Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Selgitused:

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

kostja valmis lepinguid sõlmima. Leppetrahvinõudel ei olnud alust ja hageja ei nõustunud seetõttu kostja poolt ultimatiivselt esitatud tingimustel ostu-müügilepingut sõlmima ning lepinguga endale võetud kohustusi täitma. Hageja ei ole süüliselt rikkunud lepingu tingimusi ning jätnud lepingust tulenevaid kohustusi täitmata ja puudusid asjaolud, mis oleksid andnud kostjale aluse lepingust loobumiseks. Avaldus on vastuoluline. Esiteks nimetatakse toimingut avaldusest loobumiseks ning leitakse, et selle tulemusena leping lõpeb. Järgnevalt leitakse, et tegemist on taganemisavaldusega. Avalduses on viidatud TsK §-le 249. Arusaamatuks jääb, kas kostja loobus lepingust (lõpetas lepingu), taganes lepingust või keeldus lepingu täitmisest. Ka sellisel juhul, kui tinglikult nõustuda, et hageja rikkus lepingu tingimusi, jättes hinna tasumata, on avaldus õigusvastane. TsK § 249 kohaselt võiks kostja sellisel juhul keelduda lepingu täitmisest, mitte sellest loobuda või taganeda. Tulenevalt TsK §-st 227 ei vastuta hageja kohustise mittetäitmise eest, kuna tema tegevuses puudus süü. TsK § 232 järgi loetakse kreeditor (kostja) viivitanuks, kui ta keeldus võlgniku poolt pakutud nõuetekohase täitmise vastuvõtmisest või ei teinud tegusid, mille teostamiseni võlgnik ei saanud oma kohustusi täita. Antud juhul keeldus kostja nõuetekohase täitmise vastuvõtmisest - keeldus ostu-müügilepingut ja asjaõiguslepingut sõlmimast. Kostja sidus lepingute sõlmimise leppetrahvi tasumisega, kusjuures leppetrahvi nõudmisel ei olnud lepingust ega ka faktilistest asjaoludest tulenevat alust. Hageja ei ole keeldunud kindlaksmääratud hinda tasumast ning kostjal ei ole õigust keelduda lepingu täitmisest. TsK § 249 ei sätesta rikkumise tagajärjeks ostja õigust lepingust loobuda või sellest taganeda. Kostjal oli kohustus müüa kinnisasi lepingus sätestatud hinnaga. Kostja ei olnud nõus seda tegema. Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 lg. 1 punktile 2 oli hagejal õigus oma kohustuse täitmisest keelduda. Seega ei esine olulist lepingurikkumist, mis oleks kostjale andnud õiguse lepingust taganeda. Taganemisavaldus on õigusvastane. Kostja ei ole vabanenud ostu-müügi eellepingus sätestatud kinnistu müümise kohustusest ning tal ei ole alust vastavalt VÕS § 188 lõikele 2 keelduda oma kohustuse täitmisest. Kui kostja tehing on taganemisavaldus, on see vastuolus VÕS § 101 punktiga 4 ja §-ga 116. Samuti ei ole kostja põhjendanud, miks ta ei pidanud vajalikuks hagejale anda täiendavat tähtaega lepingu täitmiseks, kui ta leidis, et lepingut on rikutud. Hageja ei ole kätte saanud kostja poolt

