Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud OÜ Unitrading esitas 10.01.2008.a hagi OÜ Foorum Kinnisvara vastu, milles palus kostjalt välja mõista tasutud ostuhinna osana 542 640 krooni ja leppetrahvina 542 640 krooni. Hageja palus 19.05.2008.a alternatiivse nõudena tuvastada 28.01.2008.a taganemisavalduse tühisuse. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 25.05.2006.a lepingu, mille alusel kostja kohustus püstitama Tallinnas Hobujaama 10 asuvale kinnistule ehitise ja jagama kinnistu korteriomanditeks. Võlaõigusliku müügilepinguga müüs kostja hagejale kinnistu korteriomanditeks jagamisel tekkiva korteriomandi nr 10 hinnaga 2 713 200 krooni. Hageja on tasunud kostjale 542 640 krooni. Samas kostja ei ole nõuetekohaselt täitnud lepingust tulenevaid kohustusi. Kostja rikkus lepingu p 3.2, mille kohaselt kostja kohustus korraldama hoone püstitamise vastavalt ehitusloa saanud ehitusprojektile, tagama lepingu eseme valmimise hiljemalt 01.08.2007.a ning hankima lepingu esemele ning hoone osadele kasutusloa hiljemalt 12 kuu jooksul lepingu eseme valduse ostjale üleandmisest. Kostja ei ole lepingu p 3.2 kohaselt pikendanud lepingu eseme valmimise tähtaega 3 kuu võrra, kuna vastav avaldus postitati alles 07.05.2007.a ning hageja sai selle kätte 18.05.2007.a. Lepingu ese ei olnud valmis 01.08.2007.a ega ka mitte 01.11.2007.a. Kostja ei järginud lepingu p-s 7.2 ettenähtud korda, mille kohaselt pidi kostja lepingu eseme valmides edastama vastavasisulise teate ning kutsuma hageja lepingu eseme ülevaatusele vähemalt 7 päeva ette. Hageja initsiatiivil korraldatud ülevaatusele 16.10.2007.a kostja ei tulnud. Uuele kohtumisele 22.10.2007.a tuli ehitaja esindaja. Lepingu ese oli ilmselgelt poolik ning ülevaatusel fikseeriti hulga puudusi. Uus ülevaatus toimus 03.12.2007.a, mille käigus ilmnes, et suur hulk puudusi on jäänud kõrvaldamata. Kostja ei andnud hagejale informatsiooni puuduste likvideerimise suhtes, teatades seega sisuliselt hagejale, et ta oma kohustusi ei täida. Kostjapoolse ükskõikse suhtumise ja lepingu olulise rikkumise tõttu otsustas hageja lepingust taganeda p 8.2.1 alusel, tehes seda 03.12.2007.a avaldusega. Vastavalt lepingu p-le 8.3 esitas hageja 19.12.2007.a pretensiooni ostuhinna tagastamiseks ja leppetrahvi tasumiseks. Kortermajale anti kasutusluba alles 11.12.2007.a. Hageja leidis, et kostjapoolne 28.01.2008.a taganemise avaldus on tühine, kuna selleks ajaks oli pooltevaheline leping lõppenud hagejapoolse taganemisega. Kostjal puudus ka materiaalne alus lepingust taganemiseks. Hagejal ei olnud kohustust sõlmida asjaõiguslepingut, kuivõrd lepingu ese ei olnud lepingus sätestatud tähtajaks ja tingimustel valmis ehitatud ning seda ei antud hagejale üle. Kostja ei ole lepingu p 7.2 kohaselt hagejat lepingu eseme ülevaatamisele ega tööde üleandmise-vastuvõtmise akti vormistamisele kutsunud. Seega ei ole hagejal käesoleva ajani kohustust sõlmida asjaõiguslepingut. Samuti on kostja taganemine vastuolus heade kommetega ja seetõttu tühine. Taganemise eesmärgiks on pahatahtlikult tekitada hagejale kahju, vabaneda lepinguliste kohustuste täitmisest ning hageja tasutud summa arvelt alusetult rikastuda. Kostja käitumine on vastuoluline, sest kui tema väitel oli korteriomand valmis 01.11.2007.a, siis asjaõiguslepingu sõlmimine oleks lepingu p 7.1 kohaselt pidanud toimuma hiljemalt 01.03.2008.a. Kostja esitas aga juba 28.01.2008.a taganemise avalduse. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja on täitnud lepingust tulenevad kohustused, mistõttu ei ole hagejapoolne taganemine kehtiv. Kooskõlas lepingu p-ga 3.2 pikendas kostja korteri valmimise tähtaega kuni 01.11.2007.a. Kuigi nimetatud teadet ei toimetatud hagejale kätte hiljemalt 01.05.2007, ei muutnud teate hilisem postitamine kostja õigust pikendada korteri valmimistähtaega. Pikendamise suhtes esitati vastuväide alles 7 kuud pärast pikendamisest teatamist, mistõttu on see vastuolus hea usu põhimõttega ning hagejal ei ole õigust sellele tugineda. Vastavalt lepingu p-le 7.2 loetakse lepingu esemeks olev korter valmis ehitatuks siis, kui korteril ei ole olulisi, selle sihtotstarbelist kasutamist takistavaid puudusi.

