Gold Viking OÜ hagi X ja Y vastu kinnisasja omanikukande muutmiseks vajalike tahteavalduste asendamiseks, valduse vabastamiseks, kasutuseelise ja kahjuhüvitise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 9. detsembri 2021. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Gold Viking OÜ apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
252 000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja Gold Viking OÜ (registrikood 12351696), lepinguline esindaja vandeadvokaat Daniil Savitski Kostja X (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Yulia Zaitseva
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 10. märtsi 2023. a kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 9. detsembri 2021. a otsus muutmata.
2.Jätta Gold Viking OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus Gold Viking OÜ kanda.
Määrata X ja Y hüvitatavate kulude suuruseks 2700 eurot ja mõista see välja Gold Viking OÜ-lt.
5.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb Gold Viking OÜ-l tasuda kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.
2-21-14339 Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.1.Gold Viking OÜ (hageja) esitas 13. septembril 2021 Harju Maakohtule hagi X (kostja I) ja Y (kostja II) vastu kinnisasja omanikukande muutmise, vajalike tahteavalduste asendamiseks, valduse vabastamiseks, kasutuseelise ja kahjuhüvitise saamiseks. Hageja palub kohustada ühisomanikest kostjaid andma nõusoleku kinnisasja asukohaga XXX, 1896/3792 mõttelise osa ja eriomandi eseme nr 2, (registriosa nr XXXXXXXXX), omanikukande muutmiseks kinnistusraamatus, ning kostjate kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja hageja kinnistu omanikuna sisse kandmiseks, ning asendada vastavad kostjate tahteavaldused kohtuotsusega. Juhul, kui omaniku muudatuskande tegemise hetkel ei ole võimalik IV jakku kehtiva kande 1 alla Coop Pank AS kasuks kantud hüpoteegi kustutamine, mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja kinnisasja väärtuse vähenemisest tingitud hüvitis 128 700 eurot. Hageja palub tasaarvestada eelnimetatud kinnisasja väärtuse vähenemise eest väljamõistetud hüvitis müügilepingu tagasitäitmise käigus kostjatele hageja poolt tagastamisele kuuluvast summast. Lisaks palub hageja mõista kostjatelt hageja kasuks välja kinnisasja valdus, sissenõutavaks muutunud kasutuseeliste hüvitis 19 000 eurot ning edasiulatuvalt alates hagi esitamisest kuni otsese valduse tagastamiseni hüvitis 1500 eurot kuus. Hageja palub tasaarvestada väljamõistetav hüvitis Tallinna notari Erki Põdra ametialasel kontol deposiidis oleva 50 000 euroga, mis tuleb müügilepingu tagasitäitmise käigus kostjatele tagastada, ning asendada kohtuotsusega kostjate tahteavaldused eelmainitud notari deposiidist väljamakse tegemiseks hagejale võrdeliselt väljamõistetud hüvitisega.
1.2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostjad 13. märtsil 2020 lepingu, mille alusel hageja kohustus püstitama kinnistule elamu ning ehitama välja eluruumi ja korteriomandi. Korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu esemeks oli XXX asuv korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 2. 2. aprillil 2020 sõlmisid hageja, kostjad ja Coop Pank AS asjaõiguslepingu omandi üleandmiseks ja hüpoteegiga koormamiseks. Võlaõigusliku ja asjaõigusliku lepingu sõlmimise tulemusena said kostjad korteriomandi ühisomanikeks ning kohustusid tasuma hagejale korteri eest 179 000 eurot. Kostjad tasusid hagejale 7000 eurot enne võlaõigusliku lepingu sõlmimist, 99 000 eurot tasusid kostjad otse hageja pangakontole ja 73 000 eurot hoiustasid kostjad Tallinna notari Erki Põdra ametialasele kontole, millest 19 402 eurot kanti üle hageja kontole, 3 598 eurot kanti üle RESTIL OÜ kontole (vahendustasu) ja 50 000 eurot jäi notari deposiidikontole. Pooled leppisid kokku, et deposiiti jäänud 50 000 eurot kantakse poolte ühise avalduse alusel hageja kontole siis, kui korteriomand on täielikult valmis ehitatud ja sellele on väljastatud kasutusluba (asjaõiguslepingu p 2.9.3). Asjaõiguslepingus kokkulepitu alusel kanti kinnistusraamatusse Coop Pank AS-i kasuks hüpoteek suurusega 128 700 eurot.
2-21-14339
1.3.2020. aasta teises pooles hakkasid kostjad hagejat tahtlikult ja süsteemselt takistama korteriomandi ehitustööde lõpetamisel ja kasutusloa taotlemisel. Esimese avalduse Jõelähtme Vallavalitsusele esitasid kostjad 8. oktoobril 2020, paludes valda jätta kasutusloa väljastamata. Teise avalduse vallavalitsusele esitasid kostjad 18. oktoobril 2020. Võlaõiguslepingu ja asjaõiguslepingu p 2.1 kohaselt pidi kasutusloa taotlema hageja. Seega vaidlesid kostjad nende nimel tehtud kasutusloa väljastamise taotlusele vastu. Kostjate avaldustes väljatoodud puudused ei vastanud tegelikkusele. Reaalselt oli korteriomandil kasutusloa taotlemise seisukohast teostamata vaid ventilatsiooni mõõdistused ja paigaldamata suitsuandurid. Samal ajal kui kostjad esitasid kaebusi vallavalitsusele, takistasid nad hageja töölistel korteriomandile ligipääsu, välistades sellega ehitustööde lõpetamise.
