Marek Kerna (isikukood: XXXXXXXXXXX; elukoht: XXX XX ) hagi KÜ XXX XX (registrikood: 80248524; asukoht: Tartu XXX XX ) vastu üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 27.05.2008. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Marek Kerna apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant Marek Kerna, esindaja advokaat Indrek Västrik Vastustaja KÜ XXX XX
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tartu Maakohtu 27.05.2008 otsus muutmata.
2.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.
Menetluskulude jaotus
Jätta menetluses kantud kulud Marek Kerna kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada
1.Marek Kerna palus KÜ XXX XX vastu maakohtule esitatud hagiavalduses tuvastada KÜ XXX XX 29.08.2007 üldkoosoleku (protokoll nr 2) otsuste nr 3, 5, 6 ja 7 ning 11.09.2007 üldkoosoleku (protokoll nr 3) otsuste nr 2, 3 ja 4 tühisus, või alternatiivsena tunnistada nimetatud otsused kehtetuks. Hagiavalduse kohaselt on hageja KÜ XXX XX liige. Hageja leidis, et 29.08.2007 ja 11.09.2007 ei toimunud KÜ XXX XX üldkoosolekud, vaid majaelanike arutelud hoone XXX XX teemal, kuna kokkusaamistel ei valitud koosoleku juhatajat ja protokollijat ning ei toimunud hääletusi. Protokollid on koostatud tagantjärgi. Hageja oli seisukohal, et kuna otsuste vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda, on vaidlustatud otsused TsÜS § 38 lg 2 alusel tühised. Vaidlustatud otsused moodustavad sisuliselt majandustegevuse aastakava. Kui toimunud kokkusaamisi käsitleda siiski üldkoosolekutena, on otsuste vastuvõtmisel rikutud KÜS § 15 lg 2 ettenähtud korda, kuna korteriühistu liikmetele jäeti esitamata majandustegevuse aastakava projekt. Ka sel juhul on vastuvõetud otsused tühised. Juhul kui kohus ei tuvasta otsuste tühisust, taotles hageja alternatiivselt otsuste kehtetuks tunnistamist, viidates Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-63-05, mille järgi informeerimiskohustuse täitmata jätmise korral on võimalik üldkoosoleku otsus kehtetuks tunnistada.
2.Kostja vaidles hagile vastu, leides, et kõnealused koosolekud on üheselt käsitletavad ühistu üldkoosolekutena. Kuna üldkoosolekutel osalesid kõik korteriühistu liikmed, olid koosolekud pädevad otsustama kõiki küsimusi ning otsused ei ole kehtetud. Vaidlustatud otsused ei ole käsitletavad majandamiskavana. Otsuste tegemise ajal puudusid ühistul rahalised vahendid majandustegevuseks. Otsuste, kus käsitleti kanalisatsiooni remonti, fassaadivöö ja korstnate korrastamist ning soojussõlme ehitamist, näol on tegemist möödapääsmatute kulutustega (avariitöödega), mis tuli igal juhul ära teha. Otsustega ei rikutud hageja õigusi kulude kandmise proportsiooni osas. Selliseid kulutusi võib üks või mõni korteriomanik teha ka üksinda ja tuginedes KOS § 15 lg 2 nõuda teistelt korteriomanikelt vastava osa kulude hüvitamist. Üldkoosoleku otsusega on kehtestatud seadusega määratust soodsam viivise määr ning raamatupidamise sise-eeskirjade kehtestamine on ühistu juhatuse pädevuses.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 27.05.2008 otsusega hagi rahuldamata ning KÜ XXX XX menetluskulud M. Kerna kanda. Otsuse kohaselt on tõendatud, et 29.08.2007 ja 11.09.2007 toimusid KÜ XXX XX üldkoosolekud, kus osalesid kõik ühistu liikmed. Tegemist on 4-liikmelise ühistuga, mistõttu üldkoosolekute kokkukutsumisest on isiklikult teatatud kõikidele liikmetele. Kuivõrd üldkoosolekute vaidlustatud otsused ei ole juhindudes MTÜS § 21 lg 3 ja 4 tühised, tuleb pöörduda hageja alternatiivse nõude poole otsuste tühisuse tunnustamiseks või kehtetuks tunnistamiseks majandamise aastakava esitamata jätmise tõttu (KÜS § 15 lg 1, 2 rikkumine).
