lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-22-5179/37

Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 09.08.2023

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-22-5179/37
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Muud kasutuslepingud
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
09.08.2023
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
2646
Lahend PDF →Riigi Teatajas →
Salvesta kogumikku
Väljavõte Wordi

Avaliku sektori dokumendid

dokumendiregister.ee

Dokumendid, mis nimetavad selles lahendis osalenud ettevõtteid.

Infopäring- Ajutise mahasõidu ehitamine teele nr 13145
Transpordiamet · Sissetulev kiri · 2026-07-14
Ühishüpoteegi osalise vabastamise kokkulepe, kinnistu müügileping ja asjaõigusleping
Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus · Leping · 2025-02-07
Teade
Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus · Väljaminev kiri · 2025-01-24
Asjaõigusleping
Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus · Leping · 2024-11-13
Teade kinnisasja omandamise menetlusest ja pakkumus
Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus · Väljaminev kiri · 2024-10-30
Kiri
Maanteeamet · Sissetulev kiri · 2020-09-11

Viidatud sätted

Riigi Teataja
VÕS § 323 lg 1, 3Üürilepingu ülesütlemine üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekulTsMS § 162 lg 1, 4Menetluskulude jaotus hagimenetlusesVÕS § 291 lg 1Üürilepingu üleminek üüritud kinnisasja omaniku vahetumiselVÕS § 324 lg 1Märge kinnistusraamatusTsMS § 166Menetluskulude jaotus poole asendamisel vaidlusaluse eseme võõrandamise korralTsMS § 168 lg 6Menetluskulude jaotus asja menetlusse võtmisest keeldumise, hagi läbi vaatamata jätmise, asja menetluse lõpetamise ja hagi õigeksvõtmise puhulTsMS § 173Menetluskulude jaotuse kindlaksmääramine kohtulahendis

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
osaühing Kaisma10052328(Hageja)AS A&P Mets10321314(Kostja)OÜ Leheris10352906(Kostja)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Mati Maksing

Otsuse tegemise aeg ja koht

9. august 2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-5179

Kohtuasi

osaühingu Kaisma hagi OÜ Leheris vastu tahteavalduse andmiseks kohustamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 25. aprilli 2023. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

osaühingu Kaisma apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus

Hageja osaühing Kaisma (registrikood 10052328), lepinguline esindaja advokaat Teet Lehiste Kostja OÜ Leheris (registrikood 10352906), lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Triipan Endine kostja AS A&P Mets (registrikood 10321314), lepinguline esindaja Maiu Paloots

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1.Tühistada Pärnu Maakohtu 25. aprilli 2023. a otsus tsiviilasjas nr 2-22-5179. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi, kohustada OÜ-t Leheris andma tahteavaldus Piirimaa kinnisasja (registriosa nr 20002750) III jakku järgmise sisuga märkuse kandmiseks: „Piirimaa kinnisasja suhtes on sõlmitud 10.05.2019 põllumajanduslik rendileping nr 17-19 tähtajaga 31.12.2027 osaühingu Kaisma (registrikood 10052328) kasuks“, jätta maakohtus kantud osaühingu Kaisma menetluskulud AS-i A&P Mets kanda ja OÜ Leheris menetluskulud tema enda kanda ning ringkonnakohtus kantud osaühingu Kaisma menetluskulud OÜ Leheris kanda ja AS-i A&P Mets menetluskulud tema enda kanda.
2.

