Otsuse tegemise aeg ja koht 30.05.2023 Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number
2-22-120620
Tsiviilasi
Metria Invest OÜ hagi Spacelab OÜ vastu 1563,50 euro nõudes
Hagihind
hagi hind 2849,15 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja: Metria Invest OÜ (registrikood 11443410, Tehnika tn 55, esindajad 10136 Tallinn); Hageja lepinguline esindaja: Kaarel Kais (e-post: xxx); Kostja: Spacelab OÜ (registrikood 12550800, Soolahe tee 29, 13516 Tallinn); Kostja seaduslik esindaja: K M (isikukood xxx, xxx). Menetluse liik
Lihtmenetlus
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Mõista kostjalt Spacelab OÜ-lt (registrikood 12550800) hageja Metria Invest OÜ (registrikood 11443410) kasuks välja 2218,38 (kaks tuhat kakssada kaheksateist eurot ja 38 senti) eurot, millest 2190,32 eurot on põhivõlgnevus ja 28,06 eurot on hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis.
3.Mõista kostjalt Spacelab OÜ-lt (registrikood 12550800) hageja Metria Invest OÜ (registrikood 11443410) kasuks välja sissenõutavaks muutuv viivis põhivõlgnevuselt 2190,32 eurolt alates hagiavalduse esitamisele järgnevast päevast 24.08.2022 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni. Menetluskulude jaotus
2.Mõista kostjalt Spacelab OÜ-lt (registrikood 12550800) hageja Metria Invest OÜ (registrikood 11443410) kasuks menetluskuludena välja 2995,47 (kaks tuhat üheksasada üheksakümmend viis eurot ja 47 senti) eurot.
3.Mõista kostjalt Spacelab OÜ-lt (registrikood 12550800) hageja Metria Invest OÜ (registrikood 11443410) kasuks välja viivis menetluskuludelt 2995,47 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses
sätestatud määras. Edasikaebamise kord Kohus ei anna luba otsuse edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja selle põhjendused
1.Hageja palus kostjalt välja mõista võlgnevuse 2 640,63 eurot, millest tasumata üüritasu on 1 770,97 euro, hagiavalduse esitamise ajaks 23.08.2022 sissenõutavaks muutunud viivis üüritasu põhinõudelt on 31,80 eurot, kahjuhüvitis perioodi 13.07.2022 – 18.08.2022 eest on 835,48 eurot ja hagiavalduse esitamise ajaks 23.08.2022 sissenõutavaks muutunud viivis kahjuhüvitiselt on 2,38 eurot. Hageja palus kostjalt välja mõista ka sissenõutavaks muutuva viivise alates 24.08.2022 kuni üüritasu 1 770,97 eurot rahuldamiseni seadusjärgses määras ja sissenõutavaks muutuva viivise alates 24.08.2022 kuni kahjuhüvitise 835,48 euro tasumiseni seadusjärgses määras.
2.Hagiavalduse kohaselt oli hageja kui üürileandja ja kostja kui üürniku vahel sõlmitud Tallinnas aadressil xxx asuvate ruumide üürileping. Üürileping oli sõlmitud 01.01.2018 E OÜ ja kostja vahel, kusjuures mõlema äriühingu seaduslikuks esindajaks on K M. Hageja sai üürilepingu pooleks üürilepingu esemeks olevate ruumide omandamisega 18.03.2022 lõppenud täitemenetluse raames korraldatud sundenampakkumisel. Hagejale läks üürilepingu esemeks olevate ruumide omand üle 28.03.2022.
3.Hageja sai üürilepingu olemasolust teada 04.05.2022, kui kostja esitas kohtusse hagiavalduse üürilepingu kehtivuse tuvastamise nõudes ja hagi tagamise avalduse, soovides vältida kohtutäituri 05.05.2022 planeeritud kinnisasja valduse sundvabastamist. Kohus jättis 06.05.2022 hagi tagamise avalduse rahuldamata ning määras kostjale tähtaja hagiavalduse puuduste kõrvaldamiseks. Hagejale teadaolevalt ei ole kohus tsiviilasjas nr xxx esitatud hagiavaldust menetlusse võtnud.
4.05.05.2022 ehk koheselt pärast üürilepingu olemasolust teadasaamist esitas hageja kostjale üürilepingu ülesütlemise avalduse, milles ütles üürilepingu p 9 alusel kahekuulist etteteatamistähtaega järgides üürilepingu üles alates 12.07.2022. Ühtlasi teavitas hageja kostjat üüri tasumise kohustusest hagejale, andes kostjale üüri tasumiseks vajalikud rekvisiidid. Vastavalt üürilepingu p-le 2 kohustus kostja tasuma üüri 400 eurot kuus. 23.05.2022 edastas hageja kostjale nõude üürilepingu rikkumise lõpetamiseks ja avalduse üüritasu suurendamise
kohta. Hageja teavitas avalduses kostjat, et alates 01.06.2022 on üüritasu suuruseks 700 eurot kuus.
5.Hageja on esitanud kostjale arveid üüri tasumiseks, nõudes kostjalt tasumata üüri 1 770,97 euro maksmist. Arve nr 2021824 oli esitatud perioodi 28.03.2022 kuni 31.05.2022 eest summas 851,61 eurot, maksetähtajaga 19.05.2022. Hageja nõuab arve nr 2021824 tasumist osaliselt üüriperioodi eest alates 01.04.2022 kuni 31.05.2022 summas 800 eurot. Hageja ei nõua kohtumenetluses üüri tasumist ajaperioodi 28-31.03.2022 eest. Arve nr 2021898 oli esitatud periood 01.06.2022 kuni 30.06.2022 eest summas 700 eurot, maksetähtajaga 05.06.2022. Arve nr 2021974 oli esitatud perioodi 01.07.2022 kuni 12.07.2022 eest summas 270,97 eurot, maksetähtajaga 06.07.2022.
6.Kostja ei ole hagejale üüri tasunud. Tulenevalt hageja üürilepingu ülesütlemise avaldusest lõppes üürileping 12.07.2022. Kostja lepingu lõppemisel üüripinda ei vabastanud ja hagejale üüripinna valdust üle ei andnud. Kuivõrd kostja üüripinda ei vabastanud, nõudis hageja kostjalt üüripinna tagastamisega viivitamise eest hüvitist, esitades kostjale arve nõutava summa tasumiseks. Hageja sai üüripinna valduse kohtutäituri abiga endale alles 18.08.2022, mistõttu nõuab hageja kostjalt lepingu lõppemisest kuni üüripinna valduse saamiseni perioodil 13.07.2022 kuni 18.08.2022 hüvitist 835,48 eurot.
7.Hageja nõuab hüvitist 13.07.2022 kuni 31.07.2022 ehk 19 päeva eest summas 429,03 eurot maksetähtajaga 10.08.2022 ning ajavahemiku 01.08.2022 kuni 18.08.2022 ehk 18 päeva eest summas 406,45 eurot maksetähtajaga 10.08.2022. Kostja ei ole hagejale üüripinna üleandmisega viivitamise eest hüvitist tasunud.
