2-08-676/8 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja - lahend.ee

Hageja esitas 10.01.2008 maakohtule hagi, milles palub kostjalt tasutud ostuhinna summas 542 640 krooni tagastamist ja leppetrahvi 542 640 krooni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 25.05.2006 võlaõigusliku müügilepingu korteriomandi võõrandamiseks. Lepingu p 1.3 kohaselt oli lepingu esemeks Tallinnas Xxx kinnistu korteriomanditeks jagamisel tekkiv korteriomand nr 10. Objekti hinnaks oli 2 713 200 krooni. Hageja on ettemaksuna tasunud ostuhinnast 542 640 krooni. Hageja on seisukohal, et kostja ei ole nõuetekohaselt lepingust tulenevaid kohustusi täitnud. Kostja rikkus lepingu p 3.2, mille kohaselt kostja kohustus korraldama jagatavale kinnistule hoone püstitamise vastavalt ehitusloa saanud ehitusprojektile ning tagama lepingu eseme valmimise hiljemalt 01.08.2007 ning hankima lepingu esemele ning hoone osadele kasutusloa hiljemalt 12 kuu jooksul arvates lepingu eseme valduse ostjale üleandmisest. Kostja ei ole lepingu p 3.2 kohaselt pikendanud lepingu eseme valmimise tähtaega 3 kuu võrra, kuna lepingu eseme valmimise tähtaja pikendamise kohta on avaldus postitatud alles 07.05.2007 ning hageja sai selle kätte 18.05.2007. Hageja on seisukohal, et kostja ei ole järginud lepingu p 7.2 ettenähtud korda, mille kohaselt pidi lepingu eseme valmides kostja edastama vastavasisulise teate ning kutsuma hageja esindaja lepingu eseme ülevaatusele vähemalt 7 päeva ette. Hageja on seisukohal, et lepingu ese ei olnud valmis 01.08.2007 ega ka 01.11.2007, kui lugeda lepingu eseme valmimise pikendatud tähtajaks 01.11.2007. Hageja initsiatiivil korraldatud objekti ülevaatusele 16.10.2007 kostja esindajat ei tulnud. Uuele kohtumisele 22.10.2007 tuli ehitaja esindaja. 22.10.2007 oli leping ese ilmselgelt poolik. Ülevaatusel koostati akt, mida hageja esindajad ei allkirjastanud, kuna objektil esinesid puudused, ehitajal puudusid volitused ning akt koostati ühes eksemplaris. Uus ülevaatus toimus 03.12.2007. Ülevaatuse käigus ilmnes, et suur hulk puudusi on jäänud kõrvaldamata. Hagejale lepingu p 3.3 kohaselt ei olnud seniajani antud üle korteri elektri- ja ventilatsiooniprojekti. Trepikojad olid pahteldamata ja värvimata. Ülevaatust ei fikseeritud ning puuduste likvideerimise suhtes müüja poolt hagejale informatsiooni ei antud. Kortermajale anti kasutusluba alles 11.12.2007. Seega alles nimetatud kuupäevast oli võimalik hoonet ja kõiki selles asuvaid kortereid kasutada vastavalt hoone ja korteri sihtotstarbele. Kuna kostja ei näidanud üles huvi lepingu täitmise vastu, kasutas hageja lepingust taganemise õigust lepingu p 8.2.1 alusel, millest tulenevalt võib hageja lepingust taganeda, kui lepingu ese ei ole lepingu kohaselt valmis ehitatud hiljemalt 4 kuu jooksul arvates lepingu punktis 3.2 sätestatud tähtaja möödumisest. Nimetatud tähtaeg on piisav kohustuse täitmise täiendava tähtajana. Hageja taganes lepingust 03.12.2007 taganemise avaldusega. Hageja peab kostja poolt lepingu rikkumist oluliseks rikkumiseks võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lg 2 tähenduses, kuna kui hageja oleks teadnud, milliseks osutub kostja käitumine ja suhtumine lepingu täitmise suhtes, siis ei oleks hageja kunagi lepingut kostjaga sõlminud. Hageja huviks oli saada enda omand ning valdusesse lepingu tingimustele vastav lepingu ese, mistõttu rikkus kostja kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Lepingust taganemine on poolte vahel kokku lepitud lepingu p 8.3 ja 8.4. Sellest tulenevalt on kostjal kohustus tasuda hagejale leppetrahvi 20 % lepingu eseme ostuhinnast.

Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja on täitnud pooltevahelisest lepingust tulenevad kohustused, mistõttu ei ole hagejapoolne lepingust taganemine kehtiv. Kostja on seisukohal, et kooskõlas lepingu p 3.2 pikendas kostja korteri valmimise tähtaega kuni 01.11.2007. Kuigi nimetatud teadet ei toimetatud hagejale kätte hiljemalt 01.05.2007, ei muutnud see kostja õigust pikendada korteri valmimistähtaega. Hageja ajavahemikul 01.05.-03.12.2007 oli tingimusteta aktsepteerinud korteri valmimistähtaja pikendamist kuni 01.11.2007 ega ole esitanud seoses sellega pretensioone, et teda pikendamisest hiljem teatati. Pikendamise suhtes esitati vastuväide alles 7 kuud pärast pikendamisest teatamist, mistõttu on see vastuolus hea usu põhimõttega ning hagejal ei ole õigust sellele asjaolule tugineda. Kostja ei ole nõus, et korter ei olnud valmis ehitatud 01.11.2007 ega ka mitte 01.12.2007. Vastavalt lepingu p 7.2 loetakse lepingu esemeks olev korter valmisehitatuks siis, kui korteril ei ole olulisi, selle sihtotstarbelist kasutamist takistavaid puudusi. Seega ei olnud tegemist olulise lepingu rikkumisega. 01.11.2007 oli terve xxxhoone ja ka vaidlusalune korter selliselt valmis ehitatud, et seda oli võimalik kasutada vastavalt sihtotstarbele. Hageja viidatud puudused on pisipuudused, mis on kõrvaldatud ning mis ei oleks takistanud korteri kasutamist eluruumina. Sihtotstarbelist kasutamist takistavate puudustena on pooled alati mõistnud võimalikke otseseid ehituslikke puudusi, mitte aga kasutusloa väljastamisega seonduvat. Kasutusloa puudumisele on hageja tuginenud alles 17.03.2008 kohtule esitatud seisukohas. Pooled on lepingus kokku leppinud kohtueelse menetluse korra juhuks, kui teatud puuduste osas jäävad hageja ja kostja eriarvamusele. Lepingu p 3.11 kohaselt peab kõik vaidlused seoses ehitustööde teostamise kvaliteediga või tööde vastavusega lepingu sätetele lahendama riiklikult tunnustatud ekspert L.R . Esimene asjaõigusleping xxx asuva korteri suhtes sõlmiti juba 31.10.2007. 29.10.2007 oli korter valmis ja koristatud, kõik hoone tehnosüsteemid toimisid. Teistkordne korteri ülevaatus viibis hageja tõttu, kes ei saanud ülevaatusele tulla. Hageja ei ole lepingust kehtivalt taganenud. Hageja viidatud taganemisõiguse tekkimise tähtajaks 01.12.2007 oli korter selliselt valmis ehitatud, et selle sihtotstarbeline kasutamine ei olnud takistatud. Seega ei tekkinud hagejal lepingust taganemise õigust vastavalt lepingu p

10) 27.12.2007 kirjaga kutsus kostja hagejat asjaõiguslepingu sõlmimisele 10.01.2008. Kostja teavitab lepingust taganemise võimalusest (t lk 72); 11) 28.01.2008 avaldusega on kostja lepingust taganenud. Ühes nimetatud avaldusega on kostja nõudnud leppetrahvi ja teinud leppetrahvi osas hageja poolt makstud ettemaksuga tasaarvestuse (t lk 106-108); 12) Majale, milles lepingu ese asub, on väljastatud kasutusluba 11.12.2007 (t lk 134-135). Esmalt tuvastab kohus millal pidi lepingu ese olema lepingu kohaselt valmis. Lepingu p 3.2 kohaselt kohustus müüja korraldama jagatavale kinnistule hoone püstitamise