Eesistuja Liis Arrak, liikmed Maris Kuurberg ja Gea Lepik
Määruse tegemise aeg ja koht 17.08.2023, Tallinn Kohtuasja number
2-22-15838
Kohtuasi
X hagi Y ja C vastu solidaarselt põhivõla 3000 euro ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 05.07.2023 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
X apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Apellant (hageja) X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Igor Sumarok
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta X 04.08.2023 apellatsioonkaebus Harju Maakohtu 05.07.2023 otsuse peale Tallinna Ringkonnakohtu menetlusse võtmata.
2.Jätta apellatsiooniastme menetluskulud X kanda. Y-l ja C-l ei ole apellatsioonimenetluses tekkinud hüvitatavaid menetluskulusid. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
1.X (hageja) esitas 21.10.2022 Harju Maakohtule C (kostja I) ja Y (kostja II) vastu hagi (täiendatud 20.11.2022), milles palus mõista kostjatelt enda kasuks solidaarselt välja põhivõla 3000 eurot ja alates 07.10.2022 kuni põhivõla tasumiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras viivise. Menetluskulud palus hageja jätta kostjate kanda.
1.1.Hagiavalduse kohaselt oli hageja huvitatud Tallinnas XXX asuva korteriomandi (korteriomand) ostmisest. Maakler näitas hagejale korteriomandit ning pakkus eellepingu sõlmimist, sest ei olnud selge, kas korteriomand müüakse möbleeritult või möbleerimata. Maakler valmistas ette ja saatis 06.07.2022 hagejale ja kostjatele broneerimislepingu ning täpsustas kirjas, et korteriomandi kokkulepitud hind on 195 000 eurot ning broneerimislepingus kajastatud 3000 eurot läheb tehingu hinna sisse. Hageja ja kostjad sõlmisid 06.07.2022 lihtkirjalikus vormis broneerimislepingu (leping), mille esemeks oli korteriomandi müük. Hageja tasus lepingu alusel 3000 eurot. Tehing tuli teha lepingu p 1 järgi hiljemalt 05.08.2022 ning tehingu tegemiseks broneeriti notari juures aeg. Notari jurist teatas 18.07.2022, et tehingut ei toimu, kuna korteriomandile on seatud keelumärge ja puudub teave selle kustutamise kohta. Pärast seda läksid kohtutäitur ja maakler puhkusele. 04.08.2022 avaldas kohtutäitur Ametlikes Teadaannetes info selle kohta, et ta müüb avalikul elektroonilisel enampakkumisel kostjale II kuuluvat korteriomandi 1⁄2 mõttelist osa (enampakkumine algas 25.08.2022 ja lõppes 01.09.2022). Pärast enampakkumise lõppu võttis maakler hagejaga ühendust ning hageja kinnitas oma jätkuvat huvi korteriomandi vastu. Notar koostas müügi- ja asjaõiguslepingu projekti, mille p 3.1 järgi oli korteriomandi müügihind 195 000 eurot ning p 3.2. järgi oli ostuhinnast 3000 eurot tasutud enne lepingu sõlmimist müüja palvel maaklerile vahendustasuna ja müüja luges sellega ostuhinna selles ulatuses tasutuks. Enne notariaalse lepingu sõlmimist teatas hageja, et ta ei soovi tehingut teha. Hageja nõudis kostjatelt korduvalt 3000 euro tagastamist, viidates lepingu tühisusele, kuid kostjad keeldusid. Kostjad pakkusid hagejale 500 euro tagastamist.
1.2.Kuigi lepingu pealkirjaks oli broneerimisleping, oli tegemist müügilepingu eellepinguga, st kokkuleppega, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Pooled olid müügilepingu tingimustes kokku leppinud, asusid eellepingu alusel põhilepingut ette valmistama ja leppisid tehingu tegemiseks kokku notari aja. Pooltele oli selge, et müügileping sõlmitakse teatud aja jooksul. Notari koostatud müügi- ja asjaõiguslepingu projekti arvestades oli 3000 eurot osaks müügihinnast. Kuna see tuli tasuda maaklerile, ei saanud see olla samal ajal ka broneerimistasu – hageja tasutud summa ei saa olla kajastatud kahes erinevas lepingus. 3000 eurot oli makstud müügilepingu tagatisena ja osana müügihinnast, mitte selleks, et müüja ei müüks korteriomandit teatud aja jooksul kolmandatele isikutele. Korteriomandi müügilepingu eelleping pidi asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 2 järgi olema sõlmitud notariaalses vormis. Kohustusliku vorminõude järgimata jätmise tõttu on leping tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi tühine ning selle alusel saadu tuleb TsÜS § 84 lg 1 järgi koosmõjus VÕS § 1028 lg-ga 1 tagastada.
