Tiiu Lellepi (isikukood: XXXXXX ; elukoht: XXXX X ) hagi Ester Vahtra (isikukood: XXXXXX; elukoht: XXXX X ) ja Allan Vahtra (isikukood: XXXXXX ; elukoht: XXXX X ) vastu ebaseadusliku valduse lõpetamiseks ning Ester Vahtra ja Allan Vahtra vastuhagi Tiiu Lellepi vastu üürilepingu tunnustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 08.04.2008. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tiiu Lellepi apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
30. september 2008. a
Menetlusosalised ja nende
Apellant Tiiu Lellep, esindaja advokaat Margo Lemetti Vastustajad Ester Vahtra ja Allan Vahtra, esindaja Elina Madal
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 08.04.2008 otsus ja teha uus otsus, millega: Rahuldada Tiiu Lellepi hagi ja kohustada Ester Vahtra ́t ja Allan Vahtra ́t lõpetama ebaseadusliku valduse ning vabastama X asuva maja II korruse, garaazi ja 1⁄2 krundi. Vabatahtlikust valduse vabastamisest keeldumise korral on Tiiu Lellepil õigus Ester Vahtra ja Allan Vahtra koos nendele kuuluvate asjadega välja tõsta X asuva maja II korruselt, garaazist ja 1⁄2 krundilt. Jätta Ester Vahtra ja Allan Vahtra vastuhagi rahuldamata.
Menetluskulude jaotus
Mõista Ester Vahtra ́lt ja Allan Vahtra ́lt solidaarselt välja menetluses kantud õigusabi kulude katteks 9500 (üheksa tuhat viissada kr) krooni ja riigilõivu katteks 9950 (üheksa tuhat üheksasada viiskümmend kr) krooni Tiiu Lellepi kasuks. Ülejäänud osas jätta menetluskulud poolte endi kanda.
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
POOLTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.04.05.1999 müüs Ester Vahtra Tartus X asuva elamu 1⁄2 mõttelist osa Ellinor Vuhkale, keda esindas lepingu sõlmimisel volikirja alusel Henn Vuhka. E. Vuhka suri 12.08.2001. E. Vuhka pärijaks on H. Vuhka. H. Vuhka müüs X elamu 1⁄2 mõttelist osa koos selle oluliste osade ja päraldistega 08.06.2004 AS-le Tootal Kinnisvara. 06.07.2004 esitas AS Tootal Kinnisvara maakohtule hagi Ester Vahtra, Allan Vahtra, Eve Kanošini, Kätlin Pumalaineni ja Kristo Pumalaineni vastu X ehitise suhtes ebaseadusliku valduse lõpetamiseks. 03.04.2006 kanti elamumaa Tartus X kinnistusraamatusse, registriosa nr XXXXXX. 31.08.2006 müüs AS Tootal Kinnisvara X kinnistu 1⁄2 mõttelist osa Tiiu Lellepile. 09.05.2007 määrusega luges kohus AS Tootal Kinnisvara asemel hagejaks T. Lellepi. 08.04.2008 määrusega võttis kohus vastu T. Lellepi loobumise hagist Eve Kanošini, Kätlin Pumalaineni ja Kristo Pumalaineni vastu ebaseadusliku valduse lõpetamiseks ning lõpetas tsiviilasjas selles osas menetluse. Hagiavalduse kohaselt kohustus E. Vahtra 04.05.1999 ostu-müügilepingu kohaselt ennast ja kõiki teisi X elamusse sisseregistreeritud isikuid välja registreerima, lepinguobjekti oma asjadest vabastama ja ostja valdusesse üle andma hiljemalt 01.06.1999, kuid ei teinud seda. 08.06.2004 ostu-müügilepinguga omandas ehitise mõttelise osa AS Tootal Kinnisvara, kuid müüja ei andnud talle üle otsest valdust lepingu esemele, sest seda kasutasid kostjad. 09.06.2004 kirjas palus AS Tootal Kinnisvara E. Vahtral hiljemalt 22.06.2004 täita 04.05.1999 lepinguga võetud kohustused. 15.06.2004 teatas E. Vahtra, et ei anna eluruumi üle, sest tal on õigus selle kasutamiseks, tegemist on tema koduga ja tal pole kuhugi minna. Hageja palus mõista AÕS §-de 34 lg 1; 68 lg 1 ja 80 alusel kostjate ebaseaduslikust valdusest välja enda valdusesse 1⁄2 ehitisest Tartus X ning kohustada kostjaid eluruumi valduse hagejale üle andma.
