Välja mõista solidaarselt Osaühingult Vigurvänt ning A Bilt menetluskulud summas 905 eurot AS-i Morrison Invest kasuks. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 09.09.2022 esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmis AS Morrison Invest (üürileandja, hageja) Tallinnas xxx hoones nr 1 0.korrusel asuvate ruumide (39,3 m2) kasutamiseks perioodil 11.04.2022-10.04.2023 Osaühinguga Vigurvänt (üürnik, kostja I) 4.04.2022 äriruumide üürilepingu. Üürilepingu punkti 2.5. järgi on üürnikul õigus kasutada äriruume laoruumi otstarbel. Üürilepingu punkti 5.18. järgi käendab lepingu allkirjastanud A B (kostja II) isiklikult üürniku lepingulisi kohustusi summas 1415 eurot. 11.04.2022 üleandmise-vastuvõtmise aktiga võttis üürnik ruumid vastu. 15.04.2022 saatis üürnik üürileandjale e-kirjaga üürilepingust taganemise avalduse, milles märkis, et oli üürinud ruumid x-se voolu olemasolu tingimusel ja et üürileandja kinnitas soovitud voolu võimalust. Üürileandja vastas sellele 20.04.2022 kirjaga, et üürniku väide ei vasta tõele ja tuleb lähtuda 11.04. aktist, milles üürnik on nõustunud ruumid vastu võtma märkusega, et puudub 3xx vool ning lepingu lõpetamise soovi korral rakendub üürilepingu punkti 7.6.2. korraline 6-kuuline etteteatamise tingimus ja leping lõppeb vastavalt 20.10.2022 (üürniku kiri loetakse üürilepingu punktide 10.2. ja 10.3. kohaselt kätte saaduks 5 päeva möödumisel selle saatmisest). Üürileandja arvestas üürisuhte jätkumisega, kuid üürnik jättis alates 2022 aprillist üüriarved tasumata ega reageerinud ka üürileandja vastavatele 20.06. ja 7.07. pretensioonidele. Tasumata on üür 235.80 eurot kuus (p 3.3.) ning kommunaal- jm üldkulud 2 eurot iga ruutmeetri kohta (78.60 eurot) kuus, kusjuures vee ja elektri eest tuli tasuda vastavalt tegelikule tarbimisele ja teenuseosutaja hinnakirjale (p 3.4.). Vastavad nõuded on üürileandja üürnikule esitanud arvega nr 21948 ning maksteatistega nr 1052022, 1062022, 1072022, 1082022 ja 1092021. Summadele lisandub lepingu kohaselt käibemaks. Iga tasumisega viivitatud päeva eest on üürnik kohustatud tasuma viivist 0,5%
(lepingu punkt 5.2.) võlakohustuse suurusest. 07.09.2022 seisuga oli viivise suuruseks 832.49 eurot vastavalt hageja raamatupidamise arvestusele. Üürilepingu punktis 3.1. märgitud garantiisumma 943 eurot on üürniku poolt tasutud ja see ei kuulu enne üürilepingu lõppemist üürnikule tagastamisele. Vastavalt lepingu punktile 3.2. on üürileandjal õigus rikkumiste korral rahuldada oma nõudeid garantiisumma arvel, kuid see ei ole kohustus. Üürileandja on hagi esitamisel seda võimalust kasutanud, tasaarveldades garantiisumma vastavalt üürilepingu punktile 5.13. esmajärjekorras viivistega ja jäägi põhinõudega, mille tulemusel jäi võlgnevuseks ja haginõudeks 7.09.2022 seisuga põhinõude jääk summas 2247.05 eurot. Eeltoodust tulenevalt palus hageja kostjalt I välja mõista 2247,05 eurot ning kostjalt II solidaarselt kostjaga I 1415 eurot. 01.02.2023 ja 14.02.2023 menetlusdokumentidega hageja suurendas enda põhivõlgnevust 289,39 euro võrra. Samuti esitas hageja täiendava nõudena sissenõutavaks muutunud viivise nõude summas 463,56 eurot. Kostjate vastus Kostjad oma vastuses hagi ei tunnistanud. 2022. aasta alguses investeeris kostja I oma säästud juurviljade tootmisse ja turustamisse ning otsis ruumi, et tööle asuda. Kostja I võttis ühendust hagejaga ning talle öeldi mitu korda suuliselt, et ruumi kriteeriumid on kostja I tööks sobilikud. Peale lepingu sõlmimist tehti kontroll, kus selgus, et vajalik voolutugevus on puudu ja seda ei ole ka võimalik saada. Kostja I on lepingust taganenud. Kohtu põhjendused
1.Kohus, analüüsinud hagiavaldust, poolte poolt esitatud tõendeid ning analüüsinud kostjate vastuväiteid, leiab, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele.