nõutud taganemise avalduse tühistamist. Kuna kostja esitatud taganemise avaldus on kehtiv tehing, seda ei ole kohtu poolt tühistatud, siis on ainetud hageja viited TsK sätetele. Selleks, et kohtus oma rikutud õigusi kaitsta, peab hageja esile tooma, milliseid talle kuuluvaid subjektiivseid õigusi või vabadusi on kostja rikkunud või vaidlustanud. Hageja nõuab lepingust taganemise avalduse õigusvastasuse tuvastamist. Hageja ei ole hagiavalduses välja toonud põhjendusi, millest oleks näha tema õiguste rikkumine seoses avalduse väidetava õigusvastasusega. Kolmanda isiku seisukoht AS Vestman Kinnisvara palub jätta hagi rahuldamata ja toetab kostja vastuväiteid. Poolte vahel sõlmiti 14. novembril 2001. a. notariaalselt tõestatud kinnisasja ostu-müügi eelleping. Põhilepingu sõlmimise kohustuse tagamiseks leppisid pooled kokku, et ostja poolt ostukohustuse rikkumisel maksab ostja kostjale leppetrahvi, mille suurus on võrdne kinnisasja ostuhinnaga ning lisaks sellele hüvitab kostjale lepingu rikkumise läbi tekkinud kahju. Xxxxxx kinnistu kanti kinnistusraamatusse 25. veebruaril 2002. a., selle aluseks olev kinnistamisavaldus koostati notari poolt samal päeval, kui sõlmiti hagejaga leping. Lepingu sõlmimisel hagejaga peeti silmas seda, et hageja ostab kinnistu kostjalt kohe pärast kinnistamisotsuse saamist. Hageja rikkus lepingut kahes olulises punktis: ei täitnud lepingu punktis 7. 4 märgitud kohustust (kinnisasja erastamise väljaostumaksete tasumine) ning jättis põhilepingu sõlmimata. Seega hageja rikkus kohustust, mis oli lepingu eesmärgiks. A. Sibul omandas Xxxxxx kinnistu omandiõiguse Eesti Vabariigiga 26. novembril 2001. a. sõlmitud kinnistu ostu-müügi, hüpoteegi ja asjaõiguslepingu alusel. Kinnisasja ostmisega kaasnes kostjale rahaline kohustus kinnistu väljaostumaksete tasumiseks. Sellekohane võlg oli 2003. a. aprilliks kasvanud 63.507 kroonini. Kokkulepitud graafiku, riigiga sõlmitud lepingu lisa, kohaselt tekkis A. Sibulal järjest suurem maksekohustus. Hageja oli lepingu sõlmimisel teadlik, et samal päeval sõlmis A. Sibul lepingu Xxxxxx kinnistu ostmiseks Eesti Vabariigiga. Kuivõrd hageja oli täielikult passiivne ning ei ilmutanud pärast 26. novembrit 2001. a. kinnistu ostmise vastu mingit huvi, siis esitas A. Sibul tulenevalt kinnistu ostmiskohustuse rikkumisest hagejale 10. aprillil 2003. a. pretensiooni ning andis kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja 25. aprillini 2003. a. Hageja ei täitnud ka pärast täiendava tähtaja andmist oma lepingulisi kohustusi. Kuna hageja lepingut ei täitnud, siis taganes kostja 9. mail 2003. a. tehtud taganemisavaldusega lepingust. Samuti teatas kostja hagejale 23. mai 2003. a. pretensiooniga, et kasutab täies ulatuses lepingust tulenevat õigust nõuda leppetrahvi. Lepingust taganemiseni oli möödunud 14 kuud ajast, kui hagejal oli kohustus kinnisasi omandada. AS Vestman Kinnisvara omandas kostjalt notariaalselt tõestatud nõudeõiguse loovutamise lepingu alusel kõik temale lepingu alusel kuulunud nõuded. Nõudeõiguse loovutamisest teavitati võlgnikku 18. jaanuaril 2005. a. Eelpool viidatud asjaoludest ja esitatud tõenditest on tuvastatav hageja poolt lepingu rikkumine. Hageja käitus lepingu sõlmimisel ja täitmisel hea usu põhimõtte vastaselt. Hea usu põhimõtte kohasest käitumise nõudest tuleneb, et hageja ilmutab lepingu täitmise vastu huvi ning ei sõlmi kokkuleppeid nii, et on selle sõlmimise ajal teadlik, et ta ilmselt ei suuda lepingut täita. Kuna hageja rikkus lepingut, siis oli kostjal õigus sõlmitud kinnisasja müügi eellepingust taganeda. Taganemisavalduse kehtivust hageja vaidlustanud ei ole. Esimese astme kohtu otsus

InterContinental Enterprises Eesti AS-i ja Ants Sibula vahel sõlmiti 14. novembril 2001. a. notariaalselt tõestatud kinnisasja ostu-müügi eelleping, mille esemeks oli 120 ha suurune kinnisasi nimetusega Xxxxxx maaüksus asukohaga Xxxxxxx külas Xxxxxx vallas Lääne maakonnas (katastritunnus 41101:202:0270). Kostjat esindas lepingu ettevalmistamisel ja sõlmimisel kolmas isik AS Vestman Kinnisvara (kandis sel ajal nime AS Kinnisvarabüroo Maa ja Talu) Tõnu Merilo isikus. Lepingu eesmärgiks oli sätestada poolte kohustus sõlmida tulevikus kinnisasja ostumüügileping ning sõlmitava kinnisasja ostu-müügilepingu kõik tingimused (p. 1. 1). Lepingu punktis 1. 3 kinnitasid pooled, et leping on nende jaoks õiguslikult siduv tulevikus põhilepingu, s. o. kinnisasja ostu-müügi lepingu, sõlmimiseks. Lepingu punktis 4. 1 leppisid pooled kokku, et A.Sibul müüb ja hageja ostab kinnisasja hinnaga 2.310.447, 60 krooni. Nimetatud hinnast oli enne lepingu sõlmimist hageja poolt tasutud p. 4. 2 järgi 234.440, 60 krooni, millest 6400 krooni oli riigilõiv kinnistamise eest Tallinna Maksuametile, 2900 krooni riigilõiv hüpoteegi seadmise eest Tallinna Maksuametile, 789, 60 krooni kasvava metsa hindamise kulu Xxxxxx Vallavalitsusele, 350 krooni katastri moodustamise kulu Xxxxxx Vallavalitsusele ja 224.001 krooni, s. o. 10% maa ostuhinnast Lääne Maavalitsuse erastamisväärtpaberiarvele. Lisaks kohustus hageja tasuma ettemaksu AS-le Kinnisvarabüroo Maa ja Talu summas 60.000 krooni osadena, s. o. 20.000 krooni hiljemalt 10 päeva jooksul lepingu sõlmimisest ja 40.000 krooni põhilepingu sõlmimise päeval (p. 4. 3). Ülejäänud summa ostu-müügihinnast kohustus hageja tasuma vastavalt lepingu punktidele 7. 4 ja 7. 5 (p. 4. 4). Lepingu punktis 6.1 kohustusid pooled sõlmima põhilepingu 40 päeva jooksul pärast Lääne Maavanemalt kirjaliku vastuse saamist võlakohustuse ülevõtmise avaldusele ja punkti

