T T, R E, VM, V H, M M, K T, K L hagi Oü G vastu kohustuse täitmisele sundimiseks ja Oü G vastuhagi T T, R E, VM, V H, M M, K T, K L ja RR vastu takistuste mittetegemiseks ja tahteavalduse andmise kohustuse tuvastamiseks.
Menetlusosalised ja nende
Hagejad ja vastukostjad T T (xxx, xxx) R E (xxx, xxx, ) V H (xxx, xxx), VM (xxx, xxx), K T (xxx, xxx), M M (xxx, xxx), K L (xxx, xxx), esindaja vandeadvokaat Ä Rodi Vastukostja RR(xxx, xxx), esindaja vandeadvokaat Ä Rodi OÜ G (xxx, xxx), esindajad V Pajula, vandeadvokaat E Heringson
esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg
29.09.2008, Tallinn, Kentmanni Kohtumaja R E, V H , VM , K T , M M, K L ja nende esindaja vandeadvokaat Ä Rodi OÜ G esindajad V Pajula ja vandeadvokaat E Heringson
RESOLUTSIOON
I Hagid rahuldada. Kohustada OÜ-d G tegema Tallinnas, xxx elamus ja selle juures järgmised tööd:
1.1.pööningu renoveerimine, selleks: põrandal olev liiv asendada puistevillaga ja katta laudadega seinad soojustada ja katta laudadega räästaalused tööd lõpetada, et valgus, vihm, linnud jms ei pääseks pööningule paigaldada tööde käigus laudadega kinnilöödud aknaaugu asemele ettenähtud avatav aken ja pööningu värvitud otsaluuk, lõpetada poolikuks jäetud trepi värvimine - värvida trepp täies ulatuses kanalisatsiooni ventilatsioonitorud vastavalt ehitusnormidele viia katusele, varustada pööning elektri ja valgustusega – maja tänavapoolse elektriühenduse korrastamine turvalise ja nõuetele vastava elektriühenduse loomine koostöös Eesti Energiaga) 1.2 trepikoja akende vahetamine - üldkoridorides kolme vana akna asendamine uute avatavate viimistletud puitakendega
1.3.keldri korrastamine, sealhulgas keldriavade akende ja ustega sulgemine, selleks: paigaldada lukustatavad puidust viimistletud välisuksed kahele keldri sissepääsule /vastavalt tuletõrje nõuetele/ paigaldada keldrisse avatavad aknad - kokku 8 puidust akent keldrites põrandatel paiknev ehitus- ja muu praht ära viia teostada keldrites (põranda ja seinte) niiskusisolatsioon paigaldada keldritesse kivipõrand keldrite seinad soojustada, pahteldada ja värvida niiskuskindla värviga lõpetamata keldrite laed korrastada vastavalt keldrilae kehtivatele ehitus- ja tuleohutuse nõuetele keldrite lagedele paigaldada niiskuskindel laematerjal varustada keldrid elektri ja valgustusega ning paigaldada elektripistikud (minimaalselt 3) lõpetada vee- ja kanalisatsioonitorustike tööd keldrites - kinnitada seintele ja lakke vee- ja kanalisatsioonitorustikud, torustikele paigaldada vajalikud hülsid nõuetele vastavalt paigaldada veemõõtur ja ehitada ümber soojustatud kast keldrisissepääsudele teha sissepoole trepp turvaliseks sisenemiseks l.4. hoovi väljaehitamine, sealhulgas parkimiskohtade ja haljastuse rajamine, selleks: paigaldada lukustatav värav koos automaatse sulgemise/avamise mehhanismiga hoovi maapinda ehituse käigus maetud ehitusprahi väljakaevamine ja utiliseerimine enne haljastuse teostamist; vajadusel maapinna koorimine selles ulatuses, et kogu ehituse käigus maapinda sattunud ehituspraht saaks maapinnast välja, koostada hoovi haljastuse ja parkimiskohtade projekt (kõrghaljastuse säilitamine, muru ning kuni kümne kivisillutisega parklakoha ja juurdepääsutee rajamine; sillutatud ala automaatne valgustatus) kooskõlastada projekt korteriomanikega teostada hoovi haljastus ning parkimiskohtade ja juurdepääsutee rajamine vastavalt koostatavale projektile.
1.5.ehitusalase kinnitatud dokumentatsiooni esitamine - ehitusprojekt koos muudatustega, korterite plaanid, ehitusluba, kasutusluba.
1.6.xxx korteri nr 3 mitteavatava akna vahetamine avatava puitpakettakna vastu. II Määrata kindlaks otsuse täitmise tähtaeg, milleks on 3 kuus arvates otsuse jõustumisest. III Tühistada hagi tagamine, milleks on eelmärge ja mis on seatud Harju Maakohtu määruse 26.03.3007 nr 2-05-14966 alusel järgmistele kinnisasjadele, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi järgmistesse registriosadesse nr xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx OÜ G ( xxx) kasuks. IV Jätta rahuldamata OÜ G vastuhagi T T, R E, VM, V H, M M, K T, K L ja RR vastu takistuste mittetegemiseks kinnisasjal asuva elamu katusekorruse ja selles paiknevate ruumide väljaehitamisel ja iseseisva(te) korteriomandi(te) moodustamisel ning kohustuse olemasolu tuvastamiseks teha tahteavaldused nõusoleku andmiseks ja millega nad nõustuksid oma korteriomandi mõttelise osa suuruse vähendamisega, kohustuse olemasolu tuvastamiseks teha tahteavaldus, millega ta antakse nõusolek moodustatavate korteriomandi(te) omandi tasuta üleandmiseks OÜ-le G . V Kohtu - ja menetluskulude jaotus
Lk 2 (14)
Välja mõista põhihagis OÜ G T. T , K. T , M. M , R. E , V. H , V. M , K. L solidaarselt õigusabikuludeks 50000 krooni ja riigilõivu katteks T. T , 60 krooni K. T 60 krooni, M. M 60 krooni , R. E 60 krooni, V. H 60 krooni, V. M 60 krooni, K. L 60 krooni Jätta vastuhagis T. T, K. T, M. M, R. E, V. H, V. M, K. L ja R. R kantud menetluskulud OÜ G kanda. VI Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Ringkonnakohus võib asja menetleda kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks.
1.HAGEJATE NÕUDED JA PÕHJENDUSED
2.T T ostis 11.03.04 kostjalt korterimandi xxx, Tallinn. Müüja pidi lepingu p 4.1. järgi hiljemalt 15.08.04 renoveerima xxxkinnistul asuva elamu koridorid ja haljastama krundi ja p 4.2 järgi on hageja teadlik katusekorruse väljaehitamisest.
3.K T ostis 04.06.04 OÜ E korteriomandi xxx,Tallinn, sama lepingu järgi oli kostjal kohustus hiljemalt 15.08.04 renoveerima xxxkinnistul asuva elamu koridorid ja haljastama krundi ja ja 4.2 järgi on hageja teadlik katusekorruse väljaehitamisest.
