Võlaõigus › Muud võlaõigusasjad

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

omandis olnud kinnistu kaasomandiosa üle oma vennale ning nõuab hagejalt tasuta saadud kaasomandiosa eest 40 000 eurot. Kostja ei ole hagejale tasunud lepingus sätestatud ostuhinda, kuid poolte vahel ei olnud kokkulepet, et ostuhinda tasuma ei pea. Sedavõrd madala hinnaga kinnistu müügileping on tavapäratu. Kostja väited tasaarvestuse kokkuleppe kohta on tõendamata. Puudub loogiline ja eluliselt usutav põhjus, miks ei avaldanud pooled kokkulepet tasaarvestuse teostamise kohta notarile ega sätestanud seda notariaalses lepingus juhul, kui selline kokkulepe oleks sõlmitud. Hageja kinnitas eelistungil, et notarisse tehingut tegema suundudes ei eeldanud ta, et saab kinnisasja omandiosa kostjale üleandmise järel raha. Hageja arvas, et loovutab selle tasuta. 5000 euro tasumise osas ei olnud pooltel kokkulepet ei enne, ega peale tehingu tegemist. Enne hagi esitamist ei ole hageja kostjalt 5000 eurot nõudnud. Kuni notarisse minekuni pidas hageja sõlmitavat tehingut kinkeks ja notaris vormistati see müügilepinguna kostja nõudmisel. Kostja väide ostuhinna ulatuses kinnistule tehtud eelnevatest panustest on tõendamata.

MAAKOHTU LAHEND

tegeliku tahte tõendamise kohustus on poolel, kes sellele tugineb. Kui poolte ühist tegelikku tahet ega VÕS § 29 lg-s 3 nimetatud asjaolusid ei ole tõendatud, saab lepingu tõlgendamisel lähtuda mõistliku isiku positsioonist (VÕS § 29 lg 4). Lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid, samuti VÕS § 29 lg-t 6, mille kohaselt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist (vt Riigikohtu 28. märtsi 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-5143, p 13.2). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 75 lg 1 kohaselt tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Kinkelepingut VÕS § 259 lg 1 järgi iseloomustab seega kinkija ühepoolne kohustus rikastada kingisaajat ilma vastutasuta. Kui kinkija kohustub teist poolt rikastama tingimusel, et ta saab selle eest vastutasu (vastusoorituse), ei ole tegemist kinkelepinguga. Siiski võib kinkija kinkelepingus VÕS § 265 lg 1 järgi kingisaajale ette näha koormisi või kohustusi, ilma et see muudaks kinkelepingu tasuliseks lepinguks. Koormiste või kohustustega kinkeleping erineb tasulisest lepingust eelkõige sellepoolest, et kinkija kohustub ühepoolse tahteavaldusega kingisaajat rikastama ning ühtlasi kohustab kinkija kingisaajat kinkija soovitud eesmärgi saavutamiseks pärast kinke saamist midagi tegema või tegemata jätma. Seejuures ei ole kingisaaja koormised või kohustused ja kinkija kohustus anda kinkelepingu ese kingisaajale üle vastastikused kohustused ega kujuta endast vastutasu kinke eest. Samuti saab kohustuste või koormiste täitmist nõuda üldjuhul alles pärast kinke üleandmist (vt Riigikohtu 9. detsembri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-119-09, p 14). Maakohus juhtis 31. augusti 2022. a määruses tähelepanu asjaolule, et hageja positsioon lepingu olemuse kohta on vastuoluline ning selgitas müügilepingu ja kinkelepingu erinevusi, tuues välja, et juhul kui tehingu sisuks oli kinge, ei ole võimalik nõuda raha tasumise kohustuse täitmist. Samuti on sõlmitud tehingu olemust ning poolte tahet ja eesmärke tehingu tegemisel käsitletud 31. oktoobri 2022. a kohtuistungil. Maakohtu hinnangul oli 22. märtsil 2019 lepingu sõlmimisel hageja tahe suunatud kostja vastutasuta rikastamisele ning kostja oli sellest teadlik, mõistes tehingut samaselt. Hageja avaldas eelistungil isiklikult, et notarisse suundudes oli tema eesmärk võõrandada kinnistu mõtteline osa vastutasuta. Kokkulepet, millega hageja saaks peale müügilepingu sõlmimist 5000 eurot, ei olnud ei enne, ega pärast tehingu tegemist. Tehingu tegemisel ei eeldanud hageja, et talle makstakse 5000 eurot. Mingeid rahalisi arvestusi ei olnud, oli varasemalt juttu, et hageja kingib kinnistu osa kostjale panuse eest majapidamisse ja laste kasvatamisse. Ka kostja kinnitas, et tema arvas, et vaidlusaluse tehinguga saab ta kinnistu mõttelise osa omanikuks ega pea hagejale selle eest midagi maksma. Kostja soovis tehingu vormistamist müügilepinguna seetõttu, et ei julgenud kinkelepingut teha. Hageja olevat öelnud, et kinkelepingut on hea advokaadiga ümber muuta, õde viitas ka ohtudele. Maakohus leidis, et poolte avaldatust järeldub, et poolte ühine tegelik tahe tehingu tegemise ajal ei olnud suunatud müügilepingu sõlmimisele, millega kaasnenuks raha maksmise kohustus. Kostja sai XXXX asuva kinnistu 1⁄2 mõttelise osa omandiõiguse ning sellega ei kaasnenud vastusoorituse kohustust. Tehingu müügilepinguna vormistamise tingis poolte avaldatu kohaselt kostja soov, kuivõrd kinkelepingust taganemine oli kostjale teadaolevalt lihtsam, kui müügilepingu puhul. Kostja kohustust tasuda või hageja õigust saada tehingu tegemise järel lepingusse märgitud ostuhinda ei tekkinud. Kuigi kostja on avaldanud, et ei tundnud, et see oleks olnud kingitus, kuivõrd ka tema oli majapidamisse ja laste kasvatamisse panustanud, ei muuda kostja subjektiivne tunnetus saadud omandi väljateenimisse tehingu olemust. Ka hageja

