Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Indrek Parrest
Määruse tegemise koht ja aeg
Tartu, 16. detsember 2025
Tsiviilasja number
2-25-7301
Tsiviilasi
Tallinn, F. R. Kreutzwaldi tn 13 korteriühistu kandeavaldus
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu registriosakonna 5. mai 2025. a määrus nr Ü 10053623 / 29
Kaebuse esitaja ja liik
Tallinn, F. R. määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja Tallinn, F. R. Kreutzwaldi tn 13 korteriühistu (registrikood 80141654), esindajad Tiina Peil ja Gerda Smirnova
Asja läbivaatamise viis
kirjalik menetlus
Kreutzwaldi
tn
13
korteriühistu
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu registriosakonna kohtunikuabi 5. mai 2025. a määrus nr Ü 10053623 / 29.
2.Saata tsiviilasi Tartu Maakohtu registriosakonnale Tallinn, F. R. Kreutzwaldi tn 13 korteriühistu kandeavalduse alusel kannete tegemise otsustamiseks tagasi.
Võtta Tallinn, F. R. Kreutzwaldi tn 13 korteriühistu määruskaebusele lisatud järgmised tõendid asja materjalide juurde: teenuse osutamise leping nr 1203, memo_20250328 ja kirjavahetus Hausel Kinnisvarahaldus OÜ-ga (endine ärinimi Castro Kinnisvarahaldus OÜ).
5.Jätta määruskaebusega seotud menetluskulud Tallinn, F. R. Kreutzwaldi tn 13 korteriühistu kanda. Edasikaebamise kord Määruse peale ei saa esitada määruskaebust (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 696 lg 3 ja § 599 lg 1). 1
ASJAOLUD
1.Tallinn, F. R. Kreutzwaldi tn 13 korteriühistu (avaldaja) esitas 11. aprillil 2025 Tartu Maakohtu registriosakonnale kandeavalduse, milles palus pikendada juhatuse liikmete Tiina Peili ja Gerda Smirnova volitusi ja kustutada registrikaardilt juhatuse liige Ahti Kurm.
2.Tartu Maakohtu registriosakond andis 22. aprillil 2025 avaldajale tähtaja kande tegemist takistavate puuduste kõrvaldamiseks, s.o avaldaja 27. veebruari 2025. a üldkoosoleku protokolli esitamiseks. Avaldusele lisatud protokollis on üldkoosoleku otsus, mille kohaselt pikendatakse T. Peili ja G. Smirnova volitusi avaldaja juhatuses kuni 31. detsembrini 2025. Protokollist nähtub, et avaldaja üldkoosolek võttis 27. veebruaril 2025 vastu juhatust puudutava otsuse. Avaldajal tuleb esitada registripidajale seda otsust sisaldav üldkoosoleku protokoll.
3.Avaldaja esitas 24. aprillil 2025 Tartu Maakohtu registriosakonnale kandeavalduse, milles palus pikendada juhatuse liikmete T. Peil ja G. Smirnova volitusi ja kustutada registrikaardilt juhatuse liige A. Kurm. Avaldaja esitas 17. veebruari 2025. a üldkoosoleku, mis oli otsustusvõimetu, ja 27. veebruari 2025. a korduskoosoleku protokollid koos lisadega.