4.M M ostis kostjalt korterimandi xxx, Tallinn. Müüja pidi lepingu p 4.1. järgi hiljemalt 15.08.04 renoveerima xxxkinnistul asuva elamu koridorid ja haljastama krundi ja lisaks veel vahetama elamu katuse katte, sulgema keldriavad (paigaldama uksed ja aknad ) ja p 4.2 järgi on hageja teadlik katusekorruse väljaehitamisest.
5.R E ostis 20.04.04 OÜE korteriomandi Xxx, Tallinn. Müüja pidi lepingu p 4.1. järgi hiljemalt 15.08.04 renoveerima xxx kinnistul asuva elamu koridorid ja haljastama krundi ja p 4.2 järgi on hageja teadlik katusekorruse väljaehitamisest.
6.V H ostis kostjalt 10.03.04 korteriomandi Xxx, Tallinn. Müüja pidi lepingu p 4.1. järgi hiljemalt 15.08.04 renoveerima xxx kinnistul asuva elamu koridorid ja haljastama krundi ja p 4.2 järgi on hageja teadlik katusekorruse väljaehitamisest. Eelnevalt olid pooled sõlminud eellepingu, mille kohaselt pidi korteri hind sisaldama endas maja ja korteri täielikku viimistlemist.
7.VM ostus 11.03.04 kostjalt Xxx, Tallinn. Kostja pidi lepingu p 5.1. järgi hiljemalt 15.08.04 renoveerima xxxkinnistul asuva elamu koridorid ja haljastama krundi ja p 4.2 järgi on hageja teadlik katusekorruse väljaehitamisest.
8.K L ja RR ostsid OÜE Xxx, Tallinn. Müüja pidi lepingu p 4.1. järgi hiljemalt 15.08.04 renoveerima xxxkinnistul asuva elamu koridorid ja haljastama krundi ja p 5.4 järgi on nad teadlikud katusekorruse väljaehitamisest.
9.Märgitud lepingute järgi pidi kostja seega renoveerima xxx asuva elamu koridorid, haljastama krundi, korrastama keldri, vahetama katuse katte, sulgema keldriavad (aknad, paigaldama uksed) hiljemalt 15.08.04 ja esitama kinnitatud plaanid ja muud dokumendid lepingu üleandmisel, kuid kostja ei ole oma kohustusi täitnud. 01.06.04
Lk 3 (14)
kinnitas kostja esindaja H. K omanike ja elanike koosolekul, et maja pööningut ei saa ehitada korteriteks, tehakse uus plekkkatus, vihmaveetorud, veerennid, hoov puhastatakse lähema aja jooksul, plaanid on kinnitamisel, olemas on vee- ja kanalisatsiooniprojekt. 05.08.04 koosolekul kinnitas sama H. K , et pööningu põrandale tuleb puistevill ja käigurajad, akende paigaldamine otsustatakse 09.08.05, lisaks lubas, et hoovi hakatakse haljastama kohe peale renoveerimist kui ehitajad on hoovi vabastanud. 19.08.04 ja 28.09.04 pöördusid elanikud H. Karupoja poole ekirjaga mitmete küsimustega, sh plaanide saamise kohta. 04.10.2004 saatsid nad tähitud kirja kostjale ja palusid teatada tähtaeg, millal esitatakse plaanid ja tehakse lepingus märgitud tööd ära. 22.10.2004 vastati, et küsimustega tuleb pöörduda V P poole. 04.11.2004 teavitati omanike koosolekul neid, et töödega alustatakse 10.11.2004 ja et antakse üle ka dokumentatsioon. 10.11.2004 on allkirjastatud tegemata tööde graafik – pööning ehitatakse välja 22.11.2004-29.11.2004, keldris tehakse tööd ära 22.11.04-29.11.04, koridoris toimub akende väljavahetamine koos korteri akende väljavahetamisega, hoovis tehakse tööd ära 29.11.2004-20.12.2004, ehitusalane dokumentatsioon kinnitatakse 15.02.05 ja korterite mittevastavate akende vahetus toimub alates 01.12.2004.
10.22.04.2005 pöördusid hagejad oma esindaja kaudu kostja poole ja paluti 5 päeva jooksul nõude saamisest teatada hagejatele tööde alustamise tähtajast ja et need seni tegemata tööd tehtaks 1 kuu jooksul.
11.Tegemata on järgmised tööd: pööningu renoveerimine, trepikoja akende väljavahetamine, keldri korrastamine, sj avade akende ja ustega sulgemine, keldri korrastamine, hoovi väljaehitamine, sh parkimiskohtade ja haljastuse rajamine, dokumentatsiooni esitamine, korteri nr 3 mitteavatava akna vahetamine.
12.Kostja on lepingulisi kohustusi rikkunud. Hageja tugineb VÕS §217 lg 1, 217 lg 2 p1 , 100, 101, 108 lg 2 ja 222 lg 1 ja palub kohustada kostjat lepingut täitama ja kohustada kostjat tegema Tallinnas, xxx elamus ja selle juures viivitamatult järgmised tööd järgmised tööd:
13.pööningu renoveerimine, selleks:
14.põrandal olev liiv asendada puistevillaga ja katta laudadega
15.seinad soojustada ja katta laudadega
16.räästaalused tööd lõpetada, et valgus, vihm, linnud jms ei pääseks pööningule
17.paigaldada tööde käigus laudadega kinnilöödud aknaaugu asemele ettenähtud avatav aken ja pööningu värvitud otsaluuk
18.lõpetada poolikuks jäetud trepi värvimine - värvida trepp täies ulatuses
19.kanalisatsiooni ventilatsioonitorud vastavalt ehitusnormidele viia katusele (pööning haiseb)
20.varustada pööning elektri ja valgustusega – maja tänavapoolse elektriühenduse korrastamine (kaootilise juhtmestiku likvideerimine ning turvalise ja nõuetele vastava elektriühenduse loomine koostöös Eesti Energiaga)
21.trepikoja akende vahetamine - üldkoridorides kolme vana akna asendamine uute avatavate viimistletud puitakendega
22.keldri korrastamine, sealhulgas keldriavade akende ja ustega sulgemine, selleks:
23.paigaldada lukustatavad puidust viimistletud välisuksed kahele keldri sissepääsule /vastavalt tuletõrje nõuetele/
24.paigaldada keldrisse avatavad aknad - kokku 8 puidust akent
Lk 4 (14)
25.keldrites põrandatel paiknev ehitus- ja muu praht ära viia
26.teostada keldrites (põranda ja seinte) niiskusisolatsioon
27.paigaldada keldritesse kivipõrand
28.keldrite seinad soojustada, pahteldada ja värvida niiskuskindla värviga;
29.lõpetamata keldrite laed korrastada vastavalt keldrilae kehtivatele ehitus- ja tuleohutuse nõuetele
31.varustada keldrid elektri ja valgustusega ning paigaldada elektripistikud (minimaalselt 3)
32.lõpetada vee- ja kanalisatsioonitorustike tööd keldrites - kinnitada seintele ja lakke vee- ja kanalisatsioonitorustikud, torustikele paigaldada vajalikud hülsid
33.nõuetele vastavalt paigaldada veemõõtur ja ehitada ümber soojustatud kast
34.keldrisissepääsudele teha sissepoole trepp turvaliseks sisenemiseks
35.lhoovi väljaehitamine, sealhulgas parkimiskohtade ja haljastuse rajamine, selleks:
36.paigaldada lukustatav värav koos automaatse sulgemise/avamise mehhanismiga
37.hoovi maapinda ehituse käigus maetud ehitusprahi väljakaevamine ja utiliseerimine enne haljastuse teostamist; vajadusel maapinna koorimine selles ulatuses, et kogu ehituse käigus maapinda sattunud ehituspraht saaks maapinnast välja.
