Heikki-Tapani Vartiaineni hagi Helbe Vahenõmme ja Aivar Vahenõmme vastu 1 000 000 krooni saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 19. mai 2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Heikki-Tapani Vartiaineni apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
21. oktoober 2008
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Heikki-Tapani Vartiainen (IK xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx xxxxxxxxx, xxxxxx xxxx, xxxxxxx xxxx, xxxxxxxx), esindajad adv Tõnu Tuulas ja adv Üllar Aedna Kostja Helbe Vahenõmm (IK xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxx xxxx, xxxxxxx xxxx, xxxxxxxx), esindaja adv Andres Lusmägi Kostja Aivar Vahenõmm (IK xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxx xxx xxx-xx, xxxxxxx), esindaja adv Andres Lusmägi
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 19. mai 2008 otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
1.Heikki-Tapani Vartiainen esitas 21.10.2005 kohtusse hagi Helbe Vahenõmme vastu müügilepingu tuvastamiseks. 04.02.2007 palus hageja kaasata menetlusse kostjana Aivar Vahenõmme. Hageja täpsustas 23.07.2007 nõuet ja palus kostjatelt solidaarselt välja mõista 1 000 000 krooni kinnistule tehtud parenduste eest.
2.Hagiavalduse kohaselt ostis hageja Taanist viljakombaini, mille transportis Eestisse ja osutas sellega kohalikele inimestele teenust. 2001.aastal tegi H. Vahenõmm hagejale ettepaneku, et ostab kombaini ära ning kombaini hinna tasaarvestamiseks pakkus osa talle kuuluvast maatükist, millega hageja ka nõustus. H. Vahenõmm näitas kätte maatüki, mis pidi kombaini hinna kompenseerima ning lubas hagejal seal ehitustegevust alustada. Tehingu notariaalset müügilepingut ei sõlmitud, kuivõrd maatüki tagastamise protsess ei olnud lõpule jõudnud ning maa oli seetõttu kinnistamata. H. Vahenõmme suulise lubaduse kohaselt pidi ta asjad ajama korda niipea, kui selleks tekib võimalus.
3.Lähtudes kõnealusest kokkuleppest, asus hageja talle lubatud maatükki omal kulul korrastama. Sellise tegevuse tulemusel ehitati maatükile väike elamu, mis varustati vee ja elektriga. Hageja kasutab nimetatud elamut oma elukohana. Hageja pöördumistele, et leppida kokku detailides, kuidas peaks müügi vormistamine aset leidma, on H. Vahenõmm talle öelnud, et erinevalt varasematest kokkulepetest ei kavatse ta enam maatükki hageja nimele vormistada.
4.28.06.2007 koostatud eksperthinnangust nähtuvalt on kogu objekti turuväärtus turusituatsiooni arvestades 1,3 miljonit krooni ning ilma hoone ja parendusteta maatüki väärtus on 300 000 krooni. Seega on hageja oma tegevusega tõstnud vaidlusaluse maatüki väärtust ühe miljoni krooni võrra. Parenduste üksteisest eraldamine ei ole võimalik. Samuti ei ole võimalik täpselt tuvastada, milline on iga parenduse väärtus eraldi vaadatuna – suurem osa töödest on teinud hageja isiklikult ning selle rahas kajastamine on võimatu.
5.A. Vahenõmme suhtes tuleb kohaldada võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 1036 sätestatut. H. Vahenõmm võõrandas kinnistu A. Vahenõmmele kinke teel, mis tähendab, et viimane omandas nii maatüki kui ka hageja poolt tehtud parendused tasuta. Hageja leiab, et kohustis on jagamatu, mistõttu kostjad vastutavad hageja ees solidaarselt. Kostjate vastuväited
6.Kostjad hagi ei tunnistanud Hageja on saanud oma kombaini tagasi, mistõttu on ka hageja ise oma käitumisega tunnistanud, et kombaini müügitehing oli pelgalt tema ettekujutluse vili.