8.Keskmine üüritasu Tallinnas samaväärsete ruumide kasutamise eest on kutselise kinnisvaramaakleri arvamuse kohaselt lühiajaliselt väljaüüritavate pindade puhul 500-550 eurot kuus, millele lisandub käibemaks ehk koos käibemaksuga 600-660 eurot kuus. Kostja üüripinnal ise ei elanud ega kasutanud seda isiklikuks otstarbeks. Vastavalt lepingule oli tegemist majutusteenuse osutamise eesmärgil kostjale üürile antud pinnaga. Hagejale teadaolevalt kasutas kostja üüripinda lühiajaliselt Airbnb platvormi vahendusel väljaüürimiseks, teenides üürina talveperioodil ca 50 eurot päeva eest ja suveperioodil ca 100 eurot päeva eest. Airbnb platvormil pakutavate 1-toaliste vanalinnas asuvate korterite ööpäevane üürihind on keskmiselt 170 eurot. Kui hageja oleks saanud korteriomandit ise Airbnb vahendusel välja üürida, oleks saadav üüritasu kordades suurem maakleri pakutud hinnast. Seega on hageja nõudnud kostjalt üüripinna vabastamisega viivitamise eest hüvitisena üüri, mis ei ületa samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavalist üüri.
9.Hageja ei ole saanud talle kuuluvat korteriomandit kolmandatele isikutele välja üürida kostja tegevuse tõttu. Kostja ei andnud korteriomandi valdust hagejale koheselt peale üürilepingu lõppemist üle ning hageja on kandnud seeläbi kahju. Seega on kostja põhivõlgnevus hageja ees 2 606,45 eurot (üür 1 770,97 eurot + hüvitis 835,48 eurot). Hageja nõuab kostjalt lisaks põhivõlgnevusele viivist seadusjärgses määras. Lisaks sissenõutavaks muutunud viivisele nõuab hageja kostjalt edasiulatuva viivise tasumist.
10.Hageja viitas VÕS §-le 271, § 272 lg 4 punktile 2. Hageja sai üürilepingu pooleks üürilepingu esemeks olevate ruumide omandamisega 18.03.2022 lõppenud täitemenetluse raames korraldatud sundenampakkumisel. Hageja viitas VÕS § 291 lõikele 1 ja VÕS § 304 lõikele 1. Üüripinna omand läks hagejale üle 28.03.2022, mis tähendab, et kostjal oli kohustus tasuda üürilepingus ettenähtud üüri hagejale alates 01.04.2022. Vastava nõude hageja kostjale ka esitas, väljastades koheselt peale üürilepingust teadasaamist 06.05.2022 arve nr 2021824 aprilli ja maikuu üüri tasumiseks.
11.Vastavalt üürilepingu p-le 2 kohustus kostja tasuma üüri 400 eurot kuus. 23.05.2022 edastas hageja kostjale avalduse üüritasu suurendamiseks, teavitades kostjat, et alates 01.06.2022 on üüritasu suuruseks 700 eurot kuus. Kostja hagejale üüri ei tasunud. Üürileping lõppes 12.07.2022, millise kuupäevani oli kostjal kohustus tasuda hagejale üüri. Hageja viitas VÕS § 323 lõikele 1. Üürilepingu võis lepingu p 9 järgi üles öelda kahekuulist etteteatamistähtaega järgides, mida hageja koheselt peale üürilepingu olemasolust teadasaamist 05.05.2022 tegi. Lepingu lõppemise seisuga 12.07.2022 oli kostjal tasumata üür kokku summas 1 770,97 eurot. Kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja tulenevalt VÕS § 101 lg 1 punktist 1 nõuda kohustuse täitmist.
12.Hageja ütles üürilepingu üles ning leping lõppes 12.07.2022. Kostja üüripinda ei vabastanud ning hagejale selle valdust üle ei andnud. Kostjal puudus alates 13.07.2022 õigus üüripinda kasutada. Hageja viitas VÕS §-le 335. Hageja nõuab kostjalt pärast lepingu lõppemist ja kuni üüripinna valduse tagasisaamiseni hüvitist summas, mis vastab samasuguses asukohas ja samasuguse asja üüritasule. Kui kostjale on tekkinud üürilepingu ennetähtaegsest lõpetamisest tulenevalt kahju, vastutab sellise kahju eest VÕS § 323 lg 2 kohaselt eelmine omanik ehk E OÜ.
13.Kuivõrd üürileping ei sisalda kokkulepet viivise ja selle määra kohta, kohaldub seaduses sätestatud viivisemäär. Hagiavalduse esitamise päeva seisuga 23.08.2022 moodustab sissenõutavaks muutunud viivis 34,18 eurot. Hageja palub kohtul kohustada kostjat alates 24.08.2022 kuni kohase täitmiseni tasuma viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
14.Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud. Kostja vastuväited ei võimalda hagi rahuldamata jätta. Hageja nõue on seaduslik ja põhjendatud. Kostja ei ole vaidlustanud üüri ja hüvitise ning lisanduva viivise tasumata jätmist. Kostja ei vaidlusta asjaolu, et ta ei ole hagejale perioodi 01.04.2022 kuni 12.07.2022 eest üüri tasunud. Samuti ei vaidlusta kostja asjaolu, et ta ei ole hagejale tasunud hüvitist üürilepingu lõppemise järgselt korteri valduse vabastamisega viivitamise eest. Seega kostja on üüri ja hüvitise tasumata jätmise vaikimisi omaks võtnud.
15.Üüritasu suurendamine ei muuda hagis esitatud nõudeid õigusvastseks. Kostja on vastuväites tuginenud asjaolule, et üürileping on kahepoolne ning üürileandja ei saa üüritasu ühepoolselt suurendada. Kostja ei nõustu üüriga, mis ületab 400 eurot kuus. 23.05.2022 avalduses põhjendas hageja üüri suurendamist lepingupoolte kohustuste vahekorra olulise muutumisega VÕS § 97 alusel. Kostja peab õigusvastaseks üüritasu 400 eurot ületavas osas, sest sisulisi vastuväiteid üüritasule suurusega 400 eurot kuus kostja esitanud ei ole. Oluline on märkida, et kostja ei ole tasunud hagejale üüri ka algses üürilepingus kokku lepitud summas ehk 400 eurot kuus. Hageja hinnangul saab lugeda vaikimisi omaksvõetuks kostja kohustuse tasuda hagejale üüri 400 eurot kuus, vaidlus poolte vahel on vaid 400 eurot kuus ületava üüritasu osas.
16.Hageja 23.05.2022 avaldus üüri suurendamiseks oli õiguspärane ning kostjal oli alates 01.06.2022 kohustus tasuda hagejale üüri 700 eurot kuus. Hageja nõude aluseks oleva üürilepingu esitas kostja hagejale vahetult enne seda, kui kohtutäitur oli planeerinud täitemenetluse raames kostja valduse korterile lõpetada. Arvestades, et leping on sõlmitud seotud isikute vahel, on alus arvata, et tegu võib olla tahtlikult hageja õiguste kahjustamiseks sõlmitud või lausa fabritseeritud lepinguga.