tasuma kinnisasja erastamisel riigi ees tekkinud väljaostuvõla osamakseid. Seisuga 14. märts 2003. a. oli maksete võlg 60.483 krooni ning intress koos viivistega 10.277 krooni. Vaatamata hagejapoolsele lepingu rikkumisele avaldas kostja soovi kinnistu müüa hagejale ning andis hagejale oma kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja – 25. aprill 2003. a. Kostja palus nimetatud tähtajaks hagejal likvideerida väljaostuvõlg ja esitada täiendavad dokumendid selleks, et saada Lääne Maavanemalt nõusolek väljaostuvõla ülekandmiseks hagejale.

sõlmida ja saatis kostja esindajale ettepaneku, kuid sellele ei vastatud. Tunnistaja väitel ei ole hageja saanud kostja 10. aprilli 2004. a. pretensiooni lepingu rikkumise kohta ega lepingust loobumise avaldust. Hageja sai sellest teada kohtutäiturilt 2004. a. alguses, kui arestiti hageja pangakonto. Kui 2003. a. oli kontakt Maa ja Taluga ning hageja soovis lepingut täita, siis juba nõuti trahvi tasumist – esmalt 200.000 krooni, hiljem 750.000 krooni. Samu asjaolusid kinnitas oma ütlustega tunnistaja J. E. S.. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal on alust lepingust loobuda või mitte ning kas loobumine on õigusvastane või mitte. Hageja leiab, et kostjal ei ole õigust lepingust loobuda, kuna tema lepinguga võetud kohustuste mittetäitmine oli põhjustatud kostjapoolsest lepingu rikkumisest, mis seisnes selles, et kostja nõudis alusetult lisaks ostuhinna tasumisele leppetrahvi tasumist. Enne nimetatud tingimustega nõustumist ei olnud kostja valmis lepinguid sõlmima. Hageja leiab, et kostjapoolsel leppetrahvinõudel ei olnud mingisugust alust ja ta ei nõustunud seetõttu kostja poolt esitatud tingimustel ostu-müügilepingut sõlmima ning lepinguga endale võetud kohustusi täitma. Lepingu mittetäitmine oli tingitud kostja tegevusest. Hageja leiab, et ta ei ole süüliselt lepingu tingimusi rikkunud ega pidanud lepingu punktis 7. 4 märgitud väljaostuvõla osamakseid tasuma enne põhilepingu sõlmimist. Kostja ja kolmas isik hageja väidetega ei nõustu. Lepingust loobumise avalduse esitamise ajal kehtiva VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja kasutada VÕS § 101 lõikes 1 sätestatud õiguskaitsevahendeid. VÕS § 101 lg. 3 järgi ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Võlgnik peab võlausaldajale teatama kohustuse täitmist takistavast asjaolust ja selle mõjust kohustuse täitmisele viivitamata pärast seda, kui ta sai takistavast asjaolust teada (VÕS § 102). VÕS § 104 lg. 1 kohaselt vastutab isik seaduses või lepingus ettenähtud juhtudel oma kohustuse rikkumise eest üksnes süü olemasolu korral. VÕS § 116 lg. 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine); lg. 2 kohaselt on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud; rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi; teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. Taganemise avalduse ja selle tagajärjed sätestab VÕS § 188. Kostja ütles vaidlusaluse lepingu üles põhjendusel, et hageja rikub jätkuvalt eellepinguga võetud kohustusi, sealhulgas ei tasu lepingu punktides 4. 4. ja 7. 4 sätestatud korras ostu-müügi hinda ning tema käitumisest tuleneb üheselt, et ta on loobunud omapoolsest lepingu täitmisest. Kohtule esitatud tõenditest ei ole tuvastatav hageja poolt lepingu rikkumine. Lepingu punktist 6. 2. tulenes, et kirjaliku teate põhilepingu sõlmimise aja ja koha kohta kohustus hagejale teatama kostja, keda esindas kinnisvarabüroo. Kostja rikkus eellepingut sellega, et jättis põhilepingu sõlmimise korraldamise kohustuse täitmata. Lepingu p. 7. 2 järgi kohustus kostja teavitama hagejat 10 päeva jooksul pärast müüja kandmist kinnistusraamatusse omanikuna. Vastavalt lepingu punktile 7. 3 tekkis hagejal väljaostu võla ülevõtmiseks avalduse esitamise kohustus 20 päeva jooksul pärast lepingu punktis 7. 2 sätestatud kirjaliku teate

