Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Indrek Parrest
Määruse tegemise aeg ja koht
11. august 2022, Tartu
Tsiviilasja number
2-22-4230
Tsiviilasi
Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) kandeavaldus kinnistamisasjas nr 12108202250
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 4. märtsi 2022. a kandemäärus nr 251672022
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindaja
Avaldaja (määruskaebuse esitaja): Eesti Vabariik (Maaameti kaudu; registrikood 70003098), esindaja Katriin Tünder Avaldaja: Kaitseliit (registrikood 74000725)
RESOLUTSIOON
Jätta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 4. märtsi 2022. a kandemäärus nr 251672022 muutmata ja Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) määruskaebus rahuldamata.
Määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jätta Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) kanda.
Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruse peale määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest.
Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
1.Eesti Vabariik (Maa-ameti kaudu; avaldaja I, riik) ja Kaitseliit (avaldaja II) sõlmisid
8.veebruaril 2022 reaalservituutide seadmise lepingu (leping), milles sisaldusid mh kinnistamisavaldused kinnistusosakonna registriossa nr 13924750 (asukohas Kirsimetsa, Paadenurme küla, Mustvee vald, Jõgevamaa; Kirsimetsa kinnistu) ning nr 6703750 (asukohas Kopramaa, Paadenurme küla, Mustvee vald, Jõgevamaa; Kopramaa kinnistu) kolmandasse jakku esimesele järjekohale tähtajatu teeservituudi (servituut) seadmiseks registriosade nr 4585508 (asukohas Jutulinnu, Paadenurme küla, Mustvee vald, Jõgevamaa; Jutulinnu kinnistu) ja nr 4553008 (asukohas Kaitseliidu, Paadenurme küla, Mustvee vald, Jõgevamaa; Kaitseliidu kinnistu) kantud kinnistute igakordsete omanike kasuks. Samuti palusid menetlusosalised kanda Jutulinnu kinnistu ja Kaitseliidu kinnistu kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale eelmärked reaalkoormatise sissekandmise ja selle muutmise nõude tagamiseks Kirsimetsa ja Kopramaa kinnistute igakordsete omanike kasuks tagamaks reaalservituudi tasu maksmise kohustust ja tasu suuruse muutmise õigust vastavalt lepingu pdele 3.2.3, 3.2.5 ja 3.2.6. Avalduse kohaselt kuuluvad avaldajale I Kirsimetsa ja Kopramaa kinnistud ning avaldajale II Jutulinnu ja Kaitseliidu kinnistud. Menetlusosalised leppisid kokku, et Kirsimetsa ja Kopramaa kinnistud (teenivad kinnistud) koormatakse tähtajatute teeservituutidega Jutulinnu ja Kaitseliidu kinnistute (valitsevad kinnistud) igakordsete omanike kasuks. Servituudi sisuks on teenivatele kinnistule tee rajamine ja nende kasutamine valitsevatele kinnistutele juurdepääsu tagamiseks. Kinnistamisavaldus (lepingu p-d 4.1 ja 4.2) reaalservituutide seadmiseks on rahuldatud ja vastavad kanded on kinnistusraamatusse tehtud 4. märtsil 2022. Menetlusosalised leppisid lepingu p-des 3.2.2–3.2.3, 3.2.5 mh kokku, et servituudi eest kehtiva seaduse kohaselt tasu ei maksta, kuid turusituatsiooni muutumise korral on avaldajal I õigus kehtestada tasu maksmise kohustus ning nõuda tasu muutmist kolme aasta möödudes tasu maksmise kohustuse tekkimisest ja uuesti kolm aastat pärast viimase tasu muutmist. Tasu maksmise kohustus algab piiratud asjaõiguse kandmisest kinnistusraamatusse ja lõpeb vastava kande kinnistusraamatust kustutamisega. Servituuditasu makstakse perioodiliselt kaks korda aastas. Riigivara valitsejal on õigus nõuda viivist 0,05% päevas viivitatud summalt.
2.Tartu Maakohtu kohtunikuabi jättis 4. märtsi 2022. a määrusega lepingu p-des 4.3 ja 4.4 sisalduvad kinnistamisavaldused eelmärgete kannete tegemiseks rahuldamata.