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 04.09.20262-26-15854/5Viru Maakohus Rakvere kohtumaja
  • 04.09.20262-26-118512/3Tartu Maakohus Jõgeva kohtumaja
  • 03.09.20262-24-549/54Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 02.09.20262-25-17128/21Pärnu Maakohus Paide kohtumaja
  • 01.09.20262-26-115627/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 31.08.20262-26-112398/5Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
TsMS § 177 lg 2Kohtulahend menetluskulude kindlaksmääramise kohta
TsMS § 178 lg 1Menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamine
TsMS § 445 lg 2Otsuse täitmise korra ja tähtaja kindlaksmääramine
TsMS § 652 lg 1Apellatsioonimenetluses arvestatavad asjaolud ja tõendid
TsMS § 657 lg 1Ringkonnakohtu õigused apellatsioonkaebuse lahendamisel
TsÜS § 68 lg 5Tahteavalduse liigid
VÕS § 311Tähtajatu üürilepingu korraline ülesütlemine
VÕS § 312 lg 1Tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemise tähtajad
VÕS § 313Üürilepingu erakorraline ülesütlemine
VÕS § 341Üürilepingu sätete kohaldamine rendilepingu puhul
VÕS § 353 lg 2Tähtajatu rendilepingu korraline ülesütlemine
VÕS § 535 lg 2Kindlustusriski võimalikkuse suurenemine
Jätta kohtuotsuse täitmise tagamiseks jõusse Pärnu Maakohtu 11. aprilli 2022. a määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu.
3.Rahuldada osaühingu Kaisma apellatsioonkaebus.
4.Jätta maakohtus kantud osaühingu Kaisma menetluskulud AS-i A&P Mets kanda ja

OÜ Leheris menetluskulud tema enda kanda ning ringkonnakohtus kantud osaühingu Kaisma menetluskulud OÜ Leheris kanda ja AS-i A&P Mets menetluskulud tema enda kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1.osaühing Kaisma (hageja) esitas 8. aprillil 2022 Pärnu Maakohtule hagi AS-i A&P Mets (endine kostja) vastu tahteavalduse andmiseks kohustamise nõudes. Koos hagiga esitas hageja taotluse hagi tagamiseks.
2.Hageja esitas 19. jaanuaril 2023 kohtule taotluse kostja asendamiseks. Pärnu Maakohus rahuldas 13. märtsi 2023. a määrusega hageja taotluse ning asendas endise kostja OÜ-ga Leheris (kostja).
2.1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja X 10. mail 2019 Piirimaa kinnisasja (registriosa nr 20002750, kinnisasi) suhtes põllumajandusliku rendilepingu nr 17-19 (rendileping), mille alusel sai hageja õiguse kasutada kinnisasja katastriüksusel nr 93001:001:0009 asuvat põllumaad kuni 31. detsembrini 2027. Kinnisasja omandas 21. septembril 2021 endine kostja, kes teavitas 15.veebruaril 2022 hagejat kavatsusest müüa sellest põlluosa. Hageja avaldas endisele kostjale soovi põllumaa ostmiseks ning ühtlasi teavitas ka põllumaaga seotud rendilepingust. Kokkuleppele pooled ei jõudnud.
2.2.Endine kostja esitas hagejale 8. märtsil 2022 võlaõigusseaduse (VÕS) § 323 lg 1 alusel rendilepingu ülesütlemisavalduse. Hageja hinnangul ei ole endine kostja rendilepingut kehtivalt üles öelnud, sest ülesütlemisavalduse esitamise hetkeks oli möödunud VÕS § 323 lg-st 1 tulenev kolmekuuline tähtaeg. Hageja ei nõustu, et VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud kolmekuulise tähtaja arvestamist alustatakse alates üüri- või rendilepingu teadasaamisest. Ka ei saa endine kostja tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg-st 1 tagantjärgi rendilepingu ülesütlemise aega muuta.
2.3.Isegi, kui endine kostja oleks VÕS § 323 lg 1 järgset kolmekuulist tähtaega järginud, ei olnud endisel kostjal tungivat vajadust vaidlusalust põllumaad ise kasutada (VÕS § 323 lg 1 teine lause). Kuna endine kostja võõrandas kinnisasja kostjale, siis ei plaaninudki endine kostja

põllumaad ise kasutama hakata.

