Ärakiri
Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number
2-07-25474
Otsuse tegemise aeg ja koht
Kohus
Viru Maakohus / Jõhvi Kohtumaja
Kohtunik
Evi Kool
Kohtuasi
KÜ Metsa 2 hagi H.K. vastu võlgnevuse 32 983,54 krooni, viivise summas 1221 krooni ja mitteeluruumi vabastamise nõudes
Viimase toimumise aeg
kohtuistungi 25. augustil 2008 kell 13.00
Menetlusosalised
Hageja:
KÜ Aseri Metsa 2 (RK xxx, asukoht: xxx)
Hageja esindajad:
G. K. (juhatuse liige) R. G. (volikirja alusel)
Kostja:
H.K. (IK xxx; elukoht: xxx)
Resolutsioon
I Hageja nõue 1(9)
Hageja esitas 11. juulil 2007 Viru Maakohtule hagi H.K. vastu võlgnevuse summas 19 656,37 krooni ja mitteeluruumi vabastamise nõudes( tl 1-3). Hagiavalduse kohaselt 29.01.2002 kanti KÜ Aseri Metsa 2 mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse (tl 5). Vastavalt KÜS §-le 2 lg 1 korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Vastavalt KÜS § 5 lg 1 korteriühistu liikmeks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. Elamus aadressil Metsa 2 Aseri on mitteeluruumid, mis moodustavad mõtteliset osa elamust. 01.06.2002 oli hageja ja H.K. vahel sõlmitud mitteeluruumi rendileping. Lepingu punkti 1.1 järgi annab hageja ja kostja võtab rendile aadressil Aseri Metsa 2 asuvad mitteeluruumid üldpinnaga 80 m2. Lepingu punkti 2.1 kohaselt kostja kohustus tasuma igakuuliselt renti käesolevas lepingus ettenäthud summas hageja poolt esitatava arve alusel hiljemalt makstavale kuule järgneva kuu 20.ndaks kuupäevaks. Lepingu punkti 2.2 alusel kostja kohustus tasuma täiendavalt kommunaalteenuste eest (vesi, elekter, keskküte ja kanalisatsioon) näitude või arvestuslikult saadud näitajate alusel igakuiselt, makstavale kuule järgneva kuu 20 kuupäevaks. Kostja ei ole nõuetekohaselt ja õigeaegselt tasunud hageja poolt esitatud arveid rendi ja kommunaalteenuste eest, mille tulemusel tekkis võlgnevus hageja ees. Võlgnevus on ajavahemiku juuli 2002 kuni juuni 2007 eest. Seisuga 01.06.2007 on kostja võlgnevus hageja ees summas 19 656,37 krooni. Hageja esitas korduvalt kostjale kirjalikult ja suuliselt pretensioone nõudega võlgnevuse maksmise kohta, kuid kahjuks kostja ei täitnud oma kohustusi ning sellepärast hageja ütles mitteeluruumi rendilepingu üles. 20.02.2007 saatis hageja kostjale avalduse, milles andis teada, et ütleb lepingu üles ning loeb selle lõppenuks alates 01.05.2007 ning palus vabastada mitteeluruumid märgitud tähtajaks. Mitteeluruumi rendileping on lõppenud alates 01.05.2007, kuid kostja ei vabastanud mitteeluruume. Hageja palub kohtul välja mõista kostjalt H.K.’lt KÜ Aseri Metsa 2 kasuks võlgnevus summas 19 656,37 krooni ning kohustada kostjat vabastama ja tagastama hagejale mitteeluruumid aadressil Metsa 2, 43401 Aseri. Hageja palub välja mõista kostjalt hageja kasuks tasutud riigilõiv summas 2250 krooni ning hageja poolt kantud õigusabikulud (tl 1-29). Kohus võttis hagiavalduse 29. augustil 2007 menetlusse (tl 34). II Kostja vastus Kostja oma 20. septembril 2007 kohtule esitatud kirjalikus vastuses hagi ei tunnista. Kostja vastuse kohaselt kehtib poolte vahel 