38.koostada hoovi haljastuse ja parkimiskohtade projekt (kõrghaljastuse säilitamine, muru ning kuni kümne kivisillutisega parklakoha ja juurdepääsutee rajamine; sillutatud ala automaatne valgustatus)
39.kooskõlastada projekt korteriomanikega
40.teostada hoovi haljastus ning parkimiskohtade ja juurdepääsutee rajamine vastavalt koostatavale projektile
41.ehitusalase kinnitatud dokumentatsiooni esitamine - ehitusprojekt koos muudatustega, korterite plaanid, ehitusluba, kasutusluba
42.korteri nr 3 mitteavatava akna vahetamine avatava puitpakettakna vastu.
43.Hagejad paluvad määrata kohtuotsuse täitmise tähtajaks kolm kuud. Lisaks paluvad välja mõista OÜ-lt G hagejate kasuks välja kohtukulud (hagiavaldus, lk 1- 6, nõude täpsustus tlk 194)
44.Hagejad ei nõustunud kostja vastuväidetega hagile ega vastuhagiga ja palusid vastuhagi jätta rahuldamata.
45.Hagejad ei ole keeldunud oma kohustuse täitmisest, kostja ei ole kordagi hagejate poole pöördunud sooviga katusekorrust välja ehitada sõltumata lubadusest, et 01.06.04, et pööningule kortereid ei tule. Vastupidi kinnitas H,. K et pööningut korteriteks ei ehitata ja sõttu ehitatakse plekk-katus. V. H sõlmitud lepingu p 4.3 järgi oli kokkulepe, et kui juurdeheitust ei tule, siis tehakse katus hiljemalt 15.08.04. Pärast uue katuse paigaldamist ja kostjalt kinnistuse saamist selle kohta, et pööningule kortereid ei tule, puudus hagejatel alus eeldada, et tegelikult kavatsetakse pärast katuse ehitamist siiski need korterid pööningule ehitada. Hagejad andsid kostjatele eraldi volikirjad 6- kuulise tähtajaga lepingus kokkulepitud volituste mahus, volikirjad sai kostja enda kätte ja korduvate volituste andmine ei ole hagejate kohustus. Kostja ei suuda ise oma kohustusi tähtaegselt täita. Uue katuse väljaehitamisega saabus uus tingimus, mis välistab eelmise - katusekorruse korterite väljaehitamise - ja kostjal puudub alus nõuda hagejatelt täiendavalt uusi nõusolekuid.
Lk 5 (14)
46.Pärast hagi esitamist pöörduti hagejate poole nõusolekute saamiseks korterite väljaehitamiseks pööningule. Õige ei ole, et kostja endisel esindajal oleks olnud konflikt hagejatega. Hagejad teadsid, et katusekorterid ehitatakse välja 01.06.2004 kuni koosolekuni, kuni teatati, et seda ei tehta ja tehakse uus katus. Kui kostja oleks soovinud neid kortereid välja ehitada, ei oleks hagejad teinud selleks mingeid takistusi. Edaspidiselt ei ole kostja kordagi soovi avaldanud katusekorterite väljaehitamiseks. Ka praegu ei ole hagejad teinud takistusi nende väljaehitamiseks. Kostja on ise muutnud oma meelt ja ehitas katuse majale ning nüüd pööningu väljaehitamise nõude esitamine on vastuolus hea usu põhimõttega.
47.Kostja ei ole teavitanud hagejaid, et pööningukorruse dokumentatsioon on pooleli Põhja Tallinna Linnaosavalitsuses. Kostja esindaja lubas, et pööningul on käigurajad ja puistevill ega ole seotud katusekorterite väljaehitamisega, majal on kaks trepikoda, millest ühes on 2 akent vanad ja välja vahetamata. Tegelikult on vanad aknad korrastamata, värvimata, keldri uste ja akende avade katmine vineeriga ei ole renoveerimine, hagejad soovivad keldriruume kasutada. Dokumentatsiooni ei ole hagejatele esitatud. Korteriomandite ostmisel anti info, et krunt haljastatakse ja seal on parkimiskohad. M. Mle on korter üle antud mittevastava aknaga ja puudus on see, et aken pole avatav ja seega tuleb see puudus kõrvaldada.
48.Lisaks märgivad, et nõue T. T, V. H ja V. M vastu on aegunud ja tuleb jätta sõttu rahuldamata. Vastuhagi on esitatud 12.04.07. Lepingud on sõlmitud vastukostjatega märtsis 2004 (10.03.2004 V. H ja teistega 11.03.04). Tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on 3 aastat ja seega aegusid nõuded vastavalt 10.03.07 ja 11.07.04.
49.Lepingute tingumusi tuleb tõlgendada kooskõlas VÕS § 29 lg 1, lg 5. Nimelt tuleb arvestada seda, et volitused anti 6-ks kuuks selleks, et kostja saaks teha katusekorruse väljaehitamisel uute korteriomandite moodustamisega kaasnevad vajalikke tehinguid hagejate nimel, OÜ G teatas, et katusekorrust ei ehitata välja, vaid tehakse katus ja seega mõistsid pooled lepingu tingumusi selliselt, et volitused ei olnud mitte tähtajatud vaid tähtajalised, st kohustus on kehtiv 6 kuud, sj pidi lõppema faktiline ehitustegevus sh katusekorruse väljaehitamine 15.08.2004, nagu lepingus kokku lepitud. Seega ei saa pärast seda kui teatati, et katusekorrust ei ehitata ja tehti katus, enam nõuda nende väljaehitamist pärast mitut aastat. M. Mt kutsuti notari juurde 09.05.06, kui oli käimas käesolev kohtuvaidlus, kuhu ta ka läks vastaspoole palvel eelmärkide tegemiseks kinnisasjale, millega ta ei nõustunud, sest sellist kokkulepet ei ole poolte vahel, et tuleks teha eelmärge kinnisasjale, mis tagaks katusekorruse väljaehitamist ja uute korteriomandite tasuta võõrandamist vastaspoolele. Kunagi varem ei ole vastaspoole tuginenud sellele, et põhihagi hagejad oleksid oma kohustuse täitmisest keeldunud ja sõttu oleks nagu vastuhagejal õigus VÕS § 111 järgi keelduda oma kohustuse täitmisest ja seega puudub tal alus keelduda ka xxxelamu renoveerimisest.