Määruse kohaselt peavad eelmärke kandes kajastuma reaalkoormatise iseloomulikud tunnused. Reaalkoormatise (asjaõigusseaduse (AÕS) § 229 lg 1) puhul peab nähtuma, milliseks soorituseks reaalkoormatis koormatud kinnisasja igakordset omanikku kohustab. Reaalkoormatise sisuks olevate tegevuste ja soorituste olemus, maht ja suurus peaks olema määratletav, hinnatav ja kandest nähtav. Võlgu olev sooritus peab olema piisavalt määratletud. Sisu osas võib viidata alusdokumentidele (AÕS § 571). Kui selleks on tasu maksmise kohustus rahas, siis tuleks avaldada võimalusel ka tasu rahaline väärtus, tasu arvestamise alus või valem konkreetselt määratud teadaolevast muutujast. Menetlusosalised ei ole lepingus kokku leppinud tasu ja maksete suuruses, mida omanik kohustub tulevikus perioodiliselt tasuma. Järelikult ei ole tasu suurust võimalik määrata ega välja arvutada. Seega ei annaks taotletud avaldatav eelmärge tagatist reaalkoormatise sissekandmiseks tulevikus, kui tasu maksmise kohustus kindlaks määratakse. Eelmärge reserveerib sissekantavale õigusele järjekoha ainult kandest nähtuvas suuruses. Kande läbi saanud järjekohale saab paigutada reaalkoormatise ainult selles (või väiksemas) suuruses, nagu see eelmärke kandes on avaldatud (st reaalkoormatise suurus ei saa ületada eelmärke kandes märgitud suurust). Kõnealuse lepingu alusel sissekantava eelmärkega tagatava nõude väärtus on null. Eelmärge ei anna tagatist juhuks, kui nõue hiljem pärast eelmärke kande tegemist kindlaks määratakse või nõuet suurendatakse. Reaalkoormatise suurendamine kahjustaks tagapool asuvate õiguste omajate huve, sest tagapool asuvate õiguste omajad saavad arvestada reaalkoormatise suuruse/väärtusega, mis eelmärke kandest nähtub. Seega on oluline, et õiguse maht ning reaalkoormatise hinnatav või arvutatav suurus oleks piisavalt selgelt määratud ja eelmärke kandes nähtavaks tehtud. Ka juhul, kui tegemist on tulevase nõudega, peaks selle suurus olema piisavalt määratletud. Lepingust peab üheselt nähtuma, millistel alustel ja tingimustel saaks nõuda tasu muutmist. Seega ei ole võimalik reaalkoormatise sisu muutmise nõuet eelmärkega tagada.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
3.Avaldaja I palub 22. märtsil 2022 esitatud määruskaebuses kohtunikuabi määruse tühistada ning rahuldada lepingus sisalduvad kinnistamisavaldused eelmärgete kinnistusraamatusse kandmiseks. Määruskaebuse kohaselt tuleneb tasu muutmise nõudeõigus riigivaraseaduse (RVS) §-st 28. RVS § 28 p-s 4 on sätestatud nõue kanda piiratud asjaõigusega koormamise tasu perioodilise maksmise kohustus valitseva kinnisasja kinnistusraamatu kinnistusregistri kolmandasse jakku reaalkoormatisena riigi kasuks. Sama sätte punkti 5 kohaselt võib piiratud asjaõiguse tasu muutmist nõuda kolme aasta möödudes piiratud asjaõiguse tekkimisest ning uuesti kolm aastat pärast viimase tasu muutmist ning tasu muutmise nõude tagamiseks tuleb kanda märge reaalkoormatisega samale järjekohale. Praegust turusituatsiooni arvestades ei nõua riik Kirsimetsa ja Kopramaa kinnistute kasutamise eest servituuditasu. RVS § 181 lg 4 ja § 46 lg 5 alusel 14. juulil 2016 kehtestatud Vabariigi Valitsuse määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ (Vabariigi Valitsuse määrus nr 79) § 8 lg 3 sätestab, et kui riigivaraseaduse alusel seatud servituudi, välja arvatud kasutusvaldus, aastatasu kujuneb alla kümne euro, siis kasutustasu ei määrata.