2.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
3.Tsiviilasja materjalidest tulenevalt loeb kohus tuvastatuks, et 04.04.2022 on pooled sõlminud äriruumide üürilepingu, millega hageja üüris kostjale I Tallinnas, xxx nr 1 0.korrusel asuvad ruumid suurusega 39,3 m2 perioodiks 11.04.2022-10.04.2023 (dtl 7-16). Ruumid on vastu võetud 11.04.2022 üleandmis-vastuvõtmisaktiga (dtl 17). 14.04.2022 on kostja I esitanud hagejale üürilepingust taganemise avalduse tuginedes võlaõigusseaduse
(VÕS) § 277 lg 1 (dtl 19-20). Hageja on olnud seisukohal, et lepingust taganemine ei ole kehtiv. Seega tuleb kohtul esmalt kindlaks teha, kas kostja I oli õigustatud lepingust taganema.
4.VÕS § 277 lg 1 sätestab, et kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral, võib üürnik lepingust taganeda. VÕS § 277 lg 2 kohaselt, kui üürnik asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, kaotab ta lepingust taganemise õiguse ning võib käesoleva seaduse §-s 278 sätestatud õigusi teostada üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse jättis. Kohus selgitab, et üldjuhul on taganemine rakendatav lepingute puhul, mis ei ole kestvuslepingud. Üürileping on aga oma olemuselt kestvusleping, kuivõrd sellest tekkivad kohustused on suunatud pikemale perioodile. Seega toimub ka üürilepingu lõpetamine eelkõige ülesütlemise ja mitte taganemise kaudu. Samas omandab üürileping kestvuslepingule iseloomuliku sisu alates sellest momendist, kui üürileandja asja üürniku kasutusse annab. Pärast seda momenti ei saa rääkida enam üürilepingu taganemisest, vaid üürilepingu võib vastavate eelduste esinemise korral üles öelda. Kohus märgib, et asja vastuvõtmisega kaotab üürnik lepingust taganemise ja VÕS §-s 278 sätestatud õiguskaitsevahendite rakendamise õiguse eeldusel, et üürnik puudusest asja vastuvõtmisel teadis või teadma pidi. Puuduste fikseerimine viitab sellele, et üürnik on puudustega asja vastu võtnud. Juhul, kui üürnik asja vastuvõtmisel puudust ei märganud ega pidanudki märkama, siis tuleb lepingust taganemise tahteavaldus esitada mõistliku aja jooksul (vt kohtu selgituste osas ka Võlaõigusseadus II kommenteeritud väljaanne. Koostajad P.Varul, I.Kull, V.Kõve, M.Käerdi, K.Sein; Juura; 2019; § 277). Kostja I on vastavalt oma taganemisavalduses märgitule taganenud lepingust, kuna üüritud ruumide puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise, s.o üüritud ruumides puudus üürniku jaoks vajalik vool tugevusega 3xx. Samas ei ole kohtule esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et üüripinnal oleks pidanud vastava tugevusega vool olema, s.o et pooled oleksid selles eraldi kokku leppinud. Üürilepingus ega selle lisades vastavad viited puuduvad. Samuti ei ole kostjad menetluses tõendanud, et hageja oleks kinnitanud, et üürile antud ruumides on olemas vastav voolutugevus või on olemas võimalus vastava tugevusega vooluga liitumiseks. Vastupidiselt on üürnik lepingu p-s 2.2 kinnitanud, et on piisavalt tutvunud Lepingu objekti, selle tehnilise, ehitusliku, õigusliku ja muu olukorraga. Samuti on 11.04.2022 pooled allkirjadega üleandmis-vastuvõtmise aktis kinnitanud, et ruumis puudub vool 3xO V (dtl 17). Kohus asub seisukohale, et üürnik on kaotanud üüripinna vastuvõtmisega õiguse lepingust taganeda, kuna on objekti üleandmisel allkirjaga kinnitanud, et on teadlik talle vajaliku võimsusega voolu puudumisest. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja üürilepingust taganemine on teostatud ilma õigusliku aluseta ning seega tühine.
