Otsuse tegemise aeg ja koht 24.03.2023 Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number
2-22-11266
Tsiviilasi
A. G. hagi AnnaBella kinnisvara OÜ vastu käsiraha tagastamise nõudes
Hagihind
hagi hind 2000 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja: A. G. (isikukood xxxxxxxxxxx, e-post: xxx); esindajad Kostja: AnnaBella kinnisvara OÜ (registrikood 14798757, epost: [email protected]). Menetluse liik Lihtmenetlus
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Mõista kostjalt AnnaBella kinnisvara OÜ-lt (registrikood 14798757) hageja A. G. (isikukood xxxxxxxxxxx) kasuks välja 2000 (kaks tuhat) eurot. Menetluskulude jaotus
1.Jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Mõista kostjalt AnnaBella kinnisvara OÜ-lt (registrikood 14798757) hageja A. G. (isikukood xxxxxxxxxxx) kasuks menetluskuluna välja hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv 315 (kolmsada viisteist) eurot.
Edasikaebamise kord Kohus ei anna luba otsuse edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva
jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja selle põhjendused
1.Hagiavalduse kohaselt oli hageja kui ostja ja kostja kui vahendaja vahel sõlmitud 23.06.2022 vara ostu ja käsiraha leping, mille punkti 6.1 järgi oli pidi hageja kandma 23.0.2022 kostjale üle käsiraha 2000 eurot. Sama lepingu punktide 5.2.2. ja 5.2.5 järgi oli kostja kohustatud valmistama ette ostu-müügi lepingu notariaalseks tõestamiseks, kooskõlastama lepingu tähtaja ning selle tingimused, teavitama hagejat notari deposiidikonto andmetest ning tehingu sõlmimise kuupäevast ja kohast.
2.Lepingu punkti 6.2. järgi tuli hagejale esimesel nõudmisel käsiraha tagastada, kui notariaalset tehingut ei toimu kuni 01.08.2022 hagejast mittesõltuvatel põhjustel. Seisuga 02.08.2022 ei olnud tehingut sõlmitud, kuigi hageja soovis vara osta. Kostja ei vastanud e-kirjadele ega telefonikõnedele. Kostja saatis ühel korral e-kirja, milles leidis, et VÕS § 157 lg 1 alusel ei kuulu käsiraha tagastamisele, kui tehingut ei ole toimunud käsiraha maksnud isiku tõttu.
3.Tehingu ettevalmistamine oli lepingu järgi kostja kohustus. Hageja täitis oma kohustuse ja tasus käsiraha õigeaegselt, kuid kostja ei saatnud teateid tehingu kohta. Kuna lepingu kehtivuse aeg on selle punkti 7.1 järgi möödas ja selle pikendamise teateid ei ole saadetud, on hagejal õigus nõuda käsiraha VÕS § 157 lg 2 alusel tagasi. Hageja palus kostjalt välja mõista 2000 eurot.
4.28.12.2022 seisukohas teatas hageja, et on nõus sõlmima kostjaga kompromissi, kui kostja tagastab 2000 eurot. Raha tagastamisel loobub hageja menetluskulude nõudest. Kostja vastuväited
5.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja ei nõustunud hageja väitega, et ta ei ole tagatislepingust tulenevaid kohustusi täitnud. 22.06.2022 pöördus hageja kostja poole palvega, et viimane näitaks talle korterit ostmise eesmärgil. Kostja tutvustas korterit ja andis kogu vajaliku info. 23.06.2022 sõlmiti poolte vahel vara ostukohustuse ja tagatisraha leping.
6.Hageja palvel andis kostja partner Ober-Hausi Kinnisvara AS korterile hinnangu. 07.01.2022 teatas hageja kostjale e-kirja teel, et keeldub tehingust, kuna talle on keeldutud laenu andmisest ja ta ei saa tehingut tagada. Selle alusel nõudis hageja tagatisraha tagastamist. Hageja viitas kirjas panga vastusele ja nimetas laenuandmisest keeldumise põhjusena korteri gaasikütet. Kostja pidas ebaselgeks, mida täpselt hageja gaasiküttele viidates silmas pidas. Hageja keeldus selgituse andmisest. Korteris on ametlikult vastavalt projektile registreeritud kesk- ja gaasiküte. Hageja korteri hindamisakti eest ei tasunud.
