Linda Freienthali hagi Murukodu OÜ vastu kinnisasja omandi üleandmiseks. Hagi tagamine
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 25. oktoobri 2022. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Murukodu OÜ määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Linda
XXXXXXXXXXXX),
Adamson
Freienthal (isikukood lepinguline esindaja Mehis
Kostja Murukodu OÜ (registrikood 12838004), lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene Varul Asja läbivaatamine
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 25. oktoobri 2022. a määrus osas, milles maakohus ei kohustanud Linda Freienthali tasuma kohtumenetluse kestel korteriomandi kasutamisega seotud teenuste eest. Teha selles osas uus määrus, millega kohustada Linda Freienthali tasuma kohtumenetluse kestel korteriomandi kasutamisega seotud Murukodu OÜ või kolmanda isiku poolt osutatud teenuste eest vastavalt esitatud arvetele kuni käesolevas asjas tehtud kohtulahendi jõustumiseni, v.a teenused, mis on seotud korteriomandi parendmise või selle puuduste kõrvaldamisega.
3.Sõnastada määruse tervikresolutsioon järgmiselt: "1. Rahuldada Linda Freienthali 12. oktoobri 2022 hagi tagamise taotlus osaliselt.
2.Keelata Murukodu OÜ-l Tartus XXXXXX asuva korteriomandi (registriosa nr XXXXXXXX) valduse äravõtmine Linda Freienthalilt kuni käesolevas asjas tehtud kohtulahendi jõustumiseni.
3.Keelata Murukodu OÜ-l Tartus XXXXXX asuva korteriomandi (registriosa nr XXXXXXXX) valdajal elektri-, kütte-, vee- ning kanalisatsioonivarustuse piiramine mistahes alusel kuni käesolevas asjas tehtud kohtulahendi jõustumiseni.
4.Kohustada Murukodu OÜ-d viivitamata taastama Tartus XXXXX asuva korteriomandi (registriosa nr XXXXXXXX) elektriga varustamine ja tagada selle elektriga varustamine vähemalt kuni käesolevas asjas tehtud kohtulahendi jõustumiseni.
5.Kohustada Linda Freienthali tasuma Tartus XXXXX asuva korteriomandi (registriosa nr XXXXXXXX) kasutamisega seotud Murukodu OÜ või kolmanda isiku poolt osutatud teenuste eest vastavalt esitatud arvetele kuni käesolevas asjas tehtud kohtulahendi jõustumiseni, v.a teenused, mis on seotud korteriomandi parendmise või selle puuduste kõrvaldamisega." Edasikaebamise kord Käesoleva määruse peale ei saa esitada määruskaebust.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Linda Freienthal (hageja) esitas 20. septembril 2020 hagi Murukodu OÜ (kostja) vastu, milles palus kohustada kostjat andma tahteavaldus Tartus XXXXX asuva korteriomandi (registriosa nr XXXXXXXX) (korteriomand) omandi üleandmise käsutustehingu sõlmimiseks vastavalt poolte vahel 2. juunil 2021 sõlmitud korteriomandi notariaalselt tõestatud võlaõigusliku müügilepingu (müügileping) kõigile tingimustele, sh vabana mistahes hüpoteekidest. Samuti palus hageja kohustada kostjat andma tahteavaldus, et kustutada korteriomandi ainuomanikuna kostja ning kanda kinnistusraamatusse ainuomanikuna hageja. Hageja palub asendada kostja tahteavaldused tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt kohtuotsusega.
