Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

MENETLUSKULUD:

1) Menetluskulud jätta täies ulatuses kostja Optika OÜ kanda. 2) Rahuldada hageja taotlus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks ja mõista kostjalt Optika OÜ-lt hageja SA Merimetsa Tervisekeskus kasuks välja menetluskulude hüvitis summas 3759 eurot (käibemaksuta). 3) Optika OÜ-l tuleb tasuda menetluskulude hüvitise summalt 3759 eurot hagejale SA Merimetsa Tervisekeskus viivist alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

HAGEJA NÕUDED

1) Hageja esitas 18.10.2021 kostja vastu põhinõude 6012,14 euro (so üürilepingu alusel tasumata arvete eest 2924,56 eurot ja saamata jäänud üüri kahjunõue 3087,58 eurot), sissenõutavaks muutunud viivise 310,39 euro ja lisanduva viivise väljamõistmiseks (dtl 22-32). 2) Hagi kohaselt sõlmisid hageja (üürileandja) ja kostja (üürnik) 01.05.2011 tähtajalise äriruumi üürilepingu nr 55, mille objektiks on aadressil Paldiski mnt 68a, Tallinn asuvad äriruumid. Üürilepingu punkti 7.1 kohaselt oli üürilepingu kehtivuse tähtaeg kuni 01.05.2024. Kostja teatas 25.02.2021 hagejale saadetud kirjas, et soovib üürilepingu punkti 8.1.5 alusel enne tähtaegselt lõpetada ning vabastada ruumid hiljemalt 31.05.2021 (dtl 44). Hageja vastas kostjale 09.03.2021 e-kirjas, et kui kostja 25.02.2021 kirja näol on tegemist üürilepingu ülesütlemise avaldusega, on see ülesütlemise aluse puudumise tõttu tühine, mistõttu on üürileping jätkuvalt kehtiv (dtl 45). Kostja esitas 25.03.2021 kirjas hagejale avalduse üürisumma vähendamiseks 50% võrra, mida kostja põhjendas sellega, et COVID19 pandeemia ning Vabariigi Valitsuse otsuste tõttu on kostja käive kukkunud märkimisväärselt (dtl 47). Hageja vastas kostjale 30.03.2021 e-kirjas, et Vabariigi Valitsuse kehtestatud liikumispiirangud ei takistada kostja tegevust ning ühtlasi ei ole tegemist vääramatu jõuga, mistõttu ei ole kostja ettepanek põhjendatud (dtl 48). 3) 31.03.2021 esitas kostja hagejale avalduse üürilepingu ülesütlemiseks üürilepingu punktide 7.4 ja 7.5 alusel alates 01.07.2021 (dtl 50). 4) Kostja teatas 30.06.2021 e-kirjas hagejale, et soovis üürilepingu objektiks olevad ruumid hagejale üle anda, millele hageja vastas 01.07.2021 e-kirjas, et üürileping on kehtiv ning mõlemal poolel on kohustus täita sellest tulenevaid kohustusi (dtl 56). 5) Hageja esitas kostjale 09.09.2021 nõudekirja üürilepingust tuleneva võlgnevuse põhisummas 1494,84 eurot tasumiseks hiljemalt 20.09.2021 ühes hoiatusega, et võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb hageja üürilepingu erakorraliselt üles (dtl 57).

Kostja sai nõudekirja kätte 10.09.2021 (dtl 58). Kuna kostja võlgnevust ei tasunud, esitas hageja 21.09.2021 kostjale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, milles ütles üürilepingu selle punktide 8.2.4 ja 8.2.6 alusel erakorraliselt üles alates ühe kuu möödumisel ülesütlemisavalduse kättesaamisest arvates (dtl 59-60). Kostja sai 21.09.2021 ülesütlemisavalduse kätte 23.09.2021 (dtl 61). 6) Hageja sõlmis 30.09.2021 OÜ-ga Fastream äriruumide üürilepingu nr 92 (edaspidi: üürileping nr 92), mille objektiks on samad ruumid pindalaga 51,2 m2, mis olid üürilepingu objektiks (dtl 69-76). Üürilepingu nr 92 punkti 2.2 järgi antakse ruumid üürnikule üle hiljemalt 01.12.2021 ning üürilepingu nr 92 punkti 3.1 järgi tekib üürnikul üüri tasumise kohustus alates ruumide üleandmisest üürilepingu nr 92 punkti 2.2 sätestatud korras. Üürilepingu nr 92 punkti 3.1 järgi on üüri suuruseks 522,24 eurot kuus (dtl 69-76). 7) Kostja 25.02.2021 ja 31.03.2021 ülesütlemisavaldused on tühised. Kostja kui üürnik jättis tasumata üürilepingu alusel üüri ja kommunaalkulude arved kokku summas 2924,56 eurot. 8) Hageja nõuab ka kahju saamata jäänud üürituluna summat, mis on võrdne perioodi 24.10.2021 kuni 30.11.2021 üürisummaga, mis kuulunuks tasumise, kui hageja ei olnuks üürilepingut hageja rikkumise tõttu erakorraliselt üles öelnud. Oktoobri eest kuulub seega hüvitamisele üür 7 päeva eest, mis moodustub summas 602,73 (ühe kuu üürisumma) : 30 x 7 = 140,64 eurot. Sellele lisandub 602,73 eurot saamata jäänud novembrikuu üüri eest, mille tulemusel moodustub kahjusummaks 140,64 + 602,73 = 753,37 eurot. Üürilepingu punkti 7.1 järgi pidi Üürileping algselt kehtima kuni 01.05.2024. Seega, alates 01.12.2021, kui üürilepingu nr 92 punktide 2.2 ja 3.1 alusel tekib uuel üürnikul üüri tasumise kohustus, pidanuks üürileping kehtima veel 29 kuud. Üürilepingu 29 kuud üürisumma moodustub summas 17 479,17 eurot. Üürilepingu nr 92 punkt 3.1 järgi on ühe kuu üürisummaks 522,24 eurot ning 29 kuu üürisumma järelikult 29 x 522,24 = 15 144,96 eurot. Nende üürisummade vahe on 17 479,17 – 15 144,96 = 2334,21 eurot, milline summa on käsitletav VÕS § 135 lg 1 kohase kahjuna. 9) 21.12.2021 esitas hageja taotluse nõude suurendamiseks ja avalduse tasaarvestuseks (dtl 100-103), mille tulemusena palub hageja hagi rahuldada ja kostjalt hageja kasuks välja mõista põhinõue summas 3895,12 eurot, sissenõutavaks muutunud viivised ja lisanduvad viivised (dtl 100-103). Peale hagiavalduse esitamist 18.10.2021 on kostja jätnud tasumata üürilepingust tulenevad arved lisaks kogusummas 863,19 eurot, mille tulemusena moodustub hageja põhinõue kokku summas 6012,14 + 863,19= 6875,33 eurot. Nimetatud summast moodustab üürivõlgnevusest tulenev nõue summas 3787,75 eurot ning kahjunõue summas 3087,58 eurot (dtl 100-103). 10) 21.12.2021 on hageja esitanud tasaarvestuse avalduse (dtl 100-103). Vastavalt üürilepingu punktile 3.2 on kostja maksnud hagejale tagatis raha summas 2949,10 eurot, mille kostja on tasunud hiljemalt 06.06.2011. VÕS § 308 lg 3 järgi võib üürileandja nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Üürileping lõppes 23.10.2021. Seega on kostjal õigus nõuda VÕS § 308 lg 3 alusel tagatisraha tagastamist hiljemalt 23.12.2021. VÕS § 308 lg 2 järgi peab tagatisraha hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga ning intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. 2011 – 2021 on Eesti krediidiasutuste intressimäärad olnud valdavalt vahemikus 0,05% - 0,15%, millest keskmiseks kujuneb 0,1% aastas. Perioodi 06.06.2011 – 23.12.2021 pikkuseks 10 aastat, 6 kuud ja 18 päeva ehk teisisõnu 10,55 aastat. Intressi suuruseks kujuneb selle põhjal 2949,10 x 0,1% x 10,55 = 31,11 eurot. Seega on tagastatava tagatise suureks kokku 2949,10 + 31,11 = 2980,21 eurot, mis hagejal tuleks VÕS § 308 lg 3 alusel kostjale tagastada hiljemalt 23.12.2021. 11) VÕS § 198 järgi toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. Hageja on esitanud tasaarvestuse avalduse 21.12.2021 kohtumenetluse dokumendis (dtl 100-103). Hageja tasaarvestas VÕS § 197 lg 1 alusel kostja nõude (nö passiivnõue) tagatise summas 2980,21 eurot tagastamiseks enda põhinõudega kostja vastu üürilepingust tuleneva