1.4.Hageja koostas 9. märtsil 2021. a notariaalse avalduse müügilepingust taganemiseks. Taganemisavalduses andis hageja täiendava tähtaja, kasutusloa taotlemise takistamine lõpetamiseks, et hagejal oleks võimalik saada korteriomandile kasutusluba ning notari deposiidist kätte viimane osa ostuhinnast. 28. aprillil 2021 esitasid kostjad Jõelähtme Vallavalitsusele uue pretensiooni. Hageja arupärimisele vastas vallavalitsus, et olukorras, kus loa taotleja vaidleb ise oma taotlusele vastu, ei saa Jõelähtme Vallavalitsus omaniku tahte vastaselt kasutusluba väljastada. Hageja luges ennast alates 07.05.2021 võlaõiguslepingust taganenuks ja edastas kostjatele vastavasisulise teate.
1.5.20.05.2021 esitasid kostjad hinna alandamise avalduse, teavitades hagejat, et alandavad korteriomandi ostuhinda 62 961,60 euro võrra. Kõnealune avaldus on esitatud pärast hageja poolt lepingust taganemist ning on seega toimetu.
1.6.Kuna hageja on lepingust taganenud, ei ole kostjatel õiguslikku alust korteriomandi valdamiseks. Kostjad on koormanud kinnisasja hüpoteegiga 128 700 eurot Coop Pank AS-i kasuks. Hageja esitab tingimusliku nõude korteriomandi väärtuse vähenemise hüvitamiseks, mis võimaldaks hagejal korteriomandi omand ja valdus tagasi nõuda ka juhul, kui kostjad mingil põhjusel takistavad hüpoteegi kustutamist. Korteriomandile seatud hüpoteek vähendab korteriomandi väärtust 128 700 euro võrra. Kui hageja on sunnitud hüpoteegi ja sellega kaasneva riski koos korteriomandiga kostjatelt üle võtma, on hädavajalik võimaldada hagejal vastav hüvitisenõue tasaarvestada kostjatele tagastamise kuuluva summaga.
1.7.Kostjad on saanud korteriomandi kasutamisest kasutuseelise, mis kuulub võlaõigusseaduse (VÕS) § 189 lg 1 kohaselt hagejale hüvitamisele. Hageja nõuab kostjatelt korteriomandi kasutamise igakuist hüvitist 1500 eurot. Korteriomandi valdus anti kostjatele üle 24.08.2020, seega on kostjad hagi esitamise hetkeks korteriomandit ca 13 kuud vallanud, täpsemalt 12 kuud ja 20 päeva. Hagi esitamise seisuga on kogunenud hüvitise suuruseks 19 000 eurot.
1.8.Tagasitäitmise korral kohustub hageja tagastama kostjatele 129 000 eurot ning võimaldama neile notari deposiidis oleva 50 000 euro tagasikandmise. Juhul kui korteriomandit koormavat hüpoteeki ei saa hiljemalt tagasitäitmise tehingu hetkel kustutada, tasaarvestatakse kostjatele tagastatavast 129 000 eurost 128 700 eurot korteriomandi väärtuse vähenemise hüvitamiseks. Ilmselgelt ei piisa sellest summast kasutuseelise hüvitise tasaarvestamiseks. Seetõttu palub hageja tasaarvestada väljamõistetav kasutuseelise hüvitis notari deposiidis oleva 50 000 euroga.
1.9.15. novembri 2021. a menetlusdokumendis tõi hageja täiendavalt esile, et 21. oktoobril 2020 tulid kinnistule hageja palgatud töölised, kes soovisid paigaldada tuletõrjeveemahutit. Kostja II keelas neil kinnistul vastavate tööde teostamise, sh neid ähvardades. Kasutusloa protsess takerdus just selle tõttu, et kostjad olid kinnistu omanikena ise kasutusloa väljastamisele vastu. Vallavalitsuse vastusest selgub, et kasutusloa menetlus ei ole koht pretensioonis väljatoodud puuduste üle vaidlemiseks, k.a väidetavalt puudu olevate dokumentide üle.
2-21-14339
1.10.13.03.2020 sõlmitud võlaõiguslikus müügilepingus ei leppinud pooled kokku, millised dokumendid peab hageja vallale esitama. Võlaõigusliku lepingu p 2.1 ütleb üldsõnaliselt, et hageja kohustub hankima kasutusloa. Ka 2. aprillil2020 sõlmitud asjaõiguslepingus ei täpsustata vajalike dokumentide koosseisu. Asjaõiguslepingu p-s 2.9.3 täpsustatakse vaid, et notari deposiidis olev 50 000 eurot kantakse hagejale üle, kui kasutuluba on väljastatud ja pooled seda kinnitavad.
1.11.Tõsi on, et 2021 jaanuaris fikseeriti kasutusloa taotluse dokumentides mõningaid puudusi. Välja toodud puudused olid lihtsasti kõrvaldatavad ja suures osas põhjustatud kostjate tegevusest. Näiteks nõudis Päästeamet fotosid tuletõrjeveemahutist, mida hagejal ei olnud, kuna kostja keelas töölistel selle paigaldamise. Vald selgitas , et kasutusluba ei väljastata, kuna omanikud ise vaidlesid selle väljastamisele vastu. Viimase katse kasutusloa saamiseks tegi hageja 2021. a aprillis pärast tingimusliku taganemisavalduse saatmist kostjatele. Vald ei teinud seekord esitatud dokumentide kohta märkusi, kuid ei väljastanud kasutusluba põhjusel, et kostjad vaidlesid sellele vastu.