01.11.2007.a oli terve Hobujaama 10 hoone ja ka vaidlusalune korter selliselt valmis ehitatud, et seda oli võimalik kasutada vastavalt sihtotstarbele. Kõik hageja viidatud puudused on lepingu p 7.2 mõttes pisipuudused ega takistanud korteri kasutamist eluruumina. Lepingu p-s 3.11 on ette nähtud kohustuslik kohtueelse menetluse kord juhuks, kui teatud puuduste osas jäävad pooled eriarvamusele. 29.10.2007.a toimunud ülevaatusel oli korter valmis, kuid hageja keeldus põhjendamatult tööde vastuvõtmisest. Kõik hageja poolt nimetatud pisipuudused kõrvaldati 2 nädala jooksul ning teistkordne korteri ülevaatus viibis üksnes hageja tõttu, kes ei saanud ülevaatusele tulla. Nii 29.10.2007.a ülevaatusel kui hageja 03.12.2007.a kirjas väidetud pisipuudusi ei saa lugeda oluliseks lepingurikkumiseks, mis võinuks anda hagejale aluse lepingust taganemiseks. Hageja viidatud teoreetilise taganemisõiguse tekkimise ajaks 01.12.2007.a oli korter valmis ehitatud. Hageja ei andnud kostjale vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 114 täiendavat tähtaega täimiseks, mistõttu ka sel põhjusel ei ole taganemine kehtiv. Lepingust taganemine on ka vastuolus hea usu põhimõttega, kuna taganemise alused on otsitud ning hageja käitus vastuoluliselt. Korteri ülevaatusel 03.12.2007.a ega sama päeva kirjas ei avaldanud hageja mingit kavatsust lepingust taganeda, vaid nõudis jätkuvalt väidetavate pisipuuduste kõrvaldamist. Kostja taganes lepingust p 8.1.2 alusel 28.01.2008.a taganemise avaldusega. Asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaeg hakkas kulgema alates korteri valmisehitamisest 01.11.2007.a. Kostja kutsus hagejat asjaõiguslepingu sõlmimisele 06.12.2007.a, 20.12.2007.a ja 10.01.2008.a. Hageja ei tõendanud seadusliku takistuse olemasolu tehingule mitteilmumiseks. Kostja tasaarvestas taganemisavalduses lepingu p 8.4 alusel oma leppetrahvi nõude hageja vastu viimase poolt tasutud ettemaksuga. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused Maakohus jättis hagi rahuldamata. Kohus leidis, et kostja poolt saab lugeda lepingu eseme valmimistähtaeg pikendatuks lepingu p 3.2 teise lause kohaselt. Hageja on ajavahemikul 01.05.-03.12.2007.a tingimusteta aktsepteerinud korteri valmimistähtaja pikendamist 3 kuu võrra. Hageja endise juhatuse liikme Heiki Visse ütluste põhjal leidis kohus, et hageja aktsepteeris valmimistähtaja pikendamist, kuigi see oli tehtud pärast lepingus ettenähtud tähtaega. Hageja ei esitanud vastuväidet mõistiku aja jooksul, mistõttu 7 kuud hiljem on tähtaja rikkumisele tuginemine hea usu põhimõtte vastane. Ülevaatuse toimumise kokkuleppimist 16.10.2007.a tõendavad ainuüksi tunnistaja H. V. ütlused. Kohus leidis, et vaidluse lahendamisel omab tähtsust vaid asjaolu, et 16.10.2007.a lepingu eseme ülevaatust ei toimunud. Esimene ülevaatus toimus 22.10.2007.a. Kohus leidis, et kui hagejal tekkis kahtlus ülevaatusele ilmunud J-E. M.i volitustes, oli tal võimalik neid kontrollida, kuid seda ta ei teinud. Nimetatud ülevaatusel koostas J-E. M. ehituse kvaliteedi üleandmise-vastuvõtmise akti. Akti koostamise osas on tunnistajate H. V. ja J-E. M. ütlused vastuolulised. Ütlused kattuvad selles osas, et H. V. keeldus aktile alla kirjutamast. Kohus luges usaldusväärsemaks J-E. M. ütlused, kuna H. V. on endine hageja seaduslik esindaja, mistõttu võivad tema ütlused olla kallutatud. Puudub vaidlus, et 22.10.2007.a ülevaatuse käigus leiti järgmised ehituslikud vead: keskmisel aknal Makrofleksi plekk ja parandus, rõdu uksel parandus, sanitaarruumis 2 plaati katki, köögi seina pistikupesad, sanitaarruumis põrand valesti plaaditud, fassaad määrdunud, esiku ja elutoa nurgas parandused, koridoris parketil kahjustused. Puudub vaidlus, et akti esimene lahter, kus fikseeriti ehituslikud vead, jäi allkirjastamata hageja tõttu. Kohus luges J-E. M. ütlustega tuvastatuks, et 22.10.2007.a ülevaatuse käigus avastatud ehituslikud vead ja puudused kõrvaldati ühe nädala jooksul. Seda kinnitavad ka tunnistaja M. M. ütlused. Puudub vaidlus, et teine ülevaatus toimus 03.12.2007.a. ning hageja leidis uusi vigu. Tunnistaja A. A. ütluste kohaselt klient ei soovinud uusi vigu aktis fikseerida ning ta ütles hageja esindajale, et lähima kahe päeva jooksul saavad uued pisipuudused kõrvaldatud. Hageja saatis 03.12.2007.a kostjale elektrooniliselt teate asja lepingutingimustele