saamist. Kohtule esitatud tõendite põhjal võib järeldada, et seda eeltingimust kostja ei täitnud ja ei teavitanud hagejat enda kinnistusraamatusse kandmisest. Seega protsess, mis oleks lõppenud põhilepingu sõlmimisega, jäi kostja käitumise tõttu algatamata. Poolte läbirääkimised takerdusid 2003. a. sügisel erimeelsuste tõttu lepingust tulenevate võimalike maksete tasumiseks. 12. oktoobril 2003. a. oli kostja esindaja esitanud hagejale maksete kalkulatsiooni muuhulgas 200.000 kroonise leppetrahvi kohta. Hagejal oli huvi lepingu sõlmimiseks olemas veel 20. mail 2004. a., mil saadeti kostja esindajale konkreetne ettepanek. Kostja ei ole sellele pöördumisele vastanud. Seega rikkus kostja ise lepingut, kuna keeldus sõlmimast seda eellepingus sätestatud tingimustel. Lepingut hakkas rikkuma kostja ja hagejal oli õigus vastavalt VÕS § 101 punktile 2 keelduda enda kohustuste täitmisest. Kostja on lepingu ülesütlemisavalduse ühe asjaoluna toonud välja selle, et hageja ei täitnud lepingu punktist 7. 4 tulenevat kinnisasja erastamise väljaostumaksete tasumise kohustust. Sõlmitud eellepingu punktist 7. 4 (koosmõjus punktidega 4. 4 ja 7. 5) ei tulene aga, et hageja oleks pidanud tasuma väljaostumakseid eellepingu alusel enne põhilepingu sõlmimist. Lepingu p. 4. 4 sätestab, et ülejäänud summa (mis ei ole loetletud lepingu punktis 4. 2) ostumüügi hinnast kohustub ostja tasuma vastavalt lepingupunktidele 7. 4 ja 7. 5 Lepingu p. 7. 4 sätestab, et ostja kohustub tasuma kinnisasja erastamisel riigi ees tekkinud väljaostuvõla osamakseid. Koos põhilepingu sõlmimisega kantakse ostjale üle müüja võlg Eesti Vabariigi ees summas 2.016.007 krooni (see summa hõlmab kõiki erastamise osamakseid ja koos eelnevalt tasutud maksetega hõlmab kogu tehingu hinna). Võlakohustuse ülevõtmisel on ostjal õigus tasaarveldada ostu-müügi summat ülevõetava võlakohustuse suurusega. Lepingu p. 7. 5 sätestab, et ostja kohustub tasuma punktis 4. 4 nimetatud summa hiljemalt põhilepingu sõlmimisel päeval. Lisaks sellele on lepingu punktis 7. 1. 4 selgelt sätestatud, et hageja kohustub kandma riigi ees tekkinud väljaostuvõla esimese sissemakse kulu. Selle kohustuse ka hageja täitis, tasudes enne eellepingu sõlmimist 10% väljaostuvõlast summas 224.001 krooni vastavalt lepingu punktile 4. 2. Seega viitavad lepingu punktid 4. 4 ja 7. 5 koos sellele, et maksed vastavalt punktile 7. 4 tuleb teha põhilepingu sõlmimisel. Nimetatud asjaolu kinnitavad ka tunnistajad. Lepingust loobumise avalduse tegemisel on rikutud VÕS § 116 lõiget 4 ja § 114. VÕS § 116 lg. 4 järgi lepingust taganemine kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega andmata ei ole lubatud, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise lepingupoole lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju. Lepingust taganemine oleks hagejale kaasa toonud märkimisväärse kahju - leppetrahvi (lepingu p. 9. 3). Kui kostja leidis, et hageja on lepingut rikkunud, oleks ta pidanud andma lepingu täitmiseks mõistliku tähtaja. Tunnistajate ütlustega on tõendatud, et hageja ei ole kostja poolt viidatud kirju kätte saanud ning kostja esitatud tõendid ei veena kohut piisavalt täiendava tähtaja andmise teate kättesaamise tõendamiseks. Kirjad on saatnud kolmas isik, kohtusse on esitatud allkirjastamata kiri tähtaja andmiseks, millel on kostja andmed, puuduvad aga tõendid kirja kättesaamise kohta. Seega oli lepingust loobumise avaldus kostja poolt esitatud selleks aluseid omamata ning protseduurireegleid (seaduses ja lepingus sätestatud) rikkudes. Hageja ei ole lepingut rikkunud. Väidetavaid lepingulisi kohustusi, mille rikkumise alusel avaldus on esitatud, hagejal ei lasunud. Hagejal on õigustatud huvi, tuvastamaks lepingust loobumise avalduse õigusvastasus. Apellatsioonkaebus Ants Sibul ja AS Vestman Kinnisvara paluvad Pärnu Maakohtu otsuse tühistada ning saata tsiviilasja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Hageja on palunud hagiavalduses tuvastada 9. mail 2003. a. Ants Sibula poolt allkirjastatud lepingust loobumise avalduse õigusvastasus. Nimetatud avaldus on siiani kehtiv

