01. veebruar 2023.a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn
Tsiviilasja number
2-19-9757
Tsiviilasi
Eesti Metsafond OÜ hagi osaühingu HALJAVA vastu rendilepingu lõppemise tuvastamise ja kahju hüvitamise nõudes / osaühingu HALJAVA vastuhagi Eesti Metsafond OÜ vastu kahju hüvitamise nõudes
Tsiviilasja hind Hagihind
4352 eurot
Vastuhagi hind
1119,96 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja (vastuhagi kostja)
Eesti Metsafond OÜ (registrikood 10816151, aadress Koidu tn 8, 10131 Tallinn) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Raul Ainla
Kostja (vastuhagi hageja)
osaühing HALJAVA (registrikood 10449273, aadress Tiidu, Haljava küla, Jõelähtme vald, 75224 Harjumaa) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Indrek Leppik
Viimase kohtuistungi aeg või viide asja lahendamisele kirjalikus menetluses
Istung 10.02.2020.a, pärast istungit kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata Eesti Metsafond OÜ (registrikood 10816151) hagiavaldus osaühingu HALJAVA (registrikood 10449273) vastu järgmistes nõuetes: 1.1.Nõue lugeda osaühingu HALJAVA (registrikood 10449273) ja J. I. (I., isikukood xxxxxxxxxxx) vahel 09.03.2012.a sõlmitud tähtajalise põllumajandusliku rendilepingu nr 23/11 lõppemise ajaks on 09.03.2015.a; 1.2.Nõue mõista osaühingult HALJAVA (registrikood 10449273) Eesti Metsafond OÜ (registrikood 10816151) kasuks 852 eurot.
Jätta rahuldamata osaühingu HALJAVA (registrikood 10449273) vastuhagi Eesti Metsafond OÜ (registrikood 10816151) vastu 1037 euro tasumise nõudes ning nõudelt 1037 eurot võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 20.09.2019.a kuni täitmiseni viivise tasumise nõudes. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 1 (8)
3.Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda.
4.Jätta menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 187 lg 6 kohaselt peab menetlusabi taotluse esitamise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. I.
Kohtuotsuse kirjeldav osa
1.Eesti Metsafond OÜ (hageja) esitas 27.06.2019 Harju Maakohtule hagiavalduse osaühingu HALJAVA (kostja) vastu rendilepingu lõppemise tuvastamise ja kahju hüvitamise nõudes (tl-d 1-2). Kohus võttis hagi 30.08.2019 menetlusse (tl 16). Kostja vastas hagile ja esitas vastuhagi 20.09.2019 (tl-d 21-24). Kohus võttis 04.10.2019 vastuhagi menetlusse. Hageja esitas kostja vastuse kohta arvamuse ja vastas vastuhagile 18.10.2019 (tl-d 43-45). Eelistung toimus 10.02.2020 (tl-d 62-66).
2.Hageja põhjendab hagiavaldust järgmiselt. Hageja ostis 08.05.2017 J. I.lt xxx, xxx külas, Jõelähtme vallas, Harju maakonnas asuva kinnisasja koos selle oluliste osade ja päraldistega, mis on kantud kinnistusraamatu registriossa nr xxxxxxxx. Müügilepingus oli märgitud, et lepingu ese ei ole koormatud kolmandate isikute õigustega, sealhulgas kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslike kolmandate isikute õigustega nagu näiteks üüri-, rendi- või muud kasutuslepingud. J. I. jättis hagejale teatamata, et J. I. ja kostja vahel oli 09.03.2012 sõlmitud tähtajaline põllumajanduslik rendileping, mille kohaselt oli kostja kasutusse antud 7,1 hektarit põllumaad. Rendilepingu punkt 5.4 nägi ette, et kui teine pool teatab teisele poolele vähemalt kolm kuud enne tähtaja saabumist, et ta soovib lepingu pikenemist, peab teine pool sellele vastama hiljemalt ühe kuu jooksul. Kui mõlemad pooled on lepingu pikenemisega nõus, siis pikeneb lepingu tähtaeg veel ühe aasta võrra. Hageja esitas 13.11.2018 kostjale nõudekirja, milles nõudis põllumaa tagastamist ja saamata jäänud renditulu