üürivõlgnevuse tasumiseks (nö aktiivnõue), mis moodustab summas 3787,75 eurot. Tasaarvestuse tulemusel moodustub hageja põhinõue üürilepingust tuleneva üürivõlgnevuse osas summas 3787,75 – 2980,21 = 807,54 eurot. Lisades sellele kahjunõude, moodustub hageja põhinõue tasaarvestuse tulemusel kokku summas 807,54 + 3087,58 = 3895,12 eurot. 21.12.2021 seisuga sissenõutavaks muutunud viivisenõuet üürivõlgnevuse nõudelt see ei mõjuta, kuna see oli käesoleva tasaarvestuse ajaks juba sissenõutavaks muutunud. Jooksvat viivist määras 0,2% (vastavalt üürilepingu punktile 6.1) nõuab hageja summalt 807,54 eurot alates 22.12.2021. Seadusjärgset viivist nõuab hageja alates 22.12.2021 kahjunõude summalt 3087,58 eurot.

KOSTJA VASTUS HAGILE

12) Kostja leiab, et hagi on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata (dtl 110-113). Üürilepingu p 3.1 kohaselt üürnik tasub ruumide kasutamise eest üüri arvestusega 11,52 €/m2 kohta ühes kuus, s.o 51,2 m2 eest 589,82 €/kuus. Üürisumma sisaldab kõiki Eesti Vabariigis kehtivaid makse. Lepingu p 3.3 kohaselt üürnik tasub üüri kord kuus hiljemalt kasutamise kuu 7-ks kuupäevaks eeldusel, et vastav arve on üürileandja poolt üürniku lepingus märgitud aadressile edastatud hiljemalt 5 päeva enne makse tasumise päeva. Juhul kui üürileandja hilineb arvete esitamisega, lükkub samade päevade võrra edasi ka üürniku poolt makse teostamise tähtpäev. Kostja on kuni 01.07.2021 kuupäevani tasunud kõik üüriarved ning tasunud ka 2021 juuni lõpu seisuga kõik kommunaalteenuste arved. Lepingu p 7.4 kohaselt on üürileandjal õigus muuta üüri suurust üks kord kalendriaasta (periood) möödumisel tarbijahinnaindeksi muutuse ulatuses. Samuti võib üürileandja muuta üüri, kui see tuleneb Eesti Vabariigi õigusaktidest, riiklikult või kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud või reguleeritud teenuste hinna või maksude muutusest või üürileandja nõusolekul üürniku poolt ruumide allkasutusse andmisest. Üüri suurenemisest teatab üürileandja üürnikule vähemalt kolm kuud ette. Üürimäära maksimaalne tõus on võrdne üüriaastale eelnenud aasta tarbijahinnaindeksi suurusega. Üürimäära tegelik tõus ja uus üüri suurus teatatakse Üürnikule koheselt kalendriaasta möödumisel. Üüritasu tõusis 2017 ning üüritasusuuruseks 602,73 €/kuus. COVID-19 pandeemiaga kaasnenud Eesti Vabariigi Valitsuse otsustega nn Eesti lukku panemisest, oli OÜ Optika käive kukkunud märkimisväärselt, mis on käsitletav raskustena üüritasu maksmisel üürnikust olenematutel põhjustel. Lepingu p 7.5 kohaselt on üürnikul õigus nõuda üüri suuruse vähendamist juhul, kui ruumide kasutamise tingimused või ruumide seisund halvenesid oluliselt asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta. Juhul kui üürileandja ei nõustu üüri vähendamisega, on üürnikul õigus leping üles öelda, teatades sellest üürileandjale vähemalt kolm kuud ette. Seega oli kostja sunnitud saatma hagejale üüritasu vähendamise avalduse, paludes vähendada üüritasu 50% võrra, so igakuiseüüritasu suuruseks 301,37 € kuus alates 01.04.2021 (dtl 47). 13) Hageja keeldus üüritasu vähendamisest, mistõttu oli kostja sunnitud äriruumi üürilepingu nr 55 üles ütlema. Lepingu p 7.5 kohaselt on Üürnikul õigus nõuda üürisuuruse vähendamist juhul, kui ruumide kasutamise tingimused võiruumide seisund halvenesid oluliselt asjaolude tõttu, mille eest Üürnik ei vastuta. Juhul kui Üürileandja ei nõustu üüri vähendamisega, on Üürnikul õigus leping üles öelda, teatades sellest Üürileandjale vähemalt kolm kuud ette. Kostja saatis 30.03.2021 hagejale 01.05.2011 Äriruumi üürilepingu nr 55 ülesütlemise avalduse (dtl 50). Seega lõppes leping 01.07.2021. Kostja on kuni selle kuupäevani tasunud kõik üüriarved ning 2021 juuni lõpu seisuga ka kõik kommunaalteenuste arved. 11.06.2021 saatis Optika OÜ hagejale teatise: „Leping lõpeb 01.07.2021 OÜ-le Optika sobib ruumide üleandmiseks kell 12.00. Palun teatage kellaaja sobivusest hiljemalt 25.06.2021. Kui üürileandja soovib teisel kella ajal ruume vastu võtta, palun teatage sobiv aeg hiljemalt25.06.2021.” Üürileandja ruumide üleandmisele ja

