Üllar Roostoja, Triin Uusen-Nacke, Vahur-Peeter Liin
Määruse tegemise koht ja aeg
30. jaanuar 2023, Tartu
Tsiviilasja number
2-23-281
Tsiviilasi
Katrin Valkna kinnistamisavaldus
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi
16.detsembri 2022. a määrus nr 1421962022
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Katrin Valkna määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
kirjalik menetlus
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Määruskaebuse esitaja (avaldaja): Katrin Valkna (isikukood XXXXXXXXXXXX)
RESOLUTSIOON
1.Jätta Katrin Valkna määruskaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 16. detsembri 2022. a määrus nr 1421962022 muutmata.
2.Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud Katrin Valkna kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord Avaldajal on õigus esitada määruse peale määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest.
Katrin Valkna (avaldaja) esitas 27. oktoobril 2022 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistu nr XXXXXXXXX (asukohaga XXXXX; XXXXX; XXXXX; XXXXX; XXXXX ja
nr XXXXXXXXX (asukohaga XXXXX; XXXXX; XXXXX; XXXXX; XXXXX kohta kinnistamisavalduse, milles palus muuta: 1) kinnistusregistriosa nr XXXXXXXXX . jakku tehtud kannet järgmiselt: kustutada senine kanne ühisomanike kohta ja teha uus kanne ainuomaniku K. Valkna kohta; 2) kinnistusregistriosa nr XXXXXXXXX . jakku tehtud kannet järgmiselt: kustutada senine kanne ühisomanike kohta ja teha uus kanne ainuomaniku K. Valkna kohta. Avalduse kohaselt kinnitati Harju Maakohtu 26. oktoobri 2022. a määrusega tsiviilasjas nr 2-21-18957 kompromiss, mille osana loeti K. Valkna ja Priit Valkna järgmised tahteavaldused asendatuks kohtulahendiga vajalike kannete tegemiseks Tartu Maakohtu kinnistus- ja registriosakonnas:
2.1.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXXXXXXXX teises jaos K. Valkna ja P. Valkna kui ühisomanike kande kustutamiseks ja ainuomanikuna K. Valkna sissekandmiseks.
2.2.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXXXXXXXX teises jaos K. Valkna ja P. Valkna kui ühisomanike kande kustutamiseks ja ainuomanikuna K. Valkna sissekandmiseks.
2.Kohtunikuabi palus 15. novembri 2022. a kandemäärusega nr 1297852022 esitada kinnistusosakonnale AÕS § 641 kohane asjaõigusleping kinnisasjade omandi üleandmise kohta, notariaalselt kinnitatud kinnistamisavaldus ja eraldi andmed mõlema kinnistu tehinguväärtuse kohta ning vajadusel tasuda juurde riigilõiv. Puuduse kõrvaldamiseks anti aega kuni 14. detsembrini 2022. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 64 1 kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. AÕS § 120 lg 1 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks vajalik asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. Asjaõigusleping võib sisalduda ka kohtulikus kompromissis. Kinnistusosakonnale esitatud kompromiss ei sisalda kinnisomandi üleandmise kokkulepet ega kinnistamisavaldust kannete tegemiseks kinnistusraamatusse. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 593 lg-s 1 ja lg-s 2 sätestatu kohaselt teeb kohus registrisse kandeid üksnes avalduse või kohtulahendi alusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kandeavaldused esitatakse kohtule seaduses sätestatud vormis seadusega selleks õigustatud isiku poolt. Kui kinnistamisavaldusele tuleb seaduse kohaselt lisada notariaalselt tõestatud käsutustehing, peab kinnistamisavaldus olema notariaalselt kinnitatud (KRS § 34 lg 71). Sellisel juhul esitatakse kinnistamisavaldus koos kinnistamiseks vajalike dokumentidega kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse kinnitanud notari vahendusel. Taotletud muudatuse kinnistusraamatusse kandmiseks (omandi ülekandmiseks) on kinnistusosakonnale vajalik esitada AÕS § 641 kohane asjaõigusleping kinnisasja omandi üleandmise kohta ja notariaalselt kinnitatud kinnistamisavaldus.