Kohus nõustus hageja väitega, et korteriühistu juhatus oleks pidanud KÜS § 15 lg 2 alusel andma korteriühistu liikmetele vähemalt kaks nädalat enne arutelu majandustegevuse aastakava. Aastakava peab KÜS § 15 lg 1 kohaselt sisaldama korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid ning korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel. Majandustegevuse aastakava koostatud ei ole, kuid kohus ei nõustunud hageja väitega selles, et kõik vaidlustatud otsused on selle asjaolu tõttu tühised või kehtetud. Raamatupidamise sise-eeskirjad ei kuulu majandamise aastakava hulka, seega 11.09.2007 üldkoosoleku protokolli nr 3 punkti 4 tühiseks või kehtetuks tunnistamiseks ei ole seadusest tulenevat alust. Samuti ei ole alust üldkoosoleku protokolli nr 3 punkti 3 kehtetuks tunnistamiseks, kuivõrd otsus maksete mittetähtaegsel tasumisel viivise määraks 0,03% viivitatud summast kehtestamisel ei ole vastuolus ühegi seadusega ning viivise määr ei ole ka seotud majandamise aastakavaga. Ei korteriühistuseadus ega mittetulundusühingute seadus ei sätesta üldkoosoleku pädevusena elamu remondi küsimuste lahendamist, kui tööde eest tasumine toimub remondifondi arvelt. Seetõttu puudub alus tunnistada tühiseks või kehtetuks 29.08.2007 üldkoosoleku protokolli nr 2 punkti 7 fassaadivöö remondi ja pleki paigaldamise ning korstnatele plekist kaitsekübara paigaldamise kohta. Protokolli nr 2 punkt 3 puudutab kanalisatsiooniummistuse likvideerimise kulutusi ning üldkoosolek võis ja pidi otsustama nimetatud kiireloomulise avariitöö eest tasumise ilma majandamise aastakava esitamiseta. Kohus leidis, et alust ei ole ka üldkoosoleku protokolli nr 3 punkti 2, millega võeti vastu otsus aktsepteerida 58 000 krooni suurust hinnapakkumist soojussõlme ehitusele ning jagati maksumus vastavalt korterite pindala ruutmeetrite arvu suhtele kogupinnast, tühiseks või kehtetuks tunnistamiseks. Soojussõlme ehitamise hinda on arutatud kahel koosolekul. Tunnistajate Tarmo Karu ja Mario Raul Pizzolanti Pires ütluste kohaselt oli soojussõlme ehitus samuti hädavajalik töö, sest muidu oleks maja jäänud talveks kütteta. Kohus oli seisukohal, et kuigi soojussõlme ehituseks vajaminev kulutus on korteriühistu liikme kohustus sihtkulutuste kandmisel, seega majandustegevuse aastakava üks osa, oli hageja nimetatud kulutuse tegemise vajadusest informeeritud ning sai piisava aja jooksul kujundada oma seisukoha. Protokolli nr 2 punkti 4 kohaselt pidi nimelt hageja selgitama järgmise üldkoosoleku jaoks välja lisainformatsiooni. Üldkoosoleku protokolli nr 2 punktide 5 ja 6 kohaselt otsustati määrata remondifondi makseks suvekuudel 10 kr/m2 ja talvekuudel 6 kr/m2 ning halduskuluks aastaringselt 3 kr/m2. Selle peale on hageja saatnud 11.09.2007 kostja esindajale e-kirja, milles teeb ettepaneku määrata halduskulud ja remondifond kokku 14 kr/m2, et midagi jääks reservi. Üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamisel peab lähtuma ka mõistlikkuse põhimõttest ning eeskätt sellest, millele on juhtinud Riigikohus tähelepanu lahendi nr 3-2-1-63-05 punktis 12: „Viidatud sätetes esitatud nõuded on kehtestatud eesmärgiga tagada ühistu liikmetele mõistlik aeg nende õigusi ja kohustusi oluliselt puudutavate ühistu tegevust kajastavate dokumentidega tutvumiseks, et kaaluda üldkoosoleku päevakorras nimetatud otsuste vastuvõtmise vajadust ja õiguspärasust.“ Hageja ettepanekud ei olnud suunatud mitte fondidesse tehtavate maksete tühistamiseks või vähendamiseks, vaid vastupidi, nende suurendamiseks. Kohus leidis, et sellisel juhul ei ole hageja eelnev informeerimata jätmine selline asjaolu, mis tooks kaasa üldkoosoleku otsuse tühisuse või kehtetuks tunnistamise. Hageja ei vaidlusta remondifondi tehtavate maksete vajadust ja nende liigset suurust, vaid tugineb ainult formaalsele rikkumisele, st majandamise aastakava esitamata jätmisele juhatuse poolt. Kuivõrd korteriühistu liikmete poolt majandamiskulude (sh remondikulude) maksmine on sätestatud seaduses (KÜS § 151 lg 1) ja nende määramise vajaduse üle vaidlust ei ole, siis ei ole alust tunnistada tühiseks või kehtetuks üldkoosoleku protokolli nr 2 punktides 5 ja 6 vastu võetud otsuseid remondifondi ja halduskulude maksete suuruse määramise kohta.