InterContinental Enterprises Eesti AS hagi Ants Sibul vastu lepingust loobumise õigusvastasuse tuvastamise nõudes
Menetlusosalised ja nende
Hageja InterContinental Enterprises Eesti AS (registrikood 10347118, registrijärgne asukoht Lembitu 14-37 Tallinn, postiaadress Gravargatan 11221 Stockholm Rootsi Kuningriik) hageja esindajad juhatuse liige Carl Johan Stefan Ridderstedt, vandeadvokaadid Janek Valdma ja Indrek Västrik (OÜ AB Valdma & Partnerid –Majaka 26 Tallinn) Kostja Ants Sibul (isikukood *, elukoht *) Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel AS Vestman Kinnisvara (registrikood 10120142, asukoht Tartu 4a Viljandi linn) Kostja ja kolmanda isiku esindaja Rauno Aaslaid (AS Vestman Kinnisvara – Tartu 4a Viljandi) Kohtuistungil osalesid Hageja seaduslik esindaja juhatuse liige Carl Johan Stefan Ridderstedt, lepingulised esindajad vandeadvokaadid Janek Valdma ja Indrek Västrik Kostja ja kolmanda isiku esindaja Rauno Aaslaid Tõlk Marje Einre
Tuvastada 09.05.2003 Ants Sibula poolt allkirjastatud lepingust loobumise avalduse õigusvastasus. Kohtukulude jaotus Välja mõista kostjalt Ants Sibulalt hageja InterContinental Enterprises Eesti AS kasuks
1(11)
2-04-917 õigusabi kulud summas 50 000 krooni. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib apellatsioonkaebuse esitada 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
ASJAOLUD, HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED
1.InterContinental Enterprises Eesti AS (hageja) esitas 27.07.2004.a. Lääne Maakohtule hagi Ants Sibul (kostja) vastu lepingust loobumise õigusvastasuse tuvastamise nõudes. Alates 01.01.2006.a. menetleb tsiviilasja Pärnu Maakohtu Haapsalu kohtumaja.
2.Hagiavalduse aluseks olevate asjaolude kohaselt 14.11.2001 sõlmiti hageja ja kostja vahel kinnisasja ostu-müügi eelleping (edaspidi Leping). Lepingu kohaselt kohustus hageja kostjalt ostma tulevikus kostja poolt erastatava kinnisasja (Kadaka maaüksus, Halvati küla, Lihula vald, Lääne maakond). Ostuhind oli 2 310 447.60 krooni. Pooled pidid sõlmima kinnisasja ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu 40 päeva jooksul peale Lääne Maavanemalt kirjaliku vastuse saamist võlakohustuse ülevõtmise avaldusele. Hagiavalduse esitamise hetkeni ei ole ostu-müügilepingut ja asjaõiguslepingut sõlmitud. 09.05.2003 koostas kostja Lepingust loobumise avalduse (edaspidi Avaldus). Avalduses leidis kostja, et hageja rikub jätkuvalt Lepinguga võetud kohustusi, sealhulgas ei tasu Lepingu p-s
4.4.ja 7.4. sätestatud korras ostuhinda ning tema käitumisest tuleneb üheselt, et ta on loobunud omapoolsest lepingu täitmisest. Tuginedes TsK § 249 loobus kostja lepingust ning avaldas, et leping loetakse lõppenuks taganemisavalduse kättesaamisel Müüja poolt, kuid mitte hiljem kui 5 päeval pärast avalduse üleandmist postiasutusele.
3.Hageja leiab, et avaldus on õigusvastane ja seda järgmistel põhjustel:
3.1.väidetav lepinguga võetud kohustuste mittetäitmine oli põhjustatud kostja poolsest lepingu rikkumisest. Vastavalt lepingu p-le 1.4. sätestati kõik sõlmitavate ostu- ja asjaõiguslepingute tingimused Lepingus. Ostuhinnaks lepiti Lepingus kokku 2 310 447. 60 krooni. Lepingust tuleneva aluseta nõudis kostja aga lisaks ostuhinna tasumisele leppetrahvi tasumist. Enne nimetatud tingimustega nõustumist ei olnud kostja valmis lepinguid sõlmima. Hageja leiab, et kostjapoolsel leppetrahvinõudel ei olnud mingisugust alust ja ei nõustunud seetõttu kostja poolt ultimatiivselt esitatud tingimustel ostu-müügilepingut sõlmima ning Lepinguga endale võetud kohustusi täitma. Lepingu mittetäitmine oli tingitud kostja tegevusest.
3.2.Hageja leiab, et ta ei ole süüliselt rikkunud Lepingu tingimusi ning jätnud lepingust tulenevad kohustused täitmata. Seetõttu puudusid asjaolud, mis oleks andnud kostjale aluse lepingust loobumiseks.
3.3.Avaldus on vastuoluline. Esiteks nimetatakse toimingut avaldusest loobumiseks ning leitakse, et selle tulemusena Leping lõpeb. Järgnevalt leitakse et tegemist on taganemisavaldusega. Avalduses on viidatud TsK § 249. Nimetatud sätte kohaselt võib müüja keelduda lepingu täitmisest. Arusaamatuks jääb, kas kostja loobus lepingust (lõpetas lepingu), taganes lepingust või keeldus lepingu täitmisest.
3.4.Ka sellisel juhul, kui tinglikult nõustuda, et hageja rikkus Lepingu tingimusi (jättes hinna tasumata), on avaldus õigusvastane. TsK § 249 kohaselt võiks kostja sellisel juhul keelduda Lepingu täitmisest, mitte sellest loobuda või taganeda. TsK § 227 sätestab, et isik, kes ei täitnud kohustist, kannab varalist vastutust ainult süü korral. Antud juhul ei vastuta hageja kohustise mittetäitmise eest, kuna tema tegevuses puudus süü.
