Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

2 (12)

sõlmitud lepingust tulenevad nõuded XX vastu quarante OÜ-le, sh koos kõrvalnõuetega (hagiavalduse lisa nr 1). Seega on quarante OÜ-l on nõudeõigus kostja vastu. Notre Grupp OÜ on koostanud kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse kirjalikult. Selles on märgitud, et öeldakse üles eluruumi üürileping, et ülesütlemise mõjuvaks põhjuseks on üüri ja lisakulude makseviivitus kauem, kui kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval, et üürileping lõpeb 10.07.2020.a ja et üürilepingu ülesütlemist on võimalik vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Ülesütlemisavalduses on seega märgitud kõik seaduses nõutud andmed. Ülesütlemisavaldus saadeti üürnikule e-kirja teel, mille kättesaamist üürnik kinnitas 24.07.2020.a e-kirjas (üürikomisjonile esitatud avalduse lisa nr 3). Kostja pole alates 2020.a veebruarist enam midagi maksnud. Üürilepingu p-s 2.5 oli üüri maksmise päevaks ettemaksuna kokku lepitud iga kuu 15. kuupäeva ettemaksuna järgneva kuu eest. Üürnik oli viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude maksmisega. Kostja pidi 15.02.2020.a maksma märtsi 2020.a üüri ja kõrvalkulude eest 400.- eurot pluss lisatasude arve (17 eurot üldkulu), kostja pidi 15.03.2020.a maksma aprilli 2020.a üüri ja kõrvalkulude eest 400.- eurot pluss lisatasude arve (17 eurot üldkulu), kostja pidi 15.04.2020.a maksma mai 2020.a üüri ja kõrvalkulude eest 400.- eurot pluss lisatasude arve (17 eurot üldkulu), kostja pidi 15.05.2020.a maksma juuni 2020.a üüri ja kõrvalkulude eest 400.- eurot pluss lisatasude arve (17 eurot üldkulu). Üürnik on tasunud üürileandjale eluruumi üürilepingu sõlmimisel lepingust tulenevate nõuete tagamiseks tagatisraha 400.- eurot. Üürileandja on üürniku poolt tasutud tagatise tasaarvestanud märtsi 2020.a üürniku poolt maksma pidanud üüri ja kõrvalkuludega summas 400.- eurot. Üürnik lahkus üüripinnalt 31.03.2020.a. Kuivõrd üürileandja ütles lepingu erakorraliselt üles, kehtis leping kuni 10.07.2020.a. Hageja nõue on täitmisnõue. Hageja nõuab üüri ja lisakulusid nelja kuu eest (märtsi, aprilli, mai ja juuni 2020.a eest). Lepingu p-i 2.6. kohaselt eluruumi kasutamise eest tasumisele kuuluva summa tasumisega viivitamisel tasuvad üürnikud viivist 0,2% tasumisega viivitatud summast iga viivitatud päeva eest. Viivise arvestamisel hageja lähtub lepingu p-st 2.5, mille kohaselt toimub üüri maksmine ettemaksuna igakuiselt enne uue üürikuu algust järgneva kuu eest. Seega esimese võlgnetava kuu üüri kohustus üürnik tasuma 15.02.2020.a ning järgnevate kuude üüri tasumise tähtaeg oli iga kuu 15. kuupäev ajavahemikus 15.03.2020.a kuni 15.06.2020.a. Kuna üürnik on tasunud üürileandjale eluruumi üürilepingu sõlmimisel lepingust tulenevate nõuete tagamiseks tagatisraha 400.- eurot ning üürileandja on üürniku poolt tasutud tagatise tasaarvestanud märtsi 2020.a üürniku poolt maksma pidanud üüri ja kõrvalkuludega summas 400.- eurot, siis märtsi 2020.a maksmisele kuuluvast üürist hageja viivist ei arvesta. Küll aga arvesta hageja viivist maksmata märtsi 17.- euro üldkulu eest. Hageja arvestab viivist eelnimetatud maksetähtaegadele järgnevast päevast võttes seejuures arvesse, et TsÜS § 3 (12)