3.Tartu Maakohtu kohtunikuabi jättis 8. detsembri 2022. a kandemäärusega kinnistamisavalduse rahuldamata. KRS § 46 lg 1 järgi kinnistamisavalduse läbivaatamisel selgitab kinnistamiseks pädev isik välja, kas on esitatud nõutavad dokumendid (§ 35), mis vastavad nõutavale vormile ja kas kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud. KRS § 46 lg 3 sätestab, kui kinnistamisavalduses esineb kande
tegemist takistav puudus või puudub vajalik dokument, määrab kande tegemiseks pädev isik tähtaja puuduse kõrvaldamiseks. KRS § 46 lg-st 5 tulenevalt, kui puudust määratud tähtaja jooksul ei ole kõrvaldatud, teeb kinnistamiseks pädev isik määruse avalduse rahuldamata jätmise kohta. Kuivõrd määratud tähtajaks kõiki kinnistamisavalduse rahuldamata.
puudusi
ei
kõrvaldatud,
jättis
kohtunikuabi
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
3.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles taotleb maakohtu määruse tühistamist ja uue määruse tegemist, millega rahuldada kinnistamisavaldus ja kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXXXXXXXX teises jaos ja registriosa nr XXXXXXXXX teises jaos K. Valkna ja P. Valkna ühisomanike kanne ja kanda ainuomanikuna sisse K. Valkna. Määruskaebuse esitaja on esitanud kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse koos kohtulahendiga. Kohtulahend, millega kohus kinnitab poolte kompromissi (TsMS § 430 lg 2 ja lg 6) on määrus ja seega tegemist on lahendiga KRS § 35 lg 1 p 3 mõttes. Tegemist on jõustunud kohtulahendiga, mille alusel tuleb kinnistusraamatus kanded teha. Antud juhul on kohtulahendis selgelt kirjas registriosade numbrid kui ka kannete sisu. Lisaks tuleneb kohtulahendist, et kõik vajalikud poolte tahteavaldused, mis on vajalikud kannete tegemiseks, on asendatud kohtulahendiga. Selgelt on määratletud kompromissilepingus need muudatused, mida pooled taotlevad omandite ja nende üleandmiste ning sellega seotud kinnistusraamatu kannete suhtes. Kohtulahendiga on Harju Maakohtu kohtunik kinnitanud poolte kompromissilepingu, milles pooled on avaldanud selge ja ühemõttelise tahte mh kinnistute omandi üleminekuks (määratledes ära, milline vara hakkab kuuluma kellele ainuomandina) ja vajalike kannete tegemiseks ning kohtulahendiga on kohus omapoolselt kinnitanud, et vajalikud kanded on võimalik nii registri- kui kinnistusosakonnas teha ning nende kannete tegemiseks on selgesõnaliselt kohus kohtulahendis asendanud kõik poolte tahteavaldused kohtulahendiga. Kõik vajalikud eeldused kinnistusraamatus vajalike kannete tegemiseks on täidetud (st poolte asjaõiguslikud kokkulepped tulenevad poolte vahel sõlmitud kompromissilepingust ja selle alusel kinnitatud kohtulahendist). Isegi juhul, kui asuda seisukohale, et asjaõigusliku kokkulepet pooled sõlminud ei ole, siis käesoleval juhul tuleb kohtuniku abil kinnistusraamatus registriosade teistes jagudes kanded teha tulenevalt kohtulahendi punktidest 2.1 ja 2.2.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
4.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja kinnistusosakonna kohtunikuabi 16. detsembri 2022. a määrus nr 1421962022 muutmata (TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 1).
5.Avaldaja on esitanud kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, milles palub kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXXXXXXXX teises jaos ja registriosa nr XXXXXXXXX teises jaos K. Valkna ja P. Valkna ühisomanike kanne ja kanda ainuomanikuna sisse K. Valkna. P. Valkna tahteavaldused eelnimetatud kannete tegemiseks kinnistusraamatus on
asendatud Harju Maakohtu 26. oktoobril 2022 tsiviilasjas nr 2-21-18957 tehtud kompromissi p-des 2.1 ja 2.2. Kompromissi p 2 kohaselt kinnitati kompromissi osana K. Valkna ja P. Valkna järgmised tahteavaldused ja loeti need asendatuks käesoleva kohtulahendiga vajalike kannete tegemiseks kinnistusosakonnas: 2.1. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXXXXXXXX teises jaos K. Valkna ja P. Valkna kui ühisomanike kande kustutamiseks ja ainuomanikuna K. Valkna sissekandmiseks; 2.2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXXXXXXXX teises jaos K. Valkna ja P. Valkna kui ühisomanike kande kustutamiseks ja ainuomanikuna K. Valkna sissekandmiseks.