vastavalt ehitusloa saanud ehitusprojektile ning tagama lepingu eseme valmimise hiljemalt esimesel augustil 01.08.2007 ning hankima lepingu esemele ning hoone osadele, mis on mõistlikult vajalikud lepingu eseme sihipäraseks kasutamiseks kasutusloa hiljemalt 12 kuu jooksul arvates lepingu eseme valduse ostjale üleandmist. Müüja ja ostja on lepingu p 3.2 kohaselt kokku leppinud, et müüjal on õigus ühepoolselt pikendada valmimise tähtaega 3 kuu võrra, teatades nimetatud õiguse kasutamisest ostjale kirjalikult ette hiljemalt 01.05.2007 ning eelnimetatud tähtaja pikendamise korral ei ole ostjal õigus nõuda leppetrahvi. Kohus leiab, et kostja poolt saab lugeda lepingu eseme valmimistähtaega pikendatuks lepingu p 3.2 teise lause kohaselt, vaatamata sellele, et teade pikendamise kohta väljastati 07.05.2007 ning hageja sai selle kätte 18.05.2007. Hageja ajavahemikul 01.05.2007 kuni 03.12.2007 on tingimusteta aktsepteerinud korteri valmimistähtaja pikendamist 3 kuu võrra. Hageja endise juhatuse liikme H V ütluste kohaselt ei olnud ta pikendamisega nõus, kuid kui luges lepingut siis leidis, et tal pole midagi teha, et valmimise tähtaeg pikeneb. Tunnistaja H V kinnitab, et vastuväiteid ta selle kohta ei esitanud (t lk 192). Seega leiab kohus, et hageja aktsepteeris valmimistähtaja pikendamist, kuigi see oli tehtud pärast lepingus ettenähtud tähtaega. Hageja ei ole esitanud vastuväidet valmimistähtaja pikendamise osas mõistiku aja jooksul, mistõttu sellele tähtaja rikkumisele tuginemine 7 kuud hiljem on hea usu põhimõtte vastane. Hageja on välja toonud asjaolu, et 16.10.2007 toimus lepingu eseme ülevaatus, kuid müüja ega ehitaja esindajat kohale ei tulnud. Nimetatud kohtumise toimumise kokkuleppimist tõendavad ainuüksi tunnistaja H V ütlused. Samas on tunnistaja M M avaldanud, et H V on helistanud ja ülevaatuse aega muutnud (t lk 193) ning tunnistaja JEM avaldanud, et hageja esindaja käis objektil omavoliliselt (t lk 194). Kohus leiab, et vaidluse lahendamisel omab tähtsust vaid asjaolu, et 16.10.2007 lepingu eseme ülevaatust ei toimunud. Esimene lepingu eseme ülevaatus toimus 22.10.2007. Puudub vaidlus, et lepingu eseme ülevaatusele tuli ASK (ehitaja) esindajana JEM. Kostja esindajana tegutsenud maakler M M ütluste kohaselt tegeles tema lepingu eseme müügikorraldusega ja ehituslikel ülevaatustel ta ei käinud (t lk 193). Hageja väidab, et ülevaatusele tulnud isik ei esitlenud ennast ning tal ei olnud esitada volitusi tõendavat dokumenti. Kohus leiab, et kui hagejal tekkis kahtlus ülevaatusele ilmunud isiku JEM’i volitustes, oli tal võimalik neid volitusi kontrollida, kuid seda hageja esindajad ei teinud. Nimetatud ülevaatusel koostas JEM ehituse kvaliteedi üleandmise-vastuvõtmise akti (t lk 186). Akti koostamise osas on tunnistajate H V ja JEM’i ütlused vastuolulised. Tunnistaja H V ütluste kohaselt ei kirjutanud ehitaja esindaja ülesse kõiki tema poolt osundatud puudusi, näiteks kasutusloa puudumise ja rooste aknal. Akti tunnistaja H V ütluste kohaselt talle ei antud ja ta ei saanud sellega tutvuda (t lk 192). Tunnistajate ütlused kattuvad selles osas, et H V keeldus aktile alla kirjutamast. Tunnistaja H V ütluste kohaselt ehitaja esindaja ütles, et antakse teada, kui puudused on kõrvaldatud, kuid ehitaja poolt temaga enam ühendust ei võetud (t lk 192). Tunnistaja JEM’i ütluste