17.Kostja esitab valeväiteid üüripinna kasutamise kohta oma seadusliku esindaja elukohana. Kostja väidab, et tema seaduslik esindaja kasutas üüripinda oma ainsa eluruumina ning hagis esitatud vastupidised väited on valed. Kostja ei ole esitanud vastuväite kinnituseks tõendeid, mistõttu on tegemist paljasõnalise väitega. Asjaolu, et tegemist on äriruumide üürilepinguga, nähtub otseselt üürilepingu enda tekstist. Samuti on kostja ise 02.05.2022 kohtule esitatud hagiavalduses ja hagi tagamise avalduses tsiviilasjas nr xxx avaldanud, et E OÜ sõlmis 01.01.2018 äriruumide üürilepingu kostjaga, kes on professionaalne majutusteenuse osutaja.
Sama dokumendi p-des 2 ja 4 on kostja viidanud oma klientidele, kellele on korter antud lühiajalisele üürile ning hoiatanud rahvusvahelise skandaali tekkimise võimalusega, kuhu on kaasatud korterit lühiajalisele üürile andes kasutatud platvormid airbnb ja booking.com.
18.Korteri kasutamine lühiajaliselt üürile andmiseks Airbnb ja booking.com vahendusel leitud klientidele nähtub hageja esindaja ja kostja esindaja sõnumivahetusest, milles arutatakse lühiajalise üürile andmisega seonduvaid detaile, s.o millistel kuupäevadel on korter broneeritud, kes ja millise platvormi kaudu on korteri broneerinud, voodipesu vahetamise vajadust uue broneeringu puhul jms. Pärast korteri soetamist, kui hageja esindaja soovis minna korteri seisukorraga tutvuma, oli korteris lühiajaline Airbnb platvormi üürnik sees, kes väidetavalt põdes covid-19 viirust ning seetõttu hageja esindaja korterit üle vaadata ei saanud. Selle kohta edastas kostja seaduslik esindaja hageja esindajale kuvatõmmise antud lühiajalisest broneeringust ja vestlusest lühiajalise üürniku A.
19.01.04.2022 toimus korteri ülevaatus ja seisukorra fikseerimine kostja teadmisel ja nõusolekul. Nimetatud ülevaatusel viibis lühiajaline üürnik A. Lisatud fotodel on näha nii lühiajaline üürnik A kui ka kostja seaduslik esindaja. Asjaolu, et korter oli selle kostja valduses olemise ajal üürimiseks pakkumisel Airbnb platvormil, nähtub Airbnb lehe kuvatõmmisest. Korter, mida pakutakse erinevate platvormide vahendusel lühiajaliseks üürimiseks ning mis peab olema potentsiaalsele üürnikule lühikese aja jooksul üleandmiseks valmis, ei saa olla kellegi ainus eluruum.
20.Üürileping lõppes 12.07.2022 hageja ülesütlemisega. Kostja ei nõustu oma vastuses hageja väitega üürilepingu lõppemise kohta 12.07.2022. Kostja väitel ei olnud hagejal õiguslikku alust üürilepingu lõpetamiseks ning kostja on esitanud oma rikutud õiguste kaitseks hagi. Hageja on lepingu ülesütlemise avalduse esitanud, põhjendanud selle esitamist, viidates asjakohastele lepingupunktidele ja seadusesätetele, kostja on avalduse kätte saanud ning korteri valduse sai hageja kohtutäituri abiga endale 18.08.2022. Hageja viitas VÕS § 323 lõikele 1. Antud juhul tulenes üürilepingu lõpetamise õigus üürilepingust endast. Hageja vastavat õigust ka kasutas, öeldes üürilepingu üles koheselt pärast selle olemasolust teadasaamist.
21.Sisulisi põhjendusi ei ole kostja vastuväitele esitanud. Kuivõrd kostja ei ole vastuväidet piisavalt konkretiseerinud, ei ole hagejal hetkel täiendavaid seisukohti ja vastuväiteid võimalik esitada. Hageja viitas VÕS § 323 lõikele 2 ja leidis, et kostjale lepingu ülesütlemisest tekkinud võimaliku kahju eest vastutab eelmine üürileandja ehk E OÜ, kelle vastu on kostjal mõistlik oma võimalikud kahjunõuded suunata.
22.Hageja esitas täiendava tõendi korteri keskmise üüritasu suuruse kohta. Hageja on hagiavalduses tuginenud asjaolule, et korteri keskmine üüri turuhind on 700 eurot kuus (sh käibemaks) ning tõendanud oma väidet kutselise maakleri arvamusega ja Airbnb väljavõttega. Kostja esindaja on 2021. a juulikuus hageja esindajale saadetud sõnumis pakkunud sama korterit pikaajaliseks üürimiseks hinnaga 640 eurot kuus. Soodsat hinda arvestades soovis kostja saada üüritasu ettemaksuna. Võrreldes aasta taguse ajaga on üüriturg märkimisväärselt muutunud ning kinnisvara üürihinnad Ukrainast saabunud sõjapõgenike tõttu turul tekkinud eluruumide defitsiidi tõttu oluliselt suurenenud. Korterit on läbivalt üüritud välja lühiajaliselt, mis on olnud hageja soov ja eesmärk, sest korteri lühiajaliselt väljaüürimisel saadav üüritasu on oluliselt suurem pikaajalise üürilepingu alusel saadavast üüritasust. Keskmine mõistlik üüritasu samaväärses seisukorras ja asukohas oleva korteri puhul on hageja hinnangul 700 eurot kuus.
23.13.02.2023 seisukohtades kordas hageja, et enne kui hageja korteriomandi sundenampakkumisel omandas, oli selle omanik E OÜ. E OÜ ja Spacelab OÜ seaduslikuks esindajaks on K M, kes ainuisikuliselt tegi tehingu, millega E OÜ andis korteriomandi üürile kostjale. Hageja hinnangul tuleb vaidluse lahendamisel lepingusse märgitud üüritasu suuruse osas arvestada asjaoluga, et üüritehing oli tehtud seotud osapoolte vahel ning tegemist ei olnud
turuhinnale vastava üüritasuga. Üürilepingus sisalduv üüritasu 400 eurot kuus ei olnud samaväärse korteri puhul mõistlik ja keskmine turuväärtus.
24.Kostja ja E OÜ seaduslik esindaja ei teavitanud täitemenetluses kohtutäiturit üürilepingu olemasolust, mistõttu on hagejal põhjendatud kahtlus selles, et üürileping sõlmiti vaid eesmärgiga viivitada korteriomandi valduse üleandmisega ja tekitada hagejale kahju. Kostja seaduslik esindaja K M suhtles perioodil 28.03.2022-12.04.2022 ja pärast seda korteriomandi kolmandatele isikutele üürimise ja korteriomandi hagejale üleandmise teemadel tihedalt hageja seadusliku esindajaga, mainimata kordagi, et korteriomandit koormab üürileping. Kostja seaduslik esindaja ja hageja seaduslik esindaja R R kohtusid korteris 01.04.2022, ent kohtumisel ei teavitanud kostja seaduslik esindaja hagejat endaga seotud isikuga sõlmitud üürilepingu olemasolust.
