Eesistuja Gea Lepik, liikmed Meeli Kaur ja Villem Lapimaa
Otsuse tegemise aeg ja koht
4. august 2023, Tallinn
Kohtuasja number
2-20-135768
Kohtuasi
X hagi Y ja C vastu kommunaalvõlgnevuse 441,23 euro, üürivõlgnevuse 1440 euro, sissenõutavaks muutunud viivise 338,79 euro ja tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 8. novembri 2021. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
X apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
2632,01 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (apellant) X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Teele Viilup Kostja (vastustaja) Y (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja (vastustaja) C (isikukood XXXXXXXXXXX)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 8. novembri 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-135768 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule eelmenetluse staadiumis.
2.X apellatsioonkaebus rahuldada. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse
2-20-135768 esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X esitas 28. septembril 2020 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse Y (kostja I) ja C (kostja II) vastu 2200 euro saamiseks. Kohus tegi 2. oktoobril 2020 kostjatele makseettepaneku. Mõlemad kostjad esitasid nõudele vastuväite, mistõttu maksekäsu kiirmenetlus lõpetati ja hageja nõue anti üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.
2.Hageja esitas kostjate vastu hagi kommunaalvõlgnevuse 441,23 euro, üürivõlgnevuse 1440 euro, sissenõutavaks muutunud viivise 338,79 euro ja tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise saamiseks.
2.1.Hagiavalduse ja selle täpsustuste kohaselt sõlmisid hageja ja kostjad 11. mail 2018 üürilepingu XXX, Tallinn asuva korteriomandi (eluruumi) kasutamiseks (üürileping). Üürilepingus oli kokkulepe, et üür makstakse kuu eest ette. Suuliselt oli kokku lepitud, et kostja kannab iga kuu 15. kuupäeval üüri hageja kontole ning hageja teatab kommunaalmakse summa telefoni või e-posti teel.
2.2.Kostjad teatasid 31. jaanuaril 2020, et soovivad üürilepingu lõpetada 30. aprillist 2020. Üür oli kostjatel makstud kuni 15. veebruarini 2020 ja kommunaalkulud tasutud kuni 31. detsembrini 2019. Seejärel lõpetasid kostjad maksed ja jäid järgnevate kuude eest võlgu.
2.3.Väljakolimisel kostjad korterit ega selle võtmeid kellelegi üle ei andnud. 14. mail 2020 sai hageja haldur W-lt teada, et üürnikud on korteri võtmed kaotanud. 15. mail 2020 sai üürileandja üürilepingu eseme oma valdusesse. Seda kuupäeva loeb hageja üürilepingu lõppemise kuupäevaks. Üürieseme tagastamisel koostati tagastamisakt haldur W juuresolekul, kes oli hageja nõustaja üürisuhtes. Kostjad ise ei ilmunud korterit tagastama. Üürilepingu eseme seisukord oli erinev 11. mai 2018. a üleandmise aktis kirjeldatust. Korteris tekitatud kahjuna tõi hageja välja augud seintes, rikutud tapeedi, määrdunud seinad, lõhutud täispuidust ukse, pehme mööbli ja lambi, samuti oli korter väga räpane. Üürilepingu sõlmimisel olid korter ja mööbel heas seisukorras. Oma 6. septembri 2021. a menetlusdokumendis tõi hageja välja, et tänu tagavaravõtmetele pääses maakler korterisse sisse alles 20. mail 2020 ning hageja õde F ja ema L võtsid korteri üle 9. juunil 2020.
2.4.Üürilepingu p-d 8.2–8.4 kohustavad kostjaid tagastama korter õigeaegselt ja kokkulepitud seisundis. Üürilepingu eseme saab lugeda tagastatuks siis, kui see on üleandmise aktis fikseeritud seisundis. Üürniku põhjustatud puuduste kõrvaldamise aeg kaetakse üüritasuga, nagu ka üürilepingu eseme tagastamisega viivitamise aeg. Kui hageja ei saa korterit õigeaegselt enda valdusesse, et anda see uuele üürilisele, siis üürilepingu sätete (p 4.2.8, 4.2.9 ja 4.2.10) alusel üürivad kostjad üürilepingu eset hagejalt edasi kuni tegeliku üleandmise ja võtmete tagastamiseni ning üürilepingu p 8.3 nõude täitmiseni. Seega tasuvad kostjad üüri ja kõrvalkulusid kuni endise olukorra taastamiseni, st kuni üürilepingu esemeks olev korter on taas väljaüürimiseks kõlbulikus korras.
