisel tähendust, siis kostjate väide, justkui käsitleks tsiviilasi nr 2-21-14073 üksnes vammi likvideerimise võimalikku kulu, mis on u 8000 eurot, on esitatud kohtuotsusega ümber lükatud. Tegemist oli ostuhinna alandamisest tuleneva nõudega, kus kummaltki müüjalt mõisteti välja 8700 eurot.
11.8.Ringkonnakohtule ei nähtu, et maakohus oleks pooli kohelnud ebavõrdselt. Kostjad esitasid omapoolseid uusi tõendeid (sh hindamisakti) üsna menetluse lõpus. Maakohus võttis esitatud tõendid ka hageja vastuväidetele vaatamata vastu ja arvestas nendega otsuse tegemisel.
12.Kuigi ringkonnakohus nõustub maakohtuga varjatud puuduse tuvastamist puudutavas osas ning selles, et kostjad vastutavad lepingueseme puuduse eest ning hinna alandamise õiguse kasutamine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, on õige hageja vastuapellatsioonkaebuses väidetu selles osas, et maakohus on kohaldanud vääralt hinna alandamise valemit.
12.1.Maakohus on lähtunud puudustega asja väärtuse hindamisel kahe hindamisakti alusel arvutatud keskmisest tulemusest. Ringkonnakohus ei pea sellist lähenemist põhjendatuks. Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus kumbki pool on esitanud oma hindamisakti ja pole vaidlust, et kinnisasja väärtuse tõendamine on võimalik (tegemist pole VÕS § 112 lg 1 kolmandas lauses märgitud olukorraga), ei ole põhjendatud lähtuda puudustega asja väärtuse hindamisel kahe hindamisakti keskmisest tulemusest. Lisaks ei nähtu maakohtu otsuse põhjendustes esitatud arvutusest, et alandatud hinna leidmisel oleks arvesse võetud puudusteta kinnisasja mõttelise osa väärtust. Selliselt on maakohus rikkunud VÕS § 112 lg 1 lauset 1, mille kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. VÕS § 112 lg 1 esimeses lauses märgitut saab väljendada järgmise valemina: alandatud hind = eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) * kokkulepitud hind eseme väärtus puuduseta (kohase täitmise väärtus).
12.2.Kuigi eeldatavalt on kohase täitmise väärtus võrdne ostuhinnaga, võivad ostja ja müüja tõendada, et asja turuväärtus (TsÜS § 65) oli ostuhinnast erinev. Praegusel juhul on nii hageja kui ka kostjad tuginenud sellele, et puudusteta asja (kinnisasja mõttelise osa) väärtus oli 70 000 eurot, mis tulenes R. Värniku poolt koostatud hindamisaktist („Eksperthinnang nr ARE173277-B, dtl 237). Seda, et puudusteta eseme väärtus on 70 000 eurot, kinnitasid mõlema poole lepingulised esindajad ka ringkonnakohtu 4. juuni 2024. a istungil (dtl 1460). Lepingueseme (ehk kinnisasja 3/7 mõttelise osa) kokkulepitud hinnaks oli notariaalse lepingu järgi 65 820 eurot (dtl 24).
12.3.Pooled vaidlevad selle üle, missugune oli lepingueseme väärtus puudusega (ehk mittekohase täitmise väärtus). Hageja on tuginenud tema poolt 14. aprillil 2022 esitatud hindamisaktile (dtl 939–994), mille kohaselt on puudusega kinnisasja väärtus 46 000 eurot ja sellest 3/7 mõttelise osa väärtus 20 000 eurot (dtl 972). Kostjad on omakorda tuginenud 14. novembril 2022 kohtule esitatud Grete Laanmetsa koostatud hindamisaktile (dtl 1195–1217), mille kohaselt on kogu kinnisasja (kui hoonestamata elamumaa) väärtus 92 000 eurot (dtl 1196).
12.4.Kuna asjas ei ole põhjendatud lähtuda 14. aprillil 2022 ja 14. novembril 2022 esitatud hindamisaktide keskmisest väärtusest, tuleb analüüsida, kummast hindamisaktist on põhjendatud lähtuda puudusega asja väärtuse hindamisel. Hageja 14. aprillil 2022 esitatud hindamisaktis võrdlusena aluseks võetud kolmest tehingust nähtub, et kahe võrdlusaluse kinnisasja puhul on kinnisasja pindalad olnud vastavalt 776 m2 ja 578 m2. Hindaja on teinud küll kinnisasja pindalast tuleneva kohanduse, samas on vaidlusaluse kinnisasja suurus 1149 m2 ehk oluliselt suurem. On üldteada asjaolu, et elamumaa ostmisel linnas mängib olulist rolli kinnisasja suurus. Võib eeldada, et ostjad eelistavad linnatingimustes kinnisasju, mille puhul elumaja ehitades mahub kinnisasjale mitte üksnes maja, vaid seda ümbritseb ka piisava suurusega aed. Hageja esitatud hindamisaktis võrdlusalustest kinnisasjadest ei asu ükski Tammelinnas, vaid aluseks on võetud 3 kinnisasja, mis asuvad vastavalt Ropka linnaosas (776 m 2), Maarjamõisa linnaosas (1016 m2) ja Veeriku linnaosas (578 m2). Kostjate esitatud hindamisaktis on võrdlusena kasutatud kahte kinnisasja, mis asuvad sarnaselt vaidlusalusele kinnisasjale Tammelinna linnaosas (1400 m2 ja 1366 m2), ja kolmandaks võrdlusena kasutatud kinnisasjaks on võetud ka hageja hinnangus viidatud Ropka linnaosas asuv kinnisasi (776 m 2).