1.12.Kasutusloa saamise takistamine ei ole ainuke viis, kuidas välistada hagejale 50 000 euro ülekandmine. Lisaks pretensioonide kirjutamisele võivad kostjad iga hetk vallavalitsust teavitada, et nad on hagejalt kasutusloa taotlemise volitused tagasi võtnud. Hageja on veendunud, et isegi kui hoonele oleks kasutusluba väljastatud, keelduksid kostjad vastava avalduse kirjutamisest notarile põhjendusega, et hoone ei ole vastavalt lepingule valmis ehitatud. Seega on pahatahtliku käitumise korral kostjatel sisuliselt lõputult võimalusi vältimaks hagejale ostuhinna täielikku tasumist. Võttes arvesse kostjate senist käitumist, oli hagejal ainuke võimalus oma õiguste kaitseks pooltevahelised suhted lepingust taganemisega lõpetada. Kostja vastuväited
2.Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostjate vastuväited on järgmised: 1) Võlaõigusliku lepingu p 2.1 kohaselt kohustus hageja püstitama paarismaja vastavalt ehitusprojektile, lõpetama ehitustööd hiljemalt 30. juuniks 2020 ning hankima kasutusloa hiljemalt 31. augustiks 2020. Võlaõigusliku lepingu p 2.3 kohaselt sisaldas korteriomandi ostuhind mh tasu lepingu eseme dokumentatsiooni, sh kasutusloa hankimise eest. Võlaõigusliku lepingu p-des 2.6-2.7 (samuti p-s 2.10) leppisid pooled kokku ehitustööde lõpetamise, teostatud tööde ülevaatamise ning tuvastatud puuduste olemasolul järgnevad tegevused. 2) Pooled leppisid asjaõiguslepingu p-s 2.9.3 kokku, et ostuhinnast 50 000 eurot tuleb kostjatele üle kanda pärast notarile avalduse esitamist, milles kinnitatakse, et lepingu ese on valmis ehitatud ja paarismajale on väljastatud kasutusluba. Kostjad ei takistanud hagejal korteriomandi ehitustööde lõpetamist ja kasutusloa taotlemist. 3) 24. augusti 2020. a seisuga puudusid müüjal ehitustegevuse aluseks olevad dokumendid. Seega puudus kostjatel võimalus tuvastada ehitustööde vastavus projektdokumentatsioonile. Pooled allkirjastasid XXX objekti ülevaatuse akti, milles kostjad fikseerisid tuvastatud puudused. 9. septembril 2020 palus kostja II hagejal esitada XXX paarismaja põhiprojekti, teostusjoonised, ehituspäevikud, kaetud tööde aktid, töökoosolekute protokollid ning muud ehitise püstitamiseks vajalikud alusdokumendid. 1. oktoobril 2020 teatas hageja esindaja, et lõplik dokumentatsioon valmib koos maja valmimisel ja kasutusloa saamisel. Kostjatele müüdud paarismaja püstitati puuduliku projektdokumentatsiooni alusel ning dokumentatsioon oli puudulik veel ka seisuga 1. oktoober2020. 4) Kostjad teavitasid 15.12.2020 Jõelähtme Vallavalitsust ehitise puudustest, välistamaks olukorda, kus kohalik omavalitsus väljastab kasutusloa hoonele, millel puudub nõuetekohane projektdokumentatsioon ja ei ole võimalik
2-21-14339 tuvastada, kas valmisehitatud paarismaja vastab ehitusloa saanud projektdokumentidele või mitte. 5) 7. jaanuaril 2021 fikseeris Jõelähtme Vallavalitsus ehitisregistris järgmised XXX ehitisele kasutusloa väljastamist takistavad puudused: 1) küttetorustiku survestamise akt esitamata; 2) esitada hoonesiseste VK torude kohta kas projektlahendus või teostusjoonised; 3) KV osas esitada kas projekt või teostusjoonised ning 4) vundamendi aluse ja põrandaaluse täide kohta dokumendid täiendada, esitada dokumendid tihendamise kohta, materjalid. 10.01.2021 on Päästeameti Põhja päästekeskus fikseerinud järgmised ehitisregistris XXX ehitisele kasutusloa väljastamist takistavad puudused: 1) esitada kaminasüdamiku sertifikaat ja korstna teostusjoonised; 2) esitada fotod tuletõrjeveemahutist (luuk avatud asendis); 3) esitada fotod kuuri tuletõkkeseinast; 4) esitada fotod paigaldatud suitsuanduritest; 5) esitada foto pööninguluugist; 6) esitada foto kaminaesisest mittepõlevast materjalist plaadist. 6) Kostjad kaasasid ehituseksperdi ÜL. Tuvastatud puudused on ehitusekspert fikseerinud 12. aprillil2021 vormistatud ehitise erakorralises auditis. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus jättis 9. detsembri 2021. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda ning määras kindlaks kostjatele hüvitatavate menetluskulude suuruse.