2.5.Kostjate üürivõlg on veebruari, märtsi, aprilli ja mai 2020 eest 1440 eurot (360 eurot kuus) ja kommunaalkulude võlg kokku 441,23 eurot. Üürnik kohustus tasuma kõrvalkulud vastavalt 2 (9)
2-20-135768 üürilepingu p-le 3.5.1. Üürnikule esitatud kommunaalkulude arved sisaldavad asja kasutamisega ja arve väljastamisega seotud kulutusi külmale veele, prügiveole, GSM valvele, elektrikulule, mõõturi tasule, hooldustasule ja raamatupidamiskulule. Lisaks on tasumata Eesti Gaasi gaasikütte arve veebruari 2020 eest.
2.6.Üüri- ja kommunaalmaksetega viivitamisel on hagejal õigus nõuda kostjatelt viivist 0,5% päevas vastavalt üürilepingu p-le 3.7. Hageja on nõus alandama viivist 0,06%-ni päevas. Hageja nõuab viivist 1881,23 euro suuruselt põhinõudelt 0,06% päevas, mis on hagi esitamise seisuga kokku 338,79 eurot, s.o üürivõlalt 262,01 eurot ja kommunaalkulude võlalt 76,78 eurot. Lisaks nõuab hageja edasiulatuvat viivist määraga 0,06% päevas põhinõudelt 1881,23 eurot alates 29. jaanuarist 2021 kuni põhinõude täitmiseni. Kostjate vastuväited
3.Kostja I ei tunnistanud hagi. Kostja I ei nõustu sellega, et hageja küsib kolme kuu üüri. Üürilepingu kestus muudeti ühe aasta pealt kolme aasta peale, kuid tehtud paranduste taha ei lisatud allkirja, kuupäeva ega muud märget, mis tõendaks muudatuste õigsust. Seega on see koht üürilepingus kehtetu. Pole ka üürilepingu lisa, mis tõendaks, et aastane leping muudeti kolme aasta peale osapoolte kokkuleppel. Kostjad peaksid maksma ainult ühe kuu üüri. Kostja I ei nõustu ka hageja väidetega kahju kohta. Kui kostja I uuris ehitusfirmalt, mis läheks maksma korteri koristamine, sai ta pakkumise hinnaks 100 eurot. Elutoa lühter jäi pärast lahkumist terveks, magamistoa laelamp samamoodi. Kostjad ei ole näinud pilte korterist enne sissekolimist.
4.Kostja II hagile vastust ei esitanud. Maakohtu otsus ja selle põhjendused
5.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
5.1.Maakohus märkis, et kuna menetluses on üksnes kõrvalkulude ja üüri nõue, on poolte väited korteris esinenud võimalike kahjude ja kohtueelsete õigusabikulude kohta tarbetud.
5.2.Kohus viitas võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 271 ja TsMS § 3 lg-le 1. Riigikohus on tsiviilasjas nr 2-16-9519 tehtud lahendi p-s 28 märkinud, et võlaõiguslik leping tekitab vähemasti üldjuhul õigusi ja kohustusi üksnes selle pooltele. Üürileping ei ole tühine üksnes põhjusel, et üürileandja ei saa seda täita või tal ei ole õigust üürieset käsutada. Võlaõiguslike kohustuste võtmist see ei takista (VÕS § 12 lg 1).
5.3.Hagi põhineb 11. mail 2018 sõlmitud üürilepingul, mis on sõlmitud L kui üüripinna omaniku (vt üürilepingu preambul) ning kostjate kui üürnike poolt XXX, Tallinn korteriomandi (eluruumi) kostjate kasutusse andmiseks. Hagejaks on märgitud aga X, kes on L tütar. Kohus on kinnistusraamatu põhjal tuvastanud, et hageja X on üürilepingu esemeks oleva korteri omanik. Pooled ei ole esile toonud ning ka kohtul endal puudub alus asuda seisukohale, et vaidlusalune leping oleks mingil põhjusel tühine. Üürilepingu normistik ei näe ette, et üürileandja peab tingimata olema asja omanik, mistõttu on lubatav, et üürileandjana on esinenud isik, kes ei ole kõnealuse korteri omanik.
