Linda Freienthali hagi Murukodu OÜ vastu kinnisasja omandi üleandmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 28. detsembri 2022 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Linda Freienthali määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Määruskaebuse esitaja (hageja): Linda Freienthal (ik: XXXXXXXXXXXX), esindaja Mehis Adamson Vastustaja (kostja): Murukodu OÜ (rk: 12838004), esindaja vandeadvokaat Rene Varul
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 28. detsembri 2022 määrus ja saata tsiviilasi maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks.
2.Rahuldada määruskaebus.
3.Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja sisulisel läbivaatamisel. Edasikaebamise kord Määrus ei ole edasikaevatav Riigikohtule.
Linda Freienthal (hageja) esitas 20.09.2022 maakohtule hagi Murukodu OÜ (kostja) vastu. Maakohus määras 31.10.2022 määrusega hagejale tähtaja nõude täpsustamiseks. Hageja esitas 21.11.2022 hagi täienduse, milles palub kohustada kostjat andma tahteavaldus XXXXXXXXXXXX asuva kinnistu (korteriomand nr X, registriosa nr XXXXXXXXX) (korteriomand) omandi üleandmiseks ja selleks vajaliku käsutustehingu tegemiseks vastavalt poolte vahel 02.06.2021 sõlmitud korteriomandi notariaalses võlaõiguslikus müügilepingus toodud kõikidele tingimustele. Asendada kostja tahteavaldus kohtuotsusega. Kohustada kostjat võlaõigusliku müügilepingu nõuetekohaseks täitmiseks kõrvaldama kinnistusraamatust korteriomandi registriosa IV jaost kolmandate isikute, st Rävala Laenud OÜ kasuks seatud hüpoteegi ja Coop Pank AS kasuks Rävala Laenud OÜ hüpoteegile seatud pandi osas hüpoteegi- ja pandikanded. Asendada kohtuotsusega kostja nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks, millega kustutatakse omanikukanne kostja kohta ja kantakse korteriomandi ainuomanikuna kinnistusraamatusse hageja. Samuti asendada kohtuotsusega kostja nõusolek järgmise kande tegemiseks kinnistusraamatus: kustutada korteriomandi registriosa IV jaost hüpoteegikanne Rävala Laenud OÜ kasuks ja pandikanne Coop Pank AS kasuks, mis on seatud Rävala Laenud OÜ kasuks seatud hüpoteegile. Ühtlasi kohustada kostjat esitama korteriomandile Rävala Laenud OÜ kasuks seatud hüpoteegi reaalne jääk ja Coop Pank AS kasuks samale hüpoteegile seatud pandi reaalne väärtus. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 02.06.2021 korteriomandi notariaalse võlaõigusliku müügilepingu, mille p-des 2.3 ja 2.4 kohustus kostja müügilepingu objekti valmis ehitama hiljemalt 6. juuliks 2021 ning hankima korteriomandile kasutusloa hiljemalt
31.oktoobriks 2021. Müügilepingu p 5.1 kohaselt tuli asjaõigusleping sõlmida hiljemalt 09.07.2021, tingimusel, et kõik müügilepingus kokku lepitud müüja kohustused seoses lepingu eseme eriomandi esemeks oleva eluruumi valmis ehitamisega on täidetud, ostja on täitnud ostuhinna tasumise kohustuse ja lepingu ese on vabastatud ühishüpoteegist. Kostja andis hagejale poolelioleva korteriomandi valduse üle 07.09.2021. Kostja keeldub müügilepingust tulenevaid kohustusi täitmast – lepingu ese ei ole valmis ehitatud, puudub kasutusluba, samuti puudub korteriomandi ehitusdokumentatsioon või varjab kostja seda tahtlikult. Kostja keeldub sõlmimast asjaõiguslepingut ja korteriomandi omandit hagejale üle andmast ning ähvardab müügilepingust taganeda. Hageja on tasunud sissenõutavaks muutunud ostuhinna (8850 eurot). Ülejäänud ostuhinna (79 650 eurot) tasumise kohustus ei ole sissenõutavaks muutunud, kuna hageja soovib selle tasuda krediidiasutuse kaasabil asjaõiguslepingu sõlmimise järel.
