Osaühing DOMUS KINNISVARA VAHENDUS hagi S. P. vastu võlgnevuse nõudes
Tsiviilasja hind
14 049,36 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Osaühing DOMUS KINNISVARA VAHENDUS (registrikood 11065540) Hageja lepinguline Ronald Riistan
esindaja:
vandeadvokaat
Kostja: S. P. (isikukood xxxxxxxxxxx) Kostja lepinguline esindaja: advokaat Hannes Olli Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Hagi rahuldada.
Mõista kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus 3 792 eurot.
Mõista kostjalt hageja kasuks välja viivis 3 792 eurot.
Jätta menetluskulud kostja kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2).
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
Hageja esitas kohtule hagi (nõuded seisuga 01.03.2023), milles palus:
•
mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevus 3 792 eurot;
mõista kostjalt hageja kasuks välja mõista alates 03.09.2021 kuni 25.02.2022 arvestatud viivis lepingus sätestatud määras (0,5% päevas) 3 336,96 eurot;
•
mõista kostjalt hageja kasuks välja viivis põhinõudelt (3 792 eurot) lepingus sätestatud määras 0,5% alates 26.02.2022 kuni nõude kohase täitmiseni.
Hagi kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 26.01.2021 maaklerilepingu Harjumaal xxx asuva kinnistu (registriosa nr xxxxxxxx) müügikorralduseks ja vahendusteenuse osutamiseks.
Pooled leppisid kokku, et pakkumishinnaks on 79 000 eurot ning hageja teenustasu on 4% objekti lõplikust müügihinnast. Teenustasule lisandub käibemaks. Maaklerileping oli sõlmitud tähtajaga 31.12.2021. Muuhulgas leppisid pooled maaklerilepingu punktis 5.7 kokku, et kostja ei otsi lepingu kehtivuse ajal iseseisvalt või kolmanda isiku kaudu objektile ostjat. Praktikas käsitletakse sellist kokkulepet ainuesinduslepinguna.
Hageja maakler H. T. leidis 16.08.2021 kinnistule ostja M. H., kes avaldas soovi soetada kõnealune kinnistu maksumusega 74 000 eurot ning tegi ettepaneku tasuda riigilõiv ise ning notaritasu teha kostjaga pooleks. Päev hiljem, s.o. 17.08.2021 oli ostja nõus kergitama ostuhinna 77 000 euroni. Ostjal M. H.l oli raha olemas ning ta oli valmis tehingusse minema. Sellekohase info edastas H. T. kostjale e-posti teel, ent vastust kostjalt ei saabunudki.
Hiljem selgus, et 02.09.2021 on toimunud asjaõiguslik kinnisasja müügitehing, mille alusel on 15.09.2021 tehtud kinnistusraamatu teises jaos kanne MH CAPITAL INVEST OÜ (registrikood 16101619) sisse kandmiseks asja omanikuna. Äriregistri registrikaardi andmetel on MH CAPITAL INVEST OÜ (registrikood 16101619) juhatuse liige M. H. (xxxxxxxxxxx), kellele hageja maakler viitas varasemalt kostjale edastatud kirjavahetuses kui ostuhuvilisele. Nimetatud ettevõtte omanikuks on M. H. läbi otsese osaluse.
Maaklerilepingu p-s 4.1 on sätestatud, et klient maksab kinnisvarabüroole maakleritasu 4 % (neli protsenti) objekti lõplikust müügihinnast (edaspidi nimetatud tasu). Tasu summale lisandub käibemaks seaduses sätestatud määras. Kinnisvarabürool on õigus tasu nõuda, kui objekti osas on sõlmitud võlaõiguslik võõrandamisleping või ükskõik milline muu leping, millega klient annab objekti omandi või valduse üle kinnisvarabüroolt saadud teavet kasutades, sõltumata sellest, kas selline leping sõlmiti lepingu kehtivuse ajal või mistahes ajal pärast lepingu lõppemist või ülesütlemist. Seega lepingujärgseteks eeldusteks maakleritasu saamiseks on: võlaõigusliku võõrandamislepingu või ükskõik millise muu lepingu, millega klient annab objekti omandi või valduse üle, sõlmimine; eelnimetatud lepingu sõlmine hageja poolt osutatud kliendiga ehk kinnisvarabüroolt saadud teavet kasutades.