maksmist. Pooled on rendilepingu punktiga 5 välistanud lepingu pikenemise tähtajatu lepinguna. Rendileping lõppes seetõttu 09.03.2015. Kostja on minetanud selle pikenemise nõudmise õiguse. Rendileping ei ole automaatselt pikenenud. Hagejal on jäänud saamata renditulu. Kostja on hageja maad kasutanud õigusliku aluseta ega ole maa kasutamise eest hagejale maksnud. Hagejal on õigus nõuda kostjalt 2017.a eest saamata jäänud renditulu. Põllumajandusmaa keskmine rendihind oli 2017.a 120 eurot/ha aastas, mis tähendab hageja jaoks saamata jäänud tulu 852 eurot. Hageja palub kohtul lugeda J. I. ja kostja vahel 09.03.2012 sõlmitud tähtajaline põllumajanduslik rendileping nr 23/11 lõppenuks 09.03.2015. Hageja palub kohtul mõista kostjalt hageja kasuks välja 852 eurot (tl-d 1-2). Kostja põhjendus tuvastushuvi puudumise kohta jääbki arusaamatuks. Hagejal esineb tuvastushuvi lasta tuvastada, et rendileping lõppes 09.03.2015, sest hageja ei saa omanikuna endale kuuluvat maad sellises õiguslikus olukorras kasutada ega piiranguteta käsutada. Kostja tõlgendus rendilepingu pikenemise kohta ei ole kooskõlas heas usus tegutsemise põhimõttega. Pooled on selgelt kokku leppinud, lepingu pikenemise korras ning selle korra kohaselt ei pikenenud leping automaatselt. Kostja kasutab pahauskselt hageja maad ning keeldub tasumast keskmisele turuhinnale vastavat rendihinda. Kostja ei ole esitanud vastuhagi, vaid tingimusliku tasaarvestusavalduse, mis ei ole VÕS § 198 ls 2 tulenevalt lubatav. Tingimuslik tasaarvestusavaldus tuleb jätta läbi vaatamata. Kostja tasaarvestusavalduses sisalduva kahjunõude rahuldamine sõltub hagi rahuldamisest. Hageja hagi on põhjendatud ning kuulub rahuldamisele, 2 (8)
mistõttu ei kuulu kostja kohtueelsed õigusabikulud hüvitamisele. Kostja kohtuvälised menetluskulud on ülepaisutatud ja tõendamata (tl-d 43-45). Hageja soovib, et kohus tuvastaks rendilepingu lõppemise aja; et kohus tuvastaks, et siis, kui asi osteti, ei olnud seal rendilepingut peal (tl-d 62-64).
3.Kostja vaidleb hagile vastu ning on esitanud hageja vastu vastuhagi. Kostja põhjendab vastuväiteid hagile ning vastuhagi järgmiselt. J. I. ja kostja sõlmisid 09.03.2012 põllumajandusliku rendilepingu kolmeks aastaks. Rendilepingut ei ole lõpetatud kokkuleppel ega korraliselt J. I. või hageja poolt. Kostja on tasunud korrapäraselt rendilepingust tulenevaid makseid. Kostjat ei ole teavitatud kostja kasutusse antud maa võõrandamisest hagejale. Seetõttu on kostja tasunud 2017.a rendi J. I.le. J. I. on kostjale saatnud 10.10.2017 päringu rendi laekumise kohta. Kirjas ei mainitud, et kinnisasja omanik on muutunud. Kostja teavitas hagejat eeltoodust 16.09.2018 vastuses hageja järelepärimisele. Hageja saatis kostjale 13.11.2018 allkirjastatud nõudekirja. Rendileping on muutunud tähtajatuks ning läinud J. I.lt üle hagejale. Puudub alus rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, sest kostja on tasunud lepingujärgset renti. Hageja 13.11.2018 allkirjastatud nõudekiri ei sisalda ülesütlemisavaldust. Ülesütlemine ei vasta formaalsetele ja materiaalsetele eeldustele. Kui hageja soovib rendilepingu üles öelda, on tal seda võimalik teha kõige varem 01.04.2020. Kostja teavitas hagejat eeltoodust 26.11.2018 vastuses hageja nõudekirjale. Pooled pidasid läbirääkimisi, kuid ei jõudnud kokkuleppele. Kostja tasus 17.12.2018 hagejale 2018.a rendi. Hagejal puudub tuvastushuvi eraldi tuvastada lepingu lõppemine, sest see on hageja kahju hüvitamise nõude elemendiks. Hagi tuleb tuvastusnõude osas jätta läbi vaatamata. Rendileping ei ole lõppenud. Kostja ja J. I. vahel sõlmitud