Võlaõigus › Võõrandamislepingud

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

28.01.2008 esitas OÜ W maakohtule hagi OÜ O vastu alusetult saadu 590 000 krooni tagastamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 29.11.2006 ja 08.12.2006 lihtkirjaliku lepingueelsete läbirääkimiste protokolli korteriomandite omandamise kohta (edaspidi lepingud), mille objektis oli kinnistul asukohaga Xxx tulevikus valmivad korteriomandid (korterid nr 16, 11, 7 ja 8) ja tulevikus valmivad autokohad kinnistu territooriumil. Kõikide lepingute p 2.1 kohaselt leppisid pooled kokku, et kostja müüb ja hageja ostab lepingute p 1.3.1 nimetatud moodustatava korteriomandi arvestades lepingus kokkulepitud tähtaegu ja teisi tingimusi. Lepingute p 2.3 leppisid pooled kokku lepinguobjekti eest tasumise tingimustes. Lepingute alusel esitas kostja hagejale 29.11.2006 ja 08.12.2006 arved ettemaksu tasumiseks. Hageja tasus arved summas 590 000 krooni 03.12.2006 ja 08.12.2006. Hageja on seisukohal, et tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1, võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 2 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 on lepingud tühised, kuna lepingud oleksid pidanud olema notariaalselt tõestatud. Hageja leiab, et lepingute näol on tegemist tehinguga, millega kohustatakse hagejat omandama ja kostjat võõrandama kinnisasju. Pooled on lepinguga saavutanud kokkuleppe nii lepingu objektis, hinnas kui ka lepinguga seotud tasude tasumise korras ning on kohustunud sõlmima lepingu nimetatud tingimustel. Nimetatud lepingutel ei ole TsÜS § 84 lg 1 tulenevalt õiguslikke tagajärgi algusest peale ning tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele (VÕS § 1028 lg 1). Kostja on hagejalt tühise tehingu järgi saanud 590 000 krooni, mis tuleb kostjalt välja mõista. 26.02.2008 hagiavalduse täiendustes viitab hageja Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-32-06. Lepingutes on pooled võtnud endale kohustuse kinnisasi omandada ja võõrandada. See kinnitab, et tegemist on eellepingutega. Hagiavalduses ja 30.04.2008 kohtuistungil esitatud täpsustuste kohaselt nõuab hageja kostjalt intressi alates 08.12.2006 ning viivist alates 01.06.2007 kuni põhinõude täitmiseni 177 krooni päevas.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja leiab, et poolte vahel on kehtiv lepinguline suhe, mille alusel on kostja õigustatult saanud 590 000 krooni. Kostja viitab VÕS § 29 lg 1 ning sellest tulenevale lepingupoolte ühisele tegelikule tahtele. Mõlema poole majandustegevusse kuulub kinnisvaratehingud. Seega oli tegemist professionaalsete pooltega. Pooltevahelised lepingud ei ole suunatud üksnes kinnisasja omandamisele. Hageja käsitlus ei vasta protokolli grammatilisele ega teleoloogilisele tõlgendusele. Lepingute p 1.1.1 fikseerisid pooled

broneeringu tähtajad vastavalt 25.02.2007 ja 15.02.2007 ja p 1.4 fikseeriti hageja tellimus ehitatavate korterite siseviimistluse küsimustes. Seega oli poolte esmane eesmärk fikseerida perioodi, mille jooksul kostjal ei ole õigust broneeringu esemeks olnud korteriomandeid kolmandatele isikutele pakkuda. Tegemist on VÕS § 14 mõistes lepingueelsete läbirääkimistega ning kinnisasja ostmise lepingueelsed läbirääkimised võivad tekitada pooltele kohustusi, mida käesolevas asjas pooled tegelikkuses ka on taotlenud. Lepingute näol on tegemist dokumentidega, mille sisuks on lisaks broneerimise kokkuleppele fikseerida ka muud olulised asjaolud. Läbirääkimistel arutatu fikseerimise protokollile ega ka broneerimislepingule ei ole ette nähtud kohustuslikku notariaalset vormi. Hageja poolt tekitatud usalduse tulemusena viimistles kostja korterid selliselt, et hagejapoolsel korteritest loobumisel on neid kortereid võimalik müüa vaid nendele ostjatele, kes nõustuvad korteri ostma sama siseviimistluspaketiga. Asjaolu, et pooled märkisid protokollis ära korterite hinna ning selle, et broneerimise kinnitamiseks ettemakstud summa loetakse hiljem korteri hinna tasutud osaks, ei muuda protokolli tühiseks. TsÜS § 85 järgi ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Seega tuleb lisaks hinnata, kas broneerimistasu kokkulepe oli sõlmitud või mitte. Kostja leiab, et broneerimistasu kokkulepe oli sõlmitud ning protokolli sõlmimise tahe seisnes broneerimises. Samuti viitab kostja TsÜS § 84 lg 2, mis kinnitab kostja käsitlust, et ettevalmistused korterite siseviimistluse teostamiseks ja selle teostamine on seotud üheselt hageja huviga tagada, et neid kortereid ei võõrandataks kokkulepitud perioodi jooksul kolmandatele isikutele. Protokolli alusel tasutud broneerimistasu üheks eesmärgiks on samuti usalduskahju hüvitamise garanteerimine. Kostja on hagejat usaldades teinud kulutusi nelja korteri hageja tellimuse järgi väljaehitamiseks ja hoidnud nende enne valmimist müümisest kolmandatele isikutele. Seega on kostja seisukohal, et hageja poolt tasutud 590 000 krooni ei kuulu tagastamisele. Seega on alusetu ka viivise nõue. Kui hagi kuulub rahuldamisele, vaidleb kostja vastu viivise arvestusele alates 01.06.2008. Kostja arvates on nõue sissenõutavaks muutunud alates hagiavalduse kostjale kättetoimetamisest.