136 lg 8 kohaselt kui tahteavalduse tegemiseks või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtpäev satub riigipühale või muule puhkepäevale, loetakse tähtpäev saabunuks puhkepäevale järgneval esimesel tööpäeval. Viivisevõlgnevus on 09.08.2021 seisuga 1291,98.- eurot. Lähtuvalt hea usu põhimõttest hageja nõuab viivist summas 232.- eurot. Hageja palub kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõlg summas 1 268.- eurot ning sissenõutavaks muutunud viivis summas 232.- eurot, kokku 1 500.- eurot. Hageja palub jätta menetluskulud XX kanda ja määrata lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb XX`l tasuda quarante OÜ-le lahendi jõustumisest alates kuni kohase täitmiseni viivist VÕS § 113 lõikes 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Hageja ei nõustu kostja vastuväidetega, leping ei olnud kostja poolt kehtivalt üles öeldud, selleks puudus alus, tegelikult soovis hageja minna välisriiki tööle. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta hagi rahuldamata ja kulud hageja kanda. 25.03.2020 a. esitas hageja kostjale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse VÕS § 313 alusel (üürikomisjonile esitatud vastuse lisa 1,2). Hageja on majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik, kellega toimus kirjavahetus osaühingu ametliku e-posti kaudu, seetõttu pidi hageja ülesütlemisavalduse kätte saama hiljemalt 26.03.2020 a. Kostja luges lepingu lõpetamise kuupäevaks 31.03.2020 a. ning lahkus selleks ajaks üüripinnalt ja tegi korteris suurpuhastuse, tagades üüripinna seisundi, mis vastas asja lepingujärgsele kasutamisele VÕS § 334 lõike 1 järgi. Kostja jättis üüripinnalt lahkudes korterivõtme korterisse laua peale, sest ülesütlemise hetkel kehtis Eestis eriolukord ja füüsilisi kohtumisi tuli Vabariigi Valitsuse soovitustel vältida nii suurel määral kui võimalik. Kuigi pooled ei vormistanud korteri üleandmisakti, täitis kostja faktiliselt üüripinna tagastamise kohustuse. 24.07.2020 a. sai kostja kätte hageja poolse lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alates 10.07.2020 a. VÕS § 313 ja 316 lg 1 pde 1 ja 2 alusel. Hageja heidab avalduses ette märts kuni juuni eest üüri tasumata jätmist (hageja üürikomisjonile esitatud avalduse lisa 2). Kostja vaidleb hageja esitatud ülesütlemisavaldusele vastu, kuna leping on juba hageja poolt kehtivalt üles öeldud (hageja üürikomisjonile esitatud avalduse lisa 3). Kostja saatis 25.03.2020 a. hagejale lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse ning luges lepingu lõppenuks alates 31.03.2020 a. Kostja ütles lepingu üles COVID-19 pandeemia ja sellega seonduvate majanduslike raskuste tõttu. Seda on kostja hagejale ülesütlemisavalduses põhjalikult selgitanud. Tuleb arvestada olukorraga, mis lepingu ülesütlemise hetkel nii Eestis kui ülemaailmselt valitses. Vabariigi Valitsus kuulutas välja eriolukorra 12.03.2020 a., see on ligi kaks nädalat enne, kui kostjale ilmnesid lepingu ülesütlemist põhjendavad asjaolud ehk üüri maksmise võimatus. Kostja töötas lepingu ülesütlemise hetkel xxxs xxxxna ja tema tööd ei olnud võimalik ümber korraldada viisil, et töö tegemine oleks 4 (12)