vastuvõtmisele ei tulnud. OÜ Optika fikseeris 01.07.2021seisuga näidud, jättis võtmed lauale ning vabastas ruumid. Peale 01.07.2021 OÜ Optika üüripinnal käinud ei ole. 14) OÜ-l Optika oli õigus äriruumide üürilepingu nr 55 enne tähtaegset lõpetamiseks. Õigus tulenes lepingu punkti 7.5 mõttest, kuivõrd üürileandja keeldus põhjendamatult üüritasu vähendamisest. Seega Leping lõppes 01.07.2021. Asjaolu, et hageja esitas kostjale jätkuvalt üüri-ja kommunaalteenuste arveid ei tähenda, et kostjalt 30.03.2021 hagejale edastatud äriruumide üürilepingu nr 55 ülesütlemine oli tühine. 15) 14.01.2022 seisuga ei ole hageja tagastanud OÜ-le Optika lepingu sõlmimisel tasutud tagatisraha 2949,20 eurot. Samuti on Optika OÜ teostanud kostja üüripinnal ehitus- ja parendustöid, mida üürileandja ei ole kostjale kompenseerinud. 16) Hageja nõuab kostjalt üüritasu 01.06.2021-30.06.2021 perioodi eest. Leping lõppes 01.07.2021 ning OÜ Optika on kõik üüritasud seisuga 30.06.2021 hagejale tasunud. Üürilepingu kohaselt tasub üürnik üüri jooksva kalendrikuu eest, mitte etteulatuvalt. Kuivõrd leping lõppes 01.07.2021, on edasised üüriarved samuti alusetud. Ebaselged on ka kõrvalkulude arved, sest OÜ Optika vabastas üüripinna 01.07.2021, ei ole peale seda üüripinnal käinud ega mingit teenust tarbinud: hagiavaldusele lisatud kommunaalkulude arved on alusetud. Ebaselged on ka viivise nõuded. 17) Hageja saamata jäänud üüritulu nõue üürilepingu nr 92 hinnavahe hüvitamiseks on sisutu. Asjaolu, et hageja sõlmis kolmanda isikuga üürilepingu, milles määras madalama üüritasu kui oli hageja ja kostja vahelises lepingus, on üürileandjaõigus ja vaba tahe, mida kostja ei saanud mõjutada ega kujundada. 18) Hageja oli alates veebruarist 2021 selgelt teadlik, et kostja käive on COVID-19 pandeemia tõttu kriitilise piirini langenud ja tal puuduvad vahendid üüritasu maksmiseks. Üürnikuga mõistlikult läbirääkimiste asemel asus hageja kostjat survestama, keeldudes ka mõistlikest kompromissidest. Isegi kui asuda seisukohale, et kostjal puudus õigus 01.05.2011 äriruumi üürilepingu nr 55 ülesütlemiseks ning 30.03.2021 lepingu ülesütlemine on kohtu hinnangul tühine, palub kostja kohaldada VÕS § 103 lg 1 (dtl 110-113).

KOSTJA VASTUHAGI

19) Kostja esitas 14.01.2022 vastuhagi, milles palub kohtul tuvastada kostja poolt 31.03.2021 esitatud 01.05.2011 äriruumi üürilepingu nr 55 ülesütlemise teate kehtivuse, välja mõista hagejalt tagatisraha 2 949,20 eurot, kahju 2751,08 eurot ja lisanduvad viivised (dtl 116121). Hageja ja kostja vahel oli sõlmitud tähtajaline äriruumi üürileping nr 55. Seoses COVID-19 pandeemiaga ning sellega seoses Eesti Vabariigi Valitsuse otsuseid nn Eesti lukku panemisega, oli OÜ Optika käive kukkunud märkimisväärselt, mis on käsitletav üürnikust olenematutel põhjustel raskustena üüritasu maksmisel. Lepingu p 7.5 kohaselt on üürnikul õigus nõuda üüri suuruse vähendamist juhul, kui ruumide kasutamise tingimused või ruumide seisund halvenesid oluliselt asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta. Juhul kui üürileandja ei nõustu üüri vähendamisega, on üürnikul õigus leping üles öelda, teatades sellest üürileandjale vähemalt kolm kuud ette. Seega oli Optika OÜ sunnitud saatma hagejale üüritasu vähendamise avalduse, paludes vähendada üüritasu 50% võrra, so igakuise üüritasusuuruseks 301,37 kuus alates 01.04.2021. Hageja SA Merimetsa Tervisekeskus keeldus üüritasu vähendamisest ning kostja Optika OÜ oli sunnitud äriruumi üürilepingu nr 55 üles ütlema. Kostja saatis 31.03.2021 hagejale 01.05.2011 äriruumi üürilepingu nr 55 ülesütlemise avalduse. Seega leping lõppes 01.07.2021. 20) Äriruumi üürilepingu nr 55 p 3.2 kohaselt kohustus üürnik lepingust tulenevate nõuete tagamiseks tasuma üürileandjale tagatist summas 2 949,20 eurot, mille üürnik tasus. Tagatisraha kuulub tagastamisele lepingu lõppemisel. VÕS § 308 lg 2 kohaselt on üürnikul õigus saada tagatisraha hoiustamise eest intresse. Hageja ei ole kostjale tagatisraha tagastanud. Seega omab kostja hageja vastu nõuet 2 949,20 eurot. 01.05.2011 äriruumide üürileping nr 55 lõppes 01.07.2021, seega kohustus SA Merimetsa Tervisekeskus

tagastama tagatisraha intressidega hiljemalt 01.07.2021. Seega kuivõrd SA Merimetsa Tervisekeskus tagatisraha tähtaegselt ei tagastanud, siis hakkas 02.07.2021 kulgema viivis. 21) Kostja Optika OÜ teostas üüripinnal ulatuslikke ehitus- ja parendustöid, mida hageja ei ole kostjale hüvitanud. Juba üürilepingu sõlmimisel teostas Optika OÜ ruumide parendamiseks ulatuslikke ehitustöid. Põrand vajas täielikku välja vahetamist, neid töid teostas CCC OÜ. Terve ruumi plaatimistööd läksid maksma 1980 eurot. Samuti tuli välja vahetada laevalgustid kogusummas 771,08 eurot. Tööde teostamine oli üürileandjaga eelnevalt kooskõlastatud. Teostatud tööd tõstsid oluliselt üüripinna väärtust, mistõttu palub kostja hagejalt välja mõista kogusumma 2751,08 eurot. Samalt summalt tuleb välja mõista ka viivis alates kohtuotsuse jõustumisest VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras (dtl 116-121, 131-132).

HAGEJA VASTUS KOSTJ VASTUHAGILE

22) Hageja palub jätta vastuhagi rahuldamata, kuna selles esitatud nõuded on alusetud (dtl 140144). Kostja 31.03.2021 esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldus on tühine, kuna selle materiaalsed alused ei olnud täidetud ning sellel ei olnud õiguslikke tagajärgi ja üürileping kehtis edasi, mistõttu oli hagejal ja kostjal jätkuvalt kohustus täita üürilepingust tulenevaid kohustusi. Tagatisraha tagastamise nõue on alusetu, kuna hageja on selle nõude tasaarvestanud. Samuti on alusetu kostja nõue väidetavate remonttööde hüvitamiseks. Poolte vahel pole olnud ühtegi vastavat kokkulepet remonttööde hüvitamiseks. Samuti pole täidetud üürilepingu p 5.3 eeldused (dtl 140-144).