on avaldanud, et elukaaslase panustamine majapidamisse ja laste kasvatamisse oli see, mis ajendas teda tehingut tegema, kuid ei enne, ega peale tehingut, ei olnud kokkulepet 5000 euro tasumise kohta. Kostja poolt viidatud ostuhinna tasaarveldamise kokkulepe ei ole tõendatud, hageja seda ei tunnista, notariaalses lepingus sellele viiteid ei ole ning 20-aasta pikkuse kooselu jooksul ühe elukaaslase kontodelt tehtud majapidamisega seonduvad kulutused ei kinnita sellise kokkuleppe olemasolu. Asjaolu, et pooled on kinnitanud notariaalses lepingus sularahas ostusumma saamist/tasumist, ei tõenda tasaarveldamise kokkulepet ning nagu pooled on avaldanud, ei vastanud antud kinnitus tõele. TsÜS § 89 lg 1 sätestab, et näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. TsÜS § 89 lg 2 kohaselt on näilik tehing tühine ja sama paragrahvi kolmas lõige näeb ette, et kui näiliku tehinguga varjatakse teist tehingut, kohaldatakse varjatud tehingule selle tehingu kohta sätestatut. Jaatamaks tehingu näilikkust, tuleb tuvastada, et tehingu poolte ühine tahe oli suunatud sellele, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei oleks avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 5. juuni 2019. a otsus nr 2-1717217, p-d 20–21). Maakohtu hinnangul oli 22. märtsil 2019 sõlmitud müügileping näilik, kuivõrd pooled ei leppinud kokku kinnistu omandiosa müümises, omandiosa üleandmise eest ei pidanud tasuma müüjale ostuhinda rahas. Poolte esitatust nähtuvalt ei olnud tehingu osaks ostuhinna tegelik tasumine ega tasaarveldamine kostja võimalike nõuetega hageja vastu. Nii hageja kui kostja said tehingu tegemise järel üheselt aru, et kinnistu 1⁄2 mõttelise osa omandiõigus läheb kostjale ning vastusooritust sellele ei järgne. Sõlmitud müügileping varjas teistsugust tehingut, s.o poolte tegelikule tahtele vastavat VÕS § 259 lg 1 kohast kinkelepingut. Lepingu sõlmimise ajal 22. märtsil 2019 olid pooled elukaaslased. Hageja kinnitusel lõppes poolte kooselu märtsis 2021. a, kostja selgitas, et kolis ühisest kodust välja augustis 2021. a. Peale notari juures käimist kuni hagi esitamiseni ei esitanud hageja kostjale seoses vaidlusaluse tehinguga ühtegi rahalist nõuet. Maakohus leidis, et kui elukaaslased on koos elanud 20 aastat ning neil on mitu ühist last, siis on usutav ja võimalik, et kooselu ajal kingib üks elukaaslane teisele elukaaslasele poole ühisest kodust. Eelistungil kinnitas hageja, et pooltel oli enne tehingu tegemist juttu sellest, et ta kingib mõttelise osa kinnistust kostja panuse eest majapidamisse ja laste kasvatamisse. Hageja on andnud kostjale omandi üle tasuta. Kuivõrd poolte vahel ei ole 22. märtsil 2019 sõlmitud lepingut, millest oleks kostjale tulenenud rahaline kohustus ostuhinna tasumise näol, vaid poolte vahel oli sõlmitud kinkeleping, millega ei kaasnenud vastusoorituse kohustust, ei ole kostja oma kohustusi rikkunud.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