ning sellest tulenevad õiguslikud tagajärjed hageja suhtes. Vastavalt VÕS § 116 lõikele 1 võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Taganemise avaldus ja selle tagajärjed on sätestatud VÕS §-s 188. Hageja ei ole väitnud, et kostja esitatud taganemisavaldusest ei tulene VÕS §-s 188 sätestatud tagajärjed, samuti ei ole hagiavalduses nõutud taganemise avalduse tühistamist. TsMS § 3 lg. 1 sätestab, et kohus menetleb tsiviilasja vaid siis, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. Selleks, et kohtus oma rikutud õigusi kaitsta, peab hageja esile tooma, milliseid talle kuuluvaid subjektiivseid õigusi või vabadusi on kostja rikkunud või vaidlustanud. Hageja ei ole hagiavalduses välja toonud põhjendusi või õiguslikku huvi, millest oleks näha tema õiguste rikkumine seoses avalduse väidetava õigusvastasusega. Hagiavalduses taotletakse õigusliku hinnangu andmist teatud asjaoludele tsiviilõiguslikku nõuet esitamata. Haginõude puudumine on hagiavalduse sisunõuete eiramine. TsMS § 368 lg. 1 kohaselt võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Kohus peab sellise huvi olemasolu hagi menetlusse võtmisel omal algatusel kontrollima. Kui hageja ei suuda oma õiguslikku huvi põhjendada, siis ei saa ka hagi edasi menetleda ning kostjal ei ole võimalik haginõudele asjakohaselt vastata. Hageja ei ole hagiavalduses põhjendanud, milles seisneb hageja õiguslik huvi tuvastamisnõude vastu. Tulenevalt eeltoodust ei oma hageja õigust oma väidetavate õiguste kaitseks hagi esitada, seetõttu taotlevad apellandid haginõude läbi vaatamata jätmist TsMS § 423 lg. 2 p. 1 või p. 2 alusel. Maakohtu otsus on vormistatud arusaamatult. Tsiteeritud on küll seadust, kuid ei ole seostatud vastavaid seaduse sätteid vaidluse asjaoludega ega tehtud nendest olulisi järeldusi. Otsuses on sisuliselt jäänud esitamata kaasuse asjaolud koos õigusliku lahendusega, seetõttu ei ole kohtuotsuses esitatud haginõude rahuldamise lahenduskäik jälgitav. Kohtuotsus ei vasta TsMS § 436 lg. 1 ja § 438 lg. 1 nõuetele. Kohus on ebaõigesti tuvastanud, et kostjal polnud õigust lepingust taganeda. Sellega on ta ületanud hageja esitatud nõude piire, rikkudes TsMS § 439. Hageja pole vaidlustanud lepingust taganemist, hagi esemes pole nõutud avalduse tühisuse tunnustamist. Alusetu on kohtu hinnang selle kohta, kas kostja leppetrahvinõue oli asjakohane või kahjulik tagajärg hagejale. Leppetrahvinõue ei ole vaidluse esemeks. Kohus on ebaõigesti leidnud, et kostja rikkus eellepingut sellega, et jättis põhilepingu sõlmimise aja teatamata. Kostja poolt on esitatud hagejale kirjalikult vastav täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks, mida tõendavad Eesti Posti tähtkirja kviitungid 16. ja 18. aprillist 2002. a. ning 7. ja 10. aprillist 2003. a. Seega on näha, et vahetult peale kinnistamist on kostja esindaja T. Merilo hagejale kirja saatnud kahel korral ja 2003. a. ka kahel korral. Hageja pole kordagi kostjale teatanud, millal ta asub eellepingut täitma. Kuna hageja rikkus lepingut kahes olulises punktis: hageja ei täitnud lepingu punktis 7. 4 märgitud kohustust (kinnisasja erastamise väljaostumaksete tasumine); põhilepingu sõlmimata jätmine, ehk hageja rikkus kohustust, mis oli lepingu eesmärgiks, siis kostja kasutas VÕS § 101 lg. 1 punktis 4 sätestatud õiguskaitsevahendit ja taganes müügilepingust, kuna hageja oli oma kohustusi oluliselt rikkunud. Vastavalt VÕS § 186 punktile 5 pooltevaheline leping lõppes. A. Sibul omandas Xxxxxx kinnistu omandiõiguse Eesti Vabariigiga sõlmitud kinnistu ostu-müügi, hüpoteegi ja asjaõigusleping alusel. Kinnisasja ostmisega kaasnes A. Sibulale rahaline kohustus kinnistu väljaostumaksete tasumiseks. Sellekohane võlg oli 2003. a. aprilliks kasvanud 63.507 kroonini (ilma viiviseta). Kokkulepitud graafiku kohaselt tekkis A. Sibulal järjest suurem maksekohustus. Hageja oli lepingu sõlmimisel teadlik, et samal päeval sõlmis A. Sibul lepingu Xxxxxx kinnistu ostmiseks Eesti Vabariigiga. Kuivõrd hageja oli täielikult passiivne ning ei ilmutanud kinnistu ostmise vastu pärast 26. novembrit 2003. a. mingit huvi,

