Kersti Kerstna-Vaks, Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi
Määruse tegemise aeg ja koht
29. juuni 2023, Tartu
Tsiviilasja number
2-20-14937
Tsiviilasi
Aktsiaselts EEMELI avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu tagamiseks, juurdepääsuteelt takistuste kõrvaldamiseks ja tahteavalduste asendamiseks kohtulahendiga
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 15. märtsi 2023 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Eduards Sumaroksi ja Julia Sumaroksi määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Määruskaebuse esitajad (puudutatud isikud I, X vkt 15 ühisomanikud): Eduards Sumaroks (ik XXXXXXXXXXX) ja Julia Sumaroks (ik XXXXXXXXXXX); esindaja Igor Sumorok
esindajad
Vastustaja (avaldaja): AS EEMELI (rk 10176674), esindaja vandeadvokaat Meelis Masso Puudutatud isikud: II Irin Valge (ik XXXXXXXXXXXX, X vkt 23) III ühisomanikud Jekaterina Krainjukova
XXXXXXXXXXXX)
ja Roman Krainjukov XXXXXXXXXXXX) (X vkt 11) IV Galina Spungina (ik XXXXXXXXXXXX, X vkt 9) V Julia Kiviselg (ik XXXXXXXXXXXX, X vkt 12)
(ik (ik
VI Eeri Rässa (ik XXXXXXXXXXXX, X vkt 13) VII Sergei Solovjov (ik XXXXXXXXXXXX, XXXX kinnistu) VIII kaasomanikud (XXXXXXX kinnistu) Nikolay Furmanov (ik XXXXXXXXXXX), Vladimir Furmanov (ik XXXXXXXXXXX), Olga Peenema (ik XXXXXXXXXXX), Svetlana Afanasjeva (ik XXXXXXXXXXX), Jüri Sorokin (ik XXXXXXXXXXX), Sofja Karlõševa (ik XXXXXXXXXXX), Svetlana Gornova (ik XXXXXXXXXXX), VIII Nikolai Bibikov (ik XXXXXXXXXXX, X vkt 22) IX kaasomanikud (X vkt 21) - Ia Tuisk (ik XXXXXXXXXXX) - Inna Kivimäe (ik XXXXXXXXXXX) Arvamust avaldanud isik: Alutaguse vald (vallavalitsuse kaudu)
1.Tühistada Viru Maakohtu 15. märtsi 2023 määrus ning saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks tagasi samale maakohtule.
2.Eduards Sumaroksi ja Julia Sumaroksi määruskaebus rahuldada osaliselt.
3.Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel.
Edasikaebamise kord Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest.
ASJAOLUD
1.Aktsiaselts EEMELI (avaldaja) esitas 12. oktoobril 2020 Viru Maakohtule hiljem täiendatud avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks (mööda X vkt (väikekoht) 23, 15, 12 asuvat juurdepääsuteed), juurdepääsuteelt takistuste kõrvaldamiseks ja tahteavalduste asendamiseks kohtulahendiga. Aktsiaseltsile EEMELI kuulub Ida-Viru maakonnas, Alutaguse vallas, Katase külas X vkt 14 kinnisasi (registriosa nr XXXXXX). X vkt piirneb lõunast riigiteega 13111 Kauksi-Vasknarva ning ülejäänud X vkt-sid läbivad ja piirnevad teed on erateed, mis pole määratud avalikku kasutusse. Tegemist on maareformi tulemusel tekkinud probleemiga, kus endise X suvilaühistu krundid erastati ja ühistut teenindavad juurdepääsuteed jäid nüüdseks erastatud endiste suvilakruntide koosseisu. Ajalooliselt on X suvilaühistu liikmed kasutanud kruntidele juurdepääsuna teed, mis saab alguse Kauksi-Vasknarva maanteelt ning läbib X vkt 12, 15, 23, 14, 13, 11, 9 kinnistuid. Kuigi kaardilt seda ei nähtu, siis looduses paikneb olemasolev tee selliselt, et
ulatub 8-10 meetrit tee telgjoonest X vkt 13 kinnisasjale ja satub X vkt 12 kinnisasja nurgale teelt väljasõidul (juurdepääs I). Avaldaja kasutas alates X vkt 14 omandamisest 2003. aastal juurdepääsuks avalikult kasutatavale Kauksi-Vasknarva teele X vkt 23, 15 ja 12 kinnisasju läbivat erateed. Juulis 2019 rajas X vkt 15 uus omanik (puudutatud isik I) oma kinnisasjale piirdeaia ja sulges lukustatud väravatega mõlemalt poolt läbipääsu enda kinnistult. Puudutatud isik I pidi X vkt 15 omandamisel teadma, et nende kinnisasja läbib paljude naabrite kasutuses olev juurdepääsutee. Nimetatud piirdeaed on ehitatud ilma ehitusteatiseta ja sellel puudub tänaseni kasutusluba. Avaldaja kinnistule on võimalik juurdepääs avalikult kasutavale teele ka X vkt põhjapoolsest osast mööda XXXXXXX ja XXXX kinnistuid läbiva eratee kaudu läbi põhjapool asuvate X vkt 11, 13, 9 kinnistute (juurdepääs II). Selle juurdepääsu pikkus avalikult kasutatavalt teelt avaldaja kinnistule on kokku ca 539 m. Isegi kui kohalik omavalitsus määraks põhjapoolse tee avalikuks kasutamiseks, siis ka selleni jõudmiseks tuleb avaldajal läbida X vkt 11, 13 ja 9 kinnistuid läbiv eratee 84 m ulatuses. Veebruaris 2020 paigaldas vkt 9 kinnisasja omanik oma kinnisasjale takistuseks lukustatud keti. Taotletava juurdepääsutee pikkus avaldaja kinnisasjalt kuni avalikult kasutava Kauksi-Vasknarva maanteeni on ca 65 m ja selle läbimiseks tuleb läbida vaid X vkt 23, 15, ja 12 kinnistuid. X vkt 23 ja 12 omanikud on nõus oma kinnistu koormamisega avaldaja kasuks. Kuni 2019. aastani, mil puudutatud isikud sulgesid omavoliliselt ajaloolise juurdepääsutee läbi nende kinnisasja riigiteele 13111, kasutasid pea kõikide naaberkinnisasjade omanikud (eelkõige vkt 12, 23, 14) juurdepääsuna just seda teed. Avaldaja märkis maakohtu istungil, et eelmine vkt 15 omanik sulges küll juurdepääsutee 2016. aastal, aga andis kõigile võtme. Eelmine omanik teadis, et sealt läheb ajalooline kivikattega tee läbi, probleeme ei olnud. Puudutatud isik I on esitanud ettepaneku, mille kohaselt saaks avaldaja takistamatu juurdepääsu oma kinnistule läbi X vkt 22 ja 21 vahel asuva tee ning avalikult kasutatavale teele on sealt 40 m (juurdepääs III). Avaldaja selgitas, et selles kohas tegelikult mingit teed ei asu. Tegemist on lihtsalt looduses eksisteeriva läbipaistva kohaga. Seda maastikulõikku ei ole kunagi kasutatud autodega liiklemiseks ning puudest vabal alal paikneb avaldajale kuuluv maa-alune heitvee mahuti, sõidukite ülesõit sellest kohast on välistatud. Avaldaja oli nõus tasuma puudutatud isikule I talumistasu 60 eurot aastas.
Puudutatud isikud I vaidlesid avaldusele vastu ning palusid jätta avalduse rahuldamata.