Käesoleval juhul oli 02.09.2021 võõrandamisleping objekti müügiks sõlmitud ning teave ostja osas oli kliendile eelnevalt ka edastatud. Seega on lepingujärgsed eeldused tasu saamiseks täidetud. Veelgi enam, maaklerilepingu p-s 4.2 on sätestatud, et kui klient ei kaasa kinnisvarabürood tehingu läbiviimisse või ei võimalda kinnisvarabüroo osalemist tehingu läbiviimisel, loetakse kinnisvarabüroo poolsed kohustused täidetuks kui ta on objekti kohta huvilistele info andnud või on objekti huvilise kliendiga kokku viinud. Kinnisvarabüroo võib sel juhul tasu nõuda täies ulatuses.
Maa-ameti tehingustatistika andmetel oli kõnealuse kinnistu (registriosa nr xxxxxxxx) müügihinnaks 79 000 eurot. Eeltoodu alusel nõuab hageja kostjalt maakleritasu hüvitamist
4% müügihinnast ning tasumisega viivitamisest tulenevalt ka lepingus kokkulepitud määrale (0,5% päevas) vastavaid viiviseid. Kostja vastus hagile
Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
Hageja kinnisvaramaakler H. T. oli kostja isa U. P. teenindav kinnisvaramaakler. Kostjal olid vaidlusaluse XXX kinnistu müümiseks teised kinnisvarabürood. Mingil ajal kostja isa pakkus välja, et tema maakler võiks ka XXX kinnistut pakkuda ning kostja allkirjastas H. T. ettevalmistatud ja saadetud lepingu. Selle tulemusel kandis H. T. kostja e-posti aadressiks kostja isa äriühingu e-posti aadressi xxx.
10.Maakler H. T. eelistas XXX osas suhelda kostja asemel tema isaga. Seda vaatamata asjaolule, et isa U. P. soovitas kostjaga otse suhelda. Kahetsusväärsel kombel andis isa U. P. maaklerile vale e-posti aadressi xxx, õige on xxx. Isa U. P. andis maaklerile ka kostja telefoninumbri aga seda maakler miskipärast ei kasutanud. Lepingu p 2.1 sätestas, et hageja alustab lepingu täitmist mitte madalamast pakkumishinnast kui 79 000 eurot. Kinnisvarabürool oli õigus objekti pakkumishinda tõsta, teatades sellest kliendile esimesel võimalusel. Kinnisvarabürool oli õigus objekti pakkumishinda alandada üksnes e-posti teel sõlmitaval eelneval kokkuleppel kliendiga. Maakler pakkus kinnistut müüa kokkulepitust odavamalt. Hageja hakkas seda omavoliliselt 74 000 euroga pakkuma.
11.Vaatamata maaklerlepingu sõlmimisele hageja XXX objekti kinnisvaraportaalides pakkuma ei hakanud.
12.Maaklerlepingu p 4.1 kohaselt on kinnisvarabürool õigus maaklertasu nõuda üksnes siis, kui klient annab lepingu objekti omandi või valduse ostjale üle kinnisvarabüroolt saadud teavet kasutades. Kuivõrd kostja ei ole hagejalt mingitki sellist teavet saanud, siis tulebki hagi jätta rahuldamata. Hageja ei täitnud maaklerlepingu kehtivuse ajal punktist 5 tulenevaid kohustusi kostja objekti reklaamida. Maaklerlepingu p-s 4.2 on sätestatud, et kui klient ei kaasa kinnisvarabürood tehingu läbiviimisse või ei võimalda kinnisvarabüroo osalemist tehingu läbiviimisel, loetakse kinnisvarabüroo poolsed kohustused täidetuks kui ta on objekti kohta huvilistele info andnud või on objekti huvilise kliendiga kokku viinud. Vaidlusalusel juhul ei viinud hageja kostjat kinnistu ostjaga kokku ega andnud huvilistele infot. M. H. nime mainis maakler üksnes kostja isale, kes soovitas XXX kinnistust siiski kostjaga rääkida ja eeldas, et maakler seda ka tegi. Lisaks sellele on M. H. uskumatult levinud nimi ja samanimelisi isikuid on Eestis väga palju. Nime M. H. internetiportaali Facebook sisestamine annab umbes 20 vastet.
