Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi aeg Kohtuistungil osalesid
Harju Maakohus Andres Suik 09.12.2021, Tallinn 2-21-14339 Gold Viking OÜ hagi K. D., I. D. vastu kinnisasja omanikukande muutmise, vajalike tahteavalduste asendamise, valduse vabastamise, kasutuseelise ja kahjuhüvitise nõudes 252 000 eurot Hageja: Gold Viking OÜ (registrikood 12351696; asukoht Kreenholmi tn 3-16, 20304 Narva); Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Daniil Savitski (Advokaadibüroo K&S Legal; asukoht Rüütli 24, 10130 Tallinn; e-post: [email protected]); Kostja I: K. D. (isikukood xxxx; registreeritud elukoht xxxx; e-post: xxxx); Kostja II: I. D. (isikukood: xxxx; registreeritud elukoht xxxx; e-post: xxxx); Kostjate ühine lepinguline esindaja: vandeadvokaat Yulia Zaitseva (OÜ Advokaadibüroo Clarus; e-post: [email protected]). 02.12.2021 Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Daniil Savitski; Kostja II I. D.; Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Yulia Zaitseva, vandeadvokaat Sille Allikmets.
Välja mõista hagejalt Gold Viking OÜ kostjate K. D. ja I. D. kasuks solidaarselt menetluskulud summas 2808 eurot.
2-21-14339
3.3.Hageja poolt kostjatele hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (2808 eurot) tuleb hagejal tasuda kostjatele solidaarselt viivist käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
MENETLUSE KÄIK
1.Gold Viking OÜ (hageja) esitas 13.09.2021 Harju Maakohtule hagi K. D. (kostja I) ja I. D. (kostja II) vastu kinnisasja omanikukande muutmise, vajalike tahteavalduste asendamise, valduse vabastamise, kasutuseelise ja kahjuhüvitise nõudes. Kohus jättis hagiavalduse 14.09.2021 määrusega käiguta. Hageja kõrvaldas 14.09.2021 määruses osundatud puudused 17.09.2021 menetlusdokumendis. Koos hagiavaldusega esitas hageja hagi tagamise avalduse, mille kohus 20.09.2021 määrusega osaliselt rahuldas ning määras arestida ja kanda käsutamise keelumärge kostjale I ja kostjale II kuuluvale xxxx mõttelisele osale kinnisasjast ja eriomandi esemele nr xxxx, asukohaga Xxxx, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxx, kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale hageja kasuks tsiviilasjas nr 2-21-14339 esitatud kinnisasja omandi tagasikandmise nõude tagamiseks. Samuti keelas kohus kostjale I ja kostjale II kuuluva xxxx mõttelise osa kinnisasjast ja eriomandi eseme nr xxxx koormamine võlaõiguslike lepingutega. Kohus võttis hagi 27.09.2021 määrusega menetlusse.
HAGEJA SEISUKOHAD JA HAGEJA NÕUE
2.Hageja taotleb kohustada ühisomanikest kostjaid andma nõusolek xxxx mõttelise osa kinnisasjast ja eriomandi eseme nr xxxx, asukohaga Xxxx, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxxx alla, kostjate kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja hageja eelmainitud kinnistu omanikuna sisse kandmiseks, seejuures asendades kostjate tahteavaldused kohtuotsusega. Samuti taotleb hageja juhul, kui omaniku muudatuskande tegemise hetkel ei ole võimalik IV jakku kehtiva kande 1 alla Xxxx AS kasuks kantud hüpoteegi kustutamine, mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja hüvitis summas 128 700 eurot kinnisasja väärtuse vähenemise eest. Hageja palub tasaarvestada eelnimetatud kinnisasja väärtuse vähenemise eest väljamõistetud hüvitis müügilepingu tagasitäitmise käigus kostjatele hageja poolt tagastamisele kuuluvast summast. Lisaks palub hageja mõista kostjatelt hageja kasuks välja kinnisasja valdus, sissenõutavaks muutunud hüvitis kasutuseeliste eest summas
2 (16)
2-21-14339 19 000 eurot ning edasiulatuvalt alates hagiavalduse esitamisest kuni otsese valduse tagastamiseni hüvitis summas 1500 eurot kuus. Hageja palub tasaarvestada väljamõistetav hüvitis Tallinna notari E. P. ametialasel kontol deposiidis oleva 50 000 euroga, milline kuulub müügilepingu tagasitäitmise käigus tagastamisele kostjatele ning asendada kohtuotsusega kostjate tahteavaldused eelmainitud notari deposiidist väljamakse tegemiseks hagejale võrdeliselt väljamõistetud hüvitisega.
3.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostjad 13.03.2020 lepingu, mille alusel hageja kohustus püstitama kinnistule elamu ning välja ehitama eluruumi ja korteriomandi. Korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu esemeks oli Xxxx asuv korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr xxxx koos selle oluliste osadega ja päraldistega. 02.04.2020 sõlmisid hageja, kostjad ja Xxxx AS omandi üleandmise ja hüpoteegiga koormamise asjaõiguslepingu. Võlaõigusliku ja asjaõigusliku lepingute sõlmimise tulemusel said kostjad korteriomandi ühisomanikeks ning nad kohustusid hagejale tasuma kokku 179 000 eurot. 7 000 eurot tasusid kostjad hagejale enne võlaõigusliku lepingu sõlmimist, 99 000 eurot tasusid kostjad otse hageja pangakontole ja 73 000 eurot hoiustasid kostjad Tallinna notari E. P. ametialasele kontole, millest 19 402 eurot kanti üle hageja kontole, 3 598 eurot kanti üle R OÜ kontole (vahendustasu) ja 50 000 eurot jäi notari deposiidikontole. Pooled leppisid kokku, et deposiiti jäänud 50 000 eurot kantakse poolte ühise avalduse alusel hageja kontole siis, kui korteriomand on täielikult valmis ehitatud ja sellele on väljastatud kasutusluba (asjaõiguslepingu p 2.9.3). Asjaõiguslepingus kokkulepitu alusel kanti kinnistusregistrisse 09.04.2020 korteriomandi registriosa IV jakku sisse hüpoteek Xxxx AS kasuks summas 128 700 eurot, kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks.
4.2020 teises pooles hakkasid kostjad tahtlikult ja süsteemselt takistama hagejal korteriomandi ehitustööde lõpetamist ja kasutusloa taotlemist. Esimese avalduse Jõelähtme Vallavalitsusele esitasid kostjad 08.10.2020, milles palusid vallavalitsusel kasutusluba ehitisele mitte väljastada. Teise avalduse vallavalitsusele esitasid kostjad 18.10.2020. Nimelt oli võlaõiguslepingu ja asjaõiguslepingu p 2.1 kohaselt jäetud kasutusloa taotlemise kohustus hagejale. Seaduse järgi on kasutusloa taotlemis kohustus kinnistu omanikul ning müügilepinguga volitasid kostjad hagejat korteriomandile kasutusluba taotlema. Tekkis olukord, kus kostjad vaidlesid nende enda nimel tehtud kasutusloa väljastamise taotlusele vastu. Eeltoodud kostjate avaldustes väljatoodud puudused ei vastanud tegelikkusele. Reaalselt oli korteriomandil kasutusloa taotlemise seisukohast teostamata vaid ventilatsiooni mõõdistused ja paigaldamata suitsuandurid. Samal ajal kui kostjad esitasid kaebuseid vallavalitsusele, takistasid nad hageja töölistel korteriomandile ligipääsu, välistades igasuguste ehitustööde lõpule viimise. Oma eelmainitud tegevusega rikkusid kostjad nende peamist võla- ja asjaõiguslepingust tulenevat kohustust tasuda korteriomandi ostuhind. 50 000 eurot moodustab ca 30% kokkulepitud korteriomandi kogumaksumusest (179 000 eurost), seega on ostuhinna oluline osa.
5.Kuivõrd kuid kestnud läbirääkimised kostjatega tulemust ei andnud, koostas hageja 09.03.2021. a notariaalse avalduse müügilepingust taganemiseks. Ei ole kahtlust, et kostjad said kõnealuse avalduse kätte, kuna nende esindaja vastas hageja e-kirjale, millisega taganemisavaldus neile edastati. Taganemisavalduses andis hageja kostjatele mõistliku täiendava tähtaja, et lõpetada kasutusloa taotlemise protsessi põhjendamatu takistamine, et hagejal oleks võimalik saada korteriomandile kasutusluba ning notari deposiidist kätte viimane osa ostuhinnast. Taganemisavalduse kättetoimetamise järgselt alustas hageja uuesti läbirääkimisi vallavalitsusega kasutusloa väljastamiseks. Kostjad taganemisavalduses palutud kohustusi ei täitnud ja hoiatusest hoolimata jätkasid kasutusloa saamise takistamist –
3 (16)
2-21-14339 28.04.2021 esitasid kostjad uue pretensiooni Jõelähtme Vallavalitsusele. Hageja arupärimisele vastas vallavalitsus, et olukorras, kus loa taotleja vaidleb ise oma taotluse vastu, ei saa Jõelähtme Vallavalitsus vastu omaniku tahtmist kasutusluba väljastada.