5.4.Üürileping ei tekitanud kostjatele üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustust hageja X ees, vaid üürilepingus asja omanikuna (vormiliselt üürileandjana) esinenud L ees. X ei ole üürileandja ning VÕS § 271 näeb ette kohustuse tasuda tasu (üüri) üksnes üürileandjale. Seda ei muuda asjaolu, et X on korteri omanik. 3 (9)
2-20-135768
5.5.Toimikus puuduvad asjaolud ja tõendid selle kohta, et üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused oleks nõude loovutamise või kohustuse üleminekuga L-lt X-le üle läinud. Praegusel juhul ei ole hagi seega esitatud X seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks, mistõttu ei ole seda võimalik ühelgi õiguslikul alusel rahuldada.
5.6.Maakohus osundas, et tähtsust ei ole ka sellel, et üürimakseid on tehtud hageja kontole. Tegemist on pelgalt erikokkuleppega rahalise kohustuse täitmise viisi ja õigustatud isiku kohta. See ei muuda hagejat üürileandjaks. Üürilepingust ei tulene, et hagejal kui maksete vastuvõtmiseks õigustatud isikul oleks õigus nõudega kostjate kui üürnike vastu pöörduda, ning sellist õigust ei tulene ka seadusest (VÕS § 80 lg 2).
5.7.Maakohus selgitas, et õige hageja oleks L. Praegune kohtuotsus ei välista õigustatud isikul edaspidi õiguskaitsevahendite kasutamist kostjate vastu.
5.8.Hagi rahuldamata jätmise tõttu jättis maakohus TsMS § 162 lg 1 järgi menetluskulud hageja kanda. Kuna kostjad ei olnud kohtule menetluskulude nimekirja esitanud ning ka asja materjalidest ei nähtunud, et kostjatel oleks menetluskulusid tekkinud, jättis maakohus kostjate menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata kulude puudumise tõttu. Apellatsioonkaebus
6.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse üksnes apellatsioonkaebuse põhjal (TsMS § 646 järgi) tühistada ja saata asja maakohtule uueks arutamiseks või vaadata asi ringkonnakohtus läbi, tühistada maakohtu otsus ja rahuldada hagi. Menetluskulud palub hageja jätta kostjate kanda.
6.1.Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus rikkunud oluliselt menetlusõiguse normi ja teinud üllatusliku otsuse, tuginedes asjaolule, millele pooled (sh kostjad) ei olnud tuginenud, ja tõendile, mida menetluses ei olnud esitatud.
6.2.Maakohus tegi enne hagiavalduse menetlusse võtmist kolm puuduste kõrvaldamise määrust (31. märtsil 2021, 10. mail 2021 ja 18. mail 2021). Kordagi ei viidanud kohus, et hagiavalduses on märgitud hagejana vale isik. Seejuures käsitas kohus menetluses läbivalt X hagejana. Ka kostjad ei ole kordagi väitnud, et hagejal ei olnud hagi esitamise õigust, kuna ta ei olnud üürilepingu pool. Kuna kohus ei olnud nõudeõiguse väidetavale puudumisele menetluses poolte tähelepanu juhtinud, oli kohtu õiguslik hinnang üllatav ja ootamatu.
6.3.Maakohtu otsus on vastuolus TsMS § 436 lg-tega 2 ja 3. Esiteks, kohtuotsusest nähtuvalt on kohus kogunud ise tõendeid ja teinud otsuse kohtu poolt pärast eelmenetluse lõppemist kogutud tõendile (kinnistusraamatu väljavõte) tuginedes. Pooltel ei olnud võimalik seda tõendit ka uurida ega selle kohta arvamust avaldada. Teiseks, hagi rahuldamata jätmise aluseks olnud asjaolule (nõudeõiguse puudumine) ei ole kumbki pool menetluses tuginenud ning pooltega ei ole seda asjaolu ka arutatud. Kumbki pool pole väitnud, et X ei ole õige hageja või tal puudub nõudeõigus. Kolmandaks, kohus on hinnanud hagi rahuldamata jätmise aluseks olnud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast poolest. Nii hageja kui ka kostja on kogu aeg väitnud, et üürilepingu poolteks olid hageja ja kostjad. Kuni otsuse tegemiseni oli samal seisukohal ka kohus.
