Investorite Grupp OÜ hagi G. M. vastu leppetrahvi ja kahjuhüvitise nõudes
Tsiviilasja hind
14 049,36 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Investorite Grupp OÜ (registrikood 11180991), asukoht Ehitaja tn 10-22, Tõrva linn, Tõrva vald, Valgamaa, 68607 Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Birje Kalmus, e-post: [email protected] Kostja: G. M. (isikukood xxxx), registrijärgne elukoht xxxx; e-post: xxxx Kostja lepinguline esindaja: [email protected]
Asja läbivaatamine
Erki Casar, e-post:
Istung 12.09.2023
RESOLUTSIOON
Hagi rahuldada.
Mõista G. M.lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja leppetrahv 9 450 eurot.
Mõista G. M.lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras leppetrahvilt (9 450 eurot) hagi esitamisest (08.06.2021) kuni kohustuse täitmiseni.
Mõista G. M.lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja kahjuhüvitis kohtueelsete õigusabikulude eest summas 597,34 eurot.
Mõista G. M.lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kahjuhüvitiselt (597,34 eurot) alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni.
Jätta menetluskulud kostja kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu
möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Hageja esitas kohtule hagi (nõuded seisuga 05.10.2021), milles palus: Mõista G. M. ́lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja leppetrahv summas 9450 eurot; Mõista G. M. ́lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja tulevikus sissenõutavaks muutuv viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras leppetrahvilt summas 9450 eurot hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni; Alternatiivselt, mõista G. M. ́lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja kahjuhüvitis 802 eurot; mõista G. M. ́lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja tulevikus sissenõutavaks muutuv viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras kahjuhüvitiselt 802 eurot alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni. Mõista G. M. ́lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja kahjuhüvitis kohtueelsete õigusabikulude eest 597,34 eurot; Mõista G. M. ́lt Investorite Grupp OÜ kasuks välja tulevikus sissenõutavaks muutuv viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras menetluskulude hüvitiselt 597,34 eurot alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni.
2.Hagi kohaselt sõlmisid Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ ja kostja 28.06.2020 maaklerilepingu xxxx asuva kinnisasja müügikorralduseks ja vahendusteenuse osutamiseks. Maaklerilepinguga andis kostja Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ-le eksklusiivse müügi vahendusõiguse Xxxx kinnisasja müümiseks (lepingu punktid 1 ja 2).
3.Lepingu punkti 14 kohaselt oli leping kehtiv kuni 01.10.2020, kuid tulenevalt pooltevahelisest kirjavahetusest 24.12.2020 ja 27.12.2020, milles kostja andis selgesõnalise tahteavalduse maakleri poolt müügi vahendamisega jätkamiseks, saab lugeda lepingu kehtivust pikendatuks poolte kokkuleppel kuni 31.12.2021. Kuivõrd maaklerilepingut pikendati lepingupoolte kokkuleppel kuni 31.12.2021, jätkas maakler kinnisasjale ostja otsimist.
4.29.12.2020 teavitas maakler kostjat, et potentsiaalne ostja on olemas ning ostja soovib kinnisasja korra veel üle vaadata. Vaatluse ajaks pakkus maakler 02.01.2021 14:00. Kostjale 02.01.2021 ei sobinud, mistõttu ta ise pakkus välja 03.01.2021, et potentsiaalne ostja saaks kinnisasjaga tutvuda. Maakler kinnitas omalt poolt 03.01.2021 kokkusaamise. Potentsiaalne ostja käiski 03.01.2021 kinnisasjaga tutvumas.
5.05.01.2021 teavitas kostja põhjuseid esitamata, et esialgse võlausaldaja (maakleri) teeneid enam ei soovita. Paar päeva hiljem ilmusid lepingus nimetatud kinnisasja uued müügikuulutused city24.ee veebilehel. Kinnisasjaga tegeles veebilehel esitatud informatsiooni kohaselt uus maakler.