Kostjate vastuhagi palus hageja jätta rahuldamata, leides, et kostjate esitatud üürilepingud ei kehti ning seetõttu ei ole vaja esitada ka ülesütlemise avaldust. Alates 01.06.1999 puudub kostjatel õiguslik alus asja valdamiseks.
2.Kostjad hagi ei tunnistanud, leides, et neil on üürilepingust tulenev õiguslik alus asja valdamiseks ning hageja ei ole järginud võlaõigusseaduse sätteid üürilepingu ülesütlemiseks. Kostjad esitasid vastuhagi, milles palusid tunnustada oma õigust kasutada Tartus X asuva maja II korrust, garaaži ja 1⁄2 krunti üürilepingu alusel. Kostjate väidete kohaselt soovis H. Vuhka, kes oli E. Vahtra lähedane sõber, 1999. a saada SA-lt Tartu Eluasemefond laenu. Selleks oli tal vaja esitada näiliselt omandatav eluase, mille omanik on valmis kinnitama, et on vastavalt fondi laenutingimustele müügitehingu vormistamise ajaks kätte saanud 75% müügihinnast. H. Vuhka taotles laenu oma ema E. Vuhka nimel, sest ta ise ei vastanud laenusaaja tingimustele. E. Vahtra oli nõus H. Vuhkat aitama, kui H. Vuhka annab tagatise, et fondile laenu tasumise järgselt vormistatakse X eluruum tema nimele tagasi. Selleks, et E. Vahtral oleks elukoha suhtes kindlustunne, sõlmis ta H. Vuhkaga 07.05.1999 üürilepingu, mille kohaselt on eluruum tema eluaegses tasuta kasutuses. Üürilepingus fikseeriti, et E. Vahtra on tasunud eluruumi eest müügihinna 350 000 krooni ettemaksuna eluruumi tagasivõõrandamise puhuks, samuti tagasimüügitehingu vormistamise aeg. Lisaks andis H. Vuhka 28.04.1999 kinnituskirja ja sõlmis 07.05.2000 tagatisrahalepingu, milles kinnitas kavatsust vormistada elamu mõtteline osa pärast laenu tasumist hiljemalt 2002. a E. Vahtra omandisse tagasi. 26.08.2001 uuendati üürilepingut, kaasates üürnikuks ka E. Vahtra täisealiseks saanud poja A. Vahtra.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 08.04.2008 otsusega T. Lellepi hagi E. Vahtra ja A. Vahtra vastu Tartus X asuva kinnistu suhtes ebaseadusliku valduse lõpetamiseks rahuldamata ning rahuldas E. Vahtra ja A. Vahtra vastuhagi T. Lellepi vastu ning tunnustas E. Vahtra ja A. Vahtra õigust kasutada Tartus X asuva maja II korrust, garaaži ja 1⁄2 krunti üürilepingu alusel. Kohus mõistis välja T. Lellepilt solidaarselt E. Vahtra ja A. Vahtra kasuks menetluskulud 1000 krooni. Kohus tühistas maakohtu 29.06.2007 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu – T. Lellepil toimingute keelamise, mis kahjustavad E. Vahtral ja A. Vahtral valdust Tartus X asuva elamu II korrusele, garaažile, keldrile ja 1⁄2 kinnistule. Otsuse kohaselt ei ole kohtule esitatud TsMS § 277 märgitud taotlusi dokumendi tõendina mittearvestamiseks. Küll on E. Vahtra esitanud taotlusi käekirjaekspertiisi läbiviimiseks, millised kohus jättis rahuldamata, kuna ei pea neid otstarbekaks, vähemalt praeguses menetluse staadiumis. E. Vahtra on kohtule esitanud 07.05.1999 üürilepingu koopia, algdokumenti ei ole kohtule esitatud. Üürilepingu koopias on üürileandjaks märgitud H. Vuhka ning üürnikeks A. Vahtra ja E. Vahtra, lepingu esimesele leheküljele on tehtud juurdekirjutusi, lepingu teisel leheküljel on kolm allkirja. Kostjate väitel valmistas lepingu blanketi ette Heidi Käärt, tema soovitusel tehti juurde korrektiivid ning tema juuresolekul kirjutati lepingud alla. Tunnistaja H. Käärti, Tartu linna ametniku ning E. Vahtra ammuse tuttava ütluste kohaselt tulid E. Vahtra ja H. Vuhka 1999 kevadel pärast laenu saamist üürilepinguga tema juurde ning allkirjastasid selle. Lepingule kirjutati kaks allkirja, muid märkusi sinna ei tehtud. A. Vahtrat kohal ei olnud ning tema ei allkirjastanud midagi. Leping oli trükitud ja kahes eksemplaris. E. Vahtra poolt kohtule esitatud 1999. a üürilepingu koopia tundub tunnistajale võõras, sellega tema juures ei käidud; tunnistaja kahtleb, kas tegemist on paberiga, millele tema juures alla kirjutati. Kohus