2.4.Kuivõrd hageja hinnangul on rendileping kehtiv, soovib hageja rendilepingu kohta märke tegemist kinnistusraamatusse, mis välistaks VÕS § 323 lg 1 kohase uue rendileandja (kinnisasja omaniku) õiguse rendileping üles öelda. Sellisel juhul on hagejale tagatud rendilepingu alusel õigus kinnisasja põllumaad kasutada kuni kokkulepitud tähtaja saabumiseni. Kostja ja endise kostja vastuväited
3.Kostja maakohtus hagiavalduse suhtes seisukohta ei esitanud.
4.Endine kostja vaidles hagiavaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kinnisasja müügilepingu p-s 2.1.2 on müüja kinnitanud, et kinnisasi ei ole koormatud lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustega, sealhulgas kinnistusraamatusse mitte sissekandekohustuslike kolmandate isikute õigustega nagu näiteks üüri-, rendi- või muud kasutuslepingud. Vaidlusaluse rendilepingu olemasolust informeeris hageja endist kostjat 15. veebruaril 2022 ning lepingu edastas hageja endisele kostjale 22. veebruaril 2022. Kostja hinnangul hakkab VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud kolmekuuline tähtaeg lepingu ülesütlemiseks kulgema alates vastavast lepingust teadasaamisest. Rendilepingu ülesütlemise avalduse esitas endine kostja hagejale 8. märtsil 2022, teatades, et rendileping lõpeb 1. oktoobril 2022. Pärast rendilepingu ülesütlemist sai endisele kostjale teatavaks, et lepingu ülesütlemisel tulnuks lähtuda VÕS § 353 lg-s 2 sätestatud tähtajast. Seetõttu tuleb rendilepingu lõppemise ajaks lugeda 1. aprill 2023. Maakohtu otsus ja põhjendused
5.Pärnu Maakohus jättis 25. aprilli 2023. a otsusega (vaidlustaud otsus) hagi rahuldamata. Kostja ja endise kostja menetluskulud jättis maakohus hageja kanda, märkides, et hüvitatavad menetluskulud puuduvad. Maakohus tühistas Pärnu Maakohtu 11. aprilli 2022. a määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu.
5.1.Maakohtu põhjenduste kohaselt oli kinnisasja uuel omanikul VÕS § 535 lg-s 2 ettenähtud erisusi arvestades õigus rendileping üles öelda kolme kuu jooksul, teatades sellest ette vähemalt aasta, ja lepingut oli õigus üles öelda üksnes selliselt, et leping lõpeb 1. aprillil või 1. oktoobril. Maakohus ausus seisukohale, et VÕS § 312 lg-s 1 sätestatud kolmekuuline tähtaeg ei saanud hakata kulgema enne rendilepingust teadasaamist. Rendilepingust tulenevad õigused ja kohustused ei saa uuele omanikule üle minna enne, kui need õigused ja kohustused on talle ka teatavaks tehtud. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et endine kostja sai rendilepingust teada hageja 15. veebruari 2022. a e-kirjaga, hageja edastas rendilepingu endisele kostjale
22.veebruaril 2022 ning kostja ütles rendilepingu üles 8. märtsil 2022 hagejale saadetud ülesütlemisavaldusega alates 1. oktoobrist 2022. Seega tehti lepingu ülesütlemisavaldus VÕS § 323 lg-s 1 ette nähtud kolmekuulise tähtaja jooksul.
5.2.Kuigi kostja on rendilepingu üles öelnud VÕS § 353 lg-s 2 ettenähtud ühe aasta pikkust etteteatamise tähtaega järgimata, on vaatamata sellele kostjapoolne rendilepingu ülesütlemine on kehtiv. Tulenevalt VÕS § 311 lg-st 2 saab lepingu lugeda üles öelduks VÕS § 353 lg-s 2 ettenähtud tähtajal ehk 1. aprillil 2023. Seega tuleb hageja hagi jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus
6.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palus hageja jätta solidaarselt kostja ja endise

kostja kanda.