50.Müügi ja asjaõiguslepingud, maja fassaadi plaan, koosolekute protokollid, fotod.
51.KOSTJA VASTUVÄITED ja VASTUHAGI
52.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata (lk 147 -151). Kostja möönis, et mõningad kohustused on täitamata, kuid tal esineb alus kohustuse täitmisest keeldumiseks.
Lk 6 (14)
53.Ehitis asukohaga xxx ja seal asuvad korteriomandid soetati ärihuvides vastava plaaniga kogu elamu renoveerida, rajada ja seadustada elamus veel kaks korteriomandit, mille reaalosad oleksid pööningukorrusel. Kui kostja müüs märgitud kortereid hagejatele, teatas ta, et soovib ehitada kaks korterit pööningule ja selle dokumentatsiooni asjaajamine oli pooleli. Katusekorruse väljaehitamisest olid hagejad teadlikud, mis ilmneb vastavatest lepingutest.
54.K. T , R. E, K. L omandasid korteriomandid OÜ E, millistes lepingutes osales ka kostja ning nendes lepingutes oli samad kokkulepped. Seega on hagejad võtnud tagasivõtmatu nõusoleku selleks, et kostja ehitaks märgitud korteriomandid pööningukorrusele ja ka selle kohta, et nad ei tee kostjale ka takistusi. Nimetatud asjaoludest tulenevalt tekkis konflikt hagejate ja kostja endise juhatuse liikme vahel. Küll aga ei tea kostja, miks ei ole hagejad nõus sellega, et korteriomandid pööningule ehitataks, hagejate vastasseis oli suur ja kostja tollased omanikud kaotasid huvi projekti jätkamise vastu ja võõrandasid äriühingu.
55.Hagejate nõue rajada parkimiskohad ei tulene lepingust ega ole seega üldse põhjendatud. Lisaks märgib kostja, et pööningu korrastamine saab olla üksnes sinna tekkivate korteriomandite reaalosade väljaehitamisele suunatud tegevus mitte puistevilla ja käiguraja rajamine, selleks puudub kokkulepe. Erimeelsuste kõrvaldamiseks on kostja nõus tegema töid, mis ei tulene ka lepingutest.
56.Kostja aktsepteerib, et pööningu osas tuleb põrandad ja seinad soojustada, hageja soov renoveerida nende märgitud viisil pööninguruum ei ole kokku lepitud, see saab olla koos vaid korteriomandite rajamisega.
57.Kostjal ei ole kohustust vahetada aknaid trepikojas, kostja pidi lepingu kohaselt renoveerima koridori, mis ei ole kohustus aknaid vahetada, piisab vaid vanade korrastamisest, pahteldamisest, puhastamisest ja värvimisest, mis on tehtud. Tööde tegemise graafikus fikseeritud, et akende vahetus seotakse korteriakende vahetamisega, ei tähenda automaatselt sellise kohustuse olemasolu. Akende vahetamine oleks kostjale ebamõistlikult koormav VÕS § 108 lg 2 p 2 ja 3 järgi kuna hageja saaks sama tulemuse muul mõistlikul viisil.
58.Keldri korrastamine nõue on põhjendamata. Kelder on suletud on aknad ja ukse avad, keegi ei soovinud keldrit kasutada ja sinna pole pandud uksi ega aknaid, tulemus on saavutatud ja nõue pole põhjendatud.
59.Haljastamise kokkulepe oli, aga hagejad keeldusid oma kohustusi täitmast, mistõttu on kostjal alus keelduda oma kohustuse täitmisest.
60.Põhjendamatu on hagejate nõue dokumentatsiooni saamiseks, sh projektid ja kasutusluba, teadolevalt on märgitud lepingud üle antud lepingute sõlmimisel, mida kinnitab ka M. M kinnisasja valduse üleandmise akt 04.06.04 p 3. Seega on kohustus täidetud ja kostja arvates ei ole arusaadav millistele tingimustele dokumentatsioon ei vasta.
61.Pooltevahelisest lepingust ei tulene korteri nr 3 akna vahetamise kohustus. Esitatud vastuvõtu aktist ei nähtu sellist defekti ning sellest ei tulene mitteavanev aken vahetataks avaneva vastu, samuti ei nähtu, milline aken tuleks välja vahetada.
Lk 7 (14)
62.Haljastamise ja pööningu renoveerimise kohustus on seotud hagejapoolse kohustuste täitmisega, mida hagejad teinud ei ole ja seega on kostjal alus oma kohustuse täitmisest VÕS § 111 lg 1 , 4 järgi.
63.Hagejad on andnud nõusoleku katusekorruse ja selles paiknevate ruumide väljaehitamiseks ja korteriomandite moodustamiseks ning teiste korteriomandite mõtteliste osade suuruse vähendamiseks selliselt, et ostetud reaalosad ei väheneks. Nimetud eesmärgi täitmiseks on hagejad võtnud endale kohustuse sõlmida kinnistusraamatu kande muutmiseks vajalikud asjaõiguslepingud 14 päeva jooksul arvates vastavasisulise kostja teate saamisest. Hagejad on teatanud eelnevalt, et nad seda nõusolekut ei anna ja seega oli kostjal alus kohustuse täitmisest keelduda.
64.Vastuhagis tugineb OÜ G samadele väidetele, millele tugines oma vastuväidetes põhihagile. Lisaks märgib, et hagejate nõusolek vastava tahteavalduse andmiseks kinnistusraamatuse vastavate kannete tegemiseks oli antud tähtajatult ja kotjal on õigus nõuda lepingu täitmist hagejate poolt. Kostja palub tuvastada iga hagejate ja RR kohustuse anda tahteavaldus ja vastavad nõusolekud uute korteriomandite moodustamiseks ja nende omandi tasuta üleandmiseks kostjale ning tuvastada nende tähtajatu kohustuse olemasolu mitte teha takistusi kinnisasjal asuva elamu katusekorruse ja selles paiknevate ruumide väljaehitamisel ja iseseisvate korteriomandite moodustamisel. Menetluskulud palub jätta vastukostjate kanda.