25.Nähtuvalt kohtutäitur E V kinnitusest sai kohtutäitur üürilepingu olemasolust teada alles 03.05.2022 Harju Maakohtu kaudu. Elektrooniline enampakkumine, millel hageja korteriomandi ostis, oli lõppenud kaks kuud varem 16.03.2022. Hageja ei oleks korteriomandit nii kõrge hinnaga omandada soovinud, kui ta oleks üürilepingu olemasolust teadlik olnud, mistõttu on hageja juba kandnud kostja ebaseadusliku tegevuse tõttu märkimisväärset kahju. Oleks äärmiselt ebaõiglane, kui sellises olukorras loetaks ebaseaduslikuks hageja poolt ühepoolselt üüri tõstmine turuhinnale vastavaks.
26.Korteriomandi tegelik keskmine üüritasu suurus ja samaväärsete vanalinna korterite keskmine üüritasu turuväärtus olid oluliselt kõrgemad kui üürilepingus kokku lepitud 400 eurot kuus. Kostja seaduslik esindaja on ise pakkunud hagejale korterit üürile oluliselt suurema üüritasu eest. Kostja seaduslik esindaja on korterit sotsiaalmeedia platvormil Facebook pakkunud 2021.a üürile hinnaga 1800 eurot kahe kuu eest (kõik hinnas juuli ja august), st üüritasuga kõik hinnas 900 eurot kuus. Hageja hinnangul peegeldab eelnimetatud number kõnealuse korteri tegelikku keskmist üürihinda.
27.Eelneva tõttu tuleb hageja hinnangul üürilepingusse märgitud üüritasu suuruse mõistlikkuse hindamisel eeldada, et üüritasu 400 eurot kuus ei olnud mõistlik ning ei vastanud summale, mida samaväärse korteri üürimisel lepingust võinuks saada. Seetõttu oli lepinguga saadava hüve väärtus ajal, kui hageja korteri omandamise järgselt üürilepingus eelmise omaniku asemel üürileandjaks muutus, oluliselt väiksem kui samaväärse asja eest saadav keskmine väärtus. Hageja ei ole üürilepingut selles sisalduvatel tingimustel sõlminud ega saanud selle sõlmimist ega tingimusi omalt poolt kuidagi mõjutada. Tallinna vanalinnas asuva korteri üüritasu summas 400 eurot kuus ei võimalda katta korteri ja selle üürimisega seotud halduskulusid, hoida korterit samaväärses seisukorras, teha seal parendusi jne. Hageja hinnangul on üüritasu ühepoolne suurendamine õiguspärane ja põhjendatud.
28.10.04.2023 osundas hageja, et kostja ei ole hageja kompromissettepanekule vastanud ega esitanud omapoolset ettepanekut. Kostja vastuväited puudutavad ainult üüritasu suurendamist. Üüritasule, mis kehtis kuni üüri suurendamiseni, kahjunõudele ja viivisenõudele ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Kostja on ise märkinud, et lähtuda tuleb üürilepingust. See tähendab, et üüritasu summas 400 eurot kuus tasumise kohustuse osas poolte vahel vaidlus puudub. Vaidlus puudutab vaid üüritasu, mis ületab 400 eurot kuus.
29.Kostja on esitanud arvukalt asjakohatuid vastuväiteid ja tõendeid, mis ei oma kohtuasja lahendamisel tähendust. Hageja hinnangul tuleb jätta tähelepanuta kostja vastuväited ja tõendid, mis puudutavad täitemenetluses korteri ostmise soovi kolmanda isiku poolt, poole korteri ostmisel kasumi teenimise kohta, korteri hindamisakt ning inglisekeelne ilma tõlketa üürileping. Kostja vastusest ei nähtu, mida ta soovib tõendada lisatud tõenditega ja kuidas on need tõendid seotud kohtuvaidluse esemega. Hoolimata kohtu nõudest ei ole kostja esitanud võõrkeelse dokumendi tõlget, mistõttu ei saa seda tõendit vaidluse lahendamisel niikuinii arvestada. Lisaks
ei oma tõend vaidlusega puutumust, sest tegemist on vaidlusvälise kinnisvara üürimiseks sõlmitud dokumendiga.
30.Korteri omand läks hagejale üle 28.03.2022 ning hageja sai üürilepingu olemasolust teada 04.05.2022, misjärel ütles hageja üürilepingu lepingu üles. Üürileping lõppes 12.07.2022. Kostja esitatud võõrkeelne leping puudutab lisaks perioodi alates 2022. a 1. augustist ehk aega, mil hageja ja kostja vaheline üürileping oli lõppenud. Lisaks ei tõenda suvalise korteri üürileping asjaolu, et kostja seaduslik esindaja kasutas vaidlusalust K tänava korterit oma ainsa elukohana.
31.Kostja ei ole tõendanud, et tema seaduslik esindaja kasutas üüripinda oma elukohana. Kostja väited K tänava korteri kasutamise kohta seadusliku esindaja elukohana on väärad. Oma 13.03.2023 vastusele on kostja lisanud tõendid, millest nähtuvalt esitas kostja Airbnb platvormil korteri tulevastele üürnikele teate, et ei saa korterit ajavahemikel 27.07 kuni 04.08, 05.08 kuni 10.08, 11.08 kuni 18.08 ja 21.08 kuni 28.08 välja üürida. Kostja on üürimise võimatust põhjendanud vajadusega kasutada korterit elukohana, kuid tegelikkuses ei oma kostja esitatud põhjendused tähendust. Kostja ei oleks saanud korterit välja üürida, sest üürileping kostja ja hageja vahel oli selleks ajaks lõppenud. Kostja esitatud AirBnb vahendusel üürnikele edastatud teated tõendavad täiendavalt asjaolu, et kostja seaduslik esindaja ei kasutanud üüripinda oma elukohana, vaid see oli lühiajaliselt välja üüritud ning kostja teenis korteri lühiajaliselt väljaüürimisest tulu.
32.Kostja vastuväide, nagu ei oleks pooltevaheline üürileping lõppenud 12.07.2022 on arusaamatu ja paljasõnaline. Kostja selgitas, et üürilepingu lõpetamiseks ei olnud hagejal õiguslikku alust ning kostja on esitanud kohtusse hagi oma rikutud õiguste kaitseks. Samas ei ole kostja oma vastuväidet põhjendanud ega selgitanud, millistele asjaoludele, lepingusätetele, õigusnormidele või tõenditele ta oma vastuväites tugineb. Hageja on üürilepingu lõpetamist selgitanud ja tõendanud.
33.Kostja teavitas oma algses hagivastuses kavatsusest esitada hageja vastu vastuhagi. 13.03.2023 menetlusdokumendis väidab kostja, et on hagiavalduse oma rikutud õiguste kaitseks kohtusse esitanud ja samas teavitab, et kostja kavatseb esitada vastuhagi hageja vastu kahjuarvutuste valmides. Vaidlusaluse K tänava korteri omandamine on olnud hageja jaoks majanduslik kahjulik ja kindlasti ei oleks hageja selle korteri omandamist üldse kaalunud, kui oleks teadnud üürilepingu olemasolust. Hageja omandas korteri kohtutäituri korraldatud enampakkumiselt hinnaga 125 600 eurot ning nõustus täiendavalt ostma kostjalt ära korteris olnud mööbli hinnaga 2 600 eurot. Mööbel oli „sisse ehitatud“ ja sisuliselt oli selle eraldi omandamine vastutulek kostjale. Kui kostja oleks selle eemaldanud, olnuks see kostja jaoks väärtusetu.