väitnud justkui ei peaks kostja ka seda olematut hinda tasuma. Asjaolu, et müügilepingus lepiti kokku sümboolses ostuhinnas, ei muuda tehingut kinkelepinguks. Maakohus on jätnud täielikult tähelepanuta ilmsed vastuolud kostja seisukohtades. Vastuväites maksekäsu kiirmenetluse avaldusele avaldas kostja, et hageja kinnitas notarile, et on 5000 eurot kätte saanud enne tehingu allkirjastamist. Vastuses hagiavaldusele loobus kostja väitest, justkui oleks hageja ostuhinna kätte saanud. Kostja hakkas ostuhinna tasaarvestamisest rääkima alles siis, kui oli endale võtnud esindaja hagivastuse koostamiseks, väited tasaarvestuse teostamise kohta on tõendamata. Pooled väitsid kogu menetluse vältel, et eesmärgiks ei olnud kinkelepingu sõlmimine. Kostja rõhutas, et tema eesmärgiks oli müügilepingu sõlmimine, milles ostuhind määrati eelnevalt kindlaks kostja panuste väärtusest lähtuvalt. Tehingu tingimuseks oli, et kostja maksab pangalaenu ja kindlustusmakseid. Kuigi kinkelepingu sõlmimisest oli poolte vahel juttu, tegid pooled kaalutletud otsuse sõlmida just müügileping, saades aru kinke- ja müügilepingu erinevustest. Maakohus on meelevaldselt ja vastuolus poolte tahtega järeldanud, et poolte tegelikuks eesmärgiks oli kinkelepingu sõlmimine. Poolte vahel on erimeelsused vaid selles, kas lepingus sätestatud ostuhind tasaarvestati, nagu väidab kostja, või et, kui tasaarvestust ei toimunud (nagu kohus õigesti leidis), on hagejal õigus nõuda ostuhinna tasumist. Maakohus ei ole hinnanud hageja väited, et kostja on võtnud omaks, et lepingu esemeks olnud kinnistu hinnana lepiti kokku 5000 eurot (TsMS § 231 lg 2). Maakohus jättis ebaõigesti menetluskulud hageja kanda. TsMS § 162 lg 4 järgi võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kostja sai kinnistu 1⁄2 mõttelise osa omanikuks ostuhinda tasumata. Lepingu sõlmimiseni jõudsid pooled kostja ähvarduste ja manipulatsiooni tulemusena. Kostja esitas pärast kaasomanikuks saamist hagejale erinevaid nõudeid ning kuna hageja neile ei allunud, sõlmis kostja oma vennaga näiliku tehingu selleks, et asetada hageja sundolukorda, kus hageja peaks laste kodu säilitamiseks teostama ostueesõigust. Näiliku tehingu sõlmimine on tuvastatud Tartu Maakohtu 18. mai 2023. a otsusega tsiviilasjas nr 2-22-9531, millest nähtuvalt andis kostja maakohtu istungil valeütlusi. Menetluskulude hageja kanda jätmine on äärmiselt ebaõiglane ja ebamõistlik. Maakohus on osaliselt kulude suurust vähendanud, kuid siiski ei ole kostja kasuks väljamõistetud menetluskulud tervikuna vajalikud ega põhjendatud.