6.Taganemisavaldusele ja kostjate rikkumisele tuginedes luges hageja ennast alates 07.05.2021 võlaõiguslepingust taganenuks, edastades vastavasisulise teate kostjatele. Hageja tegi kostjatele ja Xxxx AS-ile ettepaneku vormistada korteriomandit koormava hüpoteegi lõpetamine ja kustutamine ning omandi üleandmine kostjatelt hagejale, broneerides selleks 17.05.2021 aja notari juurde. Kokkulepitud ajal ilmus notaribüroosse hageja ja Xxxx AS esindaja, kuid kostjad jätsid ilmumata. Hageja oli kostjatele ostuhinna tagastamiseks hoiustanud 129 000 eurot notari ametialasele kontole.
7.20.05.2021 esitasid kostjad hinna alandamise avalduse, teavitades hagejat, et alandavad korteriomandi ostuhinda 62 961,60 euro võrra. Kõnealune avaldus on esitatud pärast lepingust taganemist hageja poolt ning seega asjakohatu. Pooled pidasid 2021 mai lõpust alates kuni 05.08.2021 olukorra lahendamiseks kompromissiläbirääkimisi, kuid mõlemat poolt rahuldava lahenduseni ei jõutud. Hageja on sunnitud pöörduma oma õiguste kaitseks kohtusse.
8.Kui hageja lootis vastavalt kokkulepitule korteriomandi müügist saada 179 000 eurot, aga kostjad tasusid vaid 129 000 eurot, siis kahtlemata jäi hageja olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lootis. Ostutasu saamine oli kahtlemata hageja peamine huvi lepingu sõlmimisel ja kui ta oleks teadnud kostjate kavatsusest tasuda vaid 129 000 eurot, siis ta ei oleks kostjatega lepingut sõlminud. Kostjad rikkusid oma kohustust tahtlikult, kuivõrd takistasid aktiivselt kasutusloa taotlemise menetlust ca pool aastat järjest ning jätkasid sellega ka pärast notariaalse taganemisavalduse saamist. Võis mõistlikult eeldada, et kostjad ei täida oma kohustust ka edaspidi. Hageja andis kostjatele taganemisavalduses täiendava mõistliku tähtaja oma kohustuse täitmiseks. Kuigi avalduses viitas hageja kahe nädalasele täiendavale tähtajale, siis pikendas hageja nimetatud tähtaega veelgi. Kuivõrd taganemisavaldus esitati kostjatele 09.03.2021, siis ca kahe kuu pikkust täiendavat tähtaega tuleb pidada mõistlikuks. Kuna kostjad jätkasid kasutusloa taotlemise takistamisega ka pärast mõistliku täiendava tähtaja andmist, siis tuleb nende kohustuse rikkumine lugeda oluliseks ka VÕS § 116 lg 2 p 5 mõistes.
9.Kuivõrd hageja on lepingust taganenud, siis ei ole kostjatel ühtegi õiguslikku alust korteriomandi valdamiseks. Hageja nõuab korteriomandi omanikuna kostjatelt välja korteriomandi valduse. Asjaõiguslepingu järgi andis hageja kostjatele üle korteriomandi, mille neljandas jaos kehtivaid hüpoteegi kandeid ei olnud. Hagiavalduse esitamise hetkel on kinnistusregistri andmetel muutunud korteriomandi II jaos omaniku kanne ning IV jaos on lisandunud hüpoteek summas 128 700 eurot Xxxx AS kasuks. Hagejale teadaolevalt ei ole kõnealuse hüpoteegiga tagatav nõue rahuldatud. Riigikohus on selgitanud, et kui tagastatava kinnistu väärtus on selle hüpoteegiga koormamise tagajärjel vähenenud, siis võib müüjal olla ostja vastu VÕS § 189 lg 4 alusel asja väärtuse vähenemise hüvitamise nõue või VÕS § 189 lg 2 p 2 alusel tagastamise asemel väärtuse hüvitamise nõue. Hageja esitab tingimusliku nõude korteriomandi väärtuse vähenemise hüvitamiseks, mis võimaldaks hagejal korteriomandi omand ja valdus tagasi nõuda ka juhul, kui kostjad hüpoteegi kustutamist mingil põhjusel takistavad. Hageja leiab, et korteriomandil lasuv hüpoteek vähendab selle väärtust 128 700 euro võrra. Kui hageja on sunnitud hüpoteegi ja sellega kaasneva riski koos korteriomandiga kostjatelt üle võtma, siis on hädavajalik võimaldada hagejal vastav hüvitisenõue tasaarvestada kostjatele tagastamise kuuluva summaga.
4 (16)
2-21-14339
10.Kostjad on korteriomandi kasutamisest saanud kasutuseelise, mis kuulub VÕS § 189 lg 1 kohaselt hagejale hüvitamisele. Leitud sarnaste kinnistute keskmine kuutasu suletud netopinna m2 kohta on ca 12,64 eurot. Seega on korteriomandi kasutuseelise turuväärtuseks (140,45 x 12,64) ca 1 775 eurot kuus. Vältimaks vaidlust kasutuseelise suuruse üle vähendab hageja kostjatelt nõutavat hüvitist ca 15%, nõudes kostjatelt korteriomandi kasutamise eest kuus (1 775 x 0,85) 1 500 euro suurust hüvitist. Korteriomandi valdus anti kostjatele üle 24.08.2020, seega on kostjad hagi esitamise hetkeks korteriomandit juba ca 13 kuud vallanud, täpsemalt 12 kuud ja 20 päeva. Hagi esitamise seisuga on kogunenud hüvitise suuruseks 19 000 eurot.
11.Tagasitäitmisel kohustub hageja tagastama kostjatele 129 000 eurot ning samuti võimaldama neile notari deposiidis oleva 50 000 euro tagasikandmise. Juhul kui korteriomandit koormavat hüpoteeki ei saa hiljemalt tagasitäitmise tehingu hetkel kustutada, siis tasaarvestatakse kostjatele tagastatavast 129 000 eurost 128 700 eurot korteriomandi väärtuse vähenemise hüvitamiseks, s.t et hageja kohustub kostjatele tagastama (129 000 – 128 700) 300 eurot. Ilmselgelt ei piisa sellest kasutuseelise hüvitise tasaarvestamiseks. Seetõttu palub hageja tasaarvestada väljamõistetav kasutuseelise hüvitis notari deposiidis oleva 50 000 euroga.
12.15.11.2021 menetlusdokumendis tõi hageja täiendavalt esile, et 21.10.2020 saabusid kinnistule hageja palgatud töölised, kes soovisid paigaldada sinna tuletõrjeveemahuti. Kostja I. D. aga keelas neil kinnistul vastavate tööde teostamise, sh neid ähvardades. Kasutusloa protsess takerdus just selle tõttu, et kostjad olid kinnistu omanikena ise kasutusloa väljastamisele vastu. Vallavalitsuse vastusest selgub, et kasutusloa menetlus ei ole koht pretensioonis väljatoodud puuduste üle vaidlemiseks, k.a väidetavalt puudu olevate dokumentide üle.
13.13.03.2020 sõlmitud võlaõiguslikus müügilepingus ei leppinud pooled kokku selles, millised dokumendid peab hageja vallale esitama. Võlaõigusliku lepingu p 2.1 ütleb üldsõnaliselt, et hageja kohustub hankima kasutusloa. Ka 02.04.2020 sõlmitud asjaõiguslepingus ei täpsustata vajalike dokumentide koosseisu. Asjaõiguslepingu p-s 2.9.3 täpsustatakse vaid, et notari deposiidis olev 50 000 eurot kantakse hagejale üle, kui kasutuluba on väljastatud ja pooled seda kinnitavad.