29.09.2003 sõlmitud mitteeluruumi rendileping. Kostja leiab, et kuna osa võlgnevust puudutab perioodi 2002 kuni 2003, siis on osa nõudest aegunud. Kostja vastuse kohaselt on tasunud ta rendimakseid ka 2005 ja 2006 aastal rendilepingu punktis 1.1 sätestatud suuruses. Kostja ei ole nõus korteriühistu poolse omavolilise ja põhjendamatu rendimäära tõstmisega. Kostja ei ole nõus rendilepingu lõpetamisega, kuna selleks pole olnud mõjuvaid põhjuseid. Kostja on ruumide ümberehituseks ja remondiks kulutanud 100 000 krooni 2(9)
ning kostja leiab, et rendilepingu lõpetamisel peab korteriühistu ( hageja) talle selle maksumuse hüvitama. Kostja leiab, et hagi on põhjendamatu ja ei kuulu rahuldamisele (tl 38-46). III Hageja seisukoht kostja vastusele Hageja oma vastuses kostja seisukohale vähendas nõuet ajavahemiku 2002 kuni 2003 aastate eest. Hageja vähendas nõuet 6712,75 krooni võrra. Hageja nõudeks jääb 11.10.2007 seisuga 12 943,62 krooni. Hageja ei ole nõus kostja väitega, et poolte vahel kehtib 29.09.2003 sõlmitud mitteeluruumi rendileping. Hagejal ei olnud aimugi nimetatud lepingu olemasolust. Hageja leiab, et kostja poolt esitatud rendileping on tühine ning poolte vahel on jõus 01.06.2002 sõlmitud mitteeluruumi rendileping (tl 49-102). IV Kostja vastus hageja seisukohale Kostja oma vastuses hageja seisukohale leiab, et see pole kostja süü, et hageja ei tea 29.09.2003 lepingust. Kuna see leping on viimane poolte vahel sõlmitud leping, siis saavad pooled oma väidetes tugineda ainult sellele lepingule. Nimetatud lepingut pole tühistatud ega tühiseks tunnistatud. Kostjal oli juhatuse volitus tehingu tegemiseks. Rendileping pole kinnisasja võõrandamine, koormamine ega laenulepingu sõlmimine. Kostja pole kunagi olnud ühistu esimees. Kostja selgitab, et kõik ehitustööd on teostatud seaduslikult, selleks koostati projekt, saadi ehitusja kasutusluba (tl 103-110). V Kohtuistung 09. aprillil 2008 kell 11.30 Hageja esindaja täpsustas kohtuistungil hagi ja hageja nõudeks on võlgnevus summas 12 943,62 krooni ning võlgnevus on tekkinud 2005 aastast (tl 126-128). Hageja esitas ka kohtule KÜ Aseri Metsa 2 30.05.2007 üldkoosoleku protokolli väljavõtte, mille kohaselt on G. K.’il õigus ainuisikuliselt allkirjastada kohtusse esitatavaid dokumente. Kostja kohtuistungil selgitas, et üldkoosoleku päevakorras ei olnud esindusõiguse andmise G.K.’ile (tl 126-128). Kohus kohustas hagejat kohtule G. K.’i esindusõigust täpsustama (tl 128). VI Haginõude suurendamine Hageja oma 28. aprillil 2008 esitatud avalduses suurendas nõuet 20 039,92 krooni võrra. Nõude suurendamise avalduse kohaselt kostja ajavahemikul juuni 2007 kuni aprill 2008 ei maksnud arveid nõuetekohaselt ja seisuga 01.04.2008 on võlgnevus ja viivised kokku summas 32 983,54 krooni, mille väljamõistmist hageja palub. Hageja esitas kohtule täiendavad tõendid, millest tuleneb G. K.’i volitus KÜ Metsa 2 Aseri kohtus esindamiseks (tl 129-146). Kostja oma 26. mail 2008 esitatud vastuses haginõude suurendamise avaldust ei tunnista (tl 149) kostja jääb oma eelpool esitatud seiskohtade juurde. VII Kohtuistung 25. augustil 2008 Hageja esindaja jäi hagiavalduse juurde ja palub hagi rahuldada (tl 157-160). Hageja esindaja viitas 01.06.2002 rendilepingu punktile 2.4, kus on kirjas, et tuleb kooskõlastada kõik ruumides tehtavad ümberehitused kirjalikult rendileandjaga kuid kostja ei ole seda teinud. Hageja kohtuistungil loobus tunnistaja ülekuulamisest. 3(9)
