Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ja apellatsioonimenetluse menetluskulu apellandi kanda. Määrata Andres Lusmägi Advokaadibüroo OÜ-le riigi õigusabi tasu suuruseks Jelena Kotjukile apellatsioonimenetluses osutatud riigi õigusabi eest 4708,20 kr. Edasikaebamise kord Otsusele võivad menetlusosalised vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates. Asjaolud 12.04.2006 esitas AS Hansa Liising Eesti kohtusse hagi Jelena Kotjuki, Denis Kotjuki, Kirill Kotjuki ja OÜ Nora Kasemaa Ekspertiisibüroo vastu 508 042,50 krooni väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 05.06.2002 hageja, Marina Sestrem ja Jelena Kotjuk võla ülekandmise lepingu, millega J. Kotjuk võttis üle liisinglepingust 981105L tulenevad õigused ja kohustused ning J. Kotjuk sai enda kasutusse ja valdusesse vallasasjaks oleva elamu koos kõrvalhoonetega Xxxxxxx xxx, Tallinn. Asja omanik oli hageja. J. Kotjuk pidi tasuma hagejale liisingmakseid vara kasutamise eest. Kostja rikkus lepingust tulenevat kohustust, jättis tasumata liisingmaksed. 03.02.2003 postitas hageja J. Kotjukile teatise lepingu ülesütlemise kohta. Kostja võlga ära ei tasunud ja hageja ütles 27.03.2003 lepingu ennetähtaegselt üles. Vara jääkmaksumus oli 1 985 783,46 kr. Vara õnnestus müüa 06.10.2004 1 591 500 kr eest, sellest saadu ei katnud vara jääkmaksumuse summat ja hageja sai müügikahju 394 283,46 kr. Lisaks pidi J. Kotjuk hüvitama lepingu alusel debitoorse võla 34 184,04 kr ja vara realiseerimisega kantud kulud 79 575 kr. Kokku oli kostja kohustatud hüvitama 508 042,50 kr. 29.11.2005 kirjaga tegi hageja J. Kotjukile ettepaneku võlg tasuda 14 päeva jooksul arvates kirja saamisest, kuid ta ei ole võlga ära tasunud. Hageja palus J. Kotjukilt välja mõista 508 042,30 kr ja jätta menetluskulud kostja kanda. Hageja sõlmis 05.06.2002 Denis Kotjukiga ja Kirill Kotjukiga käenduslepingud, milliste alusel mõlemad käendajad kohustusid solidaarselt tagama J. Kotjukiga sõlmitud liisinglepingust tulenevate kõikide kohustuste kohast täitmist. Hageja edastas käendajatele 29.11.2005 nõude, milles informeeris J. Kotjuki võlast ja palus käendajatel kustutada võlgnevus, kuid käendajad ei ole oma kohustust täitnud. Hageja palus käendajatelt solidaarselt J. Kotjukiga välja mõista 508 042,50 kr ja jätta menetluskulud nende kanda. OÜ Ekspertiisibüroo Nora Kasemaa andis 05.06.2002 hagejale garantiikirja, millisega garanteeris liisinglepingust tulenevate J. Kotjuki kohustuse kohase ja täieliku täitmise. Hageja edastas 28.12.2005 garandile kirjaliku nõude, milles palus J. Kotjuki võla tasuda, kuid garant ei ole seda teinud. Hageja palus OÜ-lt Nora Kasemaa Ekspertiisibüroo solidaarselt käendajate ja J. Kotjukiga välja mõista 508 042,50 kr ja jätta menetluskulud nende kanda. J. Kotjuk hagi ei tunnistanud ja palub selle jätta rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Peale 2002 juhtunud õnnetust tekkisid tal raskused liisinglepingu kohustuste täitmisel. Kostja palus maksepuhkust, kuid hageja ei nõustunud. Kostjale anti ka võimalus asi võõrandada, kuid kahekuuline tähtaeg oli liialt lühike. J. Kotjuk leidis, et hageja on vara

