P. N. ja A. N. hagi Ü. K. vastu 554 225 krooni ning dokumentide saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 07. aprilli 2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Ü. K. apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
11.novembril 2008, avalik kohtuistung Hagejad P. N. (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht
XXXXX X, XXXXX XXXXXX, XXXXX XXXX XXXXX,
XXXXXXXX) ja A. N. (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht sama), esindaja adv Jaan Tedder Kostja Ü. K. (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX XXX XXX XXXXXXX XXXXX), esindaja adv Anne Tammer
Menetlusosalised ja nende esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 07. aprilli 2008 otsus ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Hageja nõue ja selle põhjendused
1.P. N. ja A. N. esitasid 04.09.2006 hagi Ü. K. vastu, milles palusid kostjalt välja mõista 554 225 krooni ja välja nõuda hagejatele müüdud elamu projektdokumentatsioon.
2.Hagi põhjenduste kohaselt ostsid hagejad 09.05.2005 sõlmitud lepinguga kostjalt XXXXX XXXXX XXXXX X asuva kinnistu 1 570 000 krooniga. 2005. a sügisel selgus, et lepingu eseme oluliseks osaks oleval elamul olid olulised puudused, millest kostja hagejaid ei teavitanud. Tegemist on puudustega, mis olid ja pidid olema kostjale teada lepingu sõlmimisel. Ekspertiisiga tuvastati mitmeid ehituslikke vigu ning vale ja lubamatu materjali kasutamine on viinud ulatuslikule seenkahjustusele. Kuivõrd
seenkahjustused asuvad hoone suletud konstruktsioonis ega olnud ostueelsel läbivaatusel vaadeldavad, tähendab see, et sisuliselt müüdi hagejatele äsjaehitatud maja, mis varjatud puuduste tõttu vajas kapitaalremonti. Kõik puudused lepinguobjekti juures on ammendavalt kajastatud eksperthinnangus.
3.Elamu projektdokumentatsiooni puudulikkus ja isegi osaline puudumine välistab hagejatel elamule kasutusloa taotlemise. Kasutusloa taotlemiseks on vajalik ehitusprojekt, elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistus, elektrotehniliste kontrollmõõtmiste aruanne, seletuskiri ehitusjäätmete käitlemise kohta ja koopiad jäätmete üleandmisdokumentidest, ehitustööde päevik, kaetud tööde aktid ja teostusjoonis korstna läbiviikude kohta.
4.Hagejad saavutasid OÜ-ga Ö. kokkuleppe hädavajalike tööde tegemiseks elamu sihtotstarbel kasutamise saavutamiseks 554 225 krooni eest. Hagejad ei nõustunud kostja ettepanekuga kinnistu tagasimüügiks, kuna nad on teinud märgatavaid kulutusi elamu elamiskõlblikuks muutmiseks. Hagejad on esitanud kostjale korduvalt kirjalikke pretensioone. Hagejate soov on olnud lepinguobjekti kordategemiseks vajamineva summa võrra ostuhinna alandamine. Kostja vastuväited
5.Kostja hagi ei tunnistanud. Ebaõige on hagejate väide, et hoonel on puudusi, millest nad ostmisel teadlikud ei olnud. Hagejad käisid hoonet korduvalt vaatamas. Hoone oli ostmise hetkel ehitusjärgus – seinad ja põrandad olid osaliselt kattematerjaliga katmata, siseviimistlus tegemata jne. Hagejad ehitasid hoone ise lõpuni. Seetõttu pidid hagejad olema teadlikud, mida nad ostavad ning lähtuvalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 218 lg-st 4 on hagi alusetu. Kostja ei vaidlustanud, et ehitamisel võidi mõnevõrra kõrvale kalduda tavapärasest ehituspraktikast, kuid seetõttu oli ka hind väiksem.