Hageja esindaja jääb oma väidete juurde, et 01.06.2002 oli kostjaga sõlmitud mitteeluruumi rendileping. Lepingu kohaselt andis hageja kostjale rendile mitteleluruumi aadressil Metsa 2 Aseri. Lepingu kohaselt kohustus kostja hagejale tasuma igakuiselt rendi ja kommunaalteenuste eest. Alates 01.06.2002 oli rent 9 krooni ruutmeetri eest. Hageja esindaja täpsustas, et hageja nõuab võlgnevust perioodi eest detsember 2005 kuni aprill 2008. Nimetatud perioodil kehtis 01.06.2002 sõlmitud leping. Vastavalt VÕS § 299 lg 1 hagejal on võimalus tõsta üüri. 07.10.2005 toimus KÜ üldkoosolek, kus otsustati, et alates 01.12.2005 määratakse renditasuks 15 krooni ruutmeetri eest. Väljavõte 07.10.2005 KÜ üldkoosoleku protokollist asub toimiku lk 85. Kostja oli kutsutud sellele koosolekule ja pärast seda oli kostjale saadetud ka tähitud kiri, millega KÜ teavitas kostjat renditasu tõstmisest. Alates detsembrist 2005 oli rendimäär 15 krooni ruutmeetri eest. Kostjal on võlgnevus ka keskkütte eest, kuna ta ei maksa arveid täies mahus. Kostja köetav pind on 45 ruutmeetrit, kuna ühel ruumil on radiaatorid välja lõigatud ja selles osas on tehtud ka ümberarvestus. See, et kostja köetav pind on 45 ruutmeetrit tõendab dokument, mis asub toimiku lk 100-101. Kostja ei ole nõuetekohaselt ja õigeaegselt tasunud hageja poolt esitatud arveid soojuse eest ning seepärast on seisuga 01.04.2008 põhivõlg summas 32 983,54 krooni ja viivised 1221 krooni. Kokku on arvestatud nii rendi kui ka kommunaalmaksete võlgnevus. Hageja on esitanud kostjale pretensioone võlgnevuse kohta ning saatis 20.02.2007 kostjale kirja, milles andis teada lepingu ülesütlemisest ja teavitas ka kostjat, et rendileping lõpeb 01.05.2007 ning palus vabastada mitteeluruum, kuid kostja seda ei teinud. Hageja viitab VÕS § 8 lg 2, § 76 lg 6, § 101 lg 1 p 1, 108 lg 1, 313 lg 3, § 316 lg 1, 334 lg 1 ja AÕS § 40, 80. Hageja palub hagi rahuldada ja välja mõista kostjalt võlgnevus ja menetluskulud, mis koosnevad riigilõivust ja õigusabikuludest. Kostja kohtuistungil hagi ei tunnistanud. Kostja selgitas, et talle ei olnud teatatud ruutmeetri hinna tõusust ja 2005 aastal ei saanud ta mitte mingit dokumenti selle kohta. Tasu muutusest sai ta küll teada esitatud arvest, kuid maksis KÜS § 13 alusel edasi 9 krooni ruutmeetri eest. Kostja selgitas, et G. D.’l ei olnud õigust rendilepingut allkirjastada. Kostja esitas kohtuistungil vastavalt VÕS § 335 dokumendi mitteeluruumile tehtud kulutuste kohta, kuid hiljem samal istungil loobus tõendite esitamisest. Kostja selgitas, et kauplus on ümberehitatud üürileandja loaga. Kostja selgitas, et pöördus Aseri valla poole ning sai projekteerimise ja ehitusloa. Kostja selgitas, et tasus renditasu vastavalt lepingule (tl 