mittevastavuse kohta, milles on kirjeldatud nii 22.10.2007.a kui ka 03.12.2007.a ülevaatustel hageja arvates esinevaid puuduseid. Kohus leidis, et lepingu p-s 8.2.1 nimetatud rikkumise puhul ei ole poolte kokkuleppe kohaselt täiendava tähtaja andmine vajalik, kuna nimetatud rikkumist peavad pooled oluliseks lepingurikkumiseks. Kohus leidis, et neljakuulist tähtaega tuleb hakata lugema alates 01.08.2007.a. Seega tekkis hagejal õigus lepingust taganeda 01.12.2007.a eeldusel, et lepingu ese ei ole lepingu kohaselt valmis ehitatud. Kohus luges tõendatuks, et lepingu ese oli valmis hiljemalt 01.11.2007.a. Nimetatud asjaolu on tõendatud tunnistaja J-E. M. ütlustega, mille kohaselt üldtrepikojad olid oktoobriks valmis, ja kaudselt ka 31.10.2007.a lepinguga, millega müüdi Hobujaama tn 10-3 korteriomand. Tunnistajad J-E. M. ja A. A. on kinnitanud, et nii 22.10.2007.a kui ka 03.12.2007.a hageja poolt viidatud puudused ei takistanud asja sihtotstarbelist kasutamist ja tegemist oli pisipuudustega. Kuna ehitaja ja kostja leidsid, et parketi vigastus jääb normi piiridesse, tulnuks pooltel lähtuda lepingu p-st 3.11 ja anda asi lahendada riiklikult tunnustatud kohtueksperdile. Asjaolu, et lepingu ese oli valmis ehitatud, kinnitab ka see, et vormistati akt, kus fikseeriti puudused, ja ehitaja kõrvaldas need täiendava tähtaja jooksul. Kui lepingu ese ei oleks vastavalt lepingule valmis ehitatud, ei oleks pooled saanud juhinduda lepingu p-st 7.2 ning fikseerida pisipuuduseid. Juhul, kui hagejal esines kahtlus, et ehitustööd ei vasta kvaliteedinõuetele (RYL 2000), tulnuks tal seda tõendada. Tunnistaja A. A. ütluste kohaselt oli projektis ette nähtud, et üldkoridori viimistluseks on betoon. Hageja ei lükanud nimetatud asjaolu ümber. Hageja ei tuginenud lepingust taganemisel kasutusloa puudumisele. Sellele viitas ta alles 17.03.2008.a kohtule esitatud seisukohas. Kohus pidas põhjendatuks kostja seisukohta, millest tulenevalt on pooled lepingu eseme sihtotstarbelist kasutamist takistavate puudustena mõistnud võimalikke otseseid ehituslikke puudusi, mitte aga kasutusloa väljastamisega seonduvat. Seda seisukohta kinnitab ka lepingu p 3.2. Pooled pidasid lepingu p 7.2 all silmas ainult lepingu eseme valmisehitamist vastavalt lepingu tingimustele. Seega on ainetu käesolevas menetluses hageja tuginemine kasutusloa puudumisele ning Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 14.03.2008.a kirjale. Kohtu hinnangul ei leidnud kinnitust, et kostja täitis tähtaegselt lepingu p-s 3.3 sätestatud kohustuse esitada hagejale hiljemalt 31.05.2006.a lepingu eseme elektri- ja ventilatsiooniprojekti. Samas kohus tuvastas, et hageja tundis nimetatud dokumentide vastu huvi alles 22.10.2007.a ülevaatusel. Kohtu arvates ei ole dokumentide mitteesitamise näol tegemist olulise lepingurikkumisega, mis oleks lepingust taganemise eelduseks, kuna dokumentide puudumine ei takista lepingu eseme sihtotstarbelist kasutamist. Dokumendid esitati hagejale täiendava tähtaja jooksul. Sellest tulenevalt leidis kohus, et hagejapoolne 03.12.2007.a lepingust taganemine ei ole lepingust taganemise materiaalsete eelduste puudumise tõttu kehtiv. Kohus ei tuvastanud kostjapooselt lepingurikkumist. Puudub vaidlus, et