6.4.Kui kohtu hinnangul oli hagiavalduses märgitud hagejana ebaõige isik ja õigeks hagejaks oleks pidanud olema hageja volitatud esindaja, oleks kohus pidanud sellele hageja tähelepanu juhtima hagiavalduse menetlusse võtmisel ning määrama tähtaja puuduste kõrvaldamiseks ja hageja andmete täpsustamiseks.
4 (9)
2-20-135768
6.5.Maakohus on oluliselt rikkunud kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet. Rikkumine on sedavõrd raske, et maakohtu otsus tuleb tühistada. Hageja palub lahendada apellatsioonkaebus vastavalt TsMS §-le 646. Kuna maakohus on jätnud eelmenetluse ülesanded täitmata, tuleb asja lahendamist jätkata maakohtus eelmenetluse staadiumis. Kui ringkonnakohtu hinnangul ei ole TsMS § 646 kohaldamine põhjendatud, palub hageja ringkonnakohtul vaidlus läbi vaadata, maakohtu otsus tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Vastustajate seisukoht ja menetluse edasine käik
7.Kostja I vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta see rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
8.Kostja II ei esitanud apellatsioonkaebusele vastust.
9.Ringkonnakohus saatis pooltele 9. juunil 2023 kirja, milles selgitas oma esialgseid seisukohti ja andis pooltele võimaluse esitada seisukohti järgmistes küsimustes: 1) keda tuleks lugeda vaidlusaluses üürilepingus üürileandjaks; 2) kas L võis sõlmida üürilepingu hageja esindajana ning kui jah, siis kas tehing kehtib hageja suhtes, sh kas L-l oli hageja nimel tehingu tegemiseks esindusõigus nt volituse näol. Ringkonnakohus selgitas, et pooltel tuleks siduda oma seisukohad konkreetsete asjaolude ja tõenditega, mis poole seisukohti kinnitavad.
10.Hageja esitas ringkonnakohtu 9. juuni 2023. a kirjas käsitletud küsimustes seisukoha 30. juunil 2023. Koos sellega esitas hageja kaks dokumenti: väljaandes Ametlikud Teadaanded 18. jaanuaril 2022 avaldatud teate L pärimismenetluse algatamise kohta; hageja 29. juuni 2023. a kinnituse ja heakskiidu 11. mai 2018. a üürilepingu sõlmimise kohta.
11.Kostjad ringkonnakohtu kirjale ei vastanud. Samuti ei esitanud kostjad seisukohti hageja 9. juuni 2023. a menetlusdokumendi ja sellele lisatud tõendite kohta.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
12.Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tuleb maakohtu otsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.
13.Maakohus on jätnud hagi rahuldamata põhjusel, et kohtu hinnangul oli vaidlusaluse üürilepingu puhul üürileandjaks L, mistõttu hagejal ei saa olla kostjate vastu üürilepingust tulenevaid nõudeid üüri ja kõrvalkulude tasumiseks. Sellest järeldas maakohus, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks.
