Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov
Kohtuasi
KORTERIÜHISTU ENDLA TN 48/TULIKA TN
27 (likvideerimisel) hagi X vastu võlgnevuse väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 27. mai 2024 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
KORTERIÜHISTU ENDLA TN 48/TULIKA TN 27
(likvideerimisel) apellatsioonkaebus
Kaebuse hind ringkonnakohtus
20 517,20 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja KORTERIÜHISTU ENDLA TN 48/TULIKA esindajad ringkonnakohtus TN 27 (likvideerimisel) (registrikood 80133637), lepinguline esindaja Peeter Malve Kostja X (isikukood
XXXXXXXXXXX),
lepinguline esindaja Julia Vaganova Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 27. mai 2024 otsus.
2.Teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt ja mõista Xlt välja KORTERIÜHISTU ENDLA TN 48/TULIKA TN 27 (likvideerimisel) kasuks võlgnevus 9134,09 eurot.
3.Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta poolte endi kanda.
4.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.KORTERIÜHISTU ENDLA TN 48/TULIKA TN 27 (likvideerimisel) (hageja) esitas Harju Maakohtule 31.12.2023 hagi X (kostja) vastu põhivõla 20 517,20 eurot väljamõistmiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt oli kostja kinnistu asukohaga Endla tn 48/Tulika tn 27 760/6245 suuruse mõttelise osa kaasomanik kuni selle võõrandamiseni 2023.a septembris. Kostjale kuulus kokkuleppeliselt 76 m2 suurune korter nr 7. Hageja on mittetulundusühing, mis loodi 11.10.2000 Endla tn 48/Tulika tn 27 asuva elamu majandamise eesmärgil. Perioodi eest 2019.a detsember kuni 2023.a september on hageja esitanud kostjale arveid teenuste eest summas 20 517,20 eurot. Kostja on jätnud arved tasumata. Kostja vastus
3.Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Hageja pole tõendanud kulutuste tegemist. Hageja esitatud üldkoosoleku otsused ja arved ei tõenda kulude reaalset kandmist ning nende suurust.
Maakohtu otsus ja põhjendused
4.Harju Maakohus jättis 27.05.2024 otsusega hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulude hüvitise 513,35 eurot.
5.Maakohus märkis, et nõude aluseks ei saa olla korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS). Kinnisasi, mida hageja väidab majandavat, on kaasomandis. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus reguleerib korteriomanditeks jagatud kinnisasja mõtteliste osade majandamist. Kaasomandis oleva kinnisasja majandamist ja kaasomanike omavahelisi suhteid reguleerib asjaõigusseadus (§ 72 ja § 75).
2
6.Nõude alusena on nimetatud ainult hageja üldkoosoleku otsuseid ja hageja poolt esitatud arveid. Hageja pole väitnud ega tõendanud konkreetsete kulutuste tegemist, millest kostja oleks kasu saanud. Kui sellised kulutusi on tegelikkuses tehtud, võib olla võimalik hüvitise nõudmine käsundita asjaajamise või alusetu rikastumise sätete (võlaõigusseaduse VÕS § 1018 ja § 1027) alusel. Kohus selgitas hagejale esitatud nõude perspektiivitust ja andis võimaluse hagi aluse täiendamiseks. Hageja täiendav avaldus neid puuduseid ei kõrvaldanud. Apellatsioonkaebus
7.Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse hageja, kes palub maakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada.
8.Maakohus lahendas ebaõigesti asja hagimenetluses. Korteriomandi asju tuleb lahendada hagita menetluses. Maakohus leidis ekslikult, et korteriomandi- ja korteriühistuseadust ei saa kohaldada. Korteriühistu saab esitada oma nõudeid korteriomandi- ja korteriühistuseaduse alusel. Vastus apellatsioonkaebusele
9.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
10.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada ning teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt (TsMS § 657 lg 1 p 2). Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
11.Ebaõige on maakohtu seisukoht, et hageja nõude aluseks ei saa olla korteriomandi- ja korteriühistuseadus, kuna maja mida hageja majandab on kaasomandis. Käesoleval juhul on hageja kantud mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse 11.10.2000. Mittetulundusühingu alaliigiks on registris märgitud korteriühistu. Harju Maakohtu 29.05.2015 määrusega tsiviilasjas 2-14-60420 otsustati hageja sundlõpetamine ja likvideerimismenetluse läbiviimine, kuna korteriomandeid ei ole seatud. Korteriühistuseadus (jõustus 03.08.1995 ja kehtis kuni 31.12.2017) § 2 lg 1 sätestas, et korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Eeltoodust tulenevalt said korteriühistu asutada üksnes korteriomanikud. Siiski leiab kolleegium, et juhul kui korteriühistu on asutanud korteriomanditeks jagamata kinnisasja omanikud ning see on korteriühistuna kantud mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse (hoolimata sellest, et KÜS § 2 lg 1 tingimused ei ole täidetud) ning tegeleb kinnisasja majandamisega, tuleb majandamiskulude saamise nõue lahendada 3
alates 01.01.2018 jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse järgi. Sellisele seisukohale on Tallinna Ringkonnakohus asunud ka 22.06.2023 otsuses tsiviilasjas 2-1817664.