nõustus hagejaga, et 2001. a üürilepingu, mille originaal on esitatud, ning 1999. a üürilepingu koopia käsitsi kirjutatud osad (v.a kuupäev ja üürnike nimed) on ühesugused, mis ei ole lepingute sõlmimise 2-aastast vahet arvestades reaalne. Eeltoodust tulenevalt ei pidanud kohus võimalikuks arvestada 07.05.1999 üürilepingu koopiat tõendina. Samas tunnistaja H. Käärti ütlustest ilmneb, et 1999 kevadel H. Vuhka ja E. Vahtra üürilepingu siiski sõlmisid. E. Vahtral oli kahtlus, et H. Vuhka ei täida kokkulepet ja ta jääb oma elukohast ilma, üürilepingu sõlmimine oli tagatiseks. Tunnistaja kinnitab, et lepingupoolte ühine tahe oli sõlmida üürileping. VÕSRS § 12 lg 2 sätestab, et kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 01.07.2002, kohaldatakse senikehtinud seadust. Üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud ES § 31 lg 1 kohaselt sõlmitakse üürileping kirjalikult. Kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 93 lg 1 kohaselt on lihtkirjaliku vormi nõude järgimata jätmisel tehing tühine, kui seadusest ei tulene teisiti. Vastavalt Eesti Vabariigi elamuseaduse muutmise ja täiendamise seaduse § 45 (jõustus 06.07.1998) rakendatakse üürisuhte reguleerimisel elamuseaduse sätteid ka siis, kui eluruumi õiguslikul alusel kasutav üürnik keeldub kirjaliku üürilepingu sõlmimisest. Seega oli lepingu sõlmimise ajal elamuõiguses norm, millele viitab TsÜS § 93 lg 1, ja ka kirjaliku üürilepingu puudumine ei välista üürisuhteid. ES § 28 lg 2 kohaselt võib üürilepingu järgi olla üürileandjaks eluruumi omanik või tema poolt selleks volitatud isik. Kohus leidis, et 1999. a üürilepingu sõlmimine E. Vahtra ja H. Vuhka vahel tuleb lugeda tõendatuks. Tõendatuks tuleb lugeda ka 2001. a üürilepingu sõlmimine A. Vahtra ja H. Vuhka vahel. Kohtule on esitatud 26.08.2001 üürilepingu originaal. Kostjate kinnitusel on üürilepingu allkirjastanud H. Vuhka, kes oli oma 21.08.2001 surnud ema pärijaks. Kostjad on taotlenud käekirjaekspertiisi teostamist allkirja õigsuse tuvastamiseks, kuid hageja on pidanud taotlust sisuliselt põhjendamatuks. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Hageja ei ole tõendanud oma vastuväidet, et lepingul ei ole H. Vuhka allkiri. H. Vuhka allkiri on leheküljel, kus ei ole märgitud lepingu olulisi tingimusi. Allkirjastatud lehekülg annab aga alust arvata, et tegemist on üürilepinguga. Puuduvad tõendid selle kohta, et H. Vuhka ja kostjate vahel oli üürisuhteid seoses mõne teise eluruumiga. Kohus ei pidanud usaldusväärseks H. Vuhka ütlusi, et ei tema ega tema ema ning E. ja A. Vahtra vahel ei ole kunagi üürilepingut sõlmitud; E. Vahtra pidi eluruumi vabastama, kuid ei teinud seda nõudmistele (ka kirjalikele) vaatamata, kuna ütlused ei ole kooskõlas teiste kogutud ja eespool analüüsitud tõenditega, sh tunnistaja H. Käärti ütlustega. H. Käärt on küll E. Vahtra tuttav, kuid tunnistaja kinnitusel ei ole nad omavahel kontakteerunud. H. Vuhka aga on E. Vahtra endine lähedane tuttav ning käesoleval ajal on kohtu menetluses nendevaheline vaidlus seoses X eluruumi võõrandamisega (tsiviilasi nr 2-04-530, E. Vahtra hagi H. Vuhka