157-160). Kuna kostja loobus mitteeluruumi remondi kohta tõendite esitamisest , tagastas kohus need kostjale. VIII Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud hagiavaldusega ja selle täiendustega, kostja vastustega, kuulanud kohtuistungitel ära poolte seletused ning uurinud tsiviilasja toimikus olevaid dokumentaalseid tõendid, leiab, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata. Hageja on esitanud kohtule hagiavalduse mitteeluruumi rendilepingust, mis on sõlmitud 01.06.2002, tuleneva võlgnevuse tasumiseks ja mitteeluruumi vabastamiseks. Kohus tuvastas, et 01.06.2002 on KÜ Aseri Metsa 2 juhatuse liikme G. D. ja FIE H.K. vahel sõlmitud tähtajatu mitteeluruumi rendileping (tl 6-7), millega rendileandja andis ja rentnik võttis rendile aadressil Metsa 2 asuvad mitteeluruumid üldpinnaga 80 m2. Kostja vastuväide kohtus on, et 01.06.2002 sõlmitud rendileping ei ole kehtiv, kuna KÜ Aseri Metsa 2 juhatuse liikmel G. D.’l ei olnud õigust rendilepingut allkirjastada ja poolte vahel kehtib 29.09.2003 sõlmitud rendileping (tl 40). 4(9)
Mitteeluruumi rendileping 01.06.2002 Kohus leiab, et antud vaidluse lahendamisel on esmalt vaja välja selgitada, kumb lepingutest on kehtiv ja kas tegemist on rendi- või üürilepingutega. Rendilepinguga luuakse kestvusvõlasuhe, mille raames tekib ühel võlasuhte poolel (rentnikul) õigus kasutuseelistele ja vilja saamise õigus, millele vastab teise võlasuhte poole (rendileandja) õigus tasule. Rendilepingu eristamine teistest lepingutest tekitab kõige rohkem probleeme just üürilepingu puhul. Üüri- ja rendilepingu eristamisel on määravaks lepingust tulenevate põhikohustuste erinevus, rendilepingu puhul lasub rendileandjal lisaks kasutuse võmaldamiseks ka vilja võimaldamise kohustus. Sellest tulenevalt tuleb üüri- ja rendilepingut eristada objektist lähtuvalt. Vaid kasutust võimaldava lepingu objekti puhul on tegemist üürilepinguga, vilja saamisele suunatud objekti puhul on aga tegemist rendilepinguga. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 62 lg 1 kohaselt esemest saadav kasu on eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised); lg 2 asja vili on asjast loodusjõul või inimese kaasabil tulenevad saadused, samuti tulu, mida asi annab õigussuhte tõttu ja lg 3 õigusvili on tulu, mida õigustatud isik saab õigusest vastavalt selle eesmärgile, samuti tulu, mida õigus annab õigussuhte tõttu. Üürilepingu ja rendilepingu piiritlemisel ei ole määravaks mitte poolte lepingule pandud pealkiri, vaid lepingu sisu. Üürilepingu järgi kohustub üürileandja üürnikule üle andma asja, rendilepinguga kohustub rendileandja andma rentnikule kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saava vilja. Riigikohus oma 07.11.2005 otsuses nr 3-2-1-119-05 on leidnud, et rendileping eristub üürilepingust oma eesmärgi poolest-rendilepinguga on esikohal renditud asjalt kasu saamine, kusjuures lepingu kvalifitseerimisel tuleb esmalt lepingut tõlgendada selle sõlmimise eesmärgist lähtudes. 