14.Osaliselt on põhjendatud hageja etteheide, et maakohus on rikkunud menetlusõiguse normi sellega, et tugines otsuses kinnistusraamatu väljavõttele, mida pooled ei olnud menetluses esitanud, vaid mille kohus oli ise pärast eelmenetluse lõppemist kogunud. Praegusel juhul on tegemist lihtmenetluses lahendatava asjaga TsMS § 405 lg 1 järgi, kuna hagihind ei ületa summat, mis arvestatuna põhinõudelt vastab 3500 eurole ja koos kõrvalnõuetega 7000 eurole. Sellise hagi menetlemisel võib kohus TsMS § 405 lg 1 p 8 järgi koguda tõendeid ka omal algatusel. Siiski on kohtul ka lihtmenetluse korral kohustus järgida TsMS-s sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid, sh kohustus tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta pooltel oli võimalik oma arvamust avaldada (TsMS § 436 lg-d 3 ja 4). Kuna maakohus ei ole andnud pooltele võimalust kohtu omal algatusel kogutud tõendi ja sellest tulenevate asjaolude kohta arvamust avaldada, on kohus nimetatud nõudeid rikkunud. Selles osas on hageja etteheited maakohtule põhjendatud. Samas ei ole 5 (9)
2-20-135768 hageja apellatsioonkaebuses väitnud, et maakohus oleks korteri kohta käivat kinnistusraamatu väljavõtet ebaõigesti hinnanud. Hageja pole vaidlustanud maakohtu poolt tõendi põhjal tuvastatud asjaolu, et hageja on üürilepingu esemeks oleva korteri omanik. Seega ei saanud kirjeldatud rikkumine mõjutada asja lahendust.
15.Maakohus on õigesti leidnud, et üürilepingust tulenevaid nõudeid saab esitada üürilepingu pool. Seega selleks, et hagejal võiks olla kostjate vastu hagis esitatud nõudeid, peaks hageja olema kostjatega 11. mail 2018 sõlmitud üürilepingus üürileandja. Hageja ei ole väitnud, et ta oleks omandanud hagis esitatud nõuded loovutuse teel. Samas nõustub kolleegium hagejaga, et maakohtu seisukoht, et hagejal ei ole kostjate vastu nõude esitamise õigust, kuna ta ei olnud üürilepingus üürileandja, on menetluse käiku arvestades üllatuslik. Seetõttu oli ka vaidlustatud otsus hagi sel põhjusel rahuldamata jätmise kohta pooltele üllatuslik. Asja materjalidest nähtuvalt ei arutanud maakohus menetluses pooltega seda, kes on 11. mail 2018 sõlmitud üürilepingus üürileandjaks. Maakohus ei juhtinud poolte tähelepanu võimalusele, et hageja ei pruugi olla üürilepingus üürileandja ja seega ei pruugi tal olla kostjate vastu üürilepingust tulenevaid nõudeid, ega võimaldanud avaldada selle kohta arvamust. Kostjad ei olnud maakohtu menetluses ka vaidlustanud hageja väidet, et üürileandjaks oli hageja. Eelnevast tulenevalt on maakohus rikkunud kohtu selgitamiskohustust ja TsMS § 436 lg-st 4 tulenevat keeldu, hinnates esiletoodud asjaolusid üürilepingu poolte kohta otsuses erinevalt mõlemast poolest, ilma et ta oleks juhtinud sellisele võimalusele eelnevalt poolte tähelepanu ja andnud neile võimaluse avaldada oma seisukoht.
16.Samuti on maakohus kohaldanud asja lahendamisel ebaõigesti materiaalõigust ja rikkunud kohtuotsuse põhjendamise kohustust, jättes hindamata võimaluse, et L võis sõlmida üürilepingu hageja esindajana. Eelnev võis tuua kaasa ebaõige kohtulahendi.
16.1.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 115 lg 1 esimese lause kohaselt võib tehingu teha ka esindaja kaudu. Esindaja tehtud tehing kehtib esindatava suhtes, kui esindaja tegi tehingu esindatava nimel ja esindajal oli tehingu tegemiseks esindusõigus. TsÜS § 116 lg 1 kohaselt võib tehingu teha otseselt esindatava nimel, samuti võib tehingu tegemine esindatava nimel tuleneda tehingu tegemisega seotud asjaoludest. Esindusõigus võib tuleneda mh volitusest (TsÜS § 117 lg 2 ja § 118). Seega ei välista see, kui hageja üürilepingut isiklikult ei allkirjastanud, võimalust, et hageja võib siiski olla üürilepingu pool, kui L sõlmis selle lepingu hageja nimel ja volitusel. Kui Lul volitust ei olnud, kehtib üürileping juhul, kui hageja on selle hiljem heaks kiitnud (TsÜS § 129 lg 1). Maakohus ei ole võimalust, et üürileping on sõlmitud esindaja kaudu, vaidlustatud lahendis kontrollinud, jättes põhjendamatult kohaldamata viidatud TsÜS-i esinduse sätted ja rikkudes kohtuotsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8).