6.Kuivõrd kostja on rikkunud sellise käitumisega esialgse võlausaldajaga sõlmitud lepingu punkti 2, millega on esialgsele võlausaldajale antud eksklusiivne müügi-vahendusõigus, siis on esialgsel võlausaldajal lepingu punkti 16 alusel õigus leppetrahvi nõudele. Lepingu punkt 16 sätestab, et juhul kui klient ei täida lepingust tulenevaid kohustusi, sh punkti 2, kohustub klient tasuma maaklerile maakleritasu punktis 7 kokkulepitud ulatuses. Punktis 7 on kostja ja esialgne võlausaldaja läbirääkimistega kokku leppinud, et maakleritasu moodustab 5% objekti lõplikust müügihinnast (ei sisalda km).
7.Juhul, kui kohus peaks esialgse võlausaldaja leppetrahvi nõue rahuldamata jätma, esitab hageja alternatiivse nõudena kulutuste hüvitamise nõude. Esialgne võlausaldaja kandis lepingu täitmisel kulusid 802 eurot. Esialgse võlausaldaja kulud koosnevad lepingu
täitmiseks vajalikest kuludest kuulutuste tasudele, fotograafile, objekti ettevalmistamisele ning objekti presentatsioonile huvilistele.
8.18.05.2021 sõlmisid Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ hageja nõude loovutamise lepingu, millega Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ loovutas oma nõude kostja vastu hagejale. Kostja vastus hagile
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
3.Lepingu p 2 kohaselt leppisid pooled kokku, et kostja annab maaklerile objekti eksklusiivse vahendusõiguse ega sõlmi ise ilma maakleri vahendamiseta objekti müügilepingut ja/või asjaõiguslepingut. Kostja on seisukohal, et leping, mille p 2 rikkumisele hageja tugineb lõppes 01.10.2020. Poolte vahel sõlmitud lepingus ei ole märget, et leping pikeneks automaatselt või kui maakler jätkab objekti vahendamist peale lepingu tähtaja saabumist.
4.Kostja on teavitanud 23.12.2020 maaklerit, et poolte vahel sõlmitud leping lõppes 01.10.2020. Kostja on seisukohal, et viimase poolt 27.12.2020 antud nõusolekut ei saa lugeda poolte vahel sõlmitud lepingu pikendamiseks, sest poolte vahel 28.06.2020 sõlmitud leping oli antud ajaks lõppenud.
5.27.12.2020 andis kostja selge nõusoleku, et maakleril on õigus pidada läbirääkimisi viimase poolt leitud ostjaga kuni 2021 jaanuarikuu lõpuni ja kui antud ostja on nõus, siis on kostja nõus objekti müümisega temale. Pooled ei leppinud kokku, et maaklerile oleks antud nn ainumüügiõigus.
6.Lähtudes lepingu p 7-10 ei olnud hagejal õigust nõuda lepingu alusel väidetavat leppetrahvi, sest 28.06.2020 sõlmitud leping oli lõppenud enne, kui kostja sõlmis lepingu teise maakleriga.
7.Kostja märgib täiendavalt, et maaklerlepingu p 2 sõnastus ei keela kostjal kasutada objekti müümisel teist maaklerit. Eksklusiivne tähendab eralduv, mittekaasaarvatav; (muid) välistav, ligipääsmatu, peen, valitud; ainukordne, ainulaadne, erandlik, seega ei ole üheselt selge, et punkt 2 keelas kostjal kasutada objekti vahendamisel teist maaklerit. Eeltoodut tõlgendust toetab p 2 sõnastus, ..... ega sõlmi ise ilma maakleri vahendamiseta objekti müügilepingut ja/või asjaõiguslepingut. Antud juhul sai kostja p-st 2 aru selliselt, et kostja ei tohtinud ilma maakleri vahendamiseta sõlmida objekti müügilepingut. Lisaks ei teavitanud maakler kostjat, et lepingu sõlmimisega andis kostja õiguse objekti vahendada üksnes maaklerile ning sellise kohustuse rikkumine annab maaklerile õiguse nõuda leppetrahvi tasumist.
8.Lepingu p 16 sõnastusest ei olnud kostjal, kui tarbijal võimalik selgelt aru saada, et igasugune lepingu rikkumine, mh p 2 rikkumine, annab maaklerile õiguse nõuda kostjalt leppetrahvi. Punkt 16 ei ole selgelt välja toodud, et maaklerile tekib leppetrahvi nõudmise õigus, mh ei ole toodud välja millises summas on maakleril õigus väidetavat leppetrahvi nõuda. Arvestades, et tegemist on tarbijaga, siis oleks väidetav ainuvahendamise õigus ja/ või leppetrahvi nõudeõigus, mh ka selle suurus, pidanud olema lepingus selgelt välja toodud.