1.1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled korteriomandi müügilepingu, mille p-de 2.3 ja 2.4 järgi pidi kostja elamu rekonstrueerima, ehitama korteriomandi valmis hiljemalt 6. juuliks 2021 ja hankima korteriomandile 31. oktoobriks 2021 kasutusloa. Müügilepingu p-s 5.1 nähti ette, et korteriomandi asjaõigusleping sõlmitakse hiljemalt 9. juulil 2021, tingimusel, et kostja on kõik korteriomandi valmis ehitamisega seotud kohustused täitnud, hageja on tasunud müügilepingujärgse ostuhinna ja korteriomand on vabastatud seda koormavast ühishüpoteegist. Poolte kokkuleppel andis kostja hagejale poolelioleva korteriomandi valduse üle 7. septembril 2021. Pooled ei leppinud kokku üüri tasumise kohustuses ning kommunaalkulud pidi kasutusloa väljastamiseni tasuma kostja. Kostja on keeldunud müügilepingu täitmisest, korteriomand ei ole valmis ehitatud, sellel ei ole kasutusluba ning ehitusdokumentatsioon puudub. Kui hageja on nõudnud lepingu täitmist, on kostja ähvardanud lepingust taganeda, 5. septembril 2022 nõudis kostja hagejalt korteriomandi vabastamist. Hageja on senised müügilepingust tulenevad kohustused kohaselt täitnud. Müügilepingu p 3.1 kohaselt oli korteriomandi müügihind 88 500 eurot. Hageja tasus kostjale 1000 eurot ja seejärel 7850 eurot enne müügilepingu sõlmimist. Müügihinnast 79 650 eurot plaanib hageja tasuda pangalaenuga, müügihinna selle osa tasumise kohustus ei ole sissenõutavaks muutunud.
1.2.Hagiavaldusega koos esitas hageja hagi tagamise taotluse, milles palus kanda korteriomandi kohta enda kasuks kinnistusraamatusse keelumärke või alternatiivselt eelmärke omandi üleandmise nõude tagamiseks koos märkusega käimasoleva kohtumenetluse kohta. Samuti palus hageja keelata kostjal korteriomandi valduse äravõtmine ning korteriomandi koormamine kolmandate isikute õigustega.
1.3.Tartu Maakohus jättis 21. septembri 2022. a määrusega hagi tagamise taotluse rahuldamata, sest hageja omandi üleandmise nõue on juba tagatud müügilepingu sõlmimisel seatud eelmärkega. Keelumärget ei ole võimalik kinnistusraamatusse kanda, sest kinnistusraamatusse on 30. märtsil 2022 kantud keelumärge Maksu- ja Tolliameti kasuks ning asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 2 kohaselt keelab keelumärge kannete tegemise kinnistusraamatusse vastavalt keelumärke sisule. Muude hagi tagamise abinõude rakendamise vajadust ei ole hageja piisavalt põhistanud.
2.Hageja esitas 12. oktoobril 2022 uue hagi tagamise avalduse, milles palus hagi tagamise abinõudena keelata kostjal korteriomandi valduse äravõtmine, keelata kostjal või tema volitatud isikutel korterisse sisenemine, kohustada kostjat taastama korteriomandi elektriühendus ning keelata kostjal elektrivarustuse, kütte-, vee- ja kanalisatsioonivarustuse piiramine mistahes alusel kohtumenetluse kestel.
2.1.Hagi tagamise avalduses leidis hageja, et tagamisabinõude rakendamine on vajalik, sest kostja katkestas pärast esimese hagi tagamise taotluse rahuldamata jätmist korteris elektriühenduse, on ähvardanud hageja välja tõsta, on teinud hagejale alusetu taganemisavalduse ning esitanud nõudmise, et hageja vabastaks korteriomandi, ähvardades vastasel juhul hageja välja tõsta. Hagi tagamine on vältimatult vajalik hageja kodu puutumatuse kaitseks ja kostja ebaseadusliku tegevuse takistamiseks.