2-22-15838
1.3.Kuna hageja esitas kostjatele broneerimistasu tagastamise nõude 06.10.2022 ja kostjad ei ole seda tagastanud, on hagejal VÕS § 113 lg 1 alusel koosmõjus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-ga 367 õigus nõuda kostjatelt alates 07.10.2022 kuni broneerimistasu tagastamiseni viivise tasumist. Kostja vastuväited
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostjate vastuväidete kohaselt leppisid pooled lepingu p-s 1 kokku, et alates lepingu allkirjastamisest kuni 05.08.2022 ei paku kostjad korteriomandit teistele huvilistele ega sõlmi selle võõrandamiseks kokkuleppeid, samuti ei pea sellealaseid läbirääkimisi. Lepingu p 2 järgi pidi hageja maksma selle eest broneerimistasu 3000 eurot. Arvestades lepingu pealkirja, läbivat sõnakasutust, sisu ja eesmärki, oli selgelt tegemist broneerimislepinguga. Lepingus ei ole lepitud kokku korteriomandi ostmise või müümise kohustuses või omandi üleandmise kohustuses. Pikaajalise töökogemusega maakler, kes valmistas lepingu ette, on Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja liige ja ta on tunnistatud 2011 parimaks maakleriks, mistõttu on talle teada broneerimislepingu ja eellepingu erinevused ning eellepingu notariaalne vorminõue. Kostjad ei ole palunud lisada notariaalse lepingu projekti tingimust, et broneerimistasu kuulub müügihinna hulka. Kui see ka nii oleks, oleks pooltel õigus leppida kokku selliselt, et broneerimistasu arvatakse müügihinnast maha. Lepingu p 5 järgi pidid kostjad tagastama broneerimistasu hagejale üksnes siis, kui kostjad rikuvad lepingut. Kostjad ei ole lepingut rikkunud. Kostjad ei pakkunud korteriomandit kolmandatele isikutele senikaua, kuni hageja teatas, et ta ei ole korteriomandi ostmisest huvitatud, ning täitsid ka teisi lepingus sisalduvaid kohustusi. Hageja loobus 19.09.2022, s.o üks päev enne tehingu tegemist ilma põhjuseta tehingu tegemisest. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus jättis 05.07.2023 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda ning mõistis hagejalt kostjate kasuks välja menetluskulude hüvitise 648 eurot.
3.1.Maakohus tuvastas järgmised olulised asjaolud: -
-
pooled sõlmisid 06.07.2022 lihtkirjalikus vormis broneerimislepingu nr TT060722/01; lepingu p 1 järgi kohustusid kostjad alates lepingu allkirjastamisest kuni 05.08.2022 mitte pakkuma korteriomandit teistele huvilistele ega sõlmima selle võõrandamiseks kokkuleppeid, samuti pidama sellealaseid läbirääkimisi. Samuti kohustusid kostjad korraldama broneerimistähtaja jooksul kõikides müügikanalites kinnisasja müügikuulutustesse märke „Broneeritud“ ning andma maaklerile juhise mitte jätkata kinnisasja müügiks pakkumisega või näitamisega teistele huvilistele; lepingu p 2 järgi tuli korteriomandi broneerimise eest tasuda broneerimistasu 3000 eurot; lepingu valmistas ette maakler TT, kes on pikaajalise töökogemusega Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja liige, sh aastal 2011 on ta tunnistatud parimaks maakleriks; hageja tasus 07.07.2022 kostjatele 3000 eurot, selgitusega „broneerimisleping nr TT060722/01“; pooled ei sõlminud korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingut;
2-22-15838 -
kostjad ei nõustunud 3000 eurot tagastama.