9.Tegemist on tüüptingimustega sõlmitud lepinguga VÕS § 35 lg 1 mõistes, mille kohaselt loetakse tüüptingimuseks lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. VÕS § 39 lg 1 kohaselt tuleb tüüptingimust tõlgendada nii, nagu teise lepingupoolega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Kahtluse korral tõlgendatakse tüüptingimust tingimuse kasutaja kahjuks. VÕS § 42 lg 1 kohaselt on tüüptingimus tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades
kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud. Ebamõistlikku kahjustamist eeldatakse, kui tüüptingimusega kaldutakse kõrvale seaduse olulisest põhimõttest või kui tüüptingimus piirab teise lepingupoole lepingu olemusest tulenevaid õiguseid ja kohustusi selliselt, et lepingu eesmärgi saavutamine muutub küsitavaks. Tüüptingimuse tühisust ja sellega seotud asjaolusid hinnatakse lepingu sõlmimise aja seisuga.
10.VÕS § 42 lg 3 p 5 kohaselt lepingus, mille teiseks pooleks on tarbija, on ebamõistlikult kahjustav eelkõige tüüptingimus, millega: nähakse ette, et teine lepingupool peab oma kohustuse rikkumise korral maksma tingimuse kasutajale ebamõistlikult suurt leppetrahvi, ebamõistlikult suurt kindlaksmääratud suuruses kahjuhüvitist või muud hüvitist, või kui teiselt lepingupoolelt võetakse võimalus tõendada tegeliku kahju suurust. Kostjale ei olnud lepinguga antud õigust nõuda leppetrahvi kui maakler rikub lepingut. Seega ei olnud poolte õigused proportsioonis.
11.Maakleri tasu nõudmise õigus on seotud ostja leidmisega, mida maakler ei teinud. Seega ei ole tal alust nõuda ei leppetrahvi ega maakleritasu. Antud juhul ei jäänud tehing sõlmimata kuna kostja keeldus tehingut tegemast, vaid kuna puudus ostja.
12.Kostja märgib, et maakler ise saatis kostja juurde teise maakleri, mis andis kostjale selge teadmise, et kinnistu müügiga võivad tegeleda ka teised maaklerid.
13.Uue maakleri võtmise otsuse tingis ka asjaolu, et senine maakler ei olnud nõus, et ostjat teavitatakse kinnistuga seotud puudustest. Antud asjaolu on kostjal võimalik tõendada tunnistaja ütlustega. Kostja oli teadlik, et kui müüjat ei teavitata puudustest, siis on oht, et ostja esitab hiljem nõude ostja vastu. Samuti ei olnud maakleri tegevus usaldusväärne, sest lisaks ülal märgitule teatas T. T. poolt kostja juurde saadetud kolleeg, et hind on liiga odav ja sellise hinnaga te ei saa uut elukohta. Antud asjaolu andis kostjale info, et maakler ei ole usaldusväärne.
14.Kostja on seisukohal, et isegi kui kohus peaks asuma seisukohale, et 2021 jaanuaris oli poolte vahel kehtiv 28.06.2020 sõlmitud leping ja kui punkt 2 sõnastuse sisuks oli mh keeld anda objekti müüki teise maaklerile, siis on leppetrahvi nõudeõigus tühine VÕS § 42 lg 1 ja/või § 42 lg 3 p 5 tõttu.
15.Alternatiivse kahju hüvitamise nõude osas leiab kostja, et hageja ei ole tõendanud kahju suurust või millest see koosneb. Kostja leiab ka, et maakleri väidetava kahju eest ei vastuta kostja. Samuti leiab kostja, et kahju hüvitamise nõuet ei ole hagejale loovutatud.
16.VÕS § 667 lg 1 kohaselt võib maakler lisaks maakleritasule nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist vaid juhul, kui selles on eraldi kokku lepitud. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt kui maakleri vahendamisel või osutamisel lepingut ei sõlmita, võib maakler siiski nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist, kui selles on eraldi kokku lepitud. Maakler on ka ise oma kirjas kostjale märkinud, et juba tehtud kulutused on tema, st maakleri risk. Lähtudes eeltoodust peab hageja tõendama et kostja ja maakleri vahel oli kokkulepe, mis annab hagejale õiguse nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist.