2.2.Maakohus kuulas pooled 24. oktoobril 2022 hagi tagamise taotluse lahendamise otsustamiseks ära. Ärakuulamisel olid pooltel erimeelsused selle osas, kas kostja andis hagejale korteriomandi valduse mõõtude võtmiseks või võimalusega seal sees elada, kas asjaõiguslepingu sõlmimise tingimused on täidetud ning kas ja kui siis millises ulatuses peaks hageja tasuma korteriomandi kasutamise eest üüri ja kandma kommunaalkulud.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 25. oktoobri 2022. a määrusega hagi tagamise taotluse osaliselt, keelas hagi tagamise abinõuna kostjal hagejalt valduse äravõtmise ja elektrivarustuse, kütte-, vee- ning kanalisatsioonivarustuse mistahes alusel piiramise kohtumenetluse kestel ning kohustas kostjat taastama elektriühendus. Maakohus leidis, et põhjendatud on reguleerida esialgselt vaidlusalust õigussuhet, sest hagi tagamine on tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 377 lg 2 mõttes vajalik olulise kahju ja omavoli vältimiseks. Hageja on hagi tagamise abinõude rakendamise vajadust põhistanud. Hagiavalduse järgi sõlmisid pooled korteriomandi müügilepingu, kuid asjaõiguslepingut ei ole seni sõlmitud ning omandit ei ole hagejale üle antud, sest kostja on jätnud osad müügilepingust tulenevad kohustused tähtaegselt täitmata. Maakohus tuvastas, et kostja on vastastikkuse suulise kokkuleppe alusel ja kulude optimeerimiseks andnud hagejale korteriomandi valduse. Hagi tagamise abinõuna on põhjendatud kohustada kostjat taastama elektriühendus ning keelata kostjal valduse äravõtmine ning elektri-, kütte-, vee- ja kanalisatsioonivarustuse mistahes alusel piiramine kohtumenetluse kestel. Hagi tagamise abinõud on lubatavad TsMS § 378 lg 1 p 3 mõttes, mille järgi võib hagi tagamise abinõuna keelata kostjal teatud tehinguid ja toiminguid teha. Need hagi tagamise abinõud ei koorma kostjat TsMS § 378 lg 4 mõttes hageja huve arvestades ebaproportsionaalselt, sest hageja peab tasuma enda tarbitavate kommunaalkulude
eest. Maakohus selgitas, et kui hageja kommunaalkulusid ei tasu, on kohtul võimalik hagi tagamine tühistada. Rahuldamata tuleb aga jätta hageja taotlus keelata kostjal või tema volitatud isikutel korterisse siseneda, sest poolte väljatoodud asjaolude järgi on korteris tehtud vaegtöid, mistõttu on ligipääs vajalik puuduste kõrvaldamiseks.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
4.Kostja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus, millega jätta hagi tagamise taotlus rahuldamata. Alternatiivselt, kui ringkonnakohus maakohtu määrust ei tühistata, palub kostja kohustada hagejat tasuma kostjale üüri ja tasuma tarbitavate teenuste eest. Hagi tagamise alus puudub. Hagi tagamine ei ole TsMS § 377 lg 2 mõttes vajalik olulise kahju või omavoli vältimiseks või muul põhjusel. Maakohus ei ole hagi tagamise vajadust põhjendanud. Hageja omandi üleandmise nõue on tagatud eelmärkega. Müügilepingu p 4.1 kohaselt oli hagejal õigus saada korteriomandi valdus pärast asjaõiguslepingu sõlmimist ja omandi üleminekut. Hageja valdab korterit alusetult, pooled ei ole sõlminud kokkulepet korteri valduse üleandmiseks selleks, et hageja saaks korteris elada. Kostja andis hagejale võtmed mõõtude võtmiseks. Kui leida, et hagi tagamine on põhjendatud, ei ole kostjal kohustust võimaldada hagejal kostjale kuuluvas korteris tasuta elada. Hagi tagamise määrus tuleks täiendada hageja kohustusega tasuda kostjale kohtumenetluse kestel üüri ja kanda kommunaalkulud. Keskmine üürihind sarnaste korterite eest on 500–600 eurot kuus.