6.Kostja on hagejatele üle andnud kogu tema käes oleva projektdokumentatsiooni. Kostja valduses ei ole dokumente ning hagejad ei ole vastupidist tõendanud. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
7.Kohus rahuldas hagi. Hagejatel on kasutada mitmeid õiguskaitsevahendeid. Esialgselt on hagejad soovinud kostjalt kahju hüvitamist, hiljem müügihinna alandamist. Kohus lähtus hagejate ajaliselt viimasest seisukohast, so müügihinna alandamise nõudest. Pooled puudustes lepingus kokku ei leppinud. Kokkuleppimata kvaliteedi osas tuleb arvestada seaduses sätestatud nõudeid ning ehitustava. Kohus arvestas ka asjaolu, et tegemist on poolelioleva ehitisega. Poolelioleva ehitise ostmisel tuleb puudusena käsitleda juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti. Samuti arvestas kohus seda, et hagejate eesmärgiks oli endale osta eluruum ning nad ei tegutse majandus- või kutsetegevuses.
8.Kuigi hagejatel ei olnud VÕS § 219 järgi lepingu objekti ülevaatamise kohustust, tegid nad seda. Kui ehitise ülevaatamisel hagejad avastasid või pidid avastama mittevastavuse lepingule, ei vastuta kostja lepingutingimustele mittevastavuse eest VÕS § 218 lg 4 järgi. Puuduste avastamise korral pidanuks hagejad avastatud puudused kostjale müügilepingu sõlmimisel avaldama. Siinjuures ei saa hagejalt aga nõuda asja kohest ja põhjalikku ülevaatamist (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-115-04). Seetõttu tuleb varjatud puuduseks antud kontekstis pidada tavapärase ülevaatuse (visuaalse vaatluse) käigus tuvastamata puudust, mis pidi hagejatele igal juhul nähtav olema. Puuduste kohta on tõendiks U. K. C. OÜ esindajana tehtud 05.09.2005 analüüsi protokoll nr 016/05U ning 22.09.2005 OÜ E. koostatud eksperthinnang nr C4805, mida kohus käsitles dokumentaalse tõendina, mitte ekspertiisiaktina. Kohus on antud asjas teostanud ka ehitustehnilise ekspertiisi, kus ekspert on vastanud
hulgalistele ehitustehnilistele küsimustele. U. K. ja Ü. L. on andnud ekspertiisiakti kohta arvamuse ning nimetatud isikud ja ekspert L. S. on tunnistajatena üle kuulatud. Kohus leidis, et antud asjas on esitatud vastuolulisi tõendeid. U. K.e arvamusele tuginevad tõendid viitavad ulatuslikule seenkahjustusele, ekspert Ü. L. seda aga ei märganud. Kohus tugines U. K.e seisukohale, kuna ta on vastava valdkonna eriharidusega isik ning suudab seetõttu kõige asjatundlikumalt anda hinnanguid seenkahjustuste kohta. Samuti on U. K. uurinud hallitusseeni laboratoorselt, st tema järeldusteni jõudmise viis on oluliselt täpsem kui ekspert L. S.. Kohus lükkas kõrvale eksperdi viited selle kohta, nagu oleksid hagejad kahju tekkimist soodustanud, kuna ei avanud piirdetarindeid. U. K. on seisukohal, et piirdetarindeid avada ei oleks tohtinud ning hagejad on käitunud õigesti. Seega luges kohus tuvastatuks, et ehitise põrandakonstruktsioonis, välisseintes ja katusekonstruktsioonis esinesid hallitusseened. Siinkohal ei pea hagejad tõendama üksikuid ehituslikke puudusi, mis viisid seenkahjutuse tekkimiseni.
9.Põranda- seinte- ja laekonstruktsioonis seenkahjustuste esinemine on kohtu hinnangul varjatud puudus, mida hagejad ei saanud elamu ülevaatamisel avastada. Kostja on küll väitnud, et elamu oli ehitusjärgus ning mitmed konstruktsioonid olid avatud, kuid see väide on ümber lükatud ehitise müügifotodega ja ERI Kommertskinnisvara Lahenduste OÜ 14.04.2005 kinnisvara eksperthinnanguga nr 0518 HE/2005. Kuivõrd seenkahjustus on tuvastatud konstruktsioonide avamisega, asus kohus seisukohale, et tegemist on varjatud puudusega. Selles puuduses ei ole pooled lepingus kokku leppinud ning see puudus ei vasta heale ehitustavale.
10.VÕS § 101 lg 1 p 5 kohaselt on üheks õiguskaitsevahendiks kohustuse rikkumise korral hinna alandamine. Hagejad on kostjale avaldus-pretensiooni esitanud 24.10.2005 ja 31.07.2006, märkides neis puuduste hinna ning alternatiivse õiguse hinda alandada, samuti viidanud puuduolevatele dokumentidele. Kohus saab neid dokumente käsitleda kui hinna alandamise avaldust.