6.Ringkonnakohtu hinnangul on kohtunikuabi õigesti leidnud, et kinnistusraamatus ei ole võimalik teha omanikukande muudatust, kui kinnistusosakonnale ei ole esitatud asjaõiguslikku kokkulepet. KRS § 35 lg 1 p 1 kohaselt tuleb kinnistamisavaldusele lisada vormikohane käsutustehing. AÕS § 641 kohaselt peab kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Harju Maakohtu 26. oktoobri 2022. a kompromissi kinnitavas määruses tsiviilasjas nr 2-21-18957 p-des 2.1. ja 2.2. on olemas tahteavaldused kinnistusraamatu kannete muutmiseks, kuid puudub selge kokkulepe kinnistute omandiõiguse üleandmiseks (asjaõigusleping). Maakohtu määruse resolutsioonis, millega kompromiss kinnitati, ei ole sõlmitud pooltevahelist kokkulepet, et kinnistud, mis varem olid poole ühisomandis, kuuluvad nüüd K. Valkna ainuomandisse ning P. Valkna on andnud oma nõusoleku kinnisomandite üleandmiseks K. Valknale.
7.Iseenesest on küll õige määruskaebuse väide, et tsiviilasja nr 2-21-18957 poolte allkirjastatud kompromissilepingu p-des 3.1 ja 3.2 sisaldusid ka poolte kokkulepped omandi ülemineku kohta. Samas palusid pooled mingil põhjusel kohtul kinnitada üksnes kompromissilepingu osa, mis sisaldas ainult poolte tahteavaldusi kinnistusraamatu kannete muutmiseks. Kohus selliselt ka tegi. Seega ei ole kompromissilepingu p-des 3.1 ja 3.2 sisalduvad kokkulepped kinnitatud kohtu poolt kohtuliku kompromissina. AÕS § 120 lg 1 järgi peab kinnisomandi üleandmiseks vajalik asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud. Asjaõigusleping võib sisalduda ka kohtulikus kompromissis. Kokkuleppe sõlmimine kohtu kinnitatud kompromissina asendab TsMS § 430 lg 6 kohaselt kokkuleppe notariaalset tõestamist. Kohtulikust kompromissist tulenev asjaõigusleping on võrdsustatud notariaalselt tõestatud asjaõiguslepinguga (vt Riigikohtu 13. detsembri 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-215900 p 9). Samas peab see asjaõigusleping sisalduma kohtumääruse resolutsioonis. Praegu see nii ei ole. Poolte kompromissileping ei ole aga notariaalselt tõestatud, mistõttu ei piisa ka sellest omandi üleminekuks ja kinnistusraamatu kande tegemiseks. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole võimalik seda probleemi ka lepingu tõlgendamisega ületada. Maakohtu määruse resolutsioonist nähtub selgelt, et asendatakse ainult kinnistusraamatu kandega seotud tahteavaldused. See oli ka poolte tahe, kuivõrd omandi ülemineku tahteavaldused sisaldusid kompromissilepingu p-des 3.1 ja 3.2, mida kohus määruse resolutsioonis kompromissina ei kinnitanud.
8.Kuna praegusel juhul puudub kinnitatud kompromissis kinnisomandi üleandmiseks vajalik asjaõigusleping ning TsÜS §-s 82 sätestatud tingimustele vastavat asjaõiguslepingut kinnistusosakonnale esitatud ei ole, siis jättis maakohus õigesti kinnistamisavalduse omanikukande muutmiseks rahuldamata, kuna kinnistamisavalduse puuduseid ei kõrvaldatud.
Eeltoodud põhjendustel jääb määruskaebus rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata.
6.Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, siis jäävad kaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda. Asja materjalidest ei nähtu hüvitatavaid menetluskulusid.
7.TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. TsMS § 599 esimese lause alusel saab käesoleva määruse peale edasi kaevata Riigikohtule.
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Üllar Roostoja
Triin Uusen-Nacke
Vahur-Peeter Liin
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.