Võlaõigus › Alusetu rikastumine

2-21-2770

leppetrahvi vähendamist nõuda pärast seda, kui ta on leppetrahvi tasunud. Kuid samas sätestab sama paragrahvi lg 1, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, VÕS § 162 lg 2 kohaselt VÕS § 162 lõikes 1 sätestatust leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Hageja on seisukohal, et kui müügilepingu lõppemisel müügilepingu punktis 6.1 toodud alustel tekib kostjal müügilepingu p 6.4 kohaselt nö. automaatselt õigus tasaarvestada ettemaksu leppetrahvi nõudega, siis see võtab ostjalt ära VÕS § 163 lg-s 1 sätestatud õiguse nõuda leppetrahvi vähendamist, seega on nimetatud kokkulepe hageja hinnangul tühine tulenevalt VÕS § 162 lg-st

2-21-2770

leppetrahvi ostja poolne tasumine ei toimunud müügilepingus sätestatud alusel ehk teisisõnu – ostja on tasunud kostjale summa, mida ta ei olnud kohustatud müügilepingu alusel kostjale tasuma. Käesoleval juhul täitis ostja 2 500 000 euro suuruse leppetrahvi tasumise kohustuse, mida tegelikult ei tekkinud (puudusid müügilepingu punktis 6.4 kokkulepitud leppetrahvi tasumise eeldused, sest kostja ei ole müügilepingust taganenud). Seega kohalduvad käesoleval juhul alusetu rikastumise sätted vaatamata kostja ja ostja vahelisele lepingulisele suhtele (müügilepingule). Seega võib hageja nõuda kostjalt müügilepinguga seoses tasutud ettemaksu tagastamist. Eeltoodust tulenevalt palub hageja mõista OÜ-lt Logi Projekt Eesti Inkasso OÜ kasuks välja 2 500 000 eurot ja mõista OÜ-lt Logi Projekt Eesti Inkasso OÜ kasuks välja hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks mittemuutunud viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras summalt 2 500 000 eurot arvestades viivist hagiavalduse esitamisele järgnevast päevast s.o alates 20.02.2021 kuni põhinõude tasumiseni. 10.09.2021 menetlusdokumendis on hageja esitanud nõude leppetrahvi vähendamiseks kuni 10 000 euroni. Hageja toob välja, et ei ole oma 10.09.2021 menetlusdokumendis nimetatud summat suurendanud ega selle asemel esitanud muud nõuet (s.o. sellist nõuet, mis ei seisneks raha väljamõistmise nõudmises). Seega ainuüksi juba seetõttu, et hagi eset ei ole muudetud, pole toimunud hagi muutmist, mis eeldaks kostja nõusolekut, ning seda sõltumata sellest, kas hagi alust on muudetud või mitte. Hageja leiab, et oma 10.09.2021 menetlusdokumendis leppetrahvi vähendamise taotluses ja selle põhjendustes hageja üksnes täiendas hagi õiguslikke põhjendusi. Hagi õiguslike põhjenduste täiendamine (see juures alternatiivsete põhjenduste lisamisega - ei ole hageja loobunud ühestki oma teisest hagi aluseks olevast fakti - ega õiguslikust väitest) ei ole käsitatav hagi aluse muutmisena. Seetõttu ei ole ka nimetatud põhjusel alust järelduseks, et hagi oleks muudetud ning, et hageja 10.09.2021 menetlusdokumendis esitatu menetlemine kostja leppetrahvinõude vähendamise osas eeldaks kostja nõusolekut. Hageja hinnangul ei saaks kostja leppetrahvinõue olla suurem kui 10 000 eurot. Seda, et väidetav leppetrahv oli sisult mõeldud kahju hüvitise kompenseerimiseks, on kinnitanud kostja ise, selgitades, et ettemakse eesmärgiks oli kompenseerida kostjale teiste ostuhuvilistega ära jäänud läbirääkimisi. Hageja leiab, et BRE poolt 30.04.2018 asjaõiguslepingu sõlmimata jätmine ei saanud kostjale tekitada ühelgi juhul suuremat kahju kui 10 000 eurot. Kostja ei ole esitanud ühtegi eluliselt usutavat väidet ega tõendit selle kohta, et tal üldse kahju tekkis ja et see oli 2,5 miljoni euroga võrreldavas suurusjärgus. Hageja leiab, et kostjal ei saanud tekkida sellest muud kahju, kui kulu, mis kostja kandis seoses müügilepingu ettevalmistamise ja sõlmimise korraldamisega ja mis osutus müügilepingu lõpule viimata jätmise tõttu tarbetuks kuluks. Lisaks eeltoodule on 2,5 miljonit eurot vaieldamatult ülisuur rahasumma. Hageja leiab, et ei ole põhjendatud, proportsionaalne ega õiglane leppetrahv summas 2,5 miljonit eurot veidi üle 2 kuu kestnud lepingu lõppemise eest. Sellistel asjaoludel ei saa hageja hinnangul olla põhjendatud, proportsionaalne ega õiglane leppetrahvi kokkulepe suuremas summas kui 10 000 eurot. Hageja toob välja, et kui kohus leiab, et loovutusleping oli sõlmitud BRE nimel esindusõigust omamata, siis seoses loovutuslepingu hilisema heaks kiitmisega on loovutus kehtiv TsÜS § 129 lg 1 kohaselt alates selle algsest sõlmimise hetkest (tagasiulatuvalt). II Kostja vastuväited

2-21-2770

et kostja osanikud AS TTP ja AS NG Eesti müüksid ostjale kostja osad. 15.05.2017 sõlmisid AS TTP, AS NG Eesti ja kostja hageja õiguseellasega, Soome ühinguga Nuorisosäätiö Sr. vastastikuse mitteavaldamise ja reservatsiooni leping. NDA järgi tasus Nuorisosäätiö Sr. ettemaksu (reserveerimistasu) summas kokku 100 000 + 100 000 = 200 000 eurot (NDA p 1.5). Ettemaksu eesmärgiks oli võimaldada Nuorisosäätiö Sr. juurdepääs teabele ja eksklusiivne õigus omandada kostja osalus kuni 15.07.2017, mil pidi toimuma võlaõiguslepingu sõlmimine kostja osade müügiks (NDA p 1.1, 1.2 ja 1.4). NDA nägi ette, et kui Nuorisosäätiö Sr. ei kirjuta alla võlaõiguslepingule hiljemalt 15.07.2017, jääb ettemaks müüjatele ning Nuorisosäätiö Sr.-l ei ole õigust seda tagasi nõuda (p 1.6). 2017 juunis asus kostja koostama kinnistute võlaõigusliku müügilepingu projekti.14.07.2017 teatas hageja õiguseellase esindaja, et Nuorisosäätiö Sr. on andnud NDA-st tulenevad õigused ja kohustused üle Baltic Real Estate OÜ-le, ning palus pikendada NDA tähtaja kuni 03.08.2017. Pikendamise põhjuseks olid hageja probleemid rahastuse otsimisel. 07.08.2017 esitas Baltic Real Estate OÜ analoogse taotluse NDA tähtaja pikendamiseks, seekord kuni 05.09.2017. 05.09.2017 sõlmisid AS TTP, AS NG Eesti, kostja ja Nuorisosäätiö Sr. NDA muutmise kokkuleppe, millega pikendati tähtaeg võlaõiguslepingu sõlmimiseks kuni 03.10.2017 (kokkuleppe p 2). Ühtlasi suurendati ettemaksu 1 600 000 euroni (p 3) ning korrati, et kui Nuorisosäätiö Sr. ei kirjuta alla võlaõiguslepingule hiljemalt 03.10.2017, jääb ettemaks müüjatele ning Nuorisosäätiö Sr.-il ei ole õigust seda tagasi nõuda (p 5). Samuti leppisid pooled kokku, et müügi esemeks on nüüd mitte kostja osad, vaid kinnistud (p 1). Nuorisosäätiö Sr. ega Baltic Real Estate OÜ ei suutnud leida vajalikku rahastust ega sõlmida müügilepingut kinnistute omandamiseks ka 03.10.2017 tähtajaks. 10.10.2017 sõlmisid samad pooled taas NDA muutmise kokkuleppe, millega pikendati tähtaeg võlaõiguslepingu sõlmimiseks kuni 31.10.2017 (kokkuleppe p 3). Ühtlasi muudeti ettemaksu summaks 1 000 000 eurot ning korrati, et kui Nuorisosäätiö Sr. ei kirjuta alla võlaõiguslepingule hiljemalt 31.10.2017, jääb ettemaks müüjatele ning Nuorisosäätiö Sr.-il ei ole õigust seda tagasi nõuda (p 3). Ka 31.10.2017 seisuga ei suutnud Nuorisosäätiö Sr. ega Baltic Real Estate OÜ müügilepingut sõlmida. 02.11.2017 teatas kostja, et viimane tähtaeg müügilepingu sõlmimiseks on 10.11.2017. 10.11.2017 esitas Baltic Real Estate OÜ esindaja järjekordse avalduse müügilepingu sõlmimise tähtaja pikendamiseks, kuid seekord ei toonud ühtegi konkreetset tähtaega. Vastuseks teatas kostja 13.11.2017, et kuna avalduses ei sisaldunud konkreetne tähtaeg, siis ei saa kostja avalduse osas seisukohta võtta ning kaalub läbirääkimisi teiste ostuhuvilistega. 06.12.2017 avalduses palus Baltic Real Estate OÜ vabandust viivituse pärast müügilepingu sõlmimisega ning tegi ettepaneku sõlmida võlaõiguslik müügileping 11.-15.12.2017 ja suurendada ettemaksu summa 3 000 000 euroni. 13.12.2017 vastuses juhtis kostja tähelepanu sellele, et varasemalt ei olnud hageja ega Nuorisosäätiö Sr. iseenda pakutud tähtaegu kunagi järginud, ning avaldas, et on valmis kaaluma täiendava tähtaja andmist kuni 27.02.2018 üksnes tingimusel, et hageja tasub ettemaksuna kinnistute eksklusiivse omandamise eest täiendavalt 1 500 000 eurot. 22.12.2017 avalduses palus Baltic Real Estate OÜ taaskord viivituse pärast vabandust ning teatas, et sooviks sõlmida võlaõigusliku müügilepingu 2018. a alguses, samuti kinnitas ettemaksu suurendamist 3 000 000 euroni. 04.01.2018 vastuses rõhutas kostja, et tulenevalt varasemalt kokku lepitud tähtaegade möödalaskmisest ei oma kostja hageja ees mingeid kohustusi, ning kordas, et on valmis kaaluma täiendava tähtaja andmist kuni 27.02.2018 üksnes tingimusel, et Baltic Real Estate OÜ tasub ettemaksuna kinnistute eksklusiivse omandamise eest täiendavalt 1 500 000 eurot hiljemalt 12.01.2018. 21.02.2018 sõlmis kostja Baltic Real Estate OÜ-ga notar xxx juures lõpuks kinnistute võlaõigusliku müügilepingu (müügileping). Kostja selgituste kohaselt seejuures olid Baltic Real Estate OÜ osanikud kiitnud müügilepingu projekti viimase versiooni samal päeval heaks. Samuti kiitis lepingu heaks Baltic Real Estate OÜ investeerimispartner Nuorisosäätiö Sr. Kinnistute ostuhind oli 39 300 000 eurot (müügilepingu p 3.1). Müügilepingu punkti 6.4 on sõnastanud notar xxx ning poolte juhis notarile oli, et kui Baltic Real Estate OÜ asjaõiguslepingut sõlmima ei tule, siis jääb ta ettemaksust ilma. Seejuures leppisid pooled teadlikult kokku, et ettemaks 2