13.XXX kinnistu oli avalikult müügis juba vähemalt 2019.a alates ja ilma hagejata.
14.Viivis 0,5 % päevas on ebamõistlikult suur.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
15.VÕS § 658 lg-s 1 on sätestatud, et maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Kohus kvalifitseerib poolte vahelise lepingu maaklerlepinguna. Sama moodi on seda käsitlenud ka pooled.
16.VÕS § 8 lg 1 järgi on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma.
VÕS § 9 lg 1 järgi sõlmitakse leping kas pakkumuse ja nõustumuse vahetamisega või muul viisil kokkuleppe saavutamisega. TsÜS § 67 lg 1 sätestab tehingu mõiste ja selle kohaselt on tehing toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus. Igal juhul on lepingu sõlmimise eelduseks vastastikuste tahteavalduste vahetamine eesmärgiga saavutada kokkulepe olulistes küsimustes. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja sõlmis kostjaga maaklerlepingu.
17.Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on kostja vastu 3 792 euro suurune põhinõue, mis tuleneb poolte vahel sõlmitud maaklerilepingust, ning kas ja millises suuruses on tal õigus nõuda viivist.
18.Kohus tuvastab poolte vahel sõlmitud maaklerilepingu (dtl 28, 29) p 4.1 alusel, et pooled leppisid kokku maakleritasus 4% objekti lõplikust müügihinnast, millele lisandub käibemaks.
19.Kostja väidab, et maakleri panus tehingu sõlmimise saavutamiseks oli väike. Kostja väited, et maakler ei panustanud piisavalt lepingu täitmisesse, ei ole põhjendatud. Vastavalt poolte vahel sõlmitud maaklerilepingule oli hageja kohustuseks reklaamida objekti hageja poolt valitud kanalite kaudu ning korraldada objekti kohapeal näitamine huvilistele (p 5.1), kliendi nõudmisel anda infot lepingu täitmise kohta (p 5.3), abistada klienti objekti tehingu ettevalmistamisel (st läbirääkimiste läbiviimine, broneerimislepingute ja muude läbirääkimisi kajastavate dokumentide ettevalmistamine, objekti andmete edastus objekti huvilistele, notari aja broneerimine ja kooskõlastamine, kliendi soovil notaribüroos objekti tehingu läbiviimise juures viibimine, p 5.5). Hageja on tõendanud, et maakler H. T. reklaamis objekti alates 25.01.2021 erinevates portaalides, nimelt Facebook, KV24.ee, KV.ee (dtl 155159). Samuti tuvastas kohus tõendite alusel, et maakler pidas läbirääkimisi ostjatega, edastas vajalikku info kostjale ning oli valmis broneerima ka notari juures aja tehinguks (dtl 54).
20.Kohtu hinnangul ei olnud aga panuse suurus tasunõude sissenõutavuse eelduseks. Kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt on kostja kinnistu võõrandatud 02.09.2021. Maakleritasu sissenõutavaks muutumise eeldused olukorras, kus kinnistu võõrandatakse, on sätestatud lepingu p-des 4.1 ja 4.2. Vastavalt lepingu p 4.1. on kinnisvarabürool õigus tasu nõuda, kui objekti osas on sõlmitud võlaõiguslik võõrandamisleping või ükskõik milline muu leping, millega klient annab objekti omandi või valduse üle kinnisvarabüroolt saadud teavet kasutades, sõltumata sellest, kas selline leping sõlmiti lepingu kehtivuse ajal või mistahes ajal pärast lepingu lõppemist või ülesütlemist. P-s 4.2. on sätestatud, et kui klient ei kaasa kinnisvarabürood tehingu läbiviimisse või ei võimalda kinnisvarabüroo osalemist tehingu läbiviimisel, loetakse kinnisvarabüroo poolsed kohustused täidetuks, kui ta on objekti kohta huvilistele info andnud või on objekti huvilise kliendiga kokku viinud. Kinnisvarabüroo võib sel juhul tasu nõuda täies ulatuses.