5.Järgnevalt selgitab kohus välja, kas kostja I 14.04.2022 avaldust on võimalik tõlgendada lepingu erakorralise ülesütlemisena lepingutingimuste olulise rikkumise tõttu VÕS §-de 196 alusel koostoimes VÕS § 116 lg 2 p-ga 2 ning lg-ga 6.
VÕS § 196 lg 1 sätestab, et kestvuslepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Käesoleval juhul ei ole kostjad tõendanud, et hageja oleks lepingutingimusi oluliselt rikkunud. Kohus on eelnevalt leidnud, et ühtegi tõendit selle kohta, et üüripinnal oleks pidanud vool tugevusega 3x x olema, ei ole menetluses esitatud. Seega ei ole kostjad tõendanud, et üüritud pind ei vastanud poolte kokkulepitule. Kohtu hinnangul puudus seega käesoleval juhul ka õiguslik alus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.
6.Kohus asub seisukohale, et kostjate 14.04.2022 avaldust tuleb käsitleda korralise lepingu lõpetamise tahteavaldusena. Lepingu p-s 7.6.2 on pooled kokku leppinud, et leping loetakse lõppenuks, kui üks pool on teatanud teisele ette 6 kuud lepingu lõppemise soovist. Lepingu punktide 10.2 ja 10.3 kohaselt loetakse üürniku kiri kätte saaduks 5 päeva möödumisel selle saatmisest. Seega lõppes üürileping 20.10.2022 tulenevalt lepingu p-dest 7.6.2 ning 10.2 ja 10.3.
7.Hageja on palunud kostjalt I välja mõista üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse kokku summas 2536,44 eurot ning viivised summas 463,56 eurot. 7.1 VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Vastavalt VÕS § 108 lg 1 kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Üürilepingu p-s 3.3 on pooled kokku leppinud, et üürniku poolt igakuiselt makstava äriruumi üüri suurus lepingu sõlmimisel on 6 EUR-i/m2 kuus, s.o kokku 235,80 eurot kuus, millele maksmisel lisandub käibemaks (20%). Üürilepingu p 3.4 kohaselt lisanduvad üüritasule kommunaalkulud (üldelekter, üldvesi, üldkoristus, üldremont, prügivedu (kontorijäätmed), halduskulud, hoolduskulud (elektrisüsteemide, signalisatsiooni), 2 EURi/m2 kuus, millele lisandub käibemaks (20%). Kommunaalteenuste hinda korrigeeritakse prügiveoteenuse, vee, elektrienergia kallinemisel proportsionaalselt. Eraldi maksab Üürnik elektri ja vee eest vastavalt arvesti näitudele ja teenuseosutaja hinnakirjale. Ruumis puudub küte ja ventilatsioon ning puudub energiamärgis. 7.2 Kohus selgitab, et arvestades üürilepingu kehtivuse ajaga, on hagejal õigus üüri ja kõrvalkulusid nõuda perioodi eest 11.04.2022 kuni 19.10.2022. Pooled on kokku leppinud üüri suuruses ning üürilepingu p-s 3.4 ka kindla suurusega kommunaalkuludes. Kohus peab vajalikuks märkida, et see, kas kostja nimetatud perioodil reaalselt üüripinda kasutas või mitte, ei oma nõude lahendamisel tähtsust.
