Võlaõigus › Muud

Hageja nõue ja põhjendused Hageja palub kohtul mõista kostjalt hageja kasuks välja 118 000 krooni, tunnistada hageja ja kostja vahel 19.09.2006 sõlmitud broneerimisleping tühiseks ning jätta hageja menetluskulud kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 19.09.2006 kirjaliku broneerimislepingu, et sõlmida hiljem notariaalne müügileping ostja ja müüja vahel müüja kindlaks määratud tähtaja jooksul ja kindlaks määratud müügihinna eest. Hageja tasus kostjale lepingu p 2.2.1 alusel müüja arveldusarvele 118 000 krooni lepingus kokkulepitud müügihinnast ehk 902 400 kroonist. Hageja leiab, et broneerimisleping kujutab endast müügilepingu eellepingut. Kuna broneerimisleping ei vasta seadusega kehtestatud nõuetele, on see tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg-st 1 tühine ning tulenevalt TsÜS § 84 lg-st 1 tagastatakse tühise lepingu alusel saadu vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Broneerimislepingus on sees kõik eellepingule vastavad tingimused, kindlaks määratud asjaõigusliku müügilepingu sõlmimise aeg, kokkulepitud müügihind, millest on maha arvatud asjaõigusliku müügilepingu sõlmimisel hageja makstud summa 118 000 krooni. Lisaks eelnevale peab hageja vajalikuks selgitada, et kostja ei täitnud müüjana broneerimislepingust tulenevaid kohustusi ostja ees. Broneerimislepingu p 2.5 järgi oli asjaõigusliku lepingu vormistamise tähtajaks 05.04.2007, kuid esimene notariaeg teatati hagejale alles 05.06.2007, mil hageja enam ei soovinud nimetatud lepinguobjekti ega pidanudki seda omandama, kui kokkulepitud tähtaeg oli möödas. Samuti oli müüjal 05.04.2007 täitmata lepingu p-st 3.1.4.1 tulenev kohustus jagada kinnistu kaheks. Hageja ei nõustu kostja esindaja poolt kohtuväliste läbirääkimiste käigus avaldatud seisukohaga, et broneerimisleping on kaheks jagatav ja kehtiva broneerimiskokkuleppe alusel sissemakstud summa 118 000 krooni tagasimaksmisele ei kuulu. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja nõustub hagejaga selles, et 19.09.2006 sõlmitud kinnistu lihtkirjalik eelleping on tühine, kuid ei nõustu hageja tasutud 118 000 krooni käsitlemisega müügihinna ettemaksuna, kuivõrd hageja ei tasunud seda mitte 19.09.2006 tühise eellepingu alusel, vaid 19.09.2006 esitatud arve nr 60006 alusel, mida ei saa kuidagi siduda sõlmitud tühise eellepinguga. Hageja esitatud 23.09.2006 maksekorraldusel puudub igasugune viide lepingule 19.09.2006 või sellele, et makstud on osa kinnistu müügihinnast. Arve 19.09.2006 nr 60006 esitati broneeringu eest, mis tuleneb ka arvelt. Broneeringu kinnistule sai hageja 19.09.2006 arve nr 60006 alusel. Erinevalt tühisest 19.09.2006 eellepingust on tehing, mis toimus arve esitamisel tehingu toimumise kinnitamiseks ja hageja poolt selle tasumisel, omandamaks broneeringut kinnistule, kehtiv ja seda ei ole hageja poolt vaidlustatud ega tühistatud. Kostja müüb broneeringuid elamukruntidele pakkumistes, mis on avaldatud internetileheküljel, kus on näha, et broneering maksab antud asukohas 118 000 krooni koos käibemaksuga. Eellepingu p-st 2.2.1 tulenevalt pidi hageja maksma kostjale osa müügihinnast 118 000 krooni 3 pangapäeva jooksul arvates lepingu sõlmimisest, s.o 19.09.2006, mida hageja aga ei teinud. Lepingu p 6.6 järgi oli kostjal õigus lugeda leping tühiseks juhul, kui ostja ei ole tasunud broneerimistasu lepingus sätestatud tingimustel. Kostja täitis broneeringust tuleneva kohustuse hageja soovitud tähtajani. Hageja soovis spekuleerida