Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

maksis deposiiti 2577 €. Üürilepingu järgi pidi kostja arvestama deposiiti tasutud summa arvelt maha 1500 € ja ülejäänud osa kinni maksma. Hageja ei ole kohustusi rikkunud, ei ole ruumi kahjustanud ega ole võlgu. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta hagi rahuldamata ja kulud hageja kanda (ÜVK tl 42, dtl 56, tsiv tl 23). 05.11.2021 sõlmisid hageja, kostja ja xxx OÜ käendajana äriruumi üürilepingu ruumi nr xxx üürimiseks xxx asuvas hoones, selle sihtostarve oli ettevõtlusega seonduv ajutine kasutamine. Tegemist ei ole eluruumi üürilepinguga, mida kinnitab lepingu eseme sihtotstarve, s.o. „ettevõtlusega seonduv ajutine kasutamine“ kui ka see, et lepingust tulenevaid üürniku kohustusi on käendanud üürnikule kuuluv äriühing xxx OÜ (registrikood xxx), kui ka asjaolu, et avaldaja kasutusse anti üksnes ruum nr xxx, mitte nt vannituba ja köök. Avaldaja sai ruumidele juurdepääsu 05.11.2011. 11.11.21 teatas hageja, et üürilepingu rikkudes elavad ruumis nr xxx ja teistes majas asuvates ruumides avaldaja poolt majutatud isikud ja need kolisid 16.11.21 xxx majast välja. 21.11.2021 teatas hageja, et tal on õigus ruume kasutada kuni 11.12.21, so üürilepingu lõppemiseni. Kosja ütles lepingu hagejale erakorraliselt 21.11.21 üles. Avaldaja teatas ise, et lahkus majast 11.12.21, seega on leping lõppenud. Seega ei saa nõuda lepingu täitmist. Hagi tuleks jätta ka läbi vaatamata. xxx OÜ-le ei ole kostja vastu mingeid nõudeid ja et neid saaks hageja tasaarvestad üürivaidluses kostja nõudega hageja vastu. Tasaarvestus sellisel kujul ei saa toimuda ilma käsutuseta (ta polnud kaasatud ka menetlusse), see ei mõjuta kuidagi lepingu ühepoolset või kokkuleppel lepingu lõpetamist. Kohtu põhjendused I Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1, 2, § 8 lg 1, 2 järgi tuleb lepingut täita vastavalt lepingus ja seaduses kokkulepitule ja hea usu ja mõistlikkuse põhimõttele. Kohustuse rikkumine on VÕS § 100 järgi kohustuse täitmata jätmine, osaliselt täitmata jätmine, täitmisega viivitamine. Kui võlgnik rikub kohustust, on võlausaldajal õigus leping üles öelda VÕS § 101 lg 1 p 4, nõuda kohustuse täitmist § 101 lg 1 p 1 järgi. VÕS § 271 kohaselt kohustub üürnik üürilepingu järgi tasuma üürileandjale üüri ning § 279 lg 1 järgi kõrvalkulusid, kui selles on kokku lepitud. VÕS § 325 lg 1 sätestab, et üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, lg 2 sätestab, et üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus, 4) eluruumi 3 (8)

üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg, kg 5 sätestab, et käesoleva paragrahvi lõigetes 1–4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine. VÕS § 186 p 6 alusel lõpeb võlasuhe lepingu ülesütlemisega. VÕS § 309 lg 1 I lause sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 196 lg 1 järgi võib kestvuslepingu lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtajaga lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine), lg 2 sätestab, kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. VÕS § 29 lg 1 järgi lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe ning lg 5 p 1 järgu tuleb lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi, 3) lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist. II Pooled ei vaielnud järgmiste asjaolude üle:  Hageja ja kostja sõlmisid 05.11.21 ajutise üürilepingu, millega kostja andis hageja kasutusse xxx asuvast hoonest ruumi nr xxx (ÜVK tl 2, tõlked, plaan ÜVK tl 45, dtl 61-62, tsiv tl 37-38).  Lepingus on kokku lepitud, et üür on 150 € kuus, millele lisandub kommunaalkulu, elektri ja veekulu ning üüri maksmise kuupäev on iga 5. kalendripäev, kommunaalkulude eest makstakse vastavalt kasutatud kogustele. III Vaidlus on selle üle, kas kostja on kehtivalt lepingu üles öelnud, kas leping on lõppenud ja kas kostja kohustub lepingut täitma. Hageja esitas üürivaidluskomisjonile lepingu sõlmisele eelnenud poolte vahelise Viberi sõnumivahetuse, millest nähtuvalt soovis hageja oma töötajatele ruume üürida, kus märkis, et isikud vajavad öösel vaikust, et seal magada. Seejärel arutavad nad selle üle, kui palju võib kuluda elektri, vee peale, lisaks märgib kostja, et tuleb temperatuuri tõsta, kui seal hakkavad inimesed elama (kostja kiri 03.11.21 kl 15.52, 16.04). Lisaks on kostja kirjutanud, et tema huvi pole saada erilist kasu sellest. Hageja saatis ka enda ja teiste isikude id-kaardist tehtud fotod kostjale (ÜVK tl 13-16, dtl 22jj). Seejärel allkirjastasid nad 05.11.21 lepingu. Lepingus on märge, et pooled sõlmisid lepingu, millega kostja üürib hagejale välja elutoa nr xxx enda majast aadressiga xxx ajutiseks kasutamiseks, 4 (8)