34.Seega on hageja tasunud korteri ja selle sisustuse eest kokku 128 200 eurot, mis 400 euro suuruse üürihinna puhul teeb üüritootluseks ca 3,74 % (12 x 400/128200). Üldtunnustatult peetakse asjatundjate poolt majanduslikult mõttekaks vanalinnas üürimise eesmärgil korteri omandamist alates 6-7 %-lisest tootlusest. Ka on üldteada, et kinnisvara koormav vähese või olematu tulususega üürileping alandab kinnisvara hinda.
35.Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista 3609 eurot ja viivise seadusjärgses määras. Hageja menetluskulud koosnevad maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisel tasutud riigilõivust 65 eurot, hagiavalduse esitamisel tasutud täiendavast riigilõivust 320 eurot ja hageja lepingulise esindaja kulust summas 3 224 eurot. Hageja esindajal on õigusabi osutamiseks kulunud 24,8 eurot hinnaga 130 eurot tunnis ilma käibemaksuta. Hageja palus kulud välja mõista käibemaksuta. Kostja vastuväited
36.Kostja vaidles hagile vastu. Üürileping on kahepoolne ning üürileandja ei saa omatahtsi üüri suurendada. Hageja tunnistab hagiavalduses, et üür on 400 eurot kuus. See, et üürileandja tõstis oma suva järgi 23.05.2022 üüri, on seadusega vastuolus, mistõttu haginõue ei tulene ei lepingust ega seadusest. Hageja esitab kohtule valeväite, et kostja esindaja üüripinnal ise ei elanud ega seda isiklikuks otstarbeks ei kasutanud. Kostja esindaja kasutas korteriomandit oma ainsa eluruumina ning seetõttu on hageja arvutused ja viited statistikale meelevaldsed.
37.Kostja ei nõustunud, et üürileping lõppes 12.07.2022, sest mingit õiguslikku alust üürilepingu lõpetamiseks hagejal polnud. Kostja on esitanud hagiavalduse kohtusse oma rikutud õiguste kaitseks.
38.13.03.2023 seisukohas jäi kostja varasemate väidete juurde. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis põhistaks ühepoolset üüritasu suurendamist. Hageja on üürilepingut tunnustanud ning sellest tulebki lähtuda. Ebaveenev on hageja argument, et ta poleks korterit nii kõrge hinnaga ostnud, sest täitemenetluses soovis osaleda ka kõrgema pakkumisega osaline, kes arusaamatutel alustel jäeti täituri poolt lihtsalt kõrvale. Kuigi TMS nõuab täiturilt mõlema poole, nii võlgniku kui võlausaldaja huvide kaitsmist, on täitur kogu menetluse jooksul esindanud vaid võlausaldaja huve. Hageja tõendina esitatud täituri kinnitus pole selles mõttes asjakohane ning kostja palus tõendit mitte vastu võtta.
39.Hageja teenis ostutehinguga nimetamisväärse kasu, sest tema tasutud hinna ja korteri turuhinna vahe on märkimisväärne. Kostja esitas korteri hindamisakti. Selle alusel on hageja väidetavad kahjunõudeid täiesti alusetud ning ei saa kuuluda rahuldamisele. Kostja esitas tõendid selle kohta, et enampakkumisel soovis osaleda kõrgema pakkumisega isik, kes jäeti täituri poolt menetlusest välja. Hageja tõendid on asjakohatud ning tuleb jätta tähelepanuta.
40.Käesolevas üürisuhtes pole hageja kahjustatud pool, sest üürileping jäi kehtima omaniku muutumisel. Lisaks näeb VÕS § 97 lg 2 ette tingimusi, milliste esinemisel võib lepingu muutmist nõuda. Muuhulgas võib seda nõuda, kui kahjustatud lepingupool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda ja asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud lepingupool. Leping sõlmiti varem ja hageja ei olnud selle lepingu sõlmimise juures, seega ei saa hagejat käsitleda viidatud sätte kontekstis. Üüritasude suuruse muutumine tulenevalt majandusliku olukorra üldisest muutumisest ei saa olla selline asjaolu, mille muutumist ei saaks üürileandja lepingu sõlmimise ajal mõistlikult eeldada või mille muutumise riisiko kandmist ei saa temalt oodata. Kohtuotsuse põhjendused
41.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub osalisele rahuldamisele. Kohus ei anna käesolevas asjas luba otsuse edasikaebamiseks, kuid kohus peab vajalikuks teha käesolevas asjas otsuse erinevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 444 lõikes 1 sätestatust koos kirjeldava ja põhjendava osaga.
42.Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle: 1) kostja üürnikuna ja E OÜ üürileandjana sõlmisid 01.01.2018 xxx korteri üürilepingu; 2) üürileandjal ja kostjal on sama seaduslik esindaja K M; 3) üürilepingu alusel pidi kostja tasuma üüri 400 eurot kuus; 4) hageja omandas täitemenetluses toimunud enampakkumise tulemusena XXX korteri 18.03.2022 ning hagejale läks korteri omandiõigus üle 28.03.2022; 5) hageja esitas 05.05.2022 kostjale lepingu punkti 9 alusel ülesütlemise avalduse ning ütles üürilepingu üles alates 12.07.2022; 6) hageja saatis kostjale 23.05.2022 üüri suurendamise avalduse ning nõudis kostjalt alates 01.06.2022 üüri tasumist summas 700 eurot kuus;
7) kostja vabastas üüripinna 18.08.2022.
43.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja peab hagejale tasuma võlgnevuse 2 640,63 eurot, millest tasumata üüritasu on 1 770,97 euro, hagiavalduse esitamise ajaks 23.08.2022 sissenõutavaks muutunud viivis üüritasu põhinõudelt on 31,80 eurot, kahjuhüvitis perioodi 13.07.2022 – 18.08.2022 eest on 835,48 eurot ning hagiavalduse esitamise ajaks 23.08.2022 sissenõutavaks muutunud viivis kahjuhüvitiselt on 2,38 eurot. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja peab tasuma edaspidi sissenõutavaks muutuvat viivist ning millist üüritasu pidi kostja tasuma lepingu alusel.
44.Hageja leidis, et ta nõudis põhjendatult kostjalt alates 01.06.2022 üürina 700 euro tasumist, sest lepingus märgitud üür ei vastanud turuhinnale. Hageja ütles lepingu seaduslikult üles, kuid kuna kostja vabastas üüripinna alles 18.08.2022, on hagejal õigus nõuda kostjalt kahju hüvitist alates 13.07.2022 kuni 18.08.2022. Hagejal oli õigus üüri suurendada, sest kostja varjas tema eest üürilepingut ning ilmselt oli tegemist tahtlikult hageja õiguste kahjustamiseks sõlmitud lepinguga. Ebaõiged on kostja väited, et ta kasutas üüritud pinda oma seadusliku esindaja elukohana. Kostja üüris korterit lühiajaliselt välja, mida nägi ka ette üürileping. Üüritasu 400 eurot kuus ei ole samaväärse korteri puhul mõistlik ja keskmine turuväärtus.