vastu kohustuse täitmisele sundimiseks, mis põhineb varem nimetatud asjaoludel seoses tagatisrahalepinguga). Kuna kohtule ei ole esitatud 1999. a üürilepingut ning 2001. a üürilepingul on allkirjaga kinnitamata juurdekirjutused, ei ole teada, millistel tingimustel lepingud täpselt sõlmiti. Samas ei ole alust kahelda selles, et sõlmiti lepingud, millega kostjatele anti õigus eluruumi kasutamiseks. Seda kinnitab asjaolu, et kostjad on eluruumis elanud ka pärast selle võõrandamist 1999. a ja puuduvad tõendid selle kohta, et E. Vuhka või H. Vuhka oleks neilt viie aasta jooksul nõudnud eluruumi vabastamist vastavalt 04.05.1999 ostu-müügilepingule. Üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused on läinud eluruumi võõrandamisel VÕS § 291 lg 1 ja VÕSRS § 15 lg 2 alusel üle hagejale. Olenemata lepingu tähtajast tuleb nii kehtinud elamuseaduse kui kehtiva võlaõigusseaduse järgi teha üürilepingu lõppemiseks tahteavaldus. Nõuetekohast ülesütlemise avaldust ei ole kostjatele esitatud. Seega üürileping
kehtib ja vastuhagi tuleb rahuldada. Kuna kostjatel on õiguslik alus eluruumi valdamiseks, tuleb hagi jätta rahuldamata.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.T. Lellep taotleb apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega T. Lellepi hagi E. Vahtra ja A. Vahtra vastu ebaseadusliku valduse lõpetamiseks rahuldatakse ning vastuhagi üürilepingu tunnustamiseks jäetakse rahuldamata. Kaebuse põhjendused: 1) Tõendid on vastuolulised ning nende pinnalt ei ole võimalik tuvastada 1999. a üürilepingu olemasolu. Kohtule ei ole esitatud 07.05.1999 üürilepingu originaali, vaid ainult ärakiri. Esitatud on ka väidetavalt 2001. a sõlmitud üürileping, mis on täpselt samasugune kui 1999. a leping. Kohus on õigesti leidnud, et lepingute sõlmimise 2-aastast vahet arvestades ei ole reaalne, et mõlemad lepingud on sõlmitud täpselt samasugustena. Sel põhjusel on kohus õigesti leidnud, et 1999. a üürilepingu olemasolu ei ole võimalik tõendada esitatud koopiaga. Samas on kohus leidnud, et tunnistaja H. Käärti ütlustega on tõendatud, et H. Vuhka ja E. Vahtra vahel on siiski selline üürileping sõlmitud. Selline seisukoht on ebaõige. H. Käärt on andnud ütlusi, et 1999 kevadel tulid pärast laenu saamist tema juurde E. Vahtra ja H. Vuhka ning allkirjastasid mingi dokumendi, mis oli ilmselt üürileping; lepingule kirjutati kaks allkirja, muid märkusi sinna ei tema ega kellegi teise poolt ei tehtud. Tunnistaja allakirjutatud dokumenti läbi ei lugenud ja selle sisu ei tea. Esitatud lepingutel on allkirjad ainult teisel leheküljel, mistõttu on võimalik tuvastada vaid neid asjaolusid, mis kajastuvad lepingute teisel leheküljel. Esimesel leheküljel asuvate punktide kohta igasugune selgus puudub. Dokumendist on näha, et kasutatud on tüüpvormi, kus on vormiliselt jäetud mingi hulk tingimusi lahtiseks. H. Käärti ütluste kohaselt ei täiendanud pooled lepingut käsikirjaliste märkustega. Samas kõik kostjate jaoks olulised tingimused – üürilepingu eluaegsus ja üüri maksmise kohustuse puudumine – on lepingu esimesele leheküljele lisatud käsikirjalistena. Kuivõrd lepingu esimesel leheküljel allkirjad puuduvad, siis on ebaõige käsitlus, et sellistes tingimustes oleks kokku lepitud. Teiseks eitab käsikirjaliste märkuste tegemist tunnistaja H. Käärt, kelle ütlustele kohus on tuginenud, lugemaks üürileping sõlmituks. Kolmandaks ei ole täiendavate käsikirjaliste lepingutingimuste juures poolte allkirju, nagu on tavaline, kui