mis on seotud hageja äritegevusega kostjale. Vaidlus puudus selles, et hageja kasutas seda eluruumi ise ja sinna oli majutatud ka teisi füüsilisi isikuid, kes ruumides magasid. Arvestades, 1) lepingueelseid läbirääkimisi vahetult enne lepingu sõlmimist selle kohta, et hageja vajas ruume oma töötajatele magamiseks, majutamiseks, 2), et seda ruumi kasutatigi magamiseks, siis on võimalik järeldada, et ruume vajas hageja selleks, et isikud saaksid selles ruumis elada. Sedasi pidi kostja mõistma ka hagejat, sest kirjavahetustes on kostja saanud ruumidesse majutatavate isikute id-kaardi andmed ning selgitanud, et ruumides elamiseks on vaja arvestada elektrit, vett ja muuta temperatuuri. Kostja on ka märkinud et ta ei soovi saada rendist erilist tulu. Ei ole usutav, et ruumide üürimisel ärilistel eesmärkidel (sõltumata sellest, kas üürnik on äriühing või ei) ei soovi üürileandja saada kasu. Seega on VÕS § 29 lg 1, lg 5 p 1, 2 (lepingueelsed läbirääkimisi, ruumide kasutuse viis ehk lepingu sõlmise järgne käitumine) alusel võimalik järeldada, et pooled sõlmisid 05.11.2021 eluruumi üürilepingu. Asjaolu, et hagejaga seotud ettevõte xxx OÜ on võtnud käenduse hageja kohustuste täitmise tagamiseks (vt lepingut) ei tähenda seda, et hageja ja kostja sõlmisid äriruumi üürilepingu. Käenduse kui tagatise iseloomuks on võlgniku kohustuste täitmise tagamine ning see ei mõjuta põhikohustuseks oleva lepingu iseloomu, antud juhul seda, et hageja ja kostja oleks just sõlminud äriruumi üürilepingu. Nii on põhjendamatu kostja väide, et leping oli äriruumi üürileping. Üürivaidluskomisjonile esitatud üürileandja (kostja) avaldusest, mis on tehtud 21.11.21 e-kirjaga, nähtub, et kostja lõpetab hagejaga ajutise lepingu etteteatamiseta ja kohustab hagejat esitama kostjale võti järgmiseks päevaks 22.11.2021. E-kiri on saadetud hagejale kl 21.45 (ÜVK tl 52, dtl 70). Avaldusest on võimalik aru saada, et leping lõpetatakse hagejaga põhjusel, et hageja on rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi, jäänud võlgu üüri ja tagatisraha tasumisega, rikkunud lepingu eset ja see puudutab ruume asukohaga xxx. Avaldusest ei nähtu, kuidas ja millal on võimalik lepingu ülesütlemist vaidlustada, mistõttu ei vasta too VÕS § 325 lg 1 p 4 tulenevale nõudele ja ainuüksi seetõttu on lepingu ülesütlemine VÕS § 325 lg 5 järgi tühine ega oma õiguslikke tagajärgi. Nii ei lõppenud pooltevaheline võlasuhe ehk üürileping 21.11.21 kostja avaldusega VÕS § 186 p 6, § 101 lg 1 p 4, § 196 lg 1 järgi. Seetõttu ei pea kohus hindama neid asjaolusid, kas lepingu ülesütlemise sisulised eeldused on täidetud ja tõendatud. Eeltoodu alusel on ebaõige kostja väide, et leping lõppes tema poolt ülesütlemisega ja õige hageja väide, et leping pole kehtivalt üles öeldud kostja poolt 21.11.21 avaldusega. Kostja on tuginenud asjaolule, et leping lõppes igal juhul 11.12.21. Kostja poolt üürivaidluskomisjonile esitatud hageja e-kirjast kostjale 21.11.21 (kl 19.44, ÜVK tl 50, 51, dtl 69, 70) nähtub, et hageja ei saa majja siis, ning e-kirjas on ta märkinud, et tal on vastavalt kokkuleppele õigus majas viibida kuni 11.12.21. Kostja pole vaidlustanud asjaolu, et lepingu järgi võis hageja ruumi kasutada 11.12.21-ni. Arvestades asjaolu, et 1) pooled olid lepingus märkinud, et see on ajutine leping (05.11.21 sõlmitud), 2) hageja on viidanud oma 21.11.21 e-kirjas, et tal on õigus majas 5 (8)

