Võlaõigus › Seltsingulepingud

2007 suvel leidis hageja kinnistutele ostja ja pöördus kostja poole lepingu täitmise sooviga. Kostja aga keeldus lepingu täitmisest ja nõudis hageja käest veel 2 000 000 krooni ja alles siis oleks kostja soostunud lepingut täitma. 18.09.2007 esitas hageja kostjale kirjaliku nõude lepingu täitmiseks. 03.10.2007 tagastas kostja lepingut täitmata hagejale pangaülekandega 1 500 000 krooni. Seega on kostja rikkunud lepingut ning lepingu punkt 10 alusel palub hageja mõista kostjalt välja leppetrahvina 1 500 000 krooni, samuti hagi esitamisel tasutud riigilõiv. Hagi esitamisel juhindus hageja VÕS § 6, § 7, § 8, § 100, § 101 p 1, § 158 lg 1. 28.02.1008 avalduses märgib hageja, et lepingu põhiolemuseks ei olnud kinnisasjade võõrandamine kostja poolt hagejale vaid kolmandatele isikutele. Kostja keeldus lepingu täitmisest, kinnistute võõrandamisest kolmandatele isikutele ning nõudis hagejalt alusetult veel 2 miljonit krooni. Kui kostja oleks lepingut täitnud, ei oleks hageja soovinud kinnistuid endale omandada. Kooskõlas lepingu p-ga 4 nõudis hageja õigust iseseisvalt lepingu eesmärki realiseerida – teenida müügi vahendusega tulu (VÕS § 7). Kuna kostja hageja nõuet ei täitnud, nõuab hageja leppetrahvi. Leping ei olnud eelleping ega leping kinnisasja võõrandamiseks, vaid leping, millega hageja pidi looma tingimused kostja poolt võõrandamislepingute sõlmimiseks. Juba enne lepingu sõlmimist oli kostja omandanud 13 kinnistut, temale kuuluva osaühingu põhitegevuseks oli tehingud kinnisvaraga. Väide, et kostja ei teadnud lepingute (ka eellepingu) notariaalsest vorminõudest, on absurdne. 19.08.2008 avalduses märgib hageja, et tegemist on käsunduslepinguga. Kostja tegi hagejale ülesandeks võõrandada temale kuuluvad kaheksa kinnistut. Kaheksa kinnistu võõrandamishind oli 1 500 000 krooni. Kostjal oli raha saamisega kiire, mistõttu hageja maksis talle lepingu p 5,6 järgi 1 500 000 krooni enne käsundi realiseerumist. Leping oli käsundisaaja (hageja) poolt sisuliselt täidetud. Lepingu p 8 järgi olnuks hageja tasuks rahaline vahe, kui ta saanuks kinnistud müüa 1 500 000 kroonist kallimalt. P 10 1 500 000 kroonise leppetrahvi kohta lisati lepingusse juhuks kui käsundiandja (kostja) lepingust taganeb või selle üles ütleb. Kohtuistungil taotles hageja hagi rahuldamist ja leppetrahvi väljamõistmist kostjalt ning menetluskulude jätmist kostja kanda. Lepingu p 6 alusel omandas hageja kõik käsunduslepingu järgsed õigused, kohustused, tulud ning riskid. 1 500 000 krooni maksmisega käsundusleping täideti. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata, kuna leppetrahvi nõude aluseks olev poolte vahel 16.01.2006 sõlmitud leping on tühine vorminõude puudumise tõttu. Lepingu põhiolemuseks on siiski kinnisasjade võõrandamine, mis tuleneb lepingu punktist 4. Samas on järgimata AÕS § 119 lg 1 sätestatud notariaalse lepingu vorm, mis VÕS § 33 lg 2 järgi kehtiks ka kinnisasja omandamise eellepingule. Kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob antud juhul kaasa ka leppetrahvi kõrvalkokkuleppe tühisuse (Riigikohtu lahend 3-2-1-79-04 p 20 ja 21). Samuti on kostja hagejale tagastanud tühise lepingu alusel saadud 1 500 000 krooni. 10.09.2008 esitatud vastuses kinnitab kostja, et jääb varem esitatud seisukohtadele, tegemist ei ole käsunduslepinguga. Lepingu p 3 sisaldab küll ülesannet kinnistute võõrandamiseks, kuid p 6 jällegi kehtestab omandisuhte kostja kinnistutele. Poolte ühine tegelik tahe (VÕS § 29 lg 1) oli suunatud kinnistute võõrandamisele hagejale või tema poolt määratud isikule.