2-21-2770

500 000 eurot moodustaks alla 10% kinnistute müügihinnast, kuna Soome õiguspraktika järgi loetakse sellise suurusega ettemaksu – mille tehingu mittetoimumisel jätab müüja endale – mõistlikuks. Müügilepingu sõlmimisel küsis notar Baltic Real Estate OÜ esindajalt ka üle, kas ta saab lepingupunkti taolisest tähendusest aru, ning Baltic Real Estate OÜ esindaja vastas jaatavalt. Müügilepingu kohaselt pidi kinnistute asjaõiguslepingu sõlmimine toimuma hiljemalt 30.04.2018 (p 5.1) ning selleks ajaks pidi Baltic Real Estate OÜ tasuma müügihinna ülejäänud osa 36 800 000 eurot (p 3.6). Kokkulepitud ajaks, 30.04.2018 kell 13.00 ilmusid kostja esindajad notar Tiit Sepa juurde kohale. Baltic Real Estate OÜ aga kohale ei ilmunud ega olnud ka tasunud ülejäänud osa müügihinnast. Seetõttu jäi asjaõigusleping sõlmimata. Kooskõlas müügilepingu punktiga 6.1 lõppes müügileping pärast Baltic Real Estate OÜ kohustuste täitmata jätmist automaatselt. Ühtlasi toimus Baltic Real Estate OÜ tasutud ettemaksu 2 500 000 euro tasaarvestamine kostja leppetrahviga müügilepingu p 6.4 alusel. 11.06.2018 avalduses tegi Baltic Real Estate OÜ ettepaneku sõlmida asjaõigusleping hiljemalt 30.09.2018. Ühtlasi palus hageja kinnitada, et ettemaksuna tasutud 1 000 000 + 1 500 000 eurot käsitletakse endiselt kinnistute müügihinna ettemaksuna. Paraku ei leidnud hageja rahastust ka 30.09.2018. Kostja on seisukohal, et müügileping ei ole tühine, kostja ei pidanud esitama taganemisavaldust ning müügilepingu lõppemine ei toimunud taganemise teel. Samuti on kostja seisukohal, et müügilepingu poolte tahe oli selgelt suunatud sellele, et ettemaks 2 500 000 eurot jääb kostjale ja seda ei tagastata. Müügilepingu punkt 6.4 ei ole tühine, kuna ostjalt ei ole võetud ära õigust nõuda leppetrahvi vähendamist. Hageja on tsiteerinud VÕS § 162 lg 3 teksti, kuid on jätnud põhjendamata, miks ta arvab, et ta on ilma jäetud õigusest nõuda leppetrahvi vähendamist. Müügilepingu p 6.4 on osadeks jagatav (hageja ei ole vastupidist põhjendanud, kuigi see on tema tõendamiskoormis) ning oleks TsÜS § 85 järgi tühine vaid leppetrahvi vähendamise osas. Mingil juhul ei saa tühisus leppetrahvi osas tuua kaasa p 6.4 tühisust ka tasaarvestuse kehtivuse või mingis muus osas – need küsimused ei ole leppetrahvi vähendamisega seotud ning kujutavad endast ka erinevaid õiguslikke instituute. Müügilepingu p 6.4 ei ole tühine, sh ei ole see vastuolus nõuetega tasaarvestusele ega võta ära õigust nõuda leppetrahvi vähendamist. Muu hulgas on pooled vabad leppima kokku, et tasaarvestus toimub automaatselt. Leppetrahv ei ole vastuolus heade kommetega. Hageja ei ole põhjendanud ega ka väitnud, et esineksid TsÜS § 86 lg 2 kohaldamise eeldused. Aluseks tehingu vastuolule heade kommetega ei ole mitte igasugune kohustuse ebaproportsionaalsus, vaid üksnes selline ebaproportsionaalsus, mis ise on samal ajal heade kommete vastane. Hageja ei ole põhjendanud ega isegi väitnud, et leppetrahvi ebaproportsionaalsus kostja kohustustega oleks lisaks ka eraldi heade kommete vastane. Puudub vaidlus, et BRE oli professionaalne kinnisvaraarendaja ning sõlmis müügilepingut oma majandus- ja kutsetegevuse raames. Erialakirjanduses on toodud, et äritehingud saaksid heade kommete vastased olla vaid erandjuhul ning eelkõige siis, kui selline keeld või tühisuse alus tuleneb eriseadusest. Praegu see nii ei ole ning see on ka põhjendatud – ostja peab professionaalina kandma enda sõlmitud lepingutest tulenevaid riske, eriti kui lepingu sätete tähendust on talle eelnevalt selgitanud notar. TsÜS § 86 lg 2 sõnastusest on selgelt näha, et selle kohaldamiseks on vaja, et oleks kumulatiivselt täidetud 2 eeldust: (i) esinevad kas punktis 1 või punktis 2 toodud asjaolud ning (ii) on täidetud sätte algusosas toodud nn subjektiivne eeldus: pool teab tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust. Taaskord – hageja ei ole oma erakorralist vajadust, sõltuvussuhet ega kogenematust põhjendanud ega ka väitnud. VÕS § 198 järgi toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele, tingimuslikult või tähtaja määramisega tehtud avaldus on tühine. VÕS § 198 on aga dispositiivne säte ning pooled võivad kokku leppida teisiti. Muu hulgas võivad pooled leppida kokku nii, et tasaarvestus toimub automaatselt (ehk sõltumata tasaarvestuse avalduse tegemisest) alates vastavate vastastikuste nõuete tekkimisest. Just sellise kokkuleppega on tegu müügilepingu p 6.4 näol. Müügileping ei

