Muud › Muud hagiasjad

tagantjärgi. Hageja on seisukohal, et kuna otsuste vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda, on TsÜS § 38 lg 2 alusel tühised protokollis nr 2 punktides 3, 5, 6 ja 7 märgitud otsused ning protokollis nr 3 punktides 2, 3 ja 4 märgitud otsused. Seaduse kohaselt peab korteriühistu juhatus esitama vähemalt 2 nädalat enne majandustegevuse aastakava arutelu korteriühistu liikmetele aastakava projekti. Otsused, mille tühistamist hageja taotleb, moodustavad sisuliselt majandustegevuse aastakava, samas ei ole juhatus esitanud ühistu liikmetele majandustegevuse aastakava projekti. Kui toimunud kokkusaamisi käsitleda siiski üldkoosolekutena, on otsuste vastuvõtmisel rikutud ettenähtud korda, jättes korteriühistu liikmetele esitamata majandustegevuse aastakava projekti. Ka sel juhul on vastuvõetud otsused tühised. Kui kohus ei tuvasta otsuste tühisust, taotleb hageja alternatiivselt otsuste kehtetuks tunnistamist. Hageja tugineb Riigikohtu lahendile 3-2-1-63-05, mille kohaselt informeerimiskohustuse täitmata jätmise korral on võimalik üldkoosoleku otsus kehtetuks tunnistada. Kostja vastuväited hagile Kostja vaidleb hagile täielikult vastu. Kostja on isiklikult korteriühistu üldkoosolekutel kohal viibinud. Üldkoosolekud on protokollitud, protokollid on hiljem vormistatud arvutis ning korteriühistu liikmetele teatavaks tehtud. Hageja väited, et üldkoosolekut ei toimunud, sest ei valitud juhatajat ja protokollijat, ei vasta tõele. Koosolekuid juhatas ja protokollis juhatuse liige M.A.. Protokollid kajastavad õigesti ja täielikult arutatud küsimusi ning vastu võetud otsuseid. Hageja on vaidlustanud ainult mõned protokollide punktid, millest kostja järeldab, et hageja aktsepteerib siiski koosolekute toimumist. Üldkoosolekutel osalesid kõik korteriühistu liikmed, mistõttu koosolek oli pädev otsustama kõiki küsimusi, olenemata võimalikust koosoleku kokkukutsumise korra rikkumisest. Korteriühistu on tegutsenud vähem kui aasta, mistõttu ei saa nõuda möödunud majandusaasta aruande esitamist. Vaidlustatud otsused ei ole käsitletavad majandamiskavana. Otsuste tegemise ajal puudusid ühistul rahalised vahendid majandustegevuseks. Vaidlustatud otsuste puhul (kanalisatsiooni remont, fassaadivöö ja korstnate korrastamine ning soojussõlme ehitamine) on tegemist möödapääsmatute kulutustega (avariitöödega), mis tuli igal juhul ära teha. Vaidlustatud otsustega ei rikutud hageja õigusi kulude kandmise proportsiooni osas. Selliseid kulutusi võib üks või mõni korteriomanik teha üksinda ja tuginedes Korteriomandi seaduse §-le 15 lg 2 nõuda teistelt korteriomanikelt vastava osa kulude hüvitamist. Üldkoosoleku otsusega on kehtestatud seadusega määratust soodsam viivise määr. Hageja ei ole tõendanud, kuidas selline otsus kahjustab tema õigusi. Raamatupidamise siseeeskirjade kehtestamine on ühistu juhatuse pädevuses. Kohtu seisukoht ja põhjendused Kohus on seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Korteriühistuseaduse § 13 lg 3 kohaselt korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Kohus on seisukohal, et KÜ X üldkoosoleku protokoll nr 2 ja nr 3 (tl-d 8 ja 9) kajastavad korteriühistu üldkoosolekute toimumist. Põhimõtteliselt on sellel