viibida kuni 11.12.21, mida kostja pole vaidlustanud, 3) tähtaeg 05.11.21-11.12.21 viitab lepingu ajutisele iseloomule, asub kohus järeldusele, et pooled olid VÕS § 8 lg 1, 2, § 271 lg 1 järgi sõlminud tähtajalise üürilepingu, mille lõppemise tähtaeg saabus 11.12.21. Seega, sõltumata sellest, kas kostja ütles lepingu kehtivalt üles 21.11.21 avaldusega või ei, lõppes leping VÕS § 309 lg 1 I lause järgi tähtaja saabumisega. Kuna pooltevaheline leping on lõppenud 11.12.21, siis võis hageja kasutada küll lepingu eset 11.12.21-ni (sest 21.11.21 kostja poolne lepingu ülesütlemine polnud kehtiv), ent kuna leping on lõppenud, ei saa hageja nõuda VÕS § 271, § 101 lg 1 p 1, 76 lg 1, 2, järgi lepingu täitmist ja kohustada kostjat lepingut täitma pärast 11.12.21. Nii on põhjendamatud hageja väited, et leping on kehtiv ja kostja väited, et leping on lõppenud, on põhjendatud ja tõendatud. Eeltoodu alusel jääb rahuldamata hageja nõue, milles ta palus tunnustada üürilepingu kehtivust ja sellest tulenevalt kohustada üürileandjat võimaldama hagejal eluruumi kasutamist vastavalt lepingule. Kostja väide, et hagi tuleb jätta läbi vaatamata, on alusetu, sest käesoleval juhul tuli kohtul ka tõendeid hinnaga, mida on võimalik teha vaid asja sisulise lahendamise korras ja otsusega. Kohus on märkinud menetlusse võtmise määruses hageja nõudeks nõude, mille on märkinud komisjon otsuses, kuid hageja ei ole esitanud sellist nõuet, milles ta oleks palunud kohustada kostjat täitma lepingut kuni 05.06.22. Kohus ei saa nõude piire ületada (tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 439). Kohtu hinnangul ei mõjuta vaidluse tulemit asjaolu, mis oli märgitud menetlusse võtmise määruses, sest hageja nõue (tunnustada lepingu kehtivust ja kohustada üürileandjat võimaldama hagejal eluruumi kasutamist vastavalt lepingule) jäi nii ehk nii rahuldamata. Kohus ei pea andma hinnangut nendele väidetele, mis puudutab hageja seotust xxx OÜga ja kas viimane maksis tagatise ära, kas ja kuidas pidi toimuma üüri maksmine ning kelle arvelt see pidi toimuma, kas, kes ja mis moodi ja kas üldse sai teha tasaarvestust, sest need ei mõjuta vaidluse tulemit. Kohus ei hinda seetõttu üürivaidluskomisjonis esitatud muid tõendeid nagu xxx arve nr 1024.1, fotod ruumidest (ÜVK tl 12, 47-49p, dlt 21, 63jj). Menetluskulude jaotus, suurus TsMS § 162 lg 1, 2 sätestab, et hagi rahuldamise korral jäävad poolte menetluskulud selle poole kanda, kelle kahjuks on otsus tehtud. Kuna hagi jääb rahuldamata jäävad kostja menetluskulud hageja kanda ja hageja kulud tema enda kanda. Kohus ei määra hageja kulude suurust kindlas, sh ei ole hageja kulude nimekirja ka esitanud. TsMS § 144 p 1, § 175 lg 1 järgi on menetluskuluks lepingulise esindaja kulud.