kohaselt kirjutas ta kõik hageja esindajate poolt osundatud puudused ülesse ning ta ütles hageja esindajale, et puudused on kahe nädala jooksul likvideeritud (t lk 195). Kuna tunnistajate ütlused on vastuolulised, loeb kohus usaldusväärsemaks tunnistaja JEM’i ütlused, kuna tunnistaja H V näol on tegemist endise hageja seadusliku esindajaga, mistõttu võivad tema ütlused olla kallutatud hageja kasuks. Puudub vaidlus, et 22.10.2007 lepingu eseme ülevaatuse käigus leiti järgmised ehituslikud vead: keskmisel aknal makrofleksi plekk ja parandus, rõdu uksel parandus, sanitaarruumis 2 plaati katki, köögi seina pistikupesad, sanitaarruumis põrand valesti plaaditud, fassaad määrdunud, esiku ja elutoa nurgas parandused, koridoris parketil kahjustused (t lk 186). Tunnistaja JEM’i ütluste kohaselt likvideeriti puudused nädala jooksul, välja arvatud koridori parkett (t lk 195). Tunnistaja JEM’i ütluste kohaselt oli hageja esindajatega midagi juttu ka projektidest (t lk 195). Tunnistaja H V ütluste kohaselt ta küsis projektide kohta, mida talle esitada ei olnud (t lk 192). Kuna projektid ei puutu otseselt lepingu eseme ehituse kvaliteeti, siis on kohtu arusaadav, miks neid akti ei märgitud. Tunnistaja JEM on kirjeldanud, kuidas akti koostati: see koostati ühes eksemplaris, mis jäi ehitajale; ehitaja pidi nimetatud akti alusel puudused kõrvaldama; kui puudused on kõrvaldatud, siis pannakse allkirjad uuesti teise lahtr (t lk 195). Samasugust akti täitmise viisi on kinnitanud ka tunnistaja A A (t lk 196). Puudub vaidlus, et akti esimene lahter, kus fikseeriti ehituslikud vead, jäi allkirjastamata hageja tõttu. Tunnistaja JEM on avaldanud, et vannitoa valesti plaatimine oli suurem ehituslik viga, kuid uus plaatimistöö tehti nädala jooksul (t lk 195). Kohus loeb tuvastatuks tunnistaja JEM’i ütlustega, et 22.10.2007 ülevaatuse käigus avastatud ehituslikud vead ja puudused kõrvaldati ühe nädala jooksul. Seda kinnitavad ka tunnistaja M M ütlused, mille kohaselt oli esimese ja teise lepingu eseme ülevaatuse vahe pikk, kuna H V tahtis teostada ülevaatust koos oma äripartneriga ja tema tuli uue kohtumise tähtaja osas H V ’le vastu (t lk 194). Seega loeb kohus tuvastatuks, et teine lepingu eseme ülevaatus viibis hageja tõttu. Puudub vaidlus, et teine lepingu eseme ülevaatus toimus 03.12.2007 ja sellel viibisid hageja seaduslikud esindajad, M M ja ehitaja esindajana A A . Tunnistajate M M ja A A ütluste kohaselt parketti ei vahetatud, kuna see jäi normi piiridesse (t lk 194, 196). Puudub vaidlus, et eseme ülevaatusel leidsid hageja esindajad uusi vigu. Tunnistaja M M ütluste kohaselt tahtis hageja seaduslik esindaja saada lisaks mõõtudega plaane ja jooniseid, mis saadeti talle samal päeval elektrooniliselt (t lk 194). Tunnistajate M M ja A A ütlustega on tõendatud, et teisel ülevaatusel