2(11)
2-04-917 TsK § 232 järgi loetakse kreeditor (kostja) viivitanuks, kui ta keeldus võlgniku poolt pakutud nõuetekohase täitmise vastuvõtmisest või ei teinud tegusid, mille teostamiseni võlgnik ei saanud oma kohustusi täita. Antud juhul keeldus kostja nõuetekohase täitmise vastuvõtmisest - keeldus ostu-müügilepingut ja asjaõiguslepingut sõlmimast. Kostja sidus lepingute sõlmimise leppetrahvi tasumisega, kusjuures leppetrahvi nõudmisel ei olnud lepingust ega ka faktilistest asjaoludest tulenevat alust. Kuivõrd hageja tegevuses pudus süü, ei kanna ta varalist vastutust. TsK § 249 sätestab, et kui ostja, rikkudes lepingut keeldub ostetud asja eest kindlaksmääratud hinda tasumast, on ostjal õigus keelduda lepingu täitmisest. Hageja ei ole keeldunud kindlaksmääratud hinda tasumast ning kostjal ei oleks õigus keelduda lepingu täitmisest. TsK § 249 ei sätesta rikkumise tagajärjeks ostja õigust lepingust loobuda või sellest taganeda. Antud juhul kostja loobus lepingust või taganes lepingust. Seega ka juhul, kui hageja oleks oma kohustusi süüliselt rikkunud, oleks Avaldus õigusvastane. Lähtudes eelpool toodust ja juhindudes TsK § 227, 232 ja 249 palub hageja: 1. Tuvastada 09.05.2003 Ants Sibula poolt allkirjastatud Lepingust loobumise avalduse õigusvastasust. 2. Mõista Ants Sibul ́alt välja kohtukulud (suurus täpsustatakse kohtuistungil).
4.Vastuseks kostja vastuväidetele märgib hageja /I kd lk 24-25/, et kostjal oli kohustus müüa kinnisasi lepingus sätestatud hinnaga. Kostja ei olnud nõus seda tegema. Vastavalt VÕS § 101 lg 1 p 2 oli hagejal õigus oma kohustuse täitmisest keelduda. Seega ei esine olulist lepingurikkumist, mis oleks kostjale andnud õiguse lepingust taganeda. Hageja leiab, et taganemisavaldus on seetõttu õigusvastane. Seetõttu ei ole kostja vabanenud ostumüügilepingu eellepingus sätestatud kinnistu müümise kohustusest ning kostjal ei ole alust vastavalt VÕS § 188 lg 2 keelduda oma kohustuse täitmisest. Kui kostja tehing on taganemisavaldus, on see vastuolus VÕS § 101 p 4 ja 116. Samuti ei ole kostja põhjendanud, miks ta ei pidanud vajalikuks hagejale anda täiendavat tähtaega lepingu täitmiseks, kui ta leidis, et lepingut on rikutud. Hageja õigusi rikub taganemisavaldus sellega, et selle kehtivuse korral ei oleks hagejal õigus nõuda ostu-müügi eellepingu täitmist, samuti oleks hageja avalduse kehtivuse korral kohustatud tasuma ebamõistlikult suurt leppetrahvi, mille suurus vastaks ostu-müügi summale. Hageja selgeks nõudeks on tuvastada kostja 09.05.2003. a ühepoolse tehingu õigusvastasus.
5.31.12.2005.a. määrusega kaasas kohus menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel AS Vestman Kinnisvara /I kd lk 159- 160/.
6.Vastuseks kolmanda isiku väidetele märgib hageja /I kd lk 198-200/, et kolmanda isiku seisukohad ei ole põhjendatud ning soovib lisaks hagiavalduses toodule lisada alljärgnevat. Kostja ei täitnud lepingu p-i 7.2. - müüja peab teatama ostjale kirjalikult enda kandmisest kinnistusraamatusse. Niisugust teadet ei ole esitatud. Hageja ja kostja esindaja AS Vestmann Kinnisvara oli 2002 aasta suveks kokku leppinud notariaja, et sõlmida kinnistu ostu-müügileping vastavalt eellepingule. Kostjal ja tema esindajal hagejale pretensioone ei olnud. AS Vestman Kinnisvara esitas hagejale palve lükata tehing edasi, kuna neil oli vaja kokkulepitud notariaega kasutada mingi muu tehingu tegemiseks (nimetatud ajal olid pikad notarijärjekorrad). Hagejale lubas esindaja teatada uue notariaja. Selle asemel hakkas kostja ja tema esindaja Lepingust tuleneva aluseta nõudma lisaks ostuhinna tasumisele leppetrahvi tasumist. Hageja leiab, et kostjapoolsel leppetrahvinõudel ei olnud mingisugust alust ja ei nõustunud seetõttu kostja poolt ultimatiivselt esitatud tingimustel ostu-müügilepingut sõlmima ning Lepinguga endale võetud
3(11)
2-04-917 kohustusi täitma. Lepingut hakkas rikkuma kostja ning lepingu mittetäitmine oli tingitud kostja tegevusest. Vastavalt VÕS § 101 p 2 on isikul õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, kui teine pool on eelnevalt kohustust rikkunud. Hageja ei ole keeldunud kinnisasja ostmast, vastupidi, kostja on nõudnud A. Sibula esindajalt AS-ilt Vestmann Kinnisvara kinnisasja müümist mais 2005. Vahetult peale nimetatud kirja saamist müüs A. Sibul kinnistu edasi kolmandale isikule (selle asemel, et müüa see kostjale) ning teenis kinnistu müügiga kasumit. Selline käitumine näitab, et hageja ja hageja poolt esindatava õiguseellase (A. Sibula) tegevuse eesmärgiks ei olnud lepingu täitmine, vaid nad olid kasu saamise eesmärgil otsustanud müüa kinnistu ja saada selle eest õiglane hind ning lisaks teenida 100% kasumit nõudes kostjalt sisse leppetrahvi. Hageja väitel ei ole Ants Sibul saatnud kostjale 10.04.2003 pretensiooni koos täiendava tähtaja andmisega lepingu sõlmimiseks.