6 (8)

Kostja menetluskulud on 29.03.23 nimekirja järgi 19,5 tunni eest kokku 3290 € (ilma käibemaksuta), tunnitasu määr on partnerist vandeadvokaadil 180 €, advokaadil 150 €, juristil 140 €. Hageja on kostja 29.03.23 kulude nimekirja kätte saanud 04.04.2023 (kätte toimetatud saatmisega TsMS § 314.1 järgi), kuid ei ole esitanud vastuväiteid (tähtaeg 13.04.23, vt kirjaliku menetluse määrus). Sõltumata vastuväite puudumisest, kontrollib kohus TsMS § 175 lg 1 järgi kostja lepinguliste esindajate kulude põhjendatust. Kostjat esindasid üürivaidluskomisjonis samad esindajad, kes esindasid kostjat käesolevas menetluses. Nimekirja kohaselt kulus komisjonis aega esinduseks 4,75 (4,5+5,25-0,5/aeg, mis kulus taotluse esitamises kohtule uuesti asja läbivaatamiseks/). Seega tuleb arvestada esinduseks kulunud ajast maha 4,75 tundi, mis kulus esinduseks komisjonis mitte kohtumenetluses. Asja materjalidest ei nähtu, et pooled oleksid esitanud kohtumenetluses uusi tõendeid. Arvestades asja mahtu, esitatud tõendeid, aga seda, et sama vaidlust oli peetud üürivaidluskomisjonis, asjas on peetud vaid üks istung, siis ei olnud kohtus tegemist vaidlusega, millega poleks kostja esindajad olnud tuttavad. Märgitu lihtsustab kohtumenetlust ning esinduseks kulunud tööaega. Seega peab kohus põhjendatud esindajate ajakuluks käesolevas vaidluses 10 tundi. Menetlusosaliste esindajakulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel tuleb TsMS § 175 lg 1 alusel lisaks esindamisele kulunud ajale hinnata ka ühe tööühiku hinna, s.o esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust. Üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Lepingulise esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata igas kohtuasjas eraldi. Seega esmalt hindab kohus avaldaja lepingulise esindaja töötunni põhjendatust. Käesolevas tsiviilasjas on tunnitasu määr vandeadvokaadil (partner) 180 €, advokaadil 150 €, juristil 140 €. Kohtu hinnangul käesolev tsiviilasi ei ole tavapärasest keerukam, tõendite maht käesolevas asjas ei ole tavapärasest mahukam, tsiviilasja ajaline kestvus ei ole keskmisest pikem, asjas ei ole olnud vaja tavapärasest enam süstemaatiliselt tõlgendada erinevate õigusaktide sätteid, mistõttu ei anna eeltoodu võimalust lugeda tsiviilasja keerukaks TsMS § 175 lg 1 tähenduses õigusabikulude vajalikkuse ja põhjendatuse hindamisel. Ehkki pooltel on õigus võtta menetluses mitu esindajat, ei tähenda see, et nimetatud mitme esindaja kulu oleks põhjendatud jätta vastaspoole kanda. Seega leiab kohus, arvestades asja olemust ja keerukust, et kostjal puudus vajadus asjas kasutada kahte kõrgepalgalist esindajat (advokaat, vandeadvokaat) ning on põhjendatud lugeda õigusabi osutanud esindaja mõistlikuks tunnihinnaks 150 eurot (käibemaksuta). Nii on kostja esindajate põhjendatud tasu kokku 1500 (10*150) € (käibemaksuta).

7 (8)

Kostja tasus taotluse pealt, et kohus vaataks hageja avalduse uuesti läbi kohtumenetluses, lõivu 420 eurot. TsMS § 128 I lause sätestab, et üüri- või rendilepingu või muu sellesarnase kasutuslepingu kehtivuse või kestuse üle peetava vaidluse korral on hagihind vaidlusalusele ajale, kuid mitte pikemale ajale kui ühele aastale, langevate kasutustasude kogusumma. Lepingust nähtuvalt oli üür 150 eurot kuus. Seega on tsiviilasja hind 12*150 ehk 1800 eurot. Selle nõude pealt tasumisele kuuluv lõiv on 315 € (RLS lisa 1). Nii on kostja tasunud lõivu 105 € rohkem kui seaduses on ette nähtud. Kostjal on õigus enammakstud lõivu tagasi nõuda TsMS § 150 lg 1 p 1, 4, 6 ettenähtud tähtajal ja korras. Eeltoodu alusel on kostja põhjendatud menetluskulud on kokku 1815 (1500+315) €, mis tuleb hagejalt kostjale välja mõista.

(digitaalne allkiri) Kohtunik

8 (8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.