7.Hageja saatis 07.04.2022 kostjale uuesti kirjaliku taotluse tagatisraha tagastamiseks ja tehingust keeldumisest. Kostja keeldus tagatisraha tagastamisest oma 07.04.2022 vastuses. Kostja teatas 25. juulil 2022 kirja teel hagejale, et on määranud notariaalselt tõestatud tehingu
sõlmimise kuupäevaks 02.08.2022 ja hoiatas hagejat, et kui ta tehingut ei sõlmi, läheb tagatisraha ettevõte omandisse. Kostja ei saanud tehingu aega varasemaks kokku leppida, sest hageja ei olnud tehingu sõlmimiseks valmis.
8.Tehingud andmed saadeti notar Maarika Pihlakule. Hageja ignoreeris kostja teateid ega vastanud notari kirjadele ja telefonikõnedele. 02.08.2022 hageja tehingu sõlmimiseks notari juurde ei ilmunud. Tehing jäi sõlmimata hageja tõttu. Need asjaolud on tõendamata ja on vastuolus hageja väidetega. Kostja täitis täielikult ja professionaalselt kõik oma lepingust tulenevad kohustused. Tehingu viis läbi kogenud sertifitseeritud maakler. Kostja viitas VÕS § 157 lõikele 1, VÕ § 664 lõikele 1 ja § 128 lõikele 2.
9.Kostja leidis, et pooled sõlmisid broneerimislepingu. Lepingu punkti 4.8 järgi oli ostja nõus kinnisvaraga, selle planeeringu ja seisukorraga. Lepingu punkti 5.1.1. järgi oli ostja kohustatud tulema notaribüroosse ja tasuma ostusumma. Punkt 6.3 nägi ette, et tagatisraha ostjale ei tagastata, kui tehing jääb toimumata ostja süül. Hageja rikkus lepingulisi kohustusi ja tagatisraha jäi seetõttu kostjale. Sama lepingut vaidlustati tsiviilasjas nr 2-21-114983, kus leiti, et lepingut ei saa teisiti tõlgendada.
10.Tehingust keeldumisega tekitas hageja otsese kahju kostjale ja omanikule. Tehingu ettevalmistamisega seoses tekkis kostjal olulisi kulutusi. Kahel korral tuli tehingu sõlmimiseks sõita Tallinnast Kohtla-Järvele, et korraldada korteri vaatamisi ja organiseerida korteri hindamine ning notariaalne tehing. Kostja oli sunnitud ära ütlema kõikidele teistele huvitatutele. Kostja tasus kahju hüvitamiseks osa tagatisrahast vastavalt kokkuleppele korteri omanikule. Kostjale tekitati oluline mainekahju, sest kostja partner Ober-Haus Kinnisvara AS ei saanud korteri hindamise eest tasu. Gaasiküte korteris oli seaduslik.
11.09.02.2023 seisukohas teatas kostja, et ta hageja pakutud kompromissiga ei nõustu. Kostja leidis, et hagejaga sõlmitud leping ei olnud ostu-müügi eelleping, sest puuduvad selleks olulised tunnused VÕS § 33 lg 1 järgi. Eelleping on kokkulepe vara ostja ja omaniku vahel, kuid kostja ei ole müüdava vara omanik ega omaniku esindaja. Seda tõendavad korteriomaniku seletused. Omanik pani oma allkirja lepingule nõusoleku märgina. Ta ei olnud lepingu osapool. See tõendab, et ta ei andnud kostjale õigust enda nimel lepinguid sõlmida.
12.Leping ei ole maaklerleping. Leping põhines suulisel maaklerlepingul, oli selle tagajärg ja pidi suulist lepingut tagama. Seetõttu sisaldab leping mõningaid maaklerlepingu tunnuseid ja seda võib lugeda maaklerlepingu jätkuks. Kostja leidis, et leping ei ole ka broneerimisleping. Kui ostjal ei ole broneerimislepingus tehingu tegemise kohustust, ei ole sellisel kokkuleppel mõtet. Kostja ei olnud omanik ega omaniku esindaja, ta ei saanud omanikule mõeldud raha vastu võtta ja hoida.
