XXXXXXXX), tehinguline esindaja vandeadvokaat Andres Lusmägi
Kohtuistungi toimumise aeg
15.10.2010. a.
Istungil osalenud isikud
Hageja Heikki Tapani Vartiainen, hageja tehingulised esindajad vandeadvokaat Üllar Aedna ja vandeadvokaat Tõnu Tuulas, kostja tehingulised esindajad Aivar Vahenõmm ja vandeadvokaat Andres Lusmägi
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.21.10.2005.a esitas hageja maakohtusse hagi, milles palus tuvastada pooltevaheline müügileping ja mõista kostjalt välja hüvitis summas 709 022 krooni. Hagiavalduse kohaselt ostis hageja Taanist viljakombaini, mille transportis Eestisse ja osutas sellega kohalikele inimestele teenust. 2001.aastal tegi kostja hagejale ettepaneku, et ostab kombaini ära ning kombaini hinna tasaarvestamiseks pakkus osa talle kuuluvast maatükist, millega hageja ka nõustus. Kostja näitas kätte maatüki, mis pidi kombaini hinna kompenseerima ning lubas hagejal seal ehitustegevust alustada. Notariaalset müügilepingut ei sõlmitud, kuivõrd maatüki tagastamise protsess ei olnud lõpule jõudnud ning maa oli seetõttu kinnistamata. Kostja suulise lubaduse kohaselt pidi ta asjad ajama korda niipea, kui selleks tekib võimalus. Lähtudes kõnealusest kokkuleppest, asus hageja talle lubatud maatükki omal kulul korrastama. Sellise tegevuse tulemusel ehitati maatükile väike elamu, mis varustati vee ja elektriga. Hageja kasutas nimetatud elamut oma elukohana. Hageja pöördumistele, et leppida kokku detailides, kuidas peaks müügi vormistamine aset leidma, ütles kostja hagejale, et erinevalt varasematest kokkulepetest ei kavatse ta enam maatükki hageja nimele vormistada. Hageja oli kostjaga pidanud läbirääkimisi, kostjaga saavutatud kokkuleppele maatüki võõrandamiseks, kostja lubadustele ja käitumisele tuginedes teinud kostjale tagastatud maatükile kulutusi, mille eest nõudis kostjalt alusetu rikastumise sätetele tuginedes rahalist hüvitist vastavalt 2001.a hindadele summas 709 022 krooni. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata. Kostja leidis, et kuna hageja sai oma kombaini tagasi, siis oli ka hageja ise oma käitumisega tunnistanud, et kombaini müügitehing oli pelgalt tema ettekujutluse vili. Kostja leidis, et hageja õigusi ei ole millegagi rikutud, sest kostja ei ole hagejal takistanud oma palkmaja lahti võtmast ja ära viimast. Vaidlusalusel kinnistul olevad koormatised oleks kantud kinnistusraamatusse, kuid sealt ei nähtu, et kinnistul oleksid kohustused, mida peaks kostja kandma. Esimese astme kohtu otsus
3.Harju Maakohus tegi 03.05.2010.a otsuse, millega jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kohus leidis, et asjas ei ole leidnud tõendamist pooltevaheline kokkulepe maa müümiseks. Hageja väidetud suuline kokkulepe tulevikus maa müügitehingu tegemiseks oleks AÕS § 119 lg 1 ja 01.09.1994.a jõustunud ning kuni 01.07.2002.a kehtinud TsÜS § 93 lg 3 alusel tühine kohustusliku notariaalse vorminõude järgimata jätmise tõttu. Tunnistajate ütlustest ei selgunud, et kostja kinnitas tunnistajatele maa hagejale müümise kavatsust. Kostja 18.05.2001.a taotluse alusel Kuusalu vallavalitsuse poolt kostjale 24.05.2001.a korraldusega väljastatud kirjalik nõusolek väikehoone ehitamiseks ei ole seotud hageja hoone
2(5)
Tsiviilasi nr: 2-05-18655 püstitamisega. Lisaks ei ole hageja esile toonud, et ehitis oli valla loa alusel õiguslikul alusel püstitatud, see välistanuks ehitise muutumise kinnisasja oluliseks osaks ning hageja kulutuste hüvitamise nõude. Maakohus leidis, et VÕS § 1042 alusel kostjalt kulutuste hüvitamise nõude eeldused olid täitmata: hageja tehtud kulutused ei ole vaadeldavad kostja esemele õigusliku aluseta tehtud kostjale vajalike või kasulike kulutustena ning kostja ei ole kulutuste tõttu hageja arvel rikastunud. Tulenevalt kulutuste tegemise ajal kehtinud AÕS § 138 sätetest muutus hageja poolt ehitamise käigus paigaldatud materjal maatüki oluliseks osaks kostjast sõltumata. Samuti kostjast sõltumatult muutus ehitusloata