Puuduvad andmed, et hageja oleks p- 3 märgitud ülesannet täitma asunud, ostjat otsinud või selle leidnud. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kohtuistungil oli kostja seisukohal, et lepingu sõnastusest ei tulene leppetrahvi nõudmise õigust. Kui kohus hagi rahuldab, taotleb kostja leppetrahvi vähendamist mõistliku summani, milleks on 150 000 krooni. Lepingu p-dest 6 ja 9 (teine lause) tuleneb, et tegemist on eellepinguga kinnistu omandamiseks, mitte käsunduslepinguga. Lepingu p 6 järgi kohustus kostja müüma kinnistu hagejale, aga hetkel seda ei vormistata ostu-müügina. See tähendabki, et tegemist on ostu-müügi eellepinguga. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, analüüsinud hageja ja kostja väiteid ja uurinud esitatud dokumentaalseid tõendeid, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Pooled vaidlevad lepingu, millest nõue tuleneb, liigi üle. Hageja arvates on tegemist käsunduslepinguga, kostja arvates ostu-müügi eellepinguga. Seejuures peab kohus vajalikuks märkida, et hagiavalduses ega ka hilisemas menetlusstaadiumis hageja lepingu liiki ei määratlenud. Hageja tegi seda alles esimesel kohtuistungil kohtu sellekohasele küsimusele vastates. Kostja aga märkis juba hagile esitatud vastuses (lk 62-64), et lepingu põhiolemuseks on kinnisasjade võõrandamine ja leping on tühine vorminõude rikkumise tõttu. Hagiavalduses on hageja hagi aluseks olevaid asjaolusid kirjeldades märkinud, et hageja maksis kostjale kahe kostjale kuuluva kinnistu võõrandamiseks 1 500 000 krooni, lepingu eesmärgiks oli saada kinnistute müügist tulu (mitte kinnistute müük), tulu pidi saama hageja, mitte kinnistute omanik (kostja); kinnistud müüs aga kostja ise rikkudes sellega poolte vahel sõlmitud lepingut. Sellest tulenevalt tuleb vaidluse lahendamiseks määratleda pooltevahelise lepingu liik tulenevalt eelkõige lepingu eesmärgist. VÕS § 33 lg 1 järgi on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. § 619 kohaselt käsunduslepinguga kohustub üks isik (käsundisaaja) vastavalt lepingule osutama teisele isikule (käsundiandja) teenuseid (täitma käsundi), käsundiandja aga maksma talle selle eest tasu, kui selles on kokku lepitud. VÕS § 29 lg 1 alusel tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Selle sätte kohaselt tuleb välja selgitada lepingu sisu. § 29 lg 4 alusel tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupoolega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma, kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et tegemist on ostu-müügilepingu eellepinguga. Käsundile viitab lepingus vaid p 3, milles kostja teeb talle kuuluva 8 kinnistu võõrandamise ülesandeks hagejale. Eelleping sõlmitakse juhul, kui lepingu sõlmimisel võib esineda takistusi (faktilisi või õiguslikke), mis ei võimalda pooltel saavutada lõplikku kokkulepet ja õiguslikku seotust. Sellisel juhul on võimalus sõlmida eelleping, mille sisuks on kohustus teha leping tulevikus („Võlaõigus I Üldosa“, lk 86). Eelleping on siduv, st eellepingu sisuks on kohustus sõlmida põhileping. Et ka hageja pidas vaidlusalust lepingut ostu-müügilepingu eellepinguks on üheselt arusaadavalt väljendatud hageja 18.09.2007 kirjas kostjale (lk 36). Selles kirja I lõigus kirjutab hageja, et tulenevalt lepingu p-st 4 soovib ta veel selle kuu lõpus sõlmida lepingu p-s 1 loetletud 8 kinnistu ostu-müügi ja asjaõiguslepingud; teeb ettepaneku esitada kostjal