2-21-2770

maini kuskil, et tasaarvestuse jaoks oleks vajalik avalduse tegemine. See, kas müügilepingu punkt 6.4 on sõnastatud „tasaarvestatakse“ või „loetakse tasaarvestatuks“, ei oma tähtsust, kuna VÕS § 29 järgi prevaleerib poolte tahe ja käitumine lepingu sõnastuse üle (seda tuleb VÕS § 29 lg 7 järgi arvestada ka mitmetähendusliku sõnakasutuse puhul). Seega on tegemist lubatud erikokkuleppega VÕS § 198 regulatsiooni suhtes. Tasaarvestust ei takista ka VÕS § 200 lg 4. Samal põhjusel ei ole õige ka hageja seisukoht, mille leppetrahvi automaatne tasaarvestamine on justkui vastuolus VÕS § 200 lõikega 4, mille järgi ei saa tasaarvestada nõuet, millele saab esitada vastuväiteid. Nagu öeldud, on automaatne tasaarvestus lubatud. Samuti tuleb tähele panna, et kohtupraktika järgi on tasaarvestust välistavateks vastuväideteks VÕS § 200 lg 4 tähenduses üksnes sellised vastuväited, mis välistavad osaliselt või täielikult nõude maksmapaneku (nt VÕS §-d 110 ja 111 ning § 189 lg 1) (Riigikohtu 4.01.2012 otsus asjas nr 3-2-1-129-11, p 9; 16.06.2010 otsus asjas nr 3-2-1-59-10, p 10). Õigus nõuda leppetrahvi vähendamist ei ole aga oma olemuselt nõuet välistav vastuväide – see ei välista ega lõpeta nõude esitamise võimalust, vaid on käsitletav seisukohana leppetrahvinõude suuruse osas. See, et hagejal lasub müügilepingu p 6.4 järgi leppetrahvinõue, on ilmselge, seega ei saa siin rääkida ka ebaselgest nõudest. Seega ei ole VÕS § 200 lg 4 eeldused igal juhul täidetud. Hageja seisukohtadest järelduks, justkui kostja oleks pidanud tegema esmalt teate kavatsusest nõuda leppetrahvi, paralleelselt taganemisavalduse, seejärel ootama 15 päeva ning alles siis esitama veel eraldi avalduse ettemaksu tasaarvestamiseks. Selline käsitlus on selgelt vastuolus müügilepingu sätete süsteemiga ja eesmärgiga (VÕS § 29 lg 6) ning muudaks sisutühjaks p 6.4 teise lause, mille eesmärgiks oli ettemaksu automaatne tasaarvestamine lepingu lõppemisel ning tarbetute avalduste ja viivituse vältimine. Ettemaksu olemus oli sarnane käsirahaga, st müügilepingu täitmata jätmisel tuli see jätta teisele lepingupoolele ehk kostjale. Lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt olid pooled vabad sellise kokkuleppe sõlmima ning see ei ole kuidagi vastuolus seaduse sisu ega mõttega. Hageja käsitlusest järelduks, et sellist sanktsiooni ei saakski praktikas kunagi rakendada isegi siis, kui sellele oli selgelt suunatud mõlema poole tahe – see on vastuolus ka VÕS § 29 lõikega 8. Kostja ei pidanud esitama eraldi leppetrahvinõuet ega teatama sellest mõistliku aja jooksul. Lisaks tasaarvestusavaldusele puudutab eelnev ka avaldust leppetrahvi nõudmiseks. Esiteks on see vastuolus müügilepingu olemuse ja poolte tahtega, teiseks ei näe leping ette kostja kohustust esitada leppetrahvinõue – lepingu p 6.4 räägib mitte kostja õigusest nõuda, vaid hageja kohustusest leppetrahvi tasuda. Seega toetab kostja seisukohti ka müügilepingu sõnastus ning hageja seisukohad oleksid ebaõiged isegi siis, kui VÕS §-s toodud 29 tõlgendamisreegleid poleks olemas. Seadus ega müügileping ei seo leppetrahvi nõudeõigust kohustusliku avalduse esitamisega. Muu hulgas ei tulene see VÕS § 158 lõikes 1 toodud leppetrahvi määratlusest („Leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma“). Pealegi on VÕS § 158 ja VÕS § 159 lg 2 dispositiivsed ning erialakirjanduses on toodud, et lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt võivad pooled ise kokku leppida, millisel viisil kohustust rikkunud pool peab oma rikkumise heastama. Ammugi ei näinud müügileping ette kostja kohustust teatada ette leppetrahvi nõudmise kavatsusest. Leppetrahvinõudest teatamise eesmärk on hoiatada teist poolt ning praegu on see eesmärk täidetud müügilepingu p 6.4 regulatsiooniga – nagu öeldud, pidid BRE ja hageja olema müügilepingu automaatse lõppemise tagajärgedest teadlikud, sh oli neid BRE-le selgitanud notar. Müügilepingus oli kokku lepitud erikord lepingu lõppemise puhuks. Kostja ei ole müügilepingust taganenud. Müügilepingu p 6.1 sätestab, et leping lõppeb, kui ostja kas ei tasu õigeaegselt ostuhinda või keeldub alusetult asjaõiguslepingu sõlmimisest. Seega lõppes pooltevaheline võlasuhe kokkuleppel (VÕS § 186 p 4), mitte lepingust taganemisega (VÕS § 186 p 5). Müügilepingu p 6.4 kohaldub vaid lepingu lõppemisel, mitte lepingust taganemisel.

2-21-2770

Punkti 6.4 sõnastus algab järgmiselt: „Lepingu lõppemisel lepingu punktis 6.1 toodud alustel ...“. Taganemist reguleerib nt lepingu p 6.2, mis ei ole praegu kohaldatav. Seega eristab müügileping läbivalt lepingu lõppemist ja lepingust taganemist (vt ka lepingu p 6 pealkirja “Lepingu lõppemine ja lepingust taganemine“). Müügilepingu p 6.4 kohaldub seega vaid lepingu lõppemise, mitte lepingust taganemise korral. Lepingu lõppemiseks ei olnud tahteavaldusi vaja ning juba lõppenud lepingust ei saanud enam taganeda. Lepingu p 6.4 lahutamatut seost lepingu lõppemisega näitab ka müügilepingu teksti kujunemise ajalugu (VÕS § 29 lg 5 p 1). Lepingu p 6.4 oli lepingu projekti lisatud vahetult enne müügilepingu sõlmimist. Müügilepingu projekti hakati koostama aga juba 2017. a suvel. 14.07.2017 lepinguprojektis ei ole müügilepingu punkti 6.4 praegusel kujul olemas ning ka kogu peatükk 6 on pühendatud vaid lepingust taganemisele. See näitab, et müügilepingu lõppemise võimalus lisavariandina lepingust taganemisele lisati lepingusse koos lepingu p 6.4 viimase sõnastusega ning need on omavahel lahutamatult seotud. Müügilepingu p 6.4 esimeses lauses toodud viide leppetrahvi seosele taganemisavaldusega ei kuuluks igal juhul kohaldamisele VÕS § 29 alusel, kuna see ei olnud poolte tahteks. Viidatud tingimust tuleb vaadelda koos p 6.4 teise lausega, millest tuleneb selgelt erireegel juhuks, kui ostuhinna osas on tehtud ettemakse – nii nagu see oligi praegu (vt müügilepingu p 3.2-3.5). Sel juhul toimub p 6.4 teise lause järgi ettemaksu automaatne tasaarvestus leppetrahviga, mis ei sõltu ei taganemisavaldusest ega mingitest tähtaegadest. Muu hulgas tuleneb müügilepingu p 6.4 algusosast selgelt, et see kohaldub lepingu lõppemisel, mitte lepingust taganemisel. Müügilepingu p 6.4 esimeses lauses toodud viide leppetrahvi seosele taganemisavaldusega ei kuuluks igal juhul kohaldamisele VÕS § 29 alusel, kuna see ei olnud poolte tahteks. Viidatud tingimust tuleb vaadelda koos p 6.4 teise lausega, millest tuleneb selgelt erireegel juhuks, kui ostuhinna osas on tehtud ettemakse – nii nagu see oligi praegu (vt müügilepingu p 3.2-3.5). Sel juhul toimub p 6.4 teise lause järgi ettemaksu automaatne tasaarvestus leppetrahviga, mis ei sõltu ei taganemisavaldusest ega mingitest tähtaegadest. Muu hulgas tuleneb müügilepingu p 6.4 algusosast selgelt, et see kohaldub lepingu lõppemisel, mitte lepingust taganemisel. Poolte tahteks ei olnud kindlasti luua olukord, kus kostja oleks pidanud tegema taganemisavalduse (mis on vajalik lepingust taganemiseks p 6.2 alusel, mitte lepingu lõppemiseks p 6.1 alusel), seejärel ootama 15 päeva ning alles siis esitama veel eraldi leppetrahvinõude. Lepingu p 6.4 teise lause eesmärgiks oli selgelt ettemaksu automaatne tasaarvestamine lepingu lõppemisel ning tarbetute avalduste ja viivituse vältimine. 15-päevane tähtaeg müügilepingu p 6.4 esimese lause järgi ei kohaldu, kuna teine lause näeb ette eriregulatsiooni. Müügilepingu p 6.4 esimese lause lõpuosa, mille järgi toimub leppetrahvi tasumine 15 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest, ei ole praeguses vaidluses asjakohane. Praegu on toiminud mitte leppetrahvi nõudmine p 6.4 esimese lause alusel, vaid leppetrahvi tasaarvestamine p 6.4 teise lause alusel. Punkti 6.4 teine lause kujutab endast esimese lause suhtes eriregulatsiooni olemuslikult teistsuguse olukorra puhuks (kui ettemakset ei oleks toimunud). Seetõttu ei ole 15-päevane tähtaeg kohaldatav. Seda on kinnitanud 19.04.2023 kohtuistungil ka müügilepingut koostanud notar xxx: - Ta kuidagi ei muuda olematuks seda, et lepingu lõppemise puhuks lepitakse kokku trahvis ja öeldakse, et juhul, kui see ettemakse on tehtud, saab selle tasaarveldada. Ettemaks oli tehtud, trahvisituatsioon tekkinud oli (19.04.2023 kohtuistungi protokoll 00:58:23). - Kui taganemist kasutatakse õiguskaitsevahendina näiteks. Aga tegelikult tuuakse eriregulatsioon ka lause lõpus ära, selle punkti lõpus, kus öeldakse, et juhul, kui ettemaks on tehtud, siis tasaarveldatakse sellega. Ehk leppetrahvi täitmise viis on lepitud kokku p. 6.4 lõpus selleks puhuks, mis tegelikult meie situatsioonis siin oli, kus ettemaks oli tehtud. Kui ettemaks on tehtud, siis taganemine ei oma tähtsust. Kui oleks kasutatud