kostjapoolse lepingust taganemise formaalsed eeldused on täidetud ning kostja teavitas nõuetekohaselt hagejat asjaõiguslepingu sõlmimise ajast ja kohast kolmel korral, kuid hageja ei ilmunud kohale ega tõendanud seadusliku takistuse olemasolu. Kuna 22.10.2007.a ülevaatusel jäi akt allkirjastamata ning 03.12.2007.a ülevaatusel jäid uued puudused aktis fikseerimata hageja tõttu, siis ei saa hageja hea usu põhimõtte kohaselt tugineda asjaolule, et poolte vahel ei ole vormistatud ehitustööde üleandmise-vastuvõtmise akti ning hagejal ei tekkinud seetõttu kohustust asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Hagejal tulnuks välja tuua, milles seisnes kostja heade kommete vastane käitumine õiguse teostamisel. Kohus ei tuvastanud hageja poolt väidetavat kostja eesmärki tekitada õiguse teostamisel hagejale pahatahtlikult kahju ning vabaneda lepinguliste kohustuste täitmisest. Kuni 03.12.2007.a ülevaatuse lõppemiseni andis hageja kostjale mõista, et ta aktsepteerib pisipuuduste kõrvaldamise täiendavat tähtaega. Kostja on täitnud lepingulisi kohustusi nõuetekohaselt ning kuni taganemiseni oli tema eesmärk asjaõiguslepingu sõlmimine. Kohus

leidis, et kostjapoolne lepingust taganemine 28.01.2008 avaldusega on kehtiv. Lepingu p 8.4 kohaselt ettemaksuna tasutud summa tasaarvestatakse leppetrahvi ulatuses. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Hageja palus tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Hageja ei nõustu kohtu seisukohaga, et lepingu eseme valmimistähtaega saab lugeda pikendatuks lepingu p 3.2 teise lause kohaselt. Hageja hinnangul ei ole täidetud tingimused, mis tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 4 kohaselt võimaldaks lugeda tunnistaja H. V. vaikimist või tegevusetust hageja tahteavalduseks. Kuivõrd on ilmne, et kostja ei teatanud õigeaegselt tähtaja pikendamisest, siis ei saanud see pikeneda lepingu p 3.2. kohaselt. Seega tuli lepingu eseme valmimise tähtajaks lugeda 01.08.2007.a. Tunnistaja H. V. rõhutas, et läbirääkimistel lepingu eseme tähtaja pikendamisest juttu ei olnud ning hageja ei olnud nõus pikendamisega just seetõttu, et pikendamisteade ei olnud esitatud lepingu kohaselt. Kohus on jätnud taolise hageja esindaja käitumise täielikult tähelepanuta ning asunud paljasõnaliselt seisukohale, et loeb lepingut pikendatuks. Seadusest ega lepingust ei tulene hageja kohustust mõistliku tähtaja jooksul vastu vaielda lepingu eseme valmimistähtaja pikenemise teatele. Kostja poolt 07.05.2007.a postitatud teade on käsitletav üksnes võlaõigusseaduse (VÕS) § 102 tähenduses teatena kohustuse täitmist takistavast asjaolust. Õige on kohtu järeldus, et neljakuulist tähtaega tuleb hakata lugema alates 01.08.2007.a. Kohus tuvastas ka õigesti, et lepingu p-de 8.2.1 ja 3.2. kohaselt ei ole nimetatud sätetes toodud lepingurikkumise puhul lepingu kohaseks täitmiseks täiendava tähtaja andmine vajalik. Sisuliselt on pooled lepingu p-ga 8.2.1. ja 3.2. kokku leppinud võlgnikule täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Kuivõrd puudub vaidlus, et lepingu eseme ülevaatus toimus 22.10.2007.a ning et selle käigus avastati olulisi puuduseid, siis tuleb asuda seisukohale, et 03.12.2007.a seisuga oli hageja poolt antud kostjale VÕS § 114 kohaselt kohustuse täitmiseks täiendav tähtaeg. Hagejale jääb täielikult arusaamatuks, millest tulenevalt luges kohus tõendatuks, et lepingu ese oli valmis hiljemalt 01.11.2007.a. Eeltoodud asjaolu kinnitamiseks ei esitanud kostja ühtegi asjakohast dokumentaalset tõendit. Nimetatud järelduse on kohus teinud J-E. M. paljasõnalise ütluse põhjal, et 22.10.2007.a ülevaatuse käigus avastatud ehituslikud vead ja puudused kõrvaldati ühe nädala jooksul. Ilmselgelt on väär kohtu järeldus lugeda puudused likvideerituks, kui täpselt samadele