01.06.2002 sõlmitud rendilepingu (tl 6-7) punkti 1.1 kohaselt rendileandja annab ja rentnik võtab rendile aadressil Aseri Metsa 2 asuvad mitteeluruumid üldpinnaga 80 m2, mille rendimääraks on 9 krooni ühe ruutmeetri eest kuus. Rendilepinguga võimaldatakse kostjale rendieseme kasutamist, seega kohus leiab, et antud lepingu puhul on tegemist üürilepinguga, mitte rendilepinguga. Rendileping on sõlmitud 01.06.2002. Võlaõigusseadus, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 kohaselt enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. VÕS § 8 lg 1 kohaselt leping on tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. VÕS § 271 lg 1 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 76 lg 1 kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Hageja on omalt poolt üürilepingut täitnud, andes kostjale üürile Aseri Metsa 2 asuvad mitteeluruumid. Kostja oma vastuses on tunnistanud, et ta on tasunud 2002 aastal rendimakseid, seega on ka kostja lepingut täitnud ning kohus leiab, et kostja ei saa peale lepingu täitmist väita, et 01.06.2002 sõlmitud leping pole kehtiv. Kostja on esitanud kohtule kviitungid, mis kinnistavad maksete tasumist 20.02.2003; 18.02.2003; 20.03.2003; 31.07.2002; 28.06.2002; 28.08.2002; 24.09.2002; 27.11.2002; 25.10.2002; 23.12..2002; 25.05.2003; 25.05.2003; 15.08.2003; 22. 07.2003 (tl 42-45). Hageja on esitanud kohtule väljavõtte kostja poolt maksete tasumiste kohta (tl 81, 82). Tsiviilseadustiku üldosa seadus § 113 kohaselt kui tehing on heaks kiidetud, kehtivad heakskiidu õiguslikud tagajärjed alates tehingu tegemisest, kui seadusest või poolte kokkuleppest ei tulene teisiti. 5(9)
Kohus leiab, et kuna korteriühistu nimel on esitatud hagi kohtusse rendilepingust tuleneva võlgnevuse nõudes (tl 1-3, 27,29, 83-84) siis tulenevalt TsÜS § 113 on korteriühistu Aseri Metsa 2 tehingu, G. D. poolt sõlmitud rendilepingu, heaks kiitnud ning leping oli kehtiv algusest peale ja kostja ei saa tugineda asjaolule, et G. D. ei olnud õigust rendilepingut allkirjastada. Kohus leiab eeltoodule tuginedes, et 01.06.2002 sõlmitud mitteeluruumi rendilepingu puhul on regemist üürilepinguga ning üürileping ei olnud kehtetu ning kostja sellekohane väide ei ole asjakohane.
29. september 2003 sõlmitud rendileping Kostja leiab, et poolte vahel on rendisuhe, mis tuleneb 29. septembril 2003 sõlmitud rendilepingust (tl 40). Hageja väidab, et hageja ei olnud nimetatud lepingust teadlik. KÜ Aseri Metsa 2 juhatuse liikmed on 08.02.2003 andnud volituse H.K.’le esindama korterühistut kõikides lepingute ettevalmistamistes, lepingute tingimuste muutmises ja lepingutele allakirjutamises (tl 41). Korteriühistu Aseri Metsa 2 nimelt G. D. ja H.K. vahel on sõlmitud tööleping tähtajaga kolm aastat, mille kohaselt on töötaja töö sisuks korteriühistu majandustegevus juhtimine (tl 107-110). Mitteeluruumi rendilepingu on rendileandja KÜ Aseri Metsa 2 poolt allkirjastanud H.K. ja rentniku poolt FIE H.K. ( tl 40). Hageja vastuväide lepingule on, et hageja ei ole nimetatud lepingu olemasolust teadlik. Hageja leiab, et leping on tühine, kuna puudus volitus rendilepingu allkirjastamiseks. TsÜS § 121 lg 1 kohaselt kui isikul on volitus teha teise isiku