kasutati 22.10.2007 koostatud akti (t lk 194, 196). Tunnistaja A A on kirjeldanud 03.12.2007 lepingu eseme ülevaatusel hageja seadusliku esindajate poolt leitud vigu, milleks olid: signalisatsiooni valmidus (kaabel oli jäänud seina s ja selle pidi välja tõmbama), fassaad oli must, ja rõduukse vale käelisus. Kaks esimest pisipuudust kõrvaldati samal päeval (t lk 196). Rõduukse vale käelisust saab käsitada pisipuudusena lepingu p 7.2 kohaselt, kuna see ei oleks takistanud lepingu eseme kasutamist, kuna rõduuks oli toa keskel (plaan t lk 49, tunnistaja A A ütlused, t lk 196). Kohtumisel räägiti ka trepikoja viimistlusest ning tunnistaja A A ütluste kohaselt on selline viimistlus projektis ette nähtud (t lk 196). Tunnistaja A A ütluste kohaselt klient ei soovinud uusi vigu aktis fikseerida ning ta ütles hageja esindajale, et lähima kahe päeva jooksul saavad uued pisipuudused kõrvaldatud. Kuupäevas kokku ei lepitud (t lk 196). Hageja seaduslikud esindajad saatsid 03.12.2007 kostjale elektrooniliselt teate asja lepingutingimustele mittevastavuse kohta, milles on kirjeldatud nii 22.10.2007 kui ka 03.12.2007 ülevaatustel hageja arvates esinevaid puuduseid (t lk 60). VÕS § 116 lg 1 kohaselt lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Pooled on

lepingu p 8.2.1 kokku leppinud, et ostjal on kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni õigus lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda ja leping üles öelda, kui lepingu ese ei ole lepingu kohaselt valmis ehitatud hiljemalt nelja kuu jooksul arvates lepingu p 3.2 sätestatud tähtaja möödumisest. Kohus leiab, et nimetatud rikkumise puhul ei ole poolte kokkuleppe kohaselt täiendava tähtaja andmine vajalik, kuna nimetatud rikkumist peavad pooled oluliseks lepingurikkumiseks. Pooled on lepingu p 8.6 kokku leppinud, et taganemine toimub teisele poolele notariaalses korras edastatava notariaalselt tõestatud avaldusega, milles tuleb näidata taganemise alus. Kohus leiab, et neljakuulist tähtaega tuleb hakata lugema alates 01.08.2007. Seda kinnitab lepingu enda sisu, mille kohaselt on valmimistähtaja pikendamise eesmärgiks see, et kui kostja seda ühepoolselt pikendab, siis ei või teine lepingupool nõuda pikendatud aja eest leppetrahvi. Seega tekkis hagejal õigus lepingust taganeda lepingu p 8.2.1 kohaselt 01.12.2007 eeldusel, et lepingu ese ei ole lepingu kohaselt valmis ehitatud. Lepingu ese loetakse lepingu p 7.2 kohaselt valmis ehitatuks vastavalt lepingu tingimustele siis, kui lepingu esemel ei esine olulisi, selle sihtotstarbelist kasutamist takistavaid puudusi. Lepingu eseme valmides kutsub müüja, teatades sellest ostjale ostja lepingus märgitud aadressil või ostja poolt teatatud faksil või telefonil või emailil vähemalt 7 päeva ette, ostja lepingu eseme ülevaatamisele, mille käigus allkirjastatakse lepingu eseme tööde üleandmis-vastuvõtmise akti. Juhul, kui lepingu esemel esineb selliseid puudusi, mis mõistlikult ei takista lepingu eseme sihtotstarbelist kasutamist (pisipuudused), siis loeavad lepinguosalised lepingu eseme lepingu kohaselt valmis