16.2.Riigikohus on selgitanud, et üldjuhul eeldab esindamine, et esindaja väljendaks tehingu tegemisel (st tehingu tegemiseks vajalike tahteavalduste tegemisel), et ta ei tegutse enda nimel, vaid teeb tehingu teise isiku (esindatava) nimel. Samas võib tehingu tegemine esindatava nimel tuleneda tehingu tegemisega seotud asjaoludest (TsÜS § 116 lg 1). Esindaja tehtava tehingu teisel poolel peab tehingu tegemisel olema võimalik aru saada, kellega ta tehingu teeb ning kas tehing hakkab kehtima esindaja või esindatava suhtes (Riigikohtu 21. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-16, p 16; 15. oktoobri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-14, p 11). Seega juhul, kui Lu poolt üürilepingu sõlmimine hageja nimel ei tulene üürilepingust otseselt, tuleb TsÜS § 116 lg 1 järgi hinnata, kas tehingu tegemine hageja nimel tuleneb tehingu tegemisega seotud asjaoludest.
6 (9)
2-20-135768
16.3.Kolleegiumi hinnangul ei pruugi selle hindamisel, kas üürilepingus oli üürileandjaks hageja või L, olla määrav see, kes on üüripinna omanikuna märgitud üürilepingu preambulas (see oli peamine asjaolu, millest lähtus maakohus, vt maakohtu otsuse p 17). Ka see, kui ühte isikut on nimetatud üürilepingu preambulas üürileandjaks, ei välista võimalust, et dokumenti tervikuna hinnates ja üürilepingu sõlmimise asjaolusid arvestades võib preambulas olla tegemist ebatäpse tähistusega ning tegelik üürileandja võib olla keegi teine. Oluline on hinnata, kuidas üürilepingu sõlmimisel osalenud isikud lepingu sõlmimisel aru said sellest, kelle vahel leping sõlmitakse, sh kas L tegutsemine hageja esindajana oli kostjatele väliselt äratuntav, ja milline oli nende tahe. Poolte arusaama ja tahte väljaselgitamisel selle osas, kas L sõlmis lepingu enda nimel või hageja esindajana, saab kolleegiumi hinnangul analoogia korras lähtuda VÕS §-s 29 sätestatud lepingu tõlgendamise põhimõtetest. Muu hulgas võivad poolte arusaamast sellest, kes on sõlmitavas lepingus üürileandja, anda kaudselt aimu ka lepingu täitmisega seotud asjaolud, sh poolte käitumine ja omavaheline suhtlus pärast üürilepingu sõlmimist.
16.4.Ringkonnakohus selgitas eelnevat pooltele 9. juunil 2023. a saadetud kirjas ja andis pooltele võimaluse esitada oma seisukoht, keda tuleks lugeda vaidlusaluses üürilepingus üürileandjaks, kas L võis sõlmida üürilepingu hageja esindajana ja kas sel juhul kehtib leping hageja suhtes, sh kas L-l oli hageja nimel lepingu sõlmimiseks esindusõigus. Hageja tõi vastuseks ringkonnakohtu kirjale välja, et 11. mail 2018 sõlmitud üürilepingu pooleks oli üürileandja poolel hageja (X) ning tema ema L sõlmis lepingu hageja esindajana. Seda kinnitavad hageja väitel järgmised asjaolud ja tõendid: -
üürilepingu viimasel lehel (dtl 38) on viidatud L-le kui üürileandja esindajale, kusjuures kontaktide all on toodud nii L kui ka üürileandja X e-posti aadressid (XXX on hageja e-posti aadress, mis nähtub digitoimiku lk-lt 49);
-
üürilepingu viimasel lehel (dtl 38) on poolte allkirjade all kirjas, et L on üürileandja esindaja;
-
üürilepingu eseme tagastamise aktis (dtl-d 40–41) on kirjas, et üürilepingu eseme võtsid vastu F (volituse alusel, alates 1. jaanuarist 2020) ja L (volitus lõppes 31. detsembril 2019). Hageja leiab, et üürilepingu eseme tagastamise aktis viidatud volitus saab olla seotud vaid üürilepinguga. Hageja selgitas, et L-l oli volitus üürilepingu sõlmimiseks, mida hagejal ei ole võimalik kohtule esitada, kuna L suri 13. jaanuaril 2022;
