Võlaõigus › Võõrandamislepingud

millega kohustatakse hagejat omandama ja kostjat võõrandama kinnisasju. Pooled on lepinguga saavutanud kokkuleppe nii lepingu objektis, hinnas kui ka lepinguga seotud tasude tasumise korras ning on kohustunud sõlmima lepingu nimetatud tingimustel. Nimetatud lepingutel ei ole TsÜS § 84 lg 1 tulenevalt õiguslikke tagajärgi algusest peale ning tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele (VÕS § 1028 lg 1). Kostja on hagejalt tühise tehingu järgi saanud 590 000 krooni, mis tuleb kostjalt välja mõista. 26.02.2008 hagiavalduse täiendustes viitab hageja Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-32-06. Lepingutes on pooled võtnud endale kohustuse kinnisasi omandada ja võõrandada. See kinnitab, et tegemist on eellepingutega. Hageja täpsustuste kohaselt nõuab ta kostjalt intressi alates 08.12.2006 ning viivist alates 01.06.2007 kuni põhinõude täitmiseni 177 krooni päevas. Kostja vastuväited

läbirääkimiste protokollid korteriomandite omandamise kohta, mille objektiks oli tulevikus valmivad korteriomandid. Hageja tasus kostja poolt esitatud arved 590 000 krooni kahes osas 03.12.2008 ja 08.12.2006 ja lepingutes märgitud korteriomandeid ta ei omandanud. Kohus leiab, et poolte vahel sõlmitud lepingud on tühised vorminõude järgimata jätmise tõttu. Poolte vahel sõlmitud lepingute näol oli tegemist kinnisasja võõrandamise eellepingutega, mis oleksid pidanud olema notariaalselt tõestatud. Kostja vastuse kohaselt ei olnud lepingud suunatud üksnes kinnisasja omandamisele. Seega kostja ei eita, et üheks lepingute eesmärgiks oli siiski kinnisasjade kostja poolt hagejale võõrandamine. Kostjat esindas lepingute sõlmimisel kostja juures projektijuhina töötav Külli Hansen, kelle ütluste kohaselt olid nimetatud lepingud kasutusel kostja poolt ning nende lepingutega võttis kostja endale kohustuse võõrandada korterid hagejale. Notariaalselt tõestatud korteriomandite võõrandamise lepingute sisuks oleks olnud vaidlusaluste lepingute sisu (ese, hind ja ostja). Lepingute sisu kinnitab, et lepingud koostati seetõttu, et kostja saaks korteriomandid hagejale võõrandada ja hageja saaks need kostjalt omandada: lepingu p 1.1.1 kohaselt leppisid pooled vaidlusaluste lepingutega kokku notariaalselt tõestatud korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu ja/või asjaõiguslepingu üldtingimused; lepingu p-s 1.3 leppisid kokku lepingu objektis; lepingu p-s 2 leppisid kokku objekti omandamises (müüja müüb ja ostja ostab müüjalt lepingu p-s 1.3.1 nimetatud moodustatava korteriomandi) ning notari aja reserveerimises; lepingu p-s 2.3 leppisid pooled kokku objektiks oleva moodustatava korteriomandi hinnas ning hinna tasumises; lepingu p 2.3.1 kohaselt loeti ettemaks, mis tasuti vaidlusaluste lepingute alusel, müügihinna osaks; lepingu p 2.4 on kokku lepitud, kes kannab lepingu tõestamise notaritasu ning lepingu p 2.6 kohaselt juhul, kui ostja loobub müüjast olenematutel põhjustel notariaalse võlaõigusja/või asjaõiguslepingu sõlmimisest, siis jääb tasutud ettemaks müüjale. Samuti kinnitab tunnistaja K. H., et hageja kinnitas oma soovi kortereid osta ettemaksu tasumisega ning ettemaks oli korteri hinna sees. Kostja leiab, et ettemaks on tasutud kehtiva lepingu alusel. TsÜS § 85 kohaselt ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Tunnistaja K. H.i ütluste kohaselt kasutati vaidlusaluste lepingute alusel tasutud ettemaksu ehitamise finantseerimiseks ning samuti selleks, et neid ei võõrandataks kellelegi teisele. Hinnates lepingutes sätestatud tingimusi ja tunnistaja ütlusi, leiab kohus, et hageja tasus 590 000 krooni kinnisasja omandamise eellepingu alusel, millega ühtlasi kaasnes kostjale ka kohustus mitte võõrandada korteriomandeid kolmandatele isikutele kuni notariaalselt tõestatud põhilepingute sõlmimiseni. Lepingus kinnisasja müügilepingu muudes olulistes tingimustes kokku leppimine tähendabki seda, et tegemist on kinnisasja võõrandamise eellepinguga, mis tulenevalt VÕS § 33 lg 1 ja AÕS § 119 lg 1 vajab notariaalset tõestamist. Seega ei ole lepingutega kaasnevad korteriomandite broneerimise (lepingute p 2.6) ja siseviimistluse kokkulepe (lepingute p 1.4) eraldi kehtivate lepingutena käsitatavad ning on kõrvalkokkuleppena samuti tühised. Ennekõike näitab lepingute p-s 2.7 sätestatud sanktsioon korteriomandite võõrandamise ja ostmise kohustuse siduvust ja seega kokkulepet, mis on suunatud kokkuvõttes siiski kinnisasja omandamisele – kostja võttis vaidlusaluste lepingute alusel endale kohustuse moodustatavad korteriomandid võõrandada ning hageja need omandada. Vaidlusalused lepingud ei vasta lepingueelsete läbirääkimiste protokollile, kuna nii lepingute sisu kui ka tunnistaja K. H.i ütlustega on tõendamist leidnud, et see oli suunatud moodustatavate korteriomandite hagejale võõrandamisele. Seega on poolte vahel sõlmitud lepingud suunatud kinnisasja võõrandamisele ja seetõttu tühised. Hageja on arvestanud viivist alates 01.06.2007 kuni põhinõude täitmiseni. Kostja vaidleb viivise arvestamise perioodi algusele vastu ning leiab, et nõue on muutunud sissenõutavaks alates hagiavalduse kostjale kättetoimetamisest. Kostja on hagiavalduse ja selle lisad kätte saanud 31.01.2008. Kohus leiab, et hagejal on õigus arvestada viivist alates 01.06.2007, kuna tunnistaja K. H.i ütlustega on tõendatud, et 2007.a kevadel hakkas hageja ettemaksu kostjalt tagasi nõudma. Seega saab lugeda tõendatuks, et ettemaksu tagastamise nõue oli sissenõutav alates 01.06.2007, kuna viivitusse sattus kostja alates tema vastu raha tagastamise nõude esitamisest. Perioodil