saanud Vabariigi Valitsuse korraldusi ja juhiseid arvesse võttes jätkuda. Valdav osa xxxasutusi suleti, sh suleti 17.03.2020 a. kostja töökoht teadmata ajaks (hagi vastuse lisa 2). Oluline on, et märtsis 2020 a. ei olnud võimalik ette näha, kuidas või kas üldse maailmamajandus, tööturg, tervishoid ja igapäevaelu stabiliseeruvad. COVID-kriisist tulenevaid majanduslikke raskusi ei olnud ega oleks saanudki olla võimalik lepingu sõlmimisel ette näha. Märtsis langes kostja sissetulek mitmekordselt, mistõttu oli kostja veendunud, et isegi lepingu jätkumisel ei oleks ta võimeline üüri tasuma. Isegi kui kostja ei oleks lepingut üles öelnud, ei oleks ta suutnud tasuda üüri ja kõrvalkulusid summas 417 eurot, millele oleksid lisandunud elektri- ja veekulud, sest kostja oleks vajanud elamiseks mõistlikke rahalisi vahendeid (näiteks oli 2020 a. toimetulekupiir ehk miinimumsumma, mis on vajalik minimaalseks igapäevaseks äraelamiseks ühe kuu jooksul, 150 eurot kuus). Märtsis 2020 a. sai kostja netotöötasu summas 223,3 eurot (üürikomisjonile esitatud vastuse lisa 3). Lisaks netotöötasu langusele, kadus kostjale igakuiselt oluline sissetulek xxx kujul, nagu xxxsektoris tavapärane, mis võis parematel kuudel küündida kuni paarisaja euroni. Kostja igakuine töötasu sissetulek langes ülesütlemise hetkel tasemele, mis oli ligi kaks korda väiksem kui igakuine üüri ja kõrvalkulude maksmise kohustus. Lepingu jätkudes (sh isegi üüri olulisel määral langetades) ei pidanud kostja võimalikuks, et tal oleks jäänud kostjal rahalisi vahendeid, et hoolitseda oma baasvajaduste eest, näiteks osta süüa, majapidamistarbeid või korteri soojustamiseks küttepuid. Hageja on üürikomisjoni menetluses väitnud justkui oleks kostja ülesütlemisavalduse esitanud eesmärgiga minna välismaale tööle ja elama. Kostja ei vaidle vastu, et 2020 a. veebruar/märts oli kostjal plaan suunduda pikemaks ajaks välismaale tööle ja elama ning neil asjaoludel lepingu lõpetamise üle pidasid pooled e-kirja teel läbirääkimisi. Küll pöörab kostja tähelepanu asjaolule, et oluline on selgelt eristada a) esialgseid läbirääkimisi lepingu kokkuleppel lõpetamise üle põhjusel, et kostja soovib suunduda välismaale tööle ning b) hilisemat kostjapoolset erakorralist lepingu ülesütlemist majanduslikel põhjustel. Läbirääkimised märtsi keskpaigas poolte kokkuleppel lepingu lõpetamise üle algasid veebruari keskel. Kumbki pooltest ei olnud lepingu kokkuleppel lõpetamise vastu, eelkõige oli küsimus selles, mis ajahetkest alates seda teha, kuidas korraldada korteri üleandmine jms korralduslik. Läbirääkimiste kestel sai alguse COVID-kriis ning kostjale ilmnesid erakorralise ülesütlemise põhjustanud asjaolud. Muu hulgas ajahetkeks, mil kostja ütles lepingu erakorraliselt üles, oli selgunud, et välismaale suundumist pandeemia tõttu ei toimu, mistõttu ei ole asjakohased hageja väited, justkui oleks plaan Eestis lahkuda olnud kostja erakorralise ülesütlemise põhjuseks. Seega on asjakohatud on hageja väited, justkui oleks erakorralise ülesütlemise põhjustanud muud kui majanduslikud põhjused. Hageja ei nõudnud pärast kostja poolset lepingu ülesütlemist märtsis 2020 a. kordagi üüri ega kõrvalkulude tasumist nagu poolte vahel (ja üldiselt üürisuhetes, kui üürnik rikub rahalisi kohustusi) tavaks on. Hageja saatis lepingu kehtivuse ajal igakordselt kostjale e-kirja teel meeldetuletusi, kui üürimakse oli viibinud (üürikomisjonile esitatud vastuse lisa 4). Tõenditest nähtub vähemalt neli korda, mil kostja oli ühe päeva või kaks 5 (12)