MAAKOHTU SEISUKOHT
4.Registriosakonna kohtunikuabi jättis 5. mai 2025. a määrusega kandeavalduse rahuldamata. Korteriomanikel on õigus vastu võtta otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata. Juhatus saadab otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 21 lg 1). Korteriühistut võib juhatuse asemel juhtida ja esindada valitseja (KrtS § 26 lg 1). Kui korteriühistut juhib valitseja, saab eelnõu välja saata ja hääletamise läbi viia valitseja. Avaldaja 27. veebruari 2025. a üldkoosoleku protokolli kohaselt võttis avaldaja üldkoosolek vastu järgmise otsuse: "Kuni 30. juunini 2027 korraldab KÜ Kreutzwaldi 13 tööd Castro Haldus OÜ; raamatupidamise võtab sama firma üle 1. septembril 2025". Kuigi esitatud protokollis on kasutatud väljendit "valdusfirma", ei ole kahtlust, et üldkoosolek otsustas valitseja valimise. Protokolli punktis 1 on märgitud: "Alternatiivina oleks võimalik palgata valdusfirma, tähendab korteriühistu (edaspidi KÜ) juhatuse asemel juhib ja esindab ühistut juriidiline isik". Avaldajal on alates 27. veebruarist juhatuse asemel seega valitseja Castro Haldus OÜ. Kuna seaduse kohaselt ei saa juhatus ja valitseja samaaegselt ühistut juhtida, lõppevad juhatuse volitused valitseja valimise otsuse vastuvõtmisest. Registrikaardile kantud juhatuse liikmete volitused on lõppenud valitseja valimisega. T. Peil ja G. Smirnova ei saanud järelikult läbi viia hääletamist enda volituste tähtaja pikendamiseks. Avaldaja 11. aprilli 2025. a üldkoosoleku otsus pikendada T. Peili ja G. Smirnova volitusi avaldaja juhatuses kuni 31. detsembrini 2025 ei vasta seega seadusele, kuna otsuse vastuvõtmisel ei järgitud seaduses ettenähtud korda.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
2
5.Avaldaja esitas 12. mail 2025 määruskaebuse, milles vaidlustab Tartu Maakohtu registriosakonna määruse täielikult ning palub pikendada T. Peili ja G. Smirnova volitusi avaldaja juhatuse liikmetena kuni 31. detsembrini 2025. Kuigi avaldaja üldkoosolek valis avaldajale valdusteenuse pakkujaks Castro Kinnisvarahalduse OÜ, ei jõutud märtsikuu jooksul lepingu sõlmimiseni. Castro Kinnisvarahalduse OÜ ei esitanud äriregistris muutmiskande taotlust. Äriregistri järgi endiselt allkirjaõiguslikud isikud T. Peil ja G. Smirnova arutasid olukorda 28. märtsil 2025. Kohtumisele kutsuti ka Castro Kinnisvarahalduse OÜ esindaja, ent nad ei reageerinud. Kuna majas keeldusid kõik teised korteriomanikud juhatuse liikmeks valimisest, tuli leida ajutine lahendus, milleks oli T. Peili ja G. Smirnova volituste pikendamine 2025. aasta lõpuni. Seda otsust toetas 68,6% korteriomanikest. T. Peil ja G. Smirnova ei hääletanud.
6.Tartu Maakohtu registriosakonna kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja andis selle TsMS § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule.
7.Tartu Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ning lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
8.Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et Tartu Maakohtu registriosakonna kohtunikuabi määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada. Ringkonnakohus saadab tsiviilasja registriosakonnale avaldaja kandeavalduse alusel kannete tegemise otsustamiseks tagasi. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt. Ringkonnakohus võtab TsMS § 662 lg 3 alusel määruskaebusele lisatud järgmised tõendid asja materjalide juurde: teenuse osutamise leping nr 1203, memo_20250328 ja kirjavahetus Hausel Kinnisvarahaldus OÜ-ga (endine ärinimi Castro Kinnisvarahaldus OÜ).
9.Avaldaja palub pikendada T. Peili ja G. Smirnova kui avaldaja juhatuse liikmete ametiaega. Avaldaja lisas kandeavaldusele avaldaja üldkoosolekut kokku kutsumata vastu võetud otsuse hääletusprotokolli, mille kohaselt otsustasid avaldaja liikmed pikendada T. Peili ja G. Smirnova volitusi avaldaja juhatuses kuni 31. detsembrini 2025 (dtl 115, hääletusprotokoll). Kohtunikuabi jättis kande tegemata, kuna leidis, et T. Peilil ja G. Smirnoval ei olnud õigust viia läbi hääletamist korteriomanike otsuse üldkoosolekut kokku kutsumata vastuvõtmiseks. Ringkonnakohus ei nõustu kohtunikuabi järeldusega, põhjendades seda järgmistelt.