rendileping on põllumajanduslik rendileping võlaõigusseaduse (VÕS) § 340 lg 1 mõttes. Leping oli sõlmitud vähemalt kolmeks aastaks. Kumbki lepingupool ei teatanud vähemalt kaks kuud enne lepingu lõppemist, et ta ei soovi lepingu pikendamist. Seega muutus rendileping VÕS § 352 järgi tähtajatuks. VÕS §-s 352 sätestatust rentniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on sama sätte kohaselt tühine. VÕS § 352 ei ole dispositiivne säte, mistõttu ei saanud pooled rendilepingu punktis 5 sellest erinevalt kokku leppida. Hageja ei ole tõendanud, et J. I. või kostja on tõendanud kaks kuud enne 09.03.2015 avalduse leping lõpetada, st mitte pikendada lepingut. Kostja ja J. I. ei soovinudki lepingut 09.03.2015 seisuga lõpetada. Kostja on tänaseni rentinud põllumaad. Kui J. I.l oleks olnud soov lõpetada rendileping tähtaja möödudes, oleks ta sellekohase tahteavalduse teinud enne 2015.a märtsi. J. I. ei öelnud lepingut üles vahetult enne kinnisasja võõrandamist. Hageja ei ole lepingut üles öelnud, kuid on proovinud seda õigusvastselt teha. Rendilepingu punkt 5.4 ei näe ette, et leping lõppeb tähtaja möödumisega. Rendileping ei lõppenud 09.03.2015, on endiselt kehtiv ning on kinnisasja võõrandamisel seaduse alusel läinud J. I.lt üle hagejale. Hageja ei ole tuginenud enam väitele, et ta on erakorraliselt rendilepingu üles öelnud. Rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alus puudus. Kostja ei ole olnud viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval, milleks olid 01.10.2016, 01.10.2017 ja 01.10.2018. Kostja on tasunud hagejale 2018.a eest rendilepingu järgset tasu. Tasu 2019.a eest ei olnud hagile vastamise seisuga sissenõutavaks muutunud, sest tähtpäev oli 01.10.2019. Kostja maksis tasu 2017.a endisele omanikule, sest ei olnud teadlik kinnisasja omaniku vahetumisest. Kuna kostjat ei teavitatud rendilepingu üleminekust ning kostja on tasunud rendi kinnisasja eelmisele omanikule, loetakse VÕS § 168 lg 2 alusel, et rent on makstud õigele isikule. Hageja nõude 2017.a eest hüvitise maksmiseks on põhjendamatu, sest kostja on maksnud renti J. I.le. Isegi kui rendileping oleks lõppenud, ei ole hageja tõendanud saamata jäänud tulu aluseks olevaid asjaolusid. Saamata jäänud tulu nõudmisel peab tõendama tulu saamise kavatsust ja võimalust. Tõendada tuleb konkreetset võimalust teenida tulu, st et kahju tekkimiseks peab esitama tõendid, mis tõendaksid konkreetsete tehingute sõlmimise võimalust, mis luhtusid tulenevalt teise lepingupoole rikkumisest. Üürileandjal ei piisa tulu saamise kavatsuse ja võimaluse tõendamiseks sellest, et ta võtab saamata jäänud tulu suuruse hindamise aluseks kinnistul asuvate ridaelamute kohta teiste isikute sõlmitud üürilepingutes kokkulepitud üüri ega piisa ka sellest, et üürileandja võtab saamata jäänud tulu aluseks kostjale tehtud uue üürilepingu ettepanekus nõutud tasu. Kohtupraktikas ei ole tunnustatud saamata jäänud üüritulu tuginedes kinnisvaraettevõtte hinnangule võimaliku üürihinna kohta. Kohtud on nõudnud kinnisasja omanikult viidet konkreetsele üürnikule, üürilepingule, projektile või muule, mis tõendaks tegelikku tahet tulu saada. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit saamata jäänud tulu kohta. Hageja on esitanud üksnes tõendamata väite põllumaa aastase rendi kohta. Hageja pole esitanud konkreetset tehingut, mis tal on jäänud sõlmimata kostja tegevuse tõttu. Kostja 3 (8)