päeva üüri tasumisega viivitanud ning hageja sellest kostjat kohe kirjalikult teavitas (sh ühel korral teavitas korduvalt). Seda sai pidada pooltevahelises suhtes tavaliseks. Alates märtsist 2020 a., mil kostja ütles lepingu üles, ei nõudnud hageja kordagi üüri tasumist. Kuivõrd kostja oli ülesütlemisavaldusega väljendanud lepingu lõpetamise tahet, kolis üüripinnalt välja, tagastas hagejale korterivõtme ega saanud kuni hageja poolse ülesütlemiseni temalt kordagi tasunõudeid ega maksmisega viivitamise meeldetuletusi, võis kostja hageja tegevusetusest ja pooltevahelisest tavast mõistlikult võttes järeldada, et hagejal puuduvad tema vastu nõuded. Hea usu põhimõttest tulenevalt tuleks jätta hagi rahalises nõudes rahuldamata. Viivise arvestamine on arusaamatu ja samadel põhjustel hea usu põhimõttega vastuolus. Hagi on kohtule esitatud hilinemisega. Kohtu põhjendused I Tsiviilkohtumenetluse (TsMS) § 444 lg 2 sätestab, et kui kohus menetleb hagi lihtmenetluses, võib ta kohtuotsuse põhjendavas osas piirduda üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega. Kuna tsiviilasja hind on nii põhinõudes kui kõrvalnõudes mõlemad alla 3500 €, siis menetleb kohus asja lihtmenetluse ja otsuse põhjendused on TsMS § 444 lg 2 järgi lihtsustatud vormis. II Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1, 2, § 8 lg 1, 2 järgi tuleb lepingut täita vastavalt lepingus ja seaduses kokkulepitule ja hea usu ja mõistlikkuse põhimõttele. Kohustuse rikkumine on VÕS § 100 järgi kohustuse täitmata jätmine, osaliselt täitmata jätmine, täitmisega viivitamine. Kui võlgnik rikub kohustust, on võlausaldajal õigus nõuda võlgnikult VÕS § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1 järgi kohustuse täitmist. VÕS § 113 lg 1 järgi saab rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. VÕS § 271 kohaselt kohustub üürnik üürilepingu järgi tasuma üürileandjale üüri ning § 279 lg 1 järgi kõrvalkulusid, kui selles on kokku lepitud. VÕS § 294 sätestab, et kui üür on arvestatud teatud ajavahemike järgi, tuleb üüri ja kõrvalkulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üüri ei arvestata ajavahemike järgi, peab üürnik maksma üüri ja kõrvalkulud lepingu lõppemisel. III Pooled ei vaielnud järgmiste asjaolude üle: − OÜ Notre Grupp ja kostja sõlmisid 11.10.2019 eluruumi tähtajalise üürilepingu, millega hageja andis kostja kasutusse xxxxx, Tallinn asuva eluruumi (ÜVK tl 5). 6 (12)

− Üürilepingu lõppemise aeg oli lepingu järgi 31.10.2020 (lepingu p 5.1). − Kostja kohustus maksma hagejale p 2.5 järgi ettemaksuna iga kuu 15. kuupäevaks üüri 400 €. − Kostja kohustus maksma lepingu 2.4 järgi kõrvalkulusid 17 € (üldkulu, mis ei sisalda remondifondi, pluss vesi ja elekter mõõdiku alusel). Seega oli poolte vahel sõlmitud eluruumi üürileping VÕS § 271 järgi, mille kohaselt kohustub kostja üürilepingu järgi tasuma üürileandjale üüri ning § 279 lg 1 järgi kõrvalkulusid. Lisaks ei ole vaidlust selle üle, et üürileandja rahaline nõue on üle läinud hagejale