45.Kostja vaidles nõudele vastu ja leidis, et hageja ei saanud ühepoolselt üüri suurendada. Kostja esindaja kasutas korterit oma ainsa eluruumina. Üürileping ei lõppenud 12.07.2022, sest õiguslikku alust üürilepingu lõpetamiseks ei olnud.
46.Kohus leiab, et arvestades asjas kogutud tõendeid ja poolte väiteid, kuulub hageja nõue osalisele rahuldamisele. VÕS § 76 lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Eeltoodust tulenevalt oleks kostjal tulnud täita üürilepingust tulenevaid kohustusi, kuid kostja ei ole selgitanud, miks ta jättis täitmata lepingust tuleneva üüri tasumise kohustuse.
47.VÕS § 97 lg 1 sätestab, et kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt, võib kahjustatud lepingupool nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu muutmist poolte kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks. Eeltoodud sättest ei tulene, et kui isik omandab kinnisasja koos kehtiva üürilepinguga, on tal õigus koheselt ja ühepoolselt muuta neid üürilepingu tingimusi, milliseid ta peab ebasobivateks.
48.VÕS § 97 lg 2 näeb ette, et lepingu muutmist võib VÕS § 97 lõikes 1 nimetatud asjaoludel nõuda, kui kahjustatud lepingupool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda (p 1), kahjustatud lepingupool ei saanud asjaolude muutumist mõjutada (p 2), asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud lepingupool ja (p 3) kahjustatud lepingupool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel (p 4). Kõik eeltoodud tingimused peavad eksisteerima samaaegselt. Samas ei tulene eeltoodud tingimustest, et üürilepinguga koormatud kinnisasja uus omanik võiks nõuda lepingu tingimuste muutmist üksnes seetõttu, et ta ei saanud olla üürilepingu sõlmimise juures ega seetõttu mõjutada üürilepingu sõlmimist. Lepingu muutmist õigustavad asjaolud peavad üldjuhul olema objektiivselt tekkinud alles pärast lepingu sõlmimist.
49.VÕS § 97 lg 3 sätestab, et lepingu muutmist võib nõuda ka juhul, kui lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud olid küll muutunud enne lepingu sõlmimist, kuid nende asjaolude muutumine sai kahjustatud lepingupoolele teatavaks pärast lepingu sõlmimist. Käesoleval juhul ei ole siiski hageja väiteil tegemist mitte asjaolude muutumisega, vaid sellega, et hageja pidas lepingut sõlmituks turuhinnast madalama hinnaga ning seda sõltumata sellest, milline oli olukord lepingu sõlmimise ajal või enne seda. Sisuliselt on hageja väitnud, et leping sõlmiti formaalselt
tema kahjustamise eesmärgil, kuid sellistel asjaoludel VÕS § 97 lepingu muutmist ei võimalda.
50.VÕS § 97 lg 5 sätestab, et kui on olemas alused lepingu muutmiseks, kuid asjaolude kohaselt ei ole lepingu muutmine § 97 lõike 1 kohaselt võimalik või ei oleks see teise lepingupoole suhtes mõistlik, võib kohustuste vahekorra muutumisega kahjustatud lepingupool lepingust taganeda, kestvuslepingu aga VÕS §-s 196 sätestatud korras üles öelda. Hageja on esitanud kostjale üürilepingu ülesütlemise avalduse, millest tulenevalt on hageja juba kasutanud õiguskaitsevahendit, et vabaneda talle mittesobivast lepingust. Kohtu hinnangul ei saa asjas esitatud faktilistel asjaoludel kasutada hageja oma õiguste kaitseks korraga kahte õiguskaitsevahendit ehk nõuda suurema üüri tasumist ning samal ajal öelda lepingu üles. Selline käitumine ei ole kohtu hinnangul kooskõlas VÕS § 6 lõikest 1 tuleneva kohustusega käituda teise lepingu poole suhtes heauskselt.
51.Iseenesest ei vaidle pooled selle üle, et nende vahel sai lugeda sõlmituks üürilepingu. VÕS § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik ehk üürileandja andma teisele isikule ehk üürnikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).
52.VÕS § 291 lg 1 näeb ette, et kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale.
53.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et 01.01.2018 kuupäevaga on allkirjastatud üürileping (toimiku lk 21-22) E OÜ ja kostja vahel. Mõlemaid pooli on esindanud kostja seaduslik esindaja. Lepinguga andis E OÜ kostjale viimase majandus- ja kutsetegevuseks ehk majutusteenuseks XXX ruumid. Lepingu punkti 8 järgi pidi see kehtima 10 aastat kuni 01.01.2028. Lepingu punkti 9 järgi võis kumbki pool lepingu üles öelda, teatades ette 2 kuud. Lepingu punkti 2 järgi pidi üürnik tasuma üüri 400 eurot kuus. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja sai korteriomandi omanikuks 18.03.2022 kohtutäituri korraldatud enampakkumisel (toimiku lk 23). Seega läksid hagejale üle üürileandja õigused ja kohustused ning kostjal tuli üüri tasuda hagejale. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja jättis üüri tasumise kohustuse täitmata.
54.VÕS § 272 lg 1 järgi loetakse eluruumiks elamut või korterit, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. VÕS § 272 lg 4 järgi aga ei kohaldata elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut majutusettevõtte ruumide ning puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepingutele tähtajaga mitte üle kolme kuu, samuti muude ruumise ajutiseks kasutamiseks sõlmitud üürilepingutele ning üürilepingutele, mille eesmärk on ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil.
55.Kohtu hinnangul on kostja väited selle kohta, et tema seaduslik esindaja kasutas üüritud ruume oma ainsa elukohana, eksitavad ja tõendamata. Kostja kasutas üüritud ruume selleks, et neid omakorda enda majandus- ja kutsetegevuses lühiajaliselt välja üürida ning tulu teenida. Vastupidiseid järeldusi asjas kogutud tõendite alusel teha ei saa.
56.Hageja esitas kohtule veebikeskkonna Airbnb väljavõtted (toimiku lk 34-35), mille kohaselt pakuti korterit ööbimiseks hinnaga 60 kuni 85 eurot öö kohta. Hageja esitas kohtule kostja hagiavalduse tsiviilasjas xxx (toimiku lk 54-57), milles kostja nõudis üürilepingu kehtivuse tunnistamist ning kinnitas, et ta osutas korteris majandus- ja kutsetegevuse raames majutusteenust. Samas avalduses kinnitas kostja, et ruumid on tema klientide otseses valduses. Kostja ei väitnud, et ta oleks korterit kasutanud oma seadusliku esindaja elukohana.