puudustele viidati hilisemal ülevaatusel 03.12.2007.a. Hobujaama 10-3 korteriomandi asjaõigusleping ei saa olla määravaks tõendiks vaidlusaluse lepingu eseme valmimise kohta, kuna ei ole teada, millised olid selle lepingu sõlmimise eeldused. Samuti ei ole hageja arvates trepikoja väidetav valmidus tõendiks vaidlusaluse lepingu eseme täielikust valmimisest. Hagejale jääb arusaamatuks, et kui väidetavalt oli lepingu ese valmis 01.11.2007.a seisuga, siis miks kostja ei kutsunud hagejat ülevaatusele enne 03.12.2007. Kohtu sellekohased järeldused on vastuolus isegi kostja vastuväidetega, mille kohaselt kõik hageja poolt 29.10.2007.a (arvatavasti on mõeldud 22.10.2007.a) esitatud pisipuudused kõrvaldati kahe nädala jooksul. Kuivõrd kostja ei saatnud hagejale mitte ühtegi kirjalikku dokumenti lepingu eseme valmiduse või ülevaatuse korraldamise kohta, siis ei ole käesoleval hetkel võimalik tõsikindlalt tuvastada, millal kostja arvates tegelikult lepingu ese lõplikult valmis. Antud juhul omab tähtsust ka asjaolu, et tegelikult ei toimunud 16.10.2007.a ülevaatust just kostja käitumise tõttu. Kuna kostja ei vaielnud vastu hageja väitele, et esimene ülevaatus pidi toimuma 16.10.2007.a, tuli see asjaolu lugeda tema poolt omaksvõetuks. Kuivõrd 02.06.2008.a kohtuistungil ilmnesid tunnistajate M. M. ja H. V. ütlustes olulised vasturääkivused esimese ülevaatuse toimumise osas, siis soovis hageja esitada täiendava tõendina H. V. mobiiltelefoni kõnede eristuse. Arusaamatutel põhjustel keeldus maakohus tõendi vastuvõtmisest, mistõttu soovib hageja esitada selle ringkonnakohtule. Kohus ei arvestanud üldse, et eeltoodud tõendi esitamise vajadus ilmnes tunnistaja M. M.

vastuolulistest ütlustest. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 401 lg 2 võimaldab protsessiosalisel pärast tõendite uurimist täiendada asja arutamist täiendavate tõenditega. Kohus ei arvestanud, et lepingujärgseks pooleks olev kostja ei olnud tegelikult üldse esindatud 22.10.2007.a ülevaatusel. Tunnistajad on andnud üheseid ütlusi selles osas, et hageja soovis kontrollida J-E. M. volitusi, kuid viimane ei suutnud seda tõendada. Järelikult ei olnud hagejal mitte mingisugust sisulist võimalust kontrollida tema volitusi. Hageja peab oluliseks menetlusõiguse normi rikkumiseks ühe tunnistaja ütluste eelistamist teisele põhjendusel, et tegemist oli hageja endise seadusliku esindajaga. H. V. ei olnud ei menetlusosaline ega menetlusosalise esindaja, seega jääb täiesti arusaamatuks kohtu põhjendus tema ütluste usaldusväärsuse kohta. Samaväärselt peaks jätma arvestamata tunnistajate M. M., J-E. M. ja A. A. tunnistused, kuivõrd nimetatud isikud on tihedalt seotud kostjaga. Kohus ei arvestanud, et 22.10.2007.a akt on sõnastatud selliselt, et sellele ei olnud võimalik hageja poolt alla kirjutada. Vaidlus puudub selles osas, et 22.10.2007.a oli lepingu esemel olulisi puuduseid, mistõttu juhul, kui hageja oleks aktile alla kirjutanud, siis oleks ta loobunud igasugustest nõudeõigustest lepingu eseme lepingutingimustele vastavuse osas. Aktis trükitud tüüptingimustel tekst halvendab hea usu vastaselt ostja seisukorda, kallutab lepingust tulenevat õiguste ja kohustuste tasakaalu oluliselt ostja kahjuks ning on heade kommete vastane. Kohus tuvastas, et 22.10.2007.a ülevaatuse käigus leiti aktis märgitud ehituslikud vead. Seega puudub sisuline vaidlus asjaolu osas, et selleks päevaks ei olnud lepingu ese nõuetekohaselt valmis ehitatud. Järelikult tuleb lugeda tuvastatuks, et kostja hilines kõige olulisema lepingust tuleneva kohustuse täitmisega vähemalt 2 kuud ning 22 päeva. Puudub vaidlus, et 03.12.2007.a olid kõrvaldamata parketi kahjustused, kuigi see puudus oli ehituse peatöövõtja esindaja J-E. M. poolt märgitud 22.10.2007.a akti projekti. Ehitustööde üldistes