palub hagi jätta rahuldamata. Kostjal on hageja vastu alusetu rikastumise nõue. Kui rendileping ei olnud kehtiv, on kostja maksnud hagejale 2018.a eest alusetult renti 227,80 eurot. Kui hageja nõue on põhjendatud, esitab kostja menetlusliku tasaarvestusavalduse ning tasaarvestab enda alusetu rikastumise nõude ja sellelt arvestatud viivise tasumise nõude hageja nõudega. Kostja on kandnud vaidluse kohtuvälise lahenduse leidmiseks õigusabikulusid. Hageja esitas vandeadvokaadi vahendusel kostjale nõudekirja. Kostjal on põhjendatud kasutada advokaadi abi tema vastu suunatud alusetute nõuete tõrjumiseks ja vaidluse lahendamiseks, seda eriti olukorras, kus teine pool on kaasanud vandeadvokaadi. Kostja vastusest nõudekirjale ning sellele järgnevast kirjavahetusest ilmneb, et kostja õigusabikulu on tekkinud selgelt üksnes hageja enda tegevuse tõttu ning kostja on kasutanud õigusabi, et kohtuväliselt leida lahendus tekkinud arusaamatusele. Kostjale on tekkinud kahju õigusabikulude näol kokku 1037 eurot ilma käibemaksuta. Õigusabikulu on tekkinud seoses õigusliku positsiooni väljatöötamisega, nõudekirja vastuse koostamisega ning läbirääkimistega. Tegemist on kahjuga, mis oli hagejale ettenähtav, sest pöördudes vandeadvokaadi kaudu nõudekirjaga kostja poole, pidi hageja ette nägema, et kostja pöördub ka ise vandeadvokaadi poole õigusnõu saamiseks. Kostja nõuab hagejalt kohtueelsete õigusabikulude 1037 eurot hüvitamist ja alates vastuhagi esitamisest kuni kohase täitmiseni õigusabikuludelt ning VÕS § 113 lg 1 alusel viivise maksmist (tl-d 21-24). II.
Kohtuotsuse põhjendav osa
4.Hageja põhjendab hagiavaldust väitega, et J. I. ja kostja on sõlminud 09.03.2012 põllumajandusliku rendilepingu nr 23/11, mille alusel on J. I. andnud kostja kasutusse 7,1 hektarit põllumajandusmaad katastriüksusel katastritunnusega xxxxxxx ja asukohaga xxx küla, xxx. Kohus leiab, et lepingu sõlmimine on tõendatud lepingudokumendiga (tl 13). Hageja põhjendab hagiavaldust väitega, et hageja on müügilepingu alusel omandanud J. I.le kuulunud kinnisasja, mis asub xxx, xxx külas, Jõelähtme vallas, Harju maakonnas asuva kinnisasja koos selle oluliste osade ja päraldistega ning mis on kantud kinnistusraamatu registriossa nr xxxxxxxx. Kohus leiab, et müügilepingu sõlmimine on tõendatud J. I. ja hageja vahel 08.05.2017 sõlmitud kinnistu müügilepingu, asjaõiguslepingu ja kinnistamisavaldusega, mille on tõestanud Tallinna notar Maarika Pihlak ja mis on registreeritud notari ametitegevuse raamatu registri numbri 547 all (tl-d 3-8). Notariaalakti punktist 1.1 nähtuvalt on Lepingu esemeks xxx, xxx küla, Jõelähtme vald, Harju maakond asuv kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega. Lepingu ese on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxxxxxxx (tl 3, p 1.1). Notariaalakti punktist 1.1.1 nähtuvalt on registriosa esimese jao andmete kohaselt maa koosseisus katastritunnus xxxxxxxxxxx, pindala 23,72 ha, aadress xxx, xxx küla, Jõelähtme vald, Harju maakond, maa sihtotstarve maatulundusmaa (100%) (tl 3, p 1.1.1). Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on saanud müüdud asja omanikuks. Seetõttu ei vaja asjaolu tõendamist (TsMS § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1). Notariaalakti punktidest 1.1 ja 1.1.1 nähtub, et kinnisasja katastritunnuseks on xxxxxxxxxxx, kinnisasi asub xxx külas ning tegemist on maatulundusmaaga. Rendilepingust nähtuvalt on põllumajandusmaa katastritunnuseks xxxxxxx, mis kattub notariaalaktis märgitud katastritunnuse viimaste numbritega. Põllumajandusmaa asukohaks on rendilepingu järgi xxx küla. Kohus on seisukohal, et 08.05.2017 müügilepinguga müüs J. I. hagejale kinnisasja, mille koosseisus olev põllumajandusmaa oli antud 09.03.2012 rendilepingu alusel kostja kasutusse.