Puudub alus AÕS § 156 lg 1 kohaldamiseks. Avaldaja kinnisasjale oli ja on tagatud juurdepääs vastavalt ajalooliselt kujunenud juurdepääsutee II kaudu, mida kasutavad takistamatult vkt 14, 23, 13, 11 ja 9 omanikud. Avaldaja huvi pääseda oma kinnistule juurdepääsutee I kaudu ei ole proportsionaalne puudutatud isiku I juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Avaldaja soovitud viisil ja asukohas paiknev juurdepääsutee I jagab vkt 15 kinnistu ebaloogiliselt, tekitades sh kolmnurkse maa-ala, mida ei ole võimalik pärast juurdepääsutee rajamist omaniku poolt otstarbekalt kasutada ning paneb puudutatud isikule põhjendamatu talumiskohustuse. Avaldaja nõue juurdepääsu saamiseks olukorras, kus see on olemas ja tegelikuks eesmärgiks on mugavam juurdepääs või kahe kinnisasja vahel otsesema ühenduse loomine, on pahatahtlik. Piirdeaia ehitamisel nihutasid vkt 12 ja 15 omanikud piirdeaia piirid oma kinnistute poole ning vkt 9, 11, 13, 23 ja 14 omanikel on takistamatu ja vaba jalgsi läbimiseks tee ning nimetatud jalgtee on kasutuses. Lisaks eeltoodule omab vkt 14 omanik takistamatut juurdepääsu oma kinnistule vkt 22 ja 21 vahel asuva tee kaudu (juurdepääs III). Nimetatud teed ei takista avaldajal keegi kasutada ja seda on ka ajalooliselt sõiduteena kasutatud. Käesoleval ajal puudub takistus operatiivtranspordi ja kinnistuid teenindava transpordi juurdepääsuks. Maanteeamet ei ole andnud kindlat hinnangut sellele, et avaldaja poolt taotletav juurdepääsutee on kõikidest muudest mahasõiduvõimalustest kõige ohutum. Puudutatud isik I kasutab oma kinnistut tervikuna ning elab selles aastaringselt. Juba X vkt 15 kinnistu ostmisel puudus juurdepääsutee avaldaja kinnistule, sest endise omaniku poolt oli paigaldatud metallkett ja
eraomandit tähistav silt. 14. jaanuaril 2021 esitas puudutatud isik I maakohtule täiendava juurdepääsu ettepaneku (juurdepääs IV, kd I, tl 130). Puudutatud isik I märkis, et juurdepääs IV on vähem koormav puudutatud kinnistute omanike jaoks.
3.Puudutatud isik V leidis, et avaldaja peab omama vaba juurdepääsu oma kinnistule. Nõudega avalikult kasutatavale teele juurdepääsu tagamiseks takistuste kõrvaldamiseks ei olnud puudutatud isik V nõus. Igal omanikul on õigus vajadusel panna oma krundile piirdeaed. Puudutatud isik V ei olnud vastu, et nihutatakse sõidukite juurdepääsu sissesõidul Kauksi-Vasknarva teelt, kuid edasi avalikuks kasutamiseks planeeritud tee möödub ainult X vkt 15 kinnistul.
4.Puudutatud isikud II, III, IV, VI pooldasid endise olukorra taastamist st juurdepääsu läbi X vkt 15 kinnistu (juurdepääsu tee I). Puudutatud isik IV kinnitas, et sulges läbipääsu läbi oma kinnistu, kuna ei taha, et võõrad sealt sõidaksid. Puudutatud isik IV märkis, et andis naabritele võtmed. Avaldajal on võimalik tema kinnistu kaudu oma kinnistule pääseda, aga kett on ees. Puudutatud isik IV lisas, et kui tal on vaja midagi ehitada, siis paneb ta ka tee täielikult kinni.
5.Alutaguse vald oli seisukohal, et X vkt 14 kinnistu osas on kõige mõistlikum ja teisi kinnistuid vähem koormavam juurdepääs avalikult kasutatavale teele läbi X vkt 15 kinnistu. Erastamise korralduses ning katastriüksuse plaanil märgitud tee viitab erastamise hetkel olnud olukorrale ning X 15 kinnistu omanik ei saanud eeldada, et X vkt riigiteest põhjapoolsete kinnistute juurdepääs tuleb rajada teisele asukohale.
6.Puudutatud isikud VIII (XXXXXXX kinnistu omanikud) märkisid, et nende kinnistu piir ei puutu kokku avalduses nimetatud kinnistutega, nende kinnistut läbiva eratee kaudu saab sõita põhjapoolsetele kinnistutele. Nende kinnistut läbiv eratee on praegu ühiskasutusel, seda teed kasutavad ka operatiivsõidukid.
7.Puudutatud isikud IX (Vkt 21 kaasomanikud) leidsid, et peab tagama juurepääsutee vastavalt ajalooliselt kujunenud juurdepääsule, mida kasutavad X vkt 23, 14, 11 ja 9 omanikud. MAAKOHTU MÄÄRUS ASJA ESMASEL LÄBIVAATAMISEL JA MENETLUSE KÄIK
8.Maakohus rahuldas Aktsiaseltsi EEMELI avalduse; määras, et Ida-Viru maakonnas Alutaguse vallas, Katase külas asuva X vkt 14 kinnisasja (registriosa nr XXXXXX, katastritunnus XXXXXXXXXXXXX) igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tähtajatult ja ööpäevaringselt jalgsi ja/või transpordivahendiga juurdepääsuteed (pindalaga ca 195 m2, pikkusega ca 65 m, ja laiusega ca 3 m) avalikult kasutatavale teele üle X vkt 23 (registriosa nr XXXXXX, katastritunnus XXXXXXXXXXXXX), X vkt 15 (registriosa nr XXXXXX, katastritunnus XXXXXXXXXXXXX) ja X vkt 12 (registriosa nr XXXXXX, katastritunnus XXXXXXXXXXXXXX); X vkt 15 omanikud on kohustatud eemaldama juurdepääsuks kasutatavalt teelt jalgvärava, paneelaia, väravatelt lukud ja hoidma väravad püsivalt avatuna; X vkt 14 kinnisasja igakordne omanik tasub X vkt 15 igakordsele omanikule juurdepääsu kasutamise eest tasu kokku 60 (kuuskümmend) eurot aastas. Tasu makstakse iga kalendriaasta eest hiljemalt vastava aasta
1.septembriks; otsustas kanda registriosade nr XXXXXX, nr XXXXXX ja nr XXXXXX III (kolmandasse) jakku esimesele vabale järjekohale märkus kinnistu nr XXXXXX igakordsele omanikule määratud juurdepääsu kohta vastavalt kohtumääruse resolutsiooni punktile 2, samuti märkus, et juurdepääs on määratud seadusest tuleneva nõudeõiguse alusel; tuvastas X vkt 23 omaniku, X vkt 12 omaniku ja X vkt 15 ühisomanike kohustuse anda nõusolek kanda registriosade nr XXXXXX, nr XXXXXX ja nr XXXXXX III jakku märkus käesoleva kohtumäärusega määratud juurdepääsu kohta; vkt 23 omaniku, vkt 12 omaniku ja vkt 15 ühisomanike asendab jõustunud kohtulahend käesolevas tsiviilasjas; jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
9.Puudutatud isikud I esitasid maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palusid maakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu määruse osas, millega maakohus otsustas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. RINGKONNAKOHTU MÄÄRUS ASJA ESMASEL LÄBIVAATAMISEL