7.05.02.2008.a. esitas hageja hagi õigusliku põhjenduse ja eseme täpsustuse /II kd lk 43/, mille kohaselt hagis esitas hageja nõude tuvastada 09.05.2003 Ants Sibula poolt allkirjastatud Lepingust loobumise avalduse õigusvastasus. Hageja on oma nõudes silmas pidanud, et avaldus on TsÜS § 87 mõttes vastuolus seadusest tuleneva keeluga, mille mõtteks on keelu rikkumise korral kaasa tuua tehingu kehtetus, ja seega tühine. Kohtuistungil jäi hageja oma nõude juurde.
KOSTJA VASTUVÄITED
8.Kostja ei tunnista hagi ja vaidleb sellele vastu / I kd lk 17-18/. Kostja vastuväidete kohaselt vastavalt TsMS §-le 147 lg 1 p 4 märgitakse hagiavalduses hageja selgelt väljendatud nõue. Käesolevas asjas on hageja märkinud hagiavalduses: „Tuvastada 09.05.2003 Ants Sibula poolt allkirjastatud Lepingust loobumise avalduse õigusvastasust." Hagiavalduse eseme määratlemisel on „09.05.2003 Ants Sibula poolt allkirjastatud Lepingust loobumise avalduse" all silmas peetud kostja poolt hagejale, AS-ile InterContinental Enterprises Eesti, esitatud Haapsalu notari Eha Naudi poolt 9. mail 2003 notariaalselt tõestatud avaldust, millega kostja taganes hageja ja kostja vahel sõlmitud Kadaka maaüksuse müügi eellepingust, kuna hageja rikkus eellepingust tulenevaid kohustusi. Nimetatud avaldus on siiani kehtiv ning sellest tulenevad õiguslikud tagajärjed hageja suhtes. Vastavalt VÕS § 116 lg 1 lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Taganemise avaldus ja selle tagajärjed on sätestatud VÕS §-s 188. Antud juhul ei ole hageja väitnud, et kostja esitatud taganemise avaldusest ei tulene VÕS §-s 188 sätestatud tagajärjed, samuti ei ole hagiavalduses nõutud taganemise avaldusese tühistamist. Kuna kostja esitatud taganemise avalduses on kehtiv tehing, seda ei ole kohtu poolt tühistatud, siis on ainetud hageja viited TsK sätetele. TsMS § 4 lg 1 sätestab, et igal isikul on õigus oma rikutud või vaidlustatud õiguse või vabaduse kaitseks pöörduda seadusega kindlaksmääratud korras kohtusse. Selleks, et kohtus oma rikutud õigusi kaitsta, peab hageja esile tooma, milliseid talle kuuluvaid subjektiivseid õigusi või vabadusi on kostja rikkunud või vaidlustanud. Hageja nõuab lepingust taganemise avalduse õigusvastasuse tuvastamist Hageja ei ole hagiavalduses välja toonud põhjendusi, millest oleks näha tema õiguste rikkumine seoses avalduse väidetava õigusvastasusega. Kostja palub kohtukulud jätta hageja kanda ning mõista talt välja kostja kantud kohtukulud (tasuõigusabi osutamise eest), nimekiri esitatakse kohtule pärast sisulise arutamise lõppemist. Kohtuistungil jäi kostja oma vastuväidete juurde.
KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT
4(11)
2-04-917
9.Kolmas isik palub jätta hagi rahuldamata ja toetab kostja vastuväiteid hagile /I kd lk 178180/. Kolmas isik märgib, et Ants Sibu ́la ja InterContinental Enterprises Eesti AS vahel sõlmiti 14.11.2001. a notariaalselt tõestatud kinnisasja ostu-müügi eelleping (edaspidi leping), mille esemeks oli 120 ha suurune kinnisasi nimetusega Kadaka maaüksus asukohaga Halvati küla, Lihula vald, Lääne maakond (katastritunnus 41101:202:0270). Lepingu sisuks oli hageja kohustus osta see kinnistu hinnaga 2 310 447,60 krooni (lepingu punkt 4.1.) ja kõigi sellega seoses olevates olulistes lepingutingimustes kokkuleppimine (lepingu punkt 1.1.). Lepingu punktis 1.3. kinnitasid pooled, et leping on nende jaoks õiguslikult siduv tulevikus põhilepingu, s.o kinnisasja ostu-müügi lepingu, sõlmimiseks. Põhilepingu sõlmimise kohustuse tagamiseks leppisid pooled kokku, et ostja poolt ostukohustuse rikkumisel maksab ostja A. Sibul'ale leppetrahvi, mille suurus on võrdne kinnisasja ostuhinnaga ning lisaks sellele hüvitama A. Sibul'ale lepingu rikkumise läbi tekkinud kahju (lepingu punkt 9.3). Kadaka kinnistu kanti kinnistusraamatusse 25.02.2002.a., mille aluseks olev kinnistamisavaldus koostati notari poolt samal päeval, kui sõlmiti hagejaga leping (26.11.2001.a). Lepingu sõlmimisel hagejaga peeti silmas seda, et hageja