5.Hageja taotleb kohtult, et kohus tuvastaks kostja ja J. I. vahel 09.03.2012 sõlmitud tähtajalise põllumajandusliku rendilepingu nr 23/11 lõppemise aja 09.03.2015. Kohus leiab, et hagejal on TsMS § 368 lg 1 mõistes õiguslik huvi lepingust tulenevate õigussuhete puudumise ja lepingu lõppemise aja vastu sõltumata sellest, et hageja on esitanud kostja vastu raha tasumise nõude. Arvestades pooltevahelist vaidlust lepingu olemasolu üle ning seda, et hageja ei ole lepingu alusel kostja vastu nõudeid esitanud, on hagejal õiguslik huvi lepingust tulenevate õigussuhete olemasolu või puudumise vastu, et teostada lepingust tulenevaid õigusi ning täita kohustusi. Seetõttu ei esine tuvastusnõude osas hagi läbi vaatamata jätmise alust TsMS § 423 lg 2 p 2 järgi. 4 (8)
6.Rendilepingu punkt 5.2 sisaldab järgmist kokkulepet: „5.2. Leping on sõlmitud tähtajaliselt 3 aastaks (edaspidi ,,lepingu tähtaeg“)“ (tl 30 pöördel, p 5.2). Lepingu päises on märgitud lepingu sõlmimise ajaks „9. märts 2012.a“ (tl 13). Kohus leiab, et pooled leppisid kokku lepingu tähtpäevas, milleks on 09.03.2015. VÕS § 352 sätestab, et kui vähemalt kolmeks aastaks sõlmitud põllumajandusliku rendilepingu puhul ei teata kumbki lepingupool vähemalt kaks kuud enne lepingu lõppemist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, eeldatakse, et leping muutub tähtaja möödumisel tähtajatuks. Sellest rentniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Lepingu punkt 5.4 sisaldab järgmist kokkulepet: „5.4. Juhul, kui pool teatab teisele poolele vähemalt kolm kuud enne tähtaja saabumist, et ta soovib lepingu pikenemist, peab teine pool sellele vastama hiljemalt ühe kuu jooksul. Kui mõlemad pooled on lepingu pikenemisega nõus, siis pikeneb lepingu tähtaeg veel ühe aasta võrra“ (tl 13 pöördel, p 5.4). Kohus on seisukohal, et pooled on leppinud rendilepingu punktis 5.4 kokku lepingu ühe aasta võrra pikenemises, kui kolm kuud enne lepingu tähtpäeva on üks pool teatanud teisele poolele lepingu pikendamise soovist ning teine pool on andnud oma vastuses sellele nõusoleku ühe kuu jooksul. Hageja on leidnud, et pooled on rendilepingu punktiga 5.4 välistanud VÕS § 352 järgi lepingu muutumise tähtajatuks. Kostja leiab, et rendilepingu punkt 5.4 on tühine. Kohus on seisukohal, et VÕS § 352 lausest 2 tulenevalt ei ole rendilepingu pooltel võimalik vähemalt kolmeks aastaks sõlmitud põllumajandusliku rendilepingu puhul välistada VÕS § 352 lauses 1 sätestatud rendilepingu tähtajatuks muutumist, kui kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne lepingu lõppemist, et ta ei soovi lepingu pikenemist. VÕS § 352 on imperatiivne säte, mille kohaldamata jätmises ei ole pooltel võimalik kokku leppida või milles sisalduvat regulatsiooni ei saa asendada poolte kokkulepitud regulatsiooniga, mis on rentniku suhtes kahjulik. VÕS § 352 annab lepingupoolte tegevusetusele õigusliku tagajärje, milleks on lepingu muutumine tähtajatuks. VÕS § 352 lausest 2 tulenevalt on seega tühine mistahes kokkulepe, mille kohaselt on lepingupoolte tegevusetuse õiguslikuks tagajärjeks lepingu lõppemine lepingu tähtaja möödumisel või lepingu pikenemine tähtajaliselt. Kohus leiab, et rendilepingu punkt 5.4 ei anna