10.Ringkonnakohus tühistas 9. märtsi 2022 määrusega maakohtu määruse ja saatis avalduse maakohtule uueks läbivaatamiseks, Ringkonnakohus leidis, et maakohus on rikkunud oluliselt menetlusnormi sellega, et ei ole kaasanud menetlusse kõiki asja lahendamisest puudutatud isikuid, mistõttu ei olnud neil isikutel võimalik osaleda ka paikvaatlusel. Kohus peab TsMS § 5 lg 3 esimese lause järgi lahendi tegemiseks vajalikud asjaolud ise välja selgitama ja koguma ka vajalikud tõendid. Kuigi maakohus on puudutatud isiku I ettepanekuid alternatiivsete juurdepääsuteede osas hinnanud, on ta seda teinud kõiki asjassepuutuvaid kinnistuomanikke menetlusse kaasamata. Maakohus ei ole nõudnud puudutatud isikult I alternatiivsete juurdepääsuteede paiknemise täpset kaardi- ja plaanimaterjali, samuti ei ole alternatiivseid tee variante piisava põhjalikkusega vaadeldud. Juurdepääsutee II kulgeb mööda XXXX ja XXXXXXX kinnistuid läbivat erateed. XXXX ja XXXXXXX kinnistute omanikke ei ole menetlusse kaasatud ega neilt seisukohta küsitud. Maakohtul tuleb täpsustada, milliseid kinnistuid peab avaldaja avalikult kasutatavalt teelt mööda põhjapoolset teed enda kinnistule saamiseks läbima ning kaasama nende kinnistute omanikud asja menetlusse. Maakohus on juurdepääsuga IV seoses märkinud, et see läbib vkt 5, 8, 7, 10, 11, 23, 9 kinnistuid. Puudutatud isiku I esitatud juurdepääsutee IV ettepanek on esitatud kaardile tõmmatud punase joonena, mis märgistab võimaliku juurdepääsutee (I kd lk 132). Joonis ei võimalda selgelt aru saada, milliseid kinnistuid ja millises ulatuses juurdepääsutee IV läbib. Vaidlustatud määruses asus maakohus seisukohale, et pakutud asukohas puudub sõidukõlbulik tee, juurdepääs puude ja põõsaste vahel on võimalik üksnes jalgsi, tegemist ei ole tõsiseltvõetava variandiga. Ka läbiks see juurdepääs võrreldes teiste variantidega kõige suuremat arvu teisi kinnistuid. Kui maakohus asja uuel arutamisel jätkuvalt juurdepääsuteed IV võrreldes teiste variantidega perspektiivseks ei pea, on maakohtul õigus see juurdepääs selgelt välistada ning sellisel juhul ei pea maakohus kaasama ka sellest puudutatud kinnistute omanikke asja menetlusse. Maakohtul on õigus selliselt toimida menetlusökonoomiat arvestades. Asjast puudutatud isikuid kaasamata rikkus maakohus TsMS § 5 lg-s 3, § 198 lg 3 esimeses lauses ja § 6182 lg-s 1 sätestatut. Maakohus korraldas vaatluse 21. juulil 2021. TsMS § 291 lg 1 lause 1 kohaselt teeb kohus vaatluse korraldamiseks määruse, milles märgitakse vaatluse ese ning vaatluse korraldamise aeg ja koht. Menetlustoimingu protokollist nähtuvalt on vaatluse juures viibinud avaldaja seaduslik ja lepinguline esindaja, puudutatud isik I ja tema lepinguline esindaja ning Alutaguse Vallavalitsuse esindajad. Protokollist ei nähtu, et vaatlusest oleks teavitatud teisi menetlusosalisi, keda juurdepääsutee määramine puudutab (sh vkt 21 ja 22 omanikke, kelle kinnistute kaudu juurdepääsu pakub välja puudutatud isik I). Põhjendatud kaalutlusotsustuse tegemiseks tuleb paikvaatlus korraldada selliselt, et selle käigus uuritakse kõiki menetlusosaliste poolt esitatud
juurdepääsu tee variante ning võimalus osaleda peab olema kõigil neil isikutel, kelle kinnistute kaudu juurdepääsu kaalutakse. Maakohus on rikkunud vaatluse korraldamisel TsMS § 291 lg-s 3 sätestatut. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel kõiki puudutatud isikuid kaasates korraldada kaardi- ja plaanimaterjalile tuginedes uus vaatlus ning vormistada detailne üheselt arusaadav vaatluse protokoll koos värviliste fotodega. Asja materjalidest ei nähtu selgelt ühegi juurdepääsutee täpne asukoht kaardil. Juurdepääsu tee määramisel saab kohus panna koormatud kinnisasja omanikule kohustuse mitte teha takistusi juurdepääsu kasutamiseks, kuid ei saa kohustada puudutatud isikuid eemaldama nende kinnistutel olevaid väravaid, väravalukke ja aedu. Juurdepääsu tagab ka võtmete, kiipkaartide, paroolide jms üleandmine, mis tagab värava avamise võimaluse. Maakohus peab neid juurdepääsu viise menetlusosalistega arutama. Maakohtul tuleb asja uuel lahendamisel kogutud tõendeid nõuetekohaselt hinnata.
MAAKOHTU MÄÄRUS ASJA UUEL LÄBIVAATAMISEL
11.Viru Maakohus rahuldas 15. märtsi 2023 määrusega avalduse ja määras, et Ida-Viru maakonnas Alutaguse vallas, Katase külas asuva X väikekoht (vkt) 14 kinnisasja igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tähtajatult igal ajal jalgsi ja/või transpordivahendiga juurdepääsuteed (pindalaga ca 227,5 m2, pikkusega ca 65 m, ja laiusega ca 3,5 m) avalikult kasutatavale teele üle Ida-Viru maakonnas Alutaguse vallas Katase külas asuva X vkt 23, X vkt 15 ja X vkt 12 kinnistute vastavalt lisatud plaanile (juurdepääsutee I). X vkt 15 omanikud Eduards Sumaroks ja Julia Sumaroks on kohustatud mitte takistama avaldajal ja avaldajalt nõusoleku saanud isikutel juurdepääsu alal juurdepääsu kasutamist (st tagama takistusteta juurdepääsu avaldajale ja avaldajalt nõusoleku saanud isikutele vkt kinnisasja kaudu vkt 14 kinnistule). X vkt 14 kinnisasja igakordne omanik tasub X vkt 15 igakordsele omanikule juurdepääsu kasutamise eest tasu kokku 100 eurot aastas. Tasu makstakse iga kalendriaasta eest hiljemalt vastava aasta 1. septembriks. Maakohus määras kanda registriosade nr XXXXXX, nr XXXXXX ja nr XXXXXX III (kolmandasse) jakku esimesele vabale järjekohale märkus kinnistu nr XXXXXX igakordsele omanikule määratud juurdepääsu kohta vastavalt kohtumääruse resolutsiooni punktile 2. Maakohus tuvastas X vkt 23 omaniku Irin Valge, X vkt 12 omaniku Julia Kiviselja ja X vkt 15 ühisomanike Eduards Sumaroksi ja Julia Sumaroksi kohustuse anda nõusolek kanda registriosade nr XXXXXX, nr XXXXXX ja nr XXXXXX III jakku märkus kohtumäärusega määratud juurdepääsu kohta. Vkt 23 omaniku Irin Valge, vkt 12 omaniku Julia Kiviselja ja vkt 15 ühisomanike Eduards Sumaroksi ja Julia Sumaroksi tahteavaldusi asendab jõustunud kohtulahend käesolevas tsiviilasjas. Menetluskulud jäeti puudutatud isikute Eduards ja Julia Sumaroksi kanda.