14.Tõsi on, et 2021 jaanuaris fikseeriti kasutusloa taotluse dokumentides mõningaid puudusi. Kuid välja toodud puudused olid lihtsasti kõrvaldatavad ja suures osas põhjustatud kostjate tegevusest. Näiteks nõudis päästeamet fotosid tuletõrjeveemahutist, milliseid hagejal ei olnud, kuivõrd kostja keelas töölistel selle paigaldamise. Vald on ühemõtteliselt selgitanud, et kasutusluba jäetakse väljastamata, kuna omanikud ise vaidlevad selle väljastamisele vastu, mitte selle pärast et esineks mingisugused puudused dokumentatsioonis. Viimase katse kasutusloa saamiseks tegi hageja 2021 aprillis pärast tingimusliku taganemisavalduse saatmist kostjatele. Vald ei teinud seekord märkuseid esitatud dokumentide suhtes, kuid ei väljastanud kasutusluba ainuüksi selle tõttu, et kostjad sellele vastu vaidlesid.
15.Kasutusloa saamise takistamine ei ole ainuke viis, kuidas välistada hagejale 50 000 euro kandmine. Lisaks pretensioonide kirjutamisele võivad kostjad iga hetk vallavalitsust teavitada, et nad on hagejalt kasutusloa taotlemise volitused tagasi võtnud. Hageja on veendunud, et isegi kui hoonele oleks kasutusluba väljastatud, keelduksid kostjad vastava avalduse kirjutamisest notarile põhjendusega, et hoone ei ole vastavalt lepingule valmis ehitatud. Seega on pahatahtliku käitumise korral kostjatel sisuliselt lõputult võimalusi vältimaks hagejale ostuhinna täielikku tasumist. Võttes arvesse kostjate senist käitumist, oli hagejal ainuke võimalus oma õiguste kaitseks pooltevahelised suhted lepingust taganemisega lõpetada.
5 (16)
2-21-14339
KOSTJATE VASTUVÄITED
16.Kostjad taotlevad jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Õige on hagiavalduses avaldatu, et hageja müüjana ning kostjad ostjana sõlmisid 13.03.2020 lepingu, mille alusel müüja kohustub püstitama Xxxx asuvale kinnistule elamu, välja ehitama eluruumi ja korteriomandi. Võlaõigusliku lepingu p 2.1 kohaselt lasus müüjal /hagejal kohustus püstitada lepingu eseme aadressile paarismaja vastavalt ehitusloa saanud ehitusprojektile, lõpetada ehitustööd hiljemalt 30.06.2020 ning hankida lepingu esemele kasutusluba hiljemalt 31.08.2020. Võlaõigusliku lepingu p-st 2.3 tulenevalt sisaldus korteriomandi ostuhinnas mh tasu lepingu eseme dokumentatsiooni, sh kasutusloa hankimise eest. Võlaõigusliku lepingu p 2.6 - 2.7 (samuti p 2.10) sätestavad poolte kokkulepped seoses müüja poolt ehitustööde lõpetamisega, teostatud tööde ülevaatamisega ning tuvastatud puuduste olemasolul sellele järgnevatele poolte tegevustega. Erinevalt võlaõiguslepingu p-s 5.1 kokkulepitud asjaõiguslepingu sõlmimise ajast, sõlmisid pooled asjaõiguslepingu 02.04.2020.
17.Õige on hagiavalduses väljendatu, mille kohaselt leppisid pooled asjaõiguslepingu p-s 2.9.3 kokku, et ostuhinnast 50 000 eurot kuulub kostjale ülekandmisele pärast asjaõiguslepingu tõestanud notarile müüja ja ostja digitaalselt allkirjastatud või notariaalselt kinnitatud avalduse esitamist, millega kinnitatakse, et lepingu ese on müüja poolt valmis ehitatud vastavalt lepingus kokkulepitule ja paarismajale on väljastatud kasutusluba. Hageja eksib, et kostjad hakkasid 2020 teises pooles tahtlikult ja süsteemselt takistama hagejal korteriomandi ehitustööde lõpetamist ja kasutusloa taotlemist, esitades 08.10.2020 ja 18.10.2020 avaldused kasutusloa mitteväljastamiseks Jõelähtme vallavalitsusele.
18.Hagejale on teada, et 24.08.2020 toimunud lepingu eseme (Xxxx paarismaja) ülevaatuse käigus ilmnes, et antud aja seisuga puudusid müüjal seadusest tulenevad, ehitustegevuse aluseks olevad dokumendid täies ulatuses. Sellest tulenevalt puudus kostjatel võimalus tuvastada täies ulatuses ehitustööde vastavust projektdokumentatsioonile. Sellegi poolest allkirjastasid pooled Xxxx objekti ülevaatuse akti, milles kostjad fikseerisid esmased tema poolt tuvastatud puudused koos puuduste kõrvaldamiseks pakutud tähtajaga. 09.09.2020 pöördus kostja I. D. hageja esindaja poole palvega esitada talle kui ostjale Xxxx paarismaja põhiprojekt, teostusjoonised, ehituspäevikud, kaetud tööde aktid, töökoosolekute protokollid ning muud ehitise püstitamiseks elementaarselt vajalikud alusdokumendid võimaldamaks ehitamise järgselt tuvastada ehitise nõuetekohast püstitamist, mis on mh tähtis õige ekspluateerimise seisukohalt.
19.01.10.2020 teatas hageja lepinguline esindaja vastusena kostjate 09.09.2020 palvele ehitustegevust puudutavate dokumentide saamiseks, et lõplik dokumentatsioon valmib koos maja lõppvalmiduse ja kasutusloa saamisega, mistõttu ei näe võimalust ja otstarbekust esitada käesoleval hetkel dokumentatsioon, mis on poolik. Samas kinnitas hageja lepinguline esindaja, et müüja esitab kogu dokumentatsiooni koheselt, kui majale on väljastatud kasutusluba. Eespool viidatust nähtub, et hageja poolt kostjatele müüdud paarismaja aadressi Xxxx püstitati puuduliku projektdokumentatsiooni alusel ning et dokumentatsioon oli puudulik veel ka seisuga 01.10.2020. Sellegi poolest sai kostjatele 06.10.2020 teatavaks, et hageja on 28.09.2020 esitanud Jõelähtme vallavalitsusele taotluse kasutusloa saamiseks paarismajale aadressil Xxxx.
20.26.10.2020 e-kirja lisana esitasid kostjad hagejale motiveeritud seisukohad ja faktilise ülevaate ehitustegevust puudutavatest probleemidest ning lepinguliste kohustuste mittetäitmisest kostja poolt. Oma pöördumisele, mis on pealkirjastatud vastusena hageja lepingulise esindaja 01.10.2020 kirjale, lisasid kostjad loetelu Xxxx paarismajal tuvastatud
6 (16)
2-21-14339 puudustest. Arvestades Xxxx hoone ehitustegevuses kostjate poolt tuvastatud arvukaid puudusi, pidasid kostjad vajalikuks sellest mh 15.12.2020 teavitada ka Jõelähtme vallavalitsust – välistamaks olukorda, kus kohalik omavalitsus võiks väljastada kasutusloa hoonele, millel puudub nõuetekohane projektdokumentatsioon ja mistõttu ei ole võimalik tuvastada, kas valmisehitatud paarismaja vastab ehitusloa saanud projektdokumentidele või mitte.
21.07.01.2021 on Jõelähtme vallavalitsus fikseerinud ehitisregistris Xxxx ehitisele kasutusloa väljastamist takistavad järgmised puudused: 1) küttetorustiku survestamise akt esitamata; 2) esitada hoonesiseste VK torude kohta kas projektlahendus või teostusjoonised; 3) KV osas samuti esitada kas projekt või teostusjoonised ning 4) vundamendi aluse ja põranda aluse täide kohta dokumendid täiendada, esitada dokumendid tihendamise kohta, materjalid. 10.01.2021 on Päästeameti Põhja päästekeskus fikseerinud ehitisregistris Xxxx ehitisele kasutusloa väljastamist takistavad järgmised puudused: 1) esitada kaminasüdamiku sertifikaat ja korstna teostusjoonised; 2) esitada fotod tuletõrjeveemahutist (luuk avatud asendis); 3) esitada fotod kuuri tuletõkkeseinast; 4) esitada fotod paigaldatud suitsuanduritest; 5) esitada foto pööninguluugist; 6) esitada foto kaminaesisest plaadist mittepõlevast materjalist.
22.Arvestades puudulikku projektdokumentatsiooni ning kostjate poolt tuvastatud puuduseid Xxxx hoonel, kaasasid kostjad ehitise nõuetele vastavuse kontrollimiseks ehituseksperdi, Ü L., kes sel eesmärgil soovis samuti hagejalt esmalt vajalikke ehitusdokumente, mille alusel kontrollida projektikohast ehitamist. Tuvastatud puudused on ehitusekspert fikseerinud 12.04.2021 vormistatud ehitise erakorralises auditis. Nimetatud dokumendi on kostjad esitanud hagejale, paludes hagejal puudused kõrvaldada hiljemalt 31.05.2021.