13.Käsiraha lepingule ei ole kohustuslikku vormi ette nähtud. Juriidilisele isikule ei saa käsiraha üle anda ilma kirjaliku tõendita. Kostja leidis, et pooled sõlmisid maaklerlepingu tagamiseks ja jätkamiseks käsiraha lepingu. Käsiraha pidi sundima võlgnikku kohustust täitma. Kuna leping sõlmiti maaklerlepingu tagatiseks, sisaldas see mõningaid maaklerlepingu tunnuseid ehk kinnisvara kirjeldust, ostuhinda ja teenuse eest tasumise võimalusi. Käsiraha eesmärgiks oli tagada vahendaja teenuste eest tasumist.
14.Käsiraha lepingu eesmärk vastas VÕS § 157 lõikele 1, § 156 lõikele 1, § 619 punktile 4. Vahetult enne käsirahalepingu sõlmimist sõlmisid pooled suulise lepingu teenuste osutamise kohta ja käsunduslepingu maaklerilepingu tunnustega. Selles kokkuleppes leppisid pooled kokku, et kostja valmistab ette tehingu sõlmimise ja klient tasub selle teenuse eest ette. Pärast seda sõlmisid pooled kirjaliku käsiraha lepingu.
15.Tõele ei vasta, et käsiraha suurus olenes korteri hinnast. Selle tingimuse esitas hageja, kuid korteri omanik sellega täielikult ei nõustunud. Ostja soovil tuli ostuhinnaks lugeda 15 000 eurot, millest 2000 eurot oli tasu kostja teenuste eest ja müügihind 13 000 eurot. Müüja soovis, et müügilepingus oleks hinnaks näidatud 13 000 eurot. Seda asjaolu eeldati tehingu käigus täpsustada notari abil. Kostja tõendab seda korteriomaniku seletusega. See asjaolu ei ole oluline.
16.Kompromissi sõlmimiseks kostja võimalust ei näinud. Vastavalt omaniku 08.05.2022 nõudele tasus kostja kahju hüvitamiseks 1000 eurot omaniku ettevõtte XXX OÜ arvele. Kostja tõendab seda korteriomaniku seletuse ning maksekorraldusega. Sellisel viisil sai kostja tehtud tööde eest tulu vaid 1000 eurot, mis on planeeritust kaks korda vähem. Kohtuotsuse põhjendused
17.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub rahuldamisele. Kohus ei anna käesolevas asjas luba otsuse edasikaebamiseks, kuid kohus peab vajalikuks teha käesolevas asjas otsuse erinevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 444 lõikes 1 sätestatust koos kirjeldava ja põhjendava osaga.
18.Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle: 1) hageja ja kostja vahel oli sõlmitud 23.06.2022 kirjalik leping, 2) lepingu alusel tasus hageja kostjale 2000 eurot ning kostja pidi korraldama korteri ostu-müügi lepingu sõlmimise; 3) notariaalselt tõestatud korteri ostu-müügi tehing jäi sõlmimata ning hageja nõudis kostjalt tagasi tasutud 2000 eurot.
19.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja peab tagastama hagejale tasutud 2000 eurot.
20.Hageja leidis, et tal on õigus kostjalt raha tagasi saada, sest kostja tõttu ei sõlmitud notariaalselt tõestatud tehingut lepingus toodud ajal, kuigi hageja soovis korterit osta. Hageja täitis oma kohustuse ja tasus käsiraha, kuid kostja ei saatnud talle enne lepingus märgitud tähtaja saabumist teateid tehingu toimumise kohta.
21.Kostja väited selle kohta, millise lepingu pooled sõlmisid, muutusid menetluse kestel. Algselt väitis kostja, et ta oli sõlminud hagejaga broneerimislepingu ning notariaalselt tõestatud tehing jäi sõlmimata hagejast tulenevatel põhjustel. Kostja täitis kõik kohustused ning lepingu sõlmimata jätmine tekitas talle ja korteri omanikule kahju. Leping hagejaga ei olnud ostu-müügi lepingu eelleping, sest kostja ei olnud müüdava vara omanik ega omaniku esindaja. Menetluse kestel hakkas kostja vastuolus eelnevaga väitma, et tegu ei olnud broneerimislepinguga. Hageja ja kostja vahel oli sõlmitud suuline maaklerleping ning kirjalik leping pidi tagama maaklerlepingut. Käsiraha pidi tagama kostja kui vahendaja teenuste eest tasumist ning see ei olnud seotud korteri ostuhinnaga.