5.Hageja vaidles kostja määruskaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Maakohus leidis põhjendatult, et hageja on hagi tagamise vajadust põhistanud. Kostja asus hagejat ebaseaduslike vahenditega survestama ning jättis hageja kaheks nädalaks ilma elektrita. Hagi tagamisel ei saa anda hinnangut hageja valduse seaduspärasusele ega kostja taganemisavalduse kehtivusele, seda tuleb hinnata asja sisulise lahendamise käigus. Hagi tagamise abinõud ei koorma kostjat ülemäära, sest pooled on sõlminud müügilepingu ning asjaõiguslepingu sõlmimine on viibinud kostja rikkumiste tõttu. Kostja on hilinenud korteriomandi valmis ehitamisega enam kui aasta. Hageja on pärast selgituste saamist tasunud kommunaalkulude arveid, kuigi selleks puudub lepinguline alus. Kostja nõue üüri saamiseks on põhjendamatu, kostja ei esitanud sellist nõuet poolte ärakuulamisel maakohtus, poolte vahel ei ole üürisuhet ning kostja ei ole nõutava üüri suurust põhjendanud.
6.Maakohus jättis kostja määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus, tutvunud kostja määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 kohaselt tühistada osas, milles maakohus ei kohustanud hagejat tasuma kohtumenetluse kestel korteriomandi kasutamisega seotud teenuste eest. Ringkonnakohus teeb selles osas ise uue määruse, millega kohustab hagejat tasuma korteriomandi kasutamisega seotud kostja või kolmanda isiku poolt osutatud teenuste eest vastavalt esitatud arvetele kuni käesolevas asjas tehtud kohtulahendi jõustumiseni, v.a teenused, mis on seotud korteriomandi parendmise või selle puuduste kõrvaldamisega. Kostja määruskaebus rahuldatakse osaliselt.
8.Hagi tagamise abinõude valikul peab kohus TsMS § 378 lg 4 kohaselt arvestama, et kohaldatav abinõu koormaks kostjat üksnes niivõrd, kuivõrd seda võib pidada hageja õigustatud
huvisid ja asjaolusid arvestades põhjendatuks. Ringkonnakohus peab vajalikuks selles osas maakohtu määrust hagi tagamise abinõude osas täiendada. Maakohus on iseenesest põhjendatult leidnud, et hageja huve arvestades ei koorma kohaldatud hagi tagamise abinõud TsMS § 378 lg 4 kohaselt ebaproportsionaalselt, selgitades määruse põhjendavas osas, et hageja peab korteriomandiga seotud kommunaalteenuste eest tasuma. Põhjendatud on aga kostja määruskaebuse väide, et maakohus oleks pidanud hageja kohustuse tasuda tarbitud kommunaalteenuste eest märkima ka kohtumääruse resolutsioonis. Olgugi, et hageja väitel on ta pärast arvete kohta saadud selgitusi kommunaalkulude eest tasunud, katkestas kostja ärakuulamisel toodud väidete kohaselt varem hageja elektriühenduse just seetõttu, et hageja ei olnud mitu kuud elektri eest maksnud. Õigusrahu tagamiseks ja uute vaidluste vältimiseks on TsMS § 377 lg 2 kohaselt seetõttu põhjendatud märkida hageja kohustus tasuda korteriomandi kasutamisega seotud teenuste eest ka hagi tagamise määruse resolutsioonis.