17.Kostja esitas tingimusliku leppetrahvi vähendamise nõude, leides, et leppetrahv on ebamõistlikult suur.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
18.VÕS § 658 lg-s 1 on sätestatud, et maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Kohus kvalifitseerib poolte vahelise lepingu maaklerlepinguna. Sama moodi on seda käsitlenud ka pooled.
19.VÕS § 8 lg 1 järgi on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. VÕS § 9 lg 1 järgi sõlmitakse leping kas pakkumuse ja nõustumuse vahetamisega või muul viisil kokkuleppe saavutamisega. TsÜS § 67 lg 1 sätestab tehingu mõiste ja selle kohaselt on tehing toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus. Igal juhul on lepingu sõlmimise eelduseks vastastikuste tahteavalduste vahetamine eesmärgiga saavutada kokkulepe olulistes küsimustes. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja sõlmis kostjaga maaklerlepingu.
20.Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on kostja vastu nõue, mis tuleneb poolte vahel sõlmitud maaklerilepingust, ning kas ja millises suuruses on tal õigus nõuda viivist.
21.Kohus tuvastab poolte vahel 28.06.2020 sõlmitud maaklerilepingu (tlk 6) p 7 alusel, et Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ ja kostja leppisid kokku maakleritasus 5% objekti lõplikust müügihinnast, mis ei sisalda käibemaksu. Sama lepingu p-s 16 leppisid pooled kokku, et juhul kui kostja ei täida lepingust tulenevaid kohustusi, sh p-i 2, kohustub kostja tasuma maaklerile maakleritasu p-s 7 kokku lepitud ulatuses. Ainuesindusõigus
22.Pooled vaidlevad selle üle, kas 28.06.2020 sõlmitud maaklerlepingu näol oli tegu eksklusiivse ehk ainuesindusõigusega lepinguga. Kostja leiab, et maaklerlepingu p 2 sõnastus ei keela kostjal kasutada objekti müümisel teist maaklerit. Ta märgib, et antud juhul sai kostja p-st 2 aru selliselt, et kostja ei tohtinud ilma maakleri vahendamiseta sõlmida objekti müügilepingut ning maakler ei teavitanud kostjat, et lepingu sõlmimisega andis kostja õiguse objekti vahendada üksnes maaklerile ning sellise kohustuse rikkumine annab maaklerile õiguse nõuda leppetrahvi tasumist. Kuivõrd pooled vaidlevad, kuidas tuleb lepingut mõista, tuleb seda tõlgendada vastavalt VÕS § 29 sätestatule.
23.Kohtu hinnangul saab mõistlik kolmas isik lepingu sisust üheselt aru, et tegu on ainuesindusõiguse lepinguga, mille sõlmimisega loobub asja müüja (kostja) õigusest müüa kinnisasja lepingu kehtivuse ajal muul viisil kui Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ vahendusel. See tuleneb selgelt leping p-st 2. Seega tuvastab kohus, et tegu oli ainuesindusõigusega maaklerlepinguga. Lepingu ajaline kehtivus
24.Pooled vaidlevad selle üle, kas 28.06.2020 sõlmitud maaklerleping lõppes vastavalt lepingu p-s 14 sätestatule 01.10.2020, pikenes täiendavaks tähtajaks või sõlmisid pooled uue lepingu.
25.Vaidlust ei ole selle üle, et algselt sõlmiti maaklerleping tähtajaga 01.10.2020. See nähtub ka tõendina esitatud maaklerlepingust (tlk 6). Asjas esitatud poolte e-kirjavahetusest nähtuvalt on kostja teavitanud 23.12.2020 maaklerit, et poolte vahel sõlmitud leping lõppes 01.10.2020 (tlk 15 pöördel). Samas on ta aga 27.12.2020 andnud maaklerile nõusoleku tegeleda kinnistu müügiga veel kuni 2021.a jaanuari lõpuni (tlk 14 pöördel). Kostja leiab, et antud nõusolekut ei saa lugeda poolte vahel sõlmitud lepingu pikendamiseks, sest poolte vahel 28.06.2020 sõlmitud leping oli antud ajaks lõppenud. Ühtlasi on kostja seisukohal, et pooled ei leppinud detsembris 2020 kokku, et maaklerile oleks antud nn ainumüügiõigus.