dokumendid notari juures aja broneerimiseks (kirja II lõik). Nimetatud kirja alusel võib väita, et poolte ühine tahe oli vaidlusaluse lepingu näol sõlmida eelleping, millele pidi järgnema ostu-müügi- ja asjaõiguslepingute sõlmimine. Lepingu p 4 andis hagejale õiguse iseseisvalt otsustada kellele ja millise hinnaga ta kinnistud võõrandab. Sellest sõnastusest tuleneb, et hageja võis kinnistud võõrandada ka endale. Ostumüügilepingu eellepingule viitavad ka teised lepingu punktid. Lepingu p-s 2 on kirjas, et kinnistute võõrandamise kogumaksumus on 1 500 000 krooni. Sellisest sõnastusest on väljaloetav, et märgitud summa on kinnistuste müügihind. Lepingu p 6 järgi omandab hageja kinnistud, kui on tasunud kostjale 1 500 000 krooni. Sellest 550 000 krooni oli hageja tasunud lepingu sõlmimise ajaks (p 5) ning 950 000 krooni kohustus tasuma 15.veebruariks 2006. Kohtule tõenditena esitatud maksekorralduste kohaselt maksis hageja kostjale 28.12.2005 250 000 krooni ja 13.02.2006 950 000 krooni. Mõlema maksekorralduse selgitusse on hageja märkinud „kinnistute eest“. Ka see tõendab, et hageja pidas kostjale makstut kinnistute ostuhinnaks. Vaidlus puudub selle üle, et kostja müüs kinnistud ise ja on hagejale 1 500 000 krooni tagastanud. Seda tõendab ka kostja pangakonto väljavõte. Ülalmärgitud kohtule esitatud tõendeid ja kostja kohtule esitatud seisukohta ning hageja seisukohti enne kohtumenetlust kogumis hinnates tuleb asuda seisukohale, et pooled sõlmisid 16.02.2006 lepingu, mis valdavas osas on kvalifitseeritav ostu-müügi eellepinguna. Tulenevalt VÕS § 33 lg 2 on sõlmitud eelleping tühine vorminõude rikkumise tõttu. Viidatud sätte kohaselt peab eelleping olema sõlmitud samas vormis kui leping, juhul kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis. AÕS § 119 lg 1 sätestab kohustuse, mille järgi tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Seega peab ka VÕS §-s 33 nimetatud eelleping, mis on sõlmitud selleks, et võtta kohustus sõlmida tulevikus kinnistu ostu-müügileping, olema notariaalselt tõestatud. Kuna poolte vaheline leping on notariaalselt tõestamata, on leping tühine kooskõlas TsÜS § 83 lg 1, mis sätestab, et tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Hagejal puudub seaduslik alus nõuda kostjalt leppetrahvi tühise lepingu alusel. Selline seisukoht on kooskõlas ka Riigikohtu seisukohaga, mis on väljendatud 17.06.2004 otsuse p-des 20,21 asjas nr 3-2-1-79-04. Juhindudes TsMS § 162 lg 1 tuleb seoses hagi rahuldamata jätmisega menetluse kulud jätta hageja kanda. Kooskõlas § 174 lg 1 on kostjal õigus esitada menetluskulude rahalise kindlaksmääramise nõue 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.