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

23) Kohus, kuulanud ära pooled ja hinnanud tsiviilasjas esitatud tõendeid kogumis, leiab, et hageja hagi kuulub täielikult rahuldamisele, kostja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. 24) Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mille kohus loeb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: • Hageja (üürileandja) ja kostja (üürnik) sõlmisid 01.05.2011 tähtajalise äriruumi üürilepingu nr 55, mille objektiks on aadressil Paldiski mnt 68a, Tallinn asuvad äriruumid. Üürilepingu punkti 7.1 kohaselt oli üürilepingu kehtivuse tähtaeg kuni 01.05.2024 (dtl 33-41). • Kostja teatas 25.02.2021 hagejale saadetud kirjas, et soovib üürilepingu punkti 8.1.5 alusel ennetähtaegselt lõpetada ning vabastada ruumid hiljemalt 31.05.2021 (dtl 44). • Hageja vastas kostjale 09.03.2021 e-kirjas, et kui kostja 25.02.2021 kirja näol on tegemist üürilepingu ülesütlemise avaldusega, on see ülesütlemise aluse puudumise tõttu tühine (dtl 45). • Kostja esitas 25.03.2021 kirjas hagejale avalduse üürisumma vähendamiseks 50% võrra, mida kostja põhjendas sellega, et COVID-19 pandeemia ning Vabariigi Valitsuse otsuste tõttu on kostja käive kukkunud märkimisväärselt (dtl 47). • Hageja vastas kostjale 30.03.2021 e-kirjas, et Vabariigi Valitsuse kehtestatud liikumispiirangud ei takistada kostja tegevust ning ühtlasi ei ole tegemist vääramatu jõuga, mistõttu ei ole kostja ettepanek põhjendatud (dtl 48). • 31.03.2021 esitas kostja hagejale avalduse üürilepingu ülesütlemiseks üürilepingu punktide 7.4 ja 7.5 alusel alates 01.07.2021 (dtl 50). • Kostja teatas 30.06.2021 e-kirjas hagejale, et soovib üürilepingu objektiks olevad ruumid hagejale üle anda, millele hageja vastas 01.07.2021 e-kirjas, et üürileping on kehtiv ning mõlemal poolel on kohustus täita sellest tulenevaid kohustusi (dtl 56).

•

•

Hageja esitas kostjale 09.09.2021 nõudekirja üürilepingust tuleneva võlgnevuse põhisummas 1494,84 eurot tasumiseks hiljemalt 20.09.2021 ühes hoiatusega, et võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb hageja üürilepingu erakorraliselt üles (dtl 57). Kostja sai nõudekirja kätte 10.09.2021 (dtl 58). 21.09.2021 esitas hageja kostjale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, milles ütles üürilepingu selle punktide 8.2.4 ja 8.2.6 alusel erakorraliselt üles alates ühe kuu möödumisel ülesütlemisavalduse kättesaamisest arvates (dtl 59-60). Kostja sai 21.09.2021 ülesütlemisavalduse kätte 23.09.2021 (dtl 61).

25) Vastavalt TsMS § 5 lg-le 1 menetleb kohus hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Kohus hindab esmalt hageja ja kostja poolt esitatud üürilepingu erakorralise ülesütlemise kehtivust, andes hinnangu üürilepingu lõppemise asjaoludega seonduvalt (I). Seejärel analüüsib kohus hageja (üürileandja) nõudeid kostja (üürniku) vastu (II) ning kostja vastuhagi nõudeid hageja vastu (III). Peale seda käsitleb kohus menetluskuludega seonduvat (IV). I 26) Pooled vaidlevad 01.05.2011 sõlmitud üürilepingu lõppemise asjaolude üle. Poolte vahel on erimeelsus selles, kas kehtivaks saab lugeda kostja (üürniku) poolt 31.03.2021 esitatud üürilepingu erakorralist ülesütlemisavaldust (dtl 50) või hageja (üürileandja) poolt 21.09.2021 esitatud üürilepingu erakorralist ülesütlemisavaldust (dtl 59-60). Kohtul tuleb anda hinnang, millal ja mis alusel lõppes poolte vahel 01.05.2011 sõlmitud tähtajaline äriruumi üürileping. 27) Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peavad olema täidetud ülesütlemise avalduse materiaalsed ja formaalsed eeldused (vt nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-139-12, p 15). Võlaõigusseaduse (VÕS) § 325 lg 1 kohaselt saab äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemise avaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. VÕS § 325 lõikes 2 on loetletud minimaalsed andmed, mis peavad sisalduma üürileandja ülesütlemisavalduses. Üürilepingu ülesütlemise õigust teostatakse ühe poole tahteavaldusega, st tegemist on üürisuhet lõpetava kujundusõigusega. Sellisel juhul piisab lepingu lõppemiseks tahte väljendamisest, mis muutub kehtivaks kättesaamisega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 esimese lause kohaselt. Lepingu ülesütlemise avaldusest peab nähtuma lepingut üles öelda sooviva poole tahe vabastada pooled lepinguliste kohustuste edasisest täitmisest. Lepingu ülesütlemise avalduse tõlgendamisel tuleb lähtuda TsÜS § 75 lõikes 1 ettenähtud tahteavalduse tõlgendamise reeglitest (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-21-14, p 11). Lisaks formaalsetele nõuetele peavad ülesütlemiseks eksisteerima ka materiaalsed nõuded ehk õiguslik alus. VÕS § 309 lg 1 kohaselt lõppeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 313 alusel võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lõike 2 alusel on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314–319 nimetatud asjaoludel: kui üürnik ei saa üüritud asja kasutada, asja lepinguvastase kasutamise puhul, tasumisega viivitamise tõttu, eluruumi terviseohtlikkuse tõttu, pikaajalise üürilepingu ülesütlemine ja üürniku pankroti korral. 28) Hageja (edaspidi üürileandja) ja kostja (edaspidi üürniku) vahel sõlmiti 01.05.2011 tähtajaline äriruumi üürileping nr 55 (edaspidi üürileping), milles pooled on muu hulgas kokku leppinud vastastikused õigused ja kohustused (dtl 33-41). Lepinguvabadusest tulenevalt on kõik isikud vabad otsustama, kas ja kellega leping sõlmida ning millise sisuga