juba valmis lepingut käsikirjaliselt täiendatakse või muudetakse. Arusaamatuks jääb ka, kuidas on lepingule saanud A. Vahtra allkiri. H. Käärt on kinnitanud, et lepingu sõlmimise juures viibisid ainult H. Vuhka ja E. Vahtra. H. Vuhka on igasuguse lepingu sõlmimist eitanud. Samuti on ebatõenäoline, et lepingusse oleks kaasatud üürnikuna alaealine perekonnaliige, kuivõrd tema õigus eluruumi kasutada tuleneks otseselt seadusest. Kuivõrd A. Vahtra nimi on lisatud hiljem, siis on võimalik, et ka esimesele leheküljele tehtud täiendused tehti hiljem. Puudub igasugune alus lugeda selliseid allkirjadega kinnitamata märkusi, mille tegemist üks väidetav lepingupool ja väidetava lepingu sõlmimise juures olnud tunnistaja eitavad, poolte vahel kokkulepitud lepingutingimusteks, seda olukorras, kus kohtule ei ole esitatud lepingut algdokumendina, kuigi hageja ja kohus on seda nõudnud, ning millise lepingu olemasolu ja õigsuse on hageja ning tunnistaja H. Vuhka seadnud kahtluse alla. Lisaks ei saa pidada usaldusväärseks tõendiks H. Käärti ütlusi üheksa aastat tagasi väidetavalt sõlmitud lepingu kohta. H. Käärti ütlustes on vastuolu nii H. Vuhka kui E. Vahtra ütlustega. E. Vahtra on väitnud, et H. Käärt koostas lepingu teksti, samas H. Käärt on väitnud, et pooled tulid tema juurde ise ja tema lepingut ei koostanud. H. Vuhka eitab sellise lepingu sõlmimist. Nimetatud põhjustel ei saa lugeda üürilepingu sõlmimist tõendatuks H. Käärt ütlustega.
Nõustuda ei saa ka kohtu seisukohaga, et hageja ei ole üürilepingu ehtsust vaidlustanud ega esitanud sellekohaseid taotlusi, sh taotlust tõendina mittearvestamiseks. Hageja on olnud menetlust läbivalt seisukohal, et kostja esitatud 1999. a üürilepingut ega ka 2001. a üürilepingut ei saa algdokumendi puudumise tõttu tõendina arvestada. Kohus on jätnud hageja vastavad seisukohad üllatuslikult tähelepanuta. Kohus on juhtinud kostja tähelepanu üürilepingute kui tõendite vormi puudustele ning ka sisulisele vastuolulisusele. Seetõttu jääb arusaamatuks, miks kohus omaalgatuslikult ei arvanud üürilepinguid tõendite hulgast välja. 2) Kohus on õigustamatult lugenud ka 2001. a üürilepingu tuvastatuks. Hageja on tõendanud H. Vuhka tunnistuse ja kirjaliku teatega, et H. Vuhka ei ole 2001. a üürilepingut sõlminud. Samuti on hageja viidanud kostja käsitluse ebaloogilisusele seonduvalt 2001. a lepingu sõlmimise asjaoludega. Asjas ei oma tähendust, kas esitatud 2001. a üürilepingu tagaküljel on H. Vuhka allkiri või mitte. Kuivõrd lepingu esiküljel, mis kajastab kõiki lepingu olulisi tingimusi, sh üürniku nime, ei ole poolte allkirju, siis ei saa asuda seisukohale, et leping on A. Vahtra ja H. Vuhka vahel sõlmitud. Seetõttu ei oleks H. Vuhka käekirjaekspertiis andnud mingit sisulist tulemust 2001. a üürilepingu terviku ja selle sisu kohta. Kuna kohus on lugenud 1999. a üürilepingu sõlmimise tuvastatuks, siis on oluline selgitada ka seda, kas ja miks on pooled sõlminud veel täiendava samasisulise üürilepingu. H. Vuhka on korduvalt eitanud teise lepingu sõlmimist. Kohus on leidnud, et sellised ütlused on vastuolus ülejäänud tõenditega. Millised need tõendid on, kohus ei analüüsi. Kohus küll märgib, et H. Vuhka ütlused ei ole kooskõlas tunnistaja H. Käärti ütlustega, kuid ei selgita, millises osas H. Käärti ja H. Vuhka ütlustes seoses 2001. a lepinguga on vastuolu. H. Käärt ei olnud 2001. a lepingust üldse teadlik. Seega ei saa H. Käärti ütlused tõendada 2001. a üürilepingu sõlmimist H. Vuhka ja A. Vahtra vahel. Nõustuda ei saa ka sellega, et H. Vuhka ütlused oleksid vähemusaldusväärsed H. Käärti ütlustest. Mõlemad tunnistajad on E. Vahtra tuttavad ning seetõttu ei saa ühte eelistada teisele. Tõendid, mis lükkaksid ümber H. Vuhka ütlused, et ta ei ole üürilepingut A. Vahtraga 2001. a sõlminud, puuduvad. 