Riik peab tagama, et turusituatsiooni muutudes oleks võimalik ette näha servituuditasu maksmise kohustuse ja tasu muutmise võimaluse iga kolme aasta järel. Selleks, et riigil oleks tulevikus tagatud reaalkoormatise kinnistamine ja tasu maksmise kohustuse nõudmine, tuleb need nõuded tagada. Seadusest tulenevalt on kinnisasjadega seotud nõuete tagamise vahendiks eelmärgete kandmine kinnistusraamatusse (AÕS § 63 lg 1 p 1). Tegemist on tulevikus tekkida võiva nõudega (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 102), mis on lepingus piisavalt määratletud. Reaalkoormatise sissekandmise nõuet tagavad eelmärked kajastavad AÕS §-s 229 reaalkoormatise kohta sätestatut – reaalkoormatisega kohustatud isiku poolt perioodiliste maksete rahas tasumise kohustus reaalkoormatisega õigustatud isikule kindlatel kuupäevadel teatud kindlaksmääratud eelduse täitumisel. Analoogse sisuga vaidlustes (tsiviilasjad nr 2-21-6688, 2-22-2804 ja 2-21-20201) kohus leidis, et reaalkoormatise sisu on piisavalt määratletud.
4.Kohtunikuabi jättis 22. märtsi 2022. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja andis selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule.
5.Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ning TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule.
edastas
selle
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu registriosakonna kohtunikuabi määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 ja §-le 659 jätab ringkonnakohus maakohtu määruse muutmata ning määruskaebuse rahuldamata.
7.Kohtunikuabi on 4. märtsil 2022 rahuldanud kinnistamisavalduse osaliselt kinnistusraamatusse reaalservituutide kandmise osas (lepingu p-d 4.1 ja 4.2) (dtl-d 24–25). Kohtunikuabi keeldus kinnistusraamatusse eelmärgete kandmisest (lepingu p-d 4.3 ja 4.4). Avaldaja I on määruskaebuses vaidlustanud kohtunikuabi määruse osas, millega jäeti kinnistamisavaldus rahuldamata ning eelmärked kinnistusraamatusse kandmata. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust TsMS § 651 lg 1 ja § 659 järgi üksnes määruskaebusega vaidlustatud osas.
8.Kinnistu omanikel on õigus leppida kokku servituuditasu maksmise kohustuses tulevikus ja tasu suuruse muutumises. AÕS § 63 lg 1 p 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks (eelmärge). Eelmärge tagab võlaõiguslikku nõuet mingile asjaõiguslikule muudatusele. Eelmärge on tagatud nõudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud, st see tekib koos tagatava nõudega ega kehti selleta (Riigikohtu 20. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 23). Eelmärkega saab tagada võlaõiguslikke nõudeid piiratud asjaõiguste seadmiseks, sh reaalkoormatise sissekandmise nõuet. AÕS § 571 kohaselt võib asjaõiguse kinnistusraamatusse kandmisel õiguse sisu täpsustamiseks viidata kinnistusraamatu kande tegemise aluseks olevatele dokumentidele, kui seaduses ei ole
sätestatud teisiti. Kinnistusraamatuseaduse § 24 p-de 1 ja 2 kohaselt sisaldab kande tekst asjaõiguse või märke sisu ning vajadusel viidet algdokumendile ja dokumendile, mille alusel soovitakse asjaõiguse sisu täpsemalt tõendada. Asjaõigusliku nõude aluseks ei ole võlasuhe, vaid asjaõiguslik positsioon ning nõue võib olla suunatud mh reaalkoormatise alusel perioodiliste maksete rahas või natuuras tasumisele või teatud tegude tegemisele (AÕS § 229). Reaalkoormatise mõiste tuleneb AÕS § 229 lg-st 1, mille kohaselt võib kinnisasja koormata selliselt, et kinnisasja igakordne omanik peab tasuma isikule, kelle kasuks reaalkoormatis on seatud, perioodilisi makseid rahas või natuuras või tegema teatud tegusid. AÕS § 231 lg 2 kohaselt tuleb reaalkoormatise seadmisel võimaluse korral määrata reaalkoormatise rahaline väärtus ja see kinnistusraamatusse kanda.