leping sõlmida. Seega on lepingupooltel vabadus kindlaks määrata, millise sisuga lepingu nad sõlmivad. VÕS § 29 lg 1 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui poolte ühist tahet ei ole võimalik kindlaks teha, tuleneb VÕS § 29 lõikest 3, et kui üks lepingupooltest mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ning teine lepingupool sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, tõlgendatakse lepingutingimust esimese poole mõistmise järgi. Seega pool, kes tugineb VÕS § 29 lõikele 4, peab tõendama, et tema mõistetud lepingutingimuse tähendust teadis ka teine lepingupool kokkuleppe sõlmimisel või pidi seda teadma. VÕS § 29 lg 5 p 4 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel arvestada lepingu olemust ja eesmärki. Sama paragrahvi punkti 3 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel arvestada ka lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (vt Riigikohtu 26.12.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-10-4395/107, p 16). 29) Kostja teatas 25.02.2021 hagejale saadetud kirjas, et soovib 01.05.2011 sõlmitud üürilepingu punkti 8.1.5 alusel ennetähtaegselt lõpetada ning vabastada ruumid hiljemalt 31.05.2021. Lisaks märkis kostja, et ruumide kõrval olev perearst on avaldanud soovi enda ruume laiendada (dtl 44). Hageja vastas kostjale 09.03.2021 e-kirjas, et kui kostja 25.02.2021 kirja näol on tegemist üürilepingu ülesütlemise avaldusega, on see ülesütlemise aluse puudumise tõttu tühine (dtl 45). 30) Kostja esitas 25.03.2021 kirjas hagejale avalduse üürisumma vähendamiseks 50% võrra, mida kostja põhjendas sellega, et COVID-19 pandeemia ning Vabariigi Valitsuse otsuste tõttu on kostja käive kukkunud märkimisväärselt, mis on käsitletav üürnikust olenematutel põhjustel raskustena üüritasu maksmisel. Kostja viitas üürilepingu punktidele 7.4 ja 7.5 (dtl 47). 31) Hageja vastas kostjale 30.03.2021 e-kirjas, et Vabariigi Valitsuse kehtestatud liikumispiirangud ei takistada kostja tegevust ning ühtlasi ei ole tegemist vääramatu jõuga, mistõttu ei ole kostja ettepanek põhjendatud (dtl 48). 32) 31.03.2021 esitas kostja hagejale avalduse üürilepingu ülesütlemiseks üürilepingu punktide 7.4 ja 7.5 alusel alates 01.07.2021 (dtl 50). Kostja teatas 30.06.2021 e-kirjas hagejale, et soovib üürilepingu objektiks olevad ruumid hagejale üle anda, millele hageja vastas 01.07.2021 e-kirjas, et üürileping on kehtiv ning mõlemal poolel on kohustus täita sellest tulenevaid kohustusi (dtl 56). 33) Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja sai kostja 31.03.2021 üürilepingu ülesütlemisavalduse kätte hiljemalt 05.04.2021, mil hageja vastas kostjale (dtl 51). Seega puudub vaidlus kostjapoolse üürilepingu ülesütlemise formaalsete eelduste olemasolus. Kohus peab kontrollima ka kostjapoolse üürilepingu ülesütlemise materiaalseid eeldusi ehk kas ülesütlemine on sisuliselt õiguspärane. 34) Üürilepingu punkt 7.4 reguleerib üürileandja õigust üüri suuruse muutmiseks, sh üüri suurendamiseks. Antud asjas ei ole esile toodud asjaolusid ja tõendeid selle kohta, et üürileandja oleks tahtnud üüri suurust muuta. Üürilepingu punkt 7.5 sätestab, et üürnikul on õigus nõuda üüri suuruse vähendamist juhul, kui ruumide kasutamise tingimused või ruumide seisund halvenesid oluliselt asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta. Juhul, kui üürileandja ei nõustu üüri vähendamisega, on üürnikul õigus leping üles öelda, teatades sellest üürileandjale vähemalt kolm kuud ette. Kuni lepingu lõpetamiseni eelnimetatud juhtumil, kuulub tasumisele endine üür. 35) Seega saab järeldada, et kostja esitas 31.03.2021 hagejale avalduse üürilepingu ülesütlemiseks üürilepingu punkt 7.5 alusel alates 01.07.2021 põhjusel, et ruumide kasutamise tingimused või ruumide seisund halvenesid oluliselt asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta (dtl 50). Kostja on seisukohal, et tal oli õigus üürilepingu punkti 7.5 kohaselt nõuda kostjalt üüri suuruse vähendamist. Kostja on 25.03.2021 üürisumma vähendamise avalduses leidnud, et võtte arvesse COVID-19 pandeemiat ning sellega seoses Eesti Vabariigi otsuseid nn Eesti lukku panemisega, on kostja käive kukkunud märkimisväärselt, mis on käsitletav üürnikust olenematutel põhjustel raskusena üüritasu maksmisel (dtl 47). Kostja leiab, et antud olukorras esines vääramatu jõud.

36) Alates 2020. aastast toimus nii Eestis kui kogu maailmas COVID-19 haiguse laiaulatuslik levik. Selle ohjeldamiseks võeti Vabariigi Valitsuse poolt 19.08.2020 vastu korraldus nr 282 „COVID-19 haiguse leviku tõkestamiseks vajalikud meetmed ja piirangud“ (edaspidi Vabariigi Valitsuse korraldus; avaldamismärge: RT III, 19.08.2020, 1). Vabariigi Valitsuse korralduse punkt 20-14 alapunkt 10 järgi ei kohaldunud korralduse alapunktis 9 sätestatud liikumisvabaduse piirang muu hulgas optikapoodidele (vt ka RT III; 03.03.2021; 09.03.2021, 11). Vaidlusalusel üüripinnal tegutses kostja optikapood. 37) VÕS § 103 lg 2 kohaselt on vääramatu jõud asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Vääramatu jõu esinemisel ei vastuta võlgnik oma rikkumise eest, kuid vääramatu jõud ei ole lepingu lõpetamise aluseks. Seejuures vääramatu jõud ei ole üldiselt kõigile kehtiv olukord, vaid selle esinemist tuleb iga lepingulise suhte korral eraldi tuvastada. Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud rikkumise vabandatavust ehk vääramatu jõu esinemist käesolevas menetluses. Ainuüksi COVID-19 viiruse levikut ja selle tõkestamiseks seatud piiranguid ei saa pidada selliseks vääramatuks jõuks, millest saaks järeldada, et äriühingu majandustegevus muutuks automaatselt olematuks. Olenevalt äriühingu tegevusvaldkonnast ja ärimudelist, võisid osade äriühingute majandusnäitajad ja kasum COVID-19 viiruse leviku takistamiseks seatud piiranguste tõttu hoopis suureneda (näiteks suurenes kauba müük läbi e-kaubanduse vms). Kokkuvõttes leiab kohus, et kostja ei ole tõendanud üürilepingu punkt 7.5 asjaolude esinemist ega ka vääramatu jõu esinemist (kohus on pooltele TsMS § 230 lg 1 sätetatud aluseid selgitanud muu hulgas 07.12.2022 toimunud kohtuistungil). Seega ei ole kostja tõendanud rikkumise vabandatavust ja üürilepingu p 7.5 sätestatud eelduste olemasolu üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, mistõttu on kostja 31.03.2021 esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldus tühine ning pooltevaheline üürileping ei lõppenud kostjapoolse ülesütlemisega alates 01.07.2021. 38) Hageja esitas kostjale 09.09.2021 nõudekirja üürilepingust tuleneva võlgnevuse põhisummas 1494,84 eurot tasumiseks hiljemalt 20.09.2021 ühes hoiatusega, et võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb hageja üürilepingu erakorraliselt üles (dtl 57). Kostja sai nõudekirja kätte 10.09.2021 (dtl 58). 39) 21.09.2021 esitas hageja kostjale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, milles ütles üürilepingu selle punktide 8.2.4 ja 8.2.6 alusel erakorraliselt üles alates ühe kuu möödumisel ülesütlemisavalduse kättesaamisest arvates (dtl 59-60). Kostja sai 21.09.2021 ülesütlemisavalduse kätte 23.09.2021 (dtl 61). 40) Kohus on käesolevas otsuse tuvastanud, et kostjapoolne 31.03.2021 üürilepingu ülesütlemine ei kehti, mistõttu kehtis üürileping edasi ning pooltel oli kohustus täita lepingulisi kohustusti, sh oli kostjal üürnikuna kohustus tasuda üürileandjale igakuiseid üüri- ja kommunaalkulude makseid. Kostja ei tasunud hagejale üürimakseid alates 2021 juunist ja kommunaalmakseid alates 2021 juulist (dtl 62-67). 41) Vaidlustamata asjaoludel sai kostja hageja 21.09.2021 üürilepingu ülesütlemisavalduse kätte 23.09.2021 (dtl 61). Seega esinevad hagejapoolse üürilepingu erakorralise ülesütlemise formaalsed eeldused. Kohtu hinnangul esinevad antud asjas ka hagejapoolse üürilepingu erakorralise ülesütlemise materiaalsed eeldused ehk õiguslik alus. Hageja on 21.09.2021 üürilepingu ülesütlemisavalduses tuginenud üürilepingu punktidele 8.2.4 ja 8.2.6 (dtl 59-60), mille kohaselt on üürileandjal õigus leping ennetähtaegselt üles öelda, kui: 1) üürnik on üüri või teenuste eest maksmisele kuuluvate summade tasumisega viivituses kahel üksteisele järgneval maksetähtpäeval; 2) üürniku võlgnetav üür ületab kokku kahe kuu eest tasumisele kuuluvat üüri (dtl 33-41). Mõlemad nimetatud asjaolud