21.Asjas esitatud tõenditest nähtuvalt on kostja maakler H. T. edastanud 16.08.2021 maaklerilepingu päises kokku lepitud aadressile xxx teabe, et on leidnud kostja kinnistule ostja M. H., kes pakub kinnistu eest 74 000 eurot. Hiljem on maakler saatnud 17.08.2021 info sama ostja soovist kinnistu kõrgema hinnaga osta (77 000 eurot) e-postiaadressile xxx, mis väidetavalt ei ole kostja õige e-postiaadress. Samas märgib kohus, et selle e-postiaadressi teatas hagejale kostja isa, kes suhtes hagejaga kostja antud meiliaadressilt ja mida maakler sai pidada usaldusväärseks. Samuti leiab kohus, et igal juhul on maakler enda 16.08.2021 ekirjas (mis saadeti maaklerilepingu päises kokku lepitud aadressile xxx) osundanud M. H.le kui ostjale ja sellega lepingu p-dest 4.1 ja 4.2 tulenevad kohustused täitnud.
22.Asja materjalidest nähtuvalt on tõendatud, et kinnistu omandas 02.09.2021 sõlmitud lepingu alusel (dtl 127-136) MH CAPITAL INVEST OÜ, kes kanti kinnistusraamatusse asja omanikuna 15.09.2021 (dtl 32). Lepingu sõlmimisel esindas äriühingust ostjat selle
juhatuse liige M. H. (isikukood xxxxxxxxxxx), kelle e-postiaadressiks on notariaalses lepingus märgitud xxx. Kostja on seadnud kahtluse alla asjaolu, kas ostja, M. H., on sama M. H., kellega lepingu sõlmimise võimalusele hageja osutas ehk kelle hageja kostjaga kokku viis ja kelle kohta hageja kostjale informatsiooni andis maaklerilepingu p 4.2. mõistes. Kohtu hinnangul on hageja väited tõendatud järgmiste tõenditega. Hageja on hagiavalduse lisana 2 esitanud e-kirjavahetuse, millest nähtub, et 16. ja 17.08.2021, ehk umbkaudu kaks nädalat enne M. H. ettevõttele vaidlusaluse kinnistu võõrandamist osutas hageja maakler kostjale, et vaidlusalusele kinnistule on ostuhuviline nimega M. H. (dtl 30, 31). Maakleri ja M. H. 27.12.2021 kirjavahetusest nähtub, et peale 02.09.2021 võõrandamislepingut vaidlusaluse objekti osas on M. H. (e-postiaadressiga xxx, mis oli ka vaidlusaluse kinnistu ostnud ettevõtja esindaja M. H. e-postiaadress) pöördunud uuesti hageja poole teiste objektidega seoses (dtl 149, 150), millest nähtuvalt kliendi ja maakleri suhtlus ja koostöö jätkus. Nende tõendite valguses puuduvad kohtul kahtlused, et tegu oli sama M. H.ga, kelle äriühing MH CAPITAL INVEST OÜ kostja kinnisasja ostis. Kohtu hinnangul ei ole ka eluliselt usutav, et kuigi M. H.l on rida nimekaime, oleks kinnistu vastu huvi tundnud mitu samanimelist isikut, kellest ühele osundas maakler ja kellest teise leidis kostja ise. Kostja ei ole tõendanud, et tegu oli erinevate isikutega.