65.Tõendid: kinnisasja valduse üleandmise - vastuvõtu akt 29.04.04 OÜ M ja K. L vahel, V. M vahel, V.H , R. E , T. T , tugines sõlmitud lepingutele
66.KOHTU PÕHJENDUSED
67.VÕS § 76 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Kohustuse täitmisel tuleb lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat. Kohustus loetakse kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Kui võlausaldaja on talle kohustuse täitmisena pakutu vastu võtnud, siis eeldatakse, et täitmine oli täielik, täitmisena pakutu oli võlgnetav ja kohustus täideti kohaselt. VÕS § 100 järgi on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sh täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 2 p 2 järgi kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist. Kohustuse täitmist ei või nõuda, kui kohustuse täitmine on võlgnikule ebamõistlikult koormav või kulukas. VÕS § 111 lg 1 sätestab, et kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Sama paragrahvi lõige 4 sätestab, et lepingupool, kes peab oma kohustuse täitma enne teist lepingupoolt, võib keelduda lepingu täitmisest, kui talle pärast lepingu sõlmimist teatavaks saanud asjaolud annavad piisavalt alust arvata, et teine lepingupool ei suuda oma kohustust täita maksejõuetuse tõttu, või kui teise lepingupoole käitumine kohustuse täitmise ettevalmistamisel või täitmisel või muu oluline põhjus annab alust arvata, et ta oma kohustust ei täida.
Lk 8 (14)
68.VÕS § 211 lg 1 kohaselt peab müüja ostjale asja vastuvõtmiseks ning valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks vajalikud dokumendid (asja juurde kuuluvad dokumendid) lepingus ettenähtud vormis üle andma asja üleandmise kohas asja üleandmise ajal. Kui müüjal on õigustatud huvi jätta asja kohta käiva dokumendi originaal endale, peab ta ostjale viimase nõudmisel andma dokumendi originaali asemel ärakirja või väljavõtte.
69.VÕS § 217 sätestab, asja peab vastama lepingutingimustele. VÕS § 222 lg 1 sätestab, et kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust saada lepingutingimustele vastav asi oluliste ebamugavusteta mujalt. Müüja võib parandamise asemel asendada asja lepingutingimustele vastava asjaga.
70.T T ostis 11.03.04 kostjalt korterimandi xxx, Tallinn. Müüja pidi lepingu p 4.1. järgi hiljemalt 15.08.04 renoveerima xxxkinnistul asuva elamu koridorid ja haljastama krundi ja p 4.2 järgi on hageja teadlik katusekorruse väljaehitamisest. K T ostis 04.06.04 OÜE korteriomandi xxx,Tallinn, sama lepingu järgi oli kostjal kohustus hiljemalt 15.08.04 renoveerima xxxkinnistul asuva elamu koridorid ja haljastama krundi ja ja 4.2 järgi on hageja teadlik katusekorruse väljaehitamisest. M M ostis kostjalt korterimandi xxx, Tallinn. Müüja pidi lepingu p 4.1. järgi hiljemalt 15.08.04 renoveerima xxx kinnistul asuva elamu koridorid ja haljastama krundi ja lisaks veel vahetama elamu katuse katte, sulgema keldriavad (paigaldama uksed ja aknad ) ja p 4.2 järgi on hageja teadlik katusekorruse väljaehitamisest. R E ostis 20.04.04 OÜE korteriomandi Xxx, Tallinn. Müüja pidi lepingu p 4.1. järgi hiljemalt 15.08.04 renoveerima xxx kinnistul asuva elamu koridorid ja haljastama krundi ja p 4.2 järgi on hageja teadlik katusekorruse väljaehitamisest. V H ostis kostjalt 10.03.04 korteriomandi Xxx, Tallinn. Müüja pidi lepingu p 4.1. järgi hiljemalt 15.08.04 renoveerima xxx kinnistul asuva elamu koridorid ja haljastama krundi ja p 4.2 järgi on hageja teadlik katusekorruse väljaehitamisest. VM ostis 11.03.04 kostjalt Xxx, Tallinn. Kostja pidi lepingu p 5.1. järgi hiljemalt 15.08.04 renoveerima xxx kinnistul asuva elamu koridorid ja haljastama krundi ja p 4.2 järgi on hageja teadlik katusekorruse väljaehitamisest. K L ja RR ostsid OÜE Xxx, Tallinn. Müüja pidi lepingu p 4.1. järgi hiljemalt 15.08.04 renoveerima xx xkinnistul asuva elamu koridorid ja haljastama krundi ja p 5.4 järgi on nad teadlikud katusekorruse väljaehitamisest. Nende asjaolude üle vaidlus puudus.
71.Vaidlus tekkis selle üle, kas millised on kostja kohustused, mida tal tuli täita, kas ta on need täitnud, kuidas lepingut tõlgendada ja kas kostjal on õigus keelduda kohustuse täitmisest.
72.Esitatud lepingutest nähtuvalt oli kostja kohustuseks T. T, K. T, R. E, V. H, V.M, K. L, M. M ees renoveerida xxx elamu koridorid ja haljastada krunt hiljemalt 15.08.2004. Lepingust nr 3833 04.06.04 7 ( lk 31) nähtub, et kostjal oli selle lepingu p 4.1 järgi lisaks eelmainitud krundi haljastamise ja elamu koridori renoveerimise kohustusele ka kohustus M. M ees xxx asuva elamu katusekatte vahetamiseks, keldriavade sulgemise kohustus /paigaldama uksed ja aknad/ ning vastavalt temaga
Lk 9 (14)
sõlmitud 04.06.04 kinnisasja valduse üleandamis ja vastuvõtmise aktile oli kostjal kohustus vahetada välja tema korteriomandi aken hiljemalt 15.08.04 /tlk 41-41p).
73.Kostja väitis, et märgitud avad on suletud, kuna keegi ei tundnud huvi keldrikorruse kasutamise vastu ja sellist kohustustust tal ei ole, et need avad tuleks sulgeda akendega, millega hagejad ei nõustunud. M. M sõlmitud lepingust tuleneb otseselt, et märgitud avad tuleb sulgeda ja selgitusena on sulgudes märgitud, et sulgeda tuleb need akende ja ustega. Seda, et märgitud avad peaksid olema suletud akende ja ustega, kinnitab hageja kohtule maja fassaadi plaani, mille kohaselt on plaanil märgitud avad suletud akendega (akna tähistus). Eeltoodu alusel leiab kohus, et M. M on tõendanud, et temaga sõlmitud lepingu alusel on kostjal kohustus xxx asuva elamu keldrikorruse avade sulgemine akende ja ustega ning kostja ei ole tõendanud selle kohustuse puudumist või selle kohustuse täitmist. Seega on kostja märgitud kohustust rikkunud ja ostetud asi ei vasta lepingu tingimustele VÕS § 217 tähenduses. Eeltoodu alusel on M. M nõue kostja vastu kohustuse täitmiseks keldrikorruse avade sulgemiseks akendega ja ustega VÕS § 101 lg 1 p 1 ja 108 lg 2 ja 222 lg 1 alusel põhjendatud. Siinjuures leiab kohus, et kostja ei ole õigustatud ise valima seda, et märgitud avad võib sulgeda muul viisil – st aknaid ja uksi mitte pannes, leides, et see on võlgnikku vähemkoormavam viis, millega saab M. M sama mõistliku tulemuse. Kohtu arvates ei ole mõistlik tulemus see, kui lepingus kokkulepitud kohustuse täitmise asemel ja maja üldist fassaadi arvestades paigaldatakse maja keldrikorruse avauste ette mitte aknad, uksed vaid need avaused lüüakse lihtsalt muu materjaliga kinni.