3.1.Maakohus tuvastas järgmised asjaolud: -
Pooled sõlmisid 13.03.2020 võlaõigusliku müügilepingu, mille alusel hageja kohustus püstitama kinnistule asukohaga XXX paarismaja (kostjate osas eriomandi esemena eluruum nr 2) hiljemalt 30.06.2020;
- Müügilepingu p-s 2.1 lepiti kokku , et hageja kohustub hankima lepingu esemele kasutusloa hiljemalt 31.08.2020. - 2. aprillil 2020 sõlmisid hageja, kostjad ja Coop Pank AS asjaõiguslepingu omandi üleandmiseks ja hüpoteegiga koormamiseks. - Võlaõigusliku ja asjaõigusliku lepingu sõlmimisega omandasid kostjad paarismaja 4-toalise ühisomandisse korteriomandi ning kohustusid tasuma hagejale kokku 179 000 eurot. 7000 eurot tasusid kostjad hagejale enne võlaõigusliku lepingu sõlmimist, 99 000 eurot tasusid kostjad otse hageja pangakontole ja 73 000 eurot hoiustasid notar Erki Põdra kontole, millest 19 402 eurot kanti üle hageja kontole, 3598 eurot kanti üle RESTIL OÜ kontole (vahendustasu) ja 50 000 eurot jäi notari deposiidikontole. - Pooled leppisid asjaõiguslepingu p-s 2.9.3 kokku, et deposiiti jäänud 50 000 eurot kantakse poolte ühise avalduse alusel hageja kontole siis, kui korteriomand on täielikult valmis ehitatud ja paarismajale on väljastatud kasutusluba. - Hageja esitas 9. märtsi 2021 kostjatele notariaalse avalduse müügilepingust taganemiseks, heites kostjale ette korteriomandi ehitustööde lõpetamise ja kasutusloa taotlemise tahtlikku ja süsteemset takistamist. Poolte vahel on vaidlus, kas hageja taganes õiguspäraselt lepingust VÕS § 116 lg 1 järgi. Kõik hageja nõuded põhinevad eeldusel, et müügilepingust taganemine on kehtiv (mh VÕS § 189 lg 1 alusel esitatud tagasitäitmise nõue, valduse tagastamise nõue ja rahalised nõuded).
3.2.Kuna 2. detsembri 2021. a kohtuistungil kinnitasid mõlemad pooled, et praeguses menetluses ei peaks käsitlema ehituspuudusi. Seetõttu kohus seda tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg 4 kohaselt ei tee.
2-21-14339
3.3.Kostjatel on kohustus tasuda hagejale korteriomandi tasumata ostuhinna osa 50 000 eurot, kuid seda tingimusel, et korteriomand on täielikult valmis ja sellele on antud kasutusluba. Pooled leppisid asjaõiguslepingu p-s 2.9.3 kokku, et deposiiti jäänud 50 000 eurot tasutakse poolte ühise avalduse alusel hagejale siis, kui korteriomand on täielikult valmis ja paarismajale on väljastatud kasutusluba. Nii võlaõigusliku lepingu kui ka asjaõiguslepingu punkti 2.1. kohaselt oli kasutusloa hankimise kohustus hagejal ning hageja oli kohustatud hankima korteriomandile kasutusloa hiljemalt 31. augustiks 2020. Kostjad on volitasid hagejat kasutusluba taotlema, kuid korteriomandile ei ole siiani kasutusluba väljastatud.
3.4.Kuna praegusel juhul on pooled kokku leppinud kohustuste täitmise järjekorras nii, et ostuhind tuleb tasuda alles pärast korteriomandile kasutusloa saamist, saab hageja nõuda kostjatelt ostuhinna tasumist üksnes pärast kasutusloa hankimise kohustuse täitmist. Kuigi kostjatel on õigus keelduda oma kohustuse täitmisest seni, kuni hageja pole täitnud oma kohustust, kehtib see üksnes eeldusel, et kostjate tegevus pole olnud pahatahtlik ega kantud soovist oma kohustust hageja ees täitmata jätta. VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 6 lg 2 järgi ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab (VÕS § 101 lg 3). Seega VÕS §-st 101 lg 3 tuleneb üldine keeld tugineda vastaspoole rikkumisele, kui see oli täitmisest keelduda sooviva poole enda põhjustatud või tulenes temast muul viisil (nt ei võtnud ta alusetult täitmist vastu ja sattus seeläbi vastuvõtuviivitusse).
3.5.Puuduvad tõendid, mis kinnitaks kostjate hea usu põhimõtte vastast käitumist XXX korteriomandile kasutusloa saamise takistamisel. Kostjad XXX korteriomanikena on ehitusseadustiku (EhS) kohaselt kasutusloa menetluses menetlusosalised (EhS § 54 lg 5). Neil on kohaliku omavalitsuse poolt kasutusloa menetlusse kaasatud isikutena õigus esitada selles menetluses oma seisukohti. Kasutusloa menetlusse kaasatud isikutel on õigus esitada ka kriitilisi seisukohti ja tuua välja võimalikke puudusi, mis kasutusloa andmist takistavad. Kasutusloa menetlus saab lõppeda kasutusloa andmisega üksnes eeldusel, et asjassepuutuv ehitis on ehitatud nõuetekohaselt ning on kasutatav otstarbe kohaselt EhS § 50 lg 1 kohaselt antakse kasutusluba, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale, ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja otstarbe kohaselt. EhS § 53 kohaselt kontrollib pädev asutus kasutusloa taotluse saamisel selle nõuetele vastavust. EhS § 54 lg 1 kohaselt antakse kasutusluba, kui ehitis vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele, ja ehitusloale.
3.6.Asjas esitatud tõenditest ei nähtu, et kostjate kasutusloa menetluses esitatud seisukohad olid pahatahtlikud või kantud soovist jätta hagejale ostuhinna tasumise kohustus täitmata.