7.3 Aprill 2022 (s.o alates 11.04) eest on hageja esitanud kostjale I arve nr 21948 üüri ja kommunaalteenuste eest kokku summas 251,36 eurot (dtl 27), mai 2022 eest on hageja esitanud kostjale I arve nr 052022 üüri ja kommunaalkulude eest kokku summas 379,82 eurot (dtl 28), juuni 2022 eest on hageja esitanud kostjale I arve nr 062022 üüri ja kommunaalkulude eest kokku summas 425,36 eurot (dtl 29), juuli 2022 eest on hageja esitanud kostjale I arve nr 072022 üüri ja kommunaalkulude eest kokku summas 432,10 eurot (dtl 30), august 2022 eest on hageja esitanud kostjale I arve nr 082022 üüri ja kommunaalkulude eest kokku summas 433,84 eurot (dtl 31), september 2022 eest on hageja esitanud kostjale I arve nr 092022 üüri ja kommunaalkulude eest kokku summas 435,08 eurot (dtl 32), oktoober 2022 eest (s.o kuni 19.10.2022) on hageja esitanud kostjale I arve nr 102022 üüri ja kommunaalkulude eest kokku summas 289,39 eurot (tlk 100). Kostjad ei ole esitanud tõendeid, et nimetatud arved oleksid tasutud. Seega on perioodi eest 11.04.2022 kuni 19.10.2022 üür ja kommunaalkulud põhjendatud kokku summas 2646,95 eurot. 7.4 VÕS § 101 lg 1 p 6 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, siis võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Üürilepingu p-s 5.2 on märgitud, et lepingus sätestatud maksekohustusega viivitamise korral kohustub selles süüdi olev pool tasuma teisele poolele viivist 0,5 % tasumata summast päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest. Kuna kostjad on olnud arvete tasumisega viivituses, siis on iseenesest viivise nõudmine põhjendatud. Seisuga 07.09.2022 moodustas kostjate viiviste võlgnevus põhivõlgnevuselt kokku 832,49 eurot. Alates 08.09.2022 kuni oktoobri maksekohustuse tähtajani (s.o 05.10) moodustas viivis põhinõudelt (s.o 2247,05 eurot) 314,59 eurot ning alates 06.10.2022 kuni 31.01.2023 moodustasid viivised põhinõudelt (2536,44 eurot) 1496,50 eurot. 7.5 Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on üürnik tasunud üürilepingu sõlmimisel tagatisraha summas 943 eurot (lepingu p-s 3.1 märgitud garantii). Vastavalt lepingu punktile 3.2. on üürileandjal õigus rikkumiste korral rahuldada oma nõudeid garantiisumma arvel. Hageja on hagi esitamisel tasaarveldanud tasutud summa vastavalt üürilepingu punktile 5.13. esmajärjekorras viivistega 832,49 eurot ja ülejäänud osa summas 110,51 eurot (943 – 832,49) põhinõudega, mille tulemusel jäi hagiavalduse esitamisel (07.09.2022 seisuga) põhivõlgnevuseks 2247,05 eurot (2357,56 – 110,51). Nimetatule lisandub oktoobri 2022 üür ja kommunaalkulud summas 241,16 eurot. Perioodi 08.09.20022 kuni 05.10.2022 (s.o oktoobri maksekohustuse tähtajani) moodustas põhivõlgnevuselt 2247,05 eurot viivised kokku 314,59 eurot ning perioodi 06.10.2022 kuni 31.01.2023 moodustus põhinõudelt 2536,44 eurot viivised 1496,50 eurot. Seega oleks põhjendatud viivise summa kokku 1811,09 eurot. Samas tuleb kohtul lähtuda üksnes hageja nõudest. Hageja on palunud kostjalt I välja mõista viivised 463,56 euro ulatuses, mille kohus loeb seega põhjendatuks.