3) Kohtuotsuse resolutiivosast ei nähtu ja kohtuotsusest tervikuna jääb ebaselgeks, kas kohus on tuvastanud üürisuhte olemasolu konkreetse üürilepingu alusel ja kui, siis millise lepingu alusel ja millistel tingimustel, või on kohus tunnustanud E. ja A. Vahtra õigust X eluruumide kasutamiseks vaid üldiselt. Kohus on leidnud, et ei ole teada, millistel tingimustel lepingud täpselt sõlmiti. Kohus ei ole seejuures selgitanud, kas E. ja A. Vahtral on õigus kasutada üürilepingu objektiks olevat X teist korrust määramata tähtaja jooksul ning kas tasu eest või tasuta, ja kas täna kehtiv üürisuhe rajaneb 1999. a või 2001. a lepingule või on kohus tuvastanud üürisuhte kui sellise, jättes konkreetsed üürilepingud kõrvale. Kuivõrd 26.08.2001 lepingul E. Vahtra allkiri puudub, ei ole võimalik lugeda teda üürilepinguga õigustatud isikuks. 07.05.1999 lepingu sõlmimise kohta on H. Käärt andnud ütlusi, et A. Vahtra ei viibinud lepingu allkirjastamise juures, samuti on seda eitanud H. Vuhka. Nimetatud põhjusel on oluline teada, millise üürilepingu ja kelle vahelise üürisuhte olemasolu kohus tuvastas, otsustamaks, kas mõlemad kostjad on õigustatud üüriobjekti kasutama või on selleks õigustatud ainult A. Vahtra. Kuna kostjad ei ole lepingute sõlmimist tõendanud, tuleb asuda seisukohale, et üürilepinguid sõlmitud ei ole ning E. ja A. Vahtral X kasutamiseks õiguslik alus puudub.
5.E. Vahtra ja A. Vahtra vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ning taotlevad selle rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata jätmist. Vastuväidete kohaselt on maakohus igakülgselt hinnanud kõiki tõendeid kogumis. Samuti on kogus arvestanud vastustajate ja H. Vuhka faktilist käitumist – H. Vuhka ei ole nõudnud ajavahemikul 1999-2004 vastustajate eluruumist lahkumist ega ka üüri tasumist. Seega on üürilepingu pooled käitunud täpselt selliselt nagu nad üürilepingus on kokku leppinud. Asjas ei oma tähtsust, millal on 1999. a üürilepingule andnud oma allkirja tol ajal alaealine A. Vahtra. Alaealisena võis ta lepingus osaleda pereliikmena, kuid tema allkirja olemasolu või ka puudumine ei muuda täisealiste E. Vahtra ja H. Vuhka tahet üürilepingut sõlmida. Ei E. Vahtra ega H. Vuhka ei ole olnud tegevad paberlikus asjaajamises, mistõttu on mõistetav, kui nad ei ole lepingus esinevaid lünki käsikirjaliselt täites taibanud iga lünga täitmist allkirjadega kinnitada. Tavaarusaama kohaselt on küllaldane allkirjastada teksti lõpp. Üürilepingut sõlmides ei valmistunud pooled selle lepinguga kohtusse pöörduma ning pidasid küllaldaseks sõlmida leping sellisena, nagu see on esitatud. Kirjalikus lepingus esinevate puuduste korral tuvastatakse poolte tegelik tahe ka teiste asjaolude alusel. Kuivõrd üürilepingu poolte faktiline käitumine on olnud kirjaliku kokkuleppe kohane, ei ole põhjust kahelda üürilepingu tingimustes. Asjas ei ole üürilepingu tingimusi vaidlustatud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud. Tartu Maakohtu otsus tuleb tühistada ja ringkonnakohus teeb uue otsuse, millega rahuldab hagi ja jätab vastuhagi rahuldamata. Ringkonnakohus teeb uue otsuse ka menetluskulude kindlaksmääramise ja väljamõistmise osas.