ja maakasutusõiguseta ehitis hiljemalt maa kinnistusraamatusse kandmisest maatüki oluliseks osaks AÕSRS § 14 lg 1 alusel. Maatüki omanikuks ei olnud aga kulutuste tegemise ja materjali maatüki osaks muutumise ajal kostja ja seda teadis ka hageja. Kuni maareformi seaduse alusel maa tagastamiseni oli maa riigi omandis (maareformi seaduse § 31 lg 2). Kuusalu vallavalitsuse 13.08.2004 korraldusest nähtuvalt kuulus Kuusalu vallas Allika ja Põhja külas maakasutusõigus kuni kostja maa omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseni Kuusalu vallale. Seega ei saanud hagejal kulutuste tegemise ajal olla arusaamist, et ta teeb kulutusi kostja esemele. Esialgselt kohtule esitatud hagiavaldusest nähtuvalt oli hageja ise kulutuste tegemise ajal vastupidisel arvamusel: hageja teada oli tal kostjaga kehtiv lepinguline suhe ning hageja tegutses eesmärgiga rajada endale eluase. Tehtud kulutuste kvalifitseerimine kostja esemele õigusliku aluseta tehtud kulutusteks toimus alles kohtumenetluse käigus. Apellatsioonkaebus
4.Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega mõistetakse kostjalt hageja kasuks välja 709 022 krooni. Hageja leiab, et kohus on rikkunud menetlusõigust, hinnates ebaõigesti tunnistaja T. S. ütlusi ja jätnud tuvastamata asja lahendamisel olulised asjaolud. Hageja on seisukohal, et tunnistaja T. S. ütlustest nähtub selgesti, et kostja andis lubaduse kinnistu hagejale võõrandamiseks. Hageja leiab, et kohus on jätnud oma otsuse põhjendamata, otsus on vastuoluline ning ei vasta TsMS § 436 lõikele 1 ja § 232 lõikele 1. Hageja leiab, et kui tema ehitatud ja kostja maal asuva ehitise formaalsed puudused on kõrvaldatavad, pole maatükil ehitise omamine keelatud. Maakohus, asudes analüüsima elamu ehitusõigusel põhinevat staatust, on ehitusseaduse formaalsed ning sisulised eeldused jätnud ebaõigesti eristamata ja hindamata. Lisaks on hageja seisukohal, et kohus on valesti kohaldanud VÕS § 1042 lg-t 1. Eelnimetatud rikkumised kogumis on kaasa toonud asjaolude ebaõige tuvastamise, oluliste asjaolude tuvastamata jätmise ning lõppastmes ebaõige otsuse tegemise. Vastustaja seisukoht
5.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus tuleb tühistada ning asi tuleb saata uueks arutamiseks Harju Maakohtule. Maakohus kohaldas valesti materiaalõigust ning rikkus menetlusnorme määral, mis viis ebaõige kohtulahendi tegemiseni. Asi tuleb maakohtule uueks arutamiseks saata TsMS § 656 lg 1 p-i 5 ja lg 2 ning § 657 lg 1 p-i 3 alusel.
7.Käesoleva asja lahendamisel omab olulist tähendust see, kas ja millised hageja poolt tehtud kulutused muutusid kinnisasja, mis hakkas peale tagastamist kostjale kuuluma, olulisteks osadeks. Kinnisasjaga mööduvaks otstarbeks ühendatud asjad maatüki osaks ei muutu. Kostja väitis, et palkehitist, mis maatükiga ühendati, ei saa pidada maatüki oluliseks
3(5)
Tsiviilasi nr: 2-05-18655 osaks, sest see on eemaldatav. Sellist järeldust põhistas kostja menetluse käigus esitatud spetsialisti arvamusega, milles leitakse, et konkreetne ehitis on lihtsasti teisaldatav (vt t II kd lk 64). Maakohtu otsusest võib tuletada, et maakohus leidis, et ehitis ühendati maatükiga viisil, mille tagajärjel peaks ehitis ja rajatised muutuma maatüki olulisteks osadeks. Samas ei ole maakohus selgelt vastavasisulist seisukohta kujundanud, samuti ei ole maakohus esitanud põhjendusi, millest lähtuvalt maakohus sellise järelduseni jõudis. Samuti ei ole maakohus sellise järelduse tegemisel hinnanud tõendeid, sh viidatud spetsialisti arvamust. Asja uue arutamise käigus tuleb maakohtul kujundada seisukoht küsimuses, kas hageja tegi maatüki suhtes, mis kostjale tagastati, kulutusi, mille tagajärjel ehitised ja rajatised ühendati maatükiga viisil, mille tagajärjel saaks neid lugeda maatüki olulisteks osadeks. Sellise hinnangu andmisel tuleb maakohtul võtta seisukoht kõikide ehitiste ja rajatiste osas eraldi ning seisukoha kujundamisel tuleb hinnata kõiki asjakohaseid tõendeid.