seisukohal ka hageja, taotledes ainult mõne protokollipunkti tühisuse tuvastamist. Kohus on seisukohal, et väite puhul, et üldkoosolekut üldse ei toimunud, ei saa asuda seisukohale, et mõned protokollis kajastatud otsused on vastu võetud, mõned aga tühised. Tuginedes hageja väidetele, kostja vastuväidetele ja tunnistajate Tarmo Karu ning Mario Raul Pizzolanti Pires ütlustele tuleb lugeda tõendatuks, et 29.08.2007 ja 11.09.2007 toimusid korteriühistu X üldkoosolekud, kus osalesid kõik ühistu liikmed. Tegemist on 4-liikmelise ühistuga, mistõttu üldkoosoleku kokkukutsumisest on isiklikult teatatud kõikidele liikmetele. Kõigi korteriühistu liikmete

osavõtul toimuvaid arutelusid, mille käigus võetakse vastu korteriühistut puudutavaid otsuseid, nimetatakse üldkoosolekuteks. Mittetulundusühingute seaduse § 21 lg 3 ja 4 kohaselt kui üldkoosoleku kokkukutsumisel on rikutud seaduse või põhikirja nõudeid, ei ole üldkoosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud siis, kui üldkoosolekus osalevad või on esindatud kõik liikmed. Üldkoosolek on pädev vastu võtma otsuseid küsimustes, mis on üldkoosoleku kokkukutsumisel teatavaks tehtud, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Küsimustes, mida ei ole üldkoosoleku kokkukutsumisel teatavaks tehtud, võib vastu võtta otsuseid, kui üldkoosolekus osalevad või on esindatud mittetulundusühingu kõik liikmed. KÜ X üldkoosolekutel 29.08.2007 ja 11.09.2007 vastu võetud otsused on protokollitud ja korteriühistu liikmetele e-posti vahendusel teatavaks tehtud. Viimast asjaolu tõendab KÜ 34a 2 koosoleku memo ning e-kirjavahetus 3. üldkoosoleku päevakorras olnud punktide üle, mis esitati kostja esindaja poolt kohtuistungil. Kuivõrd üldkoosolekute vaidlustatud otsused ei ole tühised, tuleb pöörduda hageja nõude alternatiivse nõude poole konkreetsete otsuste tühisuse tunnustamiseks või nende kehtetuks tunnistamiseks majandamise aastakava esitamata jätmise tõttu. Riigikohtu lahendi 3-2-1-63-05 punkt 12 kohaselt „KÜS § 15 lg 2 ja MTÜS § 36 lg 2 rikkumine on kõiki tuvastatud asjaolusid arvestades vaidlusaluses asjas aluseks üldkoosolekul vastuvõetud otsuste kehtetuks tunnistamisele. Viidatud sätetes esitatud nõuded on kehtestatud eesmärgiga tagada ühistu liikmetele mõistlik aeg nende õigusi ja kohustusi oluliselt puudutavate ühistu tegevust kajastavate dokumentidega tutvumiseks, et kaaluda üldkoosoleku päevakorras nimetatud otsuste vastuvõtmise vajadust ja õiguspärasust. Eeltoodut silmas pidades ei ole seadusega sätestatud eesmärk täidetud, kui ühistu liikmetele võimaldatakse üldkoosolekul arutlusele tulevate materjalidega tutvuda vahetult enne üldkoosoleku toimumist või selle ajal.“ KÜS § 15 lg 1 ja 2 kohaselt korteriühistu juhatus koostab ja esitab igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava...Korteriühistu juhatus annab igale korteriühistu liikmele vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks selle projekti koos eelmise aasta aruande ja bilansiga. KÜ X alustas tegevust 2007 a alguses, seega eelmise aasta aruannet ja bilanssi esitada ei olnud võimalik. Küll aga oleks korteriühistu juhatus pidanud korteriühistu liikmetele esitama majandustegevuse aastakava. Aastakava peab KÜS § 15 lg 1 kohaselt