23.Selle asemel, et esitada vallavalitsusele konkreetsed dokumendid, mis ehitisregistris fikseerituna on kasutusloa väljastamist takistanud; samuti selle asemel, et saavutada kostjatega kokkulepe ehituseksperdi poolt Xxxx hoonel tuvastatud ehituspuuduste kõrvaldamise tähtaja osas, edastas hageja lepinguline esindaja kostjatele 07.05.2021 kuupäevaga teate lepingust taganemise jõustumise ja notaris tehingu toimumise aja määramise kohta.
24.Kostjate hinnangul on selgelt pahatahtlik hageja poolt antud sisuga hagi esitamine kostjate vastu – seda olukorras, kus kostjatel korteriomandi ostjatena puudus igasugune võimalus ise kõrvaldada kasutusloa väljastamise takistustena ehitisregistris fikseeritud puudused.
25.Hagiavaldusest on väljaloetav, et hageja huvi muutunud (tõusnud) kinnisvarahindadest tingituna on saada kostjatele müüdud kinnisvara tagasi enda omandisse, et see uuesti müüa teisele ostjale kõrgema hinnaga ja ehk ka sellisele ostjale, kes ehituskvaliteedile vähem tähelepanu pöörab. Kostjate hinnangul puuduvad selleks aga ilma poolte kokkuleppeta igasugused õiguslikud võimalused. Sellisest kokkuleppest ei ole aga huvitatud kostjad. Just eeltoodust ajendatuna esitasid kostjad hagejale 21.05.2021 omapoolsed sisulised vastuväited hageja järjekordsele, 07.05.2021 esitatud taganemisavaldusele koos hinna alandamise avaldusega. Eespool avaldatud faktilised asjaolud tõendavad mitte kostjate, vaid hageja enda lepinguliste kohustuste järjepidevat mittetäitmist, millest tulenevalt puudub alus hagi rahuldamiseks.
26.22.11.2021 menetlusdokumendis tõid kostjad täiendavalt esile, et tõele ei vasta hageja seisukoht, et kostjad on justkui blokeerinud kasutusloa väljastamist. Xxxx, Xxxx ja veel kolm kinnistut (mis asuvad lähedal), st kõik hooned (korterid xxxx ja xxxx) saavad projekti järgi vett kinnistul Xxxx olevast puurkaevust ehitisregistri koodiga xxxx, millel puudub kasutusluba,
7 (16)
2-21-14339 kuna hageja/arendaja ei suutnud tellida olmevesi analüüsi, vormistada nõuetekohast dokumentatsiooni ja taotleda kasutusloa väljastamist.
27.Kuna ehitaja/arendaja Viking Art OÜ ei tellinud olmevee analüüsi, siis 14.10.2020 tegid seda kostjad ise oma kulul. Võetud veeproovid näitasid, et puurkaevust tulev vesi ja trassis olev vesi ei vastanud kvaliteedi poolest tervisekaitse nõuetele, ehk vett ei tohtinud kasutada, kuna vees olid suures koguses enterokokid, escherichia coli ja coli-laadsed bakterid. 2020 oktoobris telliti puurkaevu kasutajate kulul puurkaevu puhastust ja olmevee analüüsi, kuid isegi pärast puhastamist ja kloreerimist ei vastanud olme- ja joogivesi esitatud nõuetele, vees olid escherichia coli ja coli-laadsed bakterid. Kostjate arvamusel on olmevee saastamine seotud sellega, et enterokokid, escherichia coli ja coli-laadsed bakterid sattuvad vette kanalisatsioonivee pinnasesse immutamise kaudu ümberehitatud reoveemahutist aadressil Xxxx. Seoses sellega esitasid kostjad 26.05.2021 kaebuse Terviseametile ja Keskkonnaametile.
28.23.09.2021 teavitati kostjaid, et 22.09.2021 on Jõelähtme vallavalitsusele esitatud kasutusloa taotlus ja projektdokumentatsioon Xxxx kinnistu kahepereelamu kohta ning paluti esitada oma arvamusi ja vastuväiteid. Tutvudes Xxxx kinnistu kahepereelamu dokumentatsiooniga, esitasid kostjad 03.10.2021 Jõelähtme vallavalitsusele vastuväited, kuna leidsid, et nõuetekohane projektdokumentatsioon ja ehitusjärgne dokumentatsioon osaliselt puudub; kostjad kahtlustavad, et osa kaetudtööde aktidest ja ehitustööde päevikutest on võltsitud, sh on võltsitud ka Novewater OÜ vastavusdeklaratsioonid 10- m3 kogumismahutile nr 029/20 ja nr 030/20 (tegelikult on kinnistutel paigaldatud 5- m3 kogumismahutid). Kostjad ja ülejäänud puurkaevu kasutajad on huvitatud selles, et objektil Xxxx olevad kogumismahuti ja väliskanalisatsioonivõrk oleks ehitatud vastavalt Eesti Vabariigis tunnustatud kvaliteedinormidele.
KOHTU PÕHJENDUSED
29.Vaidlus puudub selles, et pooled sõlmisid 13.03.2020 võlaõigusliku müügilepingu, mille alusel hageja kohustus püstitama kinnistule aadressil Xxxx paarismaja (kostjate osas eriomandi esemena eluruum nr xxxx koos selle oluliste osade ja päraldistega) hiljemalt 30.06.2020 (I kd, tl 8-17). Müügilepingu p-s 2.1. oli kokku lepitud, et hageja kohustub hankima lepingu esemele kasutusloa hiljemalt 31.08.2020. 02.04.2020 sõlmisid hageja, kostjad ja Xxxx AS omandi üleandmise ja hüpoteegiga koormamise asjaõiguslepingu (I kd, tl 19-24). Võlaõigusliku ja asjaõigusliku lepingute sõlmimise tulemusel said kostjad paarismaja 4-toalise korteriomandi ühisomanikeks ning nad kohustusid hagejale tasuma kokku 179 000 eurot. 7000 eurot tasusid kostjad hagejale enne võlaõigusliku lepingu sõlmimist, 99 000 eurot tasusid kostjad otse hageja pangakontole ja 73 000 eurot hoiustasid kostjad Tallinna notari E. P. ametialasele kontole, millest 19 402 eurot kanti üle hageja kontole, 3598 eurot kanti üle R OÜ kontole (vahendustasu) ja 50 000 eurot jäi notari deposiidikontole. Pooled leppisid asjaõiguslepingu p-s 2.9.3. kokku, et deposiiti jäänud 50 000 eurot kantakse poolte ühise avalduse alusel hageja kontole siis, kui korteriomand on täielikult valmis ehitatud ja paarismajale on väljastatud kasutusluba.
30.Hageja esitas 09.03.2021 kostjatele notariaalse avalduse müügilepingust taganemiseks, heites kostjale ette korteriomandi ehitustööde lõpetamise ja kasutusloa taotlemise tahtlikku ja süsteemset takistamist (I kd, tl 80-82). Hagiavalduse kohaselt hakkas kostjate selline käitumine 2020. aasta teisest poolest ja esimese avalduse Jõelähtme Vallavalitsusele palvega kasutusluba mitte väljastada esitasid kostjad 08.10.2020 ning teise juba 18.10.2020 (I kd, tl 25-79). Hageja väidab, et kostjad jätkasid taganemisavalduses esitatud hoiatusest hoolimata kasutusloa saamise
8 (16)
2-21-14339 takistamist – 28.04.2021 esitasid kostjad uue pretensiooni Jõelähtme Vallavalitsusele (I kd, 8486). Hageja arupärimisele vastas vallavalitsus, et olukorras, kus loa taotleja vaidleb ise oma taotluse vastu, ei saa Jõelähtme Vallavalitsus haldusorganina vägisi adressaatidele positiivset haldusakti väljastada ( I kd, tl 87). Hageja leidis eelnevat arvestades, et kasutusluba jäi kostjate aktiivse vastutegevuse tõttu väljastamata ning tuginedes taganemisavaldusele ja kostjate poolsele aktiivsele kasutusloa menetluse takistamisel luges ennast alates 07.05.2021 võlaõiguslepingust taganenuks (I kd, tl 89). Hageja leidis, et kostjate pahatahtlik tegevus seoses kasutusloa taotlemise takistamisega on tõlgendatav müügihinna tasumisest hoidumisena ja seega müügilepingu olulise rikkumisena.