11.1.AÕS § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Tsiviilasja menetlus on kestnud üle kahe aasta, mille vältel on puudutatud isikud (vkt 15 omanikud) esitanud 4 erinevat juurdepääsu varianti avaldaja kinnistule, mis nende hinnangul on sobivamad kui avaldaja soovitud.
29.juunil 2022 esitatud vastuses kohtu nõudele jäid puudutatud isikud I kahe alternatiivse juurdepääsutee (juurdepääsu tee II ja III) variandi juurde. 15. veebruaril 2023 ehk pärast seda kui kohus andis menetlusosalistele tähtaja/võimaluse esitada oma lõppseisukohad, esitasid vkt 15 omanikud taotluse, milles märgivad et juurdepääs avaldaja kinnistule toimub käesoleval ajal vastavalt plaanile
(III kd tl 165-177) X vkt 15, 12 ja 23 kaudu (vkt 15 paigaldatud piirdeaia kõrvalt ja tagant kui Kauksi -Vasknarva teelt vaadata) ning selline juurdepääs (juurdepääsu tee V) on osaliselt puudutatud kinnistuste omanikega kooskõlastatud. Puudutatud isikud taotlesid korduva paikvaatluse tegemist. Vastavalt TsMS § 329 lg 1 peavad menetlusosalised menetluses esitama oma avaldused, taotlused, tõendid ja vastuväited nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab ning see on menetluse kiireks ja õigeks lahendamiseks vajalik. Pärast eelmenetluse lõppemist võib uusi avaldusi, taotlusi, väiteid, tõendeid ja vastuväiteid esitada üksnes juhul, kui neid ei olnud mõjuval põhjusel võimalik varem esitada. Maakohus leidis, et juurdepääsutee V variandi saanuks puudutatud isikud (vkt 15 omanikud) esitada kaalumiseks juba menetluse alguses. Põhjust, miks see esitati alles 2023. a., kohtule esitatud ei ole. Puudutatud isikute käitumine (korduv tähtaegade pikendamise taotlemine, erinevate uute taotluste ja juurdepääsu variantide esitamine jms) viitab menetluse venitamise eesmärgile, mis on vastuolus TsMS § 200 lg 1 ja 2 sätestatuga. Maakohus jättis puudutatud isikute I 14. veebruaril 2023 esitatud juurdepääsutee V variandi tähelepanuta, kuid märkis, et kirjeldatud juurdepääsuvariant kulgeb sisuliselt avaldaja taotletud nn ajaloolise tee kõrvalt ehk aia tagant (III kd tl 165-177) viisil, mis ei riiva vkt 15 huve, küll aga mõjutab vkt 23 oluliselt enam kui avaldaja taotletud viis.
11.2.Vkt 15 omanike taotlused korduva paikvaatluse läbiviimiseks kannavad pigem menetluse venitamise kui asjaolude väljaselgitamise eesmärki. Vastavalt TsMS § 290 on vaatlus igasugune vahetu andmete kogumine asjaolu olemasolu või olemuse kohta kohtu poolt, muu hulgas paikkonna või sündmuskoha vaatlemine. TsMS § 291 lg 3 kohaselt teatatakse vaatluse korraldamisest menetlusosalistele, kuid nende puudumine ei takista vaatluse tegemist. 21. juulil 2021 toimunud vaatlusele kutsus kohus avaldaja, vlt 15 omanikud, nende esindaja ja vallavalitsuse esindajad. Ümberkaudsete vkt-de omanikke ei kutsunud kohus menetlusökonoomia kaalutlusel (puudutatud isikud ei ela Katasel, nende kohale sõit oleks nii aja- kui ressursimahukas), samuti vältimaks liigseid pingeid kohapeal. Käesolevaks ajaks on menetlusse kaasatud peale vkt 15 omanike ja vallavalitsuse 17 puudutatud isikut, isegi nendest 1/3 osavõtt oleks kohtu hinnangul tekitanud kohapeal vaidlusi, kuid ei oleks andnud olulist väärtust vaatluse käigus kogetule. Kõik menetlusse kaasatud puudutatud isikud on saanud esitada omapoolsed seisukohad nii enne paikvaatluse toimumist kui ka pärast seda. Juurdepääsu puudumine AÕS § 156 lg 1 mõttes ei eelda igasuguse juurdepääsu puudumist. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et avaldajale kuuluv vkt 14 kinnistu ei piirne ühestki küljest avalikult kasutatava teega. Alajõe Vallavalistusse 1997. a korraldusega nr 70 anti nõusolek X 15 maaüksuse ostueesõigusega erastamiseks. Vastavalt korralduse p-ga 5.4 seati tingimuseks tagada maaüksust läbiva tee avalik kasutus. X 15 katastriüksus registreeriti Maa-ameti Ida-Viru maakatastris 25. augustil 1997 ning katastriüksuse plaanil ning eksplikatsioonil on kajastatud ka katastriüksust läbiv tee. Erastamise korralduses ning katastriüksuse plaanil märgitud tee viitab erastamise hetkel olnud olukorrale ning X 15 kinnistu omanik ei saanud eeldada, et X vkt riigiteest põhjapoolsete kinnistute juurdepääs tuleb rajada teisele asukohale. Kinnistut omandades, teadsid vkt 15 omanikud, et nende kinnistut läbib paljude naabrite aktiivses kasutuses olev juurdepääsutee, mida võib faktiliselt pidada ka avalikuks teeks.
11.3.Juurdepääs vkt 14 kinnistule vkt 15, 23, 12 kaudu ehk juurdepääsutee I . Ajaloolise situatsiooni kirjeldamisel tugineb Alutaguse Vallavalitsus katastriüksuste moodustamise aluseks olnud katastriplaanidele ja hoonete ehitustoimikute asendiplaanidele (esitatud kohtule 25.11.2020 kirjaga nr 4-8/89-2). X vkt 15 katastriüksuse erastamise korralduses ning katastriüksuse plaanil märgitud tee viitab erastamise hetkel olnud olukorrale.