11.Kohus ei nõustunud kostja väitega, et ehituslike puuduste tõttu on hoone müügihind olnud turuhinnast väiksem. Kinnistu müüdi 1 570 000 krooniga, mis 14.04.2005 eksperthinnangust nähtuvalt on kinnistu turuväärtus ning käesolevas vaidluses esiletoodud puudusi ei ole seal arvestatud. Kohase ja mittekohase täitmise suhte määramisel kohus arvestas, et seenkahjustus on mürgine ja inimese tervisele ohtlik. Selle kõrvaldamiseks tuleb teha lammutus- ja ümberehitustöid, kuna U. K.e seisukoha järgi ei ole ulatuslikult hallitanud puitu võimalik puhastada ning tegemist oli puitu lagundavate seentega. OÜ Ehitusekspert eksperthinnangu järgi on lammutus- ja ümberehitustööde orienteeruv maksumus ilma lammutustöödeta 525 000 krooni. OÜ Ö. on esitanud pakkumise puuduste kõrvaldamiseks 554 225 krooniga. Kostja ei ole kalkulatsioone ümberlükkavaid tõendeid esitanud. Kuivõrd juba tehtud tööde ümbertegemise vajadus on käsitletav puudusena, leidis kohus, et toimunud mittekohane täitmine on 554 225 krooni võrra väiksem kui kohane täitmine. Hagejatel on seega õigus alandada ostuhinda 554 225 krooni võrra.
12.Müügilepingu sõlmimise ajal kehtisid elamuseaduse (ES) §-d 31 ja 33, mis kehtestasid dokumentatsiooni nõude. Päraldisteks tuleb lugeda kõik dokumendid, mis pidid olema kostja valduses ning mida on vaja kohalikult omavalitsuselt kasutusloa taotlemiseks. Hageja on esitanud Kiili Vallavalitsuse vastava teatise. Kohus leidis, et hagejatel on õigus viidatud dokumentidele kui ehitise päraldistele.
Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
13.Kostja palus maakohtu otsuse tühistada ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kui ringkonnakohus leiab, et rikkumine on võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses, siis palus kostja teha ringkonnakohtul uue otsuse apellatsioonimenetluses arvestamisele kuuluvate asjaolude ja tõendite kohaselt.
14.Kohus lähtus hagejate ajaliselt viimasest seisukohast, so müügihinna alandamise nõudest. Kostja ei nõustu kohtuga selles osas, et hagejad on esitanud vastava nõude. Hagejad on tuginenud kahju tekkimisele. Hagejad ei esitanud hagi muutmise avaldust. Maakohus tegi kostjale üllatusliku otsuse, hinnates esitatud asjaolusid teisiti, kui pooled seda tegid. Hagiavaldusest ja kostja vastusest nähtuvalt ei pidanud pooled 24.10.2005 ja 31.07.2006 pretensioone hinna alandamise avaldusteks. Hagejad ei ole esitanud kostjale hinna alandamise avaldust. Kostja ei ole saanud võimalust esitada vastuväiteid kohase ja mittekohase täitmise väärtuse kohta. Riigikohus on 13.04.2007 otsuses nr 3-2-1-5-07 asunud seisukohale, et pooltest erineva hinnangu andmisel peab olema tagatud poolte eelnev teavitamine sellisest võimalusest. See tuleneb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 351 lg-test 1 ja 2, ning § 436 lg-st 4. Kohtul on tulenevalt TsMS § 392 lg 1 p-dest 1-3 kohustus eelmenetluses välja selgitada hageja nõuded. Sellise kohustuse hulka kuulub ka hageja nõude täpsustamine, kui nõue on ebaselge. Asja saatmine esimese astme kohtule uueks arutamiseks on põhjendatud, sest kohus on jätnud täitmata eelmenetluse ülesanded. Esimese astme kohtus ei ole sisuliselt selgeks tehtud esitatud nõuete sisu ega neile esitatud vastuväiteid, samuti ei ole neid õiguslikult igakülgselt hinnatud. Maakohus on rikkunud TsMS § 436 lg-tes 3 ja 4 sätestatut.