8.oktoobri 2020. a avalduses Jõelähtme Vallavalitsusele on kostjad argumenteeritult selgitanud korteriomandi puudusi, mh ka nõutava dokumentatsiooni puudumist. Kostjad märgivad nimetatud avalduses, et soovivad elada kvaliteetselt ehitatud majas, ning et kasutusluba ei tuleks väljastada enne kõigi rikkumiste kõrvaldamist ja lepingu eseme päraldiseks olevate dokumentide üleandmist. Ka 18. oktoobri 2020. a avalduses Jõelähtme Vallavalitsusele on avaldajad viidanud mitmetele korteriomandi ehituslikele ja ehitusdokumentatsiooniga seotud puudustele ning leidnud, et enne kasutusloa saamist tuleb rikkumised kõrvaldada ja korteriomand lõpuni ehitada. Sarnased avaldused on kostjad saatnud Jõelähtme Vallavalitsusele ka 28. aprillil 2021 ja 10. juunil 2021. 28. aprilli 2021. a avalduses viitasid kostjad põhjendatult Jõelähtme valla ja Päästeameti poolt leitud puudustele. Võtmata seisukohta kõikide kostjate viidatud ehituspuuduste olemasolu kohta, on kostjate poolt vallavalitsusele kasutusloa menetluse käigus esitatud avaldused õiguspärased ning kooskõlas EhS § 50 lg 1 ja § 54 lg 1 tuleneva nõudega, et kasutusloa saamiseks peab ehitis vastama
2-21-14339 õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele ja ehitusloale ning olema nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt kasutatav.
3.7.Seda, kas ja millises ulatuses on avaldajate poolt kasutusloa menetluses esitatud etteheited põhjendatud, otsustab kasutusloa andmiseks pädeva asutusena kohalik omavalitsus. Kui kasutusloa eelnõu kohta on kooskõlastamise või arvamuste andmise käigus esitatud märkusi, võtab pädev asutus need asjakohaselt arvesse või põhjendab arvestamata jätmist (EhS § 54 lg 7). Jõelähtme Vallavalitsus fikseeris 7. jaanuaril 2021 ehitisregistris XXX ehitisele kasutusloa väljastamist takistavad järgmised puudused: 1) küttetorustiku survestamise akt esitamata; 2) esitada hoonesiseste VK torude kohta kas projektlahendus või teostusjoonised; 3) KV osas samuti esitada kas projekt või teostusjoonised ning 4) vundamendi aluse ja põranda aluse täide kohta dokumendid täiendada, esitada dokumendid tihendamise kohta, materjalid. 10. jaanuaril 2021 fikseeris Päästeameti Põhja Päästekeskus ehitisregistris XXX ehitisele kasutusloa väljastamist takistavad järgmised puudused: 1) esitada kaminasüdamiku sertifikaat ja korstna teostusjoonised; 2) esitada fotod tuletõrjeveemahutist (luuk avatud asendis); 3) esitada fotod kuuri tuletõkkeseinast; 4) esitada fotod paigaldatud suitsuanduritest; 5) esitada foto pööninguluugist; 6) esitada foto kaminaesisest plaadist mittepõlevast materjalist (I kd, tl 172173). Kostjate etteheited XXX kasutusloa menetluses ei olnud paljasõnalised ning ka kohalik omavalitsus ja Päästeamet on tuvastanud kasutusloa andmist takistavaid puudusi.
3.8.Eksitav on hageja arusaam, nagu oleks kostjate tegevus suunatud üksnes kasutusloa väljastamise takistamisele. Asjas esitatud tõenditest nähtuvalt on poolte vahel vaidlus ehituspuuduste üle ning kostjate etteheited XXX mittenõuetekohase ehituskvaliteedi ja puuduva dokumentatsiooni kohta on olnud valdavalt suunatud just hagejale. Ka ehitusekspert ÜL on seadnud kahtluse alla kasutusloa andmise võimalikkuse.
3.9.Maakohus ei tuvastanud kostjate poolt hageja pahatahtlikku takistamist kasutusloa saamiseks vajalikke tööde teostamisel või Päästeametil ja ametiasutustel XXX korteris vajalike kontrollimiste teostamisel. Hageja 21.10.2020 vaegtööde akt on koostatud kostjate osavõtuta. Kostjad nõustusid tuletõrjeveemahuti paigaldamisega Päästeametiga kooskõlastatud kohas. Tõendid kinnitavad poolte erimeelsusi ühe konkreetse töö tegemisel, kuid nendest ei järeldu, et kostjad oleks põhimõtteliselt takistanud kasutusloa väljastamiseks vajalikke tööde teostamist ning et just seetõttu on kasutusluba siiani väljastamata.
3.10.EhS § 51 lg 1 kohaselt on kasutusloa andmise pädevus kohalikul omavalitsusel (15.11.2021 menetlusdokumendis nõustub ka hageja, et EhS § 51 lg 1 kohaselt on kõnealusel juhul kasutusloa väljastamise pädevus Jõelähtme Vallavalitsusel). EhS § 54 lg 7 kohaselt , kui kasutusloa eelnõu kohta on kooskõlastamise või arvamuste andmise käigus esitatud märkusi, võtab pädev asutus need asjakohaselt arvesse või põhjendab arvestamata jätmist.