23.Kostja on esitanud hagile vastuväite, mille kohaselt maakler pakkus kinnistut hinnaga 74 000 ja 77 000 eurot, kuigi pooled leppisid maaklerilepingus kokku, et ta pakub seda 79 000 euroga (lepingu p 2.1, dtl 28). Kohtu hinnangul ei välista see maakleritasu nõuet. Eeskätt oli hinnakokkuleppe näol kohtu hinnangul tegu poolte kokkuleppega selle osas, millise hinnaga hakatakse kinnistut avalikult pakkuma (tsitaat lepingu p-st 2.1 „alustab kinnistu pakkumist mitte madalamast pakkumishinnast kui“). Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks seda kohustust rikkunud. Ühtlasi leiab kohus, et kuivõrd kinnisasja lõplik müügihind selgub müüja ja ostja läbirääkimiste teel, võib enda ülesandeid kohaselt täitev maakler alati osundada ka kliendi soovitust madalamatele pakkumistele (mis on ka praktikas tavaline, et potentsiaalsed ostjad pakkuvad mõnevõrra madalamat hinda kui algne pakkumine ning püüavad hinda alla tingida).
24.Hageja on seega tõendanud maakleritasu kokkuleppe ja selle tasumise eelduste täitmise. Kostjal tulnuks tõendada asjaolusid, mis püsivalt välistaksid maakleritasu maksmise või tingiksid selle vähendamise. Seda ei ole kostja aga teinud. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hageja nõue maakleritasu saamiseks tuleb rahuldada.
25.Kostja ja MH CAPITAL INVEST OÜ vahel sõlmitud notariaalse lepingu p-st 2.1. nähtuvalt oli kinnistu müügihind 79 000 eurot (dtl 131). Kuivõrd pooled leppisid maaklerilepingu ps 4.1. kokku, et maakleritasu suuruseks on 4% objekti lõplikust müügihinnast, millele lisandub käibemaks, on hagejal õigus saada maakleritasuna 79 000 * 4% * 1,2= 3 792 eurot.
26.Hageja nõuab täiendavalt kostjalt viivist VÕS § 113 lg 1 3. lause alusel lepingus kokku lepitud määras 0,5% alates 03.09.2021 kuni põhinõude tasumiseni. Maaklerilepingu p 4.1. kohaselt on kinnisvarabürool õigus tasu nõuda, kui objekti osas on sõlmitud võlaõiguslik võõrandamisleping või ükskõik milline muu leping, millega klient annab objekti omandi või valduse üle kinnisvarabüroolt saadud teavet kasutades. Seega on maakleritasu täitmise aeg määratud kindla ajamomendiga – alates maakleri vahendamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Maakleritasu muutus VÕS § 664 lg 1 ja lepingu p 4.1. alusel sissenõutavaks 03.09.2021, sest kinnisasi võõrandati 02.09.2021 (dtl 128). Samast kuupäevast alates nõuab viivise tasumist ka hageja.
27.Kostja on esitanud viivisenõude osas vastuväite, leides, et viivis on liialt kõrge. Kohus leiab, et viivise määra vähendamiseks puudub alus. Samas on põhjendatud viivise summa piiramine põhinõude summaga. Kohtuotsuse ajaks sissenõutavaks muutunud viivise
suuruseks põhinõudelt (3 792 eurot) perioodi eest 03.09.2021 - 28.03.2023 on kokku 10 845,12 eurot. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivised põhinõude ulatuses 3 792 eurot, lähtudes üldlevinud kohtupraktikast ja hea usu põhimõttest. Kohus leiab, et põhinõuet ületava viivise väljamõistmine oleks põhjendamatu. See oleks ebamõistlikult suur, ületades põhinõuet ligikaudu kolm korda. Ebamõistlikult suure viivise nõudmine ei ole põhjendatud ja kooskõlas hea usu põhimõttega. Võlausaldaja peab olukorras, kus nõutav viivis ületab põhivõlgnevust põhistama, et nõutavas suuruses viivis on põhjendatud ning tal on tekkinud põhinõuet ületavas osas kahju. Hageja ei ole sellise kahju teket põhistanud. Kohus mõistab välja viivise põhinõudega võrdses summas ehk 3 792 eurot. Menetluskulude jaotus
28.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
29.TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Tulenevalt TsMS § 174 lg-st 2 määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kohus ei pea menetlusökonoomia seisukohalt otstarbekaks käesolevas otsuses menetluskulude koosseisu kindlaks määrata. Kohus määrab menetluskulud vastavalt TsMS § 174 lg-le 4 kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
30.Tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.
/allkirjastatud digitaalselt/ Merit Helm kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.