3.2.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole hageja toonud esile ega tõendanud selliseid asjaolusid, mille alusel saaks järeldada, et pooled sõlmisid müügilepingu eellepingu VÕS § 33 lg 1 tähenduses koosmõjus VÕS § 208 lg-ga 1. Kuna tegemist ei ole eellepinguga, ei ole raha üleandmise alus ära langenud. Eellepingu sisuks on kohustus sõlmida põhileping. Müügi eellepinguga võetakse kohustus sõlmida müügileping ning müügilepinguga võtab müüja kohustuse asi üle anda ja teha võimalikuks omandi üleminek ostjale ehk teha käsutustehing (sõlmida asjaõigusleping). Poolte vahel 06.07.2022 sõlmitud lepingus ei ole kohustust sõlmida müügileping, millega kostjad oleksid võtnud kohustuse asi üle anda ja teha võimalikuks omandi üleminek ostjale ehk sõlmida asjaõigusleping. Eellepingust peab selguma, millistel tingimustel on pooled endale põhilepingu kohustuse võtnud. 06.07.2022 sõlmitud lepingust ei nähtu ostuhinda ega muid olulisi tingimusi, sh seda, millistel tingimustel võtsid pooled endale põhilepingu sõlmimise ja võõrandamise kohustuse. Asjaolu, et notariaalse lepingu projektis on arvatud 3000 eurot müügihinna sisse, ei tõenda eellepingu sõlmimist.
3.3.Poolte leping vastab broneerimislepingu tingimustele ja broneerimislepingule ei tule seadusest kohustuslikku vorminõuet. Kuigi broneerimislepingut ei ole võlaõigusseaduses eraldi lepinguliigina reguleeritud, on kohtupraktikas peetud seda võimalikuks ja eristatud müügilepingu eellepingust. Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on müüja kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest (RKTKo 19.06.2007, 3-2-1-70-07, p 14). Broneerimislepingule on omane, et ostjale ostmise kohustust ja müüjale müümise kohustust broneerimiselepingust ei teki. Poolte kohustuste hindamisel on mh oluline broneerimistasu suurus – kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstavat summat ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see sellele, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga (RKTKo 08.05.2006, 3-2-1-32-06, p 16). Poolte 06.07.2022 lepingust nähtuvalt oli poolte tahteks see, et kostjad ei võõranda kinnisasja teatud ajal kolmandatele isikutele. Lepingu eesmärgiks oli kostjate kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel hageja kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu maksti üksnes kinnisasja broneerimise eest. Lepingu ettevalmistanud maakler pidi olema teadlik, et võlaõiguslik leping tuleb vormistada notariaalses vormis, ning mis on broneerimislepingu ja võlaõigusliku müügilepingu erinevus. Lepinguvabadus annab pooltele võimaluse kokku leppida, et broneerimistasu läheb müügihinnast maha. 3000 eurot on mõistlik summa broneerimise eest. Kui leping oleks olnud suunatud korteriomandi omandamisele, oleksid pooled leppinud kokku suurema summa. Hageja tahe oli korteriomand broneerida, sest ta märkis maksekorraldusele, et tegemist on broneerimislepingu alusel makstava tasuga. Kostjad ei ole broneerimislepinguga võetud kohustusi rikkunud ega pea tagastama 3000 eurot.
3.4.Kuna 3000 euro tagastamiseks ei ole alust ja hageja nõue tuleb jätta rahuldamata, ei ole alust rahuldada ka hageja viivisenõuet.
3.5.Menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Hagejalt tuleb kostjate kasuks välja mõista menetluskulude hüvitis 648 eurot (lepingulise esindaja kulu 4,5 tunni eest tunnihinnaga 144 eurot (sh käibemaks)).
2-22-15838 Apellatsioonkaebus
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada, või saata asja samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palus hageja jätta solidaarselt kostjate kanda.