6.1.Maakohus leidis ebaõigesti, et VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud kolmekuuline tähtaeg rendilepingu ülesütlemise õiguse kasutamiseks hakkab kulgema alates rendilepingust teadasaamisest. Hageja leiab jätkuvalt, et nimetatud tähtaega arvestatakse kinnisasja omandi ülemineku hetkest. Kuivõrd üüri- ja rendisuhtes on nõrgemaks pooleks üürnik ja rentnik, ei saa nemad kanda riisikot, et kinnisasja võõrandaja ei teavita uut omanikku kehtivatest üüri- või rendilepingutest. VÕS § 291 lg 1 alusel lähevad need lepingud uuele omanikule automaatselt üle sõltumata sellest, kas uus omanik lepingutest teadis või mitte.
6.2.Endine kostja sai kinnisasja omanikuks 21. septembril 2021 ning rendilepingu ülesütlemisavaldus esitati hagejale alles 8. märtsil 2022, s.o ca kuus kuud pärast kinnisasja omanikuks saamist. Seega oli 8. märtsi 2022. a rendilepingu ülesütlemisavaldus tühine ning rendileping on kehtiv. Seejuures on VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud tähtaja näol tegemist õigust lõpetava tähtajaga. Uuele rendileandjale jäävad alles seadusest tulenevad muud rendilepingu ülesütlemise alused (VÕS § 313–319).
6.3.Lisaks rikkus maakohus kohtuotsuse põhjendamiskohustust. Vaidlustatud otsusest ei nähtu, millel põhineb maakohtu seisukoht, et VÕS § 323 lg 1 kohast kolmekuulise tähtajaga ülesütlemise õigust saab kasutada alates üüri- või rendilepingu teadsaamisest.
6.4.Hageja hinnangul tuleb hagi rahuldamise korral menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 166 teise lause järgi jätta endise kostja kui tegeliku vaidluse ja kulude põhjustaja kanda. Vastustaja seisukoht
7.Kostja apellatsioonkaebusele sisulist vastust ei esitanud, vaid palub ringkonnakohtul apellatsioonkaebus lahendada esitatud seisukohtade põhjal. Juhul, kui ringkonnakohus teeb otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta endise kostja kanda.
8.Endine kostja leiab, et maakohus on õigesti jätnud hagi rahuldamata. Isegi, kui hagi kuulub rahuldamisele, siis on TsMS § 162 lg 4 järgi põhjendatud jätta apellatsiooniastme kulud poolte endi kanda või tervikuna või suuremas osas hageja kanda. Enne kohtusse pöördumist ei ole hageja endiselt kostjalt kande tegemist taotlenud või kohtusse pöördumisest teavitanud. Endine kostja oma seisukohti ringkonnakohtus ja ka järgnevas kohtuastmes enam kaitsta ei saa, kostja vaielda aga ei soovi.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

9.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi materiaalõiguse väära kohaldamise tõttu tühistada. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uue otsuse, millega hagi rahuldab. Apellatsioonkaebus rahuldatakse.
10.Apellatsioonimenetluses on jätkuvalt vaidlus VÕS § 323 lg 1 kohaldamise eelduste üle, ennekõike selle üle, millal hakkab kulgema rendileandja õiguste ja kohustuste üleminekul rendilepingu ülesütlemise kolmekuuline tähtaeg. Maakohus leidis, et kolmekuuline tähtaeg ei saanud hakata kulgema enne rendilepingust teadasaamist ning endise kostja poolt tehtud üürilepingu ülesütlemine on kehtiv.
11.Maakohus on tuvastanud järgmised asjaolud, mille üle pooled apellatsioonimenetluses ei vaidle, mistõttu võtab ringkonnakohus need TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi asja lahendamisel aluseks. -
10.mail 2019 on hageja ja X sõlminud maakasutuse rendilepingu nr 17-19 tähtajaga kuni 31. detsember 2027;

-

20.septembril 2021 omandas endine kostja rendilepinguga koormatud kinnisasja. Endine kostja on kinnistusraamatusse omanikuna sisse kantud 21. septembril 2021;

-

15.veebruaril 2022 pöördus endine kostja hageja poole, teatades, et ta on kinnisasja uus omanik. Hageja omakorda teavitas endist kostjat, et kinnisasja suhtes on sõlmitud rendileping;

-

8.märtsil 2022 saatis endine kostja hagejale rendilepingu ülesütlemisavalduse, öeldes lepingu üles 1. oktoobrist 2022;