siis esitas A. Sibul, tulenevalt kinnistu ostmiskohustuse rikkumisest, hagejale 10. aprillil 2003. a. pretensiooni ning andis kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja 25. aprillini 2003. a. Hageja ei täitnud ka pärast täiendava tähtaja andmist oma lepingulisi kohustusi. Kuna hageja lepingut ei täitnud, siis taganes A. Sibul 9. mail 2003. a. tehtud taganemisavaldusega lepingust. Kahtlemata käitus hageja hea usu põhimõtte vastaselt lepingu sõlmimisel ja täitmisel – sõlminud A. Sibulaga lepingu ja võtnud kohustuse selle täitmiseks, pidi ta teadlik olema, et ta ei suuda lepingut täita: on ilmselge, et kohustuse võtmisega summas üle 2, 3 miljoni krooni ei olnud hageja kohustuse võtmise hetkel maksejõuline isik ning tema lubadustel polnud katet. Kui hagejal oleks selleks olnud tõeline huvi ja rahalised vahendid, oleks hageja mõistlikult käitudes omandanud kinnisasja juba 2002. a. märtsikuu jooksul. Kuivõrd hageja näol on tegemist äriühinguga (kasumit taotleva isikuga), siis tuleb lähtuda eeldusest, et äriühing võtab teadlikult endale kohustusi ning ta on oma majandus- ja kutsetegevuses tegutsedes professionaal. Hageja käitumine lepingu sõlmimisel ja täitmisel oli aga vastutustundetu ning ebakohane. Nimetatud apellantide väidetele pole maakohus vastanud. Alusetu on kohtu järeldus, et väljaostumakseid polnudki vaja teha enne põhilepingu sõlmimist. Eellepingus on eraldi küll välja toodud, et esimese makse (10%) teeb hageja, kuid nimetatud kohustus ei tähenda, et järgnevad osamaksed tulnuks eellepingu kohaselt teha alles põhilepingu sõlmimisel. Hageja oli kohustatud ka järgnevad riigi väljaostuvõla sissemaksed tegema (eellepingu p. 7.4). Eellepingus pole sätetstatud, et väljaostumaksetega võis riigi ees viivitada. Punktis 4. 2 on kokku võetud need hageja maksed, mis on tehtud müügihinnana enne eellepingut. Seega on kohtu poolt lepingu sisu mõistetud vääralt. Arusaamatu on kohtu väide, et kirjad pole hagejani jõudnud. TsÜS § 70 sätestab, et kui lepingupool edastab teisele poolele tahteavalduse, milles teatab, et teine pool on oma lepingulist kohustust rikkunud, ja tahteavalduse edastamisel esineb viivitus või tahteavaldus läheb edastamisel kaotsi, loetakse tahteavaldus kättesaaduks ajal, mil see tavaliste asjaolude korral oleks kätte saadud, kui tahteavalduse edastanud lepingupool tõendab, et ta on tahteavalduse väljendanud ja valinud selle edastamiseks mõistliku viisi. Kostja on tõendanud, et kirja saatmine hageja aadressile oli otstarbekas ja ka vältimatu, kuna teist võimalust tahteavalduse edastamiseks poleks kostja saanud kasutada. Kirjade tegelik kättesaamine pole oluline. Kohtuotsuses on alusetult tuginetud tunnistajate ütlustele, kes polnud hageja Eestis asuva aadressi kohaga üldse seotud, seega ei tea nad kirjade kohta mitte midagi. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsust tühistada, küll tuleb TsMS § 657 lg. 1 p. 21 alusel otsuse põhjendust muuta. Maakohus tuvastas ja pooled ei vaidle selle üle, et 14. novembril 2001. a. sõlmisid nad kinnisasja müügi notariaalselt tõestatud eellepingu, mille esemeks oli Lääne maakonnas Xxxxxx vallas Xxxxxxx külas asuv Xxxxxx maaüksus ja milles lepiti kokku tulevikus kinnisasja müügilepingu sõlmimises ning selle tingimustes. Eellepingu sõlmimisel esindas kostjat AS Kinnisvarabüroo Maa ja Talu (nüüdne ärinimi AS Vestman Kinnisvara). Vaidlust ei ole ka selle üle, et eellepingu sõlmimise ajaks ei olnud kostja selle lepingu esemeks oleva kinnisasja omanik, et kinnistu erastamiseks sõlmis kostja 26. novembril 2001. a. lepingu Eesti Vabariigiga, et kinnistamisavaldus kostja kandmiseks kinnistusraamatusse tehti samal päeval erastamislepingu sõlmimisega ning et kostja kanti kinnistusraamatusse vaidlusaluse kinnistu omanikuna 25. veebruaril 2002. a. Müügilepingut ei ole pooled sõlminud. 9. mail 2003. a. tegi kostja hagejale eellepingust taganemise (loobumise) kohta avalduse, tuginedes väitele, et