74.Hagejad tõid esile, et kostja peaks keldri korrastamisel lähtuma sellest, et tehtaks ära nimetatud tööd: põrandal olev liiv asendada puistevillaga ja katta laudadega, seinad soojustada ja katta laudadega, räästaalused tööd lõpetada, et valgus, vihm, linnud jms ei pääseks pööningule, paigaldada tööde käigus laudadega kinnilöödud aknaaugu asemele ettenähtud avatav aken ja pööningu värvitud otsaluuk, lõpetada poolikuks jäetud trepi värvimine - värvida trepp täies ulatuses, kanalisatsiooni ventilatsioonitorud vastavalt ehitusnormidele viia katusele, varustada pööning elektri ja valgustusega – maja tänavapoolse elektriühenduse korrastamine. Kostja leiab, et selliseid kohustusi tal ei ole.
75.VÕS § 29 lg 1 ja lg 5 p 3, 4 tulenevalt tuleb lepingut tõlgendada selle lepingu eesmärki arvestades, sj arvestades poolte käitumist enne lepingu sõlmimist ja pärast lepingu sõlmimist, poolte tahtest lähtuvalt. Vaidlus puudus selles, et kostjal oli äriplaan selliselt, et xxx asuv elamu renoveeritakse, krunt korrastatakse. Vaidlust ei ole ka selles, et hagejad soovisidki saada sellised korteriomandid, mille osaks olev ehitis – elamu oleks renoveeritud ja juurdekuuluv krunt korrastatud. Kohtu arvates tuleks renoveerimist mõista eelkõige renoveeritava objekti sellises viisil muutmist, mis seda uuendab, mitte ei paranda tema tavapärasest kasutusest tulenevat kulumist, jättes selle objekti tegelikult samaks. Hageja esitatud koosolekute protokollidest 01.06.04, 05.08.04, 04.11.2004 kostjaga nähtub, et (tlk lk 115), et majale paigaldatakse elektriarvestid, tehakse alles projekte, sj küttesüsteemile ja kanalisatsioonile, korda tehakse elektrisüsteem, korterite plaanid on kinnitamisel, ukselukud vahetatakse isesulguvate vastu, hoovi haljastamine toimub pärast elamu renoveerimist (lk 117), pööningu põrandale tuleb puistevill, käigurajad, hinna sees on tavaline värav, puldiga värava eest tuleb juurde maksta, samuti tehakse haljastus, parkimisplatsid, paigaldatakse veemõõtjad keldrisse, tehakse soojustustööd, vahetatakse välja vanad aknad koridoris (lk 133). Eeltoodud tõenditest ja kostja poolt omaksvõetud äriprojekti
Lk 10 (14)
tegemise huvist lähtuvalt leiab kohus, et hagejad on tõendanud, et lepinguid tuleb tõlgendada selliselt, et nende huvi ostjatena oli saada kaasaajastatud ja ümberehitatud, korrastatud elamu ja selle juurde kuuluv haljastatud krunt parkimiskohtadega, ja et märgitud protokollidest nimetatud tööd olid kostja kohustuseks vaidlusaluste lepingute järgi ja et kui need tööd on tehtud, on tegemist lepingutingimustele vastava asjaga. Kuna kostja ei ole tõendanud, et ta need tööd oleks ära teinud, st et müüdud korteriomandi ese vastaks lepingu tingimustele VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses (asjal peavad olema kokkulepitud omadused), siis on kõik hagejad õigustatud nõudma VÕS § 222 lg 1 alusel asja parandamist, hagejate poolt märgitud viisil, st kostja peaks paigaldama lukustatavad puidust viimistletud välisuksed kahele keldri sissepääsule /vastavalt tuletõrje nõuetele/, keldrisse avatavad aknad - kokku 8 puidust akent, keldrites põrandal paikneva prahi ära viima, teostama keldrites (põranda ja seinte) niiskusisolatsiooni ja paigaldama keldritesse kivipõranda, keldrite seinad soojustama, pahteldama ja värvima niiskuskindla värviga, lõpetamata keldrite laed korrastama vastavalt keldrilae kehtivatele ehitus- ja tuleohutuse nõuetele ja keldrite lagedele paigaldama niiskuskindla laematerjali, varustama keldrid elektri ja valgustusega ning paigaldada elektripistikud (minimaalselt 3), lõpetada vee- ja kanalisatsioonitorustike tööd keldrites, kinnitada seintele ja lakke vee- ja kanalisatsioonitorustikud, torustikele paigaldada vajalikud hülsid, nõuetele vastavad veemõõturid ja ehitama ümber soojustatud kasti, tegema keldrisissepääsudele sissepoole trepi turvaliseks sisenemiseks.
76.Samadel kaalutlustel, mille kohus eelpool tuvastas lepingu tõlgendamise seisukohalt, on kohtu arvates hagejad õigustatud nõudma ka krundi haljastust ning parkimiskohtade tegemist hagis näidatud viisil, kuna poolte tahe oli sellele suunatud ja seega on hagejad õigustatud nõudma hoovi väljaehitamist, sealhulgas parkimiskohtade ja haljastuse rajamist. Kuna kostja ei ole tõendanud, et kostja oleks haljastuse ja parkimiskohad ja värava teinud, ei vasta ostetud korteriomandid lepingu tingimustele ja seega on hagejad õigustatud VÕS § 217 lg 2 p1 ja 222 lg 1 alusel nõudma asja parandamist ning selleks tulebki kostjal paigaldada lukustatav värav koos automaatse sulgemise/avamise mehhanismiga, hoovi maapind korrastada enne haljastamist ja ehituse käigus maetud ehituspraht välja kaevata ja utiliseerida enne haljastuse teostamist, vajadusel maapinda koorida selles ulatuses, et kogu ehituse käigus maapinda sattunud ehituspraht saaks maapinnast välja, koostada hoovi haljastuse ja parkimiskohtade projekt, säilitada kõrghaljastus, muru ning rajada kuni kümme kivisillutisega parklakohta ja juurdepääsuteed, teha sillutatud ala automaatne valgustatus ja kooskõlastada projekt korteriomanikega ning teostada hoovi haljastus ning parkimiskohtade ja juurdepääsutee rajamine vastavalt koostatavale projektile.