-

2.septembril 2022 omandas kostja rendilepinguga koormatud kinnisasja. Kostja on kinnistusraamatusse omanikuna sisse kantud 3. oktoobril 2022.
12.Kolleegiumi hinnangul on maakohus otsuses tuvastatud ja vaidlustamata asjaoludele andnud väära õigusliku hinnangu. Hageja nõuab VÕS § 324 lg 1 (koosmõjus VÕS §-ga 341) alusel kinnistusraamatusse rendilepingu kohta märke tegemist. Maakohus jättis hagi rahuldamata VÕS § 323 lg 1 vale tõlgendamise tõttu. Maakohus asus vääralt seisukohale, et kuna rendilepingu kolmekuuline ülesütlemise tähtaeg hakkas kulgema ajast, kui uus üürileandja sai vastavast lepingust teada, siis oli ülesütlemisavaldus tähtaegne ja rendileping lõppenud ning hagejal puudus õigus nõuda kostjalt kinnistusraamatusse märke tegemist.
13.VÕS § 341 järgi kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 324 lg 1 järgi võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. VÕS § 323 lg 1 esimese lause järgi võib üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu (VÕS § 291) uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul VÕS §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. VÕS § 312 lg 1 järgi võib kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud.
14.Maakohus ei ole põhjendanud, milline seaduse säte vaidlustatud otsuses tehtud järelduse tegemist võimaldab. Kolleegiumi hinnangul kinnitab hageja positsiooni VÕS § 323 lg 1 kohaldamise kohta õiguskirjandus, mille kohaselt kehtib ülesütlemise õigus kolm kuud kinnisasja omanikuks saamisest alates. Üürilepingu kolmekuuline ülesütlemise tähtaeg hakkab kulgema kinnisasja omandiõiguse ülemineku hetkest, mis on kinnistusraamatu kande tegemise hetk (VÕS II komm (2019), § 323, p 3.2).
14.1.Endine kostja märgib, et selline õiguslik käsitlus ei arvesta olukordadega, kus kinnisasja omandaja ei olnud rendilepingust teadlik. Praeguses asjas ei vaidle pooled selle üle, et endine kostja ei teadnud kinnisasja koormavast rendilepingust ning kinnisasja võõrandamisel kinnitas müüja müügilepingu p-s 2.1.2, et kinnisasi ei ole koormatud lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustega nagu näiteks üüri-, rendi või muud kasutuslepingud. Kolleegiumi hinnangul

ei anna ka see asjaolu, et endine kostja ei olnud enne 15. veebruari 2022 teadlik rendilepingu olemasolust, alust lähtuda muust ülesütlemise etteteatamise tähtaja algusest. Endise kostja poolt pakutud sätte tõlgendus oleks rentniku suhtes ebaõiglane, sest renditud asja võõrandamise korral sõltuks rendilepingu ülesütlemise etteteatamistähtaja kulgemine endise rendileandja teavitamiskohustuse täitmisest.