12.Hageja leiab apellatsioonkaebuses, et maakohus on ebaõigesti lahendanud asja hagimenetluses. Kolleegium nõustub hagejaga. Kuna käesoleval juhul nõuab hageja kostjalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse alusel majandamiskulude tasumist, siis tulnuks maakohtul vaidlus lahendada hagimenetluses (TsMS § 613 lg 1). Riigikohus on aga selgitanud, et hagita asja, mille esemeks on sisuliselt vaidlus poolte vahel, lahendamine hagimenetluses ei ole selline protsessiõiguse normi rikkumine, mis võiks üldjuhul olla aluseks otsuse tühistamisele (vt Riigikohtu 08.02.2006 otsus tsiviilasjas 3-21-121-05, p 27). Kolleegium leiab, et maakohtu eksimus menetluse liigis ei ole ka antud juhul aluseks kohtuotsuse tühistamiseks.
13.Maakohtu otsuse tühistamise tingib asjaolu, et maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust. Hageja palus kostjalt välja mõista majandamiskulude võlgnevuse summas 20 517,20 eurot. Hagiavaldusest ja esitatud tõenditest nähtuvalt nõuab hageja perioodil 2020.a jaanuar - 2023.a oktoober esitatud arvete tasumist (s.o majandamiskulusid perioodi 2019.a detsember – 2023.a september eest). Kostja ei ole vaidlustanud hageja väidet, et talle kuulus nimetatud perioodil Endla tn 48/Tulika tn 27 kinnistu 760/6245 suurune kaasomandiosa, ning et kokkuleppeliselt oli kostja kasutuses 76 m2 suurune korter nr 7. Arvetel on hageja lähtunud üldpinnast 74,94 m2.
14.KrTS § 40 lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrTS § 40 lg 2 kohaselt võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. KrTS § 41 lg 5 sätestab, et kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni.
15.Hageja põhikirja punkti 19 alapunkti 6 kohaselt on ühistu liige kohustatud tähtaegselt, juhatuse poolt määratud kuupäevaks, tasuma elamu majandamise jooksvate kulutuste (mille hulka kuuluvad prügiveo; elamu ja maatüki korrashoiu; üldelektri; kütte-, vee-, kanalisatsiooni- ja elektriavariide likvideerimise; televisiooni vastuvõtusüsteemide hoolduse- ja remondikulud; eraldised reservfondi, võetud laenude tagasimaksed, töötasud jm ühistu tegevusega seotud teenused ning kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid, kusjuures sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse ühistu liikme omanduses oleva korteri (korteriomandi reaalosa) üldpinna osast maja kõigi korterite kogupinnas (korteriomandite reaalosade summas). 4
16.Hageja põhikirja punkt 19 alapunkti 7 järgi on ühistu liige kohustatud tasuma tähtaegselt, juhatuse poolt määratud kuupäevaks ja korras elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu ühistu liikme poolt kasutatavate kommunaalteenuste (vesi, küttesoojus ja soojus sooja vee valmistamiseks, kanalisatsioon) eest makseid, kusjuures maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse mh järgmisest põhimõttest: a) külma vee eest tasu arvestamisel – korterites, kus on paigaldatud veemõõtja – vastavalt veemõõtja näidule; b) kanalisatsiooni eest tasu arvestamisel – korteris tegelikult elavate isikute arvust lähtuvalt; c) sooja vee valmistamiseks kuluva soojusenergia eest tasu arvestamisel korterites, milliste kohta ei ole sõlmitud otselepingut AS-iga Eesti Gaas – korteris tegelikult elavate isikute arvust lähtuvalt; d) kütteks kuluva soojusenergia eest tasu arvestamisel – korteri (korteriomandi reaalosa) üldpinna suurusest.