Ajalooline tee Kauksi-Vasknarva teelt (riigiteelt 13111) vkt 15 kaudu vkt 14 kinnisasjale (I kd tl 22, vkt 15 viirutatud ala, vkt 14 rohelise joonega märgistatud) puudutab kaardi- ja plaanimaterjalide alusel kahte kinnistut – vkt 15 ja vkt 23 (I kd tl 22-23, III kd tl 7), puutumust vkt-ga 12 omab vaid riigiteelt mahasõidu nurga puhul (III tl 198). Juurdpääsu pikkus Kauksi-Vasknarva teelt X vkt 14 kinnistule vkt 15 kinnistu kaudu on 65 m (I kd tl 44). Vkt 12 omanik Julia Kiviselg on selgitanud (I kd tl 68-69), et ei ole vastu nihutada sõidukite juurdepääsu sissesõidul Kauksi-Vasknarva sõiduteelt, kuid planeeritud tee edasi kulgeb ainult vkt 15 kinnistult. Vkt 15 omanik on sulgenud piirdeaiaga vkt 14 kinnistu omanikul ja teistel põhjapoolsete kinnistute omanikel juurdepääsu avalikult kasutatavale Kauksi-Vasknarva teele (riigiteele 13111) (I kd tl 24-25, 93, II kd tl 32, III kd tl 169 ning on jätnud aia kõrvale jalgtee põhjapoolsetele kinnisasjadele. Maakohus veendus paikvaatlusel, et mahasõit Kauksi-Vaskvarva teelt nn senisele (või ajaloolisele) juurdepääsuteele on ohutu. Vkt 15 on sulgenud piirdeaia ehitamisega juurdepääsu avalikult kasutatavale teele (I kd tl 24-26, II kd tl 29, 32). Lisaks sellele on vkt 15 taha jääva vkt 23 garaaž ehitatud suunaga otse Kauksi-Vasknarva teele, st avalikult kasutatavalt teelt oli vkt 23 omanikul võimalik sõita otse garaaži ette. Käesoleval ajal on vkt 15 ehitatud piirdeaiaga muudetud vkt 23 omanikul garaaži kasutamine ebamugavaks (I kd tl 90-91). Vkt 12 ja vkt 15 omanikud on piirdeaedade ehitamisel jätnud vkt 9, 11, 13, 14 ja 23 omanikele jalgsipääsu avalikult kasutatavale teele (KauksiVasknarva teele), sõidukiga juurdepääs (nn seniselt teelt) puudub (II kd tl 29, III kd tl 169-170). Vkt 15 omanikud teadsid ja pidid kinnistut läbiva juurdepääsuteega arvestama kinnistu omandamisel. Teised puudutatud isikud märkisid kohtuistungil, et vkt 15 varasem omanik sulges küll läbipääsu, kuid andis võtme kõigile vkt omanikele, kes tagumistele kinnistutele sõitsid (I kd tl 180 pöördel). Praegusel juhul on vkt 15 juurdepääsu sulgenud, koormates omavoliliselt sellega teisi (ennekõike põhjapoolseid vkt omanikke). Juurdepääsutee I koormab vkt-d 15, kuid sellisena puudutatud isikud kinnistu ka soetasid ning pidid selle ebamugavusega arvestama. Tegemist ei ole nn uue tee rajamisega vkt 15 taha jäävatele kinnistutele juurdepääsu tagamiseks, vaid olemasoleva, kuid omavoliliselt suletud juurdepääsu taastamisega. Torustike ja kaablite paiknemise täpse asukoha kohta tõendeid esitatud ei ole. Puudutatud isikud on esitanud puurkaevu ümberehitamise ehitusprojekti nr 3421U ja selle lisa (III kd tl 19) kohaselt jääks juurdepääsutee nn puurkaevu hooldusalale, samas ei nähtu esitatud projektist ega muudest tõenditest kas ja kuivõrd mõjutab teekasutus 74 m sügavuse puurkaevu veekvaliteeti jms.
11.4.Juurdepääs vkt 14 kinnistule XXXXXXX ja XXXX kinnistu ning vkt 13, 9, 11 kaudu ehk juurdepääsutee II (nn põhjapoolne juurdepääs). E. ja J. Sumaroksi (vkt 15) hinnangul ei ole juurdepääsutee III koormav, ei vaja tee ehitust, puude langetamist ega muud korrastamist avaldajale oma kinnisasjale ligipääsu tagamiseks. Avaldaja kinnitas, et kasutab oma kinnistule pääsemiseks põhjapoolset teed, mille kogupikkus on avalikult kasutatava Kauksi-Vasknarva teeni avaldaja kinnisasjalt kokku ca 500 m ja sinna pääsemiseks tuleb läbida vkt 11, 13, 9 ning XXXX ja XXXXXXX kinnistuid läbivaid erateid. Seega on juurdepääsu tee pikkus võrreldes avaldaja taotletud variandiga kordades pikem ja puudutab rohkemat arvu kinnistute omanikke. X vkt piirneb lõunast riigiteega 13111 Kauksi-Vasknarva ning ülejäänud X vkt läbivad ja piirnevad on need erateed (sh XXXXXXX ja XXXX kinnistuid läbiv killustikukattega tee), mis pole käesolevaks ajaks avalikku kasutusse määratud. Alutaguse Vallavalitsus on selgitanud, et X vkt-st põhja pool asuv tee on märgitud üldplaneeringus perspektiivseks kohalikuks teeks, üldplaneering on koostamisel (I kd tl 35-36), samas lisab, et kuni põhjapoolset teed ei ole avalikuks kasutamiseks määratud, on see juurdpääs vkt 14 kinnistule kõige
lühem ja vähemkoormavam vkt 15 kaudu. Kui põhjapoolne tee määratakse avaliku kasutusega teeks, on X vkt 14 kinnistule samas pikkuses juurdepääs ka põhja poolt. Põhjapoolne juurdepääs vkt 13, 11 ja 9 kaudu ei vii avalikult kasutatavale teele, vaid XXXXXXX ja XXXX kinnistuid läbivale erateele. Kui XXXXXXX ja XXXX kinnistuid läbiv tee määrataks avaliku kasutusega teeks, oleks avaldajal samaväärne ligipääs kinnistule kui nn ajaloolise vkt-d 15 läbiva tee kaudu. Praegusel juhul puudutab põhjapoolne juurdepääs (juurdepääsutee II) viit kinnistut. Maakohus ei nõustunud vkt 15 omanike väitega, et põhjapoolne juurdepääs kulgeb kinnistute piire mööda, mitte ei riiva sedavõrd nagu vkt 15 kinnistu ala. Teede plaanilt nähtub selgelt, kuidas põhjapoolne juurdepääs vkt 9, 11 ja 13 kaudu kulgeb (kd tl 84-85, III kd tl 26). Vkt 9 omanik on paigaldanud lukustava keti (I kd tl 9), kuid samas on ligipääs kinnistutele võimaldatud). Vastupidist keegi väitnud ei ole. Põhjapoolne pinnastee (eratee) on kaetud paekivikillustikuga ja on sõidetav (III kd tl 22-25, II kd tl 35), kuid sõiduks avalikult kasutatavale teele on nähtavus kurvi tõttu piiratud (pime kurv II kd tl 33,34, vt Maanteeameti vastus I kd tl I kd tl 154-156). Isegi kui XXXXXXX ja XXXX kinnistuid läbiv tee avalikuks kasutamiseks määrata, ei taga see otsest juurdepääsu vkt 14 kinnistule ning igal juhul tuleb ka siis esitada vkt 9 ja 11 omanikele nõue oma kinnistule pääsemiseks AÕS § 156 lg 1 alusel.