ostab kinnistu kostjalt kohe pärast kinnistamisotsuse saamist. Hageja rikkus lepingut kahes olulises punktis: 1) hageja ei täitnud lepingu punkti 7.4 kohustust (kinnisasja erastamise väljaostumaksete tasumine); 2) põhilepingu sõlmimata jätmine, ehk hageja rikkus kohustust, mis oli lepingu eesmärgiks. A. Sibul omandas Kadaka kinnistu omandiõiguse Eesti Vabariigiga 26.11.2001. a sõlmitud kinnistu ostu-müügi, hüpoteegi ja asjaõigusleping alusel. Kinnisasja ostmisega kaasnes A. Sibul'ale rahaline kohustus kinnistu väljaostumaksete tasumiseks. Sellekohane võlg oli 2003. a aprilliks kasvanud 63 507 kroonini (ilma viiviseta). Kokkulepitud graafiku (riigiga sõlmitud lepingu lisa) kohaselt tekkis A. Sibulal järjest suurem maksekohustus. Hageja oli lepingu sõlmimisel teadlik, et samal päeval sõlmis A. Sibul lepingu Kadaka kinnistu ostmiseks Eesti Vabariigiga. Pärast 26.11.2001. ei ilmutanud hageja mingisugust huvi Kadaka kinnistu ostmiseks ehk kinnistu eellepingu täitmiseks. Kuivõrd hageja oli täielikult passiivne ning ei ilmutanud kinnistu ostmise vastu mingit huvi, siis esitas A. Sibul tulenevalt kinnistu ostmiskohustuse rikkumisest hagejale 10.04.2003 pretensiooni ning andis kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja 25. aprillini 2003. Hageja ei täitnud ka pärast täiendava tähtaja andmist oma lepingulisi kohustusi. Kuna hageja lepingut ei täitnud, siis taganes A. Sibul 09.05.2003. a tehtud taganemisavaldusega lepingust (koopia avaldusest hagiavaldusele lisatud). Samuti teatas A. Sibul hagejale 23.05.2003. a pretensiooniga, et kasutab täies ulatuses lepingust tulenevat õigust nõuda leppetrahvi. Lepingust taganemiseni oli möödunud 14 kuud ajast, kui hagejal oli kohustus kinnisasi omandada. AS Vestman Kinnisvara omandas A. Sibul'alt notariaalselt tõestatud nõudeõiguse loovutamise lepingu alusel kõik A. Sibul'ale lepingu alusel kuulunud nõuded. Nõudeõiguse loovutamisest teavitati võlgnikku 18.01.2005. a. Eelpool viidatud asjaoludest ja esitatud tõenditest on tuvastatav kolmanda isiku hinnangul hageja poolt lepingu rikkumine. Kahtlemata käitus hageja hea usu põhimõtte vastaselt lepingu sõlmimisel ja täitmisel - sõlminud A. Sibul'aga lepingu ja võtnud kohustuse selle täitmiseks, pidi ta teadlik olema, et ta ei suuda lepingut täita: on ilmselge, et kohustuse võtmisega summas üle 2,3 miljoni krooni ei olnud hageja kohustuse võtmise hetkel maksejõuline isik ning kelle lubadustel polnud katet. Sest kuidas teisiti seletada seda, et hageja ei suutnud alates 2002. a märtsist kuni 2004. a juunikuuni kinnistut osta. Kui hagejal oleks selleks olnud tõeline huvi ja rahalised vahendid, oleks hageja mõistlikult käitudes omandanud kinnisasja juba 2002. a märtsikuu jooksul. Hea usu põhimõtte kohasest käitumise nõudest tuleneb, et hageja ilmutab lepingu täitmise vastu huvi ning ei sõlmi kokkuleppeid nii, et on selle sõlmimise ajal teadlik, et ta ilmselt ei suuda lepingut täita. Hageja sõlmis lepingu teades, et tekitab selle sõlmimisega A. Sibul ́ale kahju ja ka psühholoogilist pinget (hageja oli teadlik, et A. Sibul võttis kinnisasja 5(11)
2-04-917 ostmisel endal suure rahalise kohustuse ning et A. Sibul ostis kinnistu ainult eesmärgiga müüa see hagejale, sest selleks oli sõlmitud hagejaga eelleping). Eelpool on viidatud sellele, et on lubamatu teha tehinguid eesmärgiga tekitada kahju teisele isikule. Kuivõrd hageja näol on tegemist äriühinguga (kasumit taotleva isikuga), siis tuleb käesoleva vaidluse lahendamisel lähtuda eeldusest, et äriühing võtab teadlikult endale kohustusi ning ta on oma majandus- ja kutsetegevuses tegutsedes professionaal. Hageja käitumine lepingu sõlmimisel ja täitmisel oli aga täielikult vastutustundetu ning ebakohane. Kuna hageja rikkus lepingut, siis oli kostjal õigus sõlmitud kinnisasja müügi eellepingust taganeda. Taganemisavalduse kehtivust hageja vaidlustanud ei ole. Kohtuistungil jäi kolmas isik oma seisukohtade juurde.
KOHTU SEISUKOHT
10.Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele.