broneeringuga kinnisvara turul ja tegelikku ostusoovi tal kinnistut omandada ei olnudki. Kostja leiab, et puudub õiguslik alus 118 000 krooni väljamõistmiseks kostjalt, samuti lepingu 19.09.2006 tühiseks tunnistamiseks kohtumenetluses, kuivõrd tühistamine toimub lähtuvalt TsÜS § 98. Hageja seisukohad kostja vastusele Hageja jääb vastuses nõude juurde. Hageja selgituse järgi tegi ta teisele poolele tühistamise avalduse nii suuliselt kui elektronposti teel, mida kinnitab asjaolu, et antud tahteavaldusele tuli 2(5)

kostja poolt vastus, mille järgi viimane ei tunnistanud, et tehing on tühine. Hageja leiab, et kuna leping on juba seadusest tulenevalt tühine, ei oma tähtsust, kas hageja tühistas tehingu. Hageja selgitab, et näeb kostja esitatud arvet nr 60006 esmakordselt, mida kinnitab sellel hageja allkirja puudumine. Maksekorraldusele märgitud selgitusest „Kinnistu reg 3655004 Toominga tee 10“ ei saa välja lugeda, et tegu oleks mingi eraldiseisva teise tehinguga poolte vahel. Arvestades poolte vahel 19.09.2006 sõlmitud lepingu sisu, ei ole mingit alust arvata, et hageja oleks ei tea mida kostjale üle kandnud. Kostja ei ole tõendanud, et poolte vahel oleks veel mingi teine kehtiv leping, mille alusel hageja kostjale ülekande tegi. Hageja leiab, et iga maksmisega seotud tehingu puhul on poolte vahel olemas kirjalik leping, sest ei ole usutav, et keegi enda heast tahtest ilma aluseta maksaks kellelegi 118 000 krooni. Hageja märgib, et luges kõneallolevast kinnisvarast maakleri kodulehelt, kus Toominga teel müüdava krundi juures oli analoogselt sama maakleri kodulehel oleva OÜ-le G. kuuluva Pajupõllu kinnistu müügikuulutusele välja toodud, et ettemaks on 118 000 krooni. Samasugune kirje oli varem üleval vaidlusaluse objekti kohta, mis on nüüdseks maha võetud (muudatus tehtud 10.01.2008). Hageja leiab, et kui kostja tugineb oma kodulehel olevale infole, oleks väljavõte sellest pidanud sarnaselt teistele kinnistuga seotud dokumentidele olema lepingu lisaks. Lepingu rikkumise osas ei ole kostja tõendanud, et tema poolt olid kõik tingimused täidetud ning rikkumisi hageja suhtes ei olnud. Kohtu poolt tehtud järeldused ja põhjendused, menetluskulude jaotus Kohus leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Asjas puudub poolte vahel vaidlus selles, et hageja ja kostja sõlmisid 19.09.2006 lihtkirjaliku lepingu nimetusega „broneerimisleping“ ja et hageja tasus kostjale 23.09.2006 118 000 krooni. Hageja taotleb hagis broneerimislepingu tühiseks tunnistamist tulenevalt seadusest. Kostja ei vaidle selles osas hagile vastu ja nõustub, et tehing on tühine tulenevalt seaduses ettenähtud vorminõuete täitmata jätmisest. Kohtuasja õige lahendamise huvides peab kohus siiski vajalikuks analüüsida 19.09.2006 lepingu olemust ja selle kehtivuse küsimust ning tulenevalt hagist kaaluda lepingu tühiseks tunnistamise vajalikkust ja põhjendatust. Otsustus lepingu kehtivuse kohta oleks ühtlasi lähtekohaks hageja ja kostja lepingu täitmise hindamisele. Kohus leiab, et 19.09.2006 (eel)leping sõlmiti eesmärgiga ühelt poolt omandada, teiselt poolt võõrandada kinnistu aadressil Toominga tee 10, Haaslava küla, Haaslava vald, Tartumaa. Seda kinnitavad muuhulgas lepingu punktis 2.1 poolte poolt lepinguobjekti võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks kohustumine, punktis 2.2 kinnistu ostuhinna 902 400 krooni kokkuleppimine, punktis 2.2.2 broneerimistasu müügihinna osana arvestamine, punktis 2.5 asjaõiguslepingu sõlmimise