realiseerides kostjale tekitanud kahju. Ei ole usutav, et 2,5 aasta jooksul vähenes väärtuslikus asukohas oleva eramu väärtus 1 miljoni krooni võrra. Ka ei saa BRC Kinnisvara lugeda eapooletuks hindajaks, sest tema oli müügi vahendaja ja seetõttu isiklikult huvitatud mitte elamu müügist turuväärtusele vastava õiglase hinna eest, vaid 5% vahendustasu saamiset ilma müügikuulutusi reaalselt tegemata. J.Kotjuk ei ole hagejaga kunagi kokku leppinud elamu müügis miljoni võrra alla 2,5 aasta tagust turuhinda, mistõttu VÕS § 38 järgi tüüptingimused ei kohaldu. Ebamõistlik on tüüptingimus, mille puhul oleks välistatud lähtumine turuhinnast. Kostja arvates on üldtingimuste p 5.13 tühine, kuivõrd vara võõrandamisest saadud kahjuna arvestati vara võõrandamisest saadud summat ja jäeti arvestamata liisingmaksete arvestamise aluseks olnud turuhind. Müües asja alla turuhinna, on hageja käitunud hea usu vastaselt, mille eest ei saa vastutada kostja. Denis Kostjuk ja Kirill Kotjuk hagi ei tunnistanud. D.Kotjuk ei ole kätte saanud hageja 29.11.2005 kirjalikku nõuet, kus informeeriti võlgnevusest ja paluti see tasuda. Asjaolu tõendab fakt, et kirja peal oli vale aadress. Arvesse tuleks võtta asjaolu, et ta ei olnud teadlik J.Kotjuki makseraskustest ja ühenduse võtmisel oleks saanud leida mingi kompromissi asja lahendamiseks. Lisaks on vara realiseeritud turuväärtusest madalama hinnaga. Kostjad möönsid, et hagejal ei ole otsest kohustust käendajaid teavitada võlgniku olukorrast, ent hageja ei ole järginud mõistlikkuse põhimõtet, kuna kostjad on nõrgemaks pooleks lepingus. OÜ Nora Kasemaa Ekspertiisibüroo hagi ei tunnistanud. Seisuga 15.05.2002 oli vaidlusaluse elamu ja hoonete turuhind 2 500 000 kr. Hageja ei ole tõendanud asjaolu, et vara võõrandati hinnaga 1 591 500 kr., seda olukorras kus kinnisvara hinnad tõusevad. Objekt on müüdud turuhinnast 1/3 odavamalt garandi teadmata, mis on garandi suhtes tema huvide rikkumine ja tegi võimatuks garandi huvide kaitsmise. Maja müügist informeerituse korral oleks ta suure tõenäosusega võtnud üle liisingulepingu või ostnud maja ära jääkväärtusega. Hageja käes oli taotlus liisinglepingu ülevõtmise kohta ning peetud oli ka sellekohaseid läbirääkimisi. Ehki garantiilepingust ega seadusest ei tulene sellise informeerimise kohustust, tuleb sellist käitumist siiski hinnata hageja poolt ebamõistlikuks ja hea usuga vastuolevaks. Maakohtu otsus Harju Maakohus oma 26.03.2008 otsusega jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kuivõrd poolte vahel oli sõlmitud liisinguleping ning see kestis poolte vahel ka pärast 01.07.2007, oli tegemist kestvuslepinguga, siis kohaldas kohus VÕSRS § 12 lg 1 alusel VÕS-s sätestatut. Asjas ei olnud vaidlust selles, et kostja jättis liisingulepingust tulenevad maksekohustused täitmata. Samuti selles, et kostjapoolse lepingurikkumise tõttu lõpetas hageja ennetähtaegselt kostjaga lepingu. Tõendatud oli asjaolu, et liisinguandja oli andnud kostjale võimaluse ja ka tähtaegu võla tasumiseks, kompromisside leidmiseks ning liisingueseme müügiks. Seetõttu oli hageja õigustatud kasutama kostja VÕS § 101 lg 1 p 4 ja § 416 lg 1 sätestatud õiguskaitsevahendit, milleks on võlgnikupoolse lepingu rikkumise korral lepingu ülesütlemine. Liisingulepingu üldtingimuste p-le 5.13 (tüüptingimus) kohaselt on liisinguvõtjal kohustus lepingu ülesütlemise tõttu hüvitada liisinguandjale tekkinud kahjud ja kulud, mis võivad olla vara tagastamisega seonduvad lisakulud, jäämaksumuse ja võõrandamisest saadu vahe.