ehitatuks, fikseerivad puudused ning lepivad kokku puuduste kõrvaldamise tähtaegades. Kohus loeb tõendatuks, et lepingu ese oli valmis hiljemalt 01.11.2007. Nimetatud asjaolu on tõendatud tunnistaja JEM’i ütlustega, mille kohaselt üldtrepikojad olid oktoobriks valmis (t lk 195) ja kaudselt ka 31.10.2007 lepinguga, millega müüdi Hobujaama tn 10-3 korteriomand (t lk 97-104). Käesoleval juhul on tunnistajad JEM ja A A kinnitanud, et nii 22.10.2007 kui ka 03.12.2007 hageja seaduslike esindajate poolt viidatud puudused ei takistanud asja sihtotstarbelist kasutamist ja tegemist oli pisipuudustega (t lk 195, 196). Kuna ehitaja esindajad ja kostja esindaja leidsid, et korteri koridoris olev parketi vigastus jääb normi piiridesse, tulnuks pooltel lähtuda lepingu p 3.11 ja anda asi lahendada riiklikult tunnustatud kohtueksperdile. Tunnistaja M M ütluste kohaselt oleks kostja seda ka teinud, kuid enne saadi hageja poolt lepingust taganemise avaldus (t lk 194). Asjaolu, et lepingu ese oli valmis ehitatud kinnitab ka asjaolu, et vormistati akt, kus fikseeriti puudused ja ehitaja esindajad kõrvaldasid täiendava tähtaja jooksul esinenud puudused. Kui lepingu ese ei oleks vastavalt lepingule valmis ehitatud, ei oleks pooled saanud juhinduda lepingu p 7.2 ning fikseerida pisipuuduseid. Juhul, kui hagejal esines kahtlus, et ehitustööd ei vasta kvaliteedinõuetele (RYL 2000), tulnuks tal seda tõendada. 2007.a septembrikuus lepingu esemele antud hinnang nimetatud asjaolu ei tõenda, kuna on loogiline, et 2007.a septembrikuus lepingu ese valmis ei olnud (t lk 168-176). Tunnistaja A A ütluste kohaselt oli projektis ette nähtud, et üldkoridori viimistluseks on betoon (t lk 196). Hageja ei ole nimetatud asjaolu ümber lükanud. Hageja ei ole lepingust taganemisel tuginenud kasutusloa puudumisele. Kasutusloa puudumisele on viidanud hageja alles 17.03.2008 kohtule esitatud seisukohas. Kohus peab põhjendatuks kostja seisukohta, millest tulenevalt on pooled lepingu eseme sihtotstarbelist kasutamist takistavate puudustena mõistnud võimalikke otseseid ehituslikke puudusi, mitte aga kasutusloa väljastamisega seonduvat. Seda seisukohta kinnitab ka lepingu p 3.2, milles pooled on kokku leppinud, et kostja peab kasutusloa hankima 12 kuu jooksul arvates lepingu eseme valduse ostjale üleandmist. Seega pidasid pooled lepingu p 7.2 all silmas ainult lepingu

eseme valmis ehitamist vastavalt lepingu tingimustele. Seega on ainetu käesolevas menetluses hageja tuginemine lepingust taganemisel kasutusloa puudumisele ning Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 14.03.2008 kirjale (t lk 136). Lepingu p 3.3 on pooled kokku leppinud, et müüja kohustub esitama ostjale hiljemalt 31.05.2006 lepingu eseme elektri- ja ventilatsiooniprojekti. Hageja väidab, et nimetatud projekte ei ole talle esitatud. Tunnistaja H V ütluste kohaselt küsis ta 22.10.2007 lepingu eseme ülevaatusel ehitaja esindajalt projekte, mida talle ei antud. Kuna tal projekte ei olnud, siis ta sai vaadelda lepingu eset ainult visuaalselt (t lk 192). Tunnistaja M M ütluste kohaselt said