Võlaõigus › Muud

31.01.2005 otsustas KÜ üldkoosolek anda abiruumid rendile, et saadud raha kasutada elamu hooldamiseks ja remondiks. Ka võeti vastu otsus rendiks sobivate ruumide vabastamiseks nendes asuvatest asjadest. Kõik omanikud peale kostja täitsid selle kohustuse. Kostjal puudub seaduslik alus abiruumide kasutamiseks. 06.05.2005 sõlmis hageja rendilepingu OÜ-ga K . Juhul kui laheneb kostja jaoks positiivselt omandiõiguse vaidlus kohtus, on kostja kohustatud täitma KÜ üldkoosoleku otsuseid. Juhindudes KÜS § 2 lg 1, § 13 lg 4, AÕS § 68 lg 1, § 70 lg 3, § 72 lg 1, § 80 lg 1, § 89 taotleb hageja kostja kohustamist vabastama abiruumid (garaažid) , Tallinnas temale kuuluvatest asjadest ja mitte takistama hagejal ruumide valdamist. Kohtukulud palub hageja välja mõista kostjalt. 20.07.2006 esitatud avalduses leiab hageja, et kostja argumendid ei võimalda hagi rahuldamata jätmist. Kinnistusraamatu kande kohaselt ei ole kostja korteri omanik. Hageja ei pea kostjat KÜ liikmeks. Garaažid on omanike kaasomandis, mitte kostja seaduslikus valduses. Tähtsust ei oma, et otsus võeti vastu kostja osavõtuta. Otsus võeti vastu häälteenamusega, kostja hääl otsust ei mõjutanuks. Kohtuistungil taotles hageja hagi rahuldamist, menetluskulude kostja kanda jätmist. Kostja vastuväited Kostja kohtule esitatud vastuses hagi ei tunnista. Kostja on majas korteri nr 2 omanik, seega ka KÜ liige. Vaidlusalused ruumid on kostja valduses õiguslikul alusel – omandiõiguse alusel. Tallinna Kesklinna Vanema 21.06.1999 korraldusega nr 330 anti enne KÜ loomist kostja kasutusse ja majandamisse kogu majavaldus, kaasaarvatud garaažid. Seoses korteri nr 5 omandiõiguse suhtes toimuva kohtuvaidlusega on keelatud mistahes toimingute tegemine, kaasaarvatud abiruumide valdamisõiguse muutmine. Garaažide rendileandmine halvendab elamistingimusi korteris nr 2. Koosolekul otsustati garaažide rendileandmine kostja osavõtuta. Sellest sai kostja teada hagimaterjalidest. Kostja taotleb hagi rahuldamata jätmist, kohtukulude hageja kanda jätmist. 07.08.2007 kohtuistungil esitas kostja väite, mille kohaselt hagejal puudub hagi esitamise õigus. Hageja õigusi ei ole rikutud, hagi valduse kaitseks ei saa esitada KÜ, mis on loodud mõtteliste osade hooldamiseks ja haldamiseks. Üldkoosoleku otsus on tühine MTÜS § 22 lg 5 ja § 241 lg 1 alusel, kuna on vastuolus heade kommetega. Hageja kasutas ära olukorra, kus toimus vaidlus korteri omandiõiguse üle. Hageja ei saa olla rendilepingu pooleks. Muudetud on garaažide kasutamise otstarvet, tegemist ei ole ettevõtluseks mõeldud ruumiga, vaid abiruumiga. Seetõttu on rendileping seadusega vastuolus. Kohtuistungil taotles kostja hagi läbi vaatamata jätmist või rahuldamata jätmist.

Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega, esitatud tõenditega ja ärakuulanud pooled kohtuistungil, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Kuna kostja esitas väite, mille kohaselt hagejal puudub hagemise õigus, lahendab kohus kõigepealt küsimuse sellest, kas hagejal oli õigus hagi esitamiseks või mitte.

Kooskõlas KÜS § 2 lõikega 1 on KÜ on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja KÜ liikmete ühiste huvide esindamine. AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Pooled vaidlevad korteriomanikele mõttelistes osades kuuluvate abiruumide kasutamise üle. Hageja leiab, et tal on õigus KÜ üldkoosoleku otsusest tulenevalt ruumid kostja valdusest välja nõuda (ruumide vabastamine). Kostja arvates on tal õigus vaidlusaluseid ruume ainuisikuliselt kasutada, kuna ta sai sellise õiguse juba Tallinna Kesklinna Vanema 21.06.1999 korraldusega nr 330, so enne KÜ moodustamist. Kooskõlas AÕS § 80 lg 1 on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Hagi esitaja ei ole omanik. Hageja õigus hagi esitada ei tulene ka hageja 31.01.2005 üldkoosoleku otsusest. Nimetatud otsusega otsustati abiruumide rendile andmine, mitte nende väljanõudmine kostja valdusest. Tsiviilasjas 3-2-1-105-02 on Riigikohus asunud seisukohale, et ei saa eeldada, et kaasomanike enamuse tahe on vormistatud juhatuse otsusena, mille täitmine on vähemusele kohustuslik; AÕS § 72 lõikest 1 tulenev kaasomandi valdamine ja kasutamine on üksnes kaasomanike õigus. Tallinna Ringkonnakohtu 28.01.2008 otsusega jõustus Harju Maakohtu 24.04.2007 otsus, millega tunnustati kostja omandiõigust korteriomandile Tallinnas, xxx. Seega on kostja väljanõustava asja kaasomanik. AÕS § 74 lg 1 kohaselt võib asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Hagejad ei ole ümber lükanud kostja väidet ruumide otstarbe muutmise kohta. Ka asjas 3-2-1-85-07 on Riigikohus asunud seisukohale, et vaid omanikul on õigus esitada hagi AÕS § 80 alusel. AÕS §-s 80 esitatav nõue tähendab asja omaniku nõuet asja ebaseaduslikult valdava isiku vastu asja väljanõudmiseks omaniku valdusse. Ülalmärgitud põhjendustel tuleb hagi jätta rahuldamata. Juhindudes TsMS § 162 lg 1 tuleb seoses hagi rahuldamata jätmisega hagimenetlusekulud jätta hageja kanda. Kooskõlas § 174 lg 1 on kostjal õigus esitada menetluskulude rahalise kindlaksmääramise nõue 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.