majandus-või kutsetegevuses kõiki tehinguid, mis on sellises majandus- või kutsetegevuses tavalised, ei või ta siiski eraldi volituseta kinnisasja võõrandada või koormata ega sõlmida laenulepingut. Rendilepingu puhul ei ole tegemist TsÜS § 121 lg 1 loetletud tehinguga. Seega leiab kohus, et hageja väide, et leping on tühine, ei ole õige. Kostjal oli olemas eraldi volitus nimetatud liiki lepingu sõlmimiseks (tl 41). Hageja väide on, et kostja ei ole üleantud dokumentide hulgas nimetatud lepingut üle andnud ning hageja ei olnud lepingust teadlik. Kohus leiab, et hageja ei ole lepingu üleandmata jätmist kohtule tõendanud. Hageja on esitanud kohtule (tl 57) 28.10.2005 KÜ Metsa 2 Aseri koosoleku protokolli, kus on üheks päevakorra puntiks küsida H.Klaasmäelt, kas kõik dokumendid on üle antud korteriühistule. Protokollist nähtub, et H.Klaasmägi vastas: „et kõik dokumendid, mis puudutavad tema tööaega KÜ Metsa 2 Aseri juhatuse esimehena, on üle antud ja tema käes ei ole midagi” (tl 57). Kohus leiab, et antud tõend pole piisav, et tõendada, et nimetatud lepingut ei olnud hagejale üle antud ja sellepärast ei teadnud hageja antud lepingust midagi. Protokollis käib jutt dokumentidest ning mingit üleandmise-vastuvõtmise akti ei ole kohtule dokumentatsiooni üleandmisevastuvõtmise kohta esitatud. Seega leiab kohus, et hageja ei saa tugineda asjaolule, et polnud lepingust teadlik, kuna nimetatud lepingut ei olnud kostja poolt üle antud. Samas sai hageja lepingust teada kostja 20.09.2007 esitatud vastusest ja selle lisadest, milleks oli ka 29.09.2003 sõlmitud leping. Kohus asub seisukohale, et sama üürieseme kohta ei saa olla kahte erinevat ja samal ajal kehtivat lepingut. 01.06.2002 sõlmitud rendileping kaotas kehtivuse 29.09.2003 sõlmitud rendilepingu sõlmimisega. Seega kehtib mitteeluruumile Metsa 2 Aseri poolte vahel 29.09.2003 sõlmitud tähtajaline üürileping. 6(9)
Kohus leidis eespool, et 01.06.2002 sõlmitud rendilepingu puhul oli tegemist üürilepinguga, samadel põhjendustel leiab kohus, et 29.09.2003 sõlmitud rendileping puhul on tegelikult tegemist üürilepinguga. Mitteeluruumi vabastamise nõue Kohus tuvastas, et 01.06.2002 rendileping kaotas kehtivuse 29.09.2003 sõlmitud rendilepingu sõlmimisega. Hageja on saatnud kostjale 20.02.2007 teate rendilepingu ( sõlmitud 01.06.2002) lõpetamise kohta alates 01.05.2007 (tl 18,19) ja jääb ka kohtus samale seisukohale, kuna leiab, et kostja ei ole lepingut nõuetekohaselt täitnud. Kohus leiab, et kuna 01.06.2002 leping kaotas kehtivuse 29.09.2003, siis poolte vahel on hetkel kehtiv tähtajaline rendileping, mille lõpetamist ei ole hageja kohtult ega kostjalt nõudnud. Seega ei saa kohus rahuldada mitteeluruumi vabastamise nõuet tulenevalt 01.06.2002 sõlmitud rendilepingust, kuna nimetatud rendileping ei ole poolte vahel jõus.. Võlgnevuse nõue Hagiavalduse kohaselt ei ole hageja tasunud rendimakseid ja arveid kommunaalteenuste eest ajavahemikus 2002 kuni 2007 (tl 1). 