-
digitoimiku lk-l 32 on hageja esindaja (õde) selgitanud, et „eluruume kahjuks kunagi üürniku poolt üürileandjale ega tema esindajale üle ei antud“, millest nähtub, et selgelt on eristatud üürileandjat ja üürileandja esindajat;
-
digitoimiku lk-l 49 kinnitab kostja I kirjas hagejale, et üürilepingust nähtuv parandus üürilepingu tähtaja osas tehti poolte kokkuleppel. Hageja leiab, et kui kostjatel oleks olnud arusaam, et üürileandjaks on L, siis ei oleks nad hagejale kirjutanudki, liiatigi veel üürilepingus sätestatud kokkulepetega seoses. Sellest järeldub hageja arvates, et kostjatel oli arusaam, et L on hageja kui üürileandja esindaja ning üürileandjaks on hageja;
-
digitoimiku lk-l 53 kinnitab kostja I kohustuste olemasolu e-kirjas hagejale. Hageja leiab, et kui kostjatel oleks olnud arusaam, et üürileandjaks on L, siis ei oleks nad mh seda kirja hagejale saatnud;
-
digitoimiku lk-lt 44 nähtuvalt tegi kostja II ülekande nii 2019. a detsembri kui ka 2020. a jaanuari eest hagejale. Hageja leiab, et ehkki eraldiseisvalt ei tõendaks ülekannete
7 (9)
2-20-135768 tegemine seda, kes oli üürileandjaks, kinnitab nimetatud tõend kogumis teiste tõenditega, et üürileandjaks oli hageja ning üürnikud olid sellest teadlikud. Samuti oli L-l hageja väitel esindusõigus üürilepingu sõlmimiseks hageja nimel. Hageja viitas digitoimiku lk-lt 145 nähtuvale hageja 6. aprilli 2021. a volitusele L-le. Hageja leiab, et ehkki volitus on antud 6. aprillil 2021, on sellest üheselt tuletatav ka hageja heakskiit üürilepingu sõlmimiseks L poolt. Ebaselguse vältimiseks kinnitas hageja, et L sõlmis üürilepingu tema volitusel. Juhuks, kui kohtu hinnangul ei ole volituse olemasolu tõendatud, esitas hageja ka oma kirjaliku heakskiidu üürilepingu sõlmimiseks L poolt hageja esindajana.
16.5.Kolleegium leiab, et hageja välja toodud asjaoludel on võimalik, et L on sõlminud vaidlusaluse üürilepingu hageja nimel TsÜS § 116 lg 1 tähenduses. Sellele võimalusele viitavad ka maakohtu tuvastatud asjaolud, et üürilepingu esemeks oleva korteri omanik on hageja ning L on hageja ema (vt maakohtu otsuse p 17), samuti menetluses esitatud kirjavahetused hageja ja kostjate vahel seoses üüripinnaga, üürilepingust tulenevate kohustuste täitmisega, sh võlgnevuste tasumisega, ja üürilepingu lõppemisega (nt dtl-d 49–53, 148, 337–338, 342–344). Hageja menetlusdokumentidest nähtuvalt elab ta Ameerika Ühendriikides, millest võis tuleneda praktiline vajadus kasutada üürilepingu sõlmimisel esindajat. Kolleegiumi hinnangul on oluline ka asjaolu, et kostjad ei ole menetluses vaidlustanud hageja väidet, et üürileping oli sõlmitud hageja ja kostjate vahel ning L oli hageja volitatud esindaja (vt hagiavalduse p-d 1.1, 1.2 ja 2.1.2 (dtl-d 184 ja 185)), ega väitnud, et hagi oleks esitanud isik, kes ei olnud üürilepingu pool. Kui L sõlmis üürilepingu hageja nimel ning tal oli selleks hagejalt saadud volitus või hageja on üürilepingu sõlmimise hiljem heaks kiitnud (TsÜS § 129 lg 1), on üürileping hageja suhtes kehtiv. Seega on maakohtu järeldus hageja nõudeõiguse puudumise kohta ennatlik.