4.1.Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt eksis maakohus lepingu tõlgendamisel ja kvalifitseeris selle valesti. Maakohus jättis seda tehes hindamata olulised tõendid ja andis asjaoludele väära hinnangu. Maakohus asus vääralt seisukohale, et notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu projektis kajastatud 3000 euro arvestamine müügihinna sisse ei tõenda eellepingu sõlmimist. Pooled leppisid broneerimislepingut sõlmides kokku, et 3000 eurot läheb tehingu hinna sisse, mida kinnitab maakleri 06.07.2022 e-kiri, ning maakler, kes tegeles tehingu ettevalmistamisega, teatas notarile tehingu tingimused. Maakohus asus vääralt seisukohale, et 3000 eurot oli mõistlik broneerimistasu. Arvestades broneeritud notari aega, kavatseti tehing teha 14 päeva möödudes, ning selle aja eest on 3000 euro suurune broneerimistasu ebamõistlik. Kostjad ei tõendanud, et selline tasu on mõistlik või kinnisvara turul tavaline. Hagejal ei olnud vaja broneerimislepingut sõlmida, sest juba 07.07.2022 leppisid pooled kokku tehingu tegemise aja notari juures. Broneerimislepingu sõlmimine oli formaalsus selleks, et tagada maaklerile tasu enne müügilepingu sõlmimist. Kostjad ei ole väitnud, et maakler kandis raha neile üle. Raha maaklerile kandmine viitab sellele, et tegemist oli müügihinna osaga. Maksekorraldusele märgitud selgitus ei tõenda, et hageja tahe oli suunatud broneerimislepingu sõlmimisele. Lepingu p 2 järgi tuli märkida lepingu number. Maakleri kogemus ei anna alust pidada lepingut broneerimislepinguks.
4.2.Juhul, kui tegemist on kehtiva broneerimislepinguga, on kostjad seda rikkunud ja peavad lepingu p 5 alusel tagastama hagejale broneerimistasu. Lepingu p 1 järgi kohustusid kostjad hoiduma korteriomandi pakkumisest kolmandatele isikutele kuni 05.08.2022, kuid 04.08.2022 kuulutas kohtutäitur kostja II tegevusetuse tõttu välja kostjale II kuuluva mõttelise osa enampakkumise. Seega pakuti korteriomandi mõttelist osa piiramata arvule inimestele ja see võõrandati kolmandatele isikutele (notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu projekti märgiti müüjaks kostja I ja kolmandad isikud). Maakohus on jätnud need asjaolud analüüsimata.
4.3.Lisaks võib hageja nõuda kostjatelt 3000 euro tagastamist kahjuhüvitisena VÕS § 115 lg 1 alusel. Juhul, kui enampakkumisega ei oleks müügitehingu ettevalmistusi häiritud, oleksid pooled sõlminud müügi- ja asjaõiguslepingu ja hageja ei oleks kaotanud 3000 eurot, sest see oleks arvatud müügihinna sisse.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
5.Kolleegium leiab üksmeelselt, et apellatsioonkaebus tuleb jätta menetlusökonoomia kaalutlustel tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 637 lg 21 alusel koosmõjus TsMS § 405 lg-ga 1 menetlusse võtmata. Ringkonnakohus lähtub apellatsioonkaebuse menetlusse võtmist kaaludes TsMS §-s 2 sätestatud tsiviilkohtumenetluses valitsevast põhimõttest lahendada kohtuasi õigesti, mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega. Sellest tulenevalt
2-22-15838 arvestab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise üle otsustades mh ka seda, et menetlusosalistel ei tekiks apellatsioonkaebuse menetlemisel ülemääraseid menetluskulusid.
6.Kolleegium märgib, et kui tegemist on varalise nõudega hagiga ja hagihind ei ületa summat, mis vastab 3500 eurole ja koos kõrvalnõuetega 7000 eurole, menetleb kohus hagi TsMS § 405 lg 1 esimese lause järgi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid (lihtmenetlus). Praeguses asjas palus hageja mõista kostjalt välja 3000 eurot ja viivise. Hagi esitamise aja seisuga oli sissenõutavaks muutunud viivis 9 eurot 86 senti ja sellele järgneva aasta eest hagi esitamise ajal kehtinud viivisemäära alusel arvestatav viivis on 240 eurot, s.o TsMS § 133 tähenduses kokku 249 eurot 86 senti. Seega ei ületa hageja põhinõue 3500 eurot ega põhinõue koos viivisega 7000 eurot, mistõttu on tegemist lihtmenetluse asjaga TsMS § 405 lg 1 mõttes.