11.Asja materjalidest nähtub, et: - InterContinental Enterprises Eesti AS ja Ants Sibula vahel sõlmiti 14.11.2001. a notariaalselt tõestatud kinnisasja ostu-müügi eelleping (edaspidi leping), mille esemeks oli 120 ha suurune kinnisasi nimetusega Kadaka maaüksus asukohaga Halvati küla, Lihula vald, Lääne maakond (katastritunnus 41101:202:0270) /I kd lk 8-12/. Kostjat esindas antud lepingu ettevalmistamisel ja sõlmimisel kolmas isik AS Vestman Kinnisvara, kes kandis sel ajal nime AS Kinnisvarabüroo Maa ja Talu, T. M. isikus. Lepingu eesmärgiks oli sätestada poolte kohustus sõlmida tulevikus kinnisasja ostumüügileping ning sõlmitava kinnisasja ostu-müügilepingu kõik tingimused (p 1.1.). Lepingu punktis 1.3. kinnitasid pooled, et leping on nende jaoks õiguslikult siduv tulevikus põhilepingu s.o kinnisasja ostu-müügi lepingu sõlmimiseks. Lepingu punktis 4.1. leppisid pooled kokku, et A.Sibul müüb ja hageja ostab kinnisasja hinnaga 2 310 447.60 krooni. Nimetatud hinnast oli enne lepingu sõlmimist hageja poolt tasutud p 4.2. järgi 234 440.60 krooni (millest 6400 krooni oli riigilõiv kinnistamise eest Tallinna Maksuametile, 2900 kr oli riigilõiv hüpoteegi seadmise eest Tallinna Maksuametile, 789.60 kr kasvava metsa hindamise kulud Lihula Vallavalitsusele, 350 kr katastrimoodustamise kulud Lihula Vallavalitsusele ja 224 001 krooni so 10% maa ostuhinnast Lääne Maavalitsuse erastamisväärtpaberiarvele) ja lisaks kohustus hageja tasuma ettemaksu AS-ile Kinnisvarabüroo Maa ja Talu summas 60 000 krooni osadena so 20 000 kr hiljemalt 10 päeva jooksul lepingu sõlmimisest ja 40 000 kr põhilepingu sõlmimise päeval (p 4.3.). Ülejäänud summa ostu-müügihinnast kohustus hageja tasuma vastavalt lepingu punktidele 7.4 ja 7.5 (p 4.4). Lepingu p-s 6.1. kohustusid pooled sõlmima põhilepingu 40 päeva jooksul peale Lääne Maavanemalt kirjaliku vastuse saamist võlakohustuse ülevõtmise avaldusele ja kirjaliku teate põhilepingu sõlmimise aja ja koha kohta kohustus hagejale teatama kostja (p 6.2.). Lepingu punktis 7.1. võttis hageja endale kohustuse kandma asjaajamisega seotud järgmised kulutused: asjaajamine ja esindamine kohalikus omavalitsuses ning maavanema ees; maa mõõdistamine, piiripunktid, visiirid, piiriprotokolli koostamine; maa erastamisega seotud kulud (osavõtu tasu , toimiku koostamise kulu jms); maa erastamisel riigi ees tekkinud väljaostuvõla esimese sissemakse kulu; esmakinnistamisega seotud avaldamistasu, riigilõiv ja notari tasu). Lepingu p 7.2. järgi kohustus müüja so kostja A.Sibul teavitama hagejat kirjalikult 10 päeva jooksul peale müüja kandmist kinnistusraamatusse omanikuna. Lepingu punktis 7.3. kohustus hageja esitama 20 päeva jooksul peale teate (punktis 7.2) saamist avalduse Lääne Maavanemale võlakohustuse ülevõtmiseks. Lepingu punktis 7.4 kohustus hageja tasuma kinnisasja erastamisel riigi ees tekkinud väljaostuvõla osamakseid. 6(11)
2-04-917 Lepinguga võetud kohustuste täitmise tagamiseks leppisid pooled punktis 9.3 kokku, et juhul, kui ostja st hageja ei täida nõuetekohaselt lepingus sätestatud kinnisasja ostmiskohustust, on kostjal müüjana õigus nõuda tekitatud kahju hüvitamist täies ulatuses ja lepingu täitmist ning lisaks on hageja ostjana kohustatud tasuma leppetrahvi, mille suurus on võrdne kinnisasja ostuhinnaga. - A. Sibul omandas Kadaka kinnistu omandiõiguse Eesti Vabariigiga 26.11.2001. a sõlmitud kinnistu ostu-müügi, hüpoteegi ja asjaõiguslepingu alusel. Kinnisasja ostmisega kaasnes A. Sibulale rahaline kohustus kinnistu väljaostumaksete tasumiseks kokkulepitud graafiku alusel. - Kadaka kinnistu kanti kinnistusraamatusse 25.02.2002.a., mille aluseks olev kinnistamisavaldus koostati notari poolt samal päeval, kui sõlmiti hagejaga leping (26.11.2001.a) /vt ka II kd lk 32/. - 07.04.2003.a. ja 10.04.2003.a. on kostja A.Sibul saatnud hagejale (nii registrijärgsele aadressile Tallinna, kui juhatuse liikme S.Ridderstedti elukoha järgsele aadressile *) järelepärimise seoses vaidlusaluse lepingu täitmise küsimustes /II kd lk 78, 79, 94, 95, 96, 97 /. A.Sibul kinnitab viimases nimetatud järelepärimises, et on teinud kõik endast oleneva, võimaldamaks sõlmida kinnistu võõrandamiseks põhileping ja kandmaks kinnistu omandi hagejale üle. Kostja märgib, et hageja poolne lepingu osaline mittetäitmine annab talle alust kahelda kas hageja ikka soovib lepingut edaspidi täita ja kinnistu omandada. Kostja märgib, et hageja kohustus lepingu p 7.4 kohaselt tasuma kinnisasja erastamisel riigi ees tekkinud väljaostuvõla osamakseid. Seisuga 14.03.2003 oli maksete võlg juba 60 483 krooni ning intress koos viivistega 10 277 krooni. Vaatamata hageja poolsest lepingu rikkumisest avaldas A.Sibul soovi kinnistu müüa hagejale ning andis hagejale täiendava tähtaja oma kohustuste täitmiseks – 25.04.2003.a. Kostja palus nimetatud tähtajaks hagejal likvideerida väljaostuvõla võlgnevus ja esitada täiendavad dokumendid selleks, et saada Lääne Maavanemalt nõusolek väljaostuvõla ülekandmiseks hagejale. - 09.05.2003.a. koostati Haapsalu notar Eha Naudi büroos kostja A.Sibul poolt avaldus lepingust loobumiseks /I kd lk 7/. Nimetatud avalduses A.Sibul avaldab, et sõlmis 14.11.2001 eellepingu InterContinental Enterprises Eesti AS-ga Kadaka maaüksuse müügiks. Kuna ostja rikub jätkuvalt eellepinguga