Eesti Vabariik (Maa-ameti kaudu) (avaldaja) ja Kaitseliit esitasid Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale 8. veebruari 2022. a reaalservituutide seadmise lepingus (leping) sisalduvad kinnistamisavaldused. Lepingus sisalduvad kinnistamisavaldused kinnistusosakonna registriossa nr 13924750 ning nr 6703750 kolmandasse jakku esimesele järjekohale (avaldaja kinnistutele) tähtajatu teeservituudi (servituut) seadmiseks kinnistusosakonna registriosadesse nr 4585508 ja nr 4553008 kantud kinnistute (Kaitseliidu kinnistud) igakordsete omanike kasuks (lepingu p-d 4.1 ja 4.2). Samuti palusid lepinguosalised kanda Kaitseliidu kinnistute kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale eelmärked reaalkoormatise sissekandmise ja selle muutmise nõude tagamiseks avaldaja kinnistute igakordsete omanike kasuks tagamaks reaalservituudi tasu maksmise kohustust ja tasu suuruse muutmise õigust vastavalt lepingu p-dele 3.2.3, 3.2.5 ja 3.2.6 (lepingu p-d 4.3 ja 4.4). Lepingu p-des 3.2.2, 3.2.3 ja 3.2.5 lepiti mh kokku, et servituudi eest kehtiva seaduse kohaselt tasu ei maksta, kuid turusituatsiooni muutumise korral on avaldajal õigus kehtestada tasu maksmise kohustus ning
2-22-4230 nõuda tasu muutmist kolme aasta möödudes tasu maksmise kohustuse tekkimisest ja uuesti kolm aastat pärast viimase tasu muutmist. Tasu maksmise kohustus algab piiratud asjaõiguse kandmisest kinnistusraamatusse ja lõpeb vastava kande kinnistusraamatust kustutamisega. Servituuditasu makstakse perioodiliselt kaks korda aastas. Riigivara valitsejal on õigus nõuda päevas viivist 0,05% viivitatud summast.
2.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi jättis 4. märtsi 2022. a määrusega (kandemäärus) lepingu p-des 4.3 ja 4.4 sisalduvad kinnistamisavaldused eelmärgete kannete tegemiseks rahuldamata. Määruses on märgitud, et kinnistusavaldused on rahuldatud osas, milles taotleti reaalservituutide seadmist lepingu p-de 4.1 ja 4.2 järgi (sellekohased kanded on tehtud kinnistusraamatusse 4. märtsil 2022). Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on eelmärgete sisu avatud lepingu p-des 3.2.3, 3.2.5 ja 3.2.6 (vt asjaõigusseaduse (AÕS) § 571). Viidatud lepingupunktides märgitu ei ava asjaõiguse ja märke sisu ning pole kandekõlblik. Eelmärge tagab konkreetset nõuet kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks (AÕS § 63 lg 1 p 1). Eelmärke kandest peab nähtuma, millisteks sooritusteks reaalkoormatis koormatud kinnisasja igakordset omanikku kohustab (AÕS § 229 lg 1). Võlgnetav sooritus peab olema piisavalt kindlaks määratud. Menetlusosalised ei ole lepingus kokku leppinud tasu ja maksete suuruses, mida omanik kohustub tulevikus perioodiliselt tasuma. Lepingus ei ole välja toodud tasu arvutamise alust ega valemit. Seetõttu ei ole tasu suurust võimalik määrata ega välja arvutada. Seega ei annaks taotletud eelmärked tagatist reaalkoormatise sissekandmiseks tulevikus, kui tasu maksmise kohustus kindlaks määratakse. Lepingust peab üheselt nähtuma ka see, millistel alustel ja tingimustel saaks nõuda tasu muutmist. Maakohus selgitas ühtlasi, miks on õiguse mahu ning reaalkoormatise hinnatava ja arvutatava suuruse piisavalt selgelt kindlaksmääramine oluline.
3.Avaldaja palus määruskaebuses kandemääruse tühistada ning kinnistamisavaldused eelmärgete kinnistusraamatusse kandmiseks rahuldada. Määruskaebuse kohaselt ei ole kinnistamisavalduste täielikuks rahuldamiseks takistusi. Seadus võimaldab eelmärke kinnistusraamatusse kanda tingimusliku nõude tagamiseks ning taotletavad eelmärked vastavad sisulise kindlaksmääratuse nõudele. Tasu muutmise nõudeõigus tuleneb riigivaraseadusest (RVS). RVS § 28 p-s 4 on sätestatud nõue kanda piiratud asjaõigusega koormamise tasu perioodilise maksmise kohustus valitseva kinnisasja kinnistusraamatu kinnistusregistri kolmandasse jakku reaalkoormatisena riigi kasuks. Sama sätte p 5 kohaselt võib piiratud asjaõiguse tasu muutmist nõuda kolme aasta möödudes piiratud asjaõiguse tekkimisest ning uuesti kolm aastat pärast viimase tasu muutmist ning tasu muutmise nõude tagamiseks tuleb kanda märge reaalkoormatisega samale järjekohale. Praegust turusituatsiooni arvestades ei nõua riik oma kinnistute kasutamise eest servituuditasu. RVS alusel 14. juulil 2016 kehtestatud Vabariigi Valitsuse määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ (Vabariigi Valitsuse määrus) § 8 lg 3 sätestab, et kui riigivaraseaduse alusel seatud servituudi, välja arvatud kasutusvaldus, aastatasu kujuneb alla kümne euro, siis kasutustasu ei määrata.