7.Kinnisasjale omavoliliselt hoone, kaevu ja tee ehitamisega seotud kulutused ei ole ilmselgelt sellised, millega säilitatakse kinnisasja või kaitstakse kinnisasja täielikult või osaliselt hävinemise eest. Hageja õigusi ei ole millegagi rikutud, sest kostjad ei ole hagejal takistanud oma palkmaja lahtivõtmist ja äraviimast. Vaidlusalusel kinnistul olevad koormatised oleks kantud kinnistusraamatusse, kuid sealt ei nähtu, et kinnistul oleksid kohustused, mida peaks kandma H. Vahenõmm.
8.A. Vahenõmm omandas kinnistu kinke teel 17.10.2005. Kuna H. Vahenõmmel kui omanikul ei olnud kolmandate isikute õigusi kinnistusraamatust tulenevalt, siis ei saanud need tekkida ka A. Vahenõmmel. Esimese astme kohtu otsus
9.Maakohus jättis hagi rahuldamata. Hagiavalduse kohaselt lubas H. Vahenõmm 2001.a hagejale maatüki, millele hageja rajas samal aastal oma kodu. Hageja
väidetel pidi H. Vahenõmm esialgsete lubaduste kohaselt selle maatüki pärast kinnistamist müüma hagejale. H. Vahenõmm kinkis 17.10.2005 maatüki A. Vahenõmmele. Hageja väidetel tasus ta maatüki eest H. Vahenõmmele viljakombainiga. Poolte vahel puudub vaidlus, et H. Vahenõmm nimetatud viljakombaini kasutas. Kostja vaidleb hagile vastu, väites, et poolte vahel puudus kokkulepe kinnistu jagamiseks, uue kinnistu moodustamiseks ja selle omanikuna hageja kandmiseks kinnistusraamatusse.
10.Hageja väidetel sõlmiti poolte vahel suuline kokkulepe kinnistu jagamiseks ja maatüki müümiseks hagejale pärast selle kinnistamist. Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 peab olema tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, notariaalselt tõestatud. Kuna poolte vahel oli tulevikus omandatava kinnistu müügileping sõlmitud suulises vormis, siis oli tegemist seadusega vastuolus oleva tehinguga ja tulenevalt tehingu tegemise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS -kuni 30.06.2002 kehtinud redaktsioon) § 66 lg 2 järgi oli sõlmitud müügitehing tühine, sest tehingu notariaalsest vormist kõrvalekaldumine on seaduse oluline rikkumine. Tulenevalt kehtinud TsÜS § 66 lg 5 peavad pooled tühise tehingu järgi saadu tagastama, selle võimatusel aga hüvitama saadu rahas.
11.Hageja väidetel sai H. Vahenõmm tehingu järgselt viljakombaini. H. Vahenõmme väidetel on ta kombaini hagejale tagastanud, hageja on selle vaikimisi vastu võtnud. Hageja ei ole sellele väitele vastu vaielnud. Seega puudub vaidlus selles, et kostjad on tühise tehingu järgi saadu tagastanud. Hageja ei ole esitanud nõuet viljakombaini kasutamise eest.
12.Tõendatud ei ole, et H. Vahenõmm sai ehitise omanikuks ja seetõttu ei ole kostjal tühise tehingu alusel midagi tagastada. H. Vahenõmmel ei tekkinud omandiõigust hageja poolt ehitatud ehitisele. Samuti pole hageja, kellel lasub käesolevas asjas tõendamiskoormus, tõendanud, et poolte vahel sõlmitud lepingus oleks poolte tahe suunatud hageja ehitatud ehitise omandiõiguse kostjale üleandmisele. Seega ehitis, mille hageja õigusliku aluseta püstitas, on asi, mille arvelt kostja H. Vahenõmm rikastus.
13.Hageja sõlmis enda teada kokkuleppe H. Vahenõmmele kuuluva maatüki müügi kohta. Hageja ei oleks maatükki korrastanud ega sinna maja ehitanud, kui ta oleks teadnud, et kostja ei kavatse maatükki talle müüa. Hageja on seega võtnud endale teadlikult riski, püstitades ehitise ilma õigusliku aluseta. Hageja on sõlminud seadusega vastuolus oleva tehingu ning püstitanud ehitise maatükile, mis ei kuulunud temale.