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.M. Kerna taotleb apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistamist osaliselt ning uue otsuse tegemist, millega rahuldada hagi osaliselt ja tunnistada kehtetuks KÜ XXX XX 29.08.2007 üldkoosoleku protokolli nr 2 punktis 5 (remondifond) ja punktis 6 (halduskulu) kajastatud otsused ning 11.09.2007 üldkoosoleku protokolli nr 3 punktis 2 (soojussõlme ehitus) kajastatud otsus. Menetluskulud jätta võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega kostja kanda. Kaebuse põhjenduste kohaselt on kohus möönnud, et vaidlustatud otsused on seotud majandustegevuse aastakavaga ja on kava osad. Seaduse mõtte kohaselt on majandustegevuse aastakava terviklik dokument ning raske, kui mitte võimatu on hinnata kava osiseid (ajaliselt) eraldi, vaatlemata neid vastastikuses seoses (nt millises osas ühistu liige võiks vajalikuks pidada küttesüsteemi ehitamise finantseerimist remondifondi arvel; kas küttesüsteemi remonti võiks finantseerida laenuga ja laenumakseid tasuda remondifondi arvel vm). Riigikohus on leidnud, et aastakava esitamata jätmine enne otsuste vastuvõtmist on informeerimiskohustuse rikkumine, mis võib kaasa tuua kava puudutava üldkoosoleku otsuse kehtetuse. Maakohus on leidnud, et formaalselt on informeerimiskohustust rikutud ning majandustegevuse aastakava ei ole esitatud. Ka formaalse informeerimiskohustuse rikkumise tõttu on põhjendatud nimetatud otsused kehtetuks tunnistada. Lisaks on otsuste kehtetuks tunnistamine põhjendatud ka sisuliselt. 11.09.2007 e-mailis tehtud ettepanekud fondide kohta on tehtud pärast otsuse vastuvõtmist, lisaks ei olnud samaks tähtpäevaks möödunud ka 2-nädalane tähtaeg informeerimiseks. Samuti ei olnud 11.09.2007 möödunud 2-nädalane informeerimistähtaeg seoses soojussõlmega (esimene koosolek 29.08., teine 11.09.). Hageja ei kahtle majandamiskulude tegemise vajalikkuses, kuid nende suurust tuleb vaadelda seoses muude kuludega (soojussõlm) ja otsuse tegemise eelduseks on 2-nädalane tutvumisaeg.
5.KÜ XXX XX vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata jätmist. Vastuväidete kohaselt ei ole apellatsioonkaebuses toodud ühtegi asjaolu, mille tõttu võiks pidada kohtuotsust ebaõigeks. Maakohus on põhjalikult käsitlenud, miks antud otsused ei riku hageja huve ning kostja nõustub sellega. Tsiviilõiguste teostamisel peavad pooled käituma heas usus. Vaidlustatud otsused võeti vastu kõigi korteriomanike kohalolekul ning otsused on kõigi korteriomanike huvides. Hageja võttis aktiivselt osa otsuste ettevalmistamisest ning tal oli piisavalt aega kujundada oma seisukoht. Tulenevalt KOS § 15 lg 6 p 4 loetakse kohase remondifondi kogumine korteriomanike huvidele vastavaks valitsemiseks. Hageja ei ole vaidlustanud kogutavate summade suurust, vaid on tuginenud formaalsele rikkumisele. Isegi kui lugeda vaidlustatud otsused majandamiskava osadeks, ei ole toimunud ka formaalset rikkumist, kuivõrd hageja oli enne otsuste vastuvõtmist teadlik vajadusest ehitada majja soojussõlm ja koguda raha elamu remondifondi. Majandamiskava vastuvõtmisel üldkoosoleku poolt ei ole välistatud, et koosolekul võetakse majandamiskava vastu erinevas mahus ja erinevate kohustustega kui oli juhatuse ette valmistatud kava projekt. Seega ei saa ainuüksi asjaolu, et ühistu liige ei teadnud kaks nädalat enne majandamiskava vastuvõtmist, milliseks kujuneb näiteks remondifondi ja halduskulude makse lõplik suurus, olla aluseks otsuse kehtetuks tunnistamise nõudele.