kvaliteedinõuetes RYL 2000 on üheselt kehtestatud, et valmis parketis ei tohi olla muuhulgas kriimustusi, tööriistajälgi või muid sarnaseid defekte. Ainuüksi kohtule esitatud fotodelt nähtub, et parketil esinevad kahjustused olid tuvastatavad tavalise vaatluse käigus, mistõttu tuleb asuda seisukohale, et selline kahjustatud parkett ei vastanud lepingus kokkulepitud kvaliteedile. Vaidlus puudub selles osas, et 03.12.2007.a ülevaatuseks ei olnud keskmisel aknal olnud kahjustust likvideeritud ning rõduust parandatud. Samuti ei esitatud hagejale lepingu eseme ehitamise, valdamise ja kasutamisega seotud dokumente, eelkõige elektri- ja ventilatsiooniprojekti. Täiendavalt tekkis 03.12.2007.a ülevaatusel lahkarvamus küsimuse osas, mil viisil peab olema viimistletud üldkoridor. Kohus ei ole arvestanud, et lepingu lisaks nr 2 olevas "Hobujaama 10 hoone seletuskirja" alapunktis «Lift ja trepikojad" on üheselt fikseeritud, et koridoride põrandad on viimistletud keraamilise plaadiga ning seinad on pahteldatud ja viimistletud heledates toonides. Järelikult on ilmselgelt väär kohtuotsuse viide, et üldkoridori viimistluseks pidi olema betoon ning et hageja ei ole nimetatud asjaolu ümber lükanud. See, kas tegemist on olulise puudusega või pisipuudusega, on fakti küsimus ning see sõltub konkreetsetest asjaoludest. Antud juhul peab arvestama, et lepingu esemeks oli eksklusiivne ning kallis korter, mille puhul aktsepteeritavate puuduste maht on tunduvalt väiksem kui tavapärase korteri puhul. Samuti peab arvestama, et enamikule 03.12.2007.a ülevaatusel tuvastatud puudustele oli hageja poolt juhitud tähelepanu juba eelneval ülevaatusel, kusjuures selle ajavahemiku jooksul ei suutnud kostja puudusi kõrvaldada. Kostja ei teatanud 03.12.2007.a hagejale puuduste heastamise kavatsusest vastavalt VÕS § 107 lg-tele 1 ja 2. Hageja on seisukohal, et teise poole tahe asjaolu suhtes, mille kohaselt ta oma kohustust ei täida, võib tuleneda kaudselt poole teost, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg (TsÜS § 68 lg 3). Tunnistajate M. M., J-E. M. ja A. A. ütlustest ilmneb selgelt, et kostja ei kavatsenud 03.12.2007.a puuduseid likvideerida. Kuivõrd 03.12.2007.a ülevaatusel ei antud müüja poolt ostjale informatsiooni puuduste likvideerimise aja suhtes ja poolte vahel ei määratud uusi tähtaegu ei puuduste lõplikuks likvideerimiseks ega selle tähtajast teatamiseks, siis võib asuda seisukohale, et müüja esindajad teatasid (otseselt ning kaudselt) ostjale, et müüja oma kohustust ei täida ning lepingu esemel eksisteerivaid puuduseid ei

kõrvalda. Järelikult oli ostjal õigus lepingust taganeda ilma kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega andmata VÕS § 114 lg 4 ja § 116 lg 4 järgi. Hageja ei nõustu kohtu seisukohaga, et dokumentide mitteesitamise näol ei ole tegemist olulise lepingurikkumisega ning dokumendid esitati hagejale täiendava tähtaja jooksul. Vastavalt lepingu p-le 3.3. oli kostja kohustatud esitama hagejale hiljemalt 3 1 . 0 5 . 2006.a lepingu eseme elektri- ja ventilatsiooniprojekti. Dokumendid esitati elektronposti teel 03.12.2007.a formaadis, mida hageja ei ole suutnud avada vastava eriprogrammi puudumise tõttu. Ehitamisega seotud ning asja valdamiseks ja kasutamiseks vajalikud dokumendid on asja päraldised, mille üleandmise koos kinnisasjaga näevad ette nii VÕS müügilepinguid reguleerivad sätted kui ka TsÜS üldsätted. Elektri- ja ventilatsiooniprojekti olemasolu on vajalik ainuüksi seoses köögimööbli tellimisega. Ilma köögimööblita ei ole võimalik asuda korterit sihtotstarbeliselt kasutama ja valdama, mistõttu elektri- ja ventilatsiooniprojekti hilinenult esitamine toob kaasa selle, et ostja poolt ei ole sisuliselt võimalik korterit kasutada ning vallata. Hagejale jääb täielikult arusaamatuks, miks