14.Asjaolu, et hageja on püstitanud ehitise H. Vahenõmmele Kuusalu vallavalitsuse poolt väikehoone ehitamiseks antud nõusoleku alusel, ei tõenda, et poolte tahe oleks suunatud sellele, et kostja oleks omandanud ehitise käsutusõiguse, so õiguse hageja poolt püstitatud ehitist kasutada või võõrandada. Nimetatud asjaolule ei ole ka pooled viidanud. Asjaolu, et hageja tasus H. Vahenõmme eest Eesti Energiale jaotusvõrguga liitumise eest, näitab poolte tahet, et ehitise omandiõigus ei läinud üle kostja H. Vahenõmmele. Seega oli poolte tahe suunatud sellele, et kuni maa erastamiseni ei lähe ehitise omand kostjale üle. Järelikult ei ole kostja tühise tehingu järgi midagi omandanud ja seetõttu ei ole tal alust ka midagi tagastada.
15.Hageja on palunud tulenevalt VÕS § 1036 välja nõuda saadu A. Vahenõmmelt kui kinnisasja omanikult. Nimetatud sätte kohaldamise eelduseks on asjaolu, et isikult, kes asja omandas, ei ole võimalik hüvitist saada. Käesoleval juhul aga ei ole hageja tõendanud, et ehitise omandanud isikult ei ole võimalik saadu eest hüvitist saada. Eeltoodust tulenevalt tuleb hagi A. Vahenõmme vastu jätta rahuldamata.
16.Hageja poolt ehitise püstitamise ajal ei olnud kostjad kinnisasja (maa) omanikud, järelikult rikastus ehitise võrra maa omanik. Kinnisasja (maa) tagastamisel oleks kohustatud subjekt pidanud pöörama tähelepanu asjaolule, et tagastataval maal asub ehitis.
17.Kohtuvaidluste ajal esitatud nõue, määrata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 233 lg 2 järgi kindlaks hagejale tekitatud kahju suurus, on sisuliselt uus nõue, mis on esitatud nõuete esitamiseks sätestatud tähtaja möödudes, mistõttu tuleb see jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus
18.Heikki-Tapani Vartiainen palus maakohtu otsuse tühistada ning saata asi tagasi esimese astme kohtusse uueks läbivaatamiseks
19.Maakohtu järeldused on vastuolulised ja rikutud on TsMS § 442 lg 8 ja § 436 lg 1 sätteid. Maakohus leidis, et tõendatud ei ole H. Vahenõmme ehitise omanikuks saamine ja samas ka, et H. Vahenõmm rikastus ehitise arvelt, mille hageja õigusliku aluseta püstitas. Kohtu seisukohtadest ei selgu, millist õigusnormi kohus on kohaldanud, seetõttu ei ole võimalik aru saada, milline konkreetne asjaolu on jäänud hageja poolt tõendamata ega ka seda, millise asjaolu tõendamine oleks oluline olnud, et tuvastada H. Vahenõmme poolt ehitise omanikuks saamine.
20.Kohus ei ole välja selgitanud, kes oli kulutuste tegemise ajal maa omanik ja mis alusel maa omand sellele maa omanikule kuulus või kuuluda sai. Kohus ei ole ka põhjendanud järeldust, miks on välistatud kostjate rikastumine ehitise võrra. Väited ja järeldused, et aluseta rikastus keegi, kes oli kulutuste tegemise hetkel maa omanik ja et kohustatud subjekt pidanuks pöörama tähelepanu asjaolule, et maal asub ehitis, on üllatuslikud. TsMS § 436 lg 4 alusel ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Kohus ei ole ka välja selgitanud menetlusosaliste arvamust asjas tähtsust omavate asjaolude suhtes.