14.2.Maakohtu seisukoht, et rendilepingust tulenevad õigused ja kohustused ei saa uuele omanikule üle minna enne, kui need on talle teatavaks tehtud, on vastuolus VÕS § 291 lg-s 1 sätestatuga. Viidatud sätte kohaselt lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused kinnisasja omandajale üle sõltumata sellest, kas kinnisasja omandaja üürilepingust teadis või mitte. Kinnisasja omandaja ei saa tugineda sellele, et ta oli heauskne ja mingeid üürilepinguga seotud kokkuleppeid või muudatusi ei teadnud (VÕS II komm (2019), § 291, p 3.1). Samuti ei oma VÕS § 323 kohaldamisel tähtsust, kas kinnisasja omandaja üüri- või rendilepingust teadis või pidi teadma. Kinnisasja rendilepingust teavitamata jätmine võib kujutada endast kinnisasja müügilepingu rikkumist, kuid see rikkumine ei mõjuta rendilepingust tulenevaid rentniku õigusi. Kuna endise kostja 8. märtsil 2022 tehtud ülesütlemisavalduse kehtivuse eeldused puuduvad, on see tagajärjetu (toimetu) ning ei toonud kaasa rendilepingu lõppemist.
15.VÕS § 324 eesmärk (märge kinnistusraamatus) on pakkuda üürnikule kindlust VÕS § 323 sätestatud üürileandja ülesütlemisõiguse kasutamise eest. Kolleegiumi hinnangul on VÕS § 324 lg-st 1 tuleneva nõude eeldused täidetud. Märke tegemise nõudeõiguse välistamise asjaolusid ei ole kostja kohtu ette toonud. Rendilepingus ei ole märke tegemise nõudeõigust välistatud. VÕS § 323 lg-t 1 kohaldatakse ka juhul, kui üüritud asja omandaja võõrandab asja edasi (VÕS § 323 lg 3). Kostja ega endine kostja ei ole andnud notariaalselt kinnitatud vormis nõusolekut märke kinnistusraamatusse kandmise kohta. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt kui rendileandjalt märke tegemise eelduseks oleva tahteavalduse tegemist. Kostja tahteavaldus asendatakse TsÜS § 68 lg 5 ja kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 8 järgi praeguse kohtuotsusega.
16.11. aprilli 2022. a maakohtu määrusega on hagi tagatud. Kuna ringkonnakohus maakohtu otsuse tühistab ja hagi rahuldab, siis jääb kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna (TsMS § 445 lg 2). Menetluskulude jaotus
17.Kuna maakohtu otsus tühistatakse, muudab kolleegium kooskõlas TsMS § 173 lg-tes 1 ja 3 sätestatuga menetluskulude senist jaotust ja määrab kindlaks apellatsioonimenetluse kulude jaotuse.
18.Menetluskulude jaotamisel on üldnormiks TsMS § 162 lg 1, mille kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 166 näeb ette täiendava regulatsiooni olukorras, kus menetluse ajal vaidlusalune ese võõrandatakse. Viidatud sätte kohaselt kannavad poole asendamisel vaidlusaluse eseme võõrandamise korral asendatud ja asendav pool solidaarselt vastaspoole menetluskulud, kui otsus tehakse vastaspoole kasuks. Sätte teise lause kohaselt määrab kohus menetluskulude jaotuse teisiti, kui oleks eelnimetatud viisil ilmselt ebaõiglane.
19.Menetluskulude jaotus peab igal konkreetsel juhul olema võimalikult õiglane. Kostja ja endine kostja on menetluses osalenud oluliselt erinevas ulatuses. Kolleegiumi hinnangul ei ole endise kostja ja kostja solidaarne vastutus menetluskulude kandmisel õiglane. Samuti tuleb arvestada, et kostja ei ole maakohtu menetluses vastuväiteid esitanud ning kostja asendati

vahetult enne maakohtu otsuse kuulutamist. Endine kostja vaidles hagile vastu ning seetõttu saab teda pidada ka esimese astme kohtus menetluskulude põhjustajaks. Seetõttu peab kolleegium põhjendatuks jätta maakohtus kantud menetluskulud endise kostja kanda. Kolleegiumi hinnangul ei esine asjaolusid TsMS § 162 lg 4 kohaldamiseks, et jätta menetluskulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Endine kostja vaidles hagile vastu ning ei võtnud hagi õigeks. Seetõttu on ainetud endise kostja väited, et hageja ei nõudnud kohtuväliselt temalt märke tegemiseks nõusolekut (vt TsMS § 168 lg 6).

20.Ringkonnakohtus kantud menetluskulud peab kolleegium põhjendatuks jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Pärast kostja asendamist ei saanud endine kostja enam menetluse käiku mõjutada ning kostja ei soovinud edasi vaielda. Ringkonnakohus tegi pooltele ettepaneku asja lahendamiseks kompromissiga. Kostja on ringkonnakohtule avaldanud, et aktsepteerib rendisuhte jätkamist, kuid asja lahendamisel kompromissiga ei saa hageja ja kostja lahendada menetluskulude jaotust. Kolleegium leiab, et kostja oleks saanud menetluskulude tekkimist apellatsioonimenetluses vältida, võttes hagi õigeks või rahuldades hageja nõude kohtuväliselt. Sellisel juhul oleks vaidlus piirdunud üksnes hageja ja endise kostja kantud menetluskulude jaotuse üle. Samuti ei nõustu kolleegium endise kostjaga, et hagejal on õiguskaitsevajadus ära langenud. Rendilepingu kohta märkus kinnistusraamatus kaitseb rentnikku rendileandja meelevaldse rendilepingu ülesütlemise eest. Ennekõike on hageja õigused märkega tagatud kinnisasja järjekordse võõrandamise korral, kui praegune hagi ei ole enam tagatud.
21.Ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra, kuna ringkonnakohus muudab maakohtu otsust menetluskulude jaotuse osas. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
22.Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause). (allkirjastatud digitaalselt)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 28.08.20262-26-101004/17Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 27.08.20262-26-13942/4Tartu Maakohus Viljandi kohtumaja