2-21-2770

õiguskaitse vahendina näiteks mingil põhjusel taganemist, siis oleks 15 päeva lugema hakanud. Nad ei kasutanud seda (19.04.2023 kohtuistungi protokoll 01:03:56). Leppetrahvi tasaarvestamine ettemaksuga oli lepingu lõppemise automaatne tagajärg. Müügilepingu punktidest 6.1 ja 6.4 nähtub selgelt, et leppetrahvi tasaarvestamine hageja ettemaksuga on müügilepingu lõppemise automaatne tagajärg, mis oli hagejale hästi teada ja millega hageja pidi müügilepingu sõlmimisel ka arvestama. Seetõttu on ebaõige hageja seisukoht, mille järgi ei saanud leppetrahvikohustust eksisteerida pärast müügilepingu lõppemist. Samal põhjusel on asjakohatu ka hageja käsitlus seoses lepingu lõppemise ja lepingust taganemise võrdlusega. Lisaks on erialakirjanduses toodud, et tagatiste ja kõrvalkohustuste lõppemine koos lepingu lõppemisega on VÕS § 187 lg 1 järgi vaid üldine eeldus, konkreetsel juhul on tagatiste ja kõrvalkohustuste tuvastamiseks vajalik lepingu tõlgendamine. See tähendab, et pooled saavad dispositiivsuse põhimõtte järgi kujundada leppetrahvi staatust. Arvestades eespool käsitletud tõendeid on ilmselge, et pooled soovisid leppetrahvi ettemaksuga automaatselt tasaarvestada, mitte tekitada olukorda, kus lepingu lõppemisel kaob leppetrahv justkui sootuks ära. Kostja toob välja, et müügileping lõppes BRE rikkumise tõttu, tegemist ei ole lepingu lõppemisega kokkuleppel VÕS § 186 p 4 ja § 207 mõttes. Leping lõpeb p 6.4 alusel vaid siis, kui on täidetud punktis 6.1 toodud eeldused. Need puudutavad ostja põhikohustusi lepingu alusel – tasuda müügihinda ja sõlmida asjaõigusleping. Seega kohaldub p 6.4 sisuliselt olukorras, kus ostja rikub oma põhilisi lepingulisi kohustusi. Selline olukord ei ole võrreldav võlasuhte lõppemisega kokkuleppel VÕS § 186 p 4 järgi. Võlasuhte lõpetamist kokkuleppel reguleerib täpsemalt VÕS § 207 lg 1, mille järgi võlasuhe lõpeb, kui võlausaldaja ja võlgnik on võlasuhte lõpetamises kokku leppinud seoses võlausaldaja loobumisega nõudest. Praegu ei reguleeri müügilepingu p 6.4 kindlasti olukorda, kus keegi lepingupooltest loobub mis tahes nõuetest. Kostja toob välja, et müügilepingu punktis 6.1. leppisid pooled kokku, et leping lõppeb automaatselt. Juhul, kui seda saaks tõlgendada nii, nagu seda teeb hageja, oleks selline sõnastus lepingusse sattunud eksituse tõttu. Müügilepingu kujunemislugu näitab, et lepingu p 6 reguleeris algselt üksnes lepingust taganemist ning seda täiendati just siis, kui lepingusse viidi sisse lepingu lõppemise võimalus. Lepingu lõppemise võimaluse sisseviimisel võidi jätta tähelepanuta vajadus kustutada p 6.4 esimesest lausest viite leppetrahvi sissenõutavuse seosele taganemisavaldusega. Poolte tahteks ei olnud kindlasti luua olukord, kus kostja oleks pidanud tegema taganemisavalduse (mis on vajalik lepingust taganemiseks p 6.2 alusel, mitte lepingu lõppemiseks p 6.1 alusel), seejärel ootama 15 päeva ning alles siis esitama veel eraldi leppetrahvinõude. Lepingu p 6.4 teise lause eesmärgiks oli selgelt ettemaksu automaatne tasaarvestamine lepingu lõppemisel ning tarbetute avalduste ja viivituse vältimine. Oma ütlustega 19.04.2023 kohtuistungil on eelnevat kinnitanud ka notar xxx: - Kuna on lepitud kokku selles, et leping lõppeb siis ära, sel juhul on see summa trahvina müüjale jäetav, siis ongi leping lõppenud, müüjal mingit täiendavaid toiminguid vaja teha ei ole, saab selle raha endale jätta. /.../ Siin pole kuskil öeldud, et peaks mingeid täiendavaid toiminguid tegema (19.04.2023 kohtuistungi protokoll 00:48:41). - See on väga selgelt sisse kirjutatud, see oli ka poolte tahe. Kohustub tasuma leppetrahvi lepingu lõppemise puhuks. - Kohus: kas see tähendab automaatset tasaarvestust? - Jah. Lepingu lõppemine regulatsioonina ei eelda mingisugust protseduuri selle jaoks. Kui leping on lõppenud, siis on lepitud kokku, et tagajärg on trahv ja trahv tasaarveldatakse, kuna raha on käes, ei pea seda tagasi andma. Lihtne poolte tahe oli see (19.04.2023 kohtuistungi protokoll 00:50:30).

2-21-2770

-

Leiti, et ei taheta rohkem tegeleda selle teavitamisega, ei taheta rohkem vaidlusruumi jätta selle üle, kas on teatatud, kas on teade kätte saadud ja sellepärast lepiti kokku, et leping lõppeb siis ära (19.04.2023 kohtuistungi protokoll 00:51:20).

Kostja hinnangul ei kohaldu 15-päevane tähtaeg müügilepingu p 6.4 esimese lause järgi, kuna teine lause näeb ette eriregulatsiooni. Seda on 19.04.2023 kohtuistungil ka müügilepingut koostanud notar xxx: - Ta kuidagi ei muuda olematuks seda, et lepingu lõppemise puhuks lepitakse kokku trahvis ja öeldakse, et juhul, kui see ettemakse on tehtud, saab selle tasaarveldada. Ettemaks oli tehtud, trahvisituatsioon tekkinud oli (19.04.2023 kohtuistungi protokoll 00:58:23). - Kohus: p. 6.4 on tähtaeg 15 päeva. Aga siin on lause lõpus ka öeldud, mis ajast see 15 päeva kehtima hakkab – arvates taganemise jõustumisest. Esimene punkti osa ütleb, et lepingu lõppemisel p. 6.1 toodud alustel on ostja kohustatud tasuma leppetrahvi hiljemalt 15 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Mis see taganemine on? - Kui taganemist kasutatakse õiguskaitsevahendina näiteks. Aga tegelikult tuuakse eriregulatsioon ka lause lõpus ära, selle punkti lõpus, kus öeldakse, et juhul, kui ettemaks on tehtud, siis tasaarveldatakse sellega. Ehk leppetrahvi täitmise viis on lepitud kokku p. 6.4 lõpus selleks puhuks, mis tegelikult meie situatsioonis siin oli, kus ettemaks oli tehtud. Kui ettemaks on tehtud, siis taganemine ei oma tähtsust. Kui oleks kasutatud õiguskaitse vahendina näiteks mingil põhjusel taganemist, siis oleks 15 päeva lugema hakanud. Nad ei kasutanud seda. - Kohus: kas teine lause ütleb, et seda 15 päeva ka üldse ei kehti? - Tunnistaja: kindlasti. Ainult siis, kui taganetakse, oleks see 15 päeva. - Kohus: mis osas teine lause esimese lauses ära tühistab? - Mitte mingis ulatuses ei tühista ära. Ta ütleb erijuhu (19.04.2023 kohtuistungi protokoll 01:03:18). Kostja toob välja, et müügileping oli notariaalselt tõestatud ning tõestamisseaduse § 18 lg 1 järgi oli notaril kohustus selgitada välja poolte tahe. Sellepärast on asjakohased notar xxx ütlused 19.04.2023 kohtuistungil: - Lepingus on kirjas ka, et see oli xxx, vandeadvokaat. Oli professionaalne õigusnõustaja, kes sai väga hästi aru, millised on lepingu rikkumise tagajärjed ja kellega see teema eraldi läbi arutati. Absoluutselt kõik räägiti eraldi läbi, sellepärast, et see regulatsioon, kus teadlikult pooled asendasid selle lepingu müüjapoolse õiguse lepingust taganeda lepingu lõppemise regulatsiooniga ehk ostjapoolse rikkumise tagajärg asendati ära, tuli üsna pika müügiprotsessi perioodi lõpus. Kuna tehing oli nii kaua juba kestnud, ta oli mulle meelde jäänud ka veel, siis ma küsisin veel ostja esindaja käest eraldi üle, juhtisin tähelepanu, et siin on selline asi, et lõppemine on sees, et kas sa oled saanud ka teiste poolte käest selle lepingu projekti, kus lõppemine on. Kas jõudsid tähelepanu pöörata, oma kliendile rääkida sellest. Öeldi, et jah, et klient tahab väga osta. Nii see oli (19.04.2023 kohtuistungi protokoll 00:51:20). Samuti kinnitavad seda BRE-d esindanud E-E E ütlused: Nuorisostäätiol ei olnud mingeid pretensioone ega nõudeid, et ettemaksu osa jäi müüjale. Leping tõlgiti neile ära ja seda ma rohkem ei oska kommenteerida. Võlaõiguslik leping tõlgiti Nuorisosäätio nõukogu liikmele ära soome keelde (19.04.2023 kohtuistungi protokoll 01:15:00). Kostja on seisukohal, et hageja nõue leppetrahvi vähendamiseks kujutab endast hagi muutmist. Algses hagiavalduses esitas hageja alusetu rikastumise nõude tulenevalt sellest, et müügilepingu p 6.4 olevat tühine ning kostja ei esitanud taganemisavaldust. 10.09.2021 menetlusdokumendis on hageja aga esitanud lisaks ka nõude leppetrahvi vähendamiseks kuni 10 000 euroni. Tegu on