26.Ainsad tõendid lepingu pikendamise/uue lepingu sõlmimise osas on poolte ülal viidatud e-kirjad. Ainuüksi nende pinnalt ei selgu, kas pooled soovisid jätkata 28.06.2020 sõlmitud lepingut või sõlmida uue maaklerlepingu uutel tingimustel. Kuivõrd kirjavahetusest aga ei nähtu, et pooled oleksid leppinud kokku uutes tingimustes (nt teenuse tasuta osutamine, uus tasu suurus, õigus maakleri kõrval ka ise kinnisasja müüa vms), tuleb kohtu hinnangul eeldada, et nad soovisid lepingu jätkumist enda vahel varasemalt kokku lepitud
tingimustel. Seda kinnitab poolte e-kirjavahetusest nähtuv, mille kohaselt maakler tegeles ka peale 10.10.2020 kinnistu müügiga ja kostja kiitis selle heaks. Seega leiab kohus, et algne 28.06.2020 sõlmitud leping pikenes poolte kokkuleppel 2021 jaanuari lõpuni. Tüüptingimuste võimalik tühisus
27.Kostja leiab, et poolte vahel sõlmitud lepingu näol on tegu tüüptingimustel sõlmitud lepinguga VÕS § 35 lg 1 mõistes. Hageja vaidleb sellele vastu ja leiab, et kõiki lepingutingimusi oli võimalik eraldi läbi rääkida.
28.Kohtule ei ole esitatud tõendeid, mille alusel kohus saaks tuvastada, et tegu oli tüüptingimustel sõlmitud lepinguga, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. Eeltoodust tulenevalt ei käsitle kohus poolte vahelist maaklerlepingut tüüptingimustel sõlmitud lepinguna ja ei hinda lepingu sätete tühisust ebamõistliku kahjustamise kontekstis. Lepingu ülesütlemine
29.Kostja tugineb vastuväitena sellele, et maaklerleping on üles öeldud ja seega ei kuulu leppetrahv tasumisele.
30.Maaklerlepingus reguleerib selle ülesütlemist p 17, mis võimaldab kliendil lepingu üles öelda kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, kui maakler ei täida lepingut kohaselt. Kostja väiteil ütles ta lepingu üles, kuivõrd maakler palus tal potentsiaalsete ostjate eest kinnisasja vigu varjata. Asja materjalidest nähtuvalt on kostja teinud ülesütlemisavalduse suuliselt 05.01.2021 (T. T. 04.02.2021 e-kiri, tlk 16). Sellest tõendist nähtuvalt kostja ülesütlemise põhjendusi välja ei toonud.
31.Kohus leiab ülesütlemise osas järgnevat. Esiteks - kuivõrd lepingu p 17 kohaselt tuli ülesütlemisavaldus teha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, ei olnud seda võimalik suuliselt üles öelda (VÕS § 13 lg 2). Seega ei saa lugeda lepingut kostja suulise avaldusega üles öelduks. Teiseks ei saa lugeda kohaseks ülesütlemisavaldust, millest ei nähtu lepingu ülesütlemise põhjus. Kolmandaks – tõendamata on maakleri poolne lepingu rikkumine. Tunnistaja S. M. andis asjas toimunud istungil ütlusi, mille kohaselt maakler keelas neil potentsiaalsetele ostjatele kinnisasja puudusi avaldada (tlk 117). Maakler T. T. andis ütlusi, milles seda eitas (tlk 113). Kohus hindab selles küsimuses täiendava tõendina hagi lisa 7 – kostja esindaja kohtueelset vastust nõudekirjale (tlk 21, 22), mida kohus uuris koos pooltega ka istungil. Selles on esitatud nõudele erinevaid vastuväiteid, aga ei ole kordagi viidatud maakleri poolsele lepingu rikkumisele ega sellele, et ta oleks andnud soovituse kinnisasja puudusi ostjate eest varjata. Eeltoodust tulenevalt ei haaku S. M. ütlused teiste asjas kogutud tõenditega. Kohus leiab ülal märgitule tuginedes, et väited maakleri kohatu käitumise osas (soovitas asja puudusi varjata) on otsitud ja ei vasta tõele. Seega puudus lepingu üles ütlemiseks ka materiaalne alus. Neljandaks – asjas esitatud tõenditest nähtuvalt täitis maakler lepingu 03.01.2021, kuid kostja ütles lepingu üles peale selle täitmist (tlk 16 e-kirjavahetus), mis samuti välistab lepingu üles ütlemise. Leppetrahvi ebamõistlik suurus
32.Lepingu p-s 16 leppisid pooled kokku, et juhul kui kostja ei täida lepingust tulenevaid kohustusi, sh p 2, kohustub kostja tasuma maaklerile maakleritasu p-s 7 kokku lepitud ulatuses. P-s 7 leppisid lepingupooled kokku maakleritasus 5% objekti lõplikust müügihinnast, mis ei sisalda käibemaksu. Müügihinnaks oli sama lepingu p 5 kohaselt 160 000 eurot. Seega on p-s 7 märgitud tasu suuruseks 8 000 eurot, millele lisandub käibemaks. Hageja nõuab selle tasumist summas 9450 eurot.