11.10.2007 esitatud seisukohas loobub hageja oma nõudest kostja vastu võlgnevuses 2002 kuni 2003 aastate eest , vähendab nõuet 6 712, 75 võrra ja palub välja mõista 12 943, 62 krooni võlgnevus. Avaldusest ei tulene, millise perioodi eest on võlgnevus tekkinud (tl 49). Istungil hageja esindaja täpsustab, et võlgnevus on tekkinud alates detsembrist 2005. (tl.127). 28.04.2008 esitas hageja kohtule haginõude täpsustuse, mille kohaselt leiab, et kohtu menetluses on kostja vastu nõue 19 656,37 kroonises summas ja hageja suurendab nõuet 20 039, 92 krooni võrra, sealhulgas viiviseid 1221 krooni. Seega on hageja leidnud, et kostja võlgnevus seisuga 01.04 2008 on kokku 32 983, 54 krooni, mille väljamõistmist hageja palub ( tl 129-130). Istungil, mis toimus 25.08.2008 täpsustab hageja , et nõuab võlgnevust perioodi eest detsember 2005 kuni aprill 2008 ( tl 158)ja kostja võlgnevus on summas 32 983,54 krooni. Arvestusest (tl 18) nähtub, et perioodist detsember 2005 kuni mai 2007 on kostjal võlgnevus hageja ees summas 19 656,37 krooni, mis kehtis juba renditasu 15 krooni . Hageja ei ole suutnud kohtule täpsustada, millises summas nõude rahuldamist ta soovib, kuna ta on erinevaid summasid esitanud ja esitatud nõuded on tõendamata. Vastavalt TsMS § 230 lg 1 peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Hageja on oma nõude esitamisel asunud seisukohale, et tegemist on tähtajatu rendisuhtega ning nõuab võlgnevust tulenevalt 01.06.2002 rendilepingust. Võlgnevuse tekkimise perioodil detsember 2005 kuni aprill 2008 kehtis juba 29.09.2003 sõlmitud rendileping. Renditasu tõstmise nõude esitamisel on hageja tuginenud VÕS § 299 lg 1 sätestatule. Kohus on lahendis eelpool asunud seisukohale, et hageja ja kostja vahel on tegemist tähtajalise üürisuhtega, mis tuleneb 29.09.2003 lepingust, seega puudus hagejal õigus tõsta üüritasu. Hageja oma seisukohas kostja vastusele väidab(tl 50), et kostja sai renditasu 9 krooni maksta mitte lepingu järgi 29.09.2003, vaid ainult siis kui KÜ Aseri Metsa 2 üldkoosolekul otsustati tõsta 7(9)
renditasu 6 kroonist 9 krooni, s.t alates augustist 2004. Kohus leiab, et hageja väide on ebaõige, kuna kostja kohustus maksta renditasu ja kommnaalmakseid tulenes lepingust mitte KÜ otsusest. Võlaõigusseaduses puudub regulatsioon, mis annaks õiguse tähtajalise üürilepingu puhul tõsta üürihinda. Kostja ja hageja vahel puudub kokkulepe üürihinna muutmiseks 9 kroonilt 15 kroonini ruutmeetri kohta, seega kohus on seisukohal, et kostjal on hageja ees üüri tasumise kohustus 9 krooni ruutmeetri kohta kuus. Ka Riigikohus oma 06.02.2008 otsuse nr 3-2-1-141-07 leidis, et üüritasu tõstmine on käsitatav üürilepingu muutmisena üürniku kahjuks. Seega kohus leiab, et kuna hagejal ei olnud õigus tõsta tähtajalise lepingu puhul renditasu, tuleb võlgnevus renditasu osas jätta rahuldamata. Kohus juhib hageja tähelepanu ka asjaolule, et kohtule on esitatud 07.10.2005 KÜ Aseri Metsa 2 koosoleku protokolli väljavõtte, mille kohaselt otsustati tõsta renditasu alates 01.12.2005 (tl 85). Toimiku lk 93 on teade H.K.’le, milles teatatakse talle, et rendimääraks on 15 krooni ruutmeetri kohta alates 01.11.2005. Toimiku lk 63 märgitud arve-saatelehel on kostjale detsembrikuus 