21.Maakohtu otsus põhineb kinnisasja omandisuhte ebaõigel käsitlusel. Omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 5 lg 1 järgi on omandireformi kohustatud subjektiks riik. Kohalik omavalitsus teeb omandireformi läbiviimiseks ettenähtud korraldava iseloomuga toiminguid (lg 2). Maareformi seaduse (MRS) § 31 lg 1 kohaselt on riigimaa maa, mis on jäetud riigi omandisse ja maa, mida ei tagastata, erastata ega jäeta munitsipaalomandisse (lg 2). ORAS § 18 lg 1 kohaselt, kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni (sh kohtueelse või kohtuliku vaidluse lõppemiseni) on riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutustel ning teistel juriidilistel ja füüsilistel isikutel, kelle omandis või valduses vara on, keelatud vara võõrandada või asjaõigusega koormata, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on tühised. Nimetatud vara võib võõrandada riigile või kohalikule omavalitsusüksusele või õigustatud subjektide notariaalselt kinnitatud nõusolekul teistele isikutele. Nimetatud sätete koosmõjust tuleneb, et õigustatud subjektile tagastamisele kuuluv maa ei kuulu riigile. Tagastatav maa on ka enne tagastamist õigustatud subjekti õigusliku võimu all. H. Vahenõmm oli vaidlusaluse maatüki tagastamise õigustatud subjekt ja maa on temale haldusakti alusel tagastatud. Seega on kohus ebaõigesti leidnud, et H. Vahenõmm ei saanud hagejate parenduste osas rikastuda.
22.TsÜS § 54 lg 1 kohaselt on kinnisasja olulised osad sellega püsivalt ühendatud asjad nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili. Kinnisasja oluliseks osaks ei ole maaga mööduvaks otstarbeks ühendatud asi (lg 2). Kohus ei ole asja lahendamisel tähtsust omavat asjaolu, kas hageja rajatud ehitised on TsÜS § 54 alusel maatüki olulised osad, lahendanud.
23.Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 14 lg 2 kohaselt võib ehitise ehitaja esitada maa omaniku suhtes VÕS § 1042 sätestatud kulutuste hüvitamise nõude. Ehitaja nõue on suunatud isiku vastu, kellele maa tagastatakse, seega on apellandil nõue H. Vahenõmme vastu.
24.H. Vahenõmm rikastus hageja poolt kinnisasjale tehtud parenduste arvel alates 13.06.2005, kui ta sai kinnistusraamatusse kandmisega kinnisasja omanikuks. VÕSRakS § 23 kohaselt kohaldatakse võlaõigusseaduses alusetu rikastumise kohta sätestatut juhul, kui alusetu rikastumine toimus pärast 01.07.2002. Seega tuleb hageja poolt maatükile tehtud parenduste hüvitamise osas rakendada võlaõigusseadust.
25.Hageja poolt parenduste tegemine oli tingitud müügilepingu sõlmimisest. Hageja uskus, et saab kinnisasja omanikuks. Võlaõigusseaduses tühise tehingu tagasitäitmisel tekkivate suhete regulatsioon võib olla käsitletav eriregulatsioonina AÕSRS § 14 suhtes põhjusel, et maatükile ehitamine oli tingitud eelkõige tühiseks osutunud müügilepingu sõlmimisest (tuginemisest).
26.VÕS soorituskondiktsiooni sätteid, sh VÕS § 1033 lg 2 tuleb kohaldada ka asjale tehtud kulutuste hüvitamise üle otsustamisel. VÕS § 1036 kohaselt, kui saaja annab saadu üle tasuta kolmandale isikule ja saajalt ei ole võimalik hüvitist saada, peab kolmas isik saadu vastavalt alusetu rikastumise sätetele välja andma. Viidatud säte annab aluse apellandi poolt nõude esitamiseks A. Vahenõmme vastu, kui hageja nõue H. Vahenõmme vastu on rikastumise äralangemise tõttu lõppenud. Vastus apellatsioonkaebusele
27.Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu otsus ja selle põhjendused
28.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb tühistada ja asi saata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 656 lg 1 p 5 ja § 657 lg 1 p 3 alusel uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule, kuna asja arutamisel esimese astme kohtus rikuti menetlusõiguse normi, mis toob ilmselgelt kaasa otsuse tühistamise apellatsioonimenetluses.
29.TsMS § 436 lg 1 järgi peab olema kohtuotsus seaduslik ja põhjendatud. Otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele (TsMS § 438 lg 1). TsMS § 442 lg 8 sätestatu kohaselt märgitakse kohtuotsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Ringkonnakohus nõustub hageja seisukohaga, et vaidlustatud kohtuotsus eelnimetatud nõuetele ei vasta.