15.Kostja leiab, et seenkahjustuse tuvastamisel ei saa lähtuda U. K.e arvamusest. Protokollist ei nähtu, millistest kohtadest konkreetselt seeneproovid võeti ning milline oli väidetava seenkahjustuse tegelik ulatus. U. K. ei esitanud laboriakte. U. K.e seisukohad on vastuolulised, kuna 14.11.2007 arvamuses märgib ta, et hallitus- ja seenkahjustuse avastamine visuaalselt on äärmiselt ebaprofessionaalne metoodika, kuid apellatsioonkaebusele lisatud loengumaterjalis leiab, et primaarne on hallituse visuaalne tuvastamine. Kohus ei arvestanud sellega, et U. K. ei ole asjatundja ehitusalal. Ü. L. ei ole töös nr C-4805 kordagi märkinud, et tema ise oleks näinud puitmaterjalil või tuuletõkkeplaadil hallitus- või koorikseent. Ü. L. töös toodud väited seenkahjustuse kohta põhinevad ainult U. K.e poolt koostatud protokollil. U. K.e arvamuse seenkahjustuse kohta lükkab ümber ekspert L. S. arvamus, mille kohaselt ei avastatud seenetuse-hallituse vohamist, iseloomulikku seeneniidistikku ja nn hallitusplekke. Kohus ei pööranud tähelepanu L. S. ütlusele, et seenhallitus on välja kuivanud. Ekspert L. S. andis kohtuistungil ütlusi selle kohta, et käis koos Ü. L.ga objektil ja seenkahjustust ei märganud. Ka Ü. L. 14.11.2007 arvamusest ja kohtuistungil tunnistajana antud ütlustest ei nähtu, et tema oleks seenkahjustusi näinud. Olukorras, kus kohus määras ekspertiisi seenkahjustuse kindlakstegemiseks ning ekspertiisi käigus võtsid hoone ülevaatamisest koos eksperdiga osa ka hagejad ja nende esindaja ning eksperdile ei näidatud ette mitte ühtegi seenkahjustusega kohta, et ekspert saaks seda uurida, siis tuleb jätta U. K.e arvamus kõrvale ning lähtuda ainult eksperdi arvamusest. Kui kohus leidis, et antud asjas on esitatud vastuolulisi tõendeid, siis pidanuks kohus määrama täiend- või kordusekspertiisi ja kaasama nii ehitusala kui ka seenkahjustuse asjatundjaid.
16.Kohus ei ole kindlaks teinud seenkahjustuse ulatust ega selle kõrvaldamiseks vajalikke töid ja kulutusi. Kostja ei nõustu kohtu seisukohaga, et hagejad ei pea tõendama üksikuid ehituslikke puudusi, mis viisid seenkahjustuse tekkimisele. Kohus pidi lähtuma üksnes nende tööde hinnast, mis on vajalikud tuvastatud puuduse kõrvaldamiseks. OÜ Ö. kalkulatsioon nägi ette mitte ainult väidetava seenkahjustuse
kõrvaldamise, vaid hulgaliselt muid ehitustöid. Teatud kahjustust on võimalik eemaldada vastavate vahenditega puitmaterjali ja tuuletõkkeplaate asendamata. OÜ Ö. kalkulatsioon on aga koostatud arvestusega, et kõik põranda- ja seinakonstruktsioonid vahetatakse täielikult välja. Tööd sisaldavad muuhulgas ka siseseinte viimistlust. Hagejad ostsid aga poolelioleva elamu, milles olid kõik viimistlustööd tegemata. Kohus leidis õigesti, et poolelioleva ehitise ostmisel tuleb puudusena käsitleda juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust, kuid kohus ei ole sellest põhimõttest lähtunud.
17.24.10.2005 ja 31.07.2006 avaldus-pretensioonides kahju hüvitamiseks ei ole hagejad avaldanud tahet hinna alandamiseks. Hinna alandamise avaldus on ühepoolne vastuvõtmist vajav tahteavaldus. See peab olema selge ja sellest peab tingimusteta ilmnema hinna alandamise tahe. Hagejad on üksnes viidanud erinevatele õiguskaitsevahenditele, mida neil on õigus kasutada, kuid nendes kirjades ei ole alandatud müügihinda. Riigikohus on 13.04.2004 otsuses nr 3-2-1-44-04 asunud seisukohale, et kohus ei saa arvestada hinna alandamist õiguskaitsevahendina ilma vastava avalduseta.