esinesid ning hageja on kehtivalt 21.09.2021 ülesütlemisavaldusega 01.05.2011 sõlmitud üürilepingu erakorraliselt üles öelnud. Vastavalt üürilepingu punktile 8.4 ütles hageja üürilepingu üles ühekuulise etteteatamisega. Kuna kostja sai üürilepingu ülesütlemisavalduse kätte 23.09.2022, siis oli pooltevahelise üürilepingu kehtivuse viimane päev 23.10.2021. Seega oli pooltel kohustus üürilepingut täita kuni 23.10.2021. II 42) Hageja on esitanud kostja vastu seoses üürilepingu rikkumisega nõude summas 807,54 eurot. 43) VÕS § 100 kohaselt on võlasuhtest tuleneva kohustuse rikkumine kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Tulenevalt VÕS § 101 lg 1 p-st 1 ja § 108 lg-st 1, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Kostja ei ole täitnud üürilepingu punktidest 3.1 kuni 3.3 ja 4.1.1 sätestatud kohustust tasuda üüri ja teenuste eest. Kostjat ei vabasta VÕS § 296 lg 3 järgi tasumiskohustuse täitmisest ka üürilepingu objektilt lahkumine (vt Riigikohtu 30.04.2013 otsus asjas nr 3-2-1-5-13, p 32). VÕS § 271 kohaselt kohustus üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). 44) Üürilepingu p 3.1 kohaselt üürnik tasub ruumide kasutamise eest üüri arvestusega 11,52 €/m2 kohta ühes kuus, s.o 51,2 m2 eest 589,82 €/kuus. Üürisumma sisaldab kõiki Eesti Vabariigis kehtivaid makse. Üürilepingu p 3.4 kohaselt tasub üürnik eelmise kuu jooksul tarbitud kütte, vee, kanalisatsiooni, elektrienergia ning muude teenuste (edaspidi teenused) eest vastavalt esitatud arvetele kümne päeva jooksul pärast arve saamist (dtl 33-41). Üürilepingu p 4.1.1 alusel on üürnik kohustatud tasuma üüri ja tasu teenuste eest vastavalt üürileandja poolt esitatud arvetele. 45) Käesolevas asjas on tõendatud, et kostja jättis maksmata üürilepingust tuleneva üürimakse 2021 juunis, juulis, augustis ja septembris esitatud arvete alusel igakuiselt 602,73 eurot (dtl 62-66) ja perioodil 01.10.2021 kuni 23.10.2021 summas 447,18 eurot (dtl 105). Seega ei tasunud kostja üürimakseid kokku summas 2858,10 eurot. Samuti jättis kostja hagejale maksmata kommunaalkulude ehk teenuste eest 2021. aastal kokku 929,65 eurot järgmiselt: juulis 289,38 eurot (dtl 67); augustis 224,26 eurot (dtl 65); septembris 235,93 eurot (dtl 104) ja oktoobris 180,08 eurot (dtl 106). Seega ei tasunud kostja hagejale üürilepingust tulenevaid üüri- ja kommunaalteenuste makseid kogusummas 3787,75 eurot (2858,10 + 929,65). 46) Hageja nõuab ka kostjalt ka kahju saamata jäänud üüri osas ja üürilepingu ja üürilepingu nr 92 hinnavahe osas kogusummas 3087,58 eurot. Saamata jäänud üüritulu nõue on esitatud summas, mis on võrdne perioodi 24.10.2021 kuni 30.11.2021 üürisummaga, mis kuulunuks tasumise, kui hageja ei olnuks üürilepingut hageja rikkumise tõttu erakorraliselt üles öelnud. 47) VÕS § 217 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Hageja õigus kostjalt kahju nõuda tuleneb VÕS § 115 lg 1. Kahju hüvitamise nõude eeldused on järgmised: 1) kostja on rikkunud üürilepingut; 2) hagejale on tekkinud kahju; 3) rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 115 lg 1, § 127 lg 4). Eelpool on kohus tuvastanud, et kostja rikkus üürilepingut (jättes maksmata sellest tulenevad üüri- ja kommunaalkulude maksed), seega on kahju hüvitamise nõude esimene eeldus täidetud. Kohus hindab, kas hagejal tekkis varaline kahju ning kas selle tekkimine on seotud kostja poolse lepingu rikkumisega. VÕS § 128 lg 2 alusel on varaline kahju eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Üürilepingu ülesütlemise korral on üürileandjal õigus nõuda kuni üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri ning alates lepingu