57.Hageja esitas kohtule hageja ja kostja esindajate sõnumite vahetuse 28.03.2022 (toimiku lk 59), milles arutleti korterit lühiajaliseks ööbimiseks kasutatavate klientide üle. Sõnumite vahetusest 11.04.2022 (toimiku lk 59 pöördel) nähtub, et taas arutasid pooled korterit lühiajalise
ööbimiskohana kasutatavate klientidega seonduvast. 21.04.2022 sõnumite vahetusest (toimiku lk 60) nähtub, et kostja teatas lühiajalise üürniku viibimisest korteris kuni 28. kuupäevani. Hageja esindaja osundas sõnumites, et kostja viivitas talle üürilepingu olemasolust teatamisel. Järgnevas sõnumite vahetuses (toimiku lk 60 pöördel) teatas kostja uue broneeringu tegemisest. Lisaks saatis kostja kuvatõmmise vestlusest ühe lühiajalise üürnikuga (toimiku lk 61), milles üürnik teatas, et tal on palavik, mistõttu ta ei pidanud kohtumist ohutuks. 01.04.2022 tehtud fotodelt nähtub, et hageja esindaja vaatas korterit üle ning selle juures viibis lühiajaline üürnik (toimiku lk 62). 22.07.2021 saatis kostja esindaja hagejale sõnumi (toimiku lk 64), milles pakkus hagejale üürile korterit hinnaga 640 eurot. S pakkumise tõttu soovis kostja saada ettemaksu. 21.07.2021 pakkus kostja korterit üürile juuliks ja augustiks kokku hinnaga 1800 eurot (toimiku lk 711). Eeltoodud tõendid kogumis tõendavad, et kostja kasutas üüritud korterit lepingus toodud eesmärgil ehk majutusteenuse pakkumiseks lühiajaliselt ööbimist vajavatele klientidele.
58.Kostja esitas kohtule inglisekeelse üürilepingu S eramu kohta (toimiku lk 73-77), kuid ei esitanud tõlget ega selgitanud tõendi asjakohasust. Hageja osundas, et kohtule esitatud leping puudutab aega alates 01.08.2022, mil hageja ja kostja vaheline leping oli juba lõppenud. Seega ei ole tegemist asjakohase ning menetlusnormidest tulenevate nõuetega kooskõlas oleva tõendiga, mistõttu jätab kohus tõendi tähelepanuta.
59.Kostja esitas kohtule samuti enda inglisekeelsete sõnumite kuvatõmmised broneeringute tühistamise kohta (toimiku lk 101-107, 111-114, tõlked lk 109), kuid kohtu hinnangul ei saa kostja ainult enda sõnumitega tõendada, et ta ise korteris elas. Kohus nõustub hageja väitega, et sõnumite saamise ajal ei oleks kostja saanudki korterit oma klientidele majutusteenuse osutamiseks pakkuda, sest hageja ja kostja vaheline üürileping oli selleks ajaks lõppenud. Samadel põhjustel ei oleks kostja saanud korterit kasutada oma seadusliku esindaja elukohana. Kokkuvõttes ei ole kostja esitanud tõendeid selle kohta, et ta kasutas korterit oma seadusliku esindaja eluruumina ning vastav kostja väide on vastuolus teiste asjas kogutud tõenditega. Kuna kostja kasutas korterit oma majandustegevuses lühiajalise ööbimisteenuse pakkumiseks, ei laiene hageja ja kostja vahelisele üürilepingule eluruumide üürimist reguleerivad seaduse sätted.
60.VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Lisaks tuleneb VÕS § 323 lõikest 1, et üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul VÕS §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Samas näeb VÕS § 323 lg 11 ette, et VÕS § 323 lõike 1 teises lauses sätestatut ei kohaldata juhul, kui üüritud asi võõrandatakse täite- või pankrotimenetluses, samuti kinnisasja avalikes huvides omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise korral. Eeltoodud sätetest tulenevalt oli hagejal kui uuel üürileandjal õigus üürileping üles öelda.
61.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et 05.05.2022 saatis hageja kostjale üürilepingu ülesütlemise avalduse (toimiku lk 24-25). Avalduse kohaselt sai hageja üürilepingust teada 04.05.2022. Uue üürileandjana teatas hageja kostjale, et ütleb üürilepingu punkti 9 alusel üles. Kostja on üürilepingu ülesütlemisele vastu vaielnud, kuid ei ole põhistanud ega tõendanud, miks ei ole üürileping ülesütlemine kehtiv ja seaduslik. Kohtu hinnangul ütles hageja lepingu kehtivalt ja kooskõlas lepingus endas ette nähtud etteteatamise tähtajaga üles. Kostjal tuli korteri valdus hagejale üle anda koheselt, kuid kostja tegi seda alles 18.08.2022.
62.VÕS § 335 sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui
üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Eeltoodust tulenevalt oli hagejal õigus nõuda kostjalt turutingimustele vastava üüri tasumist kuni ajani, mil kostja tegelikult korteri vabastas.
63.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et 23.05.2022 esitas hageja kostjale avalduse üüri suurendamiseks (toimiku lk 26-27). Hageja teatas, et alates 01.06.2022 on üür 700 eurot kuus, millele lisanduvad kõrvalkulud. Hageja tugines VÕS §-le 97 ja leidis, et üüritasu 400 eurot ei vasta Tallinna vanalinnas üürituru olukorrale.
64.16.05.2022 esitas hageja kostjale arve (toimiku lk 28) üüri eest alates 28. märtsist kuni 31. maini koos käibemaksuga summas 851,61 eurot. 01.06.2022 esitas hageja kostjale arve (toimiku lk 29) üüri eest juunis summas 700 eurot. 02.07.2022 esitas hageja kostjale arve üüri eest esimesest kuni 12. juulini summas 270,97 eurot (toimiku lk 30). 01.08.2022 esitas hageja kostjale arve üüri eest alates 13. juuli kuni 31. august kokku summas 1129,03 eurot (toimiku lk 31).
65.Hageja esitas kohtule kutselise maakleri E K selgituse (toimiku lk 32-33), mille kohaselt oli Tallinna vanalinnas ühetoaliste korterite üürihinnad maist kuni augustini 2022 500 kuni 550 eurot kuus, millele lisanduvad kõrvalkulud. Lühiajalisel üürimisel on tema kinnitusel üürihind kõrgem.
66.Kohus leiab, et hagejal oli õigus nõuda kostjalt üürilepingu kehtivuse ajal kokku lepitud üüri 400 euro tasumist. Üüri ühepoolse suurendamise õigust hagejal vaatamata tema esile toodud asjaoludele VÕS § 97 kohaselt ei olnud. Kuigi hageja eest varjati üürilepingu sõlmimist ning see võis olla sõlmitud hageja kahjustamiseks, ei esinenud selliseid asjaolusid, mis oleksid võimaldanud hagejal ühepoolselt nõuda lepingu hinna muutmist. Lepingus sisalduva üüritasu muutmiseks oleks VÕS § 13 lg 1 kohaselt sellega nõustuma kostja. Pooled ei vaidle selle üle, et nad ei sõlminud kokkulepet üüri suurendamise kohta. Seetõttu tuli kostjal tasuda kuni üürilepingu kehtivuse viimase päevani 12.07.2022 üüri lepingus märgitud määras. Pärast antud kuupäeva möödumist kuni korteri vabastamiseni tuli aga kostjal tasuda hagejale kahju hüvitist üüri turuväärtusele vastavas määras. Kostja ei ole vastu vaielnud sellele, et samaväärsete vanalinna korterite tegelik üüritasu oli kirjalikus üürilepingus märgitust kõrgem.