30.Maakohus ei ole otsuse põhjendavas osas märkinud kohtu tuvastatud asjaolusid ega analüüsinud tõendeid, mistõttu ei ole maakohtu järelduste kujunemine jälgitav. Ka on maakohtu järeldused vastuolulised. Kohtuotsusest ei selgu, millal ja millistel tingimustel sõlmisid pooled kohtu arvates tulevikus omandatava kinnistu müügilepingu, mille kohus luges TsÜS § 66 lg 2 alusel tühiseks vorminõuete rikkumise tõttu. Kostjate vastuväitele, et müügilepingut ei ole kunagi sõlmitud, kohus hinnangut ei andnud. Põhjendusi selle kohta, miks kohus leidis, et hageja
püstitas ehitise õigusliku aluseta, kohtuotsus ei sisalda. Kohus leidis, et H. Vahenõmm ei saanud ehitise omanikuks, kuid samas on kohtu arvates hageja ehitatud hoone asi, mille arvel H. Vahenõmm rikastus. Järgnevalt leiab aga kohus, et kostjad ei olnud ehitise püstitamise ajal kinnisasja (maa) omanikud, mistõttu rikastus ehitise võrra maa omanik. Keda kohus siinjuures rikastunud omanikuna silmas peab, ei ole kohtuotsuses märgitud. Kohus leidis, et hagejal on võimalik saada hüvitist ehitise omandanud isikult, mistõttu tuleb hagi A. Vahenõmme vastu jätta rahuldamata. Kes on kohtu arvates hüvitist maksma kohustatud ehitise omandanud isik, kohtuotsusest ei selgu. Miks ei muutunud hageja ehitatud elamu maa kinnistusraamatusse kandmisel kohtu arvates maa oluliseks osaks, mis läks üle H. Vahenõmmele ja hiljem kinkelepingu alusel A. Vahenõmmele, kohus ei põhjendanud.
31.Kuna kohus ei ole tuvastanud vaidluse lahendamiseks keskset tähendust omavaid asjaolusid, eelkõige, kas ja milles pooled enne hageja poolt elamu ehitamist kokku leppisid ning millal tegi hageja kulutusi, mille hüvitamist ta kostjatelt nõuab, ei ole ringkonnakohtul võimalik hinnata hagi ega selle rahuldamata jätmise õiguslikku põhjendatust ega anda maakohtule juhiseid materiaalõigusnormi kohaldamise kohta. Maakohut ei õigusta see, et pooled ei esitanud asjaolusid selliselt, et need võimaldanuks hageja nõuet korrektselt lahendada. Kohus oleks pidanud hageja nõude kvalifitseerimisel ise selgeks tegema, milliseid asjaolusid peavad pooled tõendama, ja seda pooltele ka selgitama. Oluliste asjaolude eristamine ebaolulistest on üks kohtu oluline ülesanne asja lahendamisel (TsMS § 348 lg 1, § 351). Olulises osas on täitmata TsMS § 392 lg 1 p-des 1-4 sätestatud eelmenetluse ülesanded, mis võis viia ebaõige kohtuotsuse tegemiseni. Kui kohus oleks järginud menetlusnorme ja hiljemalt kohtuistungil TsMS § 351 lg 1 kohaselt arutanud menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid, oleks eelmenetluses esinenud vead olnud veel kõrvaldatavad. Maakohus seda ei teinud.
32.Kohtuotsuse puudulikkus ei ole ringkonnakohtu poolt kõrvaldatav, sest vaja on tuvastada asjaolusid ja hinnata seni kohtu poolt hindamata tõendeid, mistõttu tuleb asi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule eelmenetluse staadiumist. Ringkonnakohus ei pea antud asjas võimalikuks kohtuotsuse tühistamisel uue otsuse tegemist, sest tõendite esmakordse hindamise juures ja faktiliste asjaolude tuvastamisel peab pooltele olema tagatud PS § 24 lg-s 5 sätestatud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks tulenevalt TsMS § 688 lg-tes 3 ja 4 sätestatust. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus asja lahendamiseks olulist tähtsust omavate asjaolude väljaselgitamise tagamiseks juhinduma TsMS §-dest 348 ja 351. TsMS § 230 lg 2 teise lause järgi võib kohus vajadusel teha menetlusosalistele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid.
33.Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt asja lahendamise tulemusest. Tiit Kollom
Mare Merimaa
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.