kliendid elektri- ja ventilatsiooniprojektid elektrooniliselt või viidi kontor järgi 2006.a. 03.12.2007 ülevaatusel tahtis hageja seaduslik esindaja mõõtudega plaane ja veejooniseid ning M M saatis need talle samal päeval elektrooniliselt. Lisaks oli seal ka kütte- ja kanalisatsiooni joonis (t lk 193). Nimetatud asjaolu kinnitab ka kostja seadusliku esindaja 11.12.2007 elektronkiri hagejale, milles on märgitud, et lepingu eseme elektri-, ventilatsiooni- ja küttesüsteemi projektjoonised on esitatud hagejale 03.12.2007 (t lk 66). Tunnistaja A A ütluste kohaselt oli 03.12.2007 ülevaatusel juttu elektri- ja ventilatsioonijoonistest (t lk 196). Kohus leiab, et pole kinnitamist leidnud, et kostja täitis lepingu p 3.3 sätestatud kohustuse tähtaegselt. Samas on kohus tuvastanud, et hageja tundis nimetatud dokumentide vastu huvi alles 22.10.2007 lepingu eseme ülevaatusel, kuna teisi tõendeid selle kohta esitatud ei ole. Tulenevalt VÕS § 217 lg 1 teise lause kohaselt peavad lepingutingimustele vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Kohtu arvates ei ole dokumentide mitteesitamise näol tegemist olulise lepingurikkumisega, mis oleks lepingust taganemise eelduseks, kuna dokumentide puudumine ei takista lepingu eseme sihtotstarbelist kasutamist. Tunnistajate M M ja A A ütluste kohaselt pakuti 03.12.2007 ülevaatusel, et lepingus p 3.3 nimetatud dokumendid kui ka täiendavad dokumendid saadetakse digitaalselt, ning seda ka tehti (t lk 194, 196). Seega esitati dokumendid hagejale täiendava tähtaja jooksul. Sellest tulenevalt leiab kohus, et hagejapoolne 03.12.2007 lepingust taganemine ei ole lepingust taganemise materiaalsete eelduste puudumise tõttu kehtiv. Kohus ei ole tuvastanud kostjapooselt lepingu rikkumist. Seega ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt ettemaksu summa tagastamist summas 542 640 krooni ega leppetrahvi 542 640 krooni lepingu p 8.3 kohaselt. Kuna kohus leidis, et hageja lepingust taganemisel puudus materiaalne eeldus, siis ei oma iseenesest tähtsust küsimust hea usu põhimõtte rikkumisest hageja poolt lepingust taganemisega. Järgnevalt tuleb kohtul anda õiguslik hinnang kostjapoolsele lepingust taganemisele. Kostja taganes lepingust 28.01.2008 notariaalselt tõestatud avaldusega (t lk 106). Puudub vaidlus, et taganemise formaalsed eeldused on täidetud. Lepingu p 8.1.2 kohaselt müüjal on kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni kahenädalase etteteatamistähtajaga (täiendav tähtaeg kohustuste täitmiseks) õigus lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda ja leping üles öelda, kui ostja ei ilmu vähemalt kahel müüja poolt kirjalikult (tähtkirjaga või allkirja vastu või e-maili teel) teatatud ajal notaribüroosse asjaõiguslepingu sõlmimisele ja asjaõigusleping jääb seetõttu sõlmimata ja ostja ei ole müüjale tõendanud seadusliku takistuse olemasolust. Puudub vaidlus, et kostja teavitas nõuetekohaselt hagejat asjaõiguslepingu sõlmimise ajast ja kohast kolmel korral, kuid hageja ei ilmunud asjaõiguslepingu sõlmimisele ega ole tõendanud seadusliku takistuse olemasolu.