lepingupoolte tegevusetusele VÕS §-s 352 sätestatust erinevat tagajärge, vaid sätestab lepingu üheks aastaks pikenemise eeldusena poolte vastastikuste tahteavalduste vahetamise. Rendilepingu punkt 5.4 ei välista lepingu muutumist tähtajatuks, kui kumbki lepingupool on tegevusetu, st ei teata vähemalt kaks kuud enne lepingu lõppemist, et ta ei soovi lepingu pikenemist. Eeltoodut arvestades on rendilepingu punkt 5.4 kehtiv, kuid ei välista rendilepingu muutumist tähtajatuks, kui kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne lepingu lõppemist, et ta ei soovi lepingu pikenemist. Hageja ei ole tõendanud asjaolusid, millest nähtub kostja või J. I. poolt hiljemalt 09.01.2015 teatamine sellest, et ta ei soovi lepingu pikenemist. Seega on J. I. ja kostja sõlmitud 09.03.2012 põllumajanduslik rendileping nr 23/11 muutunud lepingu tähtaja möödumisel 09.01.2015 tähtajatuks. Hageja on leidnud, et kostja tõlgendus rendilepingu pikenemise kohta ei ole kooskõlas heas usus tegutsemise põhimõttega. Kohus on seisukohal, et kostja seisukoht rendilepingu pikenemisel põhineb seadusel. Hageja ei ole toonud välja asjaolusid, millest nähtub seaduse kohaldamise vastuolu hea usu põhimõttega. Hea usu põhimõte ei anna üldist alust jätta kohaldamata seadus, mille imperatiivsed sätted näevad ette tähtajalise rendilepingu muutumise tähtajatuks, kui lepingupooled teistsugust tahet ei avalda. Kohus jätab hagiavalduse tuvastusnõudes rahuldamata, sest J. I. ja kostja sõlmitud 09.03.2012 põllumajanduslik rendileping nr 23/11 on muutunud tähtajatuks ega lõppenud 09.03.2015.
7.VÕS § 341 sätestab, et rendilepingule kohaldatakse täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. VÕS § 291 lg 1 sätestab, et kui üürileandja 5 (8)
võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Hageja ja J. I. vahelise müügilepingu sõlmimise ajal ei olnud rendileping lõppenud. Kohus on seisukohal, et tulenevalt rendilepingu alusel kostja kasutusse antud maa võõrandamisest hagejale on rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused läinud hagejale üle alates hageja omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest.
8.Hageja leiab, et tal on jäänud saamata renditulu; kostja on hageja maad kasutanud õigusliku aluseta ega ole maa kasutamise eest hagejale maksnud; hagejal on õigus nõuda kostjalt 2017.a eest saamata jäänud renditulu. Kohus tuvastas eelnevalt, et J. I. ja kostja sõlmitud 09.03.2012 põllumajanduslik rendileping nr 23/11 muutus tähtajatuks ega lõppenud 09.03.2015. Samuti tuvastas kohus eelnevalt, et seaduse alusel on hagejale läinud üle rendileandja õigused ja kohustused. Eeltoodust tulenevalt on hagejal õigus nõuda kostjalt üüri tasumist lepingu alusel. Kostja maakasutusel on õiguslik alus rendilepingu näol. Seetõttu puudub hagejal õigus nõuda kostjalt maa kasutamise eest hüvitist lepingust tuleneva kohustuse rikkumise eest, alusetu rikastumise või õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise sätete alusel. Hagejal on õigus nõuda kostjalt rendilepingu täitmist ning hageja rahulolematus rendilepingus kokkulepitud renditasu suurusega ei anna hagejale õigust nõuda kostjalt maa kasutamise eest keskmisele turuhinnale vastavat tasu