Lepingut, millega hageja võõrandas 1⁄2 mõttelise osa talle kuuluvast kinnisasjast kostjale, arvestades kostja varasemat panust poolte ühisesse kodusse ja laste kasvatamisse, saab pidada kõlbelise kohustuse täitmiseks sõlmitud kinkelepinguks. Lepingu kvalifitseerimisel müügilepinguna puudub hagejal kostja vastu müügihinna 5000 euro tasumise nõue, sest võlasuhe on lõppenud. Lepingu p-s 3.1. sisalduv kinnitus on käsitletav võlausaldaja poolse võlasuhte puudumise tunnistamisena VÕS § 207 lg 2 tähenduses. Lepingus nimetatud müügihinna kostjalt välja mõistmine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja käitumine on olnud äärmiselt vastuoluline. Hageja viivisenõue on alusetu ka siis, kui vaidlusalune leping on kvalifitseeritav müügilepinguna. Kuivõrd väidetav müügihinna tasumise kohustus on lõppenud, on lõppenud ka viiviste tasumise kohustus VÕS § 187 lg 1 alusel. Alternatiivselt on hageja kaotanud õiguse nõuda kostjalt viiviseid VÕS § 6 lg 2 alusel. Hageja esitas nõude kostja vastu 15. märtsil 2022, s.o vaid 8 päeva enne seda, kui möödus kolm aastat lepingu sõlmimisest. Hageja kinnitas istungil, et enne maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamist ei ole ta kostjalt müügihinna tasumist nõudnud. Kuigi hagiavalduses on märgitud, et müügihinna tasumise nõue muutus sissenõutavaks lepingu sõlmimisele järgnevast päevast, kinnitas hageja istungil, et kokkulepe selle kohta, millal vaidlusalune 5000 eurot tuleb tasuda, puudus. Seega, isegi siis, kui hagejal oleks õigus nõuda viivist, ei saaks ta seda nõuda aja eest enne nõude esitamist. Menetluskulude jaotus on õige ja põhjendatud. Puuduvad erandlikud asjaolud TsMS § 162 lg 4 kohaldamiseks. Lepingulise esindaja kulud on olnud vajalikud ja põhjendatud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Kui näiliku tehinguga varjatakse teist tehingut, kohaldatakse varjatud tehingule selle tehingu kohta sätestatut (TsÜS § 89 lg 2). Seega kui pooltevaheline kinnisasja mõttelise osa müügileping oli maakohtu hinnangul näilik, pidanuks see olema tühine ja hageja ei saaks täitmist nõuda. Kui poolte sooviks oli näiliku tehinguga varjata teist tehingut, tuleb selle kehtivuseks hinnata selle tehingu kohta kehtivaid sätteid. Maakohtu hinnangul oli varjatud tehinguks kinnisasja mõttelise osa kinkeleping. Ringkonnakohus nõustub maakohtu hinnanguga, et nii hageja kui kostja said tehingu tegemise järel üheselt aru, et kinnistu 1⁄2 mõttelise osa omandiõigus läheb kostjale ning asja materjalide põhjal võib asuda seisukohale, et pärast lepingu sõlmimist ei olnud poolte tahe suunatud sellele, et kostja oleks pidanud tegema vastusoorituse. Hageja kinnitas, et ta ei eeldanud ka lepingu sõlmimisel, et saab lepingus märgitud 5000 eurot (dtl 199jj). AÕS § 119 lg 1 järgi peaks kinnisasja omandamisele suunatud kinkeleping olema notariaalselt tõestatud. Notariaalselt tõestatud kinkelepingut pooled sõlminud ei ole, küll aga puudub poolte vahel vaidlus selle üle, et kostja omanikukanne oli kinnistusraamtusse tehtud. Vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse (AÕS § 119 lg 2). Seega tuleb hageja nõue jätta rahuldamata, kuna pooled on kinkelepingu kehtivalt sõlmitud.