oli kohtu arvates ainetu tuginemine kasutusloa puudumisele ning Majandus-ja Kommunikatsiooniministeeriumi 14.03.2008.a kirjale. Need tõendid esitas hageja vastukaaluks kostja poolt esitatud AS KMG Ehitus 04.02.2008.a kinnitusele nr 05 ning 31.10.2007.a müügilepingule. Kasutusloast nr 7215 ja 14.03.2008.a vastuskirjast tuleneb, et tegelikult valmis vaidlusalune hoone alles 11.12.2007.a ning alates sellest kuupäevast oli võimalik hoonet ja kortereid kasutada vastavalt sihtotstarbele. Kohtumenetluses esitatud tõendid ja kostja tunnistajate vastuolulised ütlused viitavad selgelt, et kostja on oluliselt lepingut rikkunud. 03.12.2007.a seisuga olid täidetud seadusest ja lepingust tulenevad õiguslikud ning faktilised eeldused lepingust taganemiseks. Järelikult tuleb lugeda tuvastatuks, et hageja poolt taganeti lepingust seaduslikult. Tulenevalt lepingu pdest 8.3. ja 8.4. on põhjendatud hageja nõue ostuhinna tagastamiseks ja leppetrahvi tasumiseks. Kohtuotsus on vastuoluline ja õigusvastane ka osas, milles kohus andis hinnangu kostja taganemisavalduse kehtivusele. Lepingu p 7.1 kohaselt puudus asjaõiguslepingu sõlmimiseks 2008. a jaanuaris üldse alus, kuna lepingu eseme reaalosa ei olnud valmis vastavalt lepingu tingimustele lepingus sätestatud tähtajaks. Isegi kui tunnustada kohtu seisukohta, et lepingu eseme reaalosa oli valmis 01.11.2007.a, siis oleks asjaõiguslepingu sõlmimine pidanud toimuma hiljemalt 01.03.2008.a. Järelikult on kostja taganemisavaldus ilmselgelt põhjendamatu. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Tulenevalt TsMS § 652 lg 1 p-s 1 sätestatust võttis ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.

Poolte vahel on vaidlus lepingu eseme lepingukohase valmimise aja üle ja selle üle, kas hageja lepingust taganemine on kehtiv ja kas kostja taganemisavaldus on tühine vastuolu tõttu heade kommetega. Vaidlust ei ole selles, et hageja taganes lepingust avaldusega 03.12.2007.a ja kostja avaldusega 28.01.2008.a. Lepingu p 3.2 kohaselt kohustus müüja korraldama jagatavale kinnistule hoone püstitamise vastavalt ehitusloa saanud ehitusprojektile ning tagama lepingu eseme valmimise hiljemalt 01.08.2007.a ning hankima lepingu esemele ning hoone osadele, mis on mõistlikult vajalikud lepingu eseme sihipäraseks kasutamiseks kasutusloa hiljemalt 12 kuu jooksul arvates lepingu eseme valduse ostjale üleandmist ja pooled olid kokku leppinud, et müüjal on õigus ühepoolselt pikendada lepingus toodud valmimistähtaega 3 kuu võrra, teatades nimetatud õiguse kasutamisest ostjale kirjalikult ette hiljemalt 01.05.2007.a ning eelnimetatud tähtaja pikendamise korral ei ole ostjal õigust leppetrahvi nõuda. Asja materjalist nähtuvalt leidis maakohus, et vaatamata sellele, et hageja sai teate tähtaja pikendamise kohta kätte 18.05.2007.a, mitte lepingus ettenähtud ajal hiljemalt 01.05.2007.a, tuleb lugeda tähtaeg pikenenuks ja lepingu ese valmis ehitatuks hiljemalt 01.11.2007.a. Kolleegium kohtu järeldusega nõustub. Tunnistaja H. V. ütlustega (I kd tl 192) on tõendamist leidnud, et hageja tähtaja pikenemisele vastu ei vaielnud ja oma tegevusega kuni 03.12.2007.a aktsepteeris seda. Kolleegium ei nõustu hageja väidetega selles, et lepingu ese ei olnud hiljemalt 01.11.2007.a valmis ehitatud. Hageja ei ole oma väiteid tõendanud. Lepingu p 7.2 kohaselt olid pooled kokku leppinud, et lepingu ese loetakse valmis ehitatuks vastavalt lepingu tingimustele siis, kui sellel ei esine olulisi, selle sihtotstarbelist kasutamist takistavaid puudusi ja juhul, kui korteril esineb selliseid puudusi, mis mõistlikult ei takista korteri sihtotstarbelist kasutamist (pisipuudused), loevad lepinguosalised korteri lepingu kohaselt valmis ehitatuks, fikseerivad puudused ja lepivad kokku puuduste kõrvaldamise tähtaegades. Kohus tuvastas, et