Märgitud sättes ei ole piiranguid, mis võtaksid võimaluse tarbijal e. J. Kotjukil tõendada vastavalt VÕS § 127 lg 3,4 ja § 115 lg 1, et liisinguandjal ei ole tekkinud kahju ega kulusid pärast seda, kui leping lõpetati ennetähtaegselt. Sellest tulenevalt ei ole tüüptingimus tühine VÕS § 42 lg 1,2, 3 p 5 tähenduses. Vaidlust ei olnud selles, et vara jääkmaksumus oli liisingulepingust tulenevalt 1 985 783,46 kr ning hageja realiseeris vara 06.10.2004 hinnaga 1 591 500 kr. BRC Kinnisvara 28.06.2004 arvamuse kohaselt oli elamu, garaaži ja sauna turuväärtus Xxxxxxx xxx, Tallinn kinnisasjana 2 000 000 kr ja vallasasjadena vastavalt 1 550 000 kr.; asja väärtust alandav asjaolu oli see, et krunt vajas kinnistamist, objekt ei olnud heas asukohas. Ekspert tuvastas vallasasja väärtuse eelkõige ehitise pindalast lähtudes. Kohtu poolt määratud ekspertiisi aktist nr 1185/2007 ja 1185-1/2007 nähtus, et lepingu lõpetamise ajal 2003 märtsis, oli märgitud Xxxxxxx xxx asuva elamu ja selle juurdekuuluvate abihoonete turuväärtus 2 650 000 kr. Ekspert kasutas arvamuse andmisel varemesitatud ekspertide tehtud fotosid ja tehnilisi andmeid, sh teisi arhiividokumente. Lisaks on ta vaidlusaluse objekti turuväärtuse hindamisel vaadelnud ka 2003.a märgitud piirkonnas toimunud tehinnguväärtusi. Kohtul puudus alus kahelda riiklikult tunnustatud eksperdi hinnangus ja leidis, et liisingueseme turuväärtus oli 2 650 000 kr. Seega oli asja turuväärtus kõrgem kui kokkulepitud jääkväärtus ja hageja sai sisuliselt tagasi kallima asja kui kokkulepitud jääkväärtus tegelikult oli. Müües liisingueseme oluliselt alla turuhinna ja ka kokkulepitud jääkväärtuse ning soovides saada märgitud vahet kostjalt, on hageja oma õiguste realseerimisel käitunud vastuolus TsÜS § -s 138 lg 2 ja VÕS §-s 6 sätestatuga ning tekitanud endale ise kahju. Kuivõrd hageja on tekitanud endale kahju ise, ei saa selle kahju eest tingimuste p 5.13 järgi vastutada J. Kotjuk. Kuivõrd nõue põhivõlgniku vastu jäi rahuldamata, jäid nõuded garandi OÜ Nora Kasemaa Ekspertiisibüroo ja käendajate Denis ja Kirill Kotjuki vastu samuti rahuldamata. Apellatsioonkaebus Apellant palub tühistada Harju Maakohtu 26.03.2008 otsuse ning jätta menetluskulud vastustajate kanda. Apellant leiab, et kohus on apellandi kahju määratlemisel põhjendamatult lähtunud Finantseerimise OÜ ekspertiisi aktist nr 1185/2007 ja 1185-1/2007, millises ekspetrt oli AS-i Rime Kinnisvara Vahendus hindamiseaktile tuginedes, ise objektil viibimata, vääralt järeldanud, et hooned on heas korras ja vara turuväärtus on 2 650 000 kr. Kohus ei ole otsuses motiveerinud, miks ta ei võtnud arvesse tunnistaja ja apellandi sellekohaseid seisukohti. Vastutajad ei ole tõendanud, et vaidlusalust vara olnuks võimalik reaalselt müüa kõrgema hinnaga. Kolmandate isikute hinnangud vara väärtuse kohta ei tõenda reaalselt turuhinda. J.Kotjuk üristas vaidlsualust elamut müüa kinnisvara portaali vahendusel 1 900 000 kr eest, kuid tulutult. Sellest tulenevalt võib järeldada, et müügipakkumise hind oli liiga kõrge.Vara tegeliku väärtuse määrab siiski turg ja asja tegeliku väärtuse saab määrata asja müües. Kohus on jätnud tähelepanuta apellandi viited Uus-Maa ja Kinnisvaraekspeerdi 2004 turuülevaadetele, millisest nähtub, et analoogsete elamute müügihinnad kõnealusel