22.Kohus leiab, et pooltevahelise vaidluse lahendamisel omab määravat tähtsust see, millise lepingu pooled sõlmisid. Kostja väitis, et ta sõlmis hagejaga esmalt suulise maaklerlepingu ning seejärel käsiraha lepingu, mis pidi tagama kostjale kui vahendajale tasu maksmise. Asjas kogutud tõendid kostja väiteid ei kinnita.
23.VÕS § 156 lg 1 sätestab, et käsirahaks on ühe lepingupoole poolt teisele lepingupoolele lepingu sõlmimise tõendamiseks ja selle täitmise tagamiseks antud rahasumma. VÕS § 156 lg 2 sätestab, et käsirahaga tagatud lepingu täitmise korral eeldatakse, et käsiraha arvestatakse võlgnetava kohustuse täitmise katteks, täitmise võimatuse korral aga käsiraha tagastatakse. Seega peab käsiraha lepingule lisaks eksisteerima veel mõni pooltevaheline lepinguline suhe,
millest tulenevate kohustuste täitmiseks käsiraha makstakse. Käsiraha tuleb lepingu täitmisel arvestada võlgnetava kohustuse täitmiseks.
24.VÕS § 157 lg 1 sätestab, et kui käsirahaga tagatud leping jääb täitmata käsiraha andnud lepingupoole süü tõttu, jääb käsiraha teisele lepingupoolele. Kui käsiraha saanud lepingupool nõuab talle lepingu täitmata jätmise tõttu tekkinud kahju hüvitamist, arvestatakse käsiraha hüvitise katteks.
25.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hageja saatis 22.06.2022 kostjale teavituse City24.ee veebilehe vahendusel ja teatas, et ta on huvitatud kuulutuses kajastatud korterist (toimiku lk 31). Järgmisel päeval ehk 23.06.2022 saatis kostja hagejale e-kirja teel (toimiku lk 37) vaidlusaluse lepingu ja palus selle allkirjastada. 24.06.2022 selgitas kostja hagejale, et kui viimane ostab korteri panga kaudu, on vajalik hindamisakt (toimiku lk 36 pöördel) ning selle eest peab tasuma ostja. Hageja kinnitas, et ta nõustub sellega (toimiku lk 36). Järgnevalt teatas kostja, millal hindaja Ober-Hausist korterit vaatama tuleb (toimiku lk 36).
26.Kostja väitis, et ta sõlmis hagejaga enne kirjaliku lepingu allkirjastamist suulise maaklerlepingu, mille alusel ta osutas hagejale vahendusteenust, kuid neid asjaolusid kostja tõendanud ei ole. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et koheselt pärast seda, kui hageja tundis korteri vastu huvi, saatis kostja talle vaidlusaluse lepingu. Selle kohta, et pooled oleksid kokku leppinud maaklerteenuste osutamises ning nende teenuste eest 2000 euro maksmises, ei ole kostja esitanud ühtegi tõendit.
27.Hageja ja kostja vahel oli sõlmitud 23.06.2022 leping vara ostmise kohustuse ja käsiraha kohta (toimiku lk 4-5, allkirjastatud leping toimiku lk 33-34, tõlge lk 2-7, lk 14-15, nõuetekohane tõlge lk 91-92). Lepingu punktis 3 avaldas hageja ostjana tahet vara osta ja tagas selle kohustuse täitmise tagatisrahaga. Lepingus ei ole kasutatud väljendit „käsiraha“, vaid tagatisraha. Vaatamata sellele ei tulene lepingust, et hageja oleks käsiraha maksmisega taganud mõnda maaklerlepingust tulenevat kohustust. Hageja tasus käsiraha lepingu järgi nimelt korteri ostmise kohustuse tagamiseks.