8.Maakohus leidis õigesti, et hageja nõue võiks kuuluda rahuldamisele VÕS § 1042 lg 1 alusel, kuid maakohtuga ei saa nõustuda selles, et kostja hageja poolt tehtud parenduste tõttu igal juhul ei rikastunud. Kuigi kostja kinkis vahetult peale maa tagastamise teel omandamist kinnisasja oma pojale, ei saa väita, et kostja nendel asjaoludel hageja poolt tehtud parenduste tõttu ei rikastunud. Kuigi kostja ei ole enam täna vaidlusaluse kinnisasja omanik ja kuigi kostja kinnisasja võõrandamise eest tasu ei saanud, ei anna need asjaolud alust sellist järeldust teha. Kuna kostja kinkis talle kuulunud kinnisasja ära, sai ta teha hageja poolt tehtud parenduste võrra väärtuslikuma kingituse. Selle väärtuste vahe ulatuses, mille võrra suurema kingituse kostja oma pojale hageja poolt maatüki suhtes tehtud parenduste tõttu teha sai, tuleb kostja rikastumist VÕS § 1042 lg 1 tähenduses hinnata. Seda eeldusel, et hageja poolt tehtud parendused muutusid maatüki oluliseks osaks.
9.Juhul, kui asuda seisukohale, et hageja poolt maatüki suhtes tehtud parendusi (või mingit osa parendustest) tuleb lugeda kostjale tagastatud kinnisasja oluliseks osaks, tuleb hinnata, kas kostja vastavate parenduste tõttu rikastus. Selleks tuleb tuvastada, kas parendused olid kostjale kasulikud (VÕS § 1042 lg 1 lause 1). Kostja väitis, et temale ega tema pojale ei ole hageja poolt tehtud parendusi vaja. Kostja väidete kohaselt soovis kostja ja soovib tema poeg tegeleda vaidlusalusel maal põllumajandusliku tootmisega ning hageja poolt püstitatud ehitised ja rajatised hoopis takistavad seda tegevust. Kuigi rikastumise ja rikastumise ulatuse üle otsustamisel tuleb hinnata rikastumist kostja isikust lähtuvalt, ei tule vastava hinnangu tegemisel aluseks võtta mitte ainult kostja poolt esitatud väiteid, vaid tuleb lähtuda kostjaga samas olukorras oleva sarnase mõistlikult tegutseva isiku vaatevinklist. Seega tuleb maakohtul asja uue arutamise käigus hinnata, kas kostjaga sarnase mõistliku isiku vaatevinklist lähtuvalt võiks konkreetses kohas tehtud parendusi kasulikeks pidada. Seejuures tuleb anda hinnang ka sellele kostja vastuväitele, et ehitis püstitati ilma ehitusloata.
10.Juhul, kui hageja poolt tehtud parendusi tuleb lugeda kinnisasja olulisteks osadeks ning juhul, kui vastavaid kulutusi tuleb kostjale kasulikeks lugeda, tuleb maakohtul hinnata rikastumise ulatust. Rikastumise ulatuse hindamisel tuleb aluseks võtta see aeg, millal kostja sai vaidlusaluse kinnisasja omanikuks, st aeg, millal kostja kanti kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu järeldusega selles, et kuna kostja ei saanud kunagi vaidlusaluse ehitise ja vaidlusaluste rajatiste valdust, ei toimunud ka kostja rikastumist. Eespool toodud eelduste esinemise korral tuleb asuda seisukohale, et kostja rikastus seetõttu, et sai vaidlusaluste parenduste omanikuks. Rikastumise ulatuse hindamiseks tuleb hinnata, kui palju oleks olnud vaidlusalune kinnisasi väärt ilma hageja poolt tehtud ja kinnisasja oluliseks osaks muutunud parendusteta, mille osas kostja rikastus, ja kui palju on vaidlusalune kinnisasi parenduste tõttu rohkem väärt. Selleks tuleb väärtuste vahet hinnata
4(5)
Tsiviilasi nr: 2-05-18655 selle ajahetke seisuga, millal kinnisasi kostja nimele kinnistati. Sellekohaseid tõendeid käesoleva tsiviilasja menetluse käigus kohtule esitatud ei ole. Seetõttu tuleb maakohtul teha asja uue arutamise käigus pooltele ettepanek esitada kohtule tõendid, mille alusel eespool nimetatud väärtuste diferentsi hinnata saaks.