tähtpäeva kokkuleppimine, punktis 5.3 broneerimistasu jätmine müüjale, kui asjaõigusleping jääb sõlmimata ostjast tulenevatel asjaoludel. Seega on antud lepingu puhul tegemist võlaõigusliku eellepinguga (lepingu p 2.1 kohaselt sõlmivad pooled pärast broneerimislepingut võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu, arvestades broneerimislepingus kokkulepitud tingimusi). Võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 1 järgi on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Sama paragrahvi lõike 2 järgi, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 kohaselt peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 lg 1 järgi on tehing tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Käesoleval juhul ei ole täidetud AÕS § 119 lg 2 ettenähtud tingimus, mille kohaselt vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Vormi nõudmise eesmärgi osas on Riigikohus (tsiviilasi nr 3-2-1-32-06) leidnud, et /.../AÕS § 119 lg-t 1 ja VÕS § 33 lg-t 2 tuleb kohaldada selliselt, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta korteri omandamisega või 3(5)

võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Esmajoones puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Seega on kinnisasja omandamise ja võõrandamisega seotud kulutusi ja riske arvestades sellise tehingu notariaalse tõestamise nõue kahtlemata hädavajalik. TsÜS § 84 lg 2 kohaselt, kui tühine tehing vastab mõne teise tehingu tunnustele, mis ei ole tühine, kehtib viimane, kui võib eeldada, et pooled oleksid teinud sellise tehingu, kui nad oleksid teadnud algselt soovitud tehingu tühisusest. TsÜS § 85 järgi ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Asjas on pooled käsitlenud võimalust eristada 19.09.2006 lepingus tühist eellepingut ja kehtivat broneerimislepingut. Siinkohal on Riigikohus (tsiviilasi nr 3-2-1-32-06, samuti tsiviilasi nr 3-2-170-07, p 14) seisukohal, et /.../nn broneerimisleping saab kõne alla tulla, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on mh oluline sellise broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jätmisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud. Kuigi broneerimistasu suurus konkreetse kinnisasja (krundi suurus 3008 m2) müügihinna puhul vastab umbkaudselt tavapärasele broneerimistasu suurusele (13% tavapärase 10% asemel), nähtub kostja esitatud Jõeääre elamurajooni pakkumisest (tl 21-22), et samas suuruses nn broneerimistasu on nõutav kõikide kruntide puhul sõltumata nende suurusest ja hinnast, küündides internetileheküljel www.joeaare.ee antud krundi hindadest lähtudes kuni 36%-ni, mis osutab sellele, et broneerimistasuna müüjale makstav summa ei ole mõeldud üksnes (müüjale jääva) tasuna kinnisasja broneerimise eest. Tuginedes 19.09.2006 lepingu p-de 2.2.2, 5.3, 5.4 ja 5.5 regulatsioonile, leiab kohus, et broneerimistasu vastab antud juhul käsirahale. VÕS § 156 lg 1 ja 2 järgi on käsirahaks ühe lepingupoole poolt teisele lepingupoolele lepingu sõlmimise tõendamiseks ja selle täitmise tagamiseks antud rahasumma ning käsirahaga tagatud lepingu täitmise korral eeldatakse, et käsiraha arvestatakse võlgnetava kohustuse täitmise katteks, täitmise võimatuse korral aga käsiraha tagastatakse. Käsiraha lepingule ei ole seadusega ette nähtud kohustuslikku vormi, kuid tulenevalt VÕS § 11 lg 3 tuleb kokkulepe käsiraha kui kõrvalkohustuse (VÕS § 141) kohta sõlmida samas vormis põhikohustega, s.o antud juhul notariaalselt tõestatud kokkuleppena. Eeltoodust tulenevalt on 19.09.2006 leping tervikuna tühine seadusega kehtestatud vorminõuete rikkumise tõttu (TsÜS § 83 lg 1). Tühisuse tuvastamise tõttu puudub kohtul vajadus hinnata, kas pooled oleksid sõlminud broneerimistasu kokkuleppe ka ilma tühise eellepingu osata. Seaduses sätestatud vormi mittejärgiv tehing ei vaja tühistamiseks teisele poolele tehingut tühistava avalduse tegemist TsÜS § 98 sätestatud korras ega ka tehingu tühistamiseks kohtu poole pöördumist. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Lepingute tühisuse korral tuleb üleantu tagastada TsÜS § 84 lg 1 ja VÕS § 1028 järgi. Kostja leiab, et hageja tasutud 118 000 krooni ei saa käsitleda osana müügihinnast, kuivõrd hageja ei maksnud seda rahasummat vastavalt tühisele 19.09.2006eellepingule, vaid suulise kokkuleppe ja selle alusel esitatud arve nr 60006 19.09.2006 alusel, mida ei saa kuidagi siduda sõlmitud tühise eellepinguga (tl 19, 64). Hageja vaidleb vastu taolise arve saamisele ja sellele, nagu oleks poolte vahel veel mõni teine leping lisaks 19.09.2006 lepingule. Kohtu arvates, ehkki broneerimislepingule ei ole ette nähtud kohustuslikku vormi, siis kuna see tehing on seotud kinnisasja müügiga ja arvestades tasutava summa suurust, peetakse sellises olukorras mõistlikuks sõlmida broneerimisleping vähemalt lihtkirjalikult, et vältida hilisemaid vaidlusi. Antud juhul ei nähtu esitatud arvelt (isegi koos lisatud väljavõtetega maakleri või kostja kodulehel oleva teabega) broneerimise tingimused, muuhulgas broneeringu kestvus, mis kahtlemata oleks broneerimislepingu oluliseks tingimuseks. Kohtule ei ole asjas esitatud ühtegi teist poolte 4(5)

vahel broneeringu tegemiseks sõlmitud lepingut. Teise lepingu puudumine on tõendatud ka tunnistaja Ü.V. (alates 2006 juunist OÜ-s G. kinnistute müüja maaklerilepingu alusel) ütlustega selle kohta, et kuna valitses selline situatsioon, et notari juurde oli võimalik aega saada minimaalselt kolme kuu pärast, siis et seda kinnistut keegi ära ei ostaks, sõlmiti lihtkirjalik leping ning et M.S. väljastas arve, mille tunnistaja edastas J.L. koos broneerimislepinguga (tl 78-81). Kostjale kuuluvate kinnistute maaklerina oleks tunnistaja pidanud teadma teise broneerimislepingu olemasolust. Samuti oleks ebaloogiline käitumine, kus kostja esitab teadvalt hagejale samaaegselt allakirjutamiseks tühise eellepingu, milles on ette nähtud nn broneerimistasu 118 000 krooni tasumine ja teise tehingu sõlmimise kinnitamiseks arve nr 60006, seda samuti broneerimistasu 118 000 krooni tasumiseks. Asjaolu, et arvele on märgitud broneerimistasu, ei saa lugeda vaieldamatuks tõendiks selle kohta, et tegemist on teise lepingu alusel esitatud arvega, kuna ka tühine eelleping kasutas väljendit broneerimistasu (lepingu p 2.2.1) ja selles on ära toodud kõik tasu maksmiseks vajalikud rekvisiidid. Ka kostja esindaja poolt kohtueelselt edastatud 06.07.2007 elektroonilises kirjas (tl 54-55) ei ole viidatud poolte vahel teise broneerimislepingu olemasolule, mis on kinnituseks lepingu puudumise kohta. Eeltoodu põhjal leiab kohus, et hageja tasus rahasumma 118 000 krooni kostjale tühise 19.09.2006 eellepingu alusel ja mis kuulub seetõttu hagejale tagastamisele alusetu rikastumise sätete kohaselt VÕS § 1028 järgi. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 162 lõikele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus, rahuldades hagi, jätab hageja menetluskulud kostja kanda.

Kohtunik

5(5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.