28.Lepingu punktis 4 on toodud müügi lepingu tingimused. Vara ostuhinnaks oli märgitud 15 000 eurot ning hinna sisse kuulus korteri sisustus. Lepingust ei saa järeldada, et tegelik ostuhind oli 13 000 eurot ning 2000 eurot lisaks tuli hagejal tasuda kostja teenuste eest. Tehingu notariaalse tõestamise kulud tuli pooltel kanda võrdsetes osades. Lepingu punkt 4.5 nägi ette, et ostja kannab osa ostuhinnast ehk 13 000 eurot, millest on tagatisraha maha arvatud, notari deposiidikontole mitte hiljem kui 24 tundi asjaõiguslepingu ja ostu-müügi lepingu sõlmimisest. Järelikult nägi leping selgelt ette, et 2000 eurot on korteri ostuhinna osaks.
29.Lepingu punkti 5.1.1. järgi oli ostja kohustatud ilmuma vahendaja näidatud notaribüroosse ajal, mis on kokku lepitud vara omaniku ja kolmandate isikutega ja sõlmima ostu-müügi tehingu. Samuti oli ostjal kohustus tasuda korteri eest lepingus märgitud summa.
30.Kostja ehk vahendaja oli lepingu punkti 5.2.2. järgi kohustatud valmistama ette tehingu notariaalseks tõestamiseks ja leppima kõigi osapooltega kokku selleks aja. Kostja pidi müüdava vara reklaamimise lõpetama lepingu punkti 5.2.3 järgi. Lepingu punkti 5.2.4 järgi ei tohtinud kostja sõlmida kolmandate isikutega sama vara kohta lepinguid ja teatama ostjale notari deposiidikonto andmed (punkt 5.2.5).
31.Lepingu punkt 6 reguleeris tagatisraha. Punkti 6.1. järgi pidi hageja kuue tunni jooksul pärast lepingu sõlmimist kandma kostjale üle 2000 eurot, mis pidi tagama tema kohustusi nimetatud lepingu alusel. Lepingu punkti 6.2. järgi pidi tagatisraha olema vahendaja deposiidis kuni ostumüügi lepingu sõlmimiseni või kuni selle tagasipööramiseni. Sama punkt nägi ette, et tagatisraha tagastatakse ostjale tema esimesel nõudmisel 2 tööpäeva jooksul, kui notariaalset tehingut ei
toimu kuni 01.08.2022 põhjustel, mis ei sõltu ostjast. Punkt 6.3 nägi taas selgelt ette, et tagatisraha on osa ostuhinnast ja seda ei tagastata ostjale, kui notariaalne tehing toimub kuni 01.09.2022 või kui see jääb ära ostja süül. Lepingu punktis 8 oli märge, et kinnisasja omanik on nõus antud lepingu tingimustega ja annab selle kohta allkirja.
32.Kohus leiab, et kuigi lepingus on mõningaid broneerimislepingu tunnused, on lepingu tegelikuks eesmärgiks olnud korteri ostmise tehingu sõlmimiseks eelkokkuleppe sõlmimine. Esmalt leiab kohus, et vaidlusalune leping ei ole maaklerleping ning seda ei ole väitnud kumbki pool. VÕS § 658 lõikest 1 tulenevalt on maaklerlepingu puhul tegemist sellise tehinguga, kus üks isik ehk maakler kohustub teisele isikule ehk käsundiandjale vahendama lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Hageja ei palunud kostjal endale vahendada kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusi, vaid hageja soovis osta konkreetset kuulutuses pakutud korterit. Selle korteri võimalik näitamine ja notariaalse tehingu sõlmimiseks notarile andmete saatmine ei ole otseselt VÕS § 658 lõikest 1 tulenevalt maakleri kohustuseks. Veelgi olulisem on aga asjaolu, et käsiraha ehk tagatisraha ei maksnud hageja mitte kostja osutatud teenuste eest tasumiseks, vaid tulevase ostu-müügi lepingu sõlmimise tagamiseks. Ostumüügi lepingu sõlmimisel oleks käsiraha lepingu järgi arvestatud ostuhinna hulka.