võetud kohustusi, sealhulgas ei tasu lepingu punktis 4.4. ja 7.4 sätestatud korras ostu-müügi hinda ning tema käitumisest tuleneb üheselt, et ta on loobunud omapoolsest lepingu täitmisest, avaldab A.Sibul, et loobub tuginedes TsK §-ile 249 tema ja hageja vahel 14.11.2001 sõlmitud müügi eellepingust, jättes endale õiguse nõuda lepingust ja seadusest tulenevate sanktsioonide rakendamist. A.Sibul soovis müüjana lugeda leping lõppenuks antud taganemisavalduse kättesaamisel müüja poolt, kuid mitte hiljem kui 5.päeva pärast avalduse üleandmisel postiasutusele. A.Sibul palus notaril avalduse ärakiri notariaalkorras edasi saata InterContinental Enterprises Eesti AS aadressil Tallinn Lembitu 14-37. /I kd lk 7/. -12.10.2003.a. on AS Vestman Kinnisvara (T. M.) esitanud hagejale kalkulatsiooni lepingujärgsete maksete kohta /II kd lk 28-29/, millest muuhulgas nähtub, et osamaksete võlgnevus riigile so Lääne Maavalitsusele Kadaka kinnistu eest oli sel hetkel 80 644 krooni, millele lisandus viivis ja intress 10 277 krooni. Nimetatud dokumendis on märgitud ka trahvisumma 200 000 krooni. - 22.12.2003.a. esitas kostja kohtutäiturile K.Feinman avalduse täitemenetluse algatamiseks kõnealuse lepingust tuleneva leppetrahvi summas 2 310 447.60 kr sissenõudmiseks. Kohtutäitur algatas täitemenetluse hageja suhtes 27.02.2004 /täiteasi nr 034/2004/316). Tallinna Ringkonnakohtu 17.02.2005 määrusega täitemenetluse algatamine tühistati /I kd lk 34-36, 37, 56, 209; II kd lk 15-24/. Käesoleval ajal vaidlevad pooled Harju maakohtus leppetrahvi nõude põhjendatuse üle.
7(11)
2-04-917 - 20.05.2004.a. tegi hageja kolmanda isiku esindajale kokkuleppe ettepaneku Kadaka kinnistu ostu-müügi eellepingu täitmise asjas tekkinud vaidluse lahendamiseks. Ettepaneku sisuks oli kinnistu ostu-müügi eellepingu vastastikune täitmine ning kinnistu ostmine hageja poolt hinnaga 2 507 362.95 krooni kokkuleppes näidatud tingimustel. Hageja ei nõustunud lepingu ülesütlemisega /II kd lk 30/. - 21.06.2004.a. sõlmis kostja Kadaka kinnistu müügilepingu, maa väljaostuvõla ülekandmise lepingu ja asjaõiguslepingu OÜ-ga Ardec /II kd lk 31-37/. Tunnistaja K. H. R. /hageja aktsionär ja nõukogu liige/ ütluste kohaselt /II lk 67 pöördel- 69 pöördel/ on ta vaidlusaluse lepingu asjaoludega hästi kursis, kuna kõik rahalised maksed otsustas nõukogu. Nõukogu käis koos kord kuus. Hageja arusaamine lepingust oli selline, et maksegraafiku järgsete maksete tasumine pidi hageja poolt algama peale põhilepingu sõlmimist. Põhilepingu sõlmimine oli lepingus paika pandud, see pidi toimuma peale A.Sibula poolt kirjaliku tõendi esitamist, et maaregistris on ost registreeritud ja see pidi toimuma 10 päeva jooksul. Seda teadet ei ole hagejale esitatud. Kui hageja oleks teate saanud, pidi ta kirjutama avalduse kohalikule omavalitsusele ja võtma üle hüpoteegi laenu maksmise. Peale omavalitsuselt kinnituse saamist pidid pooled sõlmima põhilepingu ja sooritama makseid. Lepingu sõlmimise aja pidi teatama kostja. 10 % oli makstud enne eellepingu sõlmimist, ülejäänud maksmine pidi toimuma hüpoteegi tagasimakse graafikuga. Hüpoteegi pidi hageja üle võtma maksimum 40 päeva jooksul peale seda kui hageja on maavalitsuselt saanud otsuse ja allkirjastanud põhilepingu. Teatud kulutuste eest pidi hageja maksma A.Sibula esindajale Maa ja Talule. Maa ja Talu teatas, et põhilepingut ei ole võimalik kiiresti sõlmida kuna, notaril polevat aega. 2002.a. teatas Maa ja Talu hagejale, et kostja ei ole nõus esialgselt kokku lepitud kompensatsiooniga. Kostja tahtis 20 000 krooni asemel 40 000 krooni. Hageja ei olnud nõus seda raha maksma. Aasta jooksul ei jõutud kokkuleppele, kuna kumbki osapool ei loobunud oma seisukohtadest. 2004.a. soovis hageja advokaadibüroo vahendusel lepingut sõlmida ja saatis kostja esindajale ettepaneku, kuid sellele ei vastatud. Tunnistaja väitel ei ole hageja saanud kostja 10.04.2004 pretensiooni lepingu rikkumise kohta ega lepingust loobumise avaldust. Tunnistaja sõnul sai hageja sellest teada kohtutäiturilt 2004.a. alguses kui arestiti hageja pangakonto. Kui 2003 oli kontakt Maa ja Taluga ning hageja soovis lepingut täita, siis juba nõuti trahvi tasumist – esmalt 200 000 kr, hiljem 750 000 kr. Samu asjaolusid kinnitab oma ütlustega tunnistaja J. E. S. /hageja nõukogu liige ja aktsionär II kd lk 70- 72 pöördel/
12.Pooled vaidlevad esmalt selle üle kas kostjal on alust lepingust loobuda või mitte ning kas loobumine on õigusvastane või mitte. Hageja leiab, et kostjal ei ole õigust lepingust loobuda, kuna tema lepinguga võetud kohustuste mittetäitmine oli põhjustatud kostja poolsest lepingu rikkumisest, mis seisnes selles, et kostja nõudis alusetult lisaks ostuhinna tasumisele leppetrahvi tasumist. Enne nimetatud tingimustega nõustumist ei olnud kostja valmis lepinguid sõlmima. Hageja leiab, et kostjapoolsel leppetrahvinõudel ei olnud mingisugust alust ja ei nõustunud seetõttu kostja poolt esitatud tingimustel ostu-müügilepingut sõlmima ning lepinguga endale võetud kohustusi täitma. Lepingu mittetäitmine oli tingitud kostja tegevusest. Hageja leiab, et ta ei ole süüliselt lepingu tingimusi rikkunud ega pidanud lepingu p.-s 7.4 märgitud väljaostuvõla osamakseid tasuma enne põhilepingulepingu sõlmimist. Kostja ja kolmas isik hageja väidetega ei nõustu.