Ka hageja korterile vahendatakse soojust läbi ehitatud soojussõlme, seega oli ka soojussõlme ehitus hageja huvides tehtud otsus. Soojussõlme ehitamine oli eeltingimuseks, et elamut oleks võimalik ühendada kaugküttevõrku ning sellele ei ole ka hageja vastu vaielnud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse põhjendused ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks ega tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ja ei korda neid kooskõlas TsMS § 654 lg 6 käesolevas otsuses.
7.Apellant vaidlustas maakohtu otsuse osas, millega kohus ei rahuldanud hageja nõuet tunnistada kehtetuks KÜ XXX XX 29.08.2007 üldkoosoleku protokolli nr 2 p-de 5 ja 6 ning 11.09.2007 üldkoosoleku protokolli nr 3 p-s 2 kajastatud otsused. Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust TsMS § 651 lg 1 alusel osas, mille peale on edasi kaevatud.
8.Apellatsioonkaebuse väite kohaselt tuleb vaidlustatud protokollilisi otsuseid vaadelda majandustegevuse aastakava osadena, mistõttu on rikutud informeerimise kohustust ning esineb alus otsuste kehtetuks tunnistamiseks.
9.KÜS § 15 lg 1 kohaselt korteriühistu juhatus koostab ja esitab igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab: 1) korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid; 2) korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel; 3) andmeid korteriühistus tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri koguse ning maksumuse kohta. KÜS § 15 lg 2 kohaselt korteriühistu juhatus annab igale korteriühistu liikmele vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks selle projekti koos eelmise aasta aruande ja bilansiga.
10.Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus tuvastanud asjaolu, et vaidlustatud otsused oleksid korteriühistu majanduskavana käsitletavad. Maakohtu järelduse kohaselt on protokollis nr 2 punktides 5 ja 6 maksed seotud majandustegevuse aastakavaga. Ringkonnakohus märgib, et apellatsioonimenetluses vaidluse all olevaid otsuseid ei saa pidada majandustegevuse aastakavaks ega selle osisteks. Majandustegevuse aastakava saab vaadelda vaid tervikuna, st selles peavad olema samaaegselt kajastatud nii tulud kui kulud, sihtkulutused ja koormatised ning andmed tarbitud oluliste teenuste koguse ja maksumuse kohta. KÜS § 4 lg 2 kohaselt sätestatakse korteriühistu põhikirjas muu hulgas korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. Majandamiskulud on korteriühistuseaduse tähenduses KÜS § 151 lg 1 järgi ka korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.
Apellandi poolt märgitud protokolli nr 2 punktides 5 ja 6 olevad otsused käsitlevad majandamise kulude eest tasumist kooskõlas Korteriühistuseaduses sätestatuga ning asja menetlemisel ei ole pooled tuginenud väitele, et põhikirjas oleks sätestatud teisti.
11.Apellandi väide, et vaidlustatud otsuste puhul on rikutud informeerimise kohustust, ei ole piisav otsuste kehtetuks tunnistamiseks TsÜS § 38 lg 1 alusel. Ringkonnakohtu arvates ei ole tegemist majandustegevuse kava vastuvõtmisega, millele laieneb KÜS § 15 lg 2 sätestatud 2-nädalane tähtaeg. Asja materjalidest nähtub ka, et 29.08.2007 üldkoosoleku protokolli nr 2 p. 4 kohaselt lükati OÜ Tiidori soojussõlme ehituse pakkumise arutelu edasi järgmisele üldkoosolekule põhjusel, et anda aega punktis 4 toodu kohta lisainformatsiooni hankimiseks. Järgmine üldkoosolek oli 11.09.2007, kuid asja materjalidest ei nähtu, et ühistu liikmetel oleks olnud vastuväiteid otsuste vastuvõtmise osas põhjusel, et informatsiooni oli vähe või et informatsioon oli ebapiisav. Ringkonnakohus leiab, et aeg informatsiooni saamiseks oli piisav ning sellel alusel puudub põhjus tunnistada vaidlustatud otsused kehtetuks. Maakohtu põhjendused, milles kohus tuvastas, et ei ole rikutud hageja õiguseid vaidlustatud otsuse vastuvõtmisel, on õige.
12.Ringkonnakohus jätab menetluses kantud kulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.
Üllar Roostoja
Egon Konsand
Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.