77.Hagejad palusid, et kostja vahetaks üldkoridorides trepikoja aknad välja selliselt, et tuleks vahetada kolm vana akent uute avatavate viimistletud puitakendega. Kostja möönis, et tal on selline kohustus, kuid et ta ei pea neid välja vahetama uute vastu, millega kohus ei nõustu just eelkõige põhjusel, et poolte tahe oli saada renoveeritud korteriomandid ning sellise renoveeritud koridori saamise õigus tulenes neil otseselt lepingu enda tekstist ja renoveerimise tõlgenduse on kohus andnud otsuse ülalpool tuvastuslikus osas, mistõttu on kohtu arvates hagejate nõue põhjendatud pidada renoveeritud koridoriks eelkõige uute akendega varustatud koridori, mitte vanade äravärvitud akendega koridori. Viimane ei ole kohtu arvates muu mõistlik viis, mida hagejad võiksid kostja arvates saada soovitu asemel. Kuna kostja ei ole tõendanud, et need 3 akent oleks väljavahetatud uute avatavate puitakende vastu, siis ei ole kostja
Lk 11 (14)
oma lepingust tulenevat kohustust täitnud, korteriomandi esemeks oleva ehitise mõtteline osa koridori näol ei vasta lepingu tingimustele ja seega on hagejad õigustatud nõudma kostjalt VÕS § 217 lg 2 p 2 ja 222 lg 1 alusel puuduse parandamist – xx x asuva elamu koridoris tuleb vahetada kolm vana akent uute avatavate viimistletud puitakendega.
78.Hagejad palusid ka maja pööningu renoveerida, milleks tuleb põrandal olev liiv asendada puistevillaga ja katta laudadega, seinad soojustada ja katta laudadega, räästaalused tööd lõpetada, et valgus, vihm, linnud jms ei pääseks pööningule, paigaldada tööde käigus laudadega kinnilöödud aknaaugu asemele ettenähtud avatav aken ja pööningu värvitud otsaluuk, lõpetada poolikuks jäetud trepi värvimine värvida trepp täies ulatuses, kanalisatsiooni ventilatsioonitorud vastavalt ehitusnormidele viia katusele, kuna pööning haiseb, varustada pööning elektri ja valgustusega, st maja tänavapoolne elektriühendus korrastada ja nõuetele vastava elektriühenduse loomine koostöös Eesti Energiaga. Ka nimetatud nõue on tõlgendatav renoveerimisena ja soovina saada lepingu tähenduses renoveeritud asi. Kostja ei ole tõendanud, et pööning oleks renoveeritud ja korda tehtud ning kostja väited, et seda on võimalik siis teha kui pööningule ehitatakse 2 korteriomandit. Märgituga ei nõustu kohus, sest koosolekute protokollide kohaselt on kostja ise teatanud hagejatele, et neid 2 korteromandit sinna ei ehitata ja seega ei ole mõistuspärane, et ülejäänud hooneosa ja krundi renoveerimise korral jääb maja pööning renoveerimata. Kuna kostja ei ole tõendanud, et ta märgitud pööningu oleks hageja poolt esiletoodud viisil korrastanud, st renoveerinuid lepingu tähenduses hoone vastavat osa, siis ei vasta ostetud asi lepingu tingimustele ja hagejatel on õigus nõuda VÕS § 217 lg 2 p1 alusel ja 222 lg 1 alusel asja parandamist, milleks tulebki kostjal põrandal olev liiv asendada puistevillaga ja katta laudadega, seinad soojustada ja katta laudadega, räästaalused tööd lõpetada, et valgus, vihm, linnud jms ei pääseks pööningule, paigaldada tööde käigus laudadega kinnilöödud aknaaugu asemele ettenähtud avatav aken ja pööningu värvitud otsaluuk, lõpetada poolikuks jäetud trepi värvimine - värvida trepp täies ulatuses, kanalisatsiooni ventilatsioonitorud vastavalt ehitusnormidele viia katusele, kuna pööning haiseb, varustada pööning elektri ja valgustusega, st maja tänavapoolne elektriühendus korrastada ja nõuetele vastav elektriühendus luua koostöös Eesti Energiaga.
79.Hagejad nõudsid kinnitatud dokumentatsiooni esitamist selliselt, et kostja esitaks ehitusprojekti koos muudatustega, korterite plaanid, ehitusloa, kasutusloa. Kostja on kohtule esitatud OÜ M poolt K. L , V. M , V. H , R. E , T. T sõlmitud vaidlusaluste korteriomandite /kinnisasjade vastuvõtu üleandmisaktid, mille kohaselt on kõik kinnisasja dokumendid, päraldised üle antud vastavalt 16.03.2004- 29.04.04, samas ei nähtu nendest, millised dokumendid faktiliselt üle anti.
80.VÕS § 211 lg 1 ja 217 lg 1 järgi peavad asja juurde kuuluvad dokumendid vastama lepingutingimustele ja nende puudumisel loetakse et asi ei vasta lepingu tingimustele, sest dokumendid on asja päraldisteks TsÜS § 58 järgi ja teenib peaasja ja on seotud peaasjaga TsÜS § 57 järgi. Ülalmainitud koosolekute protokollidest nähtub, et kostja kinnitab, et korteriplaanid saadakse (lk 116) ja et renoveerimisprojekt, fassaadipass, ehitusluba antakse üle 10.11.04, seega pärast mainitud kinnisasjade üleandmist hagejatele OÜ M poolt, seega ei ole õiged kostja väited, et nõutavad dokumendid oleks kõigile hagejatele, sj ka K. T üle antud. Eeltoodu tõttu ei vasta müüdud korteriomandid lepingu tingimustele. Eeltoodu alusel on hagejad õigustatud nõudma
Lk 12 (14)
märgitud dokumentide üleandmist kui asjas puuduste kõrvaldamist VÕS § 217 lg 2 p 1 ja 222 lg 1 tähenduses ja kostjal tuleb seega hagejate nõutud ehitusprojekt koos muudatustega, korterite plaanid, ehitusluba, kasutusluba hagejatele üle anda.