3.11.Isegi, kui kostjad oleksid esitanud Jõelähtme vallale pahatahtlikke või põhjendamatuid märkusi, ei saaks see iseenesest tingida kasutusloa väljastamata jätmist, vaid sellisel juhul tuleks Jõelähtme vallal ebaõigete märkuste arvestamata jätmist põhjendada. Kohalikul omavalitsusel puudub seaduslik alus keelduda kasutusloa väljastamisest põhjusel, et menetlusse kaasatud isikud vaidlevad kasutusloa väljastamisele vastu. EhS 55 on ammendavalt loetletud kasutusloa andmisest keeldumise alused ning nende aluste seas ei sisaldu võimalust jätta kasutusluba andmata seetõttu, et menetlusse kaasatud kinnisasja omanikud esitavad kasutusloa väljastamisele vastuväiteid. Kui kasutusloa väljastamise eeldused on täidetud (EhS § 54 lg 1), on kohalikul omavalitsusel EhS § 54 lg 4 kohaselt kohustus anda kasutusluba 30 päeva jooksul taotluse esitamisest arvates. Eelnevat arvestades on põhimõtteliselt väär hageja seisukoht, et praegusel juhul oleks kasutusluba võinud jääda väljastamata „kostjate aktiivse vastutegevuse tõttu.“ Kui seadusest tulenevad eeldused kasutusloa väljastamiseks on täitmata , ei ole see rikkumine etteheidetav kostjatele, vaid hagejale, kes oli vastavalt poolte kokkuleppele vastutav
2-21-14339 XXX korteriomandi nõuetekohase ehitamise (sh nõuetekohase ehitusdokumentatsiooni olemasolu) ja kasutusloa hankimise eest.
3.12.Asjaolu, et Jõelähtme Vallavalitsus pole väljastanud XXX korteriomandile kasutusluba, pole objektiivselt ja EhS sätteid arvestades põhjustatud kostjatest (VÕS § 101 lg 3). Kostjad ei vastuta Jõelähtme valla tegevuse(tuse) eest kasutusloa menetluses. Kui Jõelähtme vallale pädeva asutusena esitatakse kasutusloa taotlus, on Jõelähtme vallal EhS § 53-55 alusel kohustus otsustada kasutusloa andmine, sellest keeldumine või taotluse läbi vaatamata jätmine. Maakohtu hinnangul ei ole vallavalitsusel õiguslikku alust panna kasutusloa taotlust lihtsalt nö ootele põhjendusega, et „kaks osapoolt on omavahel võlaõigusliku lepingu alusel tülli pööranud“ (vt I kd, tl 87). Jõelähtme valla selline tegevusetus ei ole ette heidetav kostjatele ega anna hagejale alust müügilepingust taganeda. Kui kasutusloa väljastamise eeldused on täidetud (EhS § 54 lg 1), on kohalikul omavalitsusel EhS § 54 lg 4 kohaselt kohustus anda kasutusluba 30 päeva jooksul taotluse esitamise päevast arvates. Kasutusloa väljastamise eelduste täidetust peab kontrollima kohalik omavalitsus haldusmenetluses (EhS § 53), mitte lükkama vastutust kasutusloa väljastamise eest pooltele endile või kohtule.
3.13.Kostjatel on õigus keelduda hagejale 50 000 euro suuruse osa ostuhinnast tasumisest kuni hageja ei ole täitnud enda kohustust XXX korteriomandile kasutusoa saamiseks, sest asjaõiguslepingu punkti 2.9.3 kohaselt on poolte nimetatud kohustuste näol tegemist vastastikuste lahutamatult seotud kohustustega. VÕS § 118 lg 2 on sätestatud, et lepingurikkumise tõttu lepingust taganemine on tühine, kui võlgnik keeldub õigustatult kohustuse täitmisest. Maakohus on eelnevalt tuvastatud asjaolusid arvestades seisukohal, et hageja ei ole kostjatega sõlmitud müügilepingust õiguspäraselt ja kehtivalt taganenud. Hageja taganemisavaldus oli toimetu ning seetõttu on alusetud ka hageja taganemisavaldusel põhinevad nõuded kostjate vastu (mh VÕS § 189 lg 1 alusel esitatud tagasitäitmise nõue, valduse tagastamise nõue ja kasutuseeliste nõue).
3.14.Maakohus tühistas TsMS § 386 lg 4 alusel Harju Maakohtu 20. septembri 2021. a määrusega praeguses asjas kohaldatud hagi tagamise abinõud.
3.15.Hagi rahuldamata jätmise tõttu jättis maakohus menetluskulud hageja kanda. Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määras maakohus menetluskulud kindlaks menetluskulude nimekirja ja tsiviilasja materjalide põhjal. Kostjad palusid määrata kostjate menetluskulude rahaliseks suuruseks 2 808 eurot (õigusabikulud). Kostjatele on õigusabi osutatud tunnihinnaga 130 eurot/h (lisandub käibemaks). Kostjate esindaja tööde nimekiri on tervikuna põhjendatud ja vajalik. Maakohus rahuldas kostjate taotluse hagejalt menetluskulude väljamõistmiseks täies ulatuses. Apellatsioonkaebus
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada või alternatiivselt saata asi menetluse jätkamiseks tagasi maakohtule. Menetluskulud jätta kostja kanda ning mõista need välja koos seadusjärgses määras viivisega.
4.1.Maakohus on ekslikult tuginenud VÕS § 111 lg-le 1 ja VÕS § 118 lg-le 2, mille tõttu jõudis põhjendamatult seisukohale, et hageja lepingust taganemine oli toimetu. Viidatud sätetele tuginemine on hageja hinnangul asjakohatu, kuna kostjatele etteheidetav rikkumine ei seisnenud otseselt ostuhinna tasumisest keeldumises, vaid hagejal omapoolsete kohustuse täitmise takistamises.