18.Maakohus on ebaõigesti kindlaks teinud mittekohase täitmise väärtuse. Hageja kulutused elamus ilmnenud puuduste kõrvaldamiseks ei saa olla aluseks hinna alandamisele. Kuna kostja esitas väited ja tõendid puuduste kõrvaldamise kulutuste kohta ja ei esitanud tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta, ei saanud kohus kohaldada hinna alandamise sätteid. OÜ Ö. kalkulatsioon ei ole mittekohase täitmise väärtus. Hagejad ei esitanud tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta.
19.Ehitise müügilepingu tingimustele mittevastavuse korral ei saa ostja nõuda üheaegselt kahju hüvitamist ja hinna alandamist. Kahju hüvitamise ja hinna alandamise eesmärgid on tulenevalt VÕS § 127 lg-st 1 ja §-st 112 järgi erinevad.
20.Elamu ehitusprojekti on hagejad kätte saanud enne hagi esitamist. Elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistuse, elektrotehniliste kontrollmõõtmiste aruande, kaetud tööde aktid ja teostusjoonised läbiviikude kohta said hagejad kätte menetluse käigus. Vastus apellatsioonkaebusele
21.Hagejad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
22.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb tühistada ja asi saata TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Asja lahendamisel esimese astme kohtus on rikutud oluliselt menetlusõiguse normi ning kohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse normi.
23.Vaidlust ei ole asjaolu üle, et hagejad ostsid 09.05.2005 kostjalt Harjumaal, XXXXX XXXXXX, XXXXX XXXXX XXXXX X asuva kinnistu 1 570 000 krooni eest ja tasusid ostuhinna. 24.10.2005 ja 07.07.2006 koostatud hageja avaldus-pretensioonid kahju hüvitamiseks on kostjale üle antud vastavalt 02.11.2005 ja 31.07.2006.
24.04.09.2006 esitasid hagejad kohtule hagiavalduse kahju hüvitamiseks ja elamu projektdokumentatsiooni saamiseks. Hagi põhjenduste kohaselt ilmnesid 2005.a sügisel lepinguobjekti olulised puudused, mis välistavad lepinguobjekti sihtotstarbelise kasutamise ning nende kõrvaldamiseks on vaja teha kulutusi summas 554 225 krooni, mille hagejad palusid kostjalt välja mõista. Projektdokumentatsiooni puudulikkus ja osaline puudumine takistab elamule kasutusloa taotlemist. 15.11.2007 hagiavalduse täienduse tekstis märkisid hagejad muu hulgas, et nende sooviks on
lepinguobjekti kordategemiseks vajamineva summa võrra ostuhinna alandamine ja nad esitasid ka kostjalt väljanõutavate dokumentide loetelu (II kd lk 3-4). Hagejad ei märkinud hagiavalduse täienduses, et nad loobuvad kahju hüvitamise nõudest. Maakohus lähtus rahalise nõude lahendamisel hagejate ajaliselt viimasest seisukohast, so müügihinna alandamisest ja mõistis kostjalt välja OÜ Ö. kalkulatsiooni alusel puuduste kõrvaldamiseks vajamineva summa 554 225 krooni ning hagejate nimetatud dokumendid kui ehitise päraldised. Hagejad ei ole maakohtu poolset õiguskaitse vahendi valikut vaidlustanud.
25.VÕS § 101 lg 2 kohaselt võib võlausaldaja kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Kahju hüvitamise eesmärgiks on VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hinna alandamise eesmärgiks on VÕS § 112 järgi mittekohase täitmisega rikutud pooltevaheliste kohustuste tasakaalu taastamine olukorras, kus ostja on mittekohase täitmise vastu võtnud ja ei soovi lepingust taganeda. Kui asjas esinevad nii hinna alandamise kui ka kahju hüvitamise aluseks olevad asjaolud, võib hageja valida, kas ta soovib hinda alandada või kahju hüvitamist. Hageja võib TsMS § 370 lg 2 järgi esitada mitu alternatiivset nõuet, samuti mitu nõuet selliselt, et hageja palub rahuldada mõne nõude üksnes juhul, kui esimest nõuet ei rahuldata. Seega oli hagejatel antud juhul õigus esitada alternatiivseid nõudeid.