Ka kostjate esitatud hindamisaktis on tehtud kinnisasjade pindalast tulenevad kohandused. Kuigi ühe Tammelinnas asuva kinnisasjaga on tehtud tehing aprillis 2016 (dtl 1208), võib järeldada, et ajas on kinnisasjade väärtused tõusnud, mitte langenud. Hageja viide sellele, et kostjate hindamisaktis pole arvestatud seda, et kinnisasjal asub amortiseerunud elamu, ei tähenda, et kostjate hindamisakt ei kajastaks kinnisasja väärtust. Nagu nähtub maakohtus tuvastatust, siis ehitisel puudub eraldivõetuna sisuline väärtus ning arvesse tuleb võtta üksnes kinnisasja kui ehitusõigusega maatüki väärtus. Hageja esitatud hindamisaktis on hindajad samuti lähtunud lõppastmes sellest, missuguse väärtusega oleks kinnisasi, kui seal poleks elamut – samas on ekslikult lähtutud sellest, et amortiseerunud elamuga kinnisasja väärtus on arvutatav selliselt, et hoonestamata kinnisasja väärtusest lahutada eeldatavad lammutamiskulud, mida hageja hindamisaktis on viidatud kui vajalikule investeeringule (dtl 972). Ringkonnakohtu hinnangul ei saa lähtuda sellest, et lammutamiskulu suurus mõjutab automaatselt kinnisasja väärtust. Eeltoodud asjaolusid (mh hindamisaktides võrdlusena kasutatud kinnisasjade asukohta ja suurust) arvestades on põhjendatud lähtuda puudusega kinnisasja väärtuse hindamisel seega kostjate esitatud hindamisaktist. Kuna kostjate hindamisaktist tulenevalt on kogu puudusega kinnisasja väärtus 92 000 eurot, siis 3/7 mõttelise osa kinnisasja väärtus puudusega on 39 428 eurot 57 senti.
12.5.Eelnevat arvestades on kinnisasja 3/7 mõttelise osa alandatud hind 37 074 eurot 12 senti = 39 428 eurot 57 senti (mittekohase täitmise väärtus) * 65 820 eurot (kokkulepitud hind) 70 000 eurot (kohase täitmise väärtus) Kuna hageja on tasunud ostuhinnana 65 820 eurot ning alandatud hinnaks on 37 074 eurot 12 senti, tuleb ülemäära tasutud 28 745 eurot 88 senti (65 820 – 37 074,12) VÕS § 112 lg 3 alusel kostjatel hagejale tagastada. Kuna maakohus mõistis hinna alandamise tulemusel kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 36 250 eurot, tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles maakohus mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja rohkem kui 28 745 eurot 88 senti.
13.4. juuni 2024. a ringkonnakohtu istungil taotlesid kostjad, et kui kohus peaks mõistma kostjatelt välja rohkem kui 5000 eurot, siis määraks kohus otsuse täitmise korra selliselt, et kostjad peaksid tasuma väljamõistetud summa kolme kuu jooksul, kuna neil on vaja võtta laenu ja see võtab aega (dtl 1463). TsMS § 445 lg 1 esimese lause kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Täitmise korra kindlaksmääramine on kohtu diskretsiooniotsus. Hageja ei esitanud ringkonnakohtu istungil nimetatud taotluse osas omapoolseid vastuväiteid. Ringkonnakohus leiab, arvestades väljamõistetud summa suurust ja taotluses toodud põhjendusi, samuti poolte huve, et põhjendatud on määrata TsMS § 445 lg 1 alusel otsuse täitmise kord ja tähtaeg kindlaks selliselt, et kostjad on kohustatud tasuma neilt solidaarselt välja mõistetud summa 28 745 eurot 88 senti hagejale mitte hiljem kui kolme kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
14.Tulenevalt TsMS § 654 lg-st 2 2 esitab ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
15.Ringkonnakohus jätab TsMS § 445 lg 2 järgi kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna jõusse maakohtu poolt 4. novembri 2022. a hagi tagamise määrusega kostjatele kuuluvale kinnistule seatud kohtuliku hüpoteegi.
16.Kuna ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu otsuse väljamõistetud summa osas, tuleb muuta ka menetluskulude jaotust. Arvestades TsMS § 163 lg-t 1, tuleb maakohtus kantud hageja menetluskulud jätta proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusega 61% solidaarselt kostjate kanda ja kostjate maakohtu menetluses kantud menetluskulud 39% ulatuses hageja kanda. Kuna ringkonnakohus rahuldab kostjate apellatsioonkaebuse üksnes osaliselt, pidades hageja hinna alandamise alusel makstu tagastamise nõuet osaliselt siiski põhjendatuks (vähendades kostjatelt väljamõistetud summat kokku vaid 7504 euro 12 sendi võrra) ning jätab hageja vastuapellatsioonkaebuse rahuldamata, peab ringkonnakohus põhjendatuks jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda (TsMS § 163 lg 1, § 171 lg 1). Kuna maakohus pole menetluskulusid kindlaks määranud, siis lähtudes TsMS § 177 lg-test 2 ja 4 määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.