2005 esitatud arvele märgitud rent november 2005 eest 15 krooni ruutmeetrilt. Kohus juhib hageja tähelepanu asjaolule, et esitatud dokumentatsioonist ei ole võimalik aru saada, millal 15 krooni renditasu hageja arvates kostja suhtes kehtima hakkas ja mille alusel hageja arvestust renditasu tõusu osas pidas, kas novembrist 2005 või detsembrist 2005, kuna esitatud arve (tl 63) teade kostjale (tl 93) ja KÜ Aseri Metsa 2 koosoleku otsus (tl 85) ei ole omavahel kooskõlas. VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kostja esitatud tõendite kohaselt on kostja tasunud üüri arvestusega 9 krooni ruutmeetrilt kuus (tl 42-45). Toimiku lk 42-45 esitatud kviitungid on perioodist 2002-2003 ja kohus ei arvesta neid võlgnevuse nõude juures, kuna hageja on loobunud võlgnevuse nõudest nimetatud perioodi eest. Kostja vastuväide võlgnevuse osas on, et vee ja kanalisatsiooni osas on kostjal tasutud vastavalt esitatud arvetele ja võlgnevus hageja ees puudub. Renditasu on kostja tasunud 9 krooni ruutmeetrilt ja soojuse eest on kostja tasunud 20% eest, kuna ruumides on radiaatorid eemaldatud ja ruume kütab elektriga. Hageja ei ole kostja nimetatud väitele vastu vaielnud, et kostjal vee ja kanalisatsiooni osas võlgnevus puudub, seega võtab hageja nimetatud asjaolu omaks ja kohus loeb tõendatuks, et vee ja kanalisatsiooni osas kostjal võlgnevus hageja ees puudub. 29.09.2003 sõlmitud rendilepingu (tl 40) punkti 2.2 kohaselt kohustus rentnik tasuma täiendavalt vee- ja kanalisatsiooni eest 5 kuupmeetrit kuus ja keskküte eest kütteperioodil faktiliselt kasutatud soojuse eest. Hageja leiab, et kostja köetava pinna suuruseks on 45 ruutmeetrit (tl 104) ning kostja ei ole tõendanud radiaatorite eemaldamist ja renditasu on kostja tasunud ettenähtust vähem. Kostja leiab, et köetava pinna suuruseks pole 45 ruutmeetrit, kuna pinda läbivad ainult 3 toru ning kostja on tasunud 20 % soojuse eest, kuna ruume kütab ta elektriga, millest on hageja ka teadlik. Kohus leiab, et hageja poolt esitatud teade (tl 104), milles on märgitud köetava pinna suuruseks 45 ruutmeetrit ei saa olla tõendiks köetava pinna suuruse kohta. Kohus leiab, et kuna nimetatud hageja väide on tõendamata ei hakka kohus analüüsima kas kostja poolt osaline kütte tasumine on seaduslik, kuna nõue on ebaselge ja tõendamata hageja poolt ning seetõttu jätab kohus võlgnevuse nõude rahuldamata. Kohus leiab, et ei riku sellega kummagi poole õigusi, kuna hageja, formuleerides oma nõude kehtivast lepingust tulenevalt, saab esitada korrektse hagiavalduse kohtule tasumata küttekulude väljamõistmiseks. 8(9)
Põhinõude rahuldamata jätmisega kuulub rahuldamata jätmisele ka kõrvalnõue.
IX Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohtunik : / allkiri/ Ärakiri õige:
Kohtuotsus jõustus 27. veebruaril 2009.a Tartu Ringkonnakohtu kohtuotsusega, kusjuures ringkonnakohus otsustas:
Resolutsioon
rahuldamata hageja nõue kostja vastu tarbitud soojusenergia võlgnevuse väljamõistmise osas ning jäeti menetluskulud hageja kanda.
Nooremreferent
A.Kuzmina
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.