2-21-2770

täiesti uue väitega. Muu hulgas põhineb leppetrahvi vähendamise nõue lepingulisel suhtel, alusetu rikastumise nõue aga lepingulise suhte puudumisel. Seega on ilmselge, et hageja on muutnud hagi alust. Sisuliselt on hageja muutnud ka haginõuet ehk hagi eset, kuna taotleb leppetrahvi vähendamist kuni 10 000 euroni – st isegi kui kohus menetleks seda nõuet ja ka rahuldaks, siis algne hagi oleks rahuldatud mitte tervikuna, vaid 2 490 000 euro ulatuses. Hagi eseme muutmine hõlmab mitte üksnes üleminekut rahaliselt nõudelt mitterahalisele, vaid ka rahalise nõude suuruse ja õigusliku iseloomu muutmist. Kostja on seisukohal, et BRE ei saanud loovutada hagejale õigust nõuda leppetrahvi vähendamist. Müügilepingu p 6.4 järgi kohustus BRE tasuma kostjale leppetrahvi 2 500 000 eurot. Selleks, et BRE saaks anda nimetatud kohustuse üle kolmandale isikule, peab kostja kui võlausaldaja VÕS § 175 lg 2 järgi andma oma nõusoleku. Kostja ei ole oma nõusolekut andnud ega anna seda ka tulevikus. Seega ei saanud BRE anda leppetrahvi maksmise kohustust hagejale kehtivalt üle. Samamoodi ei saanud BRE anda hagejale üle ka õigust nõuda leppetrahvi vähendamist, mis on leppetrahvi tasumise kohustuse osaks. Õigus nõuda leppetrahvi vähendamist ei ole loovutatav ka sellepärast, et see on lahutamatult seotud algse võlasuhtega kostja ja BRE vahel. VÕS § 164 lg 1 teise lause järgi ei saa nõuet loovutada, kui kohustust ei saa selle sisu muutmata täita kellelegi teisele kui senisele võlausaldajale. Samuti ei saa VÕS § 177 lg 1 järgi anda üle tagatisi ega kõrvalkohustusi, mis on lahutamatult seotud senise võlgniku isikuga. BRE ei ole konkreetselt leppetrahvi vähendamise nõuet hagejale üle andnud. Nõude loovutamisel kehtib määratletuse põhimõte, st nõue peab olema loovutamise hetkel piisavalt määratletav (VÕS § 165). Kui nõue ei ole määratletav, siis ei ole nõude käsutus kehtiv. Kostja leiab, et 15.02.2021 nõude loovutamise leping ei vasta vorminõuetele, kuna VÕS § 11 lg 3 alusel oleks selle pidanud sõlmima notariaalses vormis. Seetõttu on nimetatud leping VÕS § 11 lg 2 ja TsÜS § 83 lg 1 järgi kehtetu. Lisaks leiab kostja, et 15.02.2021 nõude loovutamise leping on sõlmitud esindusõiguse rikkumisega – lepingu sõlmimiseks BRE esindajale R Rle antud volitus ei olnud kohustuslikus notariaalses vormis. Samuti ei vasta notariaalse vormi nõudele tehingu heakskiit. Lisaks on heakskiitmine vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega – ei ole mõeldav, et enam kui 2 aasta jooksul ei ole teada, kas tehing on kehtiv või mitte. Hageja ei saanud kinnitada 15.02.2021 nõude loovutamise lepingut 29.06.2023 kokkuleppega: a) Tehingu kinnitamise ehk vormipuuduse kõrvaldamise eeldused TsÜS § 84 lg 3 järgi ei ole täidetud. Esiteks ei ole tehingu tühisuse kaasa toonud asjaolu ära langenud. Teiseks ei olnud 29.06.2023 kokkuleppe poolte (hageja ja BRE) tahe suunatud tühise tehingu kinnitamisele – pooled olid 15.02.2021 kokkulepet sõlmides seisukohal, et nõude loovutamise leping ei ole tühine. Kehtivat lepingut ei ole võimalik kinnitada. b) Isegi kui 29.06.2023 kokkulepe oleks kehtiv, oleks 15.02.2021 nõude loovutamise leping TsÜS § 84 lg alusel kinnitatud alles kinnitamise ajast, st alates 29.06.2023. Muu hulgas tähendaks see, et haginõue on aegunud, kuna hageja on nõude omandanud alles 29.06.2023. Kostja toob välja, et leppetrahvi vähendamiseks ei ole alust, kuna leppetrahvil oli hoiatus- ja survefunktsioon. Ühestki asjaolust ei tulene, et leppetrahv oleks suunatud kahju hüvitamisele. Tegemist oli ettemaksuga ja sisuliselt tasuga eksklusiivsuse eest, samuti oli leppetrahvil käsirahaga sarnaseid elemente ning käsiraha ei kuulu lepingu täitmata jätmisel tagastamisele. Ettemaks hakkas kujunema juba alates 15.05.2017 NDA-st, milles pooled leppisid kokku, et ettemaksu eesmärgiks oli võimaldada ostja juurdepääs teabele, kuid eelkõige eksklusiivne õigus omandada müügiese (punktid 1.2, 1.4 ja 1.6). NDA kohaselt oli kostjal õigus see ettemaks endale jätta. Hiljem ei ole pooled teinud ühtegi avaldust, millest nähtuks tahe muuta ettemaksu olemust, võimaldada selle vähendamist leppetrahvina vmt. Ettemaksu summa suurenes ajas ning oli võrdeline perioodiga, mil kostja oli valmis kinnistuid ostja jaoks kinni hoidma. Seejuures oli hageja õiguseellane BRE tehingu sõlmimisega venitanud ligi aasta aega ning lasknud mööda iseenda pakutud tähtajad 8 korda. Müügilepingu punkti 6.4 on sõnastanud notar xxx ning poolte