7.Apellant on vaidlustanud maakohtu otsuse tõendite ebaõige hindamise tõttu osas, milles maakohus luges tõendatuks suulise üürilepingu sõlmimise 1999. aastal ja kirjaliku üürilepingu sõlmimise 2001. aastal.
7.1.Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et asjas esitatud tõendite põhjal puudus maakohtul alus lugeda tõendatuks suulise üürilepingu sõlmimise 1999. aastal. Kohtu otsuse kohaselt „tunnistaja H. Käärti ütlustest ilmneb, et 1999. a kevadel Henn Vuhka ja Ester Vahtra üürilepingu siiski sõlmisid“. 05.03.2008 Tartu Maakohtu istungil on tunnistaja H. Käärt muuhulgas andnud järgmised ütlused: „ E. Vahtra ja H. Vuhka käisid minu juures ja nad allkirjastasid paberi ja ma väidan, et see oli üürileping. Nagu on jäänud meelde, et see oli üürileping. Ma ei mäleta, kas ma lugesin seda dokumenti, millele alla kirjutati.“ (tl 212). Tunnistaja H. Käärt ei osanud anda selgitusi üürilepingu sisu kohta, samuti väitis ta, et ei tea, kas H. Vuhka soovis üürilepingut sõlmida. Tunnistaja H. Käärt märkis toimikus oleva 1999.a üürilepinguga tutvumisel, „see tundub mulle võõras, sellega nad minu juures ei käinud.“ 23.01.2008 kohtuistungil ülekuulatud tunnistaja H. Vuhka seletuse kohaselt „ Tean, et ema ei ole üürilepingut sõlminud, ta ei olnud füüsiliselt võimeline selleks ja mina ka ei ole sõlminud mingit üürilepingut. Olen kohut sellest ka kirjalikult informeerinud“ (tl 195). Tunnistaja H. Vuhka märkis pärast toimikus olevate üürilepingutega tutvumist, et ei ole neid dokumente varem näinud ja „ ei ole minu kirjutatud, mitte ühelgi dokumendil ei ole minu allkirja. Mina ei ole neid juriidilisi dokumente teinud. Kõik minu juriidilised dokumendid on minu kirjutusmasinaga tehtud, arvutiga ma ei ole mitte midagi teinud. Ainult minu kirjutusmasinaga tehtud dokumendid on minu tehtud. Käsitsi kirjutatud osa ei ole minu, see ei
ole minu käekiri. Allkiri ei ole ka minu oma. See on minu allkirja sarnane, kuid see ei ole minu allkiri. Seda saab kontrollida.“ (tl 196). Ringkonnakohus leiab, et tunnistaja H. Käärti ütlused ei ole iseseisvalt võetuna piisavad, et tuvastada H. Vuhka ja E. Vahtra vahel üürilepingu sõlmimist suulises vormis. Pigem kirjeldab tunnistaja asetleidnud sündmusi seoses ühe kirjaliku dokumendi allakirjutamisega, ning tunnistaja väide, et E. Vahtra soovis üürilepingut sõlmida, ei ole selliseks asjaoluks, mis annaks aluse lugeda tõendatuks suulise üürilepingu sõlmimine. Ringkonnakohus arvestab siinjuures ka seda, et väidetava üürilepingu üks pool (üürileandja) eitab üürilepingu sõlmimist. Ringkonnakohus leiab, et kuna asjas ei ole esitatud tõendeid, mis annaksid aluse lugeda tõendatuks 1999.aastal üürilepingu sõlmimist, ning kuna maakohtu järeldust, et puudub kirjalik üürileping, ei ole vaidlustatud, siis järeldab ringkonnakohus, et 1999.aastal E. Vahtra ja H. Vuhka vahel üürisuhe puudus.