9.Ringkonnakohus nõustub kohtunikuabi seisukohaga, et reaalkoormatise tagamiseks seatava eelmärke sisuks olevate tegevuste ja soorituste olemus, maht ja suurus peaks olema määratletav, hinnatav ja kandest nähtav. Kuigi AÕS § 231 lg 2 sätestab, et reaalkoormatise kande puhul tuleb rahaline väärtus seada võimaluse korral (sest reaalkoormatis võib seisneda ka nt natuuras), siis praegusel juhul on reaalkoormatise rahaline väärtus määratletav ning lisaks tuleb eelmärke seadmisel arvestada ka eelmärkele seatud eeldustega. Nimelt määratakse eelmärke järgi tagatava reaalkoormatise järjekoht (AÕS § 63 lg 6) ning eelmärge reserveerib sissekantavale õigusele järjekoha kandest nähtuvast suurusest. Samuti, kuigi eelmärkega saab tagada ka tingimuslikku ja tulevast nõuet, peab see nõue olema piisavalt määratletud (Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud vlj. 2014, § 63, lk 157). Järelikult seab nõude tekkimise tingimuslikkus eelmärkele täiendava määratletuse eelduse.
10.Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga I, et taotletavas kandeavalduses ja lepingus on eelmärke sisu piisavalt avatud. Lepingu p-dest 3.2.3 ja 3.2.5 tuleneb poolte tahe kehtestada turusituatsiooni muutumisel teeservituudi eest perioodilise tasu maksmise kohustus ning leppida kokku viivisemääras, kuid puudub nt summa, valem, meetod või viide, millistel eeldustel tasu määratakse. Riigile tuleb nõue reaalkoormatise seadmiseks RVS §-st 28, mille kohaselt sätestab riigivara valitseja piiratud asjaõigusega koormamise tasu kohta piiratud asjaõigusega koormamise lepingus kokkuleppe mh selles, et piiratud asjaõigusega koormamise tasu perioodilise maksmise kohustus kantakse valitseva kinnisasja kinnistusraamatu kinnistusregistri kolmandasse jakku reaalkoormatisena riigi kasuks. Avaldaja I määruskaebuses toodud selgituste kohaselt arvestatakse tasu RVS § 181 lg 4 ja § 46 lg 5 alusel 14. juulil 2016 kehtestatud Vabariigi Valitsuse määruse nr 79 järgi. Ringkonnakohus märgib, et avaldaja I kõnealune selgitus on asjakohane, kuid lepingu p-des 3.2.3 ja 3.2.5 viide tasu arvestuse aluseks olevale õigusaktile puudub. Seega on põhjendamatu määruskaebuse väide, et reaalkoormatise tasu määratletus tuleneb sellest, et kasutustasu on võimalik välja arvutada igal ajahetkel kohaldades seadusest tulenevaid meetodeid. Ka asjaolu, et leping on sõlmitud kehtivalt, ei tähenda, et selles sisalduvad kandeavaldused on piisavad reaalkoormatise tagamiseks eelmärke seadmiseks.
Eeltoodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et taotletud eelmärked ei vasta sisulise määratletuse nõudele ning ei tagaks tulevikus tekkivat reaalkoormatise sissekandmise nõuet ja tasu muutmise nõuet. Avaldajad saavad esitada uue kandeavalduse kinnistamisavalduse reaalkoormatise sissekandmiseks ja tasu muutmist tagava eelmärke kande tegemiseks. Eelnevalt peavad avaldajad sõlmima kokkuleppe, milles servituudi tasu arvestamise alus on piisavalt määratletud.
11.Menetluskulud jäävad määruskaebuse esitaja (avaldaja I) kanda (TsMS § 172 lg 2). Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
(allkirjastatud digitaalselt) Triin Uusen-Nacke
(allkirjastatud digitaalselt) Andra Pärsimägi
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.