11.5.Juurdepääs vkt 14 kinnistule vkt 22 ja 21 vaheliselt alalt ehk juurdepääsutee III. Vkt 15 omanik on pakkunud alternatiivvariandina ka nn kõige lühema (ca 40 m) juurdepääsu vkt 14 kinnisasjale, so vkt 22 ja 21 vahel asuva tee kaudu (I kd tl 94, 95, 98, III kd tl 62) Vkt 22 ja 21 omanikud on vastu sellele vkt 15 omanike pakutud juurdepääsu variandile (III kd tl 119, 122, 187). Kohus märkis vaatlusprotokollis, et Kauksi-Vasknarva teelt on mahasõit võimalik ja kasutatav (vkt 22 ja 21), kuid puudub tee (mis viiks vkt 14 kinnisasjale). Tegemist on lihtsalt lagedama kohaga, kus puid on vähe. Avaldaja väitel asub puudest vabal alal maa-alune heitvee mahuti, mistõttu oleks sõidukite ülesõit sellest kohast seetõttu välistatud (II kd tl 36-38). Puudutatud isikud, vkt 15 omanikud on märkinud, et tee rajamiseks avaldaja kinnistule on vaja maha võtta 7 puud (III kd tl 63). Puude mahavõtmisele on vastu nii vkt 22 ja 21 omanikud kui ka vallavalitsus (III kd tl 128-129). Nii avaldaja kui puudutatud isiku vkt 22 omaniku kinnistusel ei ole selles kohas kunagi teed (mille kaudu oleks tagatud juurdepääs kaugematele kruntidele kui vkt 22 ja 21) olnud, seega tuleks vkt 15 omanike variandi kasutamise korral tee rajada. Vallavalitsus juhib tähelepanu, et tegemist on alternatiiviga, mis eeldab uue tee rajamist metsa-alale, kus ei ole varasemalt juurdepääsu olnud, samuti asjaolule, et X vkt 22 kinnistu pindala (803 m2) on oluliselt väiksem kui X vkt 15 kinnistu pindala (1292 m2). 3,5 m laiuse tee puhul oleks X vkt 22 kinnistul koormatava ala suurus ca 150 m2 , mis moodustab kinnistu pindalast ca 19%. Lisaks kitsendab juurdepääs ka X vkt 21 kinnistut. X vkt 15 kinnistut läbiv tee hõlmab ca 135 m2 suurust maa-ala, mis on ca 10% kinnistu pindalast. Lisaks eeltoodule märgib vallavalitsus Kauksi-Remniku maastikuala kõrget rekreatiivset väärtust (männimets). Uue tee rajamine on X vkt 22 ja X vkt 21 kinnistutele on vallavalitsuse hinnangul oluliselt koormavam kui X vkt 15 kinnistul asuva ajaloolise tee kasutuselevõtmine. Endise suvilaühistu alal tuleks eelistada väljakujunenud teede võrku ja uue tee rajamiseks 7 elujõulise männi likvideerimine olemasoleva kõrghaljastusega alal ei ole põhjendatud. Nii ringkonnakohus kui hiljem maakohus on kohustanud vkt 15 omanikke esitama detailne juurdepääsutee joonis avaldaja kinnistule (II kd tl 194, III kd tl 55). Puudutatud isikud ei ole esitanud joonist, millest nähtuks, millised puid ja põõsaid tuleb tee rajamiseks maha võtta, puudub parkimise korraldamise plaan ning avaldaja heitveemahutiga seonduvad lahendused. Puudutud isikud on kohtu nõuet täitnud osaliselt (III kd tl 61, 62, 63, 79), millest tulenevalt on tõendamata muuhulgas maakorralduslik võimalus juurdepääsutee III rajamiseks.
Kui ainult juurdepääsutee pikkust arvestada, oleks juurdepääsutee III juurdepääsuks lühim variant. Võrreldes juurdepääsu võimalusi (ja sellega kaasnevat riivet omanikele) vkt 15 kinnistu kaudu, st juurdepääsutee I ja ka põhjapoolsete kinnistute kaudu juurdepääsutee II, on juurdepääs III vkt 22 ja 21 kinnistute kaudu aga kõige rohkem kinnistu omanikke koormav ja riivav, millele lisandub elujõuliste mändide mahavõtmise ja uue tee rajamise vajadus. Kohus arvestas ka vkt 22 ja 21 kinnistute suuruseid võrreldes vkt 15 suuruse sh koormatava ala ulatusega. Uue tee rajamine olukorras, kus senine juurdepääs on suletud, ei ole kohtu hinnangul põhjendatud. Tutvunud võimalike alternatiivvariantidega looduses ning hinnanud esitatud tõendeid kogumis, jõudis maakohus seisukohale, et kõike mõistlikum, ohutum ja vähem koormavam on määrata vkt 14 juurdepääsutee I avalikult kasutatavale teele üle vkt 23, 12, ja 15 kinnistute (st senine tee, mida kasutati kuni vkt 15 omanike poolt sulgemiseni).
11.6.AÕS § 156 lg 1 teine lause näeb ette, et juurdepääsu määramisel kohtu poolt määrab kohus ka juurdepääsu kasutamise tasu. Maakohus määras juurdepääsu tasu suuruseks 100 eurot aastas. Maakohus märkis, et arvestas tasu määramisel nii vkt 15 omandiõiguse riivet kui ka asjaolu, et juurepääsutee näol on tegemist pikaajalisel väljakujunenud ja aktiivses kasutuses olnud teega, mille olemasolust ja kasutamisest teadis ja pidi puudutatud isik arvestama kinnistu omandamisel. Maakohus leidis, et menetluskulud tuleb (TsMS) § 172 lg 1 alusel jätta puudutatud isikute I kanda.
MÄÄRUSKAEBUS JA MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
12.Puudutatud isikud I (vkt 15) esitasid maakohtu 15. märtsi 2023 määruse peale määruskaebuse, milles paluvad maakohtu määruse tühistada ja jätta avaldus rahuldamata või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt rikkus maakohus menetlusnorme ja ei kaalunud asjaolusid piisavalt. Maakohtu määrus ei ole sundtäidetav, kuna otsust sisaldavas digitaalkonteineris ei ole plaani ega lisa. Toimikus puuduvad viited asjaolu kohta, et juurdepääs avaldaja kinnistule puudub. Avaldajal on juurdepääs olemas. Avaldajal nagu ka teistel omanikel on võimalus kasutada põhjapoolset teed. Seda teed saab kasutada ka avalikes huvides. Maakohtu pakutud juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ei ole kontrollitud. Otsus tehti vaid plaaniga paberil tutvudes. Maakohus ei ole selgitanud, milles seisneb avaldaja huvi ülekaalukus puudutatud isiku huvide vastu. Maakohus on põhjendamatult jätnud rahuldamata taotluse korduva vaatluse korraldamiseks, avaldaja pakutud juurdepääsuvarianti ei ole kohapeal kontrollitud. Maakohus ei järginud ringkonnakohtu juhiseid. On ebaselge, kui palju tee kasutamisest huvitatud isikud hakkavad reaalselt teed kasutama. Maakohus jättis isegi kindlaksmääramata kaebuse esitaja kinnistu läbiva tee kasutamisest huvitatud isikud. Puudutatud isikud peavad rajama sisuliselt uue nõuetele vastava tee, kohus on olnud erapoolik. Ekslik on maakohtu järeldus, et kinnistut omandades teadsid vkt 15 omanikud, et nende kinnistut läbib paljude naabrite aktiivses kasutuses olev juurdepääsutee, mida võib faktiliselt pidada ka avalikuks teeks. Puudutatud isikud I esitasid tõendina pildid ja vkt 15 müügikuulutuse, mille alusel soetas kaebuse esitaja nimetatud kinnistu. Kuulutuse piltidel on näha, et kinnistu X vkt 15 ostmise hetkel puudus kinnistul igasugune juurdepääsutee. Puudutatud isikud I on esitanud tõendina pildid, millest on näha, et põhjateelt vkt 14 kinnistu juurde viival teel on olemas selgelt nähtav roobas, mis kinnitab seda, et aktiivselt kasutatakse just põhjapoolset teed. Maakohtu määratud juurdepääsutee võib pehme pinnase korral kahjustada maa sees olevaid telefonijuhtmeid ja veetorustikke.
13.Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud, kohtu siseveendumuse kujunemine on arusaadav ning jälgitav. Kinnistut omandades teadsid vkt 15 omanikud, et nende kinnistut läbib paljude naabrite aktiivses kasutuses olev juurdepääsutee. Nimelt anti Alajõe Vallavalistusse 1997. a korraldusega nr 70 nõusolek X 15 maaüksuse ostueesõigusega erastamiseks. Vastavalt korralduse p-le 5.4 seati tingimuseks tagada maaüksust läbiva tee avalik kasutus. Asja esimesel läbivaatamisel tehtud paikvaatlus oli piisav, selle andmed tehti kättesaadavaks kõigile puudutatud isikutele. Avaldaja ei pea maakohtu määruse järgi rajama uut teed, vaid olemasoleva omavoliliselt suletud juurdepääsu taastama. Maakohtu määruse resolutsioon on piisavalt selgelt sõnastatud ja üheselt arusaadav ning tee asukoht on maakohtu määrusele lisatud kaardi väljatrükil hõlpsasti arusaadav. E-toimikust nähtub, et 15. märtsil 2023 on kohtunik üles laadinud jpg faili nimega: „Lisa, juurdepääsutee mõõtkavaline joonis.jpg“.