31.Kostjad vaidlevad hagile vastu, leides, et nad pole kasutusloa saamist pahatahtlikult takistanud. Kostjad märgivad, et arvestades Xxxx korteriomandi ehitustegevuses kostjate poolt tuvastatud arvukaid puudusi, pidasid kostjad vajalikuks sellest mh 15.12.2020 teavitada ka Jõelähtme vallavalitsust – välistamaks olukorda, kus kohalik omavalitsus võiks väljastada kasutusloa hoonele, millel puudub nõuetekohane projektdokumentatsioon ja mistõttu ei ole võimalik tuvastada, kas valmisehitatud paarismaja vastab ehitusloa saanud projektdokumentidele või mitte. Kohus märgib seoses kostjate vastuväidetega, et kostjad ei pea hageja taganemisavalduse vaidlustamiseks ning lepingu kehtivuse tuvastamiseks eraldi kohtusse pöörduma (vt nt Riigikohtu 20.11.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-107-08, p 14).
32.Arvestades eeltoodut, on poolte vahel on vaidlus, kas hagejad taganesid lepingust õiguspäraselt. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Käesoleva vaidluse õigeks lahendamiseks peab kohus tuvastama, kas hagejal esinesid lepingust taganemiseks vajalikud materiaalsed ja formaalsed eeldused. Kohus märgib, et kõik hageja poolt käesolevas menetluses esitatud nõuded põhinevad eeldusele, et hagejapoolne müügilepingust taganemine on kehtiv (mh VÕS § 189 lg 1 alusel esitatud tagasitäitmise nõue, valduse tagastamise nõue ja rahalised nõuded). Seega on kohtul alust hageja nõuete põhjendatust sisuliselt hinnata alles siis, kui kohus tuvastab, et hageja on pooltevahelisest müügilepingust kehtivalt taganenud. Juhul, kui kohus tuvastab, et hagejapoolne müügilepingust taganemine ei ole kehtiv, on kõik hageja nõuded kostjate vastu alusetud ning hagi tuleb jätta rahuldamata.
33.Kohus selgitab, et lepingust taganemise, nagu iga muu õiguskaitsevahendi efektiivse kasutamise eelduseks on, et täidetud oleksid materiaalsed eeldused selle õiguskaitsevahendi rakendamiseks ning järgitud oleksid taganemise formaalsed nõuded. Vastasel korral ei too taganemine kaasa sellega taotletud tagajärge. Lepingust taganemise kehtivuseks vajaliku formaalse eeldusena peab eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus ja sisulise (materiaalse) eeldusena peab taganemiseks olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes (vt Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne I, Tallinn 2016, lk 609). Kui taganemisavaldus ei vasta formaalsetele tingimustele, mh kui ei ole edastatud korrektset taganemise avaldust ettenähtud aja jooksul, ei saa taganemist kui tahteavaldust lugeda tehtuks, kuna selle eeldused ei ole täidetud. Sama kehtib, kui täitmata on taganemise materiaalsed eeldused, nt kui teine pool ei ole pannud toime taganemist õigustavat olulist lepingurikkumist. Sellistel juhtudel on taganemisavaldus tagajärjetu (toimetu), st seda ei loeta tehtuks (vt Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne I, Tallinn 2016, lk 928).
34.Hageja heidab 09.03.2021 taganemisavalduses kostjatele ette alljärgnevat: „Ostja sihipärase, pahatahtliku ja põhjendamatu tegevuse tõttu on Avaldajal Korteriomandi ehitustööde lõpetamine ja paarismajale kasutusloa taotlemine välistatud (Ostja ei luba
9 (16)
2-21-14339 Avaldajal või Avaldaja poolt volitatud isikul lõpetada Korteriomandi ehitustöid, teostada vajalikke kontrolle ning on esitanud kohalikule omavalitsusele avalduse, milles palub paarismajale kasutusluba mitte väljastada). Kuivõrd ostuhinnast tasumata viiekümne tuhande (50 000) euro väljamaksmine on lepingus seotud eelmainitud tegevuste lõpuleviimisega (s.h. kasutusloa saamisega), siis on Ostja tegevus tõlgendatav muuhulgas ostuhinna tasumisest hoidumise ja keeldumisena, milline on Ostja peamiseks lepinguliseks kohustuseks ning mille täitmata jätmine on oluline rikkumine. Käesoleva avalduse esitamisega annab Avaldaja Ostjale Asjaõiguslepingust tuleneva kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja kaks (2) nädalat, mis hakkab kulgema käesoleva avalduse Ostja poolt kättesaamisest“ (vt I kd, tl 80 pöördel).
35.Eelnevast lähtudes peab kohus lahendama poolte vaidluse eelkõige selles, kas kostjad on põhjendamatult takistanud kasutusloa menetlust hageja poolt kostjale müüdud korteriomandi suhtes ja rikkunud seeläbi ka müügilepingut, hoidudes ja keeldudes hagejale ostuhinna tasumisest. Seejuures peab kohus arvestama ka tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg 4, mille kohaselt kohus ei või hinnata esiletoodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast poolest, välja arvatud juhul, kui kohus on juhtinud sellisele võimalusele eelnevalt poolte tähelepanu ja andnud neile võimaluse avaldada oma seisukoht. Kuna 02.12.2021 kohtuistungil kinnitasid mõlemad pooled, et käesolevas menetluses ei peaks käsitlema ehituspuudusi (II kd, tl 158 pöördel), siis kohus seda ka ei tee. Kohus märgib, et ehituspuuduste üle vaidlevad pooled sisuliselt Harju Maakohtu tsiviilasjas nr xxxx-21-13427 (K. D., I. D. hagi Gold Viking OÜ vastu võlgnevuse nõudes).
36.Lähtudes pooltevahelisest võlaõiguslikust müügilepingust ja asjaõiguslepingust on pooltel vastastikused kohustused. Kostjatel on kohustus tasuda hagejale seni tasumata korteriomandi ostuhinna osa 50 000 eurot, kuid seda üksnes tingimusel, et korteriomand on täielikult valminud ja saanud kasutusloa. Pooled leppisid asjaõiguslepingu p-s 2.9.3. kokku, et deposiiti jäänud 50 000 eurot kantakse poolte ühise avalduse alusel hageja kontole siis, kui korteriomand on täielikult valmis ehitatud ja paarismajale on väljastatud kasutusluba. Nii võlaõigusliku lepingu kui ka asjaõiguslepingu punkti 2.1. kohaselt oli kasutusloa hankimise kohustus hagejal ning hageja oli kohustatud hankima lepingu esemeks olevale korteriomandile kasutusloa hiljemalt 31.08.2020. Vaidlus puudub, et kostjad on volitanud hagejat kasutusluba taotlema, kuid lepingu esemeks olevale korteriomandile ei ole siiani kasutusluba väljastatud. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et kostjad oleks hagejale antud volituse kasutusloa taotlemiseks tagasi võtnud või muul viisil volituse lõpetanud. Seega on hageja jätnud täitmata enda kohustuse lepingu esemeks olevale korteriomandile kasutusloa saamiseks.
37.VÕS § 111 lg 1 on sätestatud, et kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Kuna käesoleval juhul on pooled kokku leppinud kohustuste täitmise järjekorras nii, et ostuhind tuleb tasuda alles pärast korteriomandile kasutusloa saamist, saab hageja nõuda kostjatelt ostuhinna tasumist üksnes pärast kasutusloa hankimise kohustuse täitmist. Õiguslikult relevantne ei ole nõude täitmise võimalik tagamine hageja poolt. VÕS kommenteeritud väljaande II (P. Varul, I, Kull, V. Kõve, M. Käerdi, K. Sein) lk 535 on VÕS § 111 lg 1 kommentaarina selgitatud, et tagatise andmise läbi ei muutuks poolte vahel kokkulepitud täitmise järjekord. Seega iseenesest on kostjatel õigus keelduda hagejale ostuhinna osa tasumisest summas 50 000 eurot, kuni hageja ei ole täitnud enda kohustust Xxxx korteriomandile kasutusoa saamiseks, sest asjaõiguslepingu punkti 2.1. kohaselt on poolte nimetatud kohustuste näol tegemist vastastikuste teineteisega lahutamatult seotud kohustustega. VÕS § 118 lg 2 on sätestatud, et lepingurikkumise tõttu
10 (16)
2-21-14339 lepingust taganemine on tühine, kui võlgnik keeldub õigustatult kohustust täitmast. Järelikult olukorras, kus kostjad on õigustatult keeldunud hagejale ostuhinna viimase osa tasumisest kasutusloa puudumise tõttu, ei ole hagejal õigust lepingust taganeda viitega sellesama ostuhinna mittetasumisele.