isegi siis, kui kokkulepitud renditasu jääb oluliselt alla selle, sest sellist hageja õigust pooltevaheline leping ette ei näe. Hagejal puudub õigus nõuda kostjalt maa kasutamise eest hüvitist vastavalt põllumajandusmaa keskmisele rendihinnale, mille suuruseks on hageja avaldanud 120 eurot hektari kohta aastas ning mille suurus kostja kasutusse antud maa suurust arvestades on 852 eurot (120x7,1= 852). Rendilepingu punkti 2.1 kohaselt oli kokkulepitud rendi suurus 25 eurot hektari kohta aastas (tl 13). Kostja kasutusse antud maa suurus oli 7,1 hektarit (tl 13). Seega oli hagejal õigus nõuda 2017.a eest kostjalt renti 177,50 eurot (25x7,1=177,50). Hagejal puudub eeltoodut arvestades õigus nõuda kostjalt täiendavalt 674,50 eurot tasumist (852177,50=674,50). Kohus jätab hagiavalduse 674,50 euro tasumise nõudes rahuldamata. Eeltoodut arvestades saab hagejal kostja vastu olla 2017.a maa kasutamise eest nõue 177,50 eurot. Kostja on avaldanud, et kostja on tasunud 2017.a rendi J. I.le. J. I. on hageja juhatuse liikme epostiaadressile xxx saatnud 10.10.2017 e-kirja, mille sisu on järgmine: „Tere V. Oskate öelda millal tuleb laekumine xxx maa rendi eest? Parimat J. I.“ (tl 30). Swedbank AS-i 12.10.2017 maksekorraldusest nr 430 nähtuvalt on kostja tasunud 12.10.2017 J. I. pangakontole 227,20 eurot selgitusega „xxxxxxxxxxx xxx maa rent 2017“ (tl 28). Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et rendilepingus märgutud maa kasutamise eest on kostja J. I.le tasunud 227,20 eurot, millise summa tasumine katab renditasu suuruse. VÕS § 169 lg 1 sätestab, et kui võlgnik täitis kohustuse nõude loovutanud võlausaldajale ja ta ei teadnud ega pidanudki kohustust täites nõude loovutamisest teadma, loetakse, et ta on kohustuse täitnud õigele isikule. Kostja on väitnud, et ta ei teadnud kinnisasja võõrandamisest ning sellest tulenevast rendileandja õiguste ja kohustuste üleminekust hagejale. Nõude loovutamisest mitteteatamine on negatiivne asjaolu, mistõttu on hageja koormis tõendada nõude loovutamisest teatamine kostjale. Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud asjaolusid, millest nähtuvalt oli kostjale kinnisasja võõrandamisest teatatud või esinesid asjaolud, millest tulenevalt pidi kostja võõrandamisest teada saama. Kohus leiab, et kuivõrd kostja ei teadnud rendileandja õiguste ja kohustuste üleminekust hagejale, on kostja rendi endisele omanikule maksmisega täitnud rendilepingust tuleneva renditasu 177,50 eurot maksmise nõude. Hagejal puudub õigus nõuda kostjalt rendi tasumist, sest kostja on selle kohustuse täitnud. Kohus jätab hagiavalduse 177,50 euro tasumise nõudes rahuldamata. 6 (8)
9.Kostja on esitanud tasaarvestuse vastuväite juhuks, kui kohus peaks tuvastama rendilepingu lõppemise lepingu tähtaja möödumisel ning peaks pidama hageja nõuet põhjendatuks. Kohus jättis hagiavalduse tuvastusnõudes ja raha tasumise nõudes rahuldamata. Kohus ei pea kohus kostja tasaarvestuse vastuväidet sisuliselt lahendama, sest tasaarvestuse vastuväide on esitatud üksnes juhuks, kui kohus peaks hagi rahuldama. Kohus jätab tasaarvestuse vastuväite rahuldamata ega põhjenda rahuldamata jätmist, juhindudes analoogia korras TsMS § 442 lg 8 lausest 5.