14.Irin Valge märkis, et ta jääb oma endiste seisukohtade juurde.
15.Olga Peenmaa leidis, et juurdepääs avaldaja kinnistule vkt 15 kaudu on kõige mõistlikum ja teisi kinnistuid vähem koormavam.
16.Nikolai Bibikovi seisukoha järgi peab vkt 15 omanikud tagama teistele kinnistutele juurdepääsu nii nagu see on ajalooliselt olnud. Vkt 15 omanike käitumine on pahatahtlik.
17.Alutaguse vald vaidles määruskaebusele vastu. Maakohus on asjaolusid piisavalt kaalunud ja teinud põhjendatud määruse.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
18.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb tühista materiaalõiguse normi vale kohaldamise ja menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu (TsMS § 667 lg 2, § 659 ja § 656 lg 1 p 5 ja lg 2 II lause). Puudutatud isik I määruskaebus tuleb rahuldada ja asi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks, kuna maakohus on jätnud olulised asjaolud välja selgitamata.
19.Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada asjaosaliste huvide kaalumise teel ning kaaluda tuleb mh, milliseid kulutusi peab avaldaja tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks ning kas teise kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla avaldaja jaoks oluliselt odavam ja teise kinnisasja omanikku vähem koormav. Ringkonnakohus andis eelmisel korral maakohtule juhised, millised menetlustoimingud tuleb uuesti teha. Maakohus järgis juhiseid valikuliselt ja jättis osad täitmata. Ringkonnakohus märgib, et see on üheks põhjuseks, miks maakohtu määrus tuleb taas tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks. TsMS § 658 lg 1 teise lause kohaselt teeb maakohus asja uueks lahendamiseks saatmisel uuesti menetlustoimingud, mis ringkonnakohtu otsuse või määruse kohaselt on ebaseaduslikud.
20.Maakohus tuvastas õigesti, et avaldajal puudub oma kinnisasjale vajalik juurdepääs. Ringkonnakohus märgib, et maakohus on asjaolusid hinnates veenvalt põhjendanud, miks avaldajale ei saa juurdepääsuks määrata mööda juurdepääsuteed II, nn põhjapoolset teed läbi vktde 13,9, 11 ning XXXX ja XXXXXXX kinnitute, ega ka juurdepääsuteed III, mis kulgeb vkt 22 ja 21 vaheliselt alalt.
21.Maakohtu lahend tuleb tühistada, kuna määratud juurdepääsutee ei taga avaldajale reaalset juurdepääsu. Asja materjalidest ei nähtu, et avaldaja ja puudutatud isik I oleks saavutanud kokkuleppe piirdeaia eemaldamise osas. Kokkulepe puudumisel peab juurdepääsu tingimused määrama kohus. Samuti on maakohus oluliselt eksinud juurdepääsu talumise tasu määramisel.
21.1.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et puudutatud isiku I poolt 15. veebruaril 2023 esitatud juurdepääsuteed V ei pidanud maakohus üldse kaaluma, kuna taotlus esitati hilinemisega. Juurdepääsutee määramine lahendatakse hagita menetluses, kus võimalikult põhjalikult, sh kohtu algatusel, tuleb kaaluda kõiki võimalikke variante. Kui maakohus oleks korraldanud nõuetekohase paikvaatluse, oleksid asjaosalised ja kohus saanud anda põhjendatud hinnangu, kas puudutatud isik I poolt pakutud alternatiivne juurdepääsu tee oleks kasutatav. Ringkonnakohus peab tõenäoliselt õigeks maakohtu lahendis toodud põhistusi, miks juurdepääsutee V ei ole sobiv. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus siiski kontrollima
15.veebruaril 2023 pakutud alternatiivset juurdepääsuteed V ning juhul, kui maakohus tuvastab faktilised asjaolud, mille tõttu see ei ole juurdepääsuks sobiv, näiteks - tee koormab enamat arvu kinnistuid, või koormab mõnda kinnisasja omanikku ülemääraselt, või ei ole seda teed võimalik vajaliku transpordiga läbida, vms, siis seejärel saab selle juurdepääsutee välistada.
21.2.Ringkonnakohus nõustub puudutatud isikuga I, et määruse resolutsioonist ei nähtu piisava selgusega, kes võivad hakata juurdepääsuteed kasutama, kes tagab juurdepääsu võimalikkuse, kas on vajalik teha täiendavaid teetöid ja kes need teeb ja kelle kulul. Ringkonnakohus lähtub järgnevate seisukohtade avaldamisel eelkõige võimalusest, et juurdepääsutee määratakse avaldaja soovitud varianti järgides, st juurdepääsutee I üle vkt 12 ja 15. Maakohus ei ole juurdepääsu tingimusi piisavas ulatuses määranud ja asja materjalidest ei selgu, millised on avaldaja ja puudutatud isik I soovitud konkreetsed tingimused. Kui puudutatud isik I ei nõustu sellega, et vkt 14 kinnisasja igakordne omanik ja temalt nõusoleku saanud isikud võivad tähtajatult ja igal ajal jalgsi ja transpordivahendiga koormatud kinnisasja läbida, tuleb maakohul seda avaldaja ja puudutatud isikuga I arutada ning vajadusel seada juurdepääsuks mõistlikud tingimused. Teele, sh erateele kohaldatakse ehitusseaduse sätteid. EhS § 19 alusel lasub ehitise korrashoiu kohustus ehitise omanikul. Asja materjalidest võib järeldada, et maakohtu poolt määratud juurdepääsu takistab koormatud kinnisasjal, sh vkt-l 15 paigaldatud piirdeaed. Maakohtu määrusest ei selgu, kuidas avaldaja juurdepääsuteed kasutama hakkab, kui teed tõkestab puudutatud isiku I piirdeaed. Juhul kui juurdepääsuks kasutatav tee ei ole valmis või ei vasta selle kasutamise nõuetele, ja puudutatud isik I avaldab, et ta ei kavatse teed ehitada või et ta ei kavatse teed viia vastavusse kasutamise nõuetega, sh vajadusel piirdeaia eemaldamise, värava paigutamise vms tegevusega, peab puudutatud isik I võimaldama avaldajatel endal seda teha. Kohus võib vajadusel kohustada puudutatud isikut I lubama avaldajatel tee valmis ehitada või viia see seisukorda, mis vastab selle kasutamise nõuetele ning võimaldab teed kasutada vastavalt avaldajate soovitud ja kohtu määratud tingimustele (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi määrus 9. juuni 2017, 3‐2‐1‐31‐17, p 17). Vajadusel saab kohus määrata menetlusosalistele määruse täitmiseks tähtajad.
22.Eratee omanikul on õigus nõuda eratee teistelt kasutajatelt tasu. Maakohtu põhjendused puudutatud isik I-le määratud tasu osas on ebapiisavad. Kui maakohus määrab avalajale juurdepääsu üle mitme kinnistu, siis tuleb selgitada igale kinnisasja omanikule tasu saamise õigust. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul koormatud kinnisasjade omanikega tasu küsimust arutada ning tasu määramisel järgida Riigikohtu seisukohti, mis on varasemat kohtupraktikat ühtlustades ja edasi arendades esitatud Riigikohtu 01.06.2022 määruses tsiviilasjas nr 2-19-20416, p-des 15.4–15.5.
Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine põhiseaduse § 32 mõttes. Seetõttu sõltub juurdepääsutasu suurus sellest, millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad. Selline negatiivne tagajärg võib vastavalt asjaoludele olla, kas koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud kulutused. Riigikohus rõhutas viidatud lahendis, et kui isik, kelle kinnisasi soovitakse juurdepääsuga koormata, on menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus ja ta taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist, tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Kui juurdepääsutee määramise tõttu juurdepääsuteega koormatava kinnisasja kui terviku väärtus väheneb, siis tuleb kohtul seda arvesse võtta ning määrata juurdepääsutasu selliselt, et juurdepääsutasuna juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omanikule tagatavad perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse juurdepääsutee määramise eelsele tasemele. Kui kohus ei ole määranud juurdepääsutee talumise kohustust tähtajalisena, tuleb talumistasu leidmisel eeldada, et tasu makstakse tähtajatult. Seega tuleb iga-aastase juurdepääsutasu makse suurus määrata perpetuiteedi alusel koormatava kinnisasja väärtuse vähenemise (rahavoo nüüdisväärtuse) ja diskontomäära korrutisena. Riigikohus selgitas, et seda saab väljendada järgmise valemina: juurdepääsutasu iga-aastane makse = kinnisasja väärtuse vähenemine (koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) × diskontomäär. Diskontomäärana tuleb kasutada seadusandja poolt mõistlikuks tulumääraks peetavat võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimäära, kui menetluses ei tuvastata, et kinnisasja senisele kasutusvaldkonnale vastav oodatav tulunorm on sellest intressimäärast erinev. Kui juurdepääsutasu on välja arvestatud eeltoodud viisil, siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiukulude ja maamaksu eest. Arvestades, et puudutatud isik ei ole nõus juurdepääsutee tasuta määramisega, tuleb avalduse maakohtus uuel läbivaatamisel – kui kohus jõuab järeldusele, et juurdepääsutee tuleks määrata – selgitada välja ka see, millised negatiivsed tagajärjed puudutatud isikule juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad ning millist tasu ta oleks õigustatud saama.
23.Ringkonnakohus selgitab, et kui eeltoodud juhis juurdepääsutee talumise tasu määramisel on menetlusosalisi liialt koormav ning toob kaasa ebaproportsionaalselt kulutusi, arvestades juurdepääsu tee pikkust ja mõju koormatud kinnisasjade omanikele, siis on võimalik, et maakohus lähtub tasu määramisel diskretsioonist TsMS § 233 alusel. Käesoleval juhul ei ole maakohus nõuetekohast diskretsiooni läbi viinud. Maakohtu lahendi põhjendustes on refereerinud Riigikohtu ja menetlusosaliste seisukohti ning osaliselt põhjendatult heidetud puudutatud isikule I ette soovimatust menetluse mõistliku aja jooksul lõpetamiseks. Riigikohus on selgitanud, et kohus saab ka juurdepääsutee talumise tasu suuruse määramisel küll põhimõtteliselt tugineda ka TsMS §-le 233, kuid selleks peab kohus tuvastama vastavate eelduste olemasolu. Eelkõige peab kohus selleks tuvastama, et menetlusosaliste kohtu ette toodud juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omaniku suhtes negatiivset mõju avaldavate juurdepääsuteest lähtuvate asjaolude korral ei ole võimalik kinnisasja väärtuse vähenemist kindlaks teha (nt selles piirkonnas puudub piisav arv võrdlustehinguid nii kasutuseeliste kui ka kinnisasja koormatiste vaba ja koormatud väärtuse kindlaksmääramiseks vms) või oleks see seotud eriliste raskustega või ebamõistlikult suurte kuludega. Selliseid asjaolusid ei ole kohtud praeguses asjas tuvastanud. Kui avaldaja ja puudutatud isiku(te) asjas tehtud avaldused viitavad TsMS § 233 lg-s 1 või 2 sätestatud olukorrale, peab kohus andma menetlusosalistele TsMS § 3401 lg 1 järgi võimaluse täpsustada, kas nad soovivad alternatiivselt tugineda sellele, et vajalike asjaolude täielik
väljaselgitamine on seotud ebamõistlike raskuste või kuludega, mistõttu võiks kõne alla tulla TsMS § 233 kohaldamine (vrd Riigikohtu 17. veebruari 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-1712712/47, p 17).
24.Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel menetlusosalistega menetluslikku olukorda arutama ning otsustama, kuidas kogutakse andmeid ja mille alusel tasu määratakse. Enne ekspertiisi määramist või asjatundjate kaasamist saab maakohus määrata puudutatud isikule I tähtaja võrdlustehingute kohta andmete kogumiseks Maa-ametist. Võrdlusandmeid tehingute kohta saab kohus vajadusel koguda ka ise.
25.Avaldaja kinnisasi ei piirne avalikult kasutatava teega ja tal on õigus taotleda juurdepääsutee määramist kohtu kaudu sõltumata sellest, et naabrite heast tahtest kantud kokkulepete alusel on tal hetkel juurdepääs tagatud. Puudutatud isiku I kinnisasjal paikneb ajalooline tee, ja see faktiline asjaolu ei sõltu sellest, kas puudutatud isik I teadis või pidi sellest teadma. Ringkonnakohus märgib, et käesoleva asja menetlus on kulgenud ebamõistlikult kaua, sh on ebapiisav olnud kohtupoolne menetluse juhtimine ning menetlusnormide rikkumised on kaasa aidanud sellele, et asi on lahendamata. Samas on õige maakohtu seisukoht, et puudutatud isik I ei ole nõustunud mitme asjas esitatud kompromissiga. Ringkonnakohus juhib tähelepanu, et puudutatud isik I esitas omapoolse kompromissi ettepaneku 18. märtsil 2021 (dtl 174-175). Avaldaja 22. märtsi 2021 vastusest kompromissile võib aru saada, et ta ei nõustunud tasu suurusega, muus osas avaldaja selge seisukoht puudub (dtl 176-181). Asja materjalidest nähtub, et avaldaja ja puudutatud isik I erimeelsused ei ole ületamatud, mõlemad osalised on teinud mõistlikke kompromissi ettepanekuid. Ringkonnakohus teeb avaldajale ja puudutatud isikule I ettepaneku lõpetada vaidlus kompromissi sõlmimisega. Kompromissis saab kokku leppida nii juurdepääsutee asukoha, juurdepääsutingimused, juurdepääsu talumise tasu ning põhjendatud oleks, et menetlusosalised kannaksid oma menetluskulud ise.
26.Ringkonnakohus nõustub puudutatud isik I väitega, et maakohtu poolt ei toimunud plaani lisamine lahendile nõuetekohaselt. Kohtumäärusele lisatud plaanil peab juurdepääsutee asukoht olema selgelt esile toodud ja juurdepääs peab olema esitatud kogu ulatuses, st avaldaja kinnistult kuni avaliku teeni (avaliku tee nimetus või nr). Lahendile lisatud plaan peab asuma samas digitaalallkirja konteineris kus kohtu määrus, st määrus ja plaan on tervik ning need tuleb samaaegselt allkirjastada.
27.Ringkonnakohus saadab asja uueks läbivaatamiseks ja seetõttu ei määra kindlaks menetluskulude jaotust ega rahalist suurust. Menetluskulude jaotuse määrab maakohus asja uuel läbivaatamisel.
/allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.