7.Sellises kohtuasjas võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse TsMS § 637 lg 21 järgi menetlusse juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Maakohus ei ole otsuses TsMS § 442 lg 10 kohaselt märkinud, et annab loa otsuse edasikaebamiseks. Asjaolu, et maakohus lisas otsusele TsMS § 442 lg 6 järgi lahendi peale edasikaebamise korda ja tähtaega puudutava selgituse, ei ole edasikaebamiseks loa andmine TsMS § 637 lg 21 tähenduses, nagu on korduvalt leidnud ka Riigikohus.
8.Arvestades tsiviilasja materjale, maakohtu otsuse põhjendusi ja apellatsioonkaebuse väiteid, ei ole maakohus kolleegiumi hinnangul otsust tehes ka selgelt ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi ega rikkunud menetlusõiguse normi viisil, mis võinuks tuua kaasa ebaõige otsuse.
8.1.Kolleegiumi hinnangul asus maakohus põhjendatult seisukohale, et poolte vahel 06.07.2022 sõlmitud lepingut saab pidada broneerimislepinguks, mitte korteriomandi müügilepingu eellepinguks, ning hageja makstud 3000 eurot broneerimistasuks, mida ei tule kostjatel hagejale tagastada. Hageja ei ole toonud esile ega tõendanud asjaolusid, mis annaksid alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. Riigikohtu praktika kohaselt võivad ühes lepingudokumendis sisalduda iseenesest nii broneerimis- kui ka kinnisasja omandamise eelleping. Neid kokkuleppeid saab eristada selle järgi, et kinnisasja müügi eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale, broneerimislepingu sisuks aga müüja kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu makstakse üksnes kinnisasja broneerimise eest. Seejuures on tegemist müügi eellepinguga juhul, kui pooled on saavutanud kokkuleppe kõigis olulistes kinnisasja müügilepingu tingimustes ning väljendatud on ostja kavatsus kinnisasi osta ning müüja kavatsus see müüa (vt RKTKo 29.11.2017, 2-16-8456, p-d 11–12; 19.06.2007, 3-2-1-70-07, p 14). Siinsel juhul ei nähtu lepingu tekstist, et pooled oleksid väljendanud kavatsust korteriomandit kokkulepitud tingimustel osta ja müüa, samuti ei nähtu sellest, et pooled oleksid saavutanud kokkuleppe müügitingimustes. Lepingu p-st 1 nähtub selgelt kostjate kohustus jätta kinnisasi kolmandatele isikutele müügiks pakkumata ja võõrandamata. Seega on selgelt tegemist broneerimislepinguga ning lepingu sisu vastab lepingu pealkirjale (broneerimisleping).
2-22-15838
Seda, et pooled olid saavutanud kokkuleppe müügitingimustes ja väljendanud kavatsust korteriomand vastavalt osta või müüa, ei saa järeldada hageja viidatud maakleri 06.07.2022 e-kirjast, milles maakler märkis, et broneerimislepingu alusel tasutav 3000 eurot läheb tehingu hinna sisse, ega hiljem notari koostatud korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu projektist, mille p 3.2 kohaselt kavatseti lugeda broneerimislepingu alusel tasutud 3000 eurot müügihinna tasumiseks. Asjaolust, et müüja on müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimise korral nõus lugema broneerimistasu arvel osa müügihinnast tasutuks, ei saa järeldada, et pooled on leppinud sellega kokku kõigis olulistes müügitingimustes ja avaldanud selgelt kavatsust sõlmida müügileping. Sisuliselt saab sellist kokkulepet pidada müüjapoolseks soodustuseks, kui pooled sõlmivad müügi- ja asjaõiguslepingu, kuid see ei tähenda kokkulepet müügi tingimustes ega kavatsust müügileping sõlmida. Ka sellest, kui pärast broneerimislepingu sõlmimist lepivad pooled kokku korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks notari juures