VÕS § 164 lg 1, 2 järgi (tsiv tl 5). IV Vaidlus on selle üle, kas kostja on kehtivalt lepingu üles öelnud kostjast lähtuvatest asjaoludest ja kas kostja on kohustatud seetõttu maksma hagejale üüri, kõrvalkulusid ning viivist. VÕS § 186 p 6 alusel lõpeb võlasuhe lepingu ülesütlemisega. VÕS § 309 lg 1 I lause sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 196 lg 1 järgi võib kestvuslepingu lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtajaga lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine), lg 2 sätestab, kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. VÕS § 313 lg 1, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 325 lg 1 sätestab, et üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, lg 2 sätestab, et üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus. Vabariigi Valitsuse määrusega 12.03.20 nr 76 kehtestati Eestis eriolukord 12.03.20. Esialgu kehtestati see kuni 01.05.20 ja vastavalt 24.04.20 määrusele kehtis eriolukord 17.05.2020 (incl.). Kostja poolt üürivaidluskomisjonile esitatud avaldusest 25.03.20 ja e-kirjast 25.03.2020 nähtub, et kostja teatas Notre Grupp OÜ-le (üürileandja) üürilepingu ülesütlemisest ja lepingu lõppemise kuupäevaks oli 31.03.20 (ÜVK tl 33, 34). Lepingu ülesütlemise avaldusest ja e-kirjast nähtub, et lepingu ülesütlemise erakorraline põhjus on Covid-19 pandeemia ning sellest tulenevad majanduslikud raskused. Avalduses on kostja viidanud, et töötab xxxst (xxx) ning on kriisi olukorras kannataja, ja seda on eriti väiksed 7 (12)

ettevõtted, kellest üks on kostja tööandja, kes ei saa töötada valitsuse soovituste/piirangute tõttu. Kostja märgib avalduses, et tal puudub finantsiline võimalus jätkata üürisuhet. E-kirjas märgib veel seda, et sotsiaalamet teda ei aita. Lepingu ülesütlemise avaldus on kirjalikus vormis, sellest nähtub lepingu ülesütlemise põhjus, lõppemise aeg ja et üles öeldakse Notre Grupp OÜ-ga sõlmitud leping. Seega vastab kostja kui üürniku lepingu ülesütlemise avaldus VÕS § 325 lg 1 sätestatule. Hageja esitas kostjaga peetud e-kirjavahetuse 19.02.20-04.03.20 (tsiv tl 44-45, ÜVK tl 53-57), millest nähtub, et kostja soovis üürilepingut lõpetada põhjusel, et asub tööle välismaale (YYYY) ja et ta läheb ära tõenäoliselt märtsi teises pooles. Kostja esitas kohtule lennukipiletite broneeringud (lend 21.03.20, 21.03.20) ja nende tühistused (tsiv tl 5356, tõlked 80-83), millest nähtuvalt ei saanud kostja teise riiki minna tööle, sest lennud tühistati. Hinnates ülalviidatud kostja lepingu ülesütlemise 25.03.20 avalduse ning ekirja sisu, lennupiletite broneeringuid ja nende tühistamise põhjuseid, hageja esitatud poolte e-kirjavahetust 19.02.20-04.03.20 kogumis, leiab kohus, et kostja poolses lepingu ülesütlemise avalduses ja e-kirjas 25.03.20 ei ole ühtegi viidet sellele, et kostja ütleb lepingu üles põhjusel, et ta läheb teise riiki tööle. Sellist tahteavaldust ei ole kostja oma lepingu ülesütlemise avalduses 25.03.20 ja e-kirjas 25.03.20 teinud VÕS § 195 lg 1 järgi ning poolte e-kirjavahetuses 19.02.20-04.03.20 ei ole kostja lepingut üles öelnud. Eeltoodu alusel ei ole põhjendatud hageja väide, et kostja ütles lepingu üles põhjusel, et asub tööle välismaale. Kostja seletas