2-21-2770

juhis notarile oli, et kui BRE asjaõiguslepingut sõlmima ei tule, siis jääb ta ettemaksust ilma. Olukord, kus hageja saaks tagantjärgi hakata ettemaksu vähendama läbi leppetrahvi vähendamise nõude, oleks poolte tahtega selgelt vastuolus. Leppetrahv ei ole ebamõistlikult suur. Isegi kui hagejal oleks õigus taotleda leppetrahvi vähendamist, siis leppetrahv ei ole ebamõistlikult suur. Kohtupraktikast tuleneb, et täitmisele sundimise eesmärgiga (ehk survefunktsiooniga) kokku lepitud leppetrahv peab suuruse poolest olema selline, et see motiveeriks rikkujat oma kohustust täitma (Tallinna Ringkonnakohtu otsus asjas nr 2-17-117146, p 16.6). Riigikohtu praktikas on leitud, et olukorras, kus on lepitud kokku leppetrahv 10% koguhinnast, ei ole leppetrahvi vähendamiseks alust (asi nr 3-2-1-887-10, p 11). Praegu moodustabki ettemaks alla 10% kinnistute müügihinnast (6,36%), st ettemaksu summa ei ole võrreldes tehinguhinnaga märkimisväärne. Ka õiguspraktikas loetakse 10% mõistlikuks summaks, mille müüja saab tehingu ära jäämisel endale jätta, ning sellepärast pooled leppisidki müügilepingu punktis 6.4 kokku ettemaksu tasaarvestamises. Soome õiguspraktikas loetakse mõistlikuks summaks, mille müüja saab tehingu ärajäämisel endale jätta, mitte üle 10%. BRE kui Soome investoreid esindav ühing juhtis sellele tähelepanu ning seetõttu leppisid pooled ettemaksu summas teadlikult kokku nii, et see moodustaks alla 10% kinnistute müügihinnast. Lisaks on sellise suurusega ettemaks eksklusiivsuse eest põhjendatud sellega, et BRE oli tehingu sõlmimisega venitanud ligi aasta aega ning 8 korda lasknud mööda iseenda pakutud tähtajad. Kokkulepe, mille järgi kostja oleks jätnud BRE-le eksklusiivse ostuõiguse ligi aastaks ajaks ning loobunud võimalusest otsida sellel ajal teisi ostjaid, samal ajal aga ei saaks selle kohustuse võtmise eest mingit vastutasu, oleks ilmselgelt ebamõistlik. Samuti oleks ebamõistlik vähendada ettemaksu 10 000 euroni, kuna selline vastutasu on ilmselgelt ebaproportsionaalne, arvestades kinnistute väärtust (39 300 000 eurot) – sel juhul oleks leppetrahv vaid 0,025% ehk 1/4000 kinnistute väärtusest. Leppetrahv koormas sisuliselt kostja kahju, mis väljendus kinnistute müügist saamata jäänud tulus. Müügilepingus kokku lepitud hinda 39 300 000 eurot ei õnnestunud kostjal kätte saada BRE tegevusetuse tõttu. Samal ajal oli kinnistutele ka teisi huvilisi, kellega kostja ei saanud läbirääkimisi pidada BRE-le antud eksklusiivsuse eest. Seejärel aga langesid üldised kinnisvarahinnad ning seeläbi ka kinnistute hind. Seega tekkis selle tõttu, et BRE ei täitnud müügilepingut, kostjale sisuliselt kahju, mis väljendub saamata jäänud tulus (kinnistute hinnavahe). Ettemaksu kui leppetrahvi mõte oligi sellises olukorras kahju korvamine. Seega ei ole ettemaks kui leppetrahv kindlasti ebaproportsionaalselt suur ega kuulu vähendamisele. Tõendamiskoormis küsimuses, et leppetrahv on kahjuga võrreldes ebaproportsionaalselt suur, lasub hagejal (vt Riigikohtu lahend asjas nr 3-2-1-66-05, p 19). Hageja ei ole oma tõendamiskoormist täitnud, tema väited kostjal kahju puudumise kohta on paljasõnalised. Nii on nt meelevaldne ja täielikult põhjendamata hageja toodud summa, milleni leppetrahvi vähendada (10 000 eurot). 13.04.2022 eelistungil taotles hageja aegumise kohaldamist hageja nõude osas summas 1 000 000 eurot, mis tasuti Baltic Real Estate OÜ poolt enne 21.02.2018 müügilepingu sõlmimist. Kostja leiab, et hüpoteetiline nõue selle summa tagastamiseks muutus sissenõutavaks enne 19.02.2018, st enam kui 3 aastat pärast hagi esitamist. Poolte vahel puudub vaidlus, et TsÜS § 152 lg 1 järgi kohaldub nõudele 3-aastane aegumistähtaeg. Poolte vahel puudub vaidlus, et nimetatud summa oli faktiliselt tasutud enam kui 3 aastat enne hagi esitamist, seejuures olid selle summa tasumise aluseks 15.05.2017 vastastikuse mitteavaldamise ja reservatsiooni lepingu ning selle 05.09.2017 ja 10.10.2017 muudatused. NDA nägi ette, et kui võlaõiguslepingut ei sõlmita enne 15.07.2017 (k.a), jääb ettemaks müüjatele ning ostjal ei ole õigust seda tagasi nõuda. 05.09.2017 NDA muutmisega pikendati see tähtaeg kuni 03.10.2017 ning 10.10.2017 NDA muutmisega – kuni 31.10.2017. 31.10.2017 oli kogu vaidlusalune summa kostjale ka tasutud.

2-21-2770

Kuna 31.10.2017 seisuga müügilepingut ei sõlmitud, siis seega sai ostja Baltic Real Estate OÜ (hageja eelkäija) esitada oma väidetava nõude ettemaksu tagastamiseks summas 1 000 000 eurot juba 01.11.2017 (NDA p 1.6). Järelikult tekkis hageja nõue 1 000 000 euro tagastamiseks rohkem kui 3 aastat enne hagi esitamist ning oli hagi esitamise ajal TsÜS § 152 lg 1 järgi aegunud. 13.02.2018 avalduses palus Baltic Real Estate OÜ taaskord taas vabandust viivituse pärast ning tegi ettepaneku sõlmida võlaõiguslik müügileping 21.-23.02.2018. Ühtlasi teatas Baltic Real Estate OÜ taaskord, et enne võlaõiguslepingu sõlmimist tasub Baltic Real Estate OÜ taaskord täiendava ettemaksu 1 500 000 eurot ning on valmis sõlmima asjaõiguslepingu 30.04.2018. Eeltoodust tulenevalt palub kostja jätta hagi rahuldamata ja jätta menetluskulud OÜ Eesti Inkasso kanda ning mõista OÜ Logi Projekt menetluskulud OÜ-lt Eesti Inkasso välja vastavalt esitatavale menetluskulude nimekirjale. Täiendavalt mõista hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras. III Varasem menetlus

2-21-2770

loovutamise kohta muu dokumendi (mitte teate võlgnikule nõude loovutamise kohta), siis ka sellisel juhul on loovutamine VÕS § 170 kohaselt võlgniku suhtes toimunud isegi siis, kui nõuet tegelikult ei ole loovutatud või kui loovutamine ei ole kehtiv. Hageja hinnangul puudub mõistlik ja arusaadav seletus või eesmärk, miks peaks hagis esitatud rahalise nõude aluseks olev suhe ja sellest tulenevalt selle nõude loovutamise suhe vajama erilist kaitset notariaalse tõestamisevormi kaudu. Kuna lepingu tühisusest tuleneva nõude loovutamise osas ei saa olla kohustuslikke vorminõudeid, siis ei ole ka mõistlikku põhjendust ega eesmärki, miks analoogse sisuga lepingu lõppemisest tulenev nõue peaks olema loovutatud notariaalselt tõestatud vormis. Seega isegi kui jõuda järeldusele, et taoline kohustuslik vorminõue kehtib, siis ei ole sellel peale formaalse põhjenduse sisulist eesmärki ega põhjendust. Seetõttu ei saa taoline vorminõude rikkumine TsÜS § 83 lg 1 kohaselt kaasa tuua tühisust.

2-21-2770

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt.

2-21-2770



29.06.2023 sõlmisid hageja ja BRE pankrotihaldur notariaalse kokkuleppe, millega pooled kinnitasid loovutuslepingu kehtivust ja BRE pankrotihaldur kiitis heaks BRE nimel sõlmitud loovutuslepingu.

Pooled vaidlevad selle üle, kas müügilepingu punkt 6.4. on kehtiv, kuidas tõlgendada müügilepingu punkti 6.4, kas hagejal on nõudeõigus, kas leppetrahv on ebamõistlikult suur ja kas hageja nõue on aegunud.

2-21-2770

erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust. Taaskord – hageja ei ole oma erakorralist vajadust, sõltuvussuhet ega kogenematust põhjendanud ega ka väitnud. VÕS § 198 järgi toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele, tingimuslikult või tähtaja määramisega tehtud avaldus on tühine. VÕS § 198 on dispositiivne säte ja pooled võivad kokku leppida teisiti. Muu hulgas võivad pooled leppida kokku nii, et tasaarvestus toimub automaatselt (ehk sõltumata tasaarvestuse avalduse tegemisest) alates vastavate vastastikuste nõuete tekkimisest. Just sellise kokkuleppega on tegu müügilepingu p 6.4 näol. Müügileping ei maini kuskil, et tasaarvestuse jaoks oleks vajalik avalduse tegemine. See, kas müügilepingu punkt 6.4 on sõnastatud „tasaarvestatakse“ või „loetakse tasaarvestatuks“, ei oma tähtsust, kuna VÕS § 29 järgi prevaleerib poolte tahe ja käitumine lepingu sõnastuse üle (seda tuleb VÕS § 29 lg 7 järgi arvestada ka mitmetähendusliku sõnakasutuse puhul). Seega on tegemist lubatud erikokkuleppega VÕS § 198 regulatsiooni suhtes. Tasaarvestust ei takista ka VÕS § 200 lg 4. Samal põhjusel ei ole õige ka hageja seisukoht, mille leppetrahvi automaatne tasaarvestamine on justkui vastuolus VÕS § 200 lõikega 4, mille järgi ei saa tasaarvestada nõuet, millele saab esitada vastuväiteid. Nagu öeldud, on automaatne tasaarvestus lubatud. Samuti tuleb tähele panna, et kohtupraktika järgi on tasaarvestust välistavateks vastuväideteks VÕS § 200 lg 4 tähenduses üksnes sellised vastuväited, mis välistavad osaliselt või täielikult nõude maksmapaneku (nt VÕS §-d 110 ja 111 ning § 189 lg 1) (Riigikohtu 4.01.2012 otsus asjas nr 3-2-1-129-11, p 9; 16.06.2010 otsus asjas nr 3-2-1-59-10, p 10). Õigus nõuda leppetrahvi vähendamist ei ole aga oma olemuselt nõuet välistav vastuväide – see ei välista ega lõpeta nõude esitamise võimalust, vaid on käsitletav seisukohana leppetrahvinõude suuruse osas. See, et hagejal lasub müügilepingu p 6.4 järgi leppetrahvinõue, on ilmselge, seega ei saa siin rääkida ka ebaselgest nõudest. Seega ei ole VÕS § 200 lg 4 eeldused igal juhul täidetud.