aja, ei saa järeldada, et enne seda sõlmitud leping oli müügi eelleping, mitte broneerimisleping. Lepingust ei nähtu ühtki tingimust, mis viitaks sellele, et eellepingu sisuks olevates tingimustes oli kokkulepe saavutatud, ning ainuüksi notari aja kokkuleppimisest ei saa kohus seda järeldada. Hageja ei ole toonud esile ega tõendanud, millistes tingimustes olid pooled broneerimislepingu sõlmimise ajal lisaks lepingus märgitule kokkuleppe saavutanud ning mil viisil oli see kokkulepe saavutatud. Samuti ei ole broneerimistasu suurust arvestades alust arvata, et tasu ei olnud (kogu ulatuses) mõeldud tasuna korteriomandi broneerimise eest. Arvestades seda, et lepingu p 1 järgi kohustusid kostjad hoiduma korteriomandi kolmandatele isikutele pakkumisest ja võõrandamisest ühe kuu jooksul (06.07.2022–05.08.2022) ning broneerimistasu suurus oli 1,5% müügihinnast (3000 eurot = 1,5% 195 000 eurost), ei saa seda pidada korteriomandi kolmandatele isikutele pakkumisest ja võõrandamisest hoidumise eest ebamõistlikult suureks tasuks. Ka see, et broneerimistasu tuli kostjate korraldusel tasuda maaklerile, ei anna alust arvata, et tegemist võiks olla korteriomandi müügi eellepinguga, mitte broneerimislepinguga. Arvestades kostjate ja maakleri vahelist lepingulist suhet, sh kostjate võimalikke rahalisi kohustusi maakleri ees (sh maakleri tasu maksmise kohustust), võisid pooled leppida kokku, et hageja tasub broneerimistasu kostjate asemel maaklerile. VÕS § 80 järgi võib lepingu sõlmida kolmanda isiku kasuks. Seejuures ei ole tähtsust sellel, millised olid kostjate ja maakleri vahelised lepingulised suhted, sest hageja makstud tasu saab pidada kostjatele makstud broneerimistasu maksmise kohustuse täitmiseks. Iseenesest on õige hageja arusaam, et hageja maksekorraldusele märgitud selgitus ei tõenda, et hageja tahe oli suunatud broneerimislepingu sõlmimisele, ning maakleri kogemus ei anna alust pidada lepingut broneerimislepinguks, kuid ainuüksi need väited ei annaks alust asuda lõppjäreldusena maakohtust erinevale seisukohale. Seega ei ole ringkonnakohtul apellatsioonkaebuse väiteid arvestades alust asuda maakohtust erinevale järeldusele ega hagi rahuldada.
8.2.Kolleegiumi hinnangul ei saaks ringkonnakohus maakohtu otsust tühistada ja hagi rahuldada ka apellatsioonkaebuse ülejäänud väidete alusel, sest tegemist on väidete, asjaolude ja vaidlusesemega, mida hageja ei ole maakohtus esitanud.
2-22-15838 Hageja on alles apellatsioonkaebuses toonud esile, et kostjad rikkusid lepingut, mistõttu peavad nad lepingu p 5 alusel hagejale 3000 eurot tagastama või hüvitama vastavas ulatuses lepingu rikkumise tõttu kahju. Ringkonnakohtu hinnangul on tegemist hagi muutmisega TsMS § 376 lg 1 tähenduses, mis tähendaks sisuliselt uue vaidluseseme lahendamist ja selle aluseks olevate asjaolude tuvastamist. Arvestades TsMS § 652 lg-s 3 sätestatud uute asjaolude ja tõendite esitamise piiranguid, ei oleks aga sellises mahus uue vaidluse avamine apellatsioonimenetluses põhjendatud. Hageja ei ole toonud esile, et ta ei saanud apellatsioonkaebuses esitatud uusi asjaolusid ja väiteid esitada juba maakohtus. Sellest tulenevalt ei oleks ringkonnakohtul apellatsioonimenetluse piire arvestades alust tuvastada ka hageja uut vaidluseset puudutavaid uusi asjaolusid. Kuigi maakohtul lasus TsMS § 392 järgi kohustus selgitada eelmenetluses välja asja lahendamiseks tähtsad asjaolud, ei saa praegusel juhul järeldada, et hagejal jäid apellatsioonkaebuses esitatud uued asjaolud ja uus