33.Riigikohus on osundanud, et kinnisvara valdkonnas on tavaks sõlmida ka broneerimislepinguid, milliste osas seadus eraldiseisvat regulatsiooni ega vorminõuet ette ei näe. Sellise lepingu sisuks on müüja kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest (RKTKo 32-1-70-07, p 14). Samas ei saa broneerimislepingust tuleneda ostjale ostmise kohustust (RK TKo 3-2-1-32-06, p 16). Antud juhul tulenes poolte vahel sõlmitud lepingust hagejale selgelt kohustus vara osta ning nimelt selle kohustuse täitmata jätmist heitis kostja hagejale ette. Kuigi kostja võttis endale kohustuse vara rohkem mitte reklaamiks pakkuda, on valdav osa lepingust suunatud ostu-müügi lepingu sõlmimise tingimuste reguleerimisele.
34.Riigikohus on ka leidnud, et broneerimislepingute puhul omab olulist tähtsust makstava tasu suurus. Kui see ületab ainult broneerimise eest makstava mõistliku summa ja on kokku lepitud selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegu on kinnisasja eellepinguga või müügilepinguga, mis peab olema notariaalselt tõestatud (RK TKo nr 3-2-1-3206, p 16). Antud juhul moodustas lepingus kokku lepitud summa 2000 eurot märkimisväärselt suure osa kogu korteri hinnast 15 000 eurost ning see tasu pidi müügilepingu sõlmimata jäämisel jääma kostjale.
35.Kõike eeltoodut kogumis hinnates leiab kohus, et tegelikult sõlmisid pooled kinnisasja ostumüügi eellepingu. Selline leping pidi olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Ekslik on kostja väide, et kinnisasja ostu-müügi eellepinguks ei saa lepingut pidada juba ainuüksi seetõttu, et kostja ei ole kinnisasja omanik. Õigusaktidest ei tulene, et isik, kes eset müüb, peab tingimata ise olema eseme omanik. VÕS § 208 lõikest 1 ei tulene, et müüja peab ise olema müügilepingu sõlmimise ajal müüdava eseme omanik.
36.Korteri omanik X on koostanud kohtule kirjaliku selgituse (toimiku lk 97-98), mille kohaselt müüs ta ise oma korterit KV portaali kaudu 13 000 euro eest. Tema poole pöördus kostja ja pakkus ostjat. Omanik lubas kostjal korraldada tehingu tingimusel, et kostja teenuse eest tasub ostja. Omanik ei andnud maaklerile nõusolekut sõlmida tema nimel korteri osas mingeid lepinguid. X eitas suhteid kostjaga. 26.06.2022 sõlmiti siiski tema nõusolekul kostja ja hageja vahel käsiraha leping. Tehing ei toimunud tema hinnangul ostja süül, mistõttu omanik nõudis, et maakler maksaks talle kahju hüvitamiseks poole käsirahast. Selle summa kostja talle tasus ning müüja ei soovi seda summat tagastada.
37.Hinnates Xi selgitust koos teiste tõenditega, võib järeldada, et kostja ei olnud tegelikult
sõlminud maaklerlepingut ei korteri müüja ega võimaliku ostjaga. Millistel asjaoludel avaldas kostja ise sama korteri müügikuulutuse portaalis city24.ee, ei ole asjas kogutud tõendite alusel võimalik tuvastada. Küll aga nähtub korteri omaniku kinnitusest, et ta oli teadlik vaidlusaluse lepingu sõlmimisest, nõustus sellega ning ka tema arvates pidi leping tagama nimelt ostu-müügi lepingu sõlmimist. Sama kohustuse täitmist pidi tema arvates tagama käsiraha, millest poole tasumist endale ta nõudis.
38.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hageja kandis kostjale 23.06.2022 üle 2000 eurot selgitusega „tagatisraha korteri ostmiseks xxx“ (toimiku lk 8). Järelikult kandis hageja anda hinnangul üle käsiraha nimelt korteri ostu-müügi lepingu sõlmimise tagamiseks. Kostja kandis omakorda 1000 eurot üle korteri omaniku ettevõttele OÜ-le XXX (toimiku lk 93).
39.Asjas kogutud tõendites nähtub ühtlasi, et AS SEB Pank laenuekspert saatis hagejale 01.07.2022 e-kirja (toimiku lk 38), milles ta teatas, et kui korteris on gaasiküte, peab omanik selle seadustama ja see peab nähtuma ehitusregistrist enne tehingut. Sama e-kirja saatis hageja kostjale edasi (toimiku lk 38) ja palus koheselt tagastada tagatis 2000 eurot lepingu punkti 6.2. järgi, sest pank keeldus laenu andmisest. Hageja esitas kostjale 04.07.2022 ettemaksu tagastamise nõude (toimiku lk 9 ja 13 on tõlge, vene keeles allkirjastatud versioon toimiku lk 4143).