33.VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Seega, kuigi lepingu punkt 16 ei sätesta sõnaselgelt, et tegemist on leppetrahviga, siis hinnates kokkuleppe eesmärki ning leppetrahvi regulatsiooni, on punktis 16 ette nähtud tasu maksmise kohustuse puhul tegemist leppetrahviga VÕS § 158 lg 1 mõttes.
34.Kohus tuvastas eelnevalt, et kostja vastuväited leppetrahvi nõuet ei välista. Nõue kuulub seega rahuldamisele.
35.Kostja on esitanud taotluse leppetrahvi vähendamiseks, kuivõrd see on ebamõistlikult suur. Kohus leiab, et puuduvad objektiivsed asjaolud, mis õigustaksid leppetrahvi vähendamist. Muu hulgas on leppetrahvi tasumise kohustus hetkel tekkinud olukorras, kus maakler oli sisuliselt lepingu täitnud ja see õigustab ka leppetrahvi suurust, mis on maakleri tasuga sama suur. Kohus leppetrahvi ei vähenda. Kohtueelsete õigusabikulude hüvitamise nõue
36.Kostja esialgse võlausaldaja nõudmisel enda lepingust tulenevaid kohustusi ei täitnud, mistõttu pöördus esialgne võlausaldaja oma õiguste kaitseks ning nõuete maksmapanekuks Advokaadibüroo LMP poole, eesmärgiga vaidlus kostjaga kohtuväliselt lahendada ning vältida seega kohtukulude tekkimist mõlemale poolele.
37.Esialgse võlausaldaja nõustamiseks, kostjale kohtuvälise nõude koostamiseks ning kostja vastusele seisukohtade koostamiseks osutati esialgsele võlausaldajale kokku õigusabiteenuseid 597,34 eurot euro ulatuses (ilma käibemaksuta) (tõendatud - tlk 27). Tegemist on otsese varalise kahjuga VÕS § 128 lg 1 ja lg 3 mõttes. Nimetatud kulutused oleksid jäänud tegemata, kui kostja ei oleks lepingut rikkunud ning oleks esimesel nõudmisel esialgse võlausaldaja nõuded täitnud. Seega on kahju tekkimine õigusabiteenuse kulutuste näol selgelt põhjuslikus seoses kostja rikkumisega. Kohus rahuldab nõude. Viivisenõue
38.Hageja nõuab täiendavalt kostjalt viivist nii leppetrahvilt kui kahju hüvitamise nõudelt VÕS § 113 lg 1 2. lause alusel seadusjärgses määras hagi esitamisest kuni põhinõude tasumiseni. Kohus leiab, et nõue on põhjendatud ja rahuldab selle. Menetluskulude jaotus
39.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
40.TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Tulenevalt TsMS § 174 lg-st 2 määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kohus ei pea menetlusökonoomia seisukohalt otstarbekaks käesolevas otsuses menetluskulude koosseisu kindlaks määrata. Kohus määrab menetluskulud vastavalt TsMS § 174 lg-le 4 kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
41.Tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.
/allkirjastatud digitaalselt/ Merit Helm kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 22.11.2024 kohtuotsusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 10.10.2023 kohtuotsus.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.