8(11)
2-04-917
13.Lepingust loobumise avalduse esitamise ajal (09.05.2003.a.) kehtiva VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Vastavalt VÕS § 101 lg-le 1 kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja: 1) nõuda kohustuse täitmist; 2) oma võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda; 3) nõuda kahju hüvitamist; 4) taganeda lepingust või öelda leping üles; 5) alandada hinda; 6) rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 101 lg 3 järgi võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Võlgnik peab võlausaldajale teatama kohustuse täitmist takistavast asjaolust ja selle mõjust kohustuse täitmisele viivitamata pärast seda, kui ta sai takistavast asjaolust teada (VÕS § 102). VÕS § 104 lg 1 kohaselt seaduses või lepingus ettenähtud juhtudel vastutab isik oma kohustuse rikkumise eest üksnes süü olemasolu korral. Süü vormid on hooletus, raske hooletus ja tahtlus (lg 2). Hooletus on käibes vajaliku hoole järgimata jätmine (lg 3).Raske hooletus on käibes vajaliku hoole olulisel määral järgimata jätmine (lg 4). Tahtlus on õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel (lg 5). VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). VÕS § 116 lg 2 kohaselt on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist, kui: 1) kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud; 2) rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; 3) kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; 4) kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi; 5) teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. Taganemise avaldus ja selle tagajärjed sätestab VÕS § 188.
14.Kostja ütles vaidlusaluse lepingu üles põhjendusel, et hageja rikub jätkuvalt eellepinguga võetud kohustusi, sealhulgas ei tasu lepingu punktis 4.4. ja 7.4 sätestatud korras ostu-müügi hinda ning tema käitumisest tuleneb üheselt, et ta on loobunud omapoolsest lepingu täitmisest. Kohus leiab, et kohtule esitatud tõenditest ei ole tuvastatav hageja poolt lepingu rikkumine. Vastavalt lepingu punktile 6.2. tulenes, et kirjaliku teate põhilepingu sõlmimise aja ja koha kohta kohustus hagejale teatama kostja, keda esindas kinnisvarabüroo. Kostja rikkus eellepingut sellega, et jättis põhilepingu sõlmimise korraldamise kohustuse täitmata. Lepingu p. 7.2. järgi kohustus kostja teavitama hagejat 10 päeva jooksul peale müüja kandmist kinnistusraamatusse omanikuna. Vastavalt lepingu p-le 7.3. tekkis hagejal väljaostu võla ülevõtmiseks avalduse esitamise kohustus 20 päeva jooksul peale lepingu p.-s 7.2. sätestatud kirjaliku teate saamist. Kohtule esitatud tõendite põhjal võib järeldada, et seda
9(11)
2-04-917 eeltingimust kostja ei täitnud ja ei teavitanud hagejat enda kinnistusraamatusse kandmisest. Seega protsess, mis oleks lõppenud põhilepingu sõlmimisega jäi kostja käitumise tõttu algatamata. Poolte läbirääkimised takerdusid 2003.a. sügisel erimeelsuste tõttu lepingust tulenevate võimalike maksete tasumiseks. 12.10.2003.a. oli kostja esindaja esitanud hagejale maksete kalkulatsiooni muuhulgas 200 000 kroonise leppetrahvi kohta. Hagejal oli huvi lepingu sõlmimiseks olemas veel 20.05.2004, mil saadeti kostja esindajale konkreetne ettepanek. Kostja ei ole sellele pöördumisele vastanud. Seega nõustub kohus hagejaga selles, et kostja ise rikkus lepingut, kuna keeldus sõlmimast seda eellepingus sätestatud tingimustel. Lepingut hakkas rikkuma kostja ja hagejal oli õigus vastavalt VÕS § 101 p 2 keelduda enda kohustuste täitmisest. Kostja on lepingu ülesütlemisavalduse ühe asjaoluna toonud välja selle, et hageja ei täitnud lepingu punktist 7.4. tulenevat kinnisasja erastamise väljaostumaksete tasumise kohustust. Kohus nõustub hagejaga selles, et sõlmitud eellepingu p.-st 7.4. (koosmõjus punktidega 4.4. ja 7.5) ei tulene, et hageja oleks pidanud tasuma väljaostumakseid eellepingu alusel enne põhilepingu sõlmimist. Lepingu 4.4. sätestab: Ülejäänud summa (mis ei ole loetletud lepingu p-s 4.2) ostu-müügi hinnast kohustub Ostja tasuma vastavalt lepingupunktidele 7.4 ja 7.5. Lepingu p. 7.4.sätestab: Ostja kohustub tasuma kinnisasja erastamisel riigi ees tekkinud väljaostuvõla osamakseid. Koos Põhilepingu sõlmimisega kantakse Ostjale üle Müüja võlg Eesti Vabariigi ees summas 2 016 007 krooni (see summa hõlmab kõiki erastamise osamakseid ja koos eelnevalt tasutud maksetega hõlmab kogu tehingu hinna). Võlakohustuse ülevõtmisel on Ostjal õigus tasaarveldada ostu-müügi summat ülevõetava võlakohustuse suurusega. Lepingu p. 7.5. sätestab: Ostja kohustub tasuma punktis 4.4 nimetatud summa hiljemalt põhilepingu sõlmimisel päeval Lisaks sellele on lepingu p.