MAAKOHTU LAHEND
2.Tartu Maakohus jättis 28. detsembri 2022 määrusega hagi menetlusse võtmata seoses puuduste kõrvaldamata jätmisega. Määruse kohaselt ei ole hageja nõue kinnisasja omandi üleandmiseks ja selleks vajaliku käsutustehingu tegemiseks vastavalt poolte vahel 02.06.2021 sõlmitud korteriomandi notariaalses võlaõiguslikus müügilepingus toodud kõikidele tingimustele jätkuvalt selge ja täidetav (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 363 lg 1 p 1; § 442 lg 5 II lause), kuna tingimusi pole loetletud. Kohus juhtis sellele käiguta jätmise määruses tähelepanu. Hageja pidanuks arvestama ärakuulamisel esitatud faktliste asjaoludega ja mõistma, et kostja ei loe ennast enam hagejaga sõlmitud lepinguga seotuks. Hagi p-des 1.12, 1.13 toodud asjaolud viitavad kostja kohustusele ehitada korteriomand valmis ja sõlmida asjaõigusleping ning kostja on sellest keeldunud. Samas on kostja nõudnud hagejalt täitmist, andes täiendava tähtaja, ja tähtaja möödumisel lepingust 17.11.2022 taganenud. Seega on asjakohatu hagi p 1.10, mis ei vasta täpsustatud hagi esitamise ajal 21.11.2022 hagejale teada olevatele asjaoludele.
Maakohus selgitas puuduste kõrvaldamise määruses, et Riigikohus on leidnud (RKTKo 09.03.2016, 3-2-1-190-15, p 17), et ei ole välistatud rahuldada hageja nõue müügilepingu nõuetekohaseks täitmiseks, st kinnistusraamatust kinnistu kohta kolmanda isiku kasuks tehtud hüpoteegikande kõrvaldamiseks. Samas selgitas Riigikohus hagi rahuldamisel sellise otsuse täitmist, mis on võimalik täitemenetluse seadustiku (TMS) § 182 kohaldamisega (p 19). TMS § 182 lg 1 järgi, kui võlgnik ei täida kohustust teha mingi toiming, mida saab teha ka kolmas isik, võib kohtutäitur lubada sissenõudjal lasta toiming teha võlgniku kulul. Praegusel juhul on kinnistusraamatusse kantud ühishüpoteek summas 525 000 eurot Rävala Laenud OÜ kasuks (kaaskoormatud korteriomandid XXXXXXXXX, XXXXXXXXX). Hüpoteek on koormatud pandiga Coop Pank AS kasuks (kinnistusraamatusse kantud 12.10.2022). Hageja soovib kohtulahendiga asendada kostja nõusolek kande tegemiseks kinnistusraamatus, s.o hüpoteegikande ja pandikande kustutamiseks. Hüpoteegi ja pandikande kustutamise nõue puudutab võlaõigusliku tehingu poolt, s.o hüpoteegipidajat Rävala Laenud OÜ ja pandipidajat Coop Pank AS. Ühepoolse tahteavalduse hagemine hüpoteegi- ja pandikannete kustutamiseks ei tee ilma võlausaldajate nõusolekuta olematuks kinnistusraamatu kannet ning seega ka nõuet hüpoteegi ja pandiga tagatud vara igakordse omaniku suhtes. Poolte suhted on kujunenud antagonistlikeks, s.o ühelt poolt viimase 1,5 aasta hindade tõus ja vastaspoolelt soov kokkulepitud hinnaga korteriomandi omandamiseks. Hageja soovib korteriomandi omandada krediidiasutuse kaasfinantseerimisel. Korteriomandi (tagatisvara) hinna määramisel tuleks tagatisvara väärtuse ja koormatise suurust korteriomandile nr 7 kõrvutada ning kohustada kostjat seda tegema ilma kostja võlausaldajaid vaidlusesse kaasamata on perspektiivitu. Kohus määras 31.10.2022 hagejale puuduste kõrvaldamiseks tähtaja. Hageja ei ole puudusi kõrvaldanud. Hagi tuleb jätta TsMS § 3401 lg 2 ja § 371 lg 1 p 9 alusel menetlusse võtmata.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
3.Hageja esitas määruskaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 28. detsembri 2022 määruse tühistamist ja uue määruse tegemist, millega võtta hagi menetlusse. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt: 1) täpsustas hageja hagi selliselt, et kohustada kostjat vabastama korteriomand hüpoteekidest. Maakohtu käsitlus, et nõue on perspektiivitu, kuna menetlusse pole kaasatud kostja võlausaldajad, ei tulene Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-190-15 ega seadusandja mõttest. Riigikohus on viidatud otsuses leidnud, et hageja poolt esitatud sarnaseid nõuded on võimalik hagimenetluses lahendada hagejale positiivselt (p 17). Hageja nõue kostja kui võlasuhtes võlgniku vastu hüpoteekidest vaba kinnisasja üleandmiseks on võimalik sisse nõuda TMS § 182 alusel täitemenetluses. Täitemenetluse saab algatada jõustunud kohustava kohtulahendi, mitte samas menetluses esitatud tuvastushagi alusel. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 349 annab hagi esitamise õiguse vaid kinnisasja omanikule. Seega hageja ei saa esitada enne kinnisasja omanikuks saamist nõuet hüpoteegipidaja ja pandipidaja vastu, nõuda hüpoteegi ulatuse või nn tühja hüpoteegi tuvastamist. Hagil ei esine puudust, vaid maakohus on nõudnud võimatu tuvastushagi esitamist, mida ei saa vastuolu tõttu AÕS §-ga 349 menetleda; 2) on hageja esitanud kõik nõuded tulenevalt pooltevahelisest võlaõiguslikust lepingust. Maakohus ei ole 31.10.2022 määruses selgitanud, mis jääb kohtule ebaselgeks ja milliseid tingimusi pole loetletud. Kohus ei saanud hagi menetlusse võtmise otsustamisel eeldada, et kostja on lepingust kehtivalt taganenud. Tegemist on sisulise vaidluse küsimuse ja tõendite hindamisega. Hageja selgitas eelkuulamisel, et kostja pahatahtlik ja näiline asjaõiguslepingu sõlmimise pakkumine rikkus võlaõigusliku lepingu tingimusi, sest objekt ei ole valmis, puudub kasutusluba ning kostja käitumine takistas hagejal objekti pangalaenuga ostmist, mis oli poolte vahel selgelt sätestatud.
Pooled leppisid müügilepingus kokku, millistel tingimustel sõlmitakse asjaõigusleping. Kuivõrd kinnistut koormab kolmanda isiku kasuks seatud hüpoteek, ei vasta müügiese lepingutingimustele, st kostja on lepingust tulenevat kohustust rikkunud. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 lg 1 p 1; § 108 lg 6; § 218 lg 5 ja § 217 lg 2 p 4 sätteid arvestades võib hagejal olla nõue kostja vastu, kohustamaks viima müügiese vastavusse müügilepingu tingimustega (st vabastada kinnistu hüpoteegist). Seega on hagi alus ja nõuded seaduspärased; 3) märgib maakohus ebaõigesti, et hüpoteegi- ja pandikannete kustutamise nõue puudutab hüpoteegipidajat ja pandipidajat. Hüpoteegipidaja ja pandipidaja ei ole hageja ja kostja vahelise võlaõigusliku lepingu pooleks. Hageja osundas eelkuulamisel, et ilmselgelt ei ole Muru 2-7 hüpoteegiga tagatud võlg sama suur kui on hüpoteegikanne. Coop Pank AS kasuks on seatud pant peale hageja kasuks kinnistusraamatusse kantud eelmärget, sellest tagapool olevad kohustused ei ole hagejale siduvad. Hüpoteegiga koormatud kinnisasja saab võõrandada hüpoteegipidaja või pandipidaja nõusolekust sõltumata, sest koormatised jäävad püsima. Hagejal puudub asjaõiguslikes nõuetes esialgu nõue hüpoteegipidaja või pandipidaja vastu põhjusel, et hagis põhinõuete rahuldamine ei sõltu nende osalusest või tahtest.
VASTUSTAJA VASTUVÄITED
4.Murukodu OÜ vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta menetluskulud hageja kanda. Vastuväidete kohaselt nõustub kostja kohtu hinnanguga, et hageja ei saa nõuda korteri omandit ja samaaegselt korteril lasuvate hüpoteekide kustutamist. Selline nõue on perspektiivitu. Hageja kasuks on kantud korteriomandi registriossa eelmärge peale hüpoteegikandeid, mis tähendab, et hageja ei saa nõuda hüpoteegikannete kustutamist. Sel juhul peaks hageja näitama, millisel alusel peaksid hüpoteegikanded olema tühised, ning kostjatena peaksid olema kaasatud hüpoteegipidajad. Hageja ei ole soovinud vormistada nõuetekohaselt ka korteriomandi saamise nõuet, ehkki kohus on andnud puuduste kõrvaldamiseks tähtaja.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
5.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud määrus tuleb tühistada ja tsiviilasi saata maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks (TsMS § 667 lg 2). Määruskaebus kuulub rahuldamisele.