KOHTU SEISUKOHAD

Kohus leiab, et hagi kuulub põhinõude osas rahuldamisele täies ulatuses. Vaidlustamata asjaolude kohaselt: 1) pooled sõlmisid 29.11.2006, 08.12.2006 lepingueelsete läbirääkimiste protokollid korteriomandite omandamise kohta (edaspidi lepingud), mille objektiks oli tulevikus valmivad korteriomandid (t lk 11-20); 2) kostja tasus hageja poolt esitatud arved summas 590 000 krooni kahes osas 03.12.2008 ja 08.12.2006 (t lk 21-25); 3) vaidlusalustes lepingutes märgitud korteriomandeid hageja ei omandanud. VÕS § 33 lg 1 kohaselt on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel, eelleping. VÕS § 33 lg 2 kohaselt kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. AÕS § 119 lg 1 kohaselt tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt käesoleva paragrahvi 1. lõikes sätestatud vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. TsÜS § 83 lg 1 tulenevalt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Kohus leiab, et poolte vahel sõlmitud lepingud on tühised vorminõude järgimata jätmise tõttu. Poolte vahel sõlmitud lepingute näol oli tegemist kinnisasja võõrandamise eellepingutega, mis oleksid pidanud olema notariaalselt tõestatud. Kostja vastuse kohaselt ei olnud lepingud suunatud üksnes kinnisasja omandamisele (t lk 35, 3 lõige). Seega kostja ei eita, et üheks lepingute eesmärgiks oli siiski kinnisasjade (moodustatavate korteriomandite ja auto parkimiskohtade) hageja poolt kostjale võõrandamine. Kostjat esindas lepingute sõlmimisel kostja juures projektijuhina töötav K H , kelle ütluste kohaselt olid nimetatud lepingud kasutusel kostja poolt ning nende lepingutega võttis kostja endale kohustuse võõrandada korterid hagejale. Notariaalselt tõestatud korteriomandite võõrandamise lepingute sisuks oleks olnud vaidlusaluste lepingute sisu (ese, hind ja ostja, t lk 70-71). Lepingute sisu kinnitab, et lepingud koostati seetõttu, et kostja saaks korteriomandid hagejale võõrandada ja hageja saaks need kostjalt omandada: lepingu p 1.1.1 kohaselt leppisid pooled vaidlusaluste lepingutega kokku notariaalselt tõestatud korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu ja/või asjaõiguslepingu üldtingimused; lepingu p 1.3 leppisid kokku lepingu objektis; lepingu p 2 leppisid kokku objekti omandamises (müüja müüb ja ostja ostab müüjalt lepingu p. 1.3.1 nimetatud moodustatava korteriomandi) ning notari aja reserveerimises; lepingu p 2.3 leppisid pooled kokku objektiks oleva moodustatava korteriomandi hinnas ning hinna tasumises; lepingu p 2.3.1 kohaselt loeti ettemaks, mis tasuti vaidlusaluste lepingute alusel, müügihinna osaks; lepingu p 2.4 on kokku lepitud, kes kannab lepingu tõestamise notaritasu ning lepingu p 2.6 kohaselt juhul, kui ostja loobub müüjast olenematutel põhjustel notariaalse võlaõigusja/või asjaõiguslepingu sõlmimisest, siis jääb tasutud ettemaks müüjale. Samuti kinnitab tunnistaja K H , et hageja kinnitas oma soovi kortereid osta ettemaksu tasumisega ning ettemaks oli korteri hinna sees (t lk 70). Kostja leiab, et ettemaks on tasutud kehtiva lepingu alusel. TsÜS § 85 kohaselt ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Tunnistaja K H ütluste kohaselt kasutati vaidlusaluste lepingute alusel tasutud ettemaksu ehitamise finantseerimiseks ning samuti selleks, et neid ei võõrandataks kellelegi teisele (t lk 70-71). Hinnates lepingutes sätestatud tingimusi ja tunnistaja K H ütlusi kogumis, leiab kohus, et hageja tasus 590 000 krooni kinnisasja omandamise eellepingu alusel, millega ühtlasi kaasnes kostjale ka kohustus mitte võõrandada korteriomandeid kolmandatele isikutele kuni notariaalselt tõestatud põhilepingute sõlmimiseni. Lepingus kinnisasja müügilepingu muudes olulistes tingimustes kokku leppimine tähendabki seda, et tegemist on kinnisasja võõrandamise eellepinguga, mis tulenevalt VÕS § 33 lg 1 ja AÕS § 119 lg 1 vajab notariaalset tõestamist. Seega ei ole lepingutega kaasnevad korteriomandite broneerimise (lepingute p 2.6) ja siseviimistluse kokkulepe (lepingute p 1.4) eraldi kehtivate lepingutena käsitatavad ning on kõrvalkokkuleppena samuti tühised. Ennekõike näitab lepingute p 2.7 sätestatud sanktsioon korteriomandite võõrandamise ja ostmise kohustuse siduvust ja seega kokkulepet, mis on suunatud kokkuvõttes siiski kinnisasja omandamisele – kostja võttis vaidlusaluste lepingute alusel endale kohustuse moodustatavad korteriomandid võõrandada ning hageja need omandada. Vaidlusalused lepingud ei vasta lepingueelsete läbirääkimiste protokollile, kuna lepingute sisu kui ka tunnistaja K H ütlustega on tõendamist leidnud, et see oli suunatud moodustatavate korteriomandite hagejale võõrandamisele. Seega on poolte vahel sõlmitud lepingud suunatud kinnisasja võõrandamisele ja seetõttu tühised. VÕS § 1028 lg 1 kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kuna poolte