sisaldama korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid ning korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel. Kohus nõustub siinkohal hageja vastavate väitega. Küll aga ei saa nõustuda hageja väidetega selles osas, et kõik korteriühistu üldkoosolekul vastuvõetud vaidlustatud otsused on selle asjaolu tõttu tühised või kehtetud. Seadus ei näe ette, et raamatupidamise sise-eeskirjad kuuluksid majandamise aastakava hulka või tuleneksid sellest. Kohus on seisukohal, et hageja taotlusel 11.09.2007 üldkoosoleku protokolli nr 3 punkt 4 tühiseks või kehtetuks tunnistamiseks ei ole seadusest tulenevat alust. Raamatupidamise sise-eeskirjade kinnitamine on juhatuse pädevuses, välja arvatud siis, kui üldkoosolek otsustab need ise kinnitada. Hageja ülejäänud nõuded puudutavad mitmesugustes rahalistes küsimustes vastu võetud otsuseid. Protokolli nr 2, 29.08.2007 punkt 3 puudutab kanalisatsiooni ummistuse likvideerimisega seotud kulutusi. Kohus on seisukohal, et arvestades asjaolu, et KÜ X hakkas tegutsema alles 2007 a ning kanalisatsiooni ummistuse likvideerimine on kiireloomuline ja hädavajalik avariitöö, võis ja pidi korteriühistu üldkoosolek otsustama avariitööde eest tasumise ilma majandamise aastakava esitamiseta. Tuleb märkida, et tavaolukorras otsustab selliste tööde eest tasumise korteriühistu juhatus ning selleks ei kutsuta kokku üldkoosolekut.

Käesolevas vaidluses on tegemist tegutsemist alustava (puudub remondifond vms, mille arvelt tasuda hädavajalikud avariide kõrvaldamise kulud) ning väikese liikmete arvuga korteriühistuga, mistõttu jooksvad hädavajalikud kulutused arutatakse läbi üldkoosolekul ning otsustatakse kulutuste kandmine sihtotstarbeliste maksetena. Selleks ei pea korteriühistu liikmetele olema eelnevalt teatavaks tehtud majandamise aastakava. Soojussõlme ehitamise hinda on arutatud kahel koosolekul. Tunnistajate T. Karu ja M. R. Pizzolanti Pires ütluste kohaselt oli soojussõlme ehitus samuti hädavajalik töö, sest muidu oleks maja jäänud talveks kütteta. Kohus on seisukohal, et kuigi soojussõlme ehituseks vajaminev kulutus on korteriühistu liikme kohustus sihtkulutuste kandmisel, seega majandustegevuse aastakava üks osa, oli hageja nimetatud kulutuse tegemise vajadusest informeeritud ning sai piisava aja jooksul kujundada oma seisukoha. Protokolli nr 2 punkti 4 kohaselt pidi nimelt hageja selgitama järgmise üldkoosoleku jaoks välja lisainformatsiooni. Vastavalt üldkoosoleku protokollile nr 3, 11.09.2007 punktile 2 võeti vastu otsus aktsepteerida 58 000 krooni suurust hinnapakkumist soojussõlme ehitusele ning jagati maksumus vastavalt korterite pindala ruutmeetrite arvu suhtele kogupinnast. Kohus on seisukohal, et ei ole alust ka KÜ X üldkoosoleku protokolli nr 3 punkti 2 tühiseks või kehtetuks tunnistamiseks. KÜ X üldkoosoleku protokolli nr 3 punkti 3 kehtetuks tunnistamiseks ei näe kohus samuti seadusest tulenevat alust. Korteriühistu üldkoosolekul vastu võetud otsus maksete mittetähtaegsel tasumisel viivise määraks 0,03 % viivitatud summast kehtestamine ei ole vastuolus ühegi seadusega, vaid on oluliselt soodsam KÜS §-s 7 lg 4 sätestatud 0,07 % suurusest määrast. Viivise määr ei ole kuidagi seotud majandamise aastakava