pooled vaatasid korteri üle kahel korral, 22.10.2007.a ja 03.12.2007.a, mille käigus fikseeriti ka pisipuudused. Kolleegium leiab, et kui korter polnud selleks ajaks veel valmis ehitatud, ei saanuks korteri ülevaatamisel rääkida ega fikseerida pisipuudustest, kuivõrd puudused saavad olla nähtavad üksnes valminud asjal. Kaebuse väide, et kohus luges lepingu eseme valminuks 01.11.2007.a üksnes tunnistaja J-E.M.i ütlustele tuginedes, ei ole õige. Kaevatavas otsuses on kohus viidanud pisipuuduste kõrvaldamise osas nii tunnistaja J-E.M.i kui ka A. A. ütlustele, mille kohaselt fikseeritud puudused ei takistanud asja sihtotstarbelist kasutamist. Kolleegiumi arvates tugines maakohus õigesti ka hageja enda poolt esitatud 03.12.2007.a teatele väidetavatest pisipuudustest, mis ei takistanud korteri sihtotstarbelist kasutamist ja tõendas korteri valmisehitamist hiljemalt 01.11.2007.a. Kaebuse väidetele korteri ülevaatustel aktide vormistamata jätmise kohta on maakohus põhjendatud hinnangu andnud ja kolleegium ei pea vajalikuks neid korrata. Kohus on otsuses viidanud volituste kontrollimise osas sellele, et kahtluse korral tulnuks hagejal pöörduda oma lepingupartneri, mitte isiku poole, kelle volitustes ta väidetavalt kahtles. Lisaks eelnevale on hageja poole väited akti allkirjastamata jätmisest vormiliste puuduste tõttu vastuolus seadusliku esindaja H. V. enda menetluses antud ütlustega. Kolleegium leiab, et miski ei takistanud hagejal saata kostjale 22.10.2007.a fikseeritud pisipuuduste kohta teadet nagu ta tegi seda 03.12.2007.a fikseeritud pisipuuduste kohta. Asja materjalidest nähtuvalt ei ole kostja pisipuuduste likvideerimisest keeldunud, nagu hageja väidab. Tunnistaja A. A. ütluste kohaselt pidid pisipuudused saama kõrvaldatud lähima kahe päeva jooksul (I kd tl 196). Juhuks, kui pooled jäävad teatud puuduste osas eriarvamusele, oli lepingu p-s 3.11 ette nähtud kohtueelse menetluse kord, mida hageja ei kasutanud. Samas ei tähenda riiklikult tunnustatud

eksperdi poole pöördumata jätmine seda, et korteri ülevaatustel fikseeritud pisipuudused annaksid aluse lugeda lepingu ese tähtaegselt mitte valmis ehitatuks. VÕS § 116 lg 1 kohaselt lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Taganemist ei loeta toimunuks, kui ei ole täidetud lepingust taganemise materiaalsed ja formaalsed eeldused. Hageja tõi taganemise alusena välja asjaolu, et korter ei olnud valmis ehitatud hiljemalt lepingus nimetatud tähtajaks, milleks hageja luges 01.12.2007.a Pooled olid lepingu p-st

Mis puudutab hageja väiteid kasutusloa puudumisele, siis selles osas nõustub ringkonnakohus maakohtu järeldustega, et pooled on lepingu eseme sihtotstarbelist kasutamist takistavate puudustena mõistnud võimalikke otseseid ehituslikke puudusi, mitte aga kasutusloa väljastamisega seonduvat ja hageja pole lepingust taganemisel kasutusloa puudumisele tuginenud. Kasutusloa saamiseks oli aega 12 kuud alates lepingu eseme valduse hagejale üleandmisest, kasutusloa puudumisele olukorras, kus lepingu ese ei ole hagejale üle antud, ei saa hageja tugineda lepingust taganemise õiguse kasutamiseks. Kasutusloa saamise menetluse alustamise eelduseks on objekti valmisehitamine vastavalt kvaliteedi- ja ohutusnõuetele ja selle käigus toimub üksnes järelkontroll, mitte aga objekti lepingulise valmisehitamise aja kindlaksmääramine. Kuna apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti ega teha asjas teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab ringkonnakohus vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. TsMS § 162 lg 1 järgi koosmõjus TsMS § 171 lg-ga 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, s.o antud juhul hageja.

Gaida Kivinurm

Ulvi Loonurm

Urmas Reinola

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.