4.Kohtunikuabi jättis 22. märtsi 2022. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja andis selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule.
5.Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.
2(5)
2-22-4230 Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Ringkonnakohus jättis 11. augusti 2022. a määrusega kandemääruse muutmata ja määruskaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus kontrollis kandemäärust vaidlustatud osas, s.o osas, milles kohtunikuabi keeldus kinnistusraamatusse eelmärgete kandmisest (lepingu p-d 4.3 ja 4.4). Määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jäid avaldaja kanda (kindlaksmääratavaid menetluskulusid ei ole). Ringkonnakohtu määruse põhjenduste kohaselt peab reaalkoormatise tagamiseks seatava eelmärke sisuks olevate tegevuste ja soorituste olemus, maht ja suurus olema kindlaksmääratav, hinnatav ja kandest nähtav. Kuigi AÕS § 231 lg 2 kohaselt tuleb reaalkoormatise kande puhul rahaline väärtus seada võimaluse korral, on praegusel juhul reaalkoormatise rahaline väärtus kindlaksmääratav, lisaks tuleb arvestada ka eelmärkele seatud eeldustega. Nimelt määratakse eelmärke järgi tagatava reaalkoormatise järjekoht (AÕS § 63 lg 6) ning eelmärge reserveerib sissekantavale õigusele järjekoha kandest nähtuvas suuruses. Nõude tekkimise tingimuslikkus seab eelmärkele täiendava kindlaksmääratuse eelduse. Taotletavate eelmärgete sisu ei ole piisavalt avatud (ei ole märgitud nt summat, valemit, meetodit või viidet, mis eeldustel tasu määratakse). Sellistena ei tagaks eelmärked tulevikus tekkivat reaalkoormatise sissekandmise nõuet ega tasu muutmise nõuet. Avaldaja määruskaebuses toodud selgitused RVS ja Vabariigi Valitsuse määruse sätete kohta on asjakohased, kuid lepingu p-des 3.2.3 ja 3.2.5 tasu arvutuse aluseks olevale õigusaktile ei viidata. Seega on põhjendamatu määruskaebuse väide, et reaalkoormatise tasu kindlaksmääratus tuleneb sellest, et kasutustasu on võimalik välja arvutada igal ajal, kohaldades seadusest tulenevaid meetodeid. Ka asjaolu, et leping on sõlmitud kehtivalt, ei tähenda, et selles sisalduvad kandeavaldused on piisavad reaalkoormatise tagamiseks eelmärgete seadmiseks. Avaldajad saavad esitada uue kandeavalduse kinnistamisavalduse reaalkoormatise sissekandmiseks ja tasu muutmist tagavate eelmärgete kannete tegemiseks. Enne peavad avaldajad sõlmima kokkuleppe, milles servituudi tasu arvutamise alus on piisavalt kindlaks määratud.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Avaldaja palub määruskaebuses ringkonnakohtu määruse ja kandemääruse tühistada ning kinnistamisavaldused eelmärgete kinnistusraamatusse kandmiseks rahuldada. Ringkonnakohus rikkus määruse põhjendamise kohustust ja jättis arvestamata RVS-s ja Vabariigi Valitsuse määruses sätestatud erinormid, kui leidis, et eelmärgete kinnistusraamatusse kandmisest keelduv kandemäärus on õiguspärane. Seadus võimaldab eelmärke kinnistusraamatusse kandmist tingimusliku nõude tagamiseks ning taotletavad eelmärked vastavad sisulise kindlaksmääratuse nõudele. See, et seadusest tulenevad meetodid ei ole otsesõnu lepingusse ümber kirjutatud, ei tähenda, et neid ei kohaldataks, ning kasutustasu on võimalik välja arvutada, kasutades seadusest tulenevaid meetodeid. Ebamõistlik on nõuda reaalkoormatise seadmise nõuet tagava eelmärke sisustamist samas mahus põhikandega.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb jätta TsMS § 695 ja § 691 p 1 alusel muutmata ja määruskaebus rahuldamata.