2-21-2770

VÕS § 162 lg 3 sätestab keelu nõuda leppetrahvi vähendamist pärast selle tasumist. Kohus leiab, et olukorras, kus Baltic Real Estate OÜ (BRE) on kostjale tasunud ettemaksu, mis hiljem, BRE lepingu rikkumise tõttu, jääb leppetrahvina kostjale, ei ole BRE leppetrahvi tasunud vabatahtlikult. Seega ei ole Baltic Real Estate OÜ (BRE) kaotanud õigust nõuda leppetrahvi vähendamiseks VÕS § 162 lg 1 alusel. Kohus on seisukohal, et müügilepingu punkt 4.6 ei ole VÕS § 162 lg 2 kohaselt tühine, kuna automaatse tasaarvestamisega ei kaota ostjalt õigust nõuda leppetrahvi vähendamist. Kohtu hinnangul ei ole müügilepingu punkt 4.6 sätestatud leppetrahv oma suuruse tõttu vastuolus heade kommetega. TsÜS § 86 lg 2 sätestab, et tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas siis, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja siis kui: 1) tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või 2) pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. TsÜS § 86 lg 2 kohaldamiseks peavad olema korraga täidetud nii esimeses lauses välja toodud asjaolud kui ka punktis 1 või punktis 2 toodud asjaolud. Hageja esitatud asjaoludest ei nähtu, et ostja sõlmis lepingu erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust. Kostja toob välja, et ostja oli professionaalne kinnisvaraarendaja ning sõlmis müügilepingut oma majandus- ja kutsetegevuse raames. Lisaks oli müügileping tõestatud notariaalselt. Tõestamisseaduse § 18 lg 1 järgi oli notaril kohustus selgitada välja poolte tahe ning ostja tahteks oli sõlmida müügileping kostjaga. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid ega tõendeid, millest järelduks, et ta on sõlminud müügilepingu erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust. Eeltoodust tulenevalt ei ole müügilepingu punkt 6.4. vastuolus heade kommetega TsÜS § 86 lg 2 alustel. Eelnevast tulenevalt on kohus seisukohal, et müügilepingu punkt 4.6 ei ole VÕS § 162 lg 2 kohaselt tühine ega TsÜS § 86 lg 2 alustel vastuolus heade kommetega.

2-21-2770

olukorras, kus ostja rikub oma põhilisi lepingulisi kohustusi. Selline olukord ei ole võrreldav võlasuhte lõppemisega kokkuleppel VÕS § 186 p 4 järgi. Võlasuhte lõpetamist kokkuleppel reguleerib täpsemalt VÕS § 207 lg 1, mille järgi võlasuhe lõpeb, kui võlausaldaja ja võlgnik on võlasuhte lõpetamises kokku leppinud seoses võlausaldaja loobumisega nõudest. Praegu ei reguleeri müügilepingu p 6.4 kindlasti olukorda, kus keegi lepingupooltest loobub mis tahes nõuetest.

2-21-2770

leppetrahviga, mis ei sõltu ei taganemisavaldusest ega mingitest tähtaegadest. Muu hulgas tuleneb müügilepingu p 6.4 algusest selgelt, et see kohaldub lepingu lõppemisel, mitte lepingust taganemisel. Kostja toob välja, et müügilepingu punktis 6.1. leppisid pooled kokku, et leping lõppeb automaatselt. Juhul, kui seda saaks tõlgendada nii, nagu seda teeb hageja, oleks selline sõnastus lepingusse sattunud eksituse tõttu. Müügilepingu kujunemislugu näitab, et lepingu p 6 reguleeris algselt üksnes lepingust taganemist ja seda täiendati just siis, kui lepingusse viidi sisse lepingu lõppemise võimalus. Lepingu lõppemise võimaluse sisseviimisel võidi jätta tähelepanuta vajadus kustutada p 6.4 esimesest lausest viite leppetrahvi sissenõutavuse seosele taganemisavaldusega. Poolte tahteks ei olnud kindlasti luua olukord, kus kostja oleks pidanud tegema taganemisavalduse (mis on vajalik lepingust taganemiseks p 6.2 alusel, mitte lepingu lõppemiseks p 6.1 alusel), seejärel ootama 15 päeva ning alles siis esitama veel eraldi leppetrahvinõude. Lepingu p 6.4 teise lause eesmärgiks oli selgelt ettemaksu automaatne tasaarvestamine lepingu lõppemisel ning tarbetute avalduste ja viivituse vältimine. Oma järgmiste ütlustega 19.04.2023 kohtuistungil on eelnevat kinnitanud ka tunnistajana üle kuulatud notar xxx: - Kuna on lepitud kokku selles, et leping lõppeb siis ära, sel juhul on see summa trahvina müüjale jäetav, siis ongi leping lõppenud, müüjal mingit täiendavaid toiminguid vaja teha ei ole, saab selle raha endale jätta. /.../ Siin pole kuskil öeldud, et peaks mingeid täiendavaid toiminguid tegema (19.04.2023 kohtuistungi protokoll 00:48:41); - See on väga selgelt sisse kirjutatud, see oli ka poolte tahe. Kohustub tasuma leppetrahvi lepingu lõppemise puhuks; - Kohus: kas see tähendab automaatset tasaarvestust? - Jah. Lepingu lõppemine regulatsioonina ei eelda mingisugust protseduuri selle jaoks. Kui leping on lõppenud, siis on lepitud kokku, et tagajärg on trahv ja trahv tasaarveldatakse, kuna raha on käes, ei pea seda tagasi andma. Lihtne poolte tahe oli see (19.04.2023 kohtuistungi protokoll 00:50:30); - Leiti, et ei taheta rohkem tegeleda selle teavitamisega, ei taheta rohkem vaidlusruumi jätta selle üle, kas on teatatud, kas on teade kätte saadud ja sellepärast lepiti kokku, et leping lõppeb siis ära (19.04.2023 kohtuistungi protokoll 00:51:20). Kostja hinnangul ei kohaldu 15-päevane tähtaeg müügilepingu p 6.4 esimese lause järgi, kuna teine lause näeb ette eriregulatsiooni. Seda on 19.04.2023 kohtuistungil tunnistanud ka müügilepingut koostanud notar xxx: - Ta kuidagi ei muuda olematuks seda, et lepingu lõppemise puhuks lepitakse kokku trahvis ja öeldakse, et juhul, kui see ettemakse on tehtud, saab selle tasaarveldada. Ettemaks oli tehtud, trahvisituatsioon tekkinud oli (19.04.2023 kohtuistungi protokoll 00:58:23); - Kohus: p. 6.4 on tähtaeg 15 päeva. Aga siin on lause lõpus ka öeldud, mis ajast see 15 päeva kehtima hakkab – arvates taganemise jõustumisest. Esimene punkti osa ütleb, et lepingu lõppemisel p. 6.1 toodud alustel on ostja kohustatud tasuma leppetrahvi hiljemalt 15 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Mis see taganemine on? - Kui taganemist kasutatakse õiguskaitsevahendina näiteks. Aga tegelikult tuuakse eriregulatsioon ka lause lõpus ära, selle punkti lõpus, kus öeldakse, et juhul, kui ettemaks on tehtud, siis tasaarveldatakse sellega. Ehk leppetrahvi täitmise viis on lepitud kokku p. 6.4 lõpus selleks puhuks, mis tegelikult meie situatsioonis siin oli, kus ettemaks oli tehtud. Kui ettemaks on tehtud, siis taganemine ei oma tähtsust. Kui oleks kasutatud õiguskaitse vahendina näiteks mingil põhjusel taganemist, siis oleks 15 päeva lugema hakanud. Nad ei kasutanud seda; - Kohus: kas teine lause ütleb, et seda 15 päeva ka üldse ei kehti? - Tunnistaja: kindlasti. Ainult siis, kui taganetakse, oleks see 15 päeva;

2-21-2770

-

Kohus: mis osas teine lause esimese lauses ära tühistab? Mitte mingis ulatuses ei tühista ära. Ta ütleb erijuhu (19.04.2023 kohtuistungi protokoll 01:03:18).

Kostja toob välja, et müügileping oli notariaalselt tõestatud ning tõestamisseaduse § 18 lg 1 järgi oli notaril kohustus selgitada välja poolte tahe. Sellepärast on asjakohased notar Tiit Seppa ütlused 19.04.2023 kohtuistungil: „Lepingus on kirjas ka, et see oli W W, vandeadvokaat. Oli professionaalne õigusnõustaja, kes sai väga hästi aru, millised on lepingu rikkumise tagajärjed ja kellega see teema eraldi läbi arutati. Absoluutselt kõik räägiti eraldi läbi, sellepärast, et see regulatsioon, kus teadlikult pooled asendasid selle lepingu müüjapoolse õiguse lepingust taganeda lepingu lõppemise regulatsiooniga ehk ostjapoolse rikkumise tagajärg asendati ära, tuli üsna pika müügiprotsessi perioodi lõpus. Kuna tehing oli nii kaua juba kestnud, ta oli mulle meelde jäänud ka veel, siis ma küsisin veel ostja esindaja käest eraldi üle, juhtisin tähelepanu, et siin on selline asi, et lõppemine on sees, et kas sa oled saanud ka teiste poolte käest selle lepingu projekti, kus lõppemine on. Kas jõudsid tähelepanu pöörata, oma kliendile rääkida sellest. Öeldi, et jah, et klient tahab väga osta. Nii see oli“ (19.04.2023 kohtuistungi protokoll 00:51:20). Samuti kinnitavad seda BRE-d esindanud E-E E ütlused: Nuorisostäätiol ei olnud mingeid pretensioone ega nõudeid, et ettemaksu osa jäi müüjale. Leping tõlgiti neile ära ja seda ma rohkem ei oska kommenteerida. Võlaõiguslik leping tõlgiti Nuorisosäätio nõukogu liikmele ära soome keelde (19.04.2023 kohtuistungi protokoll 01:15:00).