ärakuulamisel, et asus elama elukaaslase ema korterisse, kus ei pidanud üüri ja muid kulusid tasuma. Lisaks esitas ta selle kohta YY kirjaliku selgituse ja kinnistusraamatu väljavõtte, mille kohaselt kuulub korteriomand YYle, kuhu kostja elama asus (tsiv t lk 62-64). Selgituste kohaselt asus kostja elama sinna 2020.a. märtsi teisest pooles ja elas seal 2020.a. augustini ja elas seal kokkuleppel ilma üüri ja kulusid tasumata. Kostja esitas kohtule oma töölepingu (tsiv tl 58-60), mille järgi oli tema töötasu kuus 540 €. Kostja seletas ärakuulamisel, et tema töökoormust vähendati pärast seda, kui eriolukord välja kuulutati. Kostja esitatud tõendist nähtub, et xxxxx XXXXXX on 17.03.20 avaldanud teavituse Facebook ́is, mille kohaselt otsustati xxxxx ajutiselt sulgeda ja elatakse päev korraga (tsiv t lk 32). Kostja esitas kohtule oma palgatulu andmed (ÜVK t l 35), millest nähtuvalt vähenes tema palgatulu 2020.a. jaanuarist kuni juunini 687,27 €-lt 129,24 €-le, sealjuures oli see märtsis 2020.a. 276,63 €, aprillis 150 €, mais 150 €. Samuti nähtub tema poolt kohtule esitatud EMTA andmetest, et tema tööleping lõpetati 01.05.2020 (tsiv tl 57). Seega on võimalik viidatud tõenditest järeldada, et kostja töötasu vähenes koheselt pärast eriolukorra väljakuulutamist seoses tööandja poolt xxxxxi sulgemisega ning kostja palgatulu vähendamisega. Hageja seisukoht, et tööandja pidanuks tagama kostjale sissetuleku, et tööandja kannab võimalikke sellised äri pidamisega seotud negatiivseid riske, on õige, ent ei tähenda kostja seisukohalt seda, et tema varanduslik olukord poleks muutunud ning tema palgatulu vähenenud. Asjaolu, kas 2020.a. märtsis maksti kostjale välja veebruarikuu tasu väiksemana, ei mõjuta sama moodi seda, et kostja palgatulu oli vähenenud, mida 8 (12)

kinnitavad ülalviidatud EMTA tõendid. Kostja seletused ning YY kirjalik selgitus kinnitavad, et kostja elas tasuta YYle kuuluvas korteris, mis kinnitab asjaolu, et tema varanduslik olukord oli vähenenud alates märtsist 2020.a. ja mille tõttu oli tal võimalus elada teises kohas kulusid kandmata. Kostja ei ole majanduskutsetegevuses tegutsev isik ning on võrreldes üürileandjaga, kes seda just on, nõrgemas majanduslikus positsioonis käesolevas eluruumi üürisuhtes. Majanduskutsetegevuses tegutsev üürileandja saab arvestada sellega, et teatud juhtudel ja teatud perioodil ei pruugi õnnestuda tal leida eluruumi üürnikku. Seega kannab ta selliseid negatiivseid riske niikuinii, sõltumata sellest, kas tegemist võiks olla eriolukorraga riigis või ei. Kohus leiab, et kostja kui füüsilise isiku majanduslik olukord muutus 2020a. märtsis oluliselt, mis ei võimaldanud tal tasuda eluruumi kasutamise eest üüri ja kõrvalkulusid igakuiselt 400 € ja 17 € ning jätkata üürisuhteid majanduskutsetegevuses tegutseva üürileandjaga, vastasel korral tekkinuks tal nii ehk nii võlg üürileandja ees kohustuste täitmisel. Selline olukord, kus üürnik jääb võlgu, aga jätkaks üüritud ruumi kasutamist, ei oleks mõistlik ka hagejale. Kohtu hinnangul on tegemist mõjuva põhjusega, mille puhul ei saanud kostjalt neid asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab ning seega oli tal õigus 25.03.2020 poolte vaheline üürileping VÕS § 195 lg 1, 196 lg 1, § 309 lg 1 I lause, § 313 lg 1, § 325 lg 1 järgi üles öelda ning leping lõppes vastavalt avaldusele