38.Arvestades eeltoodut peab kohus asja õigeks lahendamiseks tuvastama, kas kostjad on hagejale ostuhinna viimase osa tasumisest kasutusloa puudumise tõttu keeldunud õigustatult või mitte. Kuigi poolte kokkuleppe kohaselt on hageja poolt kasutusloa hankimine ja kostjate poolt ostuhinna viimase osa tasumine poolte vastastikused kohustused ja põhimõtteliselt on kostjatel õigus keelduda enda kohustuse täitmisest seni kuni hageja pole täitnud enda kohustust, kehtib see üksnes eeldusel, et kostjate tegevus pole olnud pahatahtlik ega kantud soovist oma kohustust hageja ees täitmata jätta. Hageja leiab, et kostjate pahatahtlik tegevus seoses kasutusloa taotlemise takistamisega on tõlgendatav müügihinna tasumisest hoidumisena ja seega müügilepingu olulise rikkumisena. Kuna hageja hinnangul on kostjate tegevus kasutusloa saamise takistamisel pahatahtlik, siis hageja arvates ei kohaldu asjas ka VÕS 118 lg 2, sest hageja arvates on kostjad müügilepingut rikkunud, mitte õigustatult keeldunud ostuhinna tasumisest.
39.Järgnevalt hindab kohus, kas kostjad on pahatahtlikult takistanud hageja poolt Xxxx korteriomandile kasutusloa hankimist. VÕS § 6 lg 1 on sätestatud, et võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 6 lg 2 järgi ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. VÕS § 101 lg 3 on sätestatud, et võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Seega VÕS §-st 101 lg 3 tuleneb üldine keeld tugineda vastaspoole rikkumisele, kui see oli täitmisest keelduda sooviva poole enda põhjustatud või tulenes temast muul viisil (nt ei võtnud ta alusetult täitmist vastu ja sattus seeläbi vastuvõtuviivitusse).
40.Kohus on seisukohal, et antud juhul puuduvad tõendid, mis kinnitaks kostjate hea usu põhimõtte vastast käitumist Xxxx korteriomandile kasutusloa saamise takistamisel. Esiteks, kohus märgib, et kostjad kui Xxxx korteriomandi omanikud on ehitusseadustiku (EhS) kohaselt kasutusloa menetluses menetlusosalised (vt ka I kd, tl 181). EhS § 54 lg 5 on sätestatud, et „Pädev asutus kaasab menetlusse taotluses märgitud kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik, ja vajaduse korral kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku.“ Seega ei ole midagi ebatavalist selles, et kostjad kui seaduse kohaselt kasutusloa menetlusse kaasatud isikud osalesid aktiivselt nende korteriomandit puudutavas kasutusloa menetluses ja esitasid enda õiguste kaitseks kohalikule omavalitsusele seisukohti. Kostjad märgivad asjakohaselt, et neil kui kohaliku omavalitsuse poolt kasutusloa menetlusse kaasatud isikutel on õigus esitada selles menetluses oma seisukohti.
41.Kohtu hinnangul pole kahtlust, et kasutusloa menetlusse kaasatud isikutel on õigus esitada ka kriitilisi seisukohti ja tuua välja võimalikke puudusi, mis kasutusloa andmist takistavad. Selgelt põhjendamatu oleks vastupidine tõlgendus, et kasutusloa menetlusse kaasatud isikud osaleksid menetluses üksnes formaalselt ja peaksid kasutusloa andmise tingimusteta heaks kiitma, isegi kui tegelikult puuduvad kehtivatest õigusaktidest tulenevad eeldused kasutusloa andmiseks. Kasutusloa menetlus ei ole mitte formaalne n-ö paberile templi panemine, vaid sisuline menetlus. Kasutusloa menetlus saab lõppeda kasutusloa andmisega üksnes eeldusel, et asjassepuutuv ehtis on valmis ehitatud õigusaktide nõuete kohaselt ning nõuete ja
11 (16)
2-21-14339 kasutusotstarbe kohaselt kasutatav. EhS § 50 lg 1 kohaselt antakse kasutusluba, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt. EhS § 53 kohaselt kontrollib pädev asutus kasutusloa taotluse saamisel selle nõuetele vastavust. EhS § 54 lg 1 on sätestatud, et kasutusluba antakse, kui ehitis vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele, ja ehitusloale.
42.Teiseks, asjas esitatud tõenditest ei nähtu, et kostjate poolt kasutusloa menetluses oma seisukohtade esitamine oleks olnud pahatahtlik või kantud soovist jätta hageja ees ostuhinna tasumise kohustus täitmata. 08.10.2020 avalduses Jõelähtme vallavalitsusele on kostjad argumenteeritult selgitanud korteriomandi puudusi, mh ka nõutava dokumentatsiooni puudumist. Kostjad märgivad nimetatud avalduses, et nende sooviks on elada kvaliteetselt ehitatud majas ning et kasutusluba ei tuleks väljastada enne kõigi rikkumiste kõrvaldamist ja lepingu eseme päraldiseks olevate dokumentide üleandmist (I kd, tl 25-39). Ka 18.10.2020 avalduses Jõelähtme vallavalitsusele on avaldajad viidanud mitmetele korteriomandi ehituslikele ja ehitusdokumentatsiooniga seotud puudustele ning leidnud, et enne kasutusloa saamist tuleb rikkumised kõrvaldada ja korteriomand lõpuni ehitada (I kd, tl 40-79). Sarnased avaldused on kostjad saatnud Jõelähtme vallavalitsusele ka 28.04.2021 (I kd, tl 84-86) ja 10.06.2021 (II kd, tl 56-57). 28.04.2021 avalduses viitasid kostjad põhjendatult Jõelähtme valla ja Päästeameti poolt leitud puudustele ning 10.06.2021 pöördumises märkisid asjakohaselt, et kasutusloa nõuet tuleb vaadata sisuliselt, mitte üksnes formaalselt. Võtmata seisukohta kõikide kostjate viidatud ehituspuuduste olemasolu kohta, on kostjate poolt vallavalitsusele kasutusloa menetluse käigus esitatud avaldused iseenesest igati õiguspärased ning kooskõlas EhS § 50 lg 1 ja § 54 lg 1 tuleneva nõudega, et kasutusloa saamiseks peab ehitis vastama õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele ja ehitusloale ning olema nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt kasutatav.
43.Seda, kas ja millises ulatuses on avaldajate poolt kasutusloa menetluses esitatud etteheited põhjendatud, peab otsustama kohalik omavalitsus kui kasutusloa andmiseks pädev asutus. EhS § 54 lg 7 on sätestatud, et kui kasutusloa eelnõu kohta on kooskõlastamise või arvamuste andmise käigus esitatud märkusi, võtab pädev asutus need asjakohaselt arvesse või põhjendab arvestamata jätmist. Käesoleval juhul puuduvad andmed, et kohalik omavalitsus oleks pidanud kostjate poolt kasutusloa menetluses esitatud märkusi põhjendamatuks ja jätnud need asjakohaselt motiveerides arvestamata. Vastupidi, pärast kostjate 15.12.2020 vastuväidet (I kd, tl 170-171) on Jõelähtme Vallavalitsus 07.01.2021 fikseerinud ehitisregistris Xxxx ehitisele kasutusloa väljastamist takistavad mh järgmised puudused: 1) küttetorustiku survestamise akt esitamata; 2) esitada hoonesiseste VK torude kohta kas projektlahendus või teostusjoonised; 3) KV osas samuti esitada kas projekt või teostusjoonised ning 4) vundamendi aluse ja põranda aluse täide kohta dokumendid täiendada, esitada dokumendid tihendamise kohta, materjalid. 10.01.2021 on Päästeameti Põhja päästekeskus fikseerinud ehitisregistris Xxxx ehitisele kasutusloa väljastamist takistavad järgmised puudused: 1) esitada kaminasüdamiku sertifikaat ja korstna teostusjoonised; 2) esitada fotod tuletõrjeveemahutist (luuk avatud asendis); 3) esitada fotod kuuri tuletõkkeseinast; 4) esitada fotod paigaldatud suitsuanduritest; 5) esitada foto pööninguluugist; 6) esitada foto kaminaesisest plaadist mittepõlevast materjalist (I kd, tl 172-173). Eeltoodust tulenevalt on tõendatud, et kostjate etteheited Xxxx kasutusloa menetluses ei olnud paljasõnalised ning ka kohalik omavalitsus ja Päästeamet on tuvastanud kasutusloa andmist takistavaid puudusi.