11.Juhul, kui maakohus peaks asja uue arutamise käigus tegema järelduse, et kostja on eespool toodud parenduste tõttu rikastunud, tuleb hinnata, millises suuruses kulutused hageja kostja esemele tegi (VÕS § 1042 lg 1 lause 1), sest parenduste tegemise tõttu rikastumise korral võib parenduste tegija nõuda üksnes reaalselt esemele tehtud kulutuste hüvitamist. Kuigi hageja ei ole esitanud konkreetseid kulutšekke ega arveid (va näiteks elektrivõrguga liitumise tasu arve), võib kulutuste suurust hinnata ka muude tõendite alusel. Nii esitas hageja kohtule OÜ BK konsultandid & WT Partnership poolt koostatud eksperthinnangu (vt t II kd lk 179 jj), milles hinnati vaidlusaluse elamu ehituskulude maksumust 2001. aasta seisuga. Põhimõtteliselt võib kohus nimetatud tõendit kulutuste suuruse hindamisel aluseks võtta, kuid sellest lähtumisel peab kohus arvestama ka kostja poolt selle tõendi osas esitatud vastuväiteid. Kostja hinnangul hõlmab see eksperthinnang ka teatud osas selliseid kulutusi, mis jäävad vaidlusaluse kinnisasja piiridest välja. Samuti leidis kostja, et elamu ehitamiseks kasutatud palkmaterjal oli hagejal eelnevalt olemas ning omandatud oluliselt väiksema raha eest. Sellise väite esitamisel tugines kostja menetluses antud tunnistaja ütlustele. Neid asjaolusid tuleb kohtul asja uue arutamise käigus hinnata.
12.Ringkonnakohus märgib veel, et ei nõustu maakohtuga selles, et VÕS § 1042 lg 1 alusel esitatav nõue tuleb jätta rahuldamata ka seetõttu, et hageja väidete kohaselt tegi hageja vaidlusalused parendused lepingu alusel ning VÕS § 1042 lg 1 alusel nõude rahuldamine eeldab, et parendused tehakse ilma õigusliku aluseta. Hageja väitis, et ta tegi kulutused seetõttu, et tal oli kostjaga suuline kinnisasja võõrandamise tehing, mille alusel asus ta kinnisasja kasutama ja asja suhtes parendusi tegema. Kui see nii oli, on vastav kinnisasja omandamise tehing AÕS §-s 119 sätestatud vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine. Juhul, kui maakohus ei tuvasta mõne muu hageja ja kostja vahelise lepingu olemasolu, mis lubas hagejal vastavale maale parendusi teha või kohustas hagejat parendusi tegema, ei ole VÕS § 1042 lg 1 kohaldamine välistatud.
13.Kuivõrd maakohus jättis asjaolud sedavõrd suures ulatuses tuvastamata, tuleb asi saata uueks arutamiseks Harju Maakohtule. Asja uue arutamise käigus tuleb maakohtul lähtuda eespool antud juhistest. Ringkonnakohus ei saa eespoolosundatud puudusi ise kõrvaldada, sest käesoleval juhul on eelmenetluse ülesanded olulisel määral täitmata. Eelmenetluses on maakohtu ülesanne selgitada pooltele tõendamisele kuuluvaid asjaolusid ning selgitada välja poolte väited ja vastuväited ning teha hagi rahuldamise eelduseks olevate asjaolude tõendamiseks vajalike tõendite esitamise ettepanekud ning uurida koos menetlusosalistega menetluses kogutud tõendeid, võimaldades pooltel kõigi asjaolude kohta oma arvamust avaldada. Eespoolosundatust nähtuvalt ei ole maakohus neid ülesandeid väga mitmete hagi rahuldamise eeldusteks olevate asjaolude osas täitnud, mistõttu ei saa ringkonnakohus hakata suures osas eelmenetlust läbi viima.
14.Menetluskulude jaotus kuulub otsustamisele vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.
Ulvi Loonurm
Kaupo Paal
Malle Seppik
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.