296 lg 3 sätestab, et üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Seda viimast (kokkuhoitu maha arvestamine ja saadud kasu väärtus) ei ole asjas tõusetunud. Seega asjaolu, et kostja lahkus ruumidest 21.03.20 omal vabal tahtel ehk enne seda kui leping lõppes (31.03.20), ei vabasta teda kohustusest tasuda lepingu p 2.4 järgi kokkulepitud kõrvalkulusid VÕS § 298 lg 3, § 76 lg 1, 2 järgi. Kostja on esitanud üürivaidluskomisjonile maksedokumendi, millest nähtuvalt tasus ta üürileandjale 500 € 20.02.20 (ÜVK tl 39, 67) ja seda tema enda üürikomisjonis toodud selgituste (vastus 22.10.21 ÜVK tl 29jj) kohaselt üüri ja vee- ning elektrikulude eest vastavalt üürileandja 19.02.20 nõudekirjale (ÜVK tl 37p). Üürivaidluskomisjonile esitatud arvest nr 1763 05.04.20 (ÜVK tl 67 ja ka 68p) nähtub, et 2020.a. märtsikuu kõrvalkulud on 43,68 € ja see sisaldab ka 17 € lepingu p 2.4 järgi. Mainitud kulud tuli tasuda arve järgi 10.04.20 VÕS § 294 järgi, sest nende kulude ettetasumise kohustust, erinevalt hageja väidetest, ei ole lepingu p 2.5 kokku lepitud. Arvest nr 1763 05.03.20 nähtub, et too sisaldab lisakulusid veebruarikuu eest 73,31 € või 76,44 €, sealhulgas lepingu p 2.4 järgset 17 € (ÜVK tl 68, 68p). Hageja on kinnitanud hagiavalduses, et 2020.a. märtsikuu üür on tasutud. Kostja on väitnud üürivaidluskomisjonile esitatud vastuses, et ta tasus 20.02.20 elektri ja veekulude eest 100 € (kokku 500 €, millest üür on 400 €), kuid tema esitatud maksekorraldusest ei nähtu, et tasutud oleks mainitud leping p 2.4 järgne 17 €. Seega ei ole võimalik kostja poolt 20.02.20 tasutud 500 € lugeda 2020.a. märtsikuu kõrvalkulude eest, sh selle 17 €, tasutud summaks, kuna nende tasumine ei saanud toimuda ette viidatud arve nr 1763 05.04.2020 ega ka lepingu p 2.5 järgi. Kuna asjas ei ole tõendatud, et lepingu p 2.4 järgne kõrvalkulude osa 17 € oleks tasutud arve nr 1763 (05.04.20) järgi 10.04.20, on kostja selle tasumisega rikkunud lepingu p 2.4 ja VÕS § 279 lg 1, § 100 tulenevat kõrvalkulude osalise tasumise kohustust ning hagejal, kellele on nõue üle läinud, on õigus nõuda vastava kulu tasumist VÕS § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1, § 279 lg 1 järgi. Nimetatud 17 € tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Hagiavalduse kohaselt on hageja nõudnud sellelt võlalt viivist perioodi 17.02.20 – 15.03.20 eest 0,95 €, kuid arve nr 1763 järgi tuli märgitud kulu tasuda 10.04.20. Nagu kohus tuvastas, ei tulenenud lepingu p 2.5, VÕS § 294 järgi, et see kulu tuleks tasuda ette eelneval kuul järgneva kuu eest (ette tuli tasuda üür). Nii ei saa hageja nõuda ka mainitud 17 -euroselt võlalt viivist perioodi 17.02.20 – 15.03.20 eest 0,95 €. Hageja viivise arvestusest on võimalik aru saada, et ta nõuab sellelt võlalt viivist ka edaspidi ehk 16.03.20-15.04.20, kuid nagu kohus märkis, kohustus tuli täita alles 10.04.20. Nii on kostja viivituses alles 11.04.20 ning arvestuse järgi on 09.08.21 seisuga viivis 0,2% päevas lepingu p 2.6 järgi 16,52 €. Märgitud summa ei ületa põhinõuet. Kostja väitis, et hageja pole kordagi pärast 31.03.20 nõudnud võla ega viivise tasumist ja seetõttu on ka viivisenõue põhjendamatu ja vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja väide pole 10 (12)