hageja rikub eellepinguga võetud kohustusi. 21. juunil 2004. a. müüs kostja vaidlusaluse kinnistu OÜ-le Ardec, kellele omandi ülekandmiseks sõlmiti samal päeval ka asjaõigusleping. Hagis taotles hageja kostja poolt 9. mail 2003. a. tehtud taganemisavalduse õigusvastasuse tuvastamist. Hagi põhjendas hageja väitega, et kuna hageja ei ole eellepingut rikkunud, siis ei olnud kostjal alust lepingust taganeda. Seega on hagi esemest ja selle alusena esiletoodud asjaoludest ühemõtteliselt selge, et hagiga taotles hageja, et kohus tuvastaks, et kostja ei ole eellepingust kehtivalt taganenud. Kuigi hageja on kostja taganemisavaldust taganemiseks aluse puudumise tõttu pidanud ekslikult seadusevastaseks tehinguks TsÜS § 87 mõttes, ei anna see alust apellandi väitele, nagu ei oleks hageja esitanud tsiviilõiguslikku nõuet või nagu tuleks kostja poolt eellepingust taganemine lugeda iseenesest kehtivaks. TsMS § 368 lg. 1 kohaselt võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Seega on õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks esitatud tuvastushagi iseenesest käsitletav tsiviilõigusliku nõudena. Taolisena on seda mõistnud ka nii maakohus kui kolmas isik esimese astme kohtu menetluses. Et hageja tugines hagis kostjal eellepingust taganemiseks aluse puudumisele, siis tõstatas hageja vaidluse selle üle, kas kostjal oli õigus eellepingust taganeda. Seega on põhjendamatu kostja väide, nagu oleks maakohus taolist vaidlust lahendades ületanud hagi nõude piire. Nõustuda ei saa apellandiga ka selles osas, nagu ei oleks hagejal vaidlusaluse tuvastushagi esitamiseks õiguslikku huvi, sest kostja poolt eellepingust taganemise kehtivusest sõltub, kas pooltel on eellepingust tulenev õigussuhe, millega pooled on sidunud oma õigused ja kohustused, selles osas õigusselguse loomiseks on aga poole õiguslik huvi ilmne. Hageja tõstatas vaidluse selle üle, kas kostjal oli õigus müügi eellepingust taganeda. Võlaõigusseaduse rakendusseaduse (VÕS RakS) § 7 lg. 1 kehtis vaidlusaluse avalduse tegemise ajal redaktsioonis, mille kohaselt enne 1. juulit 2002 tehtud tehingu saab pärast

eellepinguid sõlmida, ei näinud TsK ette eellepingu ühepoolse lõpetamise, sealhulgas sellest taganemise võimalust. Et vaidlusalune eelleping, millest taganemiseks kostja avalduse tegi, ei ole müügileping, siis ei kohaldu sellele lepingule TsK §-s 249 sätestatu vaatamata sellele, et eellepingus on lepingupooli nimetatud müüjaks ja ostjaks. Eellepingu ühepoolse lõpetamise alus võiks põhimõtteliselt tuleneda ka eellepingust endast. Hageja ja kostja ongi nendevahelises 14. novembri 2001. a. eellepingu punktis 9. 4 ette näinud lepingu ühepoolse lõpetamise õiguse ostjale puhuks, kui müüja ei täida kinnisasja müümiskohustust või rikub eellepingut muul viisil. Müüjale nähti lepingus ostja lepingurikkumise puhuks ette küll õigus nõuda eellepingu täitmist, kahju hüvitamist ja leppetrahvi, kuid ostja õigusega sarnast õigust lepingu ühepoolseks lõpetamiseks müüjale eellepingus ette ei nähtud. Seega ei andnud ka pooltevaheline leping kostjale alust lepingust taganemiseks. Et kostjal ei olnud seadusest ega lepingust tulenevat alust pooltevahelise eellepingu ühepoolseks lõpetamiseks, sealhulgas lepingust taganemiseks, siis tegi ta 9. mai 2003. a. taganemisavalduse õigusliku aluseta. Juba ainuüksi sellest tulenevalt ei ole kostja eellepingust kehtivalt taganenud ja hagi tuleb rahuldada. Eespool on kolleegium põhjendanud, miks ei anna TsK § 249 kostjale alust müügi eellepingu ühepoolseks lõpetamiseks. Kolleegium leiab aga, et isegi kui jaatada võimalust kohaldada pooltevahelisele eellepingule, arvestades selle tingimuste määratletuse astet, lepingu sõlmimise ajal (kuni 1. juulini 2002. a.) kehtinud TsÜS § 4 lg. 1 alusel analoogiat TsK §-ga 249, ei annaks see kostjale ikkagi alust eellepingust taganeda. Lepingust taganemine on õiguskaitsevahend, mille kohaldamise eelduseks on vastaspoole lepingurikkumine. Vaidlusaluses taganemisavalduses on kostja eellepingust loobumise põhjusena nimetanud hageja poolt eellepinguga võetud kohustuste jätkuvat rikkumist, sealhulgas lepingu punktides