vahel korteriomandite ostuks sõlmitud eellepingud on tühised, on hagejal õigus nõuda kostjalt lepingute alusel tasutud summa tagastamist VÕS § 1028 lg 1 alusel. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS § 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Hageja on arvestanud kostjale viivist alates 01.06.2007 kuni põhinõude täitmiseni. Kostja vaidleb viivise arvestamise perioodi algusele vastu ning leiab, et nõue on muutunud sissenõutavaks alates hagiavalduse kostjale kättetoimetamisest. Kostja on hagiavalduse ja selle lisad kätte saanud 31.01.2008 (t lk 33). Kohus leiab, et hagejal on õigus arvestada viivist alates 01.06.2007, kuna tunnistaja K H ütlustega on tõendatud, et 2007.a kevadel hakkas hageja ettemaksu kostjalt tagasi nõudma (t lk 71). Seega saab lugeda tõendatuks, et ettemaksu tagastamise nõue oli sissenõutav alates 01.06.2007, kuna viivitusse sattus kostja alates tema vastu raha tagastamise nõude esitamisest. Perioodil 01.06.2007 kuni 30.06.2007 on viivise määraks 10.5 % aastas ja alates 01.07.2007 kuni kohtuotsuse tegemiseni 11 % aastas. Seega on viivis perioodil 01.06.2007 kuni 30.06.2007 summas 5 133 krooni ning perioodil 01.07.2007 kuni 14.05.2008 summas 56 463 krooni, kogusummas 61 596 krooni. Üldjuhul ei saa enne viivitusse sattumist saadud rahalt intressi arvutada, kuna alusetu rikastumise sätetes ei sisaldu VÕS § 189 lg 1 3. lauses sätestatud põhimõte. Käesoleval juhul ei kohaldu erandina VÕS § 1035 lg 3 p 2 sätestatud saadud raha eest intressi maksmine, kuna AÕS § 119 lg 2 kohaselt vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing oleks muutunud kehtivaks, kui tehingu täitmiseks oleks sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kostja on taotlenud tulenevalt TsMS § 169 lg 1 jätta 26.03.2008 istungi edasilükkamisest tulenevad menetluskulud hageja kanda. 26.03.2008 istungi edasilükkamise põhjustas hageja, kuna ta ei olnud nõus kohtu (vene keele) tõlgiga ning ei esitanud tõendeid selle kohta, et tema poolt kaasavõetav tõlk haigestus. Kohus on hagi rahuldanud põhiosas täielikult ning kõrvalnõuete suurust muutnud. Kuna kõrvalnõuded ei ole muutnud hagihinda ega asja menetluse raskust, peab kohus põhjendatuks jätta TsMS § 169 lg 1 tulenevalt hageja menetluskuludest 10 % tema enda kanda. Ülejäänud menetluskulud jäävad kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.

Meeli Kaur kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.