10.Kostja on esitanud hageja vastu vastuhagi õigusabikulude 1037 eurot tasumise nõudes. Kostja on kandnud õigusabikulusid, mille põhjuseks on hageja pöördumine kostja poole vandeadvokaadist esindaja vahendusel. Hageja pidi ette nägema, et vandeadvokaadilt nõudekirja saamisel pöördub kostja ka ise vandeadvokaadi poole õigusnõu saamiseks (tl 24, p 38). Hageja on rikkunud kohustust sellega, et ei tunnista lepingut (tl 64). VÕS § 8 lg 2 sätestab, et leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Lepinguõiguses kehtib traditsiooniliselt põhimõte, mille kohaselt tuleb sõlmitud lepinguid täita (pacta sunt servanda). Põhimõtte eesmärk on muuhulgas kaitsta usaldust õiguskäibes sõlmitud lepingute kehtima jäämise suhtes. Kui lepingupool eitab pooltevahelise lepingu olemasolu või lepingu kehtivust, kuid ei riku lepingust tulenevaid kohustusi, võib lepingupoole käitumine olla vastuolus VÕS § 6 lg-st 1 tuleneva võlausaldaja ja võlgniku kohustusega käituda teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt. Hageja on leidnud, et poolte vahel puudub kehtiv rendileping ning on sellest lähtuvalt esitanud kostjale 12.11.2018 nõudekirja põllumaa tagastamiseks ning hüvitise maksmiseks (tl-d 10-12). Eeltoodust tulenevalt on hageja esitanud nõude maa tagastamiseks, mis on vastuolus rendileandja kohustusega anda rendilepingu ese rentniku kasutusse. Samuti on hageja esitanud kostja vastu raha tasumise nõude, mis pooltevahelise kehtiva lepinguga on välistatud. Kohtu hinnangul ei ole hageja rikkunud nõuete esitamisega rendilepingust tulenevaid kohustusi, kuid nõudekirjast nähtuvalt on hagejal selleks olemas tahe. Kohus leiab, et hageja on selliselt rikkunud kohustust käituda kostja suhtes heas usus. Kohus leiab, et kostja poolt õigusabi kasutamine on seetõttu otseses seoses hageja hea usu vastase käitumisega (VÕS § 127 lg 4). Kostja õigusabikulud on seega tehtud eesmärgiga ära hoida lepingurikkumisest tuleneda võiv kahju, mille saabumise tõenäosusele hageja hea usu vastane käitumine osundas. VÕS § 128 lg 3 järgi on otseseks varaliseks kahjuks mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks. Kostja on tõendanud kulu 1101,60 eurot kandmist Advokaadibüroo PricewaterhouseCoopers Legal OÜ 24.12.2018 arvega nr 38301286 ja selle spetsifikatsiooniga (tl 39). Kohtu hinnangul on arve spetsifikatsioonil märgitud toimingud pooltevahelise õigusvaidlusi asjaolusid arvestades vajalikud. Kostja on tõendanud kulu 142,80 eurot kandmist Advokaadibüro PricewaterhouseCoopers Legal OÜ 22.01.2019 arvega nr 39300020 ja selle spetsifikatsiooniga (tl 40). Kohtu hinnangul on arve spetsifikatsioonil märgitud toimingud pooltevahelise õigusvaidlusi asjaolusid arvestades vajalikud. Kohus arvestab tõendite hindamisel muuhulgas seda, et hageja ei ole õigusteenuse osutamist iseenesest vaidlustanud ning õigusteenuse osaks olev kostja lepingulise esindaja ja hageja lepingulise esindaja suhtlus nähtub pooltevahelisest e-kirjavahetusest (tl-d 33-37). Hageja esitas kostja kulude mõistlikkusele vastuväite. Kohus tegi kostjale ettepaneku põhistada tehtud kulude mõistlikkus (tl 64). Kostja ei ole kulude mõistlikkust põhistanud, mistõttu ei saa hagejale ette heita tõendite esitamata jätmist kostja kantud kulude ebamõistlikkuse kohta. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et kostja ei ole tõendanud mõistlike kulude kandmist. Seetõttu jätab kohus rahuldamata vastuhagi 1037 euro ja sellelt alates 20.09.20119 protsendina VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud ulatuses viivise tasumise nõuetes.
11.Tõendeid, mille analüüsimist otsuses ei ole eraldi kirjeldatud, jätab kohus juhindudes TsMS § 238 lg 1 ja 5 tõenditena arvestamata kui asjakohatud või vaidlusaluseid asjaolusid mitte tõendavad.
7 (8)
12.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jättis hagiavalduse rahuldamata ning tegi sellega otsuse kostja kasuks. Kohus jättis vastuhagi rahuldamata ning tegi sellega otsuse hageja kasuks. Kohus jätab eeltoodut arvestades poolte menetluskulud TsMS § 162 lg 1 järgi poolte endi kanda. Kohus jätab seetõttu menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik
8 (8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.