3(5)
2-22-4230
9.Kohtud jätsid lepingupoolte kinnistamisavaldused eelmärgete kinnistusraamatusse kandmiseks rahuldamata põhjendusega, et taotletavate eelmärgete sisu ei ole piisavalt kindlaks määratud ja sellisena ei tagaks need tulevikus tekkivat reaalkoormatise kinnistamise ning tasu muutmise nõuet. Kolleegium nõustub kohtute järeldusega.
10.Reaalkoormatis seatakse notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu alusel (vt AÕS § 231 lg 1 ja § 641) ning kinnisasja omanikud võivad kokku leppida kinnisasja koormamises selliselt, et kinnisasja igakordne omanik peab tulevikus tasuma isikule, kelle kasuks reaalkoormatis on seatud, servituuditasu, mille suurust saab ka muuta (vt AÕS § 229 lg 1). Kinnisasja omanike õigus tagada eelmärkega võlaõiguslik nõue (nii tingimuslik kui ka tulevane nõue), mis on suunatud asjaõigusliku muudatuse tegemisele, tuleneb AÕS § 63 lg 1 p-st 1. Selle kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks. Eelmärge on tagatava nõudega asjaõigusliku muudatuse tegemiseks lahutamatult seotud, st see tekib koos tagatava nõudega ega kehti selleta (vt Riigikohtu 12. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-17, p 14). Ringkonnakohus leidis põhjendatult, et reaalkoormatise tagamiseks seatavate eelmärgete sisu ei ole piisavalt kindlaks määratud. AÕS § 231 lg 2 järgi tuleb reaalkoormatise seadmisel määrata võimaluse korral selle rahaline väärtus (reaalkoormatis võib seisneda ka maksetes natuuras või teatud tegude tegemises). Praegusel juhul puudusid takistused reaalkoormatise rahalise väärtuse määramiseks. Reaalkoormatise rahaline väärtus ei pea olema kindlaks määratud rahasummana, vaid see võib olla väljendatud ka muul viisil, millest selguks kasutustasu (nt valem või meetod, mille alusel on võimalik tasu välja arvutada). Kuivõrd lepingus ei ole viidatud kasutustasu arvutamisel õigusaktidele, milles sisaldub tasu arvutamise valem, metoodika vms, on põhjendamatu määruskaebuse väide, et kasutustasu ja selle muutmine on õigusaktidest (RVS ja Vabariigi Valitsuse määruse sellekohased sätted) tulenevaid meetodeid kasutades välja arvutatav ja seega piisavalt kindlaks määratud. Reaalkoormatise tagamiseks tehtud eelmärke sisu tuleb avada kande tekstis või viitena kande alusdokumentidele (vt AÕS § 571 ja § 631 lg 3) selliselt, et eelmärkega tagatava nõude väärtus oleks kindlaksmääratav (kasutustasu suurus või selle arvutamise alus). Kohtud märkisid põhjendatult, et kuivõrd lepingu alusel sissekantaval eelmärkega tagataval nõudel väärtust ei ole, ei annaks eelmärge tagatist juhuks, kui nõue hiljem pärast eelmärke kande tegemist kindlaks määratakse või nõuet suurendatakse. Kohtud selgitasid nõuetekohaselt reaalkoormatise tagamiseks seatava eelmärke sisu piisava kindlaksmääramise olulisust ja tähendust. Eelmärke järgi määratakse tagatava reaalkoormatise järjekoht (õigustatud isiku jaoks säilitatakse tema õigus selle algsel kujul) (AÕS § 63 lg 6, vt ka Riigikohtu 12. novembri 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-13609/17, p 11 ja 8. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 22) ning eelmärge reserveerib sissekantavale õigusele järjekoha kandest nähtuvas suuruses (st reaalkoormatise suurus ei saa ületada eelmärke kandes märgitud suurust). Selleks, et tagapool asuvate õiguste omajad saaksid arvestada reaalkoormatise suurusega, mis eelmärke kandest nähtub, peab reaalkoormatise suurus olema piisavalt selgelt kindlaks määratud ja eelmärke kandes nähtavaks tehtud. Vastasel juhul saaksid tagapool asuvate õiguste omajate õigused kahjustada.
11.Kuna taotletavad eelmärked ei vasta sisulise kindlaksmääratuse nõudele ning ei tagaks tulevikus tekkivat reaalkoormatise sissekandmise ja tasu muutmise nõuet, on kinnistamisavaldused eelmärgete kinnistusraamatusse kandmiseks (lepingu p-d 4.3 ja 4.4) jäetud põhjendatult rahuldamata. 4(5)
2-22-4230
12.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi avaldaja kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
13.Avaldaja on riigilõivu tasumisest TsMS § 145 lg 1 järgi vabastatud. (allkirjastatud digitaalselt)
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.