40.08.07.2022 küsis kostja hindajalt, kas viimane on saatnud hagejale hindamisakti (toimik lk 39 pöördel). Samas e-kirjas palus kostja märkida, kus ja milline peab olema kanne ehitusregistris gaasikütte legaliseerimiseks. Ober-Haus hindaja vastas 08.07.2022, et tellija loobus tellimusest (toimiku lk 39).
41.Kostja vastas hagejale 25.07.2022 (toimiku lk 44), et ta ei näe põhjust tehingust keeldumiseks. Kostja teatas, et tehing toimub 02.08.2022 notari juures ja broneerimisleping kehtib kuni 01.08.2022. Kostja teatas, et kui hageja keeldub tehingust, jääb tagatisraha kostjale. 26.07.2022 oli kostja saatnud notarile tehingu andmed (toimiku lk 45). Sellest e-kirjast nähtub taas, et korteri ostu-müügihinnaks oli 15 000 eurot.
42.VÕS § 29 lg 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Samuti näeb VÕS § 29 lg 5 ette, et lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi (VÕS § 29 lg 5 p 1), tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud (VÕS § 29 lg 5 p 2) ning lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 29 lg 5 p 3).
43.Kõike eeltoodut kokku võttes ehk arvestades poolte ühist tahet vaidlusaluse lepingu sõlmimisel, lepingu sõlmimise asjaolusid, poolte endi tõlgendust ning nende käitumist, tuleb tõlgendada 23.06.2022 lepingut kinnisasja ostu-müügi eellepinguna. Pooled soovisid kokku leppida korteri ostu-müügi lepingu tingimused ja selle sõlmimise aja ning käsiraha tasuti nimelt ostu-müügi tehingu sõlmimise tagamiseks. Kostja heitis hagejale ette tehingu sõlmimata jätmist. Kuigi poolte vahel oli vaidlus selle üle, kumma lepingupoole tõttu tehing sõlmimata jäi, ei muuda see lepingu olemust ega eesmärki.
44.AÕS § 119 lg 1 järgi peab tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Riigikohus on selgitanud, et kinnisasja müügi eellepinguga võib tegemist olla ka juhul, kui lepingu poolteks on ostja ja tehingu vahendaja (RKTKo 2-16-8456, p 13). Seega olukorras, kus poolte ühine tahe oli suunatud kinnisasja omandamisele, pidi tehing olema notariaalselt tõestatud. Notariaalse tõestamise vormi järgimata jätmise tõttu on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine (RKTKo nr 2-16-8456, p 11).
45.Kohus selgitas 12.12.2022 pöördumises (toimiku lk 83-84) kostjale, et tehing, millega
kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Kohus selgitas kostjale, millistele tunnustele peab vastama maaklerleping ning millistele broneerimisleping. Kohus selgitas kostjale tema vastuväidete põhistamise ja tõendamise kohustust. Vaatamata kohtu selgitustele kostja sisuliselt oma vastuväiteid ei põhistanud ega tõendanud. Asjakohatud on kostja viited väidetavalt analoogilisele kohtuvaidlusele tsiviilasjas nr 2-21-114983 (toimiku lk 72-75). Tegemist ei olnud analoogilise vaidlusega, sest tsiviilasjas nr 221-114983 ei hinnanud kohus samasugustel tingimustel sõlmitud kirjalikku lepingut.
46.TsÜS § 84 lg 1 sätestab, et tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 1028 lg 1 näeb ette, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Eeltoodu alusel kuulub hageja nõue kostja vastu rahuldamisele alusetu rikastumise sätete alusel. Kuna poolte vahel allkirjastatud tehingu näol oli tegu tühise tehinguga, on hagejal õigus nõuda kostjalt tagasi lepingu alusel tasutud 2000 eurot. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 2000 eurot.
47.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Käesolevas asjas on hageja menetluskuluks hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv 315 eurot. Kostjalt tuleb hageja kasuks menetluskuluna välja mõista 315 eurot.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.