Eelnevalt on kohus tuvastanud, et lepingu ese oli valmis hiljemalt 01.11.2007. Hageja poolt 03.12.2007 teates märgitud puudused ei takistanud lepingu eseme sihtotstarbelist kasutamist, mistõttu sai lugeda lepingu ese lepingu kohaselt valmis ehitatuks. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et 22.10.2007 lepingu eseme ülevaatusel jäi allkirjastamata ning 03.12.2007 lepingu eseme ülevaatusel jäid uued puudused aktis fikseerimata hageja tõttu. Seega ei saa hageja hea usu põhimõtte kohaselt tugineda asjaolule, et poolte vahel ei ole vormistatud ehitustööde üleandmise-vastuvõtmise akti ning hagejal ei tekkinud seetõttu kohustust asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Hageja on seisukohal, et kostja taganemisavaldus on tühine seetõttu, et see on vastuolus heade kommetega. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg 1 kohaselt õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. VÕS § 6 lg 1 kohaselt võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Käesoleval juhul ei ole pooltevaheline leping heade kommete vastane. Seega tuleb heade kommete vastasus teha kindlaks asjaoludele koguhinnangu andmise teel, võttes arvesse poolte käitumist. Hagejal tulnuks välja tuua, milles seisnes kostja heade kommete vastane käitumine õiguse teostamisel. Hageja seda teinud ei ole, vaid on viidanud TsÜS § 138 lg 2 ning erinevatele Riigikohtu seisukohtadele. Käesoleval juhul olid lepingupoolteks äriühingud ning hageja eesmärk oli lepingu eset kasutada äriühingu majanduslikus tegevuses (korteri üürile andmine, tunnistaja H V ütlused, t lk 193). Samuti on tõendatud tunnistaja M M ütlustega, et enne asjaõiguslepingu sõlmimist hageja müüs vaidlusalust lepingu eset (t lk 194). Kohus pole välja toodud asjaoludele tuginedes tuvastanud hageja poolt väidetavat kostja eesmärki tekitada õiguse teostamisel hagejale pahatahtlikult kahju ning vabaneda lepinguliste kohustuste täitmisest. Kuni 03.12.2007 ülevaatuse lõppemiseni andis hageja kostjale mõista, et ta aktsepteerib pisipuuduste kõrvaldamise täiendavat tähtaega. Tunnistaja H V , kes oli 03.12.2007 lepingu ülevaatusel hageja seaduslik esindaja, ütluste kohaselt ei öelnud ta ei maaklerile ega ka ehitajale, et nad lepingust tahavad samal päeval taganeda (t lk 192). Kostja on täitnud lepingulisi kohustusi nõuetekohaselt ning kuni taganemiseni oli tema eesmärk asjaõiguslepingu sõlmimine, mida kinnitavad kostjapoolsed teatised (t lk 64-66, 72-73). Kostja on andnud hagejale võimaluse ilmuda notaribüroosse asjaõiguslepingu sõlmimisele kolmel korral. Kostja esindaja on istungil avaldanud, et vaidlusalune lepingu ese on ka käesoleval ajal müümata (t lk 197). Sellest tulenevalt leiab kohus, et kostjapoolne lepingust taganemine 28.01.2008 avaldusega on kehtiv. Lepingu p 8.4 kohaselt lepingust taganemisel ostjapoolse lepingurikkumise tõttu on ostja kohustatud tasuma müüjale leppetrahvi 20 % lepingu eseme ostuhinnast hiljemalt 1 nädala jooksul arvates taganemise jõustumisest. Lepingu eseme ettemaksuna tasutud summa tasaarvestatakse leppetrahvi ulatuses. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi jääb rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.