7.2.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu poolt antud hinnanguga, et originaaldokument, mis kannab kuupäeva 21.08.2001, tõendab kirjaliku üürilepingu sõlmimist. Üürilepingu pool H. Vuhka on kinnitanud, et tema üürilepingut sõlminud ei ole ja toimikus olevale dokumendile alla kirjutanud ei ole. Asjaolu, et hageja loobus käekirjaekspertiisi tegemisest, ei ole ringkonnakohtu arvates piisav asumaks seisukohale, et H. Vuhka seletus tuleb lugeda ebausaldusväärseks. Ringkonnakohtu arvates viitavad üürisuhte puudumisele asjas ka teised esiletoodud asjaolud. Nii on kostja oma kirjalikus vastuses hagiavaldusele (I kd tl 20) toonud esile väga erinevaid vastuväiteid hagi rahuldamisele, kuid ei ole nimetanud, et E. Vahtraga on sõlmitud üürileping, või et kostjatel oleks olnud H. Vuhkaga üürisuhe. Kostja hakkas üürisuhtele tuginema hilisemas menetluses ning ringkonnakohtu istungil ei osanud kostja esindaja selgitada, miks kostja menetluse alguses nii olulisele vastuväitele ei tuginenud. Kostjate vastuväidetest nähtub, et neil oli H. Vuhkaga võlasuhted ning kostja on esitanud kahju hüvitamise nõude H. Vuhka vastu, samuti on kostja maakohtus taotlenud käesoleva asja menetluse peatamist, kuni on lahendatud tema hagi H. Vuhka vastu. Toimikus olevad dokumendid, mis kannavad pealkirja üürileping, ei ole oma sisult samuti üürilepingud. Nii kostja kui tunnistaja H. Käärt on kinnitanud, et E. Vahtra soovis oma olukorda kindlustada ja tagada, et H. Vuhka elamuosa võõrandamise eest tasub. Kostja E. Vahtra on 01.11.2004 kohtuistungil selgitanud, „meil oli tagatislaenu leping ja H. Vuhka kohustus seda tagastama. Minuga ei sõlminud Vuhka lepingut.“ (I kd tl 52). Asjaolule, et kostjate ja H. Vuhka vahel olid mitte üüri, vaid muud suhted, viitab ka kirjutusmasinal koostatud dokument, dateeritud 28.04.1999, milles H. Vuhka kinnitab, et temale usaldatud elamuosa X -1 tagastab pärast ema E. Vuhka nimele võetud laenu tagasimaksmist 2002.a. Seejuures kirjutan majaosa tagasi E. Vahtra nimele.“ (II kd lk 157) Ringkonnakohus ka märgib, et esialgses elamuosa võõrandamise lepingus on müüja E. Vahtra (käesolevas menetluses kostja) on kinnitanud, et objekt ei ole koormatud ja p.4.2 kohaselt müüja kohustub ennast ja kõik teised lepinguobjekti sisseregistreeritud isikud välja registreerima, lepinguobjekti oma asjadest vabastama ja ostja valdusesse üle andma hiljemalt 01.06.1999 (I kd tl 12). Ringkonnakohus leiab, et kuna kostjatel puudub õiguslik alus vaidlusaluse elamispinna kasutamiseks, siis on hageja nõue põhjendatud AÕS § 80 lg 1 ja 2 alusel ning kostjad peavad ebaseadusliku valduse lõpetama ning X asuva maja II korruse, garaazi ja 1⁄2 krundi vabastama.
8.Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ka osas, millega maakohus rahuldas vastuhagi.
Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et maakohtu otsusest ei nähtu, millistel tingimustel luges kohus üürilepingud sõlmituks, seetõttu on mõistetav hageja poolt pärast maakohtu otsuse tegemist üürilepingu ülesütlemise avalduse tegemine. Ringkonnakohus ei nõustu vastustajate vastuväitega, et ülesütlemise avaldusega tunnistas hageja üürisuhte kehtivust. Kuna ringkonnakohus leidis, et kostjatel puudub kehtiv üürisuhe elamuosa kasutamiseks, siis tuleb jätta vastuhagi rahuldamata.
9.Ringkonnakohus kohaldab tulenevalt TsMS ja TMS RAkS § 3 menetluskulude jaotamisele ja kindlaksmääramisele enne 01.01.2006 kehtinud Tsiviilkohtumenetluse seadustiku regulatsiooni. Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 kohaselt kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud ning § 61 lg 1 kohaselt poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest: 1) hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osast kostjale. Maakohtus taotles hagejate esindaja välja mõista kantud menetluskulud summas 16 779 kr, sellest riigilõiv 200 kr (II kd tl 224) ja ringkonnakohtus 19 123, 90 kr, sellest riigilõiv 9750 kr. Ringkonnakohus leiab, et riigilõiv kokku summas 9950 kr tuleb täies ulatuses kostjatelt solidaarselt välja mõista. Ringkonnakohtus on apellant nõustunud, et hagihind on 190 000 kr, seega kuulub kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõistmisele 5 % nimetatud hinnast, s.o 9500 kr. Ringkonnakohus jätab ülejäänud osas hageja kantud õigusabi kulud tema enda kanda, kostjate kantud kulud jäävad samuti kostjate endi kanda.
Üllar Roostoja
Egon Konsand
Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.