põhjendatud. VÕS § 6 lg 1 tuleneva hea usu põhimõttega oleks vastuolus hageja viivisenõue siis, kui hageja oleks kostjat informeerinud, et ta kunagi tegelikult kostjalt viivist ei nõua, ent siis muudab meelt ja siiski nõuab. Käesoleval juhul ei ole hageja nii käitunud. Viivis on VÕS § 101 lg 1 p 6 järgi õiguskaitsevahend, mida võlausaldaja saab nõuda võlgnikult rahalise kohustuse viivitamise korral ning seega on hagejal õigus nõuda võlalt 17 eurolt viivist perioodi 11.04.20-09.08.21 eest 16,52 €. Eeltoodu alusel kuulub hagi osalisele rahuldamisele ja kostjalt tuleb hagejale välja mõista põhivõlga 17 € ja viivist 16,52 €. Kostja väide, et hagi on esitatud kohtusse pärast tähtaega, ei ole õige, sest hageja sai üürivaidluskomisjoni otsuse kätte 15.12.21 (ÜVK tl 89) ja hagi on esitatud kohtusse 04.01.2022, seega ÜVLS § 21 lg 1 tuleneva 20-päevase tähtaja sees. Poolte e-kirjavahetus 2019.a, 2018.a., mis puudutab lepingu sõlmimist, ei oma vaidluses tähendust (ÜVK t lk 36-37, 40, 42, 46). Tähtust ei oma ka asjaolu, kas hageja asus 2020.a. kevadel otsima uut üürnikku ja vastavad tõendid (ÜVK t l 38-38p). Kohus ei hinda ka arveid septembri 2019. – jaanuari 2020.a eest (ÜVK tö 69-70), kuna selle perioodi eest tasu ei nõuta. Ka ei oma eeltoodud põhjustel tähtsust kostja esitatud maksete kohta tehtud konto väljavõte varasema perioodi kohta (ÜVK t lk 72-75) ning poolte sõnumivahetus arvete esitamise kohta, korteri üürimise kohta 2018.a (ÜVK tl 76 -78). Menetluskulude jaotus, suurus TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda, lg 2 sätestab, et kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Hagi kuulub osalisele rahuldamisele. Kohus pakkus kompromissiks 400 €, kostja oli nõus sellega, kui poolte menetluskulud jäävad poolt endi kanda. Hageja teatas, et pole nõus kompromissiga 417 € (ärakuulamine 20.03.23, protokoll). Kuna hageja ei olnud valmis pakutud kompromissiga, siis jäävad poolte menetluskulud TsMS 163 lg 2 alusel hageja kanda ning kohus ei määra kindlaks hageja menetluskulude suurust. TsMS § 144 p 1, § 175 lg 1 järgi on menetluskuluks lepingulise esindaja kulud. Kostja menetluskulud on 8 tunni ja 52 minuti eest kokku 532 €, tunnitasu määr 60 €. Hageja on kostja kulude nimekirja kätte saanud 24.03.23, kuid ei ole esitanud vastuväiteid, (tähtaeg 04.04.23, ärakuulamise protokoll). Kostjat esindas üürivaidluskomisjonis sama esindaja. Arvestades asja mahtu, esitatud tõendeid, aga seda, et sama vaidlust oli peetud üürivaidluskomisjonis, siis ei olnud kohtus tegemist vaidlusega, millega poleks kostja 11 (12)

esindaja olnud tuttav. Seega on põhjendatud esindaja ajakulu käesolevas vaidluses 8 tundi ja vastava töö eest tasu 480 €. Märgutud 480 € tuleb kostjale hagejalt välja mõista ning vastavalt kostja taotlusele (TsMS § 177 lg 4) tuleb hagejal tasuda võlgnetavatelt menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest alates viivist võlaõigusseaduse 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses kuni kulude tasumiseni.

(digitaalne allkiri) Kohtunik

12 (12)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.