01.06.2007 kuni 30.06.2007 on viivise määraks 10.5 % aastas ja alates 01.07.2007 kuni kohtuotsuse tegemiseni 11 % aastas. Seega on viivis perioodil 01.06.2007 kuni 30.06.2007 5 133 krooni ning perioodil 01.07.2007 kuni 14.05.2008 56 463 krooni, seega kokku 61 596 krooni. Üldjuhul ei saa enne viivitusse sattumist saadud rahalt intressi arvutada, kuna alusetu rikastumise sätetes ei sisaldu VÕS § 189 lg 1 3. lauses sätestatud põhimõte. Käesoleval juhul ei kohaldu erandina VÕS § 1035 lg 3 p 2 sätestatud saadud raha eest intressi maksmine, kuna AÕS § 119 lg 2 kohaselt vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing oleks muutunud kehtivaks, kui tehingu täitmiseks oleks sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kostja on taotlenud tulenevalt TsMS § 169 lg 1 jätta 26.03.2008 istungi edasilükkamisest tulenevad menetluskulud hageja kanda. 26.03.2008 istungi edasilükkamise põhjustas hageja, kuna ta ei olnud nõus kohtu (vene keele) tõlgiga ning ei esitanud tõendeid selle kohta, et tema poolt kaasavõetav tõlk haigestus. Kohus on hagi rahuldanud põhiosas täielikult ning kõrvalnõuete suurust muutnud. Kuna kõrvalnõuded ei ole muutnud hagihinda ega asja menetluse raskust, peab kohus põhjendatuks jätta TsMS § 169 lg 1 tulenevalt hageja menetluskuludest 10 % tema enda kanda. Ülejäänud menetluskulud jäävad kostja kanda. Hageja apellatsioonkaebus

Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole asja lahendamisel rikkunud menetlusnorme ega kohaldanud ebaõigesti materiaalõigusnorme. Maakohus leidis õigesti, et vaidlusalused lepingud oleksid pidanud olema VÕS § 33 lg 1 ja AÕS § 119 lg 1 alusel notariaalselt tõestatud ja seega on tegemist tühiste tehingutega. Õige on maakohtu seisukoht, et lepingute näol on tegemist tehinguga, millega kohustatakse hagejat omandama ja kostjat võõrandama kinnisasju ja et pooled on lepinguga saavutanud kokkuleppe nii lepingu objektis, hinnas kui ka lepinguga seotud tasude tasumise korras ning on kohustunud sõlmima lepingu nimetatud tingimustel. Tühise tehingu alusel saadu tuleb tagastada VÕS § 1028 lg 1 alusel ja 590 000 krooni väljamõistmine kostjalt oli seaduslik. Viivise väljamõistmise osas on kostja tuginenud kaebuses väitele, et kuna põhinõude rahuldamine ei olnud õige, on ebaõige ka kohtuotsus viivise väljamõistmise osas. Ringkonnakohus leiab, et viivise väljamõistmine on tuginedes asjaoludele ja juhindudes VÕS §-st 113 seaduslik ja põhjendatud. Hageja apellatsioonkaebus rahuldamisele ei kuulu. Kaebuses viidatud asjaolusid on maakohus oma otsuses käsitlenud piisava põhjalikkusega. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks neid põhjendusi korrata. Kohtuotsuses leiti õigesti, et käesoleval juhul ei kohaldu erandina VÕS § 1035 lg 3 p-s 2 sätestatud saadud raha eest intressi maksmine, kuna AÕS § 119 lg 2 kohaselt vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing oleks muutunud kehtivaks, kui tehingu täitmiseks oleks sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Apellatsioonkaebuste rahuldamata jätmisel tuleb apellantide kulud jätta kummagi apellandi enda kanda.

U.Loonurm

A.Tänav

Ü.Jänes

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.