hagejal teha lepingu punktis 7. 4 märgitud maksed põhilepingu sõlmimisel. Eellepingu tõlgendamisel ei rikkunud maakohus VÕS §-s 29 sätestatud põhimõtteid ja apellatsioonkaebusest ei nähtu, milliste tõendite põhjal tuleks lepingut tõlgendada teisiti, kui maakohus seda tegi. Põhjendatud ei ole apellatsioonkaebuse väide, nagu tuleneks eellepingu punktist 7. 4 hageja kohustus teha kostja asemel erastamismakseid enne põhilepingu sõlmimist, sest seda ei ole selles lepingupunktis märgitud. Samas on lepingu punktis 7. 5 ühemõtteliselt määratud, et vaidlusalused maksed tuleb teha hiljemalt põhilepingu sõlmimisel, seega ei saanud kostja nende tegemist ka enne põhilepingu sõlmimist nõuda. Sama nähtub lepingu punktist 7. 4, sest selle teise lause kohaselt kantakse kostja võlg riigi ees summas 2.016.007 krooni hagejale üle põhilepingu sõlmimisega, arvestades aga kokkulepitud ostuhinda (2.310.447, 60), hageja poolt lepingu sõlmimise ajaks tasutud raha (234.440, 60) ja lepingu punkti 4. 3 kohaselt tasuda tulevat ettemaksu (60.000), moodustab see summa kogu ülejäänud osa ostuhinnast (2.310.447, 60 – 234.440, 60 – 60.000 = 2.016.007). Et hagejal ei olnud vaidlusaluse kinnistuga seoses riigi ees mingeid kohustusi, siis on asjakohatu apellatsioonkaebuses esitatud väide, nagu peaks eellepingust hageja rikkumise vältimiseks tulenema hageja õigus kinnistu väljaostumaksete tegemisega riigi ees viivitada. Et pooltevahelisest eellepingust ei tulene hageja kohustust tasuda ostuhinna tasumata osa enne põhilepingu sõlmimist, siis ei saagi tõusetuda küsimust taolise kohustuse rikkumisest. Seega ei anna esitatud tõendid alust tuvastada hageja lepingurikkumist, mis oleks kostjale andnud aluse müügi eellepingust taganeda isegi juhul, kui see oleks TsK § 249 alusel võimalik. Kuigi ringkonnakohtu otsuses käsitlemata asjaoludel ei ole vaidluse lahendamiseks määravat tähtsust, nõustub kolleegium ka maakohtu järeldusega, mille kohaselt kostja ei ole põhjendanud ja tõendanud, et ta oleks täitnud pooltevahelise eellepingu punktides 6. 2 ja 7. 2 sätestatud kohustused, mille täitmine oli eelduseks põhilepingu sõlmimisele. Et kostja ei ole esile toonud faktilisi asjaolusid selle kohta, mis puudutab hageja teavitamist kostja kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest ja põhilepingu sõlmimise ajast ja kohast, siis ei saa kerkida küsimust neid asjaolusid puudutavatele tõenditele hinnangu andmisest. Nii menetletakse TsMS § 5 lg. 1 kohaselt hagi poolte esitatud asjaolude alusel, TsMS § 394 lg. 2 p. 3 kohaselt peavad kostja vastuses hagile sisalduma muuhulgas kõik faktiväited, millele kostja tugineb, tõendeid esitatakse TsMS § 229 lõikest 1 ja § 230 lõikest 1 tulenevalt aga üksnes nende asjaolude kohta, millega pooled oma nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad. Apellatsioonikohtu istungil taotles vastustaja apellatsioonimenetluse õigusabikulu 21.240 krooni väljamõistmist vastaspoolelt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse (TsMS RakS) § 3 kohaselt kohaldatakse enne selle seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud TsMS-s sätestatut. Kuni 31. detsembrini 2005. a. kehtinud TsMS § 60 lõigetes 1 ja 8 ning § 61 lg. 1 punktis 2 sätestatud põhimõtteid arvestades ei saa vastustaja taotlust rahuldada. Nii võimaldab TsMS § 61 lg. 1 p. 2 poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõista hinnata hagi puhul välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest kohtu määramisel, kuid mitte üle justiitsministri kehtestatud suuruse. Et maakohus on hageja taotluse justiitsministri kehtestatud piirmääras juba rahuldanud, siis ei ole apellatsiooniastmes võimalik seda summat ületada.

Iko Nõmm

Imbi Sidok

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.