ülesütlemisest VÕS § 135 lg 2 alusel abstraktselt arvestatud kahju hüvitamist kuni lepingu kehtivuse lõpuni (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-37-09, p 20). 48) Hageja sõlmis 30.09.2021 OÜ-ga Fastream äriruumide üürilepingu nr 92 (edaspidi üürileping nr 92), mille objektiks on samad ruumid pindalaga 51,2 m2, mis olid üürilepingu objektiks (dtl 69-76). Üürilepingu nr 92 punkti 2.2 järgi antakse ruumid üürnikule üle hiljemalt 01.12.2021 ning üürilepingu nr 92 punkti 3.1 järgi tekib üürnikul üüri tasumise kohustus alates ruumide üleandmisest üürilepingu nr 92 punkti 2.2 sätestatud korras. Üürilepingu nr 92 punkti 3.1 järgi on üüri suuruseks 522,24 eurot kuus (dtl 69-76). 49) Oktoobri eest kuulub seega hüvitamisele üür 7 päeva eest, mis moodustub summas 602,73 (ühe kuu üürisumma) : 30 x 7 = 140,64 eurot. Sellele lisandub 602,73 eurot saamata jäänud novembrikuu üüri eest, mille tulemusel moodustub kahjusummaks 140,64 + 602,73 = 753,37 eurot. Üürilepingu punkti 7.1 järgi pidi Üürileping algselt kehtima kuni 01.05.2024. Seega, alates 01.12.2021, kui üürilepingu nr 92 punktide 2.2 ja 3.1 alusel tekib uuel üürnikul üüri tasumise kohustus, pidanuks üürileping kehtima veel 29 kuud. Üürilepingu 29 kuud üürisumma moodustub summas 17 479,17 eurot. Üürilepingu nr 92 punkt 3.1 järgi on ühe kuu üürisummaks 522,24 eurot ning 29 kuu üürisumma järelikult 29 x 522,24 = 15 144,96 eurot. Nende üürisummade vahe on 17 479,17 – 15 144,96 = 2334,21 eurot, milline summa on käsitletav VÕS § 135 lg 1 kohase kahjuna. Kokkuvõttes on hagejale tekitatud kahju 3087,58 eurot (753,37 + 2334,58). 50) 21.12.2021 on hageja esitanud tasaarvestuse avalduse (dtl 100-103). Vastavalt üürilepingu punktile 3.2 on kostja maksnud hagejale tagatis raha summas 2949,10 eurot, mille kostja on tasunud hiljemalt 06.06.2011. Kohus leiab, et käesolevas asjas on tekkinud tasaarvestusolukord VÕS § 197 lg 1 tähenduses. Vastuväiteid hagile (või vastuhagile) ei pea esitama vastuhagina. Kohus saab otsuses tasaarvestada samaliigilisi vastastikuseid nõudeid ning selleks piisab ühe poole tahteavaldusest (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-5804, p 11). Kostja on esitanud tasaarveldusavalduse. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-11216 (p 21) leidnud, et VÕS § 197 lg 1 järgi tekib tasaarvestusolukord siis, kui tasaarvestaval poolel on õigus teiselt poolelt tema kohustuse täitmist nõuda ning oma kohustus täita. Tasaarvestavale poolele kuuluv nõue teise poole vastu peab olema sissenõutav ning teisele poolele kuuluv nõue tasaarvestava poole vastu peab olema täidetav. Tasaarvestuse tulemusena lõppevad VÕS § 197 lg 2 järgi tagasiulatuvalt poolte nõuded kattuvas ulatuses. 51) Vaidlustamata asjaoludel tasus kostja hagejale üürilepingu sõlmimise järgselt (hiljemalt 06.06.2011) tagatisraha 2949,10 eurot. VÕS § 308 lg 3 järgi võib üürileandja nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Kohus on käesolevas otsuses leidnud, et üürileping lõppes 23.10.2021. Seega on kostjal õigus nõuda VÕS § 308 lg 3 alusel tagatisraha tagastamist hiljemalt 23.12.2021. VÕS § 308 lg 2 järgi peab tagatisraha hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga ning intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. Aastatel 2011 kuni 2021 on Eesti krediidiasutuste intressimäärad olnud valdavalt vahemikus 0,05% - 0,15%, millest keskmiseks kujuneb 0,1% aastas. Perioodi 06.06.2011 kuni 23.12.2021 pikkuseks 10 aastat, 6 kuud ja 18 päeva ehk teisisõnu 10,55 aastat. Intressi suuruseks kujuneb selle põhjal 2949,10 x 0,1% x 10,55 = 31,11 eurot. Seega on tagastatava tagatise suureks kokku 2949,10 + 31,11 = 2980,21 eurot, mis hagejal tuleks VÕS § 308 lg 3 alusel kostjale tagastada hiljemalt 23.12.2021. 52) VÕS § 198 järgi toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. Hageja on esitanud tasaarvestuse avalduse 21.12.2021 kohtumenetluse dokumendis (dtl 100-103). Hageja tasaarvestas VÕS § 197 lg 1 alusel kostja nõude tagatise summas 2980,21 eurot tagastamiseks enda põhinõudega kostja vastu üürilepingust tuleneva üürivõlgnevuse tasumiseks, mis moodustab summas 3787,75 eurot. 53) Tasaarvestuse tulemusel moodustub hageja põhinõue üürilepingust tuleneva üüri- ja kommunaalteenuste võlgnevuse osas summas 3787,75 – 2980,21 = 807,54 eurot. Lisades

sellele kahjunõude 3087,58 eurot, moodustub hageja põhinõue tasaarvestuse tulemusel kokku summas 807,54 + 3087,58 (so kahju saamata jäänud üüri ja üürilepingute hinnavahe) = 3895,12 eurot. 54) Eeltoodust tulenevalt nõuab hageja kostjalt üürilepingust tulenevaid (üüri ja teenuste) makseid kogusummas 807,54 eurot ja kahjuhüvitise tasumist summas 3087,58 eurot, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. 55) Järgmisena analüüsib kohus hageja viivisenõudeid. VÕS § 113 lg 1 järgi rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Üürilepingu punkti 6.1 järgi, üüri, teenuste eest tasumisele kuuluvate summade ja muude lepingu alusel maksmisele kuuluvate summade õigeaegselt tasumata jätmise korral maksa üürnik viivist 0,2 % võlgnetavast summalt iga viivitatud päeva eest (dtl 33-41).Täiendavalt nõuab hageja TsMS § 367 alusel viivise, mis ei ole käesoleva hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kuni põhinõude täitmiseni. Hageja palub selle välja mõista arvestusega alates 19.10.2021 üürilepingu punktis 6.1 sätestatud määras 0,2% põhinõudelt päevas, kuid arvestusega, et viivisenõue kokku (koos sissenõutavaks muutunud viivisega) ei ületa hageja põhinõuet. 56) Üürilepingu alusel tasutama summade (so üüri- ja kommunaalkulude maksete) osas on kohtuotsuse tegemise seisuga (02.02.2023) sissenõutavaks muutunud viivise summa kokku 3669,29 eurot, mis on kujunenud järgmiselt: Arve

Tasumata summa

(EUR)

Tasumise tähtaeg

KOKKU

602,73 602,73 289,38 602,73 224,26 602,73 235,93 447,18 180,08

08.07.2021 08.08.2021 25.08.2021 08.09.2021 25.09.2021 08.10.2021 25.10.2021 08.11.2021 25.11.2021

Viivitatud päevade arv (02.02.2023 seisuga)

Viivis päevas

(EUR)

Viivisesumma

(EUR)

1,21 1,21 0,58 1,21 0,45 1,21 0,47 0,89 0,36

691,93 655,77 305,01 618,40 222,02 581,03 219,41 219,41 156,31 3669,29 eurot

57) Kuna üürilepingust tulenev kostja võlgnevus on (peale tasaarvestust) 807,54 eurot, siis piirab kohus viivisenõuet üürilepingust tuleneva põhinõude suurusega ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja kohtuotsuse aja tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 807,54 eurot. 58) Hageja on esitanud viivisenõue ka kahjunõudelt (3087,58 eurot). VÕS § 101 lg 1 p 6 järgi võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult ka viivise tasumist. VÕS § 113 lg 2 esimese lause kohaselt, kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju hüvitamise või aluseturikastumise väljaandmise või taganemisest tuleneva väljaandmise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse. VÕS § 94 kohane intressimäär on alates 01.07.2021 kuni käesoleva hagiavalduse esitamise ajani