9.Ülejäänud osas on maakohtu määrus ringkonnakohtu hinnangul seaduslik ja põhjendatud ning kostja määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse ülejäänud põhjendustega ning neid TsMS § 654 lg 6 ja § 659 kohaselt ei korda. Vastusena kostja määruskaebuse ülalkäsitlemata väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
9.1.Pooled vaidlevad ringkonnakohtus selle üle, kas maakohus keelas hagi tagamise abinõudena põhjendatult kostjal hagejalt valduse äravõtmise ja elektrivarustuse, kütte-, veening kanalisatsioonivarustuse mistahes alusel piiramise kohtumenetluse kestel ning kohustas kostjat taastama elektriühendus. Sealjuures vaidlevad pooled selle üle, kas hagi tagamine oli vajalik TsMS § 377 lg 2 mõttes, kas kohaldatud abinõud on TsMS § 378 lg 4 mõttes proportsionaalsed. Riigikohus on selgitanud hagi tagamisel peab kohus kontrollima, kas hagi tagamise taotlus vastab TsMS § 381 lg-s 1 sätestatud nõuetele, sh kas hagiavaldus on nõuetele vastav, kas hagi on lubatav ja õiguslikult perspektiivikas ning kas hageja on nõude aluseks olevaid asjaolusid ja hagi tagamise vajalikkust põhistanud (Riigikohtu 21. mai 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-1917384/22, p 10; 3. veebruari 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-16, p 18). Ringkonnakohus leiab, et hagi on õiguslikult perspektiivikas. Hageja on esitanud hagi, et kohustada kostjat andma vaidlusaluse korteriomandi omandi üleandmiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks vajalikud tahteavaldused, arvestades korteriomandi müügilepingus kokku lepitud tingimusi. Maakohtu määruse kohaselt on pooled sõlminud vaidlusaluse korteromandi müügilepingu, kuid asjaõiguslepingut ei ole sõlmitud, sest väidetavalt ei ole kostja müügilepingust tulenevaid kohustusi tähtaegselt täitnud. Hagis välja toodud asjaolude õigsust eeldades on hageja nõue õiguslikult võimalik ja seega on hagi perspektiivikas.
9.2.Maakohus leidis põhjendatult, et hagi tagamine on TsMS § 377 lg 2 mõttes vajalik olulise kahju ja omavoli vältimiseks ning hageja on hagi tagamise vajadust nõuetekohaselt põhistanud. Hagiavalduses ja hagi tagamise avalduses väljatoodud asjaolude kohaselt on kostja soovinud korteriomandi müügilepingust taganeda, palunud hagejal korteriomand vabastada ning katkestanud mitmeks nädalaks elektriühenduse.
9.3.Ringkonnakohus ei nõustu kostja määruskaebuse väljendatud seisukohtadega, et hagi tagamine ei ole TsMS § 377 lg 2 mõttes vajalik ning hageja põhistused ei ole piisavad, sest korteriomandi omandi üleandmise nõuet tagab eelmärge. Ringkonnakohus selgitab, et sellise hagi tagamist, mille esemeks ei ole rahaline nõue kostja vastu reguleerib TsMS § 377 lg 2 erinormina. Hagi tagamise peamine eesmärk ei ole sel juhul mitte kohtuotsuse täitmise tagamine, vaid vaidlusaluse õigussuhte, sh asja kasutusviisi, esialgne reguleerimine õigusrahu
tagamiseks menetluse kestel (vt Riigikohtu 9. juuni 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-2243/179, p 29.2). Seetõttu on erinevad ka hagi tagamise vajalikkuse hindamise kriteeriumid.
9.4.Riigikohus on selgitanud, et vaidlusaluse õigussuhte reguleerimiseks TsMS § 377 lg 2 alusel ei pea hageja ära näitama, et tagamata jätmine raskendab kohtuotsuse täitmist või võib selle võimatuks teha TsMS § 377 lg 1 mõttes. Vaidlusalust õigussuhet saab esialgselt reguleerida, kui see on vajalik olulise kahju või omavoli vältimiseks või muul põhjusel (Riigikohtu 10. aprilli 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-16690/41, p 15). Eeltoodut arvestades on põhjendamatu kostja väide, et hagi tagamine ei ole vajalik, sest hageja korteriomandi omandi üleandmise nõuet tagab eelmärge.