6.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt ei ole hageja nõue selge ega täidetav ning seetõttu tuleb hagiavaldus jätta menetlusse võtmata TsMS § 371 lg 1 p 9 alusel. Nimetatud sätte alusel ei võta kohus hagiavaldust menetlusse, kui hagiavaldusel ei ole pädeva isiku allkirja või kui on rikutud muid olulisi hagiavalduse vorminõudeid. Praegusel juhul nähtub maakohtu määruse põhjendustest, et hagiavaldus jäeti menetlusse võtmata seonduvalt hagiavalduses esinevate puudustega. Ringkonnakohtu hinnangul ei esine hagiavalduses selliseid puuduseid, mis takistavad asja menetlemist ning seetõttu jättis maakohus põhjendamatult hagiavalduse menetlusse võtmata.
7.20.09.2022 maakohtule esitatud hagiavalduses palus hageja kohustada kostjat andma nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega kostja annab hagejale üle kinnistu (korteriomand nr X, registriosa nr XXXXXXXXX) omandi (vabana mistahes hüpoteekidest) ning asendada kostja tahteavaldus kohtuotsusega; samuti palus hageja kohustada kostjat andma nõusolek kinnistu kohta kinnistusraamatus tehtud omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu (korteriomand nr X, registriosa nr XXXXXXXXX) omanikuna kinnistusraamatusse hageja. Hageja nõue tulenes poolte vahel 02.06.2021 sõlmitud korteriomandi notariaalse võlaõigusliku müügilepingu p-st 5.1, milles oli muu hulgas kokku lepitud, et lepingu ese peab olema vabastatud seda koormavatest ühishüpoteekidest. Viimati
nimetatud nõude näol on sisuliselt tegemist kostja kohustamisega viia müügiese vastavusse müügilepingu tingimustega. Riigikohus on sarnastel asjaoludel põhineva vaidluse asjaolusid käsitlenud lahendis nr 3-2-1190-15. Viidatud lahendis nr 3-2-1-190-15 on Riigikohus leidnud, et hageja nõudega sarnast nõuet on võimalik rahuldada (vt lahendi p-d 17 ja 18). Seetõttu on ebaõige maakohtu seisukoht, et ilma kostja võlausaldajaid (hüpoteegipidajaid) kaasamata on hageja nõuete lahendamine perspektiivitu. Sellest tulenevalt oli maakohtu 31.10.2022 määrus, millega kohustati hagejat kõrvaldama hagiavalduses esinevad puudused, põhjendamatu. Riigikohus on eelmärgitud lahendis nt 3-2-1-190-15 märkinud veel seda, et kui kostjast võlgnik ei täida kohustust ise, lubab kohtutäitur täita selle hagejal kui sissenõudjal kostja kulul (TMS § 182 lg 1). Samuti on Riigikohus selgitanud, et kui hageja kantakse kinnistuomanikuna kinnistusraamatusse, saab ta nõuda pärast hüpoteegiga tagatud summa tasumist kolmandalt isikult talle kuuluvalt kinnistult hüpoteegi kustutamiseks vajaliku tahteavalduse tegemist. Eelmärgitu kinnitab samuti, et hageja 20.09.2022 hagiavalduses esitatud nõudeid on võimalik lahendada ilma hüpoteegipidajaid menetlusse kaasamata.
8.Maakohus on hagiavalduse menetlusse võtmata jätmist põhjendanud ka sellega, et kostja on vaidlusalusest lepingust 17.11.2022 taganenud ning kostja ei loe ennast enam hagejaga sõlmitud lepinguga seotuks. Asja materjalidest nähtub, et pooled olid erineval seisukohal vaidlusaluse lepingu täitmise osas ning hageja oli esitanud 20.09.2022, s.o enne 17.11.2022, maakohtule hagiavalduse lepingu täitmiseks. Seega oli poolte vahel vaidlus lepingu täitmise tingimuste osas ning seda, kas hageja rikkus oluliselt lepingu tingimusi, peab vaidluse korral hindama kohus.
9.Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja sisulisel läbivaatamisel (TsMS § 173 lg 3).
/allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.