44.Eksitav on hageja arusaam, nagu oleks kostjate tegevus suunatud üksnes kasutusloa väljastamise takistamisele vallavalitsuse tasandil. Asjas esitatud tõenditest nähtuvalt on poolte vahel sisuline vaidlus ehituspuuduste osas ning kostjate etteheited Xxxx mittenõuetekohase
12 (16)
2-21-14339 ehituskvaliteedi ja puuduva dokumentatsiooni osas on olnud valdavalt suunatud just hagejale (vt I kd, tl 92-97, tl 151-169, tl 174-180). Seejuures ei olnud kostjate etteheited paljasõnalised, vaid kostja on kaasanud võimalike puuduste kindlakstegemiseks ka ehituseksperdi Ü L., kes on koostanud 12.04.2021 Xxxx korteriomandi ehituslikke puudusi (sh puuduvaid projekte) käsitleva põhjaliku auditi, mis on edastatud ka hagejale (I kd, tl 184-208; II kd, tl 1-55). Ka ehitusekspert on seadnud kahtluse alla kasutusloa andmise võimalikkuse. Kohtu hinnangul on kostjad sellisel viisil toimides ja ehituseksperti kaasates käitunud igati korrektselt. Ehitusasjatundja kaasamine ning mh asjatundja abiga kostja poolsetest etteheidetest teadaandmine nii hagejale kui kohalikule omavalitsusele kasutusloa menetluse raames ei saa olla taunitav tegevus, mis andnuks hagejale aluse lepingust taganemiseks.
45.Kohtu hinnangul ei ole käesolevas menetluses esitatud selliseid tõendeid, mille alusel oleks tuvastatav kostjate pahatahtlik keeldumine lubada hagejal teostada kasutusloa saamiseks vajalikke töid või teostada Päästeametil ja ametiasutustel Xxxx korteriomandis vajalikke kontrolle (vt I kd, tl 80 pöördel). Hageja on esitanud 21.10.2020 vaegtööde akti, mille kohaselt olevat kostja keeldunud oma kinnistule tuletõrjemahuti paigaldamisest (II kd, tl 124). Kostjad märgivad õigesti, et viidatud akt on koostatud kostjate osavõtuta. Kostjate poolt esitatud kirjavahetusest nähtuvalt ei nõustunud kostjad sellega, et tegemist oleks olnud kooskõlastatud tööga, lisaks viitasid kostjad projekti muutmisele ning väitsid, et mahuti sooviti paigaldada projektist erinevasse kohta ja väiksema mahutavusega. Samas on kostjad olnud nõus tuletõrjeveemahuti paigaldamisega Päästeametiga kooskõlastatud kohas (II kd, tl 143-146). Eeltoodud tõendid kinnitavad poolte erimeelsusi ühe konkreetse töö tegemisel, kuid nendest ei järeldu, et kostjad oleks põhimõtteliselt takistanud kasutusloa väljastamiseks vajalikke tööde teostamist ning et just seetõttu oleks kasutusluba siiani väljastamata. Peaalegi on hageja ise seisukohal, et 2021. a aprillis olid kasutusloa saamise eeldused täidetud ning vald esitatud dokumentide suhtes märkusi ei teinud, kuid vald ei olevat väljastanud kasutusluba ainuüksi selle tõttu, et kostjad sellele vastu vaidlesid (vt I kd, tl 180; II kd, tl 121). Seega ka hageja enda seisukoha kohaselt ei olnud kasutusloa mittesaamise põhjuseks see, et kostjad oleks mingite tööde tegemist takistanud.
46.Kolmandaks, hageja omistab kostjate poolt vallavalitsusele kasutusloa menetluses saadetud seisukohtadele ekslikult sellise tähenduse, mida neil tegelikult vastavalt seadusele ei ole. Hageja leiab vääralt, et „kasutusluba jäi kostjate aktiivse vastutegevuse tõttu väljastamata“ ning leiab, et see olevat andnud hagejale õiguse pooltevahelisesest lepingust taganemiseks. Kohus hagejaga ei nõustu. EhS § 51 lg 1 kohaselt on kasutusloa andmise pädevus kohalikul omavalitsusel (15.11.2021 menetlusdokumendis nõustub ka hageja, et EhS § 51 lg 1 kohaselt on kõnealusel juhul kasutusloa väljastamise pädevus Jõelähtme Vallavalitsusel). EhS § 54 lg 7 on sätestatud, et kui kasutusloa eelnõu kohta on kooskõlastamise või arvamuste andmise käigus esitatud märkusi, võtab pädev asutus need asjakohaselt arvesse või põhjendab arvestamata jätmist. Nagu kohus eelnevalt tuvastas, puuduvad käesoleval juhul andmed, et Jõelähtme vald oleks pidanud kostjate poolt kasutusloa menetluses esitatud märkusi põhjendamatuks ja jätnud need asjakohaselt motiveerides arvestamata.
47.Samas, isegi juhul, isegi kui kostjad oleksid esitanud Jõelähtme vallale pahatahtlikke või põhjendamatuid märkusi, siis see iseenesest ei saaks tingida kasutusloa väljastamata jätmist, vaid sellisel juhul tuleks Jõelähtme vallal põhjendada ebaõigete märkuste arvestamata jätmist. Kohalikul omavalitsusel puudub seaduslik alus keelduda kasutusloa väljastamisest motiivil, et menetlusse kaasatud isikud vaidlevad kasutusloa väljastamisele vastu. EhS 55 on ammendavalt loetletud kasutusloa andmisest keeldumise alused ning nende aluste seas ei sisaldu võimalust jätta kasutusluba andmata seetõttu, et menetlusse kaasatud kinnisasja omanikud esitavad
13 (16)
2-21-14339 kasutusloa väljastamisele vastuväiteid. Kui on täidetud kasutusloa väljastamise eeldused (EhS § 54 lg 1), siis on kohalikul omavalitsusel EhS § 54 lg 4 kohaselt kohustus anda kasutusluba 30 päeva jooksul taotluse esitamise päevast arvates. Eelnevat arvestades on põhimõtteliselt väär hageja seisukoht, nagu saanuks käesoleval juhul jääda kasutusluba väljastamata „kostjate aktiivse vastutegevuse tõttu.“ Kostjatel puudub pädevus takistada kasutusloa väljastamist, kui kasutusloa väljastamise seadusest tulenevad eeldused on tegelikult täidetud. Kui kasutusloa väljastamise seadusest tulenevad eeldused täidetud ei ole, siis see rikkumine ei ole etteheidetav mitte kostjatele, vaid hagejale, kes oli vastavalt poolt kokkuleppele vastutav Xxxx korteriomandi nõuetekohase ehitamise (sh nõuetekohase ehitusdokumentatsiooni olemasolu) ja kasutusloa hankimise eest. Õige on kostjate arusaam, et kostjatel korteriomandi ostjatena puudus võimalus ja kohustus ise kõrvaldada kasutusloa väljastamise takistustena fikseeritud puudusi.
48.Asjaolu, et Jõelähtme Vallavalitsus pole väljastanud Xxxx korteriomandile kasutusluba, pole objektiivselt ja EhS sätteid arvestades põhjustatud kostjatest (VÕS § 101 lg 3). Kostjad ei ole vastutavad Jõelähtme valla tegevuse(tuse) eest kasutusloa menetluses. Kui Jõelähtme vallale kui pädevale asutusele on esitatud kasutusloa taotlus, siis on Jõelähtme vallal EhS § 5355 alusel kohustus otsustada kasutusloa andmine, sellest keeldumine või taotluse läbi vaatamata jätmine. Kohtu hinnangul ei ole vallavalitsusel õiguslikku alust panna kasutusloa taotlust lihtsalt n-ö ootele põhjendusega, et „kaks osapoolt on omavahel võlaõigusliku lepingu alusel tülli pööranud“ (vt I kd, tl 87). Jõelähtme valla selline tegevusetus ei ole ette heidetav kostjatele ega anna hagejale alust müügilepingust taganemiseks. Kohus rõhutab veelkord, et EhS 55 on ammendavalt loetletud kasutusloa andmisest keeldumise alused ning nende aluste seas ei sisaldu võimalust jätta kasutusluba andmata seetõttu, et menetlusse kaasatud kinnisasja omanikud esitavad kasutusloa väljastamisele vastuväiteid või et mingid osapooled on omavahel tülis. Kui on täidetud kasutusloa väljastamise eeldused (EhS § 54 lg 1), siis on kohalikul omavalitsusel EhS § 54 lg 4 kohaselt kohustus anda kasutusluba 30 päeva jooksul taotluse esitamise päevast arvates. Kasutusloa väljastamise eelduste täidetust peab kontrollima kohalik omavalitsus haldusmenetluses (EhS § 53), mitte lükkama vastutust kasutusloa väljastamise eest pooltele endile või tsiviilkohtule (vt II kd, tl 125).