10.Korteriühistu juhtorganiks on juhatus, kes esindab ja juhib korteriühistut (KrtS § 24 lg 1). Korteriühistu juhatuse asemel võib korteriühistut juhtida ja esindada juriidiline isik, s.o valitseja (KrtS § 26 lg 1). Korteriühistu juhtorganiks saab seega olla kas juhatus või juhatuse asemel valitseja, ent mitte samal ajal juhatus ja valitseja. Korteriomanike otsuste vastuvõtmist üldkoosolekut kokku kutsumata saab eelnevast ja KrtS § 21 lõikest 2 tulenevalt seega läbi viia kas korteriühistu juhatus või juhul, kui korteriühistut juhib juhatuse asemel valitseja, korteriühistu valitseja. Tegemist on korteriomanike otsuse vastuvõtmise korda ettenägevate normidega, mille oluline rikkumine toob tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 järgi kaasa otsuse tühisuse. Tühise korteriomanike otsuse alusel ei saa registrisse kandeid teha, kuna sellisel otsusel ei ole TsÜS § 84 lg 1 järgi õiguslikike tagajärgi.
11.Ringkonnakohus leiab, et T. Peilil ja G. Smirnoval oli õigus viia läbi avaldaja liikmete seas üldkoosolekut kokku kutsumata hääletus, otsustamaks T. Peili ja G. Smirnova kui avaldaja juhatuse liikmete volituste pikendamise. 3
11.1.T. Peil ja G. Smirnova olid avaldaja juhatuse liikmed, kelle volituste tähtaeg ei olnud hääletuse läbiviimise alal lõppenud. Avaldaja 22. aprilli 2024. a üldkoosoleku protokolli kohaselt valis avaldaja üldkoosolek avaldajale kolmeliikmelise juhatuse koosseisus T. Peil, G. Smirnova ja A. Kurm volitusega kuni 22. aprill 2025. Hääletusprotokollist lähtuvalt edastasid T. Peil ja G. Smirnova korteriomanikele eelnõu endi kui juhatuse liikmete volituste pikendamise otsustamiseks. Hääletus toimus 31. märtsist kuni 10. aprillini 2025 (dtl 115), s.o enne 22. aprilli 2025.
11.2.Avaldaja 27. veebruari 2025. a üldkoosoleku protokollist ei saa järeldada, et avaldaja liikmed oleksid valinud endale valitseja ning seeläbi kutsunud T. Peili ja G. Smirnova avaldaja juhatusest tagasi. Avaldaja 17. veebruari 2025. a üldkoosoleku korduskoosoleku, s.o
27.veebruari 2025. a üldkoosoleku, protokolli kohaselt võeti vastu järgmine otsus: "Kuni 30.06.2027 korraldab KÜ Kreutzwaldi 13 tööd Castro Haldus OÜ; raamatupidamise võtab sama firma üle 1.09.2025." Arvestades 27. veebruari 2025. a üldkoosoleku protokollis kirjeldatud otsuse vastuvõtmisele eelnenud arutelu, eelviidatud otsuse sisu ja asjaolu, et korteriühistu tööd korraldavaks isikuks valiti protokolli järgi Castro Haldus OÜ, kes ei ole äriregistrisse kantud juriidiline isik, ei saa 27. veebruari 2025. a üldkoosoleku protokollist järeldada, et korteriühistu üldkoosolek oleks valinud korteriühistule KrtS § 26 lg 1 mõttes valitseja. Avaldaja 27. veebruari 2025. a üldkoosoleku protokollist ei järeldu ka, et avaldaja liikmed oleksid otsustanud T. Peili ja G. Smirnova avaldaja juhatusest enne nende volituste möödumist tagasi kutsuda.
12.Ringkonnakohus leiab eelnevat arvestades, et asja materjalide põhjal ei saa järeldada, et T. Peili ja G. Smirnova volitused juhatuse liikmena oleksid olnud lõppenud ajal, mil viidi avaldaja liikmete hulgas läbi hääletus T. Peili ja G. Smirnova volituste pikendamiseks avaldaja juhatuses kuni 31. detsembrini 2025.
13.Menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 2 alusel avaldaja kanda. Avaldajal on õigus taotleda määruskaebuselt tasutud riigilõivu tagastamist (TsMS § 150 lg 1 p 5). Riigilõivu tagastamiseks tuleb esitada vastavasisuline taotlus kohtule, kelle menetluses asi viimati oli (TsMS § 150 lg 4). Taotluses tuleb märkida pangakonto number, millele riigilõivu tagastamist soovitakse, ja konto omaniku nimi. Riigilõivu tagastamise nõue lõpeb kahe aasta möödumisel selle aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti, kuid mitte enne menetluse jõustunud lahendiga lõppemist (TsMS § 150 lg 6). (allkirjastatud digitaalselt)
4
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.