või mõne muu dokumendiga, millest eelneva informeerimise kohustus oleks korteriühistu juhatusel ühistu liikme ees. KÜS § 15 lg 1 kohaselt peab majandustegevuse aastakava sisaldama korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid. Kohus on seisukohal, et KÜ X üldkoosoleku protokollis nr 2 punktides 5 ja 6 märgitud maksed - remondifondi makse ja halduskulude katteks tehtav makse – on seotud majandamistegevuse aastakavaga. Vaidlust ei ole selle üle, et majandustegevuse aastakava ei ole koostatud. KÜS § 151 lg 1 kohaselt majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Üldkoosoleku protokolli nr 3 punktide 5 ja 6 kohaselt otsustati määrata remondifondi makseks suvekuudel 10 kr/m2, talvekuudel – 6 kr/m2 ning halduskuluks aastaringselt 3 kr/m2. Selle peale on hageja saatnud 11.09.2007 kostja esindajale e-kirja, milles teeb ettepaneku määrata halduskulud ja remondifond kokku 14 kr/m2, et midagi jääks reservi. Kohus on seisukohal, et üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamisel peab lähtuma ka mõistlikkuse põhimõttest ning eeskätt sellest, millele on juhtinud Riigikohus tähelepanu lahendis 3-2-1-63-05 punktis 12: „Viidatud sätetes esitatud nõuded on kehtestatud eesmärgiga tagada ühistu liikmetele mõistlik aeg nende õigusi ja kohustusi oluliselt puudutavate ühistu tegevust kajastavate dokumentidega tutvumiseks, et kaaluda üldkoosoleku päevakorras nimetatud otsuste vastuvõtmise vajadust ja õiguspärasust.“ Hageja ettepanekud ei olnud suunatud mitte fondidesse tehtavate maksete tühistamiseks või vähendamiseks, vaid vastupidi, nende suurendamiseks. Kohus on seisukohal, et sellisel juhul ei ole hageja eelnev informeerimata jätmine selline asjaolu, mis tooks kaasa üldkoosoleku otsuse tühisuse või kehtetuks tunnistamise. Hageja ei vaidlusta remondifondi tehtavate maksete vajadust ja nende liigset suurust, vaid tugineb ainult formaalsele rikkumisele, st majandamise aastakava esitamata jätmisele juhatuse poolt.

Kohus on seisukohal, et kuivõrd korteriühistu liikmete poolt majandamiskulude (sh remondikulude) maksmine on sätestatud seaduses ja nende määramise vajaduse üle vaidlust ei ole, siis ei ole seadusest tulenevat alust tunnistada tühiseks või kehtetuks KÜ X üldkoosoleku protokolli punktides 5 ja 6 vastu võetud otsuseid remondifondi ja halduskulude maksete suuruse määramise kohta. Remondifondi kasutamise otsustab juhatus, andes sellest aru majandusaasta aruande esitamisega üldkoodolekule. Ei Korteriühistuseadus ega Mittetulundusühingute seadus ei sätesta üldkoosoleku pädevusena elamu remondi küsimuste lahendamist, kui tööde eest tasumine toimub remondifondi arvelt. Kohus on seisukohal, et puudub seadusest tulenev alus tunnistada tühiseks või kehtetuks üldkoosoleku protokolli nr 2 punkt 7 fassaadivöö remondi ja pleki paigaldamise ning korstnatele plekist kaitsekübara paigaldamise kohta, milliste tööde kulutused kaetakse remondifondist. Menetluskulud Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 ja 3 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Kohus on seisukohal, et hagi täieliku rahuldamata jätmise tõttu tuleb kõik kostja menetluskulud kanda hagejal. TsMS § 174 lg 1, 2 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.