49.Kokkuvõttes on kohus seisukohal, et hageja ei ole tõendanud taganemisavalduse materiaalsete eelduste olemasolu (st sellise kostjate olulise lepingurikkumise olemasolu VÕS § 116 mõttes, mis andnuks hagejale aluse müügilepingust taganeda). Hageja on jätnud täitmata enda kohustuse lepingu esemeks olevale korteriomandile kasutusloa saamiseks. Asjas esitatud tõendid ei kinnita hageja väidet, nagu oleks kostjad pahatahtlikult takistanud hageja poolt Xxxx korteriomandile kasutusloa hankimist. Esiteks, kostjad kui Xxxx korteriomandi omanikud on EhS kohaselt kasutusloa menetluses menetlusosalised ja neil kui kohaliku omavalitsuse poolt kasutusloa menetlusse kaasatud isikutel on õigus esitada selles menetluses oma seisukohti. Teiseks, asjas esitatud tõenditest ei nähtu, et kostjate poolt kasutusloa menetluses oma seisukohtade esitamine oleks olnud pahatahtlik või kantud soovist jätta hageja ees ostuhinna tasumise kohustus täitmata. Kostjate vastuväited on olnud asjakohased, mh on kostjad kaasanud puuduste kindlakstegemiseks ka ehituseksperdi Ü L., kes on koostanud 12.04.2021 Xxxx korteriomandi ehituslikke puudusi (sh puuduvaid projekte) käsitleva põhjaliku auditi. Ka kohalik omavalitsus ja Päästeamet on tuvastanud kasutusloa andmist takistavaid puudusi. Kui kasutusloa väljastamise seadusest tulenevad eeldused täidetud ei ole, siis see rikkumine ei ole etteheidetav kostjatele. Kolmandaks, kasutusloa väljastamise pädevus, sh esitatud märkustega arvestamise või mittearvestamise õigus on üksnes kohalikul omavalitsusel. Kohalikul omavalitsusel puudub seaduslik alus keelduda kasutusloa väljastamisest motiivil, et menetlusse kaasatud isikud vaidlevad kasutusloa väljastamisele vastu. Kostjad ei vastuta Jõelähtme valla
14 (16)
2-21-14339 tegevusetuse eest kasutusloa menetluses.
50.Kostjatel on õigus keelduda hagejale ostuhinna osa tasumisest summas 50 000 eurot, kuni hageja ei ole täitnud enda kohustust Xxxx korteriomandile kasutusoa saamiseks, sest asjaõiguslepingu punkti 2.9.3. kohaselt on poolte nimetatud kohustuste näol tegemist vastastikuste teineteisega lahutamatult seotud kohustustega. VÕS § 118 lg 2 on sätestatud, et lepingurikkumise tõttu lepingust taganemine on tühine, kui võlgnik keeldub õigustatult kohustust täitmast. Järelikult olukorras, kus kostjad on õigustatult keeldunud hagejale ostuhinna viimase osa tasumisest kasutusloa puudumise tõttu, ei olnud hagejal õigust lepingust taganeda viitega sellesama ostuhinna mittetasumisele. Kohus on eelnevalt tuvastatud asjaolusid arvestades seisukohal, et hageja ei ole kostjatega sõlmitud müügilepingust õiguspäraselt ja kehtivalt taganenud. Hageja taganemisavaldus oli tühine ja toimetu ning seetõttu puudub alus ka hageja taganemisavaldusel põhinevatel nõuetel kostjate vastu (mh VÕS § 189 lg 1 alusel esitatud tagasitäitmise nõue, valduse tagastamise nõue ja kasutuseeliste nõue). Kuna kohus tuvastas, et hagejapoolne müügilepingust taganemine ei ole kehtiv, on kõik hageja nõuded kostjate vastu alusetud ning hagi tuleb jätta rahuldamata.
51.Kohus ei lahenda käesoleva otsusega muid pooltevahelisi vaidlusi peale hinnangu andmise hagejapoolse taganemisavalduse kehtivusele ja hageja taganemisavaldusega seotud nõuetele. Kuna 02.12.2021 kohtuistungil kinnitasid mõlemad pooled, et käesolevas menetluses ei peaks käsitlema ehituspuudusi (II kd, tl 158 pöördel), siis kohus seda ka ei tee. Kohus märgib, et ehituspuuduste üle vaidlevad pooled sisuliselt Harju Maakohtu tsiviilasjas nr 2-21-13427 (K. D., I. D. hagi Gold Viking OÜ vastu võlgnevuse nõudes). Seetõttu kohus ei hinda muid eelnevalt käsitlemata poolte väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldust hagi rahuldamata jätmise osas.
52.TsMS § 442 lg 5 kohaselt otsuse resolutsiooniga lahendab kohus muuhulgas rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Kohus rahuldas käesolevas asjas hagi tagamise taotluse osaliselt oma 20.09.2021 määrusega (I kd, tl 132-134). Kohus määras hagi tagamiseks arestida ja kanda käsutamise keelumärge kostjale I K. D. ja kostjale II I. D. kuuluvale xxxx mõttelisele osale kinnisasjast ja eriomandi esemele nr xxxx, asukohaga Xxxx, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxx, kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale hageja Gold Viking OÜ (registrikood 12351696) kasuks tsiviilasjas nr 2-21-14339 esitatud kinnisasja omandi tagasikandmise nõude tagamiseks. Kohus keelas hagi tagamiseks kostjale I K. D. ja kostjale II I. D. kuuluva xxxx mõttelise osa kinnisasjast ja eriomandi eseme nr xxxx, asukohaga Xxxx, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxx, koormamise võlaõiguslike lepingutega. TsMS § 386 lg 4 on sätestatud, et kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Eeltoodut arvestades kohus tühistab Harju Maakohtu 20.09.2021 määrusega käesolevas asjas rakendatud hagi tagamise abinõud. Kohus selgitab, et hagi tagamise abinõu tühistamise rakendamiseks tuleb huvitatud poolel pöörduda käesoleva kohtulahendi jõustumisel ise kohtutäituri poole.
53.Kohus määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi jääb rahuldamata, siis jätab kohus menetluskulud hageja kanda.
54.Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud kindlaks menetluskulude nimekirja ja tsiviilasja materjalide põhjal. Kohtuväline kulu on TsMS
15 (16)
2-21-14339 § 144 p 1 alusel menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 alusel mõistab kohus lepingulise esindaja kulud välja üksnes põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Tunnihinna ja menetluskulude põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata iga kohtuasja raames eraldiseisvalt (vt Riigikohtu 11.02.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 14). TsMS § 175 lg 1 esimese lause kohaselt on menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine kohtu kaalutlusotsus, mille kohus teeb eelkõige õigusabile kulunud aega ja keerukust hinnates ja millesse kõrgema astme kohus sekkub üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire (vt Riigikohtu üldkogu 02.05.2017 otsus nr 3-2-1-134-16, p 56).
55.Kostjad taotlevad 02.12.2021 esitatud menetluskulude nimekirjas määrata kostjate menetluskulude rahaliseks suuruseks 2 808 eurot (õigusabikulud). Kostjatele on õigusabi osutatud tunnihinnaga 130 eurot/h (lisandub käibemaks). Hageja kostjate menetluskulude nimekirja osas vastuväiteid ei esitanud. Kohus, tutvunud kostjate menetluskulude nimekirjaga, leiab, et selles esitatud tööde nimekiri on tervikuna põhjendatud ja vajalik. Kuigi 02.12.2021 kohtuistung kestis pisut vähem kui 1,5 h, ei saa eeldada, et esindaja saabuks kohtusse minuti täpsusega. Seetõttu on kostjate lepingulise esindaja poolt kohtuistungil osalemise ajakulu 1,5 h mõistlik (sama ajakulu näitas hageja esindaja). Samuti on mõistlik kostjate vandeadvokaadist esindaja õigusabi tunnitasu hind 130 eurot/h (kuna kostjad on füüsilised isikud, lisandub sellele käibemaks). Seega rahuldab kohus kostjate taotluse hagejalt menetluskulude väljamõistmiseks täies ulatuses. Kohus mõistab välja hagejalt Gold Viking OÜ kostjate K. D. ja I. D. kasuks solidaarselt menetluskulud summas 2808 eurot. Vastavalt kostjate taotlusele märgib kohus TsMS § 177 lõike 4 alusel, et hageja poolt kostjatele hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (2808 eurot) tuleb hagejal tasuda viivist käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
56.Kuna menetluskulud jäävad hageja kanda, siis puudub kohtul vajadus kindlaks määrata hageja menetluskulude rahalist suurust. Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 4 on sätestatud, et menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andres Suik, kohtunik
16 (16)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.