4.2.Kuigi EhS § 54 lg 5 kohaselt kaasab pädev asutus menetlusse taotluses märgitud kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik, ei ole viidatud sätte kohaldamine kõnealuses
2-21-14339 olukorras asjakohane. Kuna kostjad on lepingus hagejat volitanud enda nimel korteriomandile kasutusluba taotlema, osalevad kostjad kasutusloa menetluses hageja kaudu ja neid ei pea menetlusse eraldi kaasama. Muidu tekib olukord, kus kinnistu omanikud osalevad kasutusloa menetluses topelt (isiklikult ja läbi esindaja). Siiski ei saa kostjate eraldi kasutusloa menetlusse kaasamist pidada kuigi suureks rikkumiseks menetleja poolt.
4.3.Kostjad andsid vallavalitsusele mitmel korral kirjaliku käsu jätta kasutusluba väljastamata.
8.oktoobri 2020. a avalduses vallavalitsusele toovad kostjad välja suurel hulgal väidetavaid ehituspuudusi. Avalduse kohaselt: „Ehitaja/Müüja peab kasutusloa saamiseni kõrvaldama tehtud rikkumisi. Palume Jõelähtme Vallavalitsust mitte väljastada kasutusluba ehitusjärgus olevale paarismajale asukohaga XXX kuni kõigi ehitustööde lõpuleviimiseni, rikkumiste kõrvaldamiseni, lepingu eseme päraldisteks olevate dokumentide üleandmise ning võlaõiguslepingu p 4.2 kohaselt lepingu eseme valduse üleandmise vormistamiseni.“ Vallavalitsusel ei ole võimalik iseseisvalt hinnata, kas ja millal on kõik avalduses väljatoodud etteheited kõrvaldatud. Seega paluvad kostjad korteriomanikena sellele kasutusluba mitte väljastada enne, kui nad ise kinnitavad, et kõik on korras.
4.4.18. oktoobri 2020. a avalduses vallavalitsusele toovad kostjad välja kõikvõimalikke väidetavaid ehituspuudusi ning kordavad oma palvet kasutusluba mitte väljastada.
4.5.Maakohus jättis ekslikult kohaldamata haldusmenetluse seadustiku (HMS) § 43 lg 1 p-i 2, jõudes ebaõigele järeldusele, et kostjatel ei olnud reaalset võimalust kasutusloa menetluse takistamiseks, isegi juhul kui nad oleks pahatahtlikult käitunud. Selliselt on maakohus teinud oma järeldused valede eelduste põhjal.
4.6.Vallavalitsus selgitas oma 28. mai 2021. a kirjas, et pidevate vastuväidete esitamise tõttu on kostjad sisuliselt olukorras, kus nad vaidlevad haldusmenetluses iseendale vastu. Vallavalitsus palus kostjatel teatada, kas nad on kasutusloa menetluses võtnud hagejalt volituse neid esindada tagasi ja/või kas neil on kavatsus kasutusloa menetlusest loobuda. Eelnevale arupärimisele jätsid kostjad vastamata ja ei ole seda senini teinud.
4.7.Hageja hinnangul viitavad kõik tõendid ja kostjate käitumine kogumis soovile jätta hagejale deposiidis olev 50 000 eurot tasumata – muud mõistlikku seletust kostjate käitumisele ei ole.
4.8.Maakohus rikkus õigusliku ärakuulamise põhimõtet, kuna vastupidiselt hageja poolt esiletoodule ja poolte vahel kohtuistungil kokkulepitule, on otsuses käsitletud ehituspuudusi sisuliselt, jättes nende kohta hageja seisukoha küsimata. See on vastuolus TsMS § 436 lg 4 sätestatuga. Maakohus rikkus ka selgitamiskohustust, jättes menetlusosalistele selgitamata, et ehituspuuduste käsitlemine on lahendi tegemise seisukohast oluline. Samas puuduste olemasolu ja nende võimalik sisu ei kuulu menetluse eseme hulka. Vastustajate seisukoht
5.Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
7.TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal lähtub ringkonnakohus maakohtu tuvastatud asjaoludest, mis on kajastatud käesoleva otsuse p-s 3.1. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid.
8.Vastuseks kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
2-21-14339
9.Apellatsiooniastmes vaidlevad pooled peamiselt selle üle, kas kostjad on ehitusloa taotlemise menetluses oma taotluse HMS § 43 lg 1 p 2 mõttes tagasi võtnud.
9.1.28. mai 2021. a kirjas kostjatele avaldab Jõelähtme Vallavalitsus, et „meile teadaolevalt pole Teie oma volitust lepingupartnerilt tagasi võtnud“ ning palub vallavalitsust teavitada „kas olete kasutusloa menetluses võtnud oma võlaõiguslikult lepingupartnerilt volituse Teid esindada loamenetluses tagasi“. Pooltel ei ole vaidlust, et kostjad sellele kirjale ei vastanud.
9.2.Kolleegium leiab, et vallavalitsuse 28. mai 2021. a kirjale vastamata jätmine ei olnud kaudne tahteavaldus tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 4 mõttes, millest oleks saanud järeldada kostjate tahet kasutusloa taotlemiseks antud volitust tagasi võtta. Kuigi TsÜS § 126 lg 1 järgi oleks kostjad saanud volituse tagasi võtta ka avaldusega vallavalitsusele, saab tegevusetust pidada tahteavalduseks üksnes TsÜS § 68 lg 4 toodud piiratud juhtumitel.
9.3.Kostjad ei ole oma erinevates avaldustes vallavalitsusele teinud otsest tahteavaldust (TsÜS § 68 lg 2) kasutusloa taotlemiseks antud volituse tagasi võtmiseks.