9.5.Ringkonnakohus leiab, et maakohus keelas kostjal põhjendatult TsMS § 377 lg 2 järgi õigusrahu tagamiseks ja omavoli vältimiseks kohtumenetluse ajal hagejalt korteriomandi valduse äravõtmise ning kohustas teda tagama elektrivarustuse ja muud olulised ühendused. Maakohus tagas põhjendatult hagi, sest asjaoludest nähtuvalt vaidlevad pooled selle üle, kas hagejal on õigus korteriomandit vallata, samuti on kostja soovinud korteriomandi müügilepingust taganeda, kuid pooled ei vaidle selle üle, et hageja on faktiliselt juba saanud korteri valduse. Hageja väitel on korteris tema elukoht. Täiendavalt on hagi tagamine vajalik olulise kahju ärahoidmiseks TsMS § 377 lg 2 mõttes, arvestades asjaolu, et kostja on ärakuulamisel ise välja toonud, et ta on hageja elektriühenduse vahepeal katkestanud.
9.6.Ringkonnakohus ei nõustu kostja väitega, et hagejat tuleks kohustada tasuma menetluse kestel kostjale üüri. Iseenesest on põhjendatud kostja väide, et kostja ei ole kohustatud võimaldama hagejal elada kostjale kuuluvas korteris tasuta. Samuti oleks kohtul õigussuhte esialgse reguleerimise raames TsMS § 377 lg 2 kohaselt võimalik kohustada hagejat tasuma kostjale õiglast tasu korteri kasutamise eest. Ringkonnakohus leiab, et hageja kohustamine maksta kostjale korteriomandi kasutamise õiglast kasutustasu menetluse kestel ei ole aga pooltevahelisi vastastikuseid nõudeid arvestades otstarbekas. Maakohtu määruses märgitud asjaolude kohaselt elab hageja korteris pooltevahelise suulise kokkuleppe alusel. Hageja on kokkuleppele viitavaid asjaolusid ka põhistanud. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejal on faktiliselt korteri valdus, kuid vaidlevad selle üle, kas hageja võis siseneda korterisse üksnes mõõtude võtmiseks või seda ka sisustada ja sinna elama asuda. Arvestades poolte vahel sõlmitud korteriomandi müügilepingut, milles sisalduvad kohustused on kostja maakohtu esialgsel hinnangul tähtaegselt täitmata jätnud, ei ole välistatud, et hagejal on kostja vastu müügilepingu mittekohase täitmise tõttu tekkinud kahju hüvitamise nõue, mis võib muu hulgas seisneda kaotatud kasutuseelistes või asenduskorteri üürimises. Hageja potentsiaalseid vastunõudeid arvestades, ei ole otstarbekas kohustada hagejat üüri tasuma.
9.7.Ringkonnakohus leiab, et hagi tagamisel ei saa anda hinnangut pooltevahelistele õigussuhetele ega sellele, kas kostja on kohustuse täitmisega viivitanud, kas pooltel oli kokkulepe, et hageja saab korteri valduse või on hageja asunud korterisse elama omavoliliselt. Neid asjaolusid saab hinnata asja sisulise lahendamise käigus. Kui kohtumenetluses tuvastatakse, et hageja on vallanud kostjale kuuluvat korterit ebaseaduslikult, on kostjal võimalik hiljem esitada hageja vastu sellest tulenevaid nõudeid.
10.Ringkonnakohus selgitab, et käesoleva määruse peale ei saa TsMS § 390 lg 1 esimese ja teise lause kohaselt esitada määruskaebust, sest tagatava hagi hind ei ületa 100 000 eurot ning tagamisabinõuna ei kohaldatud isiku aresti ega elukohast lahkumise keeldu (vt ka Riigikohtu
30.jaanuari 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-11532/18, p 9). Hagiavalduse järgi on hagi hind 88 500 eurot ning täidetud ei ole ka ükski teistest TsMS § 390 lg 1 teises lauses sätestatud lisatingimustest, seega kaebeõigus puudub.
11.Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus TsMS § 173 lg 1 kohaselt kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.