Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Indrek Parrest
Määruse tegemise aeg ja koht
11. august 2022, Tartu
Tsiviilasja number
2-22-4230
Tsiviilasi
Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) kandeavaldus kinnistamisasjas nr 12108202250
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 4. märtsi 2022. a kandemäärus nr 251672022
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindaja
Avaldaja (määruskaebuse esitaja): Eesti Vabariik (Maaameti kaudu; registrikood 70003098), esindaja Katriin Tünder Avaldaja: Kaitseliit (registrikood 74000725)
Jätta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 4. märtsi 2022. a kandemäärus nr 251672022 muutmata ja Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) määruskaebus rahuldamata.
Määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jätta Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) kanda.
Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruse peale määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest.
Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
Määruse kohaselt peavad eelmärke kandes kajastuma reaalkoormatise iseloomulikud tunnused. Reaalkoormatise (asjaõigusseaduse (AÕS) § 229 lg 1) puhul peab nähtuma, milliseks soorituseks reaalkoormatis koormatud kinnisasja igakordset omanikku kohustab. Reaalkoormatise sisuks olevate tegevuste ja soorituste olemus, maht ja suurus peaks olema määratletav, hinnatav ja kandest nähtav. Võlgu olev sooritus peab olema piisavalt määratletud. Sisu osas võib viidata alusdokumentidele (AÕS § 571). Kui selleks on tasu maksmise kohustus rahas, siis tuleks avaldada võimalusel ka tasu rahaline väärtus, tasu arvestamise alus või valem konkreetselt määratud teadaolevast muutujast. Menetlusosalised ei ole lepingus kokku leppinud tasu ja maksete suuruses, mida omanik kohustub tulevikus perioodiliselt tasuma. Järelikult ei ole tasu suurust võimalik määrata ega välja arvutada. Seega ei annaks taotletud avaldatav eelmärge tagatist reaalkoormatise sissekandmiseks tulevikus, kui tasu maksmise kohustus kindlaks määratakse. Eelmärge reserveerib sissekantavale õigusele järjekoha ainult kandest nähtuvas suuruses. Kande läbi saanud järjekohale saab paigutada reaalkoormatise ainult selles (või väiksemas) suuruses, nagu see eelmärke kandes on avaldatud (st reaalkoormatise suurus ei saa ületada eelmärke kandes märgitud suurust). Kõnealuse lepingu alusel sissekantava eelmärkega tagatava nõude väärtus on null. Eelmärge ei anna tagatist juhuks, kui nõue hiljem pärast eelmärke kande tegemist kindlaks määratakse või nõuet suurendatakse. Reaalkoormatise suurendamine kahjustaks tagapool asuvate õiguste omajate huve, sest tagapool asuvate õiguste omajad saavad arvestada reaalkoormatise suuruse/väärtusega, mis eelmärke kandest nähtub. Seega on oluline, et õiguse maht ning reaalkoormatise hinnatav või arvutatav suurus oleks piisavalt selgelt määratud ja eelmärke kandes nähtavaks tehtud. Ka juhul, kui tegemist on tulevase nõudega, peaks selle suurus olema piisavalt määratletud. Lepingust peab üheselt nähtuma, millistel alustel ja tingimustel saaks nõuda tasu muutmist. Seega ei ole võimalik reaalkoormatise sisu muutmise nõuet eelmärkega tagada.
Riik peab tagama, et turusituatsiooni muutudes oleks võimalik ette näha servituuditasu maksmise kohustuse ja tasu muutmise võimaluse iga kolme aasta järel. Selleks, et riigil oleks tulevikus tagatud reaalkoormatise kinnistamine ja tasu maksmise kohustuse nõudmine, tuleb need nõuded tagada. Seadusest tulenevalt on kinnisasjadega seotud nõuete tagamise vahendiks eelmärgete kandmine kinnistusraamatusse (AÕS § 63 lg 1 p 1). Tegemist on tulevikus tekkida võiva nõudega (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 102), mis on lepingus piisavalt määratletud. Reaalkoormatise sissekandmise nõuet tagavad eelmärked kajastavad AÕS §-s 229 reaalkoormatise kohta sätestatut – reaalkoormatisega kohustatud isiku poolt perioodiliste maksete rahas tasumise kohustus reaalkoormatisega õigustatud isikule kindlatel kuupäevadel teatud kindlaksmääratud eelduse täitumisel. Analoogse sisuga vaidlustes (tsiviilasjad nr 2-21-6688, 2-22-2804 ja 2-21-20201) kohus leidis, et reaalkoormatise sisu on piisavalt määratletud.
edastas
selle
sätestatud teisiti. Kinnistusraamatuseaduse § 24 p-de 1 ja 2 kohaselt sisaldab kande tekst asjaõiguse või märke sisu ning vajadusel viidet algdokumendile ja dokumendile, mille alusel soovitakse asjaõiguse sisu täpsemalt tõendada. Asjaõigusliku nõude aluseks ei ole võlasuhe, vaid asjaõiguslik positsioon ning nõue võib olla suunatud mh reaalkoormatise alusel perioodiliste maksete rahas või natuuras tasumisele või teatud tegude tegemisele (AÕS § 229). Reaalkoormatise mõiste tuleneb AÕS § 229 lg-st 1, mille kohaselt võib kinnisasja koormata selliselt, et kinnisasja igakordne omanik peab tasuma isikule, kelle kasuks reaalkoormatis on seatud, perioodilisi makseid rahas või natuuras või tegema teatud tegusid. AÕS § 231 lg 2 kohaselt tuleb reaalkoormatise seadmisel võimaluse korral määrata reaalkoormatise rahaline väärtus ja see kinnistusraamatusse kanda.
Eeltoodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et taotletud eelmärked ei vasta sisulise määratletuse nõudele ning ei tagaks tulevikus tekkivat reaalkoormatise sissekandmise nõuet ja tasu muutmise nõuet. Avaldajad saavad esitada uue kandeavalduse kinnistamisavalduse reaalkoormatise sissekandmiseks ja tasu muutmist tagava eelmärke kande tegemiseks. Eelnevalt peavad avaldajad sõlmima kokkuleppe, milles servituudi tasu arvestamise alus on piisavalt määratletud.
(allkirjastatud digitaalselt) Triin Uusen-Nacke
(allkirjastatud digitaalselt) Andra Pärsimägi
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.