17.Eelnevat arvestades tuleb maakohtu otsus materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ning selgitamiskohustuse ja kohtuotsuse põhjendamise kohustuse rikkumise tõttu tühistada. Asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks maakohtule, sest ringkonnakohus ei saa seda ise lahendada. Maakohus on hinnanud vaidlustatud otsuses ainult seda, kas hageja on 11. mai 2018. a üürilepingus üürileandjaks, kuid on teinud seda ülaltoodut arvestades puudulikult. Maakohus ei ole hinnanud poolte väiteid ja esitatud tõendeid hageja esitatud nõuete kohta. Seega on poolte vaidlus olulises osas seni lahendamata ja selle lahendamiseks vajalikud asjaolud tuvastamata. Vaidluse sedavõrd olulises osas esmakordselt lahendamine ringkonnakohtus ei oleks kooskõlas apellatsioonimenetluse olemusega. Samuti tähendaks asjaolude tuvastamine esmakordselt ringkonnakohtus seda, et pooltel ei oleks võimalik vaidlustada tõenditele antavat hinnangut, kuna TsMS § 688 lg 5 teise lause kohaselt Riigikohus ei kogu ega uuri uuesti madalama astme kohtutes kogutud, uuritud ja hinnatud tõendeid.
18.Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul uuesti hinnata, kas menetluses esile toodud asjaoludel ja esitatud tõenditest lähtuvalt tuleb üürileandjaks lugeda hageja või L. Juhul, kui kohus jõuab järeldusele, et lepingu pooleks on hageja, tuleb kohtul hageja nõuded sisuliselt lahendada. TsMS § 658 lg-st 1 tuleneb, et maakohtu otsuse tühistamise ja asja uueks lahendamiseks saatmise korral jätkub menetlus esimese astme kohtus seisundis, milles see oli enne asja läbivaatamise lõpetamist. Kolleegiumi hinnangul on praegusel juhul põhjendatud saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis, et asja menetlev kohtukoosseis saaks otsustada, kas asjas on vaja täita täiendavalt eelmenetluse ülesandeid, sh selgitamiskohustust, eelkõige juhuks, kui kohtul tuleb hageja nõuded sisuliselt lahendada.
19.Kolleegium ei anna praeguses otsuses hinnangut hageja esile toodud asjaoludele ja asjas esitatud tõenditele, kuna need seisukohad ei oleks maakohtule asja uuel läbivaatamisel kohustuslikud. TsMS § 658 lg 2 kohaselt on maakohtule asja uuel läbivaatamisel kohustuslikud
8 (9)
2-20-135768 üksnes ringkonnakohtu otsuses, millega tühistatakse apellatsioonkaebusega vaidlustatud otsus, esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel.
20.Kuna asi saadetakse uueks läbivaatamiseks maakohtule ja ringkonnakohus praeguses otsuses tõenditele hinnangut ei anna, ei otsusta ringkonnakohus ka hageja apellatsioonimenetluses esitatud dokumentide tõendina asja materjalide juurde võtmist. Esitatud tõendite vastuvõtmise otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel. Kolleegium märgib siiski, et hageja 29. juuni 2023. a kinnitus ja heakskiit 11. mai 2018. a üürilepingu sõlmimise kohta ei ole hagimenetluses käsitatav tõendina TsMS § 229 lg 1 ja lg 2 esimese lause tähenduses, vaid tegemist on menetlusosalise seletusega.
21.Maakohtu otsuse tühistamise tõttu osas, millega hagi lahendati sisuliselt, tuleb see tühistada ka menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt maakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.
22.Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja saadab asja uueks arutamiseks maakohtule, mis oli apellatsioonkaebuses esimese alternatiivina esitatud taotlus, tuleb apellatsioonkaebus lugeda rahuldatuks. Apellatsioonkaebuse rahuldamise ulatust ei mõjuta see, et ringkonnakohus ei otsustanud asja üksnes apellatsioonkaebuse põhjal vastavalt TsMS §-le
646.(allkirjastatud digitaalselt) Gea Lepik
(allkirjastatud digitaalselt) Villem Lapimaa
(allkirjastatud digitaalselt) Meeli Kaur
9 (9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.