26.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus asjas läbi viinud puuduliku eelmenetluse, mis võis kaasa tuua ebaõige lahendi tegemise. Eelmenetluse ülesanded on sätestatud TsMS §-s 392. Kohus peab eelmenetluses välja selgitama hageja nõuded ning poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta, samuti tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. On usutav, et kostjale võis hinna alandamise nõude esitamine jääda märkamatuks, kuna hagiavalduse täiendustes on selle kohta üksnes üks tekstisisene lause (II kd lk 4 esimeses lõigus). Seda võib järeldada ka kostja vastusest hagiavalduse täiendusele (II kd lk 125,126). Kohus ei juhtinud kostja tähelepanu uue nõude esitamisele ega selgitanud välja kostja seisukohta selle osas. Tsiviilasja materjalist nähtuvalt (kohtuistungite protokollid) ei ole maakohus hinna alandamise avalduse esitamisega seonduvaid asjaolusid pooltega arutanud, millega rikkus TsMS § 351 lg-tes 1 ja 2 sätestatut ning kohtuotsuse tegemisel TsMS § 436 lg-s 4 sätestatut.
27.Menetledes hinna alandamise nõuet, pidi kohus kontrollima, kas hagejad on täitnud hinna alandamise materiaalõiguslikud eeldused ja formaalsed nõuded. Hinna alandamine on ühepoolne kujundusõigus, mis teostatakse tahteavaldusega teisele poolele. Tahteavalduse kehtivuseks peavad olema täidetud materiaalsed eeldused tegemist peab olema lepingurikkumisega, mis annab aluse hinda alandada. Hagejad on väitnud, et nad võtsid kostjalt vastu mittekohase täitmise, st kostja on andnud nendele üle puudustega asja. Kohustuse mittekohase täitmise vastuvõtmisel on lepingupoolel VÕS § 101 lg 1 p 5 ja § 112 lg 1 alusel õigus alandada enda tasutavat hinda. Hinna alandamiseks tuleb teha vastav tahteavaldus ning see vastaspoolele kätte toimetada. Maakohus luges 24.10.2005 ja 31.07.2006 avaldus-pretensioonid hinna alandamise avaldusteks, kuna nendes oli märgitud puuduste kõrvaldamise maksumus ning alternatiivne õigus ostuhinda alandada. Ringkonnakohus selle järeldusega ei nõustu.
28.VÕS § 112 lõikest 2 tuleneb, et hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Hinna alandamise avalduse edastamisel kehtivad tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 69 sätestatud üldised tahteavalduse kättesaamise nõuded. TsÜS § 69 lg-te 1 ja 2 järgi kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega ning tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Hinna alandamine on kujundusõigus, mille läbi saab võlausaldaja ühepoolselt võlasuhet muuta ning teine pool ei saa seda takistada, kui kujundusõiguse eeldused ja kasutamise tingimused on täidetud. Hinna alandamise avaldus peab olema selge ja sellest peab tingimusteta ilmnema hinna alandamise tahe (VÕS § 112 kommentaar 5.2). Ringkonnakohus nõustub kostjaga selles, et hagejate avaldus-pretensioonid eelmärgitule ei vasta. Nendes on märgitud elamu puuduste kõrvaldamiseks vajaminevate kulutuste suurus ning viidatud erinevate õiguskaitse vahendite kohaldamise võimalusele, so et hagejatel on seadusest tulenevalt õigus nõuda asja parandamist, kahjude hüvitamist, ostuhinna alandamist või taganeda lepingust. Eeltoodu alusel ei saa käsitleda hagejate avaldus-pretensioone tingimusteta ja selge tahteavaldusena hinna alandamiseks. Ebaselgele või tingimuslikule tahteavaldusele ei saa anda kujundusõiguse (õigustmuutvat) jõudu. Hagiavaldusest nähtuvalt ei pidanud ka hagejad ise nimetatud avaldus-pretensioone hinna alandamise avaldusteks, vaid kahju hüvitamise nõude esitamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hagejatel hinna alandamise avalduse esitamise formaalsed nõuded antud juhul täidetud. Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et Riigikohus on oma otsustes tsiviilasjades nr-d 3-2-1-44-04 ja 3-2-1-58-04 märkinud, et hinna alandamise avalduse võib teha ka kohtumenetluse kestel kuni kohtuvaidluseni esimese astme kohtus.