81.M. M korteriomandi nr 11628001 reaalosaks on korter nr 3 xxx. Eelmainitud lepingu järgi oli kostjal kohustus 04.06.04 koostatud kinnisasja valduse üleandamis ja vastuvõtmise akti järgi vahetada välja tema korteriomandi aken hiljemalt 15.08.04. Eeltoodud tõendist järeldab kohus, et tegemist oli korteriomandi puudusega, mille korrastamiseks/parandamiseks oli antud kostjale vastav tähtaeg ja selline kohustus oli kostjal olemas. Kostja väitis, et sellist kohustust tal ei ole et ta peaks vahetama välja hageja korteri mittelahtikäiva akna. Samas ei nähtu lepingust, et pooled oleks vaidlusaluses lepingus kokku leppinud selles, et M. M korteri aken ei pea üldse lahti käima ja et aknal esinevad muud puudused, mistõttu tuleks too välja vahetada. Hageja esitatud omanike ja kostja vahelise töökoosoleku protokolli 01.06.2004 kohaselt on kostja tollane esindaja H. K kinnitanud, et korteri aken peab olema lahtikäiv ja see vahetatakse välja (lk 115). Seega oli mittelahtikäiva akna näol tegemist ostetud korteriomandi puudusega VÕS § 217 lg 2 1 tähenduses (asjal ei ole kokkulepitud omadust), mille kõrvaldamist saab ostja M. M VÕS § 222 lg 1alusel nõuda. Kostja ei ole selliseid tõendeid esitanud, mis kinnitaksid, et aknal oleksid sellised muud puudused, mis tulnuks kõrvaldada, samuti ei ole kostja tõendanud, et ta oleks siis need muud väidetavad puudused, mis korteri nr 3 aknal esinesid, faktiliselt kõrvaldanud. Veel vähem on kostja tõendanud, et see korteri nr 3 aken oleks tähtaegselt so 15.08.2004 ära vahetatud lahtikäiva aknaga. Eeltoodu alusel on kostja oma lepingust tulenevat kohustust M. M ees rikkunud ja seega on hageja õigustatud nõudma VÕS § VÕS § 101 lg 1 p 1 ja § 108 lg 2 alusel kostjalt oma kohustuse täitmist ja hageja nõue kostja vastu on seega tõendatud ja põhjendatud.
82.Kostja leidis, et tal on õigus kohustuste täitmises keelduda VÕS § 111 lg 1, 4 alusel, millega ei nõustunud hagejad. Kostja leidis, et hagejad ei ole andnud talle nõusolekut korteriomandite pööningule väljaehitamisega seonduvalt vastavaid tahteavaldusi selleks, et vähendada nende mõtteliste osade suurust ja teha ka vastavaid kandeid kinnistusraamatusse, mis annab aluse kostjal hagejatega sõlmitud lepingute täitmisest keelduda. Kõigepealt ei ole kostja asunud üldse märgitud korteriomandeid xxx asuva elamu pööningukorrusele ehitama, teiseks ei ole G OÜ tõendanud, et ta oleks hagejatele sellise nõude üldse esitanud, mille täitmisest oleksid hagejad keeldunud, selle keeldumist ei ole samuti kostja tõendanud. Teiseks väitis G OÜ, et hagejad käitusid selliselt, mis andis aluse tal arvata, et hagejad ei kavatsegi oma kohustust täitma asuda, kuid ka sellist väidet ei ole kostja tõendanud. Vastupidiselt on hagejad tõendanud nende poolt kohtule esitatud 01.06.2004 (lk 115) protokolliga seda, et kostja ise tollase esindaja H. Karupoja kaudu teatas, et G AS ei ehitagi välja maja pööningule kortereid, seega pole kostja kavatsenudki asuda tegema seda, milleks ta soovib saada hagejatelt lepingus ja vastuhagis märgitud tahteavaldusi ning kohtu arvates ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas alles hagejate poolt kohtuvaidluse tõstatamise ajal tugineda asjaolule, et hagejad on rikkunud lepingust tulenevat kohustust, mille täitmist ei ole kostja nõudnud, veelgi enam siis kui kostja on loobunud realiseerimast oma õigust, mille realiseerimiseks oleks tal vaja olnud teatud hagejate poolse kohustuse täitmist.
83.Eeltoodu tõttu leiab kohus, et kostja ei saa tugineda sellele, et hagejate poolse kohustuse täitamata jätmise tulemuse tõttu on temal õigus omakorda keelduda
Lk 13 (14)
kohustuse täitmisest, sest ta ei ole tõendanud, et hagejad oleksid oma lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud. Eeltoodu alusel puudub OÜ-l G VÕS § 68 lg 5 alusel ja VÕS § 108 lg 2, 101 lg 1 p 1 alusel nõuda hagejatelt ja ka vastuhagis märgitud vastukostjalt R. R lt kohustuse täitmist täita.
84.Samadel põhjendustel tuleb jätta rahuldamata ja G OÜ vastuhagi, milles ta palub vastukostjatel ja lisaks R. R l (põhihagis ei ole hageja) mitte teha takistusi kinnisasjal asuva elamu katusekorruse ja selles paiknevate ruumide väljaehitamisel ja iseseisva(te) korteriomandi(te) moodustamisel ning tuvastada TsÜS § 68 lg 5 järgi vastukostjate kohustuse olemasolu teha tahteavaldused nõusoleku andmiseks ja millega nad nõustuksid oma korteriomandi mõttelise osa suuruse vähendamisega, tuvastada kohustuse olemasolu teha tahteavaldus, millega nad annaks nõusoleku moodustatavate korteriomandi(te) omandi tasuta üleandmiseks OÜ-le G . Kuna vastuhagi jääb märgitud kaalutlustel rahuldamata, puudub kohtul vajadus anda hinnang sellele vastukostjate väitele, kas märgitud kohustus on kehtiv või mitte ka kui kauaks see oli antud ning kuna vastukostjad ei ole kohustust rikkunud ei saa rääkida ka nende vastu esitatud nõude aegumisest, sest nõue nende vastu üldse puudub.
85.TsMS § 445 lg 1 alusel määrab kohus otsuse täitmise tähtajaks hageja taotlusel, millele kostja vastuväiteid ei esitanud 3 (kolm) kuud arvates otsuse jõustumisest.
86.Kuna vastuhagi jääb rahuldamata, tühistab kohus TsMS § 386 lg 4 alusel vastuhagi tagamiseks tehtud hagi tagamise, mis on seatud eelmärkena 26.03.2007 määruse alusel vastukostjate, sh R. R kinnisasjale OÜ G kasuks.
Kohtukulud
87.Kuna põhihagi esitati enne 01.01.2006, siis tuleb TsMS RakS § 3 järgi põhihagis kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg 1 p 1 ja 61 lg 1 p 2 alusel kohtukulud kostja kanda ja määrata õigusabikulud vastavalt justiitsministri kehtestatud määrale, mis ei ületa 50000 krooni. Hagejate õigusabikulud on kokku 84978,88 krooni ja kuna tegemist oli ühise hagiga, siis määrab kohus õigusabikulude suuruseks kokku hagilt 50000 krooni, st et OÜ G tuleb hagejatele solidaarselt õigusabikuludeks välja mõista 50000 krooni ja riigilõivu katteks 420 krooni. Hagi esitas 9 hagejat, kellest ühe hagi osas jättis kohus hagi läbi vaatamata ja teise hageja osas lõpetas kohus menetluse (A. M ja R. V ) ja kuna hagilt oli lõiv 60 krooni, siis tuleb igale hagejale, so T. T , K. T , M. M , R. E , V. H , V. M , K. L välja mõista OÜ-lt G 60 krooni.
88.Vastuhagi esitati pärast 01.01.2006 ja seega tuleb kehtiva TsMS § 162 lg 1 alusel vastuhagis T. T, K. T, M. M, R. E, V. H, V. M, K. L ja R. R menetluskulud jätta ulatuses OÜ G kanda.
Kohtunik
Lk 14 (14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.