2-21-2770

automaatselt. Kostja toob välja, et poolte tahteks ei olnud kindlasti luua olukord, kus kostja oleks pidanud tegema taganemisavalduse (mis on vajalik lepingust taganemiseks p 6.2 alusel, mitte lepingu lõppemiseks p 6.1 alusel), seejärel ootama 15 päeva ning alles siis esitama veel eraldi leppetrahvinõude. Müügilepingu punkti 6.4 teise lause eesmärgiks oli selgelt ettemaksu automaatne tasaarvestamine lepingu lõppemisel ning tarbetute avalduste ja viivituse vältimine. Müügilepingu punkt 6.4 kohaldub vaid lepingu lõppemisel, mitte lepingust taganemisel. Punkti

2-21-2770

leppetrahvi vähendamist kuni 10 000 euroni – s.t isegi kui kohus menetleks seda nõuet ja ka rahuldaks, siis algne hagi oleks rahuldatud mitte tervikuna, vaid 2 490 000 euro ulatuses. Hagi eseme muutmine hõlmab mitte üksnes üleminekut rahaliselt nõudelt mitterahalisele, vaid ka rahalise nõude suuruse ja õigusliku iseloomu muutmist. Hageja toob välja, et ei ole oma 10.09.2021 menetlusdokumendis nimetatud summat suurendanud ega selle asemel esitanud muud nõuet (s.o sellist nõuet, mis ei seisneks raha väljamõistmise nõudmises). Seega ainuüksi juba seetõttu, et hagi eset ei ole muudetud, pole toimunud hagi muutmist, mis eeldaks kostja nõusolekut, ning seda sõltumata sellest, kas hagi alust on muudetud või mitte. Hageja leiab, et oma 10.09.2021 menetlusdokumendis leppetrahvi vähendamise taotluses ja selle põhjendustes hageja üksnes täiendas hagi õiguslikke põhjendusi. Hagi õiguslike põhjenduste täiendamine (see juures alternatiivsete põhjenduste lisamisega – ei ole hageja loobunud ühestki oma teisest hagi aluseks olevast fakti - ega õiguslikust väitest) ei ole käsitatav hagi aluse muutmisena. Seetõttu ei ole ka nimetatud põhjusel alust järelduseks, et hagi oleks muudetud ning et hageja 10.09.2021 menetlusdokumendis esitatu menetlemine. Kostja leppetrahvinõude vähendamise osas eeldaks kostja nõusolekut.

2-21-2770

Kostja leiab, et 15.02.2021 nõude loovutamise leping ei vasta vorminõuetele, kuna VÕS § 11 lg 3 alusel oleks selle pidanud sõlmima notariaalses vormis. Seetõttu on nimetatud leping VÕS § 11 lg 2 ja TsÜS § 83 lg 1 järgi kehtetu. Lisaks leiab kostja, et 15.02.2021 nõude loovutamise leping on sõlmitud esindusõiguse rikkumisega – lepingu sõlmimiseks BRE esindajale R Rle antud volitus ei olnud kohustuslikus notariaalses vormis. Samuti ei vasta notariaalse vormi nõudele tehingu heakskiit. Lisaks on heakskiitmine vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega – ei ole mõeldav, et enam kui 2 aasta jooksul ei ole teada, kas tehing on kehtiv või mitte. Hageja ei saanud kinnitada 15.02.2021 nõude loovutamise lepingut 29.06.2023 kokkuleppega: a) Tehingu kinnitamise ehk vormipuuduse kõrvaldamise eeldused TsÜS § 84 lg 3 järgi ei ole täidetud. Esiteks ei ole tehingu tühisuse kaasa toonud asjaolu ära langenud. Teiseks ei olnud 29.06.2023 kokkuleppe poolte (hageja ja BRE) tahe suunatud tühise tehingu kinnitamisele – pooled olid 15.02.2021 kokkulepet sõlmides seisukohal, et nõude loovutamise leping ei ole tühine. Kehtivat lepingut ei ole võimalik kinnitada; b) Isegi kui 29.06.2023 kokkulepe oleks kehtiv, oleks 15.02.2021 nõude loovutamise leping TsÜS § 84 lg alusel kinnitatud alles kinnitamise ajast, st alates 29.06.2023. Muu hulgas tähendaks see, et haginõue on aegunud, kuna hageja on nõude omandanud alles 29.06.2023.

2-21-2770

loovutusleping on heakskiidetud. Loovutusleping sõlmiti 15.02.2021 ning müügileping 21.02.2018, seega ei ole TsÜS § 113 kohaselt hageja leppetrahvi vähendamise nõue aegunud. Hagejal on õigus nõuda leppetrahvi vähendamist. Eelnevast tulenevalt on kohus seisukohal, et hagejale on 21.02.2018 sõlmitud müügilepingust tulenevad nõuded kehtivalt loovutatud ning leppetrahvi vähendamise nõue ei ole aegunud.

2-21-2770

mingit vastutasu, oleks ilmselgelt ebamõistlik. Samuti oleks ebamõistlik vähendada ettemaksu 10 000 euroni, kuna selline vastutasu on ilmselgelt ebaproportsionaalne, arvestades kinnistute väärtust (39 300 000 eurot) – sel juhul oleks leppetrahv vaid 0,025% ehk 1/4000 kinnistute väärtusest. Kostja selgitab, et leppetrahv koormas sisuliselt kostja kahju, mis väljendus kinnistute müügist saamata jäänud tulus. Müügilepingus kokku lepitud hinda 39 300 000 eurot ei õnnestunud kostjal kätte saada BRE tegevusetuse tõttu. Samal ajal oli kinnistutele ka teisi huvilisi, kellega kostja ei saanud läbirääkimisi pidada BRE-le antud eksklusiivsuse eest. Seejärel aga langesid üldised kinnisvarahinnad ning seeläbi ka kinnistute hind. Seega tekkis selle tõttu, et BRE ei täitnud müügilepingut, kostjale sisuliselt kahju, mis väljendub saamata jäänud tulus (kinnistute hinnavahe). Ettemaksu kui leppetrahvi mõte oligi sellises olukorras kahju korvamine. Seega ei ole ettemaks kui leppetrahv kindlasti ebaproportsionaalselt suur ega kuulu vähendamisele. Tõendamiskoormis küsimuses, kas leppetrahv on kahjuga võrreldes ebaproportsionaalselt suur, lasub hagejal (vt Riigikohtu lahend asjas nr 3-2-1-66-05, p 19). Kostja leiab, et hageja ei ole oma tõendamiskoormist täitnud, tema väited kostjal kahju puudumise kohta on paljasõnalised. Nii on nt meelevaldne ja täielikult põhjendamata hageja toodud summa, milleni leppetrahvi vähendada (10 000 eurot).

2-21-2770

peamisi müügilepingust tulenevaid kohustusi - tasuda ostuhind ning sõlmida asjaõigusleping. Käesoleval juhul on müügitehing jäänud BRE-st tuleneval põhjusel lõpuni viimata, kostjal on jäänud saamata müügitehingust saadav tulu. Kohus ei nõustu hagejaga, et leppetrahv ei ole proportsionaalne, kuna leping kestis veidi üle kahe kuu. Esimene NDA sõlmiti 15.05.2017 ning kuni notariaalse müügilepingu sõlmimiseni ei pidanud BRE 8 korda kinni enda pakutud tähtaegadest. Ainuüksi suur leppetrahvi summa ei muuda leppetrahvi samuti ebamõistlikult suureks. Käesolevas tsiviilasjas moodustab leppetrahv 6,36% kinnistute müügihinnast. Kostja on toonud välja, et BRE kui Soome investoreid esindav ühing juhtis tähelepanu sellele, et Soome õiguspraktikas loetakse mõistlikuks summaks, mille müüja saab tehingu ära jäämisel endale jätta, mitte üle 10% ning seetõttu leppisid pooled ettemaksu summas teadlikult kokku nii, et see moodustaks alla 10% kinnistute müügihinnast. Hageja rõhutab küll, et 2,5 miljonit on väga suur summa, kuid nõue leppetrahvi katteks arvestatud summa tagastamiseks esitati alles 3 aastat pärast müügilepingu lõppemist. Leppetrahvi suuruse ebaproportsionaalsuse tõendamise kohustus oli hagejal, kes taotles leppetrahvi vähendamist (Riigikohtu lahend asjas nr 3-2-1-66-05, p 19). Hageja ei toonud välja ühtegi asjaolu, ega esitanud ühtegi tõendit, millest võiks järeldada, et kinnistu müügilepingu sõlmimisel on leppetrahv 6,36% kinnistute müügihinnast ebaproportsionaalne. Eelnevast tulenevalt leiab kohus, et hageja ei ole menetluses välja toonud asjaolusid ega esitanud tõendeid, mis annaksid aluse VÕS § 162 lg 1 kohaldamiseks ja leppetrahvi vähendamiseks.

2-21-2770

TsMS § 178 lg 1 järgi menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.

/digitaalselt allkirjastatud/ Merike Varusk kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.