29.Kohus pidi hinna alandamise hagi lahendamisel kontrollima ka seda, kas on täidetud hinna alandamise materiaalsed eeldused. Kohus seda antud juhul teinud ei ole. Kohus oleks pidanud hagejatele selgitama, milliseid asjaolusid nad tõendama peavad. Hagejad soovisid ostuhinda alandada puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste võrra. Hagejad ja maakohus on valesti mõistnud VÕS § 112 lg 1 sisu. Hagejad ei pidanud hinna alandamise nõude rahuldamiseks tõendama elamu kordategemiseks vajaminevaid kulutusi, vaid kohase ja mittekohase täitmise väärtuste vahet. Hinna alandamise eesmärgiks on VÕS § 112 järgi mittekohase täitmisega rikutud pooltevaheliste kohustuste tasakaalu taastamine olukorras, kus ostja on mittekohase täitmise vastu võtnud ja ei soovi lepingust taganeda. VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). Mittekohase täitmise arvuline väärtus tuleb leida suhtes kohase täitmise väärtusega. Mittekohase täitmise väärtust tuleb võrrelda kohase täitmise väärtusega. Hinna alandamisel tuleb tuvastada puudusteta müügiobjekti väärtus, s.o kohase täitmise väärtus. Kohase täitmise väärtuseks on asja harilik väärtus. Hinna alandamisega seonduvat on Riigikohus käsitlenud lahendites 3-2-1-111-07, 3-2-1-131-05 ja 3-2-159-06.
30.Mis puudutab hagejate nõuet VÕS § 211 lg 1 alusel dokumentide väljanõudmiseks, siis on maakohus jätnud välja selgitamata, millised hagejate nimetatud dokumendid on neile kostja poolt üle andmata. Kostja väitel said hagejad elamu ehitusprojekti kätte enne hagi esitamist ning elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistuse, elektrotehniliste
kontrollmõõtmiste aruande, kaetud tööde aktid ja teostusjoonised läbiviikude kohta käesoleva tsiviilasja menetluse käigus ning tal ei ole hagejatele midagi täiendavalt üle anda (II kd lk 126 ja apellatsioonkaebus). Kohus ei ole ka dokumentide üleandmisega seonduvaid asjaolusid pooltega TsMS § 351 lg-tes 1 ja 2 sätestatut rikkudes arutanud.
31.Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul anda pooltele võimalus hagi õigeks lahendamiseks vajalike asjaolude väljaselgitamiseks ning tõendite esitamiseks. Ehitise müügilepingu tingimustele mittevastavuse korral ei saa ostjad nõuda üheaegselt kahju hüvitamist ja hinna alandamist. Et hagejad on esitanud nii kahju hüvitamise (VÕS § 101 lg 1 p 3, § 127, § 115, § 225) kui ka hinna alandamise (VÕS § 101 lg 1 p 5, § 112) nõude, tuleks kohtul eelnevalt täpsustada, kumma nõude lahendamist hagejad esimeses järjekorras eelistavad. TsMS § 370 lg-st 2 tulenevalt on hageja taotlus kontrollida ühte võimalikest nõuetest esimeses järjekorras kohtule kohustuslik.
32.Kuna asja lahendamiseks on vaja tuvastada asjaolusid ja hinnata seni kohtu poolt hindamata tõendeid, tuleb asi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule eelmenetluse staadiumist. Ringkonnakohus ei pea antud asjas võimalikuks kohtuotsuse tühistamisel uue otsuse tegemist, sest tõendite esmakordse hindamise juures ja faktiliste asjaolude tuvastamisel peab pooltele olema tagatud PS § 24 lg-s 5 sätestatud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks tulenevalt TsMS § 688 lg-tes 3 ja 4 sätestatust. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus asja lahendamiseks olulist tähtsust omavate asjaolude väljaselgitamise tagamiseks juhinduma TsMS §-dest 348 ja 351. TsMS § 230 lg 2 teise lause järgi võib kohus vajadusel teha menetlusosalistele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid.
T. Kollom
M. Merimaa
A. Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.