vaidlusese maakohtu menetluses selgitamiskohustuse rikkumise tõttu esile toomata ja tõendamata. Hagimenetluses määravad pooled TsMS § 4 lg 2 järgi ise vaidluse eseme ja menetluse käigu ning kohus menetleb hagi TsMS § 5 lg 1 järgi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Seejuures on pooltel TsMS § 5 lg 2 järgi võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda ning pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Ka Riigikohus on korduvalt juhtinud tähelepanu sellele, et hagimenetlus on oma olemuselt võistlev menetlus, milles lähtutakse poolte esitatust (vt RKTKo 21.10.2020, 2-17-18305, p 14, 20.02.2019, 2-1612587, p 10; 20.06.2011, 3-2-1-57-11, p 40). Siinsel juhul nõudis hageja maakohtus tühise lepingu alusel kostjatele makstud 3000 euro tagastamist ning tõi nõude alusena esile lepingu tühisust puudutavad asjaolud, st selle, miks saab pidada poolte 06.07.2022 sõlmitud lepingut müügilepingu eellepinguks. Hageja ei ole üheski maakohtule esitatud menetlusdokumendis toonud esile, et kostjad rikkusid lepingut, sh ka mitte pärast seda, kui kostjad tõid vastuses esile, et hagejal võiks olla lepingu p 5 alusel nõudeõigus, kui kostjad oleksid lepingut rikkunud. Seega on hageja taotlenud maakohtus kostjatelt 3000 euro väljamõistmist tuginedes üksnes sellele, et ta on tasunud kostjatele 3000 eurot õigusliku aluseta, kuna poolte vahel 06.07.2022 sõlmitud leping oli tühine. Ainuüksi sellest, et hageja väitis, et kohtutäitur avaldas 04.08.2022 Ametlikes Teadaannetes korteriomandi 1⁄2 mõttelise osa enampakkumise kuulutuse, ei pidanud maakohus järeldama, et hageja võib seda pidada kostjate poolseks broneerimislepingu rikkumiseks, ega sellest tulenevalt selgitama hagejatele vajadust vaidluseset muuta ja esitada täiendavaid asjaolusid nõude rahuldamiseks lepingu rikkumisest tuleneval alusel. Hagejal oli kohtumenetluses õigusteadmistega lepinguline esindaja, mistõttu ei saaks maakohtult nõuda sedavõrd ulatuslikku selgitamiskohustuse täitmist ega heita maakohtule ette selle täitmata jätmist.
8.3.Eeltoodut arvestades ei ole maakohus kolleegiumi hinnangul kohaldanud selgelt ebaõigesti materiaalõigust ega rikkunud selgelt menetlusõiguse normi, mistõttu jätab kolleegium apellatsioonkaebuse TsMS § 637 lg 21 järgi menetlusse võtmata.
9.Apellatsioonkaebuse menetlusse võtmata jätmise korral jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 168 lg 1 järgi apellandi kanda. Kuna vastustajal ei ole apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise staadiumis veel hüvitatavaid menetluskulusid tekkinud, ei tule apellandil vastustajale apellatsioonimenetluse kulusid hüvitada.
2-22-15838
10.Lisaks on apellandil apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumise korral õigus nõuda määruse jõustumisel TsMS § 150 lg 1 p 2 ja lg 4 järgi tagasi apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv (420 eurot).
11.Kui ringkonnakohus keeldub apellatsioonkaebust menetlemast, ei toimeta ta TsMS § 638 lg 4 teise lause järgi apellatsioonkaebust vastustajale kätte ning apellatsioonkaebus tuleb selle esitajale koos lisadega ja kaebuse menetlusse võtmisest keeldumise määrusega tagastada. Elektrooniliselt esitatud menetlusdokumente ringkonnakohus elektrooniliselt ega paberkandjal ei tagasta. Ringkonnakohus toimetab määruse TsMS § 638 lg 8 järgi apellandile kätte ja edastab teistele menetlusosalistele. TsMS § 638 lg 10 järgi loetakse, et apellatsioonkaebust ei ole esitatud.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.