(18.10.2021) olnud 0,00%. VÕS § 113 lg 2 ja TsMS § 367 alusel nende koostoimes nõuab hageja lisaks kahjunõudele kostjalt ka kahjunõude põhisummalt (3087,58 eurot) viivise väljamõistmist arvestusega, et viivist tuleb arvestada alates käesoleva hagi esitamisele järgnevast kuupäevast määras 8% aastas. Kostja viivitus algas hagiavalduse esitamisele järgnevast päevast, so 19.10.2021. Kuni kohtuotsuse tegemise seisuga (02.02.2023) on kahjunõudelt sissenõutavaks muutunud viivis summas 319,42 eurot (kokku 472 viivitatud päeva eest). Samuti tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis põhinõude (kahjunõude) summalt 3087,58 eurot selle täitmiseni VÕS § 94 lg 1 ja § 113 lg 1 sätestatud määras, kuid mitte rohkem kui 3087,58 eurot. 59) Kokkuvõtlikult on kohus käesolevas otsuses leidnud, et kostjapoolne 31.03.2021 üürilepingu erakorraline ülesütlemine ei kehti, kuid kehtiv on hagejapoolne 21.09.2021 üürilepingu erakorraline ülesütlemine, mistõttu on kostja poolt üürilepingu rikkumisest tingitud hageja nõue 807,54 eurot, kahjuhüvitise nõue 3087,58 eurot ja viivise nõuded on põhjendatud ning kuuluvad rahuldamisele. III 60) Kostja on 14.01.2022 esitanud vastuhagi, milles palub kohtul tuvastada kostja poolt 31.03.2021 esitatud 01.05.2011 äriruumi üürilepingu nr 55 ülesütlemise teate kehtivuse, välja mõista hagejalt tagatisraha 2 949,20 eurot, kahju 2751,08 eurot ja lisanduvad viivised (dtl 116-121). 61) Kohus on käesolevas otsuse jõudnud järeldusele, et kostjapoolne 31.03.2021 üürilepingu ülesütlemisavaldus on tühine, mistõttu jätab kohus selle kostja nõude osas vastuhagi rahuldamata. 62) Samuti on kohus seisukohal, et kostja tagatisraha tagastamise nõue summas 2949,20 eurot on alusetu ning tuleb jätta rahuldamata, kuna hageja on selle kostja nõude enda nõudega tasaarvestanud kohtumenetluses 21.12.2021 esitatud avaldusega VÕS § 197 lg 1 ja VÕS § 198 kohaselt. Kostja nõue tagatisraha tagastamiseks on VÕS § 186 p 2 alusel lõppenud. 63) Kostja on vastuhagis leidnud, et ta on üüripinnal teostanud ulatuslikke ehitus- ja parendustöid, mida hageja ei ole kostjale hüvitanud. Põrand vajas täielikku välja vahetamist ning CCC OÜ poolt teostati plaatimistööd, mis läksid maksma 1980 eurot (dtl 124). Samuti vahetas kostja välja laevalgustid kogusummas 771,08 eurot (dtl 125). Kostja seisukoha järgi oli tööde teostamine üürileandjaga eelnevalt kooskõlastatud. Teostatud tööd tõstsid oluliselt üüripinna väärtust, mistõttu palub kostja hagejalt välja mõista kogusumma 2751,08 eurot (dtl 116-121, 131-132). Kostja poolt esitatud arvetest nähtub, et remonttööd ja laevalgustite paigaldus on toimunud 2019. aasta suvel ehk 2,5 aastat enne vastuhagi esitamist. 64) Kohtu hinnangul ei kohaldu kostja vastuhagi nõudele VÕS § 285 lg 1 ja § 286 lg 1, kuna pooled on üürilepingu punktis 5 kokku leppinud üürilepingu objektil tehtavate parenduste ja hüvitamise korra (dtl 33-41). Üürilepingu punktis 5.1 on sätestatud, et üürniku vahenditega ja Üürileandja kirjaliku loata tehtud parendused, mida ei ole võimalik ruume või hoonet kahjustamata eraldada, lähevad lepingu lõppemisel või lõpetamisel tasuta üle üürileandjale. Kostja ei ole tõendanud enda väidet (vt vastuhagi p 15, dtl 119), et tööde teostamise oli üürileandjaga (hagejaga) eelnevalt kokku lepitud. Kohtul puuduvad igasugused tõendid selle kohta, et vastav kokkulepe oleks poolte vahel sõlmitud. Isegi kui kostja oleks nimetatud töid teinud, oleks need üürilepingu punkti 5.1 alusel tasuta üle läinud hagejale. Üürilepingu punkt 5.3 sätestab, et üürileandja ei hüvita üürniku poolt ruumide parenduseks ja üürniku tegevuse tagamiseks tehtud remondikulutusi, kui kulutuste hüvitamise osas ei ole poolte vahel eelneval kirjalikus vormis kokku lepitud teisiti. Üürilepingu punktist 5.3 tuleneb, et väidetavate parenduste ja remonttööde hüvitamise kohustuse tekkimiseks hageja poolt pidid pooled olema selles eelnevalt kirjalikus vormis kokku leppinud. Kostja ei ole käesolevas asjas esitanud tõendeid vastava

kokkuleppe olemasolu kohta. Eeltoodust tulenevalt on alusetu kostja nõue väidetavate remonttööde hüvitamiseks summas 2751,08 eurot. Kuivõrd kostja vastuhagis esitatud põhinõuded tuleb jätta rahuldamata, ei kuulu rahuldamisele ka viivisenõue. IV

Menetluskulud 65) TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Sama sätte lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus on käesoleva kohtuotsusega rahuldanud hageja hagi ja jätnud rahuldamata kostja vastuhagi. 66) Hageja on 06.12.2022 esitanud menetluskulude lõpliku nimekirja, mille kohaselt on hageja menetluskulude suuruseks riigilõiv 500 eurot (tl 91) ja õigusabikulu 3115 eurot (käibemaksuta). Hageja õigusabikuludele lisandub 07.12.2022 kohtuistungi ajakulu 1 tund. 67) Hageja menetluskulude nimekirjast nähtuvalt on hagejale osutatud õigusabi tunnihinnaks 144 euro käibemaksuta. Hagejale õigusabi osutamisel rakendatud tunnitasumäär 144 eurot on käesoleva vaidluse sisu, mahtu ja keerukust ning kohtupraktikat arvestades lepingulise esindaja tasuna mõistlik. Seega on hageja õigusabi kulu kokku 3259 eurot (3115 + 144 eurot). Hageja on osutanud õigusabi kokku 22 tundi ja 25 minutit. 68) Hageja palub kostjalt välja mõista menetluskuluna riigilõiv 500 eurot. Eeltoodu näol on tegemist põhjendatud kuluga, mis tuleb vastavalt menetluskulude jaotusele taotletud summas välja mõista. 69) TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. 70) Kohus leiab, et hageja õigusabikulu kokku 3259 eurot on põhjendatud ja vajalik kulu. Ajaliselt on hagejale osutatud õigusabi kokku 22 tundi ja 25 minutit. Kohus ei pea vajalikuks hinnata minutilise täpsusega iga hagejale osutatud teenuse raames tehtud õigusabitoimingu vajalikkust ja põhjendatust, vaid annab hinnangu hageja menetluskulude põhjendatusele tervikuna, arvestades tsiviilasja mahtu ja keerukust. Kohus leiab, et hageja esindaja tunnitasumäär 144 eurot (käibemaksuta) on kohtupraktikas aktsepteeritava suurusega ning seda võib kohtupraktikat arvestades pidada keskmiseks tunnihinnaks. Kohtu hinnangul võib põhjendatuks ja vajalikuks teenuse mahuks pidada kogu hageja õigusabikulu kogusummas 3259 eurot. Eeltoodust tulenevalt määrab kohus hageja menetluskulude rahaliseks suuruseks kokku 3759 eurot (riigilõiv 500 eurot + õigusabikulud 3259 eurot). 71) Hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hageja menetluskulu 3759 eurot jääb hagi rahuldamise tõttu TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. 72) Hageja palub kohtul määrata menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb kostjal tasuda alates menetluskulude suuruse kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras viivist. Kooskõlas TsMS § 177 lg 4 tuleb rahuldada hageja taotlus menetluskuludelt viivise väljamõistmiseks VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.

73) TsMS § 178 lg-st 1 nähtub, et menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/ Reena Nieländer Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.