67.Kostja ülejäänud väited ja tõendid ei ole asjakohased ega võimalda hagi rahuldamata jätta. Kohus selgitas pooltele 13.01.2023 saadetud pöördumises (toimiku lk 65), et kostjal tuleb oma vastuväiteid põhistada ja tõendada. Kohus osundas, et kostja ei ole esitanud ühtegi vastuväidet lepingukohase üüritasu nõudele ega kahju nõudele. Vaatamata kohtu selgitustele kostja oma vastuväiteid täiendavalt ei põhistanud ega tõendanud.
68.Kostja esitas kohtule D P nimelise isiku digitaalselt allkirjastatud kinnituskirja (toimiku lk 78-79), milles viimane kinnitas: „kinnitan kokkuleppe xxx Tallinnas ostmiseks 130 000 euro eest. Kokkulepe ostmiseks nimetatud summaga on sõlmitud suuliselt enne enampakkumise lõppu.“ Kinnitusest ei nähtu, kellega ja millal oli väidetav kokkulepe sõlmitud ning kas kinnituse esitaja osales enampakkumisel. Sisuliselt ei oma tõend vaidluses tähtsust, sest hageja on vaieldamatult xxx korteriomandi omanik ning käesolevas asjas ei hinda kohus seda, kas enampakkumine viidi läbi nõuetekohaselt.
69.Hageja esitas kohtule kohtutäituri allkirjastatud enampakkumise akti (toimiku lk 125-130) 18.03.2022, mille kohaselt osalesid enampakkumisel lisaks hagejale A OÜ, K K ja D OÜ. Kostja viidatud D P nimeline isik enampakkumisel ei osalenud, Enampakkumise võitis hageja hinnaga 125 600 eurot. 19.08.2022 esitas kostja hagejale ka arve mööbli eest summas 2600 eurot (toimiku lk 131). Seega kogumis tasus hageja korteri ja selle mööbli eest 128 200 eurot.
70.Kostja esitas kohtule LVM Kinnisvara eksperthinnangu (toimiku lk 83-101), milles on seisuga 01.07.2021 hinnatud Xxx korteriomandi turuväärtuseks 140 000 eurot. Ka antud tõendi osas ei põhistanud kostja asjakohasust ega toonud välja, kuidas võimaldab korteri turuväärtuse kohta esitatud tõend jätta kohtul hagi rahuldamata. Kohus ei hinda käesolevas vaidluses seda, kas korter võõrandati enampakkumisel mõistliku hinnaga või mitte.
71.Kohus leiab, et kuna hagejal ei olnud õigust üüritasu ühepoolselt suurendada, kuid tal oli õigus üürileping ühepoolselt üles öelda, lasus kostjal kohustus tasuda üürilepingu alusel kokku lepitud üüri kuni 12.07.2022 summas 400 eurot kuus. Alates üürilepingu ülesütlemisele järgnevast päevast 13.07.2022 kuni korteri vabastamiseni 18.08.2022 tuli kostjal tasuda hüvitist summas, mis vastas samas piirkonnas samaväärse korteri üüritasule. Kostja ei ole vastu vaielnud sellele, et tavapärane ühe kuu üüritasu samas piirkonnas oli 700 eurot kuus.
72.Hageja nõudis kostjalt arve nr 2021824 alusel üüri alates 01.04.2022 kuni 31.05.2022 summas 800 eurot ehk hageja nõudis sellel ajavahemikul üüri lepingulises määras. Kostjalt tuleb hageja kasuks lepingu alusel välja mõista üüritasuna 800 eurot.
73.Arve nr 2021898 oli esitatud juuni kuu eest summas 700 eurot. Kuna hagejal ei olnud õigust üüritasu ühepoolselt suurendada, tuleb 2022. aasta juuni eest kostjalt üüritasuna välja mõista 400 eurot. Arve nr 2021974 oli esitatud perioodi 01.07.2022 kuni 12.07.2022 eest summas 270,97 eurot. Kuna lepingu alusel tuli kostjal tasuda üüri 400 eurot kuus, tuleb kostjalt 12 päeva eest juulis üürina välja mõista 154,84 eurot. Kogumis tuleb kostjalt tasumata üürina välja mõista 1354,84 eurot.
74.Hageja nõudis kostjalt hüvitist 13.07.2022 kuni 31.07.2022 ehk 19 päeva eest summas 429,03 eurot ning ajavahemiku 01.08.2022 kuni 18.08.2022 ehk 18 päeva eest summas 406,45 eurot. Hageja hüvitise nõue kuulub tervikuna rahuldamisele, sest hüvitise suurusele kostja vastu ei vaielnud ning kostja ei vabastanud korterit koheselt pärast lepingu ülesütlemist, vaid alates 18.08.2022. Kogumis tuleb kostjalt kahju hüvitisena välja mõista 835,48 eurot.
75.Lisaks põhinõuetele palus hageja kostjalt viivise väljamõistmist. Hageja palus nii üüritasult kui ka kahju hüvitiselt välja mõista sissenõutavaks muutuva viivise seadusjärgses määras. Kuna kohus rahuldas hageja põhinõuded, kuuluvad rahuldamisele ka viivisenõuded. Üürivõlgnevuselt 800 eurolt, mis tuli arve alusel tasuda 19.05.2022, on hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis 17,01 eurot. Üürivõlgnevuselt 400 eurolt, mis tuli tasuda 05.06.2022, on hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis 7,01 eurot. Üürivõlgnevuselt 12 juuli päeva eest, mis tuli tasuda 06.07.2022, on sissenõutavaks muutunud viivis 1,66 eurot. Hüvitiselt, mis tuli tasuda 10.08.2022, on sissenõutavaks muutunud viivis 2,38 eurot.
76.Kogumis tuleb kostjalt hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivisena välja mõista 28,06 eurot. Üürivõlgnevuse ja kahju hüvitise summalt 2190,32 eurolt tuleb kostjalt alates hagiavalduse esitamisele järgnevast päevast 24.08.2022 välja mõista sissenõutavaks muutuv viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni.
77.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 näeb ette, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Käesolevas asjas rahuldas kohus hageja põhinõude ja viivisenõude 83% ulatuses. Seega tuleb hageja menetluskuludest jätta kostja kanda 83%.
78.Kuna kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud
tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
79.Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista 3609 eurot ja viivise seadusjärgses määras. Hageja menetluskulud koosnevad maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisel tasutud riigilõivust 65 eurot, hagiavalduse esitamisel tasutud täiendavast riigilõivust 320 eurot ja hageja lepingulise esindaja kulust summas 3 224 eurot. Hageja esindajal on õigusabi osutamiseks kulunud 24,8 eurot hinnaga 130 eurot tunnis ilma käibemaksuta. Hageja palus kulud välja mõista käibemaksuta.
80.Kohus leiab, et hageja esindaja kulud õigusabile on põhjendatud, ajakulu ning esindaja tunnitasu on mõistlikud ja kooskõlas vaidluse keerukusega. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista kantud menetluskuludest 3609 eurost 83% ehk 2995,47 eurot. Kooskõlas hageja taotlusega tuleb kostjalt välja mõista viivis menetluskuludelt 2995,47 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.