17.Hageja nõuab tasu järgmiste kulude eest: remondifond, laenu tagastus, majahoidjateenus, raamatupidamisteenus, prügivedu, vesi- ja kanalisatsioon, gaas, muruniitmine. Lisaks on mõnedel arvetel märgitud kulu konkreetse täiendava remonditöö eest (kanalisatsioonitoru vahetus, gaasikraanide vahetus jne).
18.Hageja 12.03.2003.a üldkoosolekul määrati remondifondi määraks 15 krooni/m2 (s.o 0,96 eurot/m2), majahoidjateenuse määraks 6,35 krooni/m2 (s.o 0,41 eurot/m2) ja raamatupidamisteenuse määraks 2,5 krooni/m2 (s.o 0,16 eurot/m2) (dtl 11-12). Sama remondifondi määr kinnitati hageja 28.05.2006 üldkoosolekul (dtl 19-20). Hageja on arvetel arvestanud remondifondi määraks 0,959 eurot/m2, majahoidjateenuse määraks 0,405 eurot/m2 ja raamatupidamisteenuse määraks 0,1 eurot/m2. Kostja ei ole vaidlustanud nimetatud otsuste kehtivust. Arvestades, et korteriühistu on üldkoosolekul otsustanud remondifondi, majahoidjateenuse ja raamatupidamisteenuse määrad, siis on hagejal õigus kostjalt nõuda nende igakuist tasumist. Perioodi 1999.a detsember kuni 2023.a september eest on seega hagejal õigus kostjalt nõuda makseid remondifondi kokku 3306,02 eurot, majahoidjateenuse eest kokku 1396,10 eurot ja raamatupidamisteenuse eest kokku 344,54 eurot.
19.Hageja nõuab kostjalt makseid korteriühistu laenu katteks perioodi 2020.a jaanuar 2022.a november eest 115,03 eurot kuus ja 2022.a detsembri eest 61,38 eurot. Hageja on esitanud 29.06.2006.a sõlmitud laenulepingu, millega hageja on võtnud AS-ilt SEB Pank laenu 57 600 eurot elamus renoveerimis- ja remonditööde tegemiseks. Kuna hageja on võtnud elamu renoveerimis- ja remonditööde tegemiseks laenu, siis on hagejal õigus nõuda korteriühistu liikmelt laenu hüvitamist. Kostja ei ole väitnud, et temalt nõutava laenu igakuise tagasimakse suurus ei vasta tema kasutuses olnud korteri üldpinna suurusele. Seega on hagejal õigus kostjalt nõuda perioodi 2020.a jaanuar – 2022.a detsember eest laenumaksete hüvitamist kokku summas 4087,43 eurot.
20.Lisaks nõuab hageja kostjalt tasumist järgmiste teenuste eest: prügivedu, vesi- ja kanalisatsioon, gaas, muruniitmine ning täiendavad remonditööd. Kostja on esitanud vastuväite, et hageja ei ole tõendanud nende kulutuste kandmist ja suurust. 5
Ringkonnakohus nõustub kostja vastuväitega. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit vaidlusalusel perioodil nimetatud kulutuste kandmise ning suuruse kohta. Samuti ei ole hageja esile toonud, et korteriühistu üldkoosolek on nende kulude katteks kehtestanud konkreetse suurusega sihtotstarbelise makse. Hageja on küll hagiavalduses märkinud, et 12.03.2003 üldkoosolekul otsustati muru niitmise eest koguda tasu sihtotstarbeliselt, kuid üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et üldkoosolek oleks otsustanud muruniitmise tasu igakuise suuruse. Maakohus on 10.01.2024 ja 08.04.2024 kirjades juhtinud hageja tähelepanu sellele, et ta ei ole tõendanud kulutuste tegemist. Sellest hoolimata ei ole hageja tõendeid esitanud. Kolleegium on seisukohal, et kuna hageja ei ole esitanud tõendeid vaidlusalusel perioodil prügiveole, veele- ja kanalisatsioonile, gaasile, muruniitmisele ning täiendavatele remonditöödele kulutuste tegemise ja nende suuruse kohta, siis tuleb selles osas jätta hagi tõendamatuse tõttu rahuldamata.
21.Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta on mingis osas arveid tasunud. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista kokku 9134,09 eurot (3306,02 + 1396,10 + 344,54 + 4087,43). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
22.Arvestades hagi rahuldamise ulatust peab kolleegium põhjendatuks jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus poolte endi kanda (TsMS § 163 lg 1).
(allkirjastatud digitaalselt)
6
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.