-s 7.1.4 selgelt sätestatud, et hageja kohustub kandma riigi ees tekkinud väljaostuvõla esimese sissemakse kulu. Selle kohustuse ka hageja täitis tasudes enne eellepingu sõlmimist 10% väljaostuvõlast summas 224 001 krooni vastavalt lepingu p 4.2. Seega lepingu p-d 4.4 ja 7.5 koos viitavad sellele, et maksed vastavalt p-le 7.4 tuleb teha põhilepingu sõlmimisel. Nimetatud asjaolu kinnitavad ka tunnistajad. Kohus nõustub hagejaga selles, et lepingust loobumise avalduse tegemisel on rikutud VÕS § 116 lg 4 ja § 114. Kui käsitleda avaldust taganemisavaldusena, siis vastavalt VÕS § 116 lg. 4 lepingust taganemine kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega andmata ei ole lubatud, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise lepingupoole lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju. Lepingust taganemine oleks hagejale kaasa toonud märkimisväärse kahju - leppetrahvi (lepingu p 9.3). Kui kostja leidis, et hageja on lepingut rikkunud, oleks ta pidanud andma lepingu täitmiseks mõistliku tähtaja. Asja arutamise käigus on tunnistajate ütlustega tõendatud, et hageja ei ole kostja poolt viidatud kirjasid kätte saanud ning kostja esitatud tõendid ei veena kohut piisavalt täiendava tähtaja andmise teate kättesaamise tõendamiseks (kirjad on saatnud kolmas isik, kohtusse on esitatud allkirjastamata kiri tähtaja andmiseks, millel on kostja andmed, puuduvad tõendid kirja kättesaamise kohta).
10(11)
2-04-917 Kohus eeltoodu alusel asub seisukohale, et lepingust loobumise avaldus on kostja poolt esitatud selleks aluseid omamata ning protseduurireegleid (seaduses ja lepingus sätestatud) rikkudes. Hageja ei ole lepingut rikkunud. Väidetavaid lepingulisi kohustusi, mille rikkumise alusel avaldus on esitatud, hagejal ei lasunud. Hagejal on õigustatud huvi tuvastamaks lepingust loobumise avalduse õigusvastasus.
15.Vastuseks kolmanda isiku 05.02.2008.a. taotlusele /II kd lk 46-47/, milles ta palub TsMS § 125 alusel kohtul nõuda hagejalt riigilõivu tasumiset vastavalt hagihinnale (2 310 447.60 krooni), märgib kohus järgmist: TsMS § 6 järgi tehakse menetlustoiming toimingu tegemise ajal kehtiva seaduse järgi. TsMS ja TMS RakS § 3 järgi kohaldatakse enne käesoleval ajal kehtiva seadustiku jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Antud tsiviilasja menetlust on alustatud enne kehtiva seadustiku jõustumist ning seetõttu ei ole põhjendatud lähtudes TsMS § 125 täiendava riigilõivu määramine. 16.Asjas tekkinud menetluskulude osas märgib kohus järgmist: Hageja on esitanud kohtule kohtukulude nimekirja /II kd lk 53/, milles palub kohtukuludena välja mõista õigusabikulud summas 102 360.- krooni. Lisatud arvetest /II kd lk 54-56/ nähtub, et Advokaadibüroo Valdma ja Partnerid OÜ on esitanud hagejale 11.03.2005 arve õigusabi eest tasumiseks summas 43 680 krooni, 03.03.2006 arve õigusabi eest tasumiseks summas 17 700 krooni (sisaldab käibemaksu 2700 krooni) ja 27.02.2008 arve summas 43 580 krooni. Kostja ja kolmas isik ei ole kohtukulude nimekirja esitanud. Kuivõrd käesolevas tsiviilasjas on menetlust alustatud enne TsMS ja TMS RakS jõustumist 1.01.2006.a., siis kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele kuni 31.12.2005.a. kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut (TsMS ja TMS RakS § 3). Kuna otsus on tehtud hageja kasuks, siis TsMS § 60 lg 1 ja 61 lg 1 p 2 ning Justiitsministri 23. augusti 1999. a määruse nr 42 alusel tuleb hageja õigusabikulude nõue rahuldada osaliselt ning kostjal tuleb hüvitada osaliselt hageja makstud kulud tema esindajate vandeadvokaat Janek Valdma ja Indrek Västrik poolt osutatud õigusabi eest summas 50 000 krooni. Kostja ja kolmanda isiku kohtukulud jäävad nende endi kanda.
Reena Undrest kohtunik
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.