8.VÕS § 142 lg 1 sätestab, et käenduslepinguga kohustub käendaja kolmanda isiku (põhivõlgnik) võlausaldaja ees vastutama põhivõlgniku kohustuse täitmise eest. VÕS 145 lg 1 kohaselt kohustuse rikkumise korral vastutavad põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees solidaarselt, kui käenduslepinguga ei ole ette nähtud, et käendaja vastutab üksnes juhul, kui võlausaldaja ei saa nõuet põhivõlgniku vastu rahuldada. Üürilepingu punkti 5.18. järgi käendab lepingu allkirjastanud kostja II isiklikult üürniku lepingulisi kohustusi summas 1415 eurot. Seega kuulub põhivõlgnevus välja mõistmisele kostjatelt solidaarselt 1415 euro ulatuses.
9.Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele. Kostjatelt tuleb solidaarselt hageja kasuks välja mõista 1415 eurot ning kostjalt I täiendavalt 1585 eurot, s.o põhivõlgnevus summas 1121,44 eurot ja viivis 463,56 eurot.
10.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid asja läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma. Menetluskulud
11.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 165 lg 3 sätestab, et kui otsus on tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, vastutavad kostjad menetluskulude eest samuti solidaarselt. Käesoleval juhul on otsus tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, mistõttu tuleb menetluskulud jätta solidaarselt kostjate kanda.
12.TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on TsMS § 138 lg 2 kohaselt muuhulgas riigilõiv. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. Hageja menetluskulud koosnevad riigilõivust summas 385 eurot ning õigusabikuludest summas 624 eurot. Hageja lepinguline esindaja on osutanud järgnevaid teenuseid tunnihinnaga 50 eurot: - materjali läbitöötamine ja asjaolude selgitamine hagejaga konsulteerimine ning hagiavalduse koostamine ja kohtule esitamine 3,5 h; - 3.01 kirjalik konsulteerimine seoses 21.12. kostja hagivastuse läbitöötamise ja analüüsiga ning hagi täiendamisega ja 6.01. hageja seisukoha koostamine ja kohtule esitamine 0,5h; - konsulteerimine hagejaga, 31.01. hagiavalduse täienduse koostamine ja kohtule esitamine 1 h; - hagi nõude suurendamise konsulteerimine, selle täpsustamine ning 1.02.23 hagiavalduse täienduse koostamine ja kohtule esitamine 1 h;
-
-
ettevalmistus 12.04. kohtuistungiks, istungil esindamine ja tutvumine istungi protokolliga 2 h; kohtu 14.04., 29.05 ja 12.06. ning kostja 17.04. ja 1.06. menetlusdokumentidega tutvumine, kohtumaterjali üle- vaatamine ning hageja 26.06. seisukoha koostamine ja kohtule esitamine 1 h; hageja 26.06. menetluskulude nimekirja koostamine ja kohtule esitamine 0,5h.
Kohus, kontrollinud hageja menetluskulude nimekirjas märgitud õigusabitoimingute põhjendatust ja vajalikkust, leiab, et kõik menetluskulude nimekirjas toodud toimingud on märgitud ulatuses põhjendatud ja vajalikud. Kohus arvestab siinkohal ka tsiviilasjas esitatud dokumentide mahu ning sisuga. Ka õigusabi osutaja tunnihind on kooskõlas kohtupraktikas aktsepteeritud tunnitasumääradega ning käesoleva tsiviilasja keerukusega. Ka riigilõivu tasumine on põhjendatud ja vajalik kulu. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjatelt hageja kasuks välja mõista solidaarselt menetluskulud kokku 905 eurot.