Leping, mida pooled sõlmisid, võib ringkonnakohtu hinnangul vastata ka vahetuslepingu tunnustele. Põhimõtteliselt võib tehing olla näilik küll ka seetõttu, et pooled varjavad ühe lepinguga teist liiki lepingut. Praegusel juhul võib ringkonnakohtu hinnangul poolte tahet tõlgendada ka nii, et mõlemad pooled on saanud üksteise tahteavaldusest ühtemoodi aru ja poolte soov oli kaasa tuua lepingus kokku lepitud õiguslikud tagajärjed. Sellises olukorras tuleks lähtuda poolte ühisest tahtest, isegi kui selle objektiivne väljendus võib olla poolte tahtest erinevas sõnastuses (falsa demonstratio non nocet). Erinevalt näilikust tehingust ei ole sellisel juhul poolte tahe suunatud õigusäivuse tekkimisele. VÕS § 254 lg-te 1–2 kohaselt kohustuvad vahetuslepinguga lepingupooled vastastikku teineteisele üle andma eseme ja tegema võimalikuks eseme omandi või muu esemele käsutusõigust andva õiguse ülemineku. Vahetuslepingule kohaldatakse vastavalt müügilepingu kohta sätestatut. Kumbagi lepingupoolt vaadeldakse tema poolt üleandmisele kuuluva eseme suhtes müüjana ja talle üleandmisele kuuluva eseme suhtes ostjana. Vahetusleping on tasuline võõrandamisleping, kus tasu lepingu objekti võõrandamise eest ei maksta rahas, vaid asendatakse teatava muu asja üleandmisega teisele lepingupoolele. Lepingupooled on vahetuslepingu puhul vastastikku kohustatud andma teineteisele üle vahetuslepingu esemeks olevad asjad või muud esemed ning tegema võimalikuks lepingu objektiks olevate asjade omandi üleandmise või lepingu objektiks oleva muu eseme käsutusõigust andva õiguse üleandmise. Arvestades VÕS § 254 lg 2 teises lauses sätestatut, võib vahetuslepingut vaadelda ka kahe omavahel seotud müügilepinguga, mille puhul eelduslikult võrdsed ostuhinna maksmise kohustused vastastikku tasaarvestatakse (Varul, P. jt (koost). Võlaõigusseadus II (§ 254). Komm vlj. Tallinn: Juura 2019). Pooled kinnitasid, et kostja panus seisnes selles, et kostja oli poolte varasema kooselu jooksul panustanud ühisesse majapidamisse ning laste kasvatamisse. Hageja väitel oli kostja panus majapidamisse ja laste kasvatusse see, mis ajendas teda tehingut tegema. Seega kinnitas hageja, et tema tahteks ei olnud tasuta omandi üleandmine ega kostja rikastamine, vaid tegemist oli vastutasuga kostja sooritusele. Hageja tahe lepingu sõlmimisel oli kostjale 1⁄2 kaasomandi mõttelise osa üleandmine vastutasuna selle eest, et kostja panustas ühisesse koosellu. VÕS § 255 järgi eeldatakse, et vahetamisele kuuluvate esemete hind on võrdne. Sättest tuleneb seega eeldus, et hoolimata võimalikust vahetatavate esemete erinevast väärtusest, ei ole kummalgi vahetuslepingu poolel kohustust väärtuste erinevust teisele poolele kompenseerida. Seega ei oma tähtsust apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks kostja saanud kinnistu mõttelise osa olematu hinna eest. Hageja kinnitusel ei eeldanud ta lepingu sõlmimisel, et saab lepingus märgitud 5000 eurot (dtl 199jj). Vahetuslepingu puhul ei pea vahetatavad asjad olema samasugused ega samaväärsed. Vahetuslepingule kohalduvad müügilepingu sätted ja eeldatakse hindade võrdsust. Kuna pooled on sõlminud notariaalses vormis võlaõigusliku lepingu, mille kohaselt on kostja on soorituse hageja ees täitnud, tuleb hageja nõue jätta rahuldamata ka siis, kui lepingu näilikkus tuvastamist ei leiaks.

Hageja apellatsioonkaebuses toodud asjaolud ei anna alust TsMS § 162 lg 4 kohaldamiseks. Hageja subjektiivne hinnang kostja käitumisele pooltevahelistes suhetes ei õigusta menetluskulude kostja või poolte enda kanda jätmist. Hageja pöördus põhjendamatu hagiga kohtusse, enne kohtumenetlust ei ole hageja kostjale nõudeid esitanud. Lisaks kinnitas hageja, et ta pöördus käesolevas asjas hagiga kohtusse seetõttu, et temalt nõutakse kaasomandi lõpetamist ega kavatsenud enne kaasomandi lõpetamise nõude saamist kostjalt 5000 eurot nõuda. Seega ei saa põhjendamatu hagi esitamisega seotud kulude hageja kanda jätmist pidada kuidagi ebamõistlikuks või äärmiselt ebaõiglaseks. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohtu poolt määratud menetluskulude rahaline suurus põhjendatud ning maakohus ei ole diskretsioonipiire ületanud.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Üllar Roostoja

Andra Pärsimägi

Triin Uusen-Nacke

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.