ajavahemikul olid 850 000 – 2 300 000 kr, ehk odavamad kui kohtuekspertiisi hindamissaktis toodud 2 650 000 kr. Vastus apellatsioonkaebusele Vastustajad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leidis, et otsus tuleb tühistada põhjenduste osas, kuid lõppjärelduses jätta kohtuotsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Maakohtu otsuse põhjendused on antud juhul asjakohatud, sest Jelena Kotjukiga sõlmitud liisinguleping on tühine tulenevalt AÕS RakS §-st 13 lg.6 ja kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS §-st 93 lg.3. Jelena Kotjukiga sõlmitud 05.06.2002 sõlmitud liisinguleping oli suunatud tema poolt vara omandamisele, s.o. hageja omandis olnud Tallinas, Xxxxxxx xxx asuva elamu võõrandamiseks Jelena Kotjukile. See nähtub Jelena kotjuki kohustusest tasuda hagejale vara väljaostumaksed koos intressidega ning sellest, et lepingu lisaks olnud üldtingimuste p.2.6.1 kohaselt pidi poolte vahel pärast hagejale kõigi maksete tasumist sõlmitama vara omandiõiguse üleminekut puudutav notariaalne leping. Kuivõrd AÕS RakS § 13 lg.6 kohaselt allusid ehitise kui vallasasja võõrandamistehingud notariaalse tõestamise nõudele, liisinguleping kui ehitiste võõrandamisele suunatud tehing aga oli sõlmitud lihtkirjalikus vormis, on liisinguleping lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 93 lg.3 kohaselt tühine ja § 66 lg.4 kohaselt tühist tehingut ei pea täitma (VÕS, TsÜS ja RES § 2 ja 12 lg.2 sätestavad, et asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002, kohaldatakse asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti, ning kestvuslepingutega seotud asjoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002, kohaldatakse senikehtinud seadust). Tehingu tühisuse tõttu on liisingulepingust tulenev haginõue Jelena Kotjuki vastu ja seetõttu ka Jelena Kotjuki kohustuste täitmist taganud teiste kostjate vastu alusetu, mistõttu apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisest tulenevalt jätab kolleegium apellatsiooni menetluskulu apellandi kanda. Riigi õigusabi seaduse § 22 lg.4 alusel määrab kolleegium Jelena Kotjukile riigi õigusabi osutanud Andres Lusmägi Advokaadibüroo OÜ-le õigusabi tasu suuruseks 4708,20 kr.(sisaldab käibemaksu).

Tiit Kollom

Ulvi Loonurm

Jüri Paap

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.