9.4.8. oktoobri 2020. a avalduses vallavalitsusele avaldavad kostjad: „Ehitaja/Müüja peab kasutusloa saamiseni kõrvaldama tehtud rikkumised. Palume Jõelähtme Vallavalitsust mitte väljastada kasutusluba pooleli ehitatud paarismajale asukohaga XXX kuni kõikide ehitustööde lõpule viimiseni, rikkumiste kõrvaldamiseni, lepingu eseme päraldisteks olevad dokumentide üleandmise ning võlaõiguslepingu p-le 4.2 kohaselt lepingu eseme valduse ülemineku vormistamiseni.“
9.5.Asjakohane ei ole hageja loogika, et kuna vallavalitsusel ei olnud võimalik iseseisvalt hinnata, kas ja millal avalduses väljatoodud puudused kõrvaldatakse, tuleb järeldada, et kostjad soovisid kasutusloa väljastamise peatada senikauaks, kuni nad on ise vastava kinnituse andnud. Kostjate 08.10.2020 avaldusest võib küll aru saada, et kostjad sisutavad kasutusloa väljastamise eeldusi üsna laialt. Näiteks eeldasid kostjad, et kasutusluba saab väljastada siis, kui ehitis vastab töövõtulepingu tingimustele. Kui vallavalitsus tuvastas, et kostjad on mõne kasutusloa väljastamise eelduse küsimuses eksimuses, oleks vallavalitsus saanud seda kostjatele selgitada. Kuid vallavalitsusel ei olnud alust järeldada, et kostjad soovivad kasutusloa välja andmise peatada või sellest loobuda.
9.6.Tõele ei vasta hageja väide, et kostjad on vallavalitsusele avaldanud, et nad „Korteriomandi omanikena kasutusluba ei soovi“. Kostjate avalduste selline sisustamine ei vasta nende avalduste sõnastusele. Kostjad on järjepidevalt avaldanud, et nad ei soovi kasutusluba seni, kuni kasutusloa väljastamise eeldused on täidetud. Ühestki avaldusest ei nähtu kostjate seisukohta, et kostjate arvates on kasutusloa väljastamise eeldused täidetud alles siis, kui kostjad ise seda vallavalitsusele kinnitavad.
10.Kolleegium ei nõustu hageja etteheitega, et maakohus eksitas pooli sellega, et lubas puudusi sisuliselt mitte hinnata, kuid rajas otsuse muuhulgas asjaolule, et ehitisel võisid olla kostjate väidetud puudused. Maakohus ei asunud otsuses hindama, kas ehitisel olid või võisid tõenäoliselt olla sellised puudused, mida kostjad väitsid sellel olevat. Maakohus viitas kaudse argumendina üksnes sellele, et kostjate esile toodud puudused ei olnud sellise iseloomuga, et mõistlik kõrvalseisja saaks kohe aru, et need on esitatud ainult vaidlemise pärast.
11.See maakohtu kaudne argumentatsioon ei olnud kolleegiumi hinnangul vajalik ega asjakohane, kuid see ei vähenda maakohtu põhiargumentatsiooni veenvust. Hageja on tuginenud sellele, et kostjate tegevus oli hea usu põhimõtte (VÕS § 6 lg 1) vastane. Maakohus leidis põhjendatult ja veenvalt, et hageja ei ole selliseid asjaolusid esile toonud ega tõendanud. Üldise tõendamiskoormise reegli (TsMS § 230 lg 1) järgi ei pidanud kostjad täiendavalt tõendama, et nende väited ehitise puuduste kohta ei ole sellised, et isegi väidete sisu kontrollimata võiks kõrvalseisja leida, et väited on kiuslikud.
2-21-14339
11.1.Et hageja ei olnud esile toonud ega tõendanud, et kostjate tegevus oli hea usu põhimõtte vastane, ei olnud menetlusökonoomia eesmärgi kohane (TsMS § 2, § 238 lg 3 p 2) püüda hinnata kostjate psühholoogilist profiili ja kaugemat eesmärki. Samas on mõlemad pooled püüdnud selle kohta väiteid esitada (hageja väitel „muud mõistlikku seletust nende käitumisele lihtsalt ei ole“). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
12.Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotuse.
12.1.Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb menetluskulud määrata TsMS §-de 174 ja 175 sätete järgi rahaliselt kindlaks kostjate esitatud menetluskulude nimekirja alusel.
12.2.Kostjad taotlesid 2700 euro hüvitamist, mis on tasu 15 tunni min õigusteenuse eest tasumääraga 150 eurot/t (lisandub käibemaks 30 eurot/t). Kostjate taotluse kohaselt kulus esindajal apellatsioonkaebusele vastuse koostamiseks 7t 30 min, hageja taotlustele vastuste koostamiseks 2t 45 min, apellatsioonkaebusele vastuse koostamiseks 3t 15 min, istungiks ettevalmistamiseks 2t 30 min, menetluskulu nimekirja koostamiseks 15 min ning istungil osalemiseks 2t. Ringkonnakohtu hinnangul on kostjate esindaja ajakulu õigusteenusele mõistlik ja põhjendatud ning esindaja tunnitasumäär vastab õigusteenuse keskmisele turuhinnale.
12.3.Vastavalt kostjate taotlusele ja TsMS § 177 lg-le